חתימה על הסכם לפני חוזה מכר

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חתימה על הסכם לפני חוזה מכר: השופט י' מלץ: .1שוב לפנינו מחלוקת, האם עיסקה במקרקעין, אשר נרקמה בהסכם בכתב, התגבשה לכלל חוזה, המקיים את דרישת סעיף 8לחוק המקרקעין, תשכ"ט-.1969 המשיב 2, מינהל מקרקעי ישראל, הוא הבעלים הרשום של החלקה 196בגוש .6627על החלקה ניצב בית הרשום כבית משותף. בבית שתי יחידות, חלקות 196/1ו-196/2, ורכוש משותף הרשום כ- .196/3היחידה 196/1היא נושא ערעור זה. המשיב 1(להלן - המשיב) רשום כחוכר לדורות של יחידה זו. היחידה מורכבת למעשה משתי יחידות משנה נפרדות: דירה בקומת הקרקע, בה מתגוררים משנת 1981המערערים בשכירות משנה מכוח חוזה שכירות עם המשיב; ודירה נוספת בקומה העליונה. ביום 27.12.84חתם המשיב על מסמך, בו הוא מצהיר כי הוא - "מוכר את הדירה בבית ברח' אופיר /9א תל אביב, קומת קרקע, תמורת סכום שווה ל-000,90$ (תשעים אלף דולר ארה"ב) לפי שער יציג כיום או ביום התשלום. כל זה, כפוף לחוזה שייחתם ביננו". בחודש פברואר 85חתמו הצדדים על שני מסמכים: הראשון ביום 14.2.85והשני ביום 19.2.85, כאשר אין ביניהם הבדלים משמעותיים, ועל כך אעמוד בהמשך. המסמך מיום 19.2.85(להלן - ההסכם) הוא אשר ביסודה של המחלוקת ואביאו בשלמותו: "19.2.85 הסכם ואישור X להלן המוכר X להלן הקונים אני, דן גורן, מאשר קבלת סכום של 000,76$ (שבעים ושישה אלף דולרים אמריקאיים), שווה ערך בשקלים, מהקונים עבור רכישת דירה ברחוב אופיר /9א, תל ברוך, תל אביב (קומה א') (קומת קרקע) בגוש 6627חלקה .196 יתרת החוב בסך 9000$ (תשעה אלף דולרים אמריקאיים), שווה ערך בשקלים, ישולמו עם חתימה על החוזה הפורמאלי. שווה ערך בשקלים של 5000$ (חמשת אלפים דולר אמריקאיים) ישולמו עם רישום הדירה ע"ש הקונים בטאבו כנדרש". "חוזה פורמאלי" בין הצדדים לא נחתם. למשיב התברר, כי תכנית בניין העיר הקיימת אינה מאפשרת לפצל את היחידה 196/1לשתי יחידות משנה, כך שאינו יכול לרשום העברת זכויות החכירה בקומת הקרקע בלבד על שם המערערים. משהגיעה העיסקה למבוי סתום, פנו המערערים לבית המשפט המחוזי בתביעה לאכוף את ההסכם. תביעתם נדחתה, ועל כך הערעור. .2בית המשפט קמא נימק את החלטתו שלא לאכוף את ההסכם בשני נימוקים: ראשית, ההסכם אינו מהווה חוזה, שכן הוא היווה "תחנת ביניים" גרידא, בטרם ייחתם חוזה גמור כדין, ולא הושגה בו עדיין גמירת-דעת של הצדדים. שנית, ובדרך אגב, קבע בית המשפט, כי ההסכם היה מותנה בתנאי מתלה של פיצול היחידה 196/1לשתי יחידות רישומיות נפרדות, והואיל ותנאי זה לא התקיים, החוזה בטל. ערעורם לפנינו יוצאים המערערים כנגד שתי קביעות אלה, בעוד המשיב מעלה טענות נוספות, המצדיקות, לדעתו, את מסקנת בית המשפט קמא. .3האם נכרת חוזה? המערערים מצביעים על ההסכם כחוזה תקף, המקיים הן את דרישות דיני החוזים והן את דרישת הכתב של סעיף 8לחוק המקרקעין. זאת, למרות שיש בו ביטוי מפורש לכוונה לחתום בעתיד על חוזה פורמאלי. כפי שעשתה הפסיקה בעבר, נבדוק גם הפעם את תוקפו המשפטי של ההסכם לפי שני המבנים המצטברים: האם ההסכם ביטא כוונה וגמירות-דעת של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם עם החתימה עליו; והאם ההסכם כולל פירוט של היסודות המהותיים והחיוניים של העיסקה (ראה: ע"א 868/75 [1]; ע"א 686/83 [2])? את מסקנתו, כי ההסכם אינו מעיד על גמירות-דעת של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב, ביסס השופט המחוזי המלומד, בראש ובראשונה, על ההפניה המפורשת שבהסכם לחוזה פורמאלי שייחתם בעתיד. מכך הסיק, כי המשיב ראה בהסכם "תחנת ביניים", כלשונו, ולא התכוון עדיין להיכנס לטרקלין החוזי המחייב. מסקנה זו איננה מקובלת עלי. הכללים, לפיהם יש לבדוק, אם זיכרון- הדברים או הסכם מוקדם, המפנים לחוזה פורמאלי שאמור להיחתם בשלב מאוחר יותר, מגלמים בתוכם הסכמה בת תוקף ובת אכיפה, אם לאו, פורטו והובהרו בפסק-דינו של השופט ברק בע"א 158/77 [3]. כך נאמר שם, בעמ' 287: "בחינתו של זכרון הדברים עצמו חייבת לשים דגש על שני ענינים: היסודות שהצדדים קבעו בזכרון הדברים עצמו ו'נוסחת הקשר' שנקבעה בזכרון הדברים בינו לבין 'החוזה' הפורמלי, שייחתם בעתיד... 'נוסחת הקשר' אף היא מעידה על כוונת הצדדים. אם נאמר בזכרון הדברים במפורש כי הוא לא מטיל על הצדדים כל חיוב בטרם יעשה החוזה הפורמלי, הרי בכך הביעו הצדדים דעתם הברורה כי זכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים, ויש להמתין לכריתתו של החוזה הפורמלי". במקרה שלפנינו "נוסחת הקשר" שבחרו הצדדים היא כדלקמן: "יתרת החוב בסך 9000$... שווה ערך בשקלים, ישולמו עם חתימה על החוזה הפורמאלי". הן מנוסח זה והן מהנסיבות אשר סבבו את החתימה על ההסכם אני למד, כי רצון הצדדים היה שהחוזה ייכנס לתוקפו מיד. כבר נקבע בעבר, כי הסכם, אשר במעמדו שולם סכום ראשוני ושנאמר בו כי "עם חתימת החוזה שייערך אצל עו"ד, ישלם הקונה למוכר סכום נוסף", הוא הסכם מחייב; דהיינו: זו "נוסחת קשר", המעידה על כוונה שלא להתלות את התוקף המשפטי של העיסקה בחוזה הפורמאלי העתידי (ראה ע"א 118/53 [4], בעמ' 98, וכן ע"א 158/77 [3] הנ"ל, בעמ' 288מול אות השוליים א). ממכלול עובדות המקרה מסקנה זו אך מתחזקת. 84אחוז מן התמורה שולמו במעמד החתימה על ההסכם (000, 76מתוך 000, 90דולר), והמשיב שילשל אותם לכיסו. כלום יוכל הוא להישמע עתה בטענה, כי קיבל את הכסף אך את הדירה לא התכוון למכור? הייתי מוכן להסיק, גם לנוכח "נוסחת הקשר" המסוימת הזו, כי לא הייתה גמירות-דעת אצל המשיב, אילו נותרו יסודות מהותיים שעדיין לא סוכמו במשא ומתן. אולם לא כך הם פני הדברים; עיקרי הדברים סוכמו וקיבלו ביטוי בכתב, ומשום כך אני מציע לקבל את טענת המערערים ולקבוע, כי ההסכם הינו חוזה בעל תוקף. .4המשיב העלה טענה, אשר אמנם לא הוזכרה בפסק-דינו של בית המשפט קמא, לפיה קדם להסכם מיום 19.2.85הסכם דומה בצורתו, מיום 14.2.85, השונה בפרטים מסוימים מההסכם האחרון. מכך מבקש הוא להסיק, כי אף לא אחד מן השניים מהווה "חוזה", אלא כי שניהם מהווים תחנות ביניים במשא ומתן. אין בטענה זו מאום. ההסכם מיום 14.2.85הינו טיוטה של ההסכם שבא אחריו, הוספו בו משפטים בכתב-יד, שר הודפסו כלשונם בנוסח המאוחר יותר, והשינוי המהותי היחיד הוא שינוי הרכב התשלומים, כנראה עקב הגדלת הסכום ששולם על אתר. אינני רואה בהסכם מיום 14.2.85אלא שלב לפני אחרון בהתגבשותו של החוזה המחייב, במסמך מיום 19.2.85, ואם יש בו כדי לתרום במשהו להבהרת הכוונה, הרי הוא דווקא מחזק את עמדת המערערים. .5מאחר שהגעתי למסקנה, כי יש בהסכם גמירות-דעת, נותר לבדוק, האם הוא כולל בתוכו את הפרטים המהותיים לעיסקה. המחלוקת האמיתית בין הצדדים בנושא זה נוגעת להתקיימו של יסוד מרכזי אחד בחוזה - תיאור הנכס הנמכר. ההסכם מתאר אותו כדירה ברח' אופיר /9א, קומת קרקע. השופט המחוזי המלומד קבע, כי הואיל ולא ניתן היה לבצע את פיצול החלקה 196/1לשתי יחידות, הרינו ניצבים אל מול חלקה, אשר לא ברור מהי חלוקתה הפנימית, ומה הם גבולותיה ומידותיה של היחידה המועברת ומה הן זכויותיו של כל צד. בסיכומיו לפנינו פורט המשיב טיעון זה לשני מרכיבים: ראשית, ההסכם לא קובע את הגבולות הפיסיים של היחידה המועברת, ומבחינה זו אין תיאור של הממכר. ושנית, גם אם נאתר במדויק, מהי יחידת המגורים שהמערערים ביקשו לרכוש, הרי מדובר בדירה בבית משותף, וכדי לקבל זכויות בחלק ממנה יש להגדיר במדויק את אופיין והיקפן, ובמיוחד את הזכויות ברכוש המשותף. אבחן טענות אלה כסדרן: א. אמנם ההסכם מסתפק בקביעה, כי המערערים יקבלו את קומת הקרקע, אולם לדעתי אין בכך כדי להקשות על זיהויו המדויק של הממכר. החלקה 196/1כוללת שתי יחידות משנה נפרדות, אשר הגבולות הפיסיים ביניהן ברורים וידועים, ולא יכולה להיות מחלוקת בין הצדדים לגביהם, שהרי המערערים מתגוררים מזה שנים ביחידה שבקומת הקרקע ובה בלבד, ומעצם השימוש המתמשך בה נקבעו הגבולות הפיסיים ושטח היחידה, מבלי שהדבר גרם אי פעם חילוקי דעות. האם יוכל המשיב לטעון, כי כאשר השכיר למערערים את הדירה ידע באיזה שטח מדובר, ואילו עתה, כאשר הוא מבקש לשנות את זכויותיהם המשפטיות בנכס מחכירת משנה לחכירה ראשית, אין הוא לפתע יודע את התחום הפיסי המדויק על פניה טענתו זו מופרכת, ועל-כן אני סבור, כי אין כל קושי לדלות מן ההסכם את תיאורו החיצוני של הממכר. ב. הפן השני של טענת המשיב הוא, כי לא נקבע מה תהא זכותם של המערערים ברכוש המשותף - החצר, חדר המדרגות, המחסן, מקלט, שבילים וכיוצא באלה. גם בחוסר זה אין, לדעתי, כדי לפגום בשלמותו של תיאור הממכר. ראשית, הדבר איננו מן הדברים אשר חסרונם גורר אי-התמלאות דרישת הכתב של סעיף 8הנ"ל. בית-משפט זה אינו נוהג להכביר בדרישות מחמירות לצורך סעיף 8ומאפשר להשלים פרטים שאינם מהותיים החסרים בהסכם בעזרת הוראות חוק משלימות ואומד דעת הצדדים. אמר על כך השופט עציוני בע"א 18/77 [5], בעמ' 60: "...ראשית, יש ללמוד על כוונת הצדדים להתקשר בכלל בחוזה. ושנית, אם כוונה זו קיימת, נוכל להשלים את התנאים הללו באותם אמצעים שהחוק קבע. כלומר, גם אם הצדדים לא פירטו את הענינים שעליהם הצבעתי שיש לפרטם, אך כוונתם להתקשר בחוזה ברורה, ניתן להשלים את התנאים ההכרחיים להתקשרות באותם אמצעים סטאטוטוריים העומדים לרשות בית-המשפט, כגון: סעיף 5(א) לחוק המכר, תשכ"ח-1968, וסעיפים 25, 26, 41ו- 46לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973". כפי שאמר השופט ברק בע"א 158/77 [3] הנ"ל, בעמ' 288: "התנאים המהותיים של העסקה משתנים, מטבע הדברים, מענין לענין. במכירת מקרקעין טבעי הוא כי תנאים מהותיים אלה יכללו את הצדדים להתקשרות, תיאור הנכס הנמכר, המחיר ומועדי התשלום והמסירה (ע"א 471/76). דרישה זו רוככה במשך הזמן, והכלל עתה הוא, כי במקום שהמבחן הראשון מתקיים, דהיינו, קיימת כוונה של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב, אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים יופיעו שחור על גבי לבן בזכרון הדברים עצמו. את התנאים המהותיים והחיוניים הנוכחים 'פיזית' בזכרון הדברים ניתן להשלים 'באופן נורמטיבי', אם לא משתמעת כוונה אחרת, באמצעות הוראות חוק משלימות, כגון סעיף 21לחוק המכר, תשכ"ח-1968". ראה גם: ע"א 69/73 [6]; ע"א 235/75 [7], בעמ' .803 גם חסרונה של ההתייחסות המפורשת לסוגיית הזכויות ברכוש המשותף יכול לקבל את תיקונו, ואין בכך כדי לפגום בהסכם. אמר על כך כבוד השופט בייסקי, בע"א 478/84 [8], בעמ' 251: "אף תוך פרשנות, כי רכוש משותף שהוצמד לדירה אינו הופך לחלק הדירה, הרי לכל הדעות חלות עליו ההוראות החוקיות החלות על הדירה. וכל עוד צמוד הרכוש המשותף לדירה, כל שינוי שחל בדירה גורר עמו גם את הרכוש המשותף הצמוד לה בתור יחידה אחת. ההצמדה איננה אישית אלא קניינית וקשורה באותה יחידה". ומכך הסיק השופט בייסקי, כי אם הדירה תוארה במידה מספקת, התיאור כולל גם את הרכוש המשותף הצמוד לה, כל עוד לא הוצא מפורשות מההסכם. יתרה מזאת, במקרה שלפנינו הייתי מסיק כוונה של הצדדים לקיים הסדר קונקרטי לגבי הרכוש המשותף. אין מחלוקת, כי הצדדים ביקשו להעביר חלק מהיחידה בדרך של פיצולה וחלוקתה לשתי יחידות נפרדות. לו הייתה דרכם צולחת, כי אז לא הייתה כל בעיה לזהות את המנה ברכוש המשותף הצמודה לדירת המערערים, בהתאם להוראות סעיפים 55(א) ו-(ב) לחוק המקרקעין. דהיינו, עם הפיצול הרישומי היה חלקה ברכוש המשותף של כל אחת משתי היחידות החדשות נקבע אוטומטית בהתאם לסעיף 57(א) לחוק המקרקעין (לפי יחס שטח הרצפה), ומשהייתה מועברת דירת הקרקע למערערים, היה עובר עמה הרכוש המשותף הצמוד לה. זו הייתה כוונתם של הצדדים בהסכם המכר. ברם, הניסיון לפצל את החלקה נכשל, וכפי שקבע השופט המחוזי המלומד, הדרך האלטרנטיבית להעברת הזכויות למערערים הייתה על-ידי העברת חלק מן החכירה לטובתם. אילו הייתה מתבצעת דרך זו, דינן של הזכויות ברכוש המשותף היה נקבע על-ידי הצדדים בהסכם ההעברה הפורמאלי. הואיל ומצאתי כי כוונתם המקורית הייתה להשיג תוצאה של שיתוף ברכוש המשותף בהתאם להוראות סעיף 57(א) לחוק המקרקעין, הרי כוונה זו שרירה וקיימת גם כאשר טכניקת ההעברה משתנה, ובמקום לפצל את החלקה מועברות למערערים זכויות באגף מסוים בה. אמנם אין חפיפה מלאה בין תוצאות הפיצול לתוצאות ההסדר החלופי, אך ככל שניתן להשיג תוצאה זהה, ובנוגע לזכויות ברכוש המשותף הדבר אפשרי, יש לקיים את ההסדר אשר הצדדים חפצו בו במקור. נמצא איפוא, כי ההסכם מקיים את דרישת סעיף 8לחוק המקרקעין, ובכוחו להעביר זכויות קנייניות בין הצדדים. .6הוסיף וקבע השופט קמא, אם כי בהערת אגב לא מנומקת, כי ההסכם היה מותנה בתנאי מתלה של ביצוע הפיצול הרישומי בלשכת רישום המקרקעין, ומאחר שתנאי זה לא התקיים, החוזה בטל. אינני יכול להסכים עם קביעה זו. לשון ההסכם אינה נוקבת בתנאי מתלה שכזה. מנסיבותיו לא מצאתי העדה כלשהי לאפיונה של כוונת הפיצול הרישומי כתנאי מתלה לתוקף העיסקה. השופט המלומד קבע במפורש, כי ישנן מספר דרכים לבצע את החוזה, אשר הפיצול הרישומי הינו רק אחד מהן, ואם אין הוא תנאי הכרחי, לא הייתי מסיק מכללא כי הוא תנאי מתלה. על כגון דא אמר כבוד הנשיא שמגר בע"א 192/80 [9], בעמ' 539: "...גם אם העדר האישור של ועדת התכנון והבנייה הוא המכשול היחיד העומד לפני המשך העבודות, אין בכך כדי לתמוך בגרסת המשיבה. אישורה של ועדת התכנון והבנייה לתכנית המשיבה לא היה בבחינת תנאי מתלה בחוזה. אין המדובר כאן בתנאי לשכלולו של החוזה אלא בתנאי לביצועו...". העדר הסכמת הרשויות לביצוע הפיצול הרישומי אינו חוסם את האפשרויות האחרות לביצוע ההסכם, כך שאין זה "חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי..", כאמור בסעיף 27(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973, ועל-כן אין זה תנאי מתלה לשכלולו של ההסכם. .7עוד מעלה המשיב שורה של טענות נגד אכיפת ההסכם כלשונו: טעות בכריתת החוזה, אכיפה אינה צודקת, שיערוך מחיר הדירה ועוד, אך אין בטענות אלה כל ממש. המכנה המשותף להן הוא הניסיון להתחמק מביצוע החוזה, הואיל והתמורה שהמשיב קיבל נראית לו עתה כבלתי מספקת. אם הייתה למשיב טעות עובדתית כלשהי בעת ההתקשרות, הרי היא נוגעת לכדאיות העיסקה, ואין בה כדי לפגוע בתוקף החוזה. אכיפה לא רק שתהא צודקת בנסיבות העניין, אלא שהיא בעיניי הפתרון הצדק היחיד: המערערים מתגוררים בדירה מזה שנים, הם שילמו מיטב כספם כדי לקבל בה חכירה לדורות ונהגו בתום-לב לכל אורך ההתקשרות. כל סעד אחר מאשר אכיפת החוזה יוציאם מדירתם, ובכך הייתי רואה אי-צדק. ולבסוף, טענת השיערוך עדיף היה לה כי לא תישמע. המשיב קיבל את מרבית התשלום הריאלי עבור הדירה, והכסף היה ברשותו מאז. יתרת התמורה נקובה בדולרים וממילא נשחקה באופן זעום בלבד, ואף זאת בשל התנהגותו של המשיב. .8הריני מציע איפוא לקבל את הערעור ולהורות על אכיפתו של ההסכם מיום 19.2.85, בכפוף לתשלום יתרת התמורה על-ידי המערערים. כל זמן שפיצול היחידה הרישומית אינו אפשרי, דרך ביצועו של ההסכם תהיה על-ידי העברת זכויות החכירה בקומת הקרקע מהמשיב למערערים ויצירת שיתוף ביניהם ברכוש המשותף הצמוד ליחידה הבלתי מפוצלת. אם וכאשר ישיגו הצדדים אישור מן הרשויות לבצע פיצול של היחידה לשתי חלקות רישומיות נפרדות, יפעלו הצדדים לביצוע הפיצול כאמור, ויישאו, הם או חליפיהם, במשותף בהוצאות הפיצול. אני מציע, שהמשיב יישא בהוצאות המערערים בהליך כולו, כולל שכר טרחת עורך-דין, בסך 000, 7שקל, שיישאו ריבית והצמדה מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. הנשיא מ' שמגר: אני מסכים. השופט א' גולדברג: אני מסכים. הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט מלץ.הסכם מכרמסמכיםחוזה