ערעור על פסיקת פיצויים בגין אי רישום דירה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערעור על פסיקת פיצויים בגין אי רישום דירה: השופטת ב. גילאור: בפנינו שני ערעורים שהדיון בהם אוחד, על פסק-הדין של בימ"ש השלום בחיפה (כב' השופט י. כהן) מיום 19.7.98בת.א. 7435/.90 בע"א 4670/98 עותרים המערערים (שיקראו להלן: "רותם") לבטל את חיובם בפיצוי המשיבים ולחלופין לתקן את פסק-הדין באופן שסכום הפיצוי יופחת. בע"א 4674/98 עותרים המערערים (שיקראו להלן: "רז") לשנות את פסק-הדין של בימ"ש קמא בכך שייקבעו חיובים נוספים של המשיבים כלפיהם וכן שצד ג' יחוייב כלפיהם ישירות כי לא הגיש הגנה במועד. הרקע העובדתי לנשוא הערעורים הוא שרז קנו מרותם את זכויותיהם בדירת מגורים הנמצאת ברח' יאיר כץ 2בחיפה, והידועה כחלק מחלקה 6בגוש 10809והתקשרו בחוזה מיום .11.1.89לפי הוראות החוזה (ת/6) הצהירו רותם כי הדירה עדיין לא רשומה בלשכת רישום המקרקעין וכי רותם עשו את כל הנדרש מהם בעזרת עוה"ד המטפל ברישום הבית המשותף, וכי רותם מתחייבים לתקן "ו/או לדאוג לתיקון מלא של חדירת רטיבות בפינה דרום מערבית וזאת עד למסירת החזקה עד ליום 18.4.89" (סעיף 3ג' לחוזה) וכן הוסכם בסעיף 7כי "רותם מתחייב לרשום את הדירה ע"ש הקונים בלשכת רישום המקרקעין... לא יאוחר משנה אחת מחתימת הסכם זה. אי רישום הדירה במועד זה אינו מהווה הפרה יסודית (הרישום עצמו יבוצע בידי עו"ד רז)". עוד נקבע כי במקרה של הפרה יסודית ישולם לצד המקיים פיצויים מוסכמים בסך 000,8$ ובמקרה של הפרה שאיננה הפרה יסודית ישולם פיצוי של 000,1$ מבלי לגרוע בזכותו של המקיים לסעדים נוספים. בכתב התביעה המקורי בסד"מ, שהוגש ע"י רז נגד רותם, עתרו רז לחייב את רותם לשלם להם את הפיצוי המוסכם בסך 000,8$ לאחר שלא תיקנו את חדירת הרטיבות ולא רשמו את הדירה על שמם של רז ולא גרמו להליכי הרישום של הבית כבית משותף עד למועד הגשת התביעה שהוגשה ב- .31.5.90במסגרת ההליכים שהתקיימו בבימ"ש השלום, תוקנה התביעה לתביעה רגילה. רותם הגישו כתב הגנה ושלחו הליכי צד שלישי נגד צילי רפאלי שהיתה בעבר הבעלים של הדירה והיא מכרה את הדירה לרותם. רותם טענו נגד הצד השלישי כי עיכוב הליכי רישום הבית המשותף חל על הצד השלישי. בשלב מאוחר יותר, ולאחר הגשת התביעה, מכרו רז את דירתם לבוכנר בחוזה שנעשה ביניהם ב- .30.5.94לטענת רז בהסכם שעשו עם בוכנר (שצורף לכתב התביעה המתוקן), הפחיתו מהתמורה שהסתכמה לסך 000,166$ סכום העולה על 000,14$, וכן סך של 000,16$, שנקבע כתשלום האחרון ישולם להם ללא ריבית או פיצוי כלשהו על השיהוי בתשלום "רק אם יציגו אישור על הצמדתה לדירה של יתרת הגינה כהגדרתה בהסכם ו/או פסק-דין של בימ"ש הקובע כי יתרת הגינה תוצמד לדירה לפי המוקדם מביניהם, ורק אם יציגו האמור לא יאוחר מ- 12שנה מחתימת ההסכם קרי 29.5.2006". רז העמידו את תביעתם המתוקנת ע"ס 000, 46ש"ח ליום הגשת כתב התביעה המקורי בהדגישם כי בנוסף לפיצוי המוסכם יש לחייב את רותם לשלם להם על הפסדם, כפי שהתגבש בהסכם שעשו עם בוכנר והפסד פירותיה של יתרת התמורה, ובמקרה הגרוע אבדנה. בפסק-דינו החליט כב' השופט כהן כי לענין הרטיבות הוא מעדיף את עדויות רז והמומחה מטעמם שבדק את הדירה שבועות ספורים לאחר המועד בו היה על רותם להשלים את תיקון הרטיבות, לעומת המומחה של רותם שבדק את הדירה מספר שנים לאחר מכן, דחה את טענות הנתבעים בדבר מקור הרטיבות וחייבם לשלם בגין הפרת ההתחייבות לתקן את חדירת הרטיבות, סך 865, 5ש"ח כערכו לתאריך 5.6.89(המועד בו נערכה חוות הדעת של המומחה מטעם רז (ת/1). לענין הפיצוי המוסכם, בגין הפרת ההתחייבות לרישום הדירה, נקבע כי רותם עשו את כל הנדרש מהם כדי לאפשר את הרישום "אלא שהרישום לא בוצע עד עתה בשל התנגדויות שונות של דיירים אחרים בבנין, החלוקים ביניהם בדבר הצמידויות השונות שיש להצמיד לכל אחת מהדירות בבית (ולדירה שנמכרה לתובעים יש לכאורה להצמיד שטח בחזית הבית)" (סעיף 7ב' לפסה"ד). עוד נקבע כי הקשיים ברישום לא נעלמו מעיני רותם ורז בכרתם את החוזה למכירת הדירה ולכן קבעו ביניהם כי אי רישום הדירה במועד המוסכם לא יהווה הפרה יסודית של החוזה, ולכן נדחתה התביעה בפריט זה. משכך גם נדחתה ההודעה לצד שלישי שנשלחה ע"י רותם נגד רפאלי בגין אי רישום הבית כבית משותף, כמתואר לעיל. לטענת רז לאחר שחלפו כ- 9שנים מאז שנעשתה העיסקה בינם לבין רותם, היה ביהמ"ש קמא צריך לקבוע שאי רישום הדירה מהווה הפרה יסודית של החוזה, שכן הצדדים הסכימו שרק אי רישום במשך שנה אחת לא יהווה הפרה יסודית. לחלופין נטען כי גם אם ביהמ"ש היה בדעה שאי רישום הדירה שלא במועד המוסכם נבע מסיבות שלא היו בשליטת רותם, היתה זו הפרה רגילה של החוזה ולא יתכן שרז יקופחו ויוותרו חסרי אונים בגין הפרת חיוב נמשכת של רותם לרשום את הדירה על שם רז גם לאחר שהוכח שרז הפסידו באופן משמעותי במכירת הדירה לבוכנר נוכח אי רישומן של הזכויות על שמם והעיכובים בקבלת סך 000,16$ מאז שנעשתה בין רז לבוכנר עיסקת המכירה של הדירה. רותם טוענים כי לאחר שרז העיד בפני בימ"ש קמא כי השקיע בדירה שיפוצים בסדר גודל של 000,60$ (עמ' 17פרוטוקול מ-22.4.98), ולא מצא לנכון במסגרת השיפוץ לתקן את הרטיבות בפינת הדירה, ולאחר שהדירה נמכרה לבוכנר מבלי שתוקנה בעיית הרטיבות, ומחירה של הדירה לא הושפע מקיומה של בעית הרטיבות, לא היה מקום לחייב את רותם לשלם לרז בגין נזקי רטיבות, שלא נגרם להם כל נזק כיוון שמכרו את דירתם מבלי להתייחס לרטיבות ומבלי שלענין זה היתה השפעה על מחיר העיסקה. לחלופין נטען שמאחר והמומחה מטעם רז קבע את המחיר בתוספת עלות הפיקוח ההנדסי המהווה % 28מהמחיר שנתבע על ידו, יש להפחית מסכום התיקון את מחירה של העלות לאחר שהוברר שהתיקון לא בוצע וגם לא יבוצע בעתיד ע"י רז. בין לבין, במועד שמיעת הערעור, הוצג הסכם שנעשה ב- 21.12.98בין הצד השלישי לבעלי הדירות השונות בחלקה (ובכללם בוכנר), בו הסכימו בעלי הדירות על קביעת השטחים הצמודים לכל דירה ובכללם השטח שיוצמד לדירת בוכנר לפי הוראות ההסכם שנעשה עוד בין רז לרותם ותואר ע"י הצדדים כשטח המסומן באות ד'. עוד נרשם בהסכם (סעיף 15) כי "עם מתן תוקף של פסק-דין להסכם יעביר בוכנר את היתרה המגיעה לרז עפ"י ההסכם עמו וזאת מבלי לפגוע בזכותו של רז לתבוע הפרשים המגיעים לו לדעתו עקב איחור בתשלום". עו"ד הלר, המייצג את הצד השלישי הודיע בדיון בפנינו כי ההסכם לא קיבל תוקף פסק-דין והתביעה נמחקה כי דיירת אחת לא חתמה עליו, ואולם המחיקה נעשתה בהסכמת הצדדים בת.א. 14494/89 בו התבררה המחלוקת הקשורה לדיירים השונים בגין שטחי הצמדות, כאמור. לענין הרטיבות - למרות שתמוה שלאור השיפוצים שנעשו בדירה, בהיקף של 000,60$, כטענת רז, לא תוקנה בעיית הרטיבות שהיתה בעלות כוללת של 865, 5ש"ח, המהווה סכום הבטל בשישים לעומת עלות השיפוץ כולו, נראה שאין מקום להתערב במימצאיו ובמסקנתו של בימ"ש קמא בהעדיפו את עדותו של רז והמומחה מטעמו ועל תיאור הרטיבות והסכומים שנדרשו לתיקונה. גם אם נושא הרטיבות לא השפיע על שווי התמורה שקיבלו רז מבוכנר, והדבר לא הוברר דיו בראיות שהיו בפני בימ"ש קמא, העובדה שרותם הפר את התחייבותו לתקן את הרטיבות, היא שצריכה להכריע את גורל התביעה לפיצוי בגין הנזק שנגרם עקב הרטיבות. יחד עם זה, אני סבורה שיש מקום לקבל את טענת רותם שמאחר ואין חולק עוד, לאור מכירת הדירה לבוכנר שרז לא יבצעו את התיקון של הרטיבות, שצריך להפחית מסכום העלות את הוצאות הפיקוח בסך 900ש"ח המתוארות בחוות הדעת ת/ 1וכן את הריבית שהוסף לסכום האמור בהתחשב בכך שרז לא שילמו בפועל בגין תיקון הרטיבות והסכום שנקבע בשנת 89ונפסק בשנת 1998היה צריך להיות משוערך בלבד. לענין העיכוב ברישום הדירה - בימ"ש קמא אמנם לא תאר בפסק-דינו את ההסכם שנעשה בין רז לבוכנר והתנאים שנקבעו בו בגין אי רישום הדירה וחוסר הבהירות באשר להצמדת הגינה שבסופו של דבר תוארה בהסכם מ- 21.12.98שנעשה ללא מעורבות רז, כאמור. אולם, אין להתערב במסקנתו כי אי הרישום של הבית כולו כבית משותף, ורישום הדירה ע"ש רז, לא נבעה מסיבות שבשליטת רותם. משכך, אין עוד משמעות לשאלה אם אי הרישום הוא הפרה יסודית או הפרה רגילה, שכן אין הפרה בכלל. עצם העובדה שהליכי הרישום טרם הושלמו אינה מלמדת על ההפרה וצריך היה להראות שרותם היו אחראים במעשה או מחדל לאי הרישום האמור. צדק כב' השופט כהן בהשקפתו שהצדדים היו מודעים לבעיתיות במועד רכישת הדירה ע"י רז ועל רקע זה נרשמה הוראת הסיפא לסעיף 7לחוזה. עובדה שאינה שנויה במחלוקת היא שרק בדצמבר 1998הושג בין צד ג' לבין כל הדיירים האחרים, הסכם לפיו ניתן יהיה לרשום את הבית כבית משותף משנקבעו הצמדות השטחים לכל דירה ודירה. אי לכך הייתי מציעה לדחות את הערעור שהוגש ע"י רז באשר לפיצוי בגין אי רישום הדירה וכן לדחות את טענותיו בקשר לצד ג', לקבל באופן חלקי את ערעור רותם שבמקום הסך 865, 5ש"ח יהיה החיוב סך 830, 4ש"ח (עלויות הביצוע + מע"מ לפי חוות הדעת ת/1) והסך האמור ישא הפרשי הצמדה מ- 5.6.89עד למועד פסק-הדין של בימ"ש קמא, ומאותו מועד ישא גם ריבית לפי חוק. יתר הוראות הפסק ישארו על כנם. בנסיבות הענין לא הייתי קובעת צו להוצאות. ב. גילאור, שופטת השופט ש. ברלינר: אני מסכים. ש. ברלינר, שופט השופט י. דר: אני מסכים. י. דר, שופט הוחלט כאמור בפסק דינה של כב' השופטת ב. גילאור. מקרקעיןערעוררישום דירהפיצויים