השלמת פרטים בחוזה מקרקעין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא השלמת פרטים בחוזה מקרקעין / בקשה להשלמת פרטים בחוזה מכר: 1. התובעים עותרים בתביעתם כי ביהמ"ש ישלים פרטים חסרים בהסכם שהם התקשרו בו למכירת מקרקעין לנתבעים לענין מועד ביצועו. לחלופין מבקשים התובעים כי ביהמ"ש יקבע כי הנתבעים לא ביצעו את התחייבותם על פי ההסכם תוך זמן סביר ובכך הפרו את ההסכם ולכן יש לבטלו ולמחוק את הערת האזהרה שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין. 2. שמעתי את ראיות הצדדים והוריתי על הגשת סיכומים בכתב. ב"כ התובעים הגיש את סיכומיו. ב"כ הנתבעים היו אמורים להגיש סיכומיהם עד ה-19.7.03, אך הם לא עשו כן עד היום. לפיכך ביקשו התובעים (בש"א 9563/03 ) כי על יסוד תקנות 157,160 לתקנות סדר הדין האזרחי אמחק את כתב ההגנה של הנתבעים ועל יסוד טענות התובעים בכתב התביעה אפסוק שההסכם בטל. 3. אינני סבור שאני רשאי וצריך להענות לבקשה למחוק את כתב ההגנה על יסוד התקנות הנזכרות בבקשה. לפי תקנה 160 (ד) דין אי הגשת סיכומים כדין אי התיצבות לדיון (הדגשה שלי מ.נ.) ולפי תקנה 157 (2) אם התיצב התובע והנתבע לא התיצב "רשאי התובע להוכיח את תביעתו עד כמה שחובת הראיה עליו ואז יהיה זכאי לסעד המבוקש". הסעד הראשי המבוקש בתביעה איננו להצהיר על בטלות ההסכם סעד זה התבקש רק לחלופין, כך בתביעה וכך בסיכומים שהגישו התובעים, לכן אבדוק תחילה אם ראוי להענות לעתירה הראשית ורק אם אמצא שאין ראוי לעשות כן אבדוק אם יש מקום להענות לעתירה החילופית. 4. אסקור תחילה את העובדות כנטען בכתב התביעה: א. התובעים, אח ואחות, הם בעלים של חלקה 45 בגוש 10769 ברח' נעמ"ת בחיפה והנתבעת מס' 1 היא חברה קבלנית. ב. ב-27.10.94 נפגשו הצדדים כדי לנהל מו"מ בדבר עיסקת קומבינציה וחתמו על הסכם ליתן לנתבעים אופציה להודיע עד 27.11.94 באם רצונם להתקשר בעיסקת קומבינציה לפי התנאים שהוסכמו בהסכם זה (להלן:"ההסכם"). ג. לפי ההסכם מכרו התובעים לנתבעים 62% מהשטח תמורת התחייבות הנתבעים להקים דירות מגורים על 38% מהשטח. עוד הוסכם כי תוגשנה תוכניות לעירית חיפה שמטרתן השגת הרחבת השטח המותר לבניה ובמקביל "תוגש בקשה למתן היתר מידי לגבי שטח הבניה המותר כבר עתה". לפי האמור בהסכם אמור היה להחתם תוך 60 יום מיום ההודעה על מימוש האופציה, "חוזה קומבינציה". ד. הנתבעת הודיעה על מימוש האופציה אך הצדדים לא הגיעו להסכמה לגבי נוסח החוזה ולשיטת התובעים תוצאת אי הסכמה זו היתה צריכה להיות ביטול ההתקשרות אך בפס"ד שניתן בה.פ. 551/95 (אותה הגישו הנתבעים) ע"י כב' השופטת וסרקרוג ביום 7.2.96 ה"ההסכם" השתכלל לכדי "חוזה לביצוע עיסקה במקרקעין". עוד נקבע בפסה"ד כי אין הצהרה זו אומרת שההסכם הוא גם אכיף ו"נושא אחרון זה יכול שיתברר לכשתוגש תביעה, אם תוגש לאכיפת ההסכם". תביעה כזו לא הוגשה עד היום ותחת זאת הוגשה התביעה נשוא פס"ד זה. ה. מאז נחתם ה"הסכם" חלפו יותר מ-8 שנים והנתבעת לא החלה בבניה לכן מתבקש ביהמ,ש "להשלים הפרט החסר בהסכם לענין מועד ביצועו ולקבוע מהו פרק זמן סביר לביצוע חיוב הנתבעים לרבות לתחילת הבניה... ולהורות על קיום ההסכם בהתאמה למועד זה "או לחלופין לקבוע כי חיוב הנתבעת על פי ההסכם לא בוצע בתוך זמן סביר ולפיכך הפרו הנתבעים את ההסכם ויש לבטלו". 5. בכתב ההגנה נטען: א. כבר בעת החתימה על ההסכם היה ברור לצדדים שאין אפשרות להתחיל בבניה מיידית על המקרקעין בשל קשיי תכנון ולצדדים גם לא היתה יכולת להעריך את משך הזמן עד שניתן יהיה לבנות וזו הסיבה לאי נקיבת מועד לביצוע בהסכם. ב. הקושי מתבטא בכך שהעיריה דורשת תכנון לכל המתחם בו מצויים המקרקעין נשוא התביעה, מתחם שאמורים להיבנות עליו 180 יח"ד כאשר רק כ12-15 יח"ד יוקמו על המקרקעין נשוא התביעה. ג. הנתבעים עשו מצידם כל שניתן לקדם את הביצוע למרות הקושי האמור והם גייסו את מרבית הבעלים של המקרקעין בכל המיתחם. הם גם שכרו שרותי אדריכלות ויועצי תחבורה, שכן העיריה דרשה גם פתרון תעבורתי כולל. הנתבעים כבר השקיעו בכל אלו 250,000 ₪. ד. התובעים היו "בתמונה" במשך כל השנים והתביעה שהוגשה הוגשה שלא בתום לב. הענות לתביעה תאפשר לתובעים לעשות עושר ולא במשפט, היינו להנות מפירות ההשקעה שכבר השקיעו הנתבעים. 6. בכתב התשובה טוענים התובעים שהם פנסיונרים במצב בריאותי לקוי וכוונתם בהסכם היתה לקבל התמורה בזמן סביר ובחייהם ובנסיבות אלו "עתירתם לקבוע מועד לסיום הטיפול" ו/או לקבוע כי העיסקה פקעה", מוצדקת. עוד טוענים הם כי בנסיבות אלו סביר הוא שבבואם לחתום על החוזה שאמור היה להחתם, הם היו עומדים על כך שיקבע זמן אך סביר לביצוע ומשלא נחתם החוזה, הם זכאים על פי פסק הדין של כב' השופטת וסרקרוג לכך שביהמ,ש יקבע זמן זה. 7. עינינו הרואות, בכתב התשובה לא הוכחשה טענת הנתבעים כי בשל סיבות שאינן תלויות בהם לא ניתן היה לקבל עד היום היתר בניה. 8. מאידך וברור לגמרי מנוסח הסעיף הרלוונטי בהסכם בו נאמר כי "תוגש בקשה למתן היתר בניה מידי לגבי שטח הבניה המותר כבר עתה". כי הצדדים לא היו מודעים, בעת שחתמו על ההסכם לאפשרות שלא ניתן יהיה לקבל היתר בניה ב-8 השנים הקרובות כפי שארע וגם היום לא ניתן להעריך כמה זמן יעבור עוד עד שניתן יהיה לקבל היתר כזה. 9. השאלה שעלי להכריע בה היא האם נוכח האמור ראוי שאפסוק שאם תוך זמן שאקבע לא ניתן יהיה להתחיל בבניה כי אז יש להצהיר על ההסכם כבלתי אכיף ובטל או שעלי לדחות התביעה ולקבוע שמאחר ולא הוכח שהנתבעים נמנעו מעשות מה שהוטל עליהם כדי לקבל היתר בניה והדבר אינו תלוי בהם כלל, יש לדחות התביעה. אם התשובה הראשונה היא הנכונה כי אז יהיה עלי לקבוע את הזמן הסביר. 10. העדויות שהיו בפני היו אלו: מטעם התובעים הוגש תצהיר עדות ראשית של התובע עליו הוא נחקר חקירה נגדית ומטעם הנתבעים הוגש תצהיר של מר רון לוינשטיין עליו נחקר גם הוא. בתצהירו של מר גבעוני נאמר: "לאור התנהגות הנתבעים נראה לי שהנתבעים הפסיקו כל טיפול תכליתי בנדון ולהנחתי מחזיקים אותנו אך למטרות ספקולציה למקרה ואולי ימצא בעתיד יזם שירכוש את הנכס". דברים אלו הוכחשו בתצהירו של מר לוינשטיין ובעוד שדברי התובע גם נוסחו כהשערה וכהנחה הכחשת מר לוינשטיין מגובה במסמכים. אני קובע לכן שהנתבעים לא שקטו על שמריהם ואין לומר כי עשו מעשה או מחדל להכשלת אפשרות הבניה עד היום הזה. 11. מר לוינשטיין נשאל: "אתה יכול להתחייב מתי אפשר יהיה לגשת לבניה" ותשובתו היתה אני מניח שתוך 24-36 חודש (ע'89). 12. לאור דברים אלו ובהתחשב בכך שהתביעה הוגשה רק ב10.9.01- נראה לי כי אוכל להעתר לעתירה הראשית שבכתב התביעה ולקבוע את המועד האחרון לביצוע ההסכם שבין הצדדים, היינו לתחילת הבניה לאחר קבלת היתר בניה לתום 36 חודש מיום 11.5.03 הוא היום בו שמעתי את הראיות וכך אני קובע. אומר כאן כי אחד השיקולים לקביעה זו הוא שלמעשה אינני רואה במה נקיבת מועד קצר יותר תשרת את התובעים. הרי כל קבלן אחר לו ירצו התובעים למכור את הנכס אם ישתחררו מההסכם, יעמוד בפני אותן בעיות והמחיר שהוא יציע יושפע מהן. כך שהתובעים לא ירוויחו מקיצור התקופה. זאת ועוד - מכירת המקרקעין ללא הסכם קומבינציה כרוכה בתשלום מס שבח גבוה יותר ואני מניח שהתובעים מודעים לכך וזו הסיבה שהם נמנעו מלהגיש את תביעתם בכל השנים מאז החליטה כב' השופטת וסרקרוג את שהחליטה. 13. עם זאת מוצא אני כי לא יהיה זה צודק לא לאפשר לתובעים להשתחרר מהחוזה ללא הגבלת זמן לבצועו, זאת בהתחשב בזמן הרב שעבר ועוד יעבור מחד, ובגילם המתקדם מאידך, ולכן על יסוד ס' 3 (4) לחוק החוזים "תרופות בשל הפרת חוזה", תשל"א 1970 , אני קובע כי אם בתום המועד שקבעתי לא יהיה היתר בניה והנתבעים לא יתחילו בבניה על פי ההיתר כי אז ההסכם נשוא התביעה לא יהיה עוד אכיף על התובעים ומיום שיודיעו במכתב רשום לנתבעים על כך שהם רואים את ההסכם כבטל, ההסכם יחשב כבטל והערת האזהרה שנרשמה על פיו תמחק. 14. אינני רואה לנכון, לאור התוצאות לחייב את מי מהצדדים בהוצאות המשפט וכל צד ישא בהוצאותיו. השלמת פרטיםהשלמת חוזהמקרקעיןחוזה