ביטול עסקה דמי תיווך

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא החזר דמי תיווך עקב ביטול עסקה: התובעים ביקשו לקנות דירה בגבעת זאב ולשם כך פנו אל הנתבעת, חברה העוסקת בתיווך על מנת שתמצא עבורם דירה מתאימה. נציגי הנתבעת מצאו עבור התובעים דירה אשר מצאה חן בעיני התובעים, התובעים חתמו עם בעל הדירה על זיכרון דברים לרכישת הדירה, אך העסקה בסופו של דבר בוטלה בהסכמת התובעים והמוכרים, והתובעים לא רכשו את הדירה. לטענת התובעים במצב דברים זה בו העסקה בוטלה, חוזה לרכישת הדירה לא נחתם והדירה לא נרכשה על ידם אין הם חייבים בדמי תיווך. עוד לטענת התובעים הנתבעת אינה זכאית לדמי תיווך שכן נציגיה הם שהחתימו את התובעים על זיכרון דברים, ולא הפנו אותם לעורך דין על מנת שיעשה זאת. התובעים שילמו לנתבעת דמי תיווך, בהתאם לדרישתה ובתביעה זו הם דורשים את הסכום ששולם על ידם חזרה. בין הצדדים קיימת מחלוקת בשאלה מדוע לא רכשו התובעים בסופו של דבר את הדירה. בכתב ההגנה נטען כי זיכרון הדברים בוטל מסיבה התלויה בתובעים, ושאינה ידועה לנתבעת. התובעים הציגו מסמך מיום 7.3.02 אשר נערך בינם ובין בעלי הדירה בו נרשם כי הצדדים הח"מ: "מודיעים בזאת על ביטול עסקת קניה דירה ברח' הארבעה....מוחזר בזה לקונה צ'ק ע"ס 1,000 דולר ובזאת בטל ומבוטל זכרון הדברים בינינו מאחר והקונה התקשה להשיג את הכספים ואין וודאות שיוכל להשיגם בעתיד ובזאת אין לקונה כל טביעות (כך במקור) ולא למוכר אחד כלפי השני" כפי שאפרט להלן, אין חשיבות לשאלה זו. זכות המתווך לשכרו עפ"י סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996: "מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב." סעיף 14 (3) לחוק המתווכים אימץ את ההלכה שנקבעה בפסיקה לפיה: "הלכה פסוקה היא שמתווך זוכה בשכרו משהביא את הצדדים לידי הסכם מחייב. העובדה שהצדדים לחוזה לא ממשו את ההסכם או לא קיימו אותו אינה שוללת מהמתווך את שכרו, אלא אם הותנה אחרת." ר' ע"א 107/86 אהרון חסין נ' דוד בלס ו- 7 אח' פ"ד מ"ב (1) 517. אני מקבלת, אפוא, את טענת הנתבעת לפיה די בכך שנחתם זיכרון דברים מחייב על מנת להקים לה זכות לקבל דמי תיווך. אלא שבכך לא די. מעורבות המתווך בעריכת זכרון הדברים ומשמעותה סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו - 1996 קובע כי: "מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961". עובדי הנתבעת אשר העידו בפני הכחישו כי ערכו את זיכרון הדברים שנחתם בין התובעים ובין מוכרי הדירה או כי נטלו חלק בעריכתו של זיכרון הדברים. בכתב ההגנה הם טענו כי זיכרון הדברים מולא בכתב ידה של התובעת - ציפורה חטבי. עובדי הנתבעת הודו כי הם הביאו את זיכרון הדברים הריק. הם גם הודו כי ישבו ליד השולחן במהלך החתימה על זיכרון הדברים. התובעת העידה כי: "ששון אמר לי מה לרשום. הוא עזר לי למלא את הזכ"ד. הוא אמר לי מה לכתוב בכל סעיף וסעיף." נציגי הנתבעת הכחישו דברים אלה. בתשובה לשאלתי מדוע מביא עמו מר יצחקוב את זיכרון הדברים הוא השיב: "עורכי הדין שלי הם ששולחים לי את זכרון הדברים הריק ואני מסביר למוכרים ולקונים שהזכ"ד הזה הוא חוזה לכל דבר כי יש הפרת הסכם, ילד בן 4 מבין את זה." אני מקבלת את עדות התובעת לפיה נציגי הנתבעת אמרו לה מה לרשום בזיכרון הדברים. עם זאת לטעמי, די בכך שנציגי הנתבעת הביאו עמם את זיכרון הדברים הריק ומסרו אותו לצדדים כדי שיהיה בכך משום סיוע לעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי, שהרי בטופס הריק מופיעים עיקרי התנאים אשר על הצדדים להסכים עליהם. גם בדבריו של מר יצחקוב לפיהם הוא מסביר למוכרים ולקונים שזיכרון הדברים הוא חוזה לכל דבר יש משום חיזוק לכך שנציגי הנתבעת סייעו בעריכת המסמך. לחתימה על זיכרון דברים יש משמעות, שכן על פי הפסיקה זיכרון דברים הנו הסכם מחייב לכל דבר ועניין והתנאים אשר עליהם חותמים הצדדים במעמד זיכרון הדברים מחייבים אותם גם בהמשך. לאור זאת, ולאור האינטרס שיש למתווכים להחתים את הצדדים על זיכרון הדברים, על מנת לקבל דמי תיווך, יש לדעתי לתת לסעיף 12 לחוק המתווכים פרשנות מרחיבה, ולהחמיר עם הנתבעת. אני קובעת, אפוא, כי נציגי הנתבעת הפרו את הוראות סעיף 12 לחוק המתווכים, ולכן אינם זכאים לדמי תיווך בגין העסקה הנדונה. במהלך העדויות התרשמתי מכך שנציגי הנתבעת השקיעו מאמצים רבים, וסייעו רבות לתובעים בכל הנוגע לעסקה הנדונה, ובגין מאמצעים אלה מגיע להם שכר ראוי. התלבטתי האם הוראת סעיף 12 לחוק המתווכים שוללת מהמתווך קבלת שכר ראוי בגין עמלו, אולם החלטתי כי אין סתירה בין פסיקת שכר ראוי ובין הוראות סעיף זה. אני פוסקת, אפוא, כי הנתבעת זכאית לשכר ראוי בגין טיפולה בסך של 3,500 ₪. התובעים שילמו לנתבעת ביום 18.2.02 סכום של 10,230 ₪, ולפיכך על הנתבעת להחזיר לתובעים סכום כולל של 6,730 ₪. לפני סיום אוסיף כי במהלך הדיון הלינו עובדי הנתבעת על כי לדבריהם: "בית המשפט מהדיון הראשון הלך לצד התובעים" עמ' 7 לפר' וכי "מחפשים אותנו" עמ' 3 לפר'. בענין זה אעיר כי חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו - 1996, הינו חוק צרכני, אשר מטרתו להגן על הצרכן מפני המתווך, וזו גם אחת ממטרותיו החשובות של ביהמ"ש לתביעות קטנות. עפ"י דברי ההסבר להצעת חוק המתווכים: "נושא העיסוק בתיווך מקרקעין אינו מוסדר היום במסגרת החוק. במשך תקופה ארוכה שררה הדעה כי אין צורך אמיתי ביצירת הגנות מיוחדות עבור רוכשי הדירות ונכסי המקרקעין כל אימת שהם נזקקים לשירותיו של מי שפועל כמוכר נכס מקרקעין או מתווך בהם. בארצות רבות בעולם המערבי העיסוק בתיווך במכירת מקרקעין מוסדר במסגרת החוק. השירותים שאותם נותן המתווך הם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות שכן במרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיו ורכושו. במקרה כזה מוצדק לדרוש ממציע השירותים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה. עם בוא העליה מבריה"מ נוצרה בעיה אמיתית. חלק גדול מהעולים אינם מכירים את המציאות הישראלית ואין להם כלים לשפוט ולהעריך את הנכס המוצע להם למכירה או להשכרה. כמו כן אין הם בקיאים בתנאים הנוגעים לרכישת דירות בישראל. חוסר ידע זה מנוצל לרעה, למרבית הצער, במספר מקרים לא מועט. אף על פי שחופש העיסוק הוא ערך חשוב, ובדרך כלל אין להגביל את האפשרות של אדם לעסוק בעבודה הרי שבנסיבות שנוצרו עקב גל העליה אין מנוס מחקיקה שתסדיר את הנושא. הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה" (הצעת חוק 2136 התשנ"ב עמ' 388. הדגשה שלי, ע.כ.). ר' גם ת"א (ירושלים) 6770/98 נדל"ן פלוס בע"מ נגד משה נאור תק - של 2000 (3) 9649. גם בפסיקה נפסק לא אחת כי: "חוק המתווכים שייך, בין היתר, למערכת של חוקי הגנת הצרכן, ונוצר בכדי להגביל את כוחם העדיף של המתווכים על פני מוכרי הדירת בכח מיקוח, ידע, נסיון ותחכום משפטי, המתבטא בחוזים אחידים בהם מכתיבים המתווכים את רצונם. החוק נועד להשליט נורמות של הגינות, ולדאוג, בין היתר, כי רק מתווך שתרם בפועל למכירת הדירה יקבל את שכרו.." בר"ע (תל אביב - יפו) 2905/00 יצחק מאיר נ' עירית קובלנסקי תק - מח 2001 (2) 22691. בנוגע לביהמ"ש לתביעות קטנות כותב ד"ר סיני דויטש בספרו דיני הגנת הצרכן כרך א' יסודות ועקרונות, ההוצאה לאור של לשכת עורכי הדין בעמ' 303: "קיימות ראיות מספיקות שאחת ממטרותיו החשובות של החוק (חוק שיפוט בתביעות קטנות תשל"ו - 1976, והיום סימן ה' לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד-1984, הערה שלי, ע.כ.) היא הגנת הצרכן. החוק לא בא לפצל את בית משפט השלום ולהקים ערכאה שתדון בסכומים קטנים, שהרי אין לבית המשפט סמכות ייחודית לדון בתביעות קטנות. בחוק יש הוראות שונות המעידות על אופיו הצרכני, אין זה חוק נייטרלי, והוא בא להקל על תובעים בסכומים קטנים" ובהמשך: "נראה כי יש די ראיות לכך שאחת ממטרותיו של החוק בהקמת ערכאה זו היא להגן על צרכנים." ברוח דברים אלה נוהל משפט זה. הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות משפט בסך של 350 ₪. ביטול עסקה (הגנת הצרכן)תיווךדמי תיווך