רישום זכויות קרקעות בשכונת מלחה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קרקעות בשכונת מלחה: מבוא 1. באתר האינטרנט של עיריית ירושלים, , בפרק המוקדש לשכונת מלחה (מנחת) נאמר, בין היתר, כדלהלן: "ערבי הכפר מאלחה ברחו מכפרם ובמקומם התיישבו ב-1951 עולים יהודים, שעלו ברובם מכורדיסטן ומיעוטם מתוניס וממרוקו. בתי הכפר היו לתל-חרבות בקרבת הגבול עם הירדנים ובמנותק מכל ישוב קרוב. השכונה הקרובה ביותר היתה שכונת 'בית וגן' ששביל הוביל ממנה אל מלחה. התנאים היו קשים, לא היה חשמל ומים ושתו מהבורות. באותם ימים ראשונים, נפלו שתי ילדות לבור מים וטבעו. מסתננים מעבר לגבול הסתובבו באזור כבתוך שלהם. הם רצחו שומר ונערה צעירה בשביל שבין בית וגן למלחה. עם השנים חוברה השכונה לרשתות המים והשמל, סביבה הוקמו שכונות חדשות שהתפתחו זו לצד זו. רחוב גולומב נסלל מעמק רחביה לקרית היובל והוציא את מלחה מבדידותה. נסללו דרכים בשכונה, נבנה גשר להולכי רגל וניתנו רישיונות להרחבת בתי המגורים. לאחר מלחמת ששת הימים, ביקשו אנשי מינהל מקרקעי ישראל להוציא את התושבים הותיקים ממקומם בטענה שהם לא שלמו דמי שכירות. המינהל רצה לנצל את המצב, על מנת להפוך את המקום לקרית אמנים שנייה, דוגמת 'ימין משה'. תושביה הותיקים התנגדו בתוקף ותבעו צדקתם בבתי המשפט, בטענה שהמדינה הפקירה אותם במשך שנים ארוכות למסתננים ולפורעים והם 'החזיקו במקום בשיניהם' ורק בזכותם הדרך בין מרכז העיר למערבה היתה בטוחה. בית המשפט קיבל את טענותיהם והתושבים נשארו במקום". ההליך דנן הוא חוליה נוספת במחלוקות שבין תושבי מלחה הוותיקים (או יורשיהם) לבין מינהל מקרקעי ישראל, ושורשיו בהסדר שהושג בשנות ה-70' של המאה העשרים בין תושבי המקום לבין המינהל. 2. ההורים ז"ל (להלן - "ההורים") התיישבו במלחה בשנת 1952 בנכס מקרקעין אותו קיבלו מהמוסדות המיישבים לאחר עלייתם ארצה. זכויותיהם במקרקעין בהם החזיקו בפועל, כמו זכויות מתיישבים אחרים במלחה, לא היו מוסדרות. בשנות ה-70' של המאה הקודמת החליט הנתבע להסדיר את זכויות תושבי מלחה בנכסי המקרקעין האמורים. הוקמה "ועדת מלחה" שהציעה להנהלת הנתבע הסדר, אשר נדון בישיבת הנהלה מיום 18.11.74 (פרוטוקול הישיבה צורף כנספח 1 לתצהיר הגב' דורית דוד, סגן ממונה מחוזי במחלקת חוזים של הנתבע). על פי קווי המתאר הכלליים של ההסדר, הדירות היו אמורות להימסר לתושבים ותיקים (במובחן מפולשים) במחיר סמלי והמגרשים הצמודים היו אמורים להיות מוחכרים להם בתנאים נוחים. בסופו של דבר המבנים והקרקע נמכרו לתושבי מלחה ולא הוחכרו להם. ההסדר האמור חל על תושבים שיושבו במקום ע"י המוסדות המיישבים ועל מי שרכש זכויות במקום עד לשנת 1967 (ראו האמור בסעיפים 10 - 14 לתצהירה של הגב' דורית דוד). ההורים נמנו על הזכאים להכלל בהסדר. במסגרת ההסדר האמור נחתם ביום 12.7.78 הסכם בין ההורים לבין הנתבע (נספח ב' לתצהיר התובע 1, להלן - "ההסכם"). ההסכם מתייחס למגרש מס' 41 (כיום חלקה 16 בגוש 30456), שעליו היה בנוי בית המגורים של ההורים. במועד החתימה על ההסכם לא הושלמו הליכי התכנון באזור ולא נקבעו הגבולות הסופיים של החלקות במקום. בהסכם עצמו לא צוין שטח המגרש. ברשימה שהכין הנתבע על בסיס תוכנית טופוגרפית של אגף המדידות, רשימה שצורפה להסכם כחלק הימנו, נרשם ששטח מגרש 41 הוא 1,050 מ"ר "בערך" (נספח ג' לתצהיר התובע 1). המחלוקת בין הצדדים נוגעת לפרשנות ההסכם - האם במסגרתו נמכרו להורים זכויות בנכס מקרקעין ששטחו 1,050 מ"ר בלבד, כטענת הנתבע, או שהמכר מתייחס למגרש 41 כולו, יהא שטחו הסופי אשר יהא, כטענת התובעים. עמדת הנתבע היא, שמאחר וכיום, לאחר השלמת הליכי התכנון והפרצלציה, שטח החלקה, שבעבר היתה מגרש 41, הוא 1,315 מ"ר, זכאי הנתבע להתנות את מתן הסכמתו לבקשות שונות של התובעים (רישום הזכויות בספרי המקרקעין, פיצול החלקה, קבלת היתרי בניה וכו') בתשלום תמורה עבור השטח שנוסף לחלקה מעבר לשטח המגרש שננקב בהסכם (כלומר - 265 מ"ר). 3. בתביעה דנן עותרים התובעים לסעד הצהרתי, שעל פיו הנתבע אינו רשאי לגבות כל תשלום עבור שטח הנכס ושאין הוא רשאי להתנות ביצוע פעולות בנכס (כגון רישום פרצלציה והעברת זכויות) בקבלת תשלום נוסף עבור השטח. התובעים 1 ו-6-3 הם יורשי ההורים ולהם זכויות ב-60 אחוז מהנכס. התובעים 1 ו-2, בעל ואשה, הם בעלי זכויות ב-40 אחוז מהנכס, זכויות שקיבלו במתנה מההורים במסגרת "הסכם משולש" שנחתם ביום 20.8.96 על-ידי ההורים, התובעים 1 ו-2 והנתבע (נספח א' לתצהיר התובע 1, להלן - "ההסכם המשולש"). מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע מס' 1. הנתבע הגיש את תצהירה הנ"ל של הגב' דוד, ואת תצהירה של הגב' רונית ליברסאט, רפרנטית במחלקת תכנון של הנתבע, המתאר את המהלכים התכנוניים והשינויים בשטחו של מגרש 41 שנבעו מאותם מהלכים. הוסכם כי המצהירים לא ייחקרו על תצהיריהם ופסק הדין יינתן על יסוד התצהירים ונספחיהם ולאחר שבאי כוח הצדדים יסכמו את טענותיהם. טענות התובעים 4. לטענת התובעים, אין כל יסוד לדרישת הנתבע לתשלום נוסף, שכן על פי ההסכם, נמכרו להורים זכויות הבעלות בנכס, אשר הוגדר בהסכם באופן הבא: במבוא להסכם מדובר על מכירת "דירה" ב"בית", ואין מחלוקת כי במקרה דנן מדובר במבנה שהיה בנוי על מגרש 41 ואשר בו היתה דירה אחת בלבד. סעיף 11 להסכם קבע כדלהלן: "א. המוכר [הנתבע, צ.ז.] מתחייב גם למכור לרוכש [ההורים, צ.ז.] שטח קרקע שלא יפחת מ- ב. ידוע לרוכש כי בגלל חוסר תכנון סופי של שכונת מלחה אין עדיין אפשרות לקבוע סופית את גודל השטח וגבולותיו וכי דבר זה ייעשה רק לאחר השלמתו של התכנון ואישורו הסופי ע"י רשויות התכנון. ג. כל תנאי הסכם זה החלים על הדירה יחולו על הקרקע ויראו אותה לעניין כל התחיבויות הצדדים כאילו היתה הדירה". המקום שבו היה אמור להירשם השטח המינימאלי של הקרקע, בסעיף 11(א), נותר ריק. כאמור, ברשימה שצורפה להסכם נרשם ששטח מגרש 41 הוא 1,050 מ"ר "בערך". בהסכם עצמו אין כל התייחסות לשטח המגרש. מכאן הטענה שעל פיה הממכר היה המגרש (או החלקה) בשלמותו, גם אם יתברר שהשטח יעלה על 1,050 מ"ר, כאשר השטח המדויק ייקבע בעתיד לאחר השלמת הליכי התכנון ואישורם הסופי. משהושלמו הליכי התכנון בשנת 1993 (תוכנית במ/1998ב' שאושרה בוועדה המחוזית ביום 31.3.93) נקבע גודלה של החלקה הנדונה ל-1,299 מ"ר. לאחר רישום הפרצלציה על פי תצ"ר עומד שטח החלקה הרשום בפנקסי המקרקעין על 1,315 מ"ר. נמצא אפוא, לשיטת התובעים, כי המכר, שהושלם בשנת 1978, מתייחס בפועל ליחידת קרקע (שכונתה אז מגרש 41 והיא כיום חלקה 16) בשטח של 1,315 מ"ר ואין כל יסוד לדרישת הנתבע לתמורה נוספת מעבר לתמורה שנקבעה בהסכם (שעמדה על 4,500 ל"י). אין בהסכם כל זכר לזכות המוכר, הנתבע, לקבל לידיו תוספת תמורה למקרה שיתברר, עם תום הליכי התכנון, ששטח הממכר גדול מ-1,050 מ"ר, שטח שנזכר ברשימה הנ"ל כאומדן בלבד ("בערך") וכשטח מינימאלי ("שלא יפחת מ .. "). הצדדים צפו אפשרות שהשטח יגדל או יפחת, ואיש מהם לא זכאי לשנות את התמורה המוסכמת במצב זה של שינוי השטח לעומת השטח שהוערך במועד החתימה על ההסכם. בהסכם לא נכללה כל הוראה על תוספת תשלום למקרה ששטח החלקה, לאחר השלמת הליכי התכנון, יגדל (כפי שנעשה ע"י הנתבע בהסכמים אחרים). ההסכם נערך ונוסח ע"י הנתבע, ויש לפרשו, במקרה של ספק, לרעתו. על פי ההסכם הממכר כלל את מגרש 41, ואין כל אפשרות לפרש את ההסכם כאילו התייחס רק לחלק מהמגרש. ההסכם צפה במפורש אפשרות של שינוי בשטח המגרש, לאחר השלמת הליכי התכנון, וכאשר, בנסיבות אלה, לא הזכיר אפשרות של שינוי בסכום התמורה ולא קבע מנגנון לחישוב תוספת התמורה, נובע מכך כי התמורה לא אמורה להשתנות גם אם יהיה שינוי בשטח. התובעים טוענים, כי נוכח היות ההסכם הסכם מכר, במובחן מהסכם חכירה, יצא הנתבע מהתמונה עם השלמת המכר, ואין לו עוד כל מעמד לדרוש דרישות מהתובעים, בוודאי לא בקשר עם תוספת תמורה. אגב, כאשר נחתם ההסכם המשולש, כשאז כבר היה ידוע לנתבע ששטח החלקה על פי תוכנית בנין עיר עולה על 1,050 מ"ר (התוכנית אושרה בשנת 1993 ועל פיה השטח הוא 1,299 מ"ר), לא באה כל דרישה לתוספת תשלום, וגם לא כאשר הוגשה בשנת 1995 לאישור הנתבע תוכנית בניה. גם כאשר הודיע הנתבע בשנת 2002 כי ניתן לרשום את החלקה (כולה!) בספרי המקרקעין על שם התובעים, לא נדרשה תמורה נוספת, פרט לתשלום עבור פעולת רישום הזכויות, והיה ברור כי שטח החלקה הרשום בספרי המקרקעין הוא 1,315 מ"ר (נספח ו' לתצהיר התובע 1). בהקשר זה מדגישים התובעים, כי עובר למועד החתימה על ההסכם החזיקו ההורים בשטחי קרקע גדולים בהרבה משטח החלקה הנדונה (בסך הכל 2,427 מ"ר), וכחלק מההסכם הם התחייבו לפנות את השטחים שמחוץ לחלקה (סעיף 13 להסכם). גם נתון זה מצביע על כך שלשטח המדויק של החלקה המקורית, בטרם השלמת הליכי התכנון, לא היתה משמעות מבחינת ההסכם. העיקרון היה פינוי שטחים שההורים החזיקו מחוץ למגרש 41 ורכישת הבית והחלקה כולה, ששטחה הסופי ייקבע לאחר השלמת הליכי התכנון. אגב, על פי האמור בתצהיר התובע 1, הרי שבפועל לא חל שינוי בשטח שהוחזק הלכה למעשה ע"י ההורים ו/או התובעים מאז 1978 ועד היום. התובעים ציינו, כי יש להתייחס אליהם כאל בעלים, לכל דבר ועניין, של חלקה 41 (כיום 16), ואם שטח החלקה גדל בעקבות אישור תוכניות בנין עיר, יחולו עליהם הדינים הקובעים את חיוביו של בעל קרקע ששטח חלקתו גדל בהליך תכנוני, אך בוודאי שאין לחייבו לשלם למוכר הקרקע, שיצא מהתמונה לאחר שקיבל לידיו את מלוא התמורה עבור הממכר, תוספת תמורה. 5. נוכח הסתמכות הנתבע על פסק דינו של בית משפט זה (כב' השופט - כתוארו אז - ד' חשין) בה"פ 246/94 לחמי נ' מינהל מקרקעי ישראל (11.12.96, להלן - "פרשת לחמי"), אשר עסק במחלוקת דומה, טוענים התובעים כי, בניגוד למה שהיה בפרשת לחמי, בענייננו הונחו לפני בית המשפט ראיות המאפשרות לו לפרש את ההסכם גם פרוש תכליתי, ככל שיש צורך במהלך פרשני נוסף מעבר למתן תוקף למילותיו הברורות של ההסכם, שיהא תואם לעמדת התובעים. לטענה זו נשוב בהמשך. טענות הנתבע 6. נדמה כי הטיעון המרכזי שטען הנתבע מתמקד בחוסר הצדק ובחוסר ההגיון שבהענקת שטח קרקע נוסף לתובעים, ללא תמורה, מעבר לשטח שאותו רכשו על פי ההסכם (1,050 מ"ר). ב"כ הנתבע דיבר בסיכומיו על "מתנה" שקיבלו התובעים מהנתבע, שכן הנכס נרכש במחיר סמלי, וטען שאין זה ראוי ש"המתנה" תהיה בלתי מוגבלת. העובדה שהנכס נמכר במחיר סמלי המגיע כדי חמישית האחוז משוויו כיום, חזרה ונזכרה בסיכומי הנתבע, כאילו יש פסול בכך ובהתעלם מההיגיון שעמד בבסיסו של "הסדר מלחה". לשיטת הנתבע, ההסכם התייחס למכר של 1,050 מ"ר, ועיקרו הוא הסכם לרכישת "דירה" ולא קרקע. הנתבע טוען כי הממכר לא היה חלקה 41 והמבנה שעליה, אלא דירה וקרקע שצמודה לה בשטח של 1,050 מ"ר. עוד הוזכר, כי במקרה של ההורים, שטח הקרקע שהוקצה להם היה גדול יותר מהמקובל במלחה. עם זאת, בא כוח הנתבע היה מוכן לבחון בחיוב את האפשרות שייקבע כי שטח החלקה שנמכרה להורים יעמוד על 1,135 מ"ר, הוא שטח החלקה שנקבע בתוכנית הראשונה שאושרה, היא תוכנית 1998א', שקיבלה תוקף ביום 14.3.91 (סעיף 7 לתצהיר הגב' ליברסאט ועמ' 20 ש' 17-21 לפרוטוקול). יצוין, כי עמדה זו של הנתבע, שלא נזכרה בכתבי הטענות, מחלישה את הטענה המהותית שבפיו לפיה ההסכם מדבר על מכירת קרקע בשטח 1,050 מ"ר בלבד, ללא קשר לשטח החלקה שייקבע בתוכניות בנין עיר, ואין מדובר במכירת מגרש 41 ככזה. הנתבע גורס כי פירושו הנכון של ההסכם, בהתחשב בתכליתו האובייקטיבית והסובייקטיבית, אינו תומך בעמדת התובעים, לפיה הם זכאים לקבל לידיהם ללא תמורה נוספת שטח הגדול בכ-25 אחוז מהשטח המקורי שנזכר בהסכם. הפירוש המוצע ע"י התובעים אינו סביר גם בהתחשב במטרתו העיקרית של ההסכם, שהיתה מכירת דירה, ועניין הקרקע נזכר רק בשוליו, כנושא משני. ב"כ הנתבע הזכיר, כי בהסכם המשולש צוין כי שטח החלקה בה מדובר הוא 1,050 מ"ר, אף כי אותה עת היה כבר ידוע שעל פי התוכנית המאושרת השטח גדול יותר ולמרות שבא כוחם דאז של ההורים היה מודע לסוגיית השטח (סעיף 32 לתצהיר הגב' דוד). נטען גם כי בתחילה התובעים לא מחו על עצם הדרישה לחייבם בתוספת תמורה עבור השטח הנוסף, וטענתם הצטמצמה לכך שאין ביכולתם לשלם את הסכום שהתבקש ושהשטח אינו נחוץ להם (ראו מכתב מיום 13.4.97 שכתב עו"ד גבעתי בשם ההורים, נספח 8 לתצהיר הגב' דוד). פרשת לחמי 7. כפי שכבר הוזכר, הנתבע נשען על פסק הדין שנתן בפרשת לחמי וטוען כי יש להחיל על המקרה דנן את תוצאת אותו פסק דין, שכן בגדרו נקבע כיצד ראוי ונכון לפרש הסכמים מסוגו של ההסכם דנן ובית המשפט פסק כי תושבת אחרת של שכונת מלחה נדרשה לשלם לנתבע תשלום נוסף עבור השטח שמעבר לשטח שהוזכר בהסכם המקורי שבינה לבין הנתבע. המבקשת בפרשת לחמי ביקשה כי יוצהר שהיא הבעלים של כל הזכויות בחלקה 52 בהתאם לגבולות שנקבעו בתכנית בנין עיר 1998א'. בהסכם שנחתם ביום 13.7.76 בין הגב' לחמי ובעלה המנוח לבין הנתבע, שנוסחו זהה בעיקרו לנוסח ההסכם הנדון כאן, נקבע כי הגודל והגבולות הסופיים של המגרש שרכשו, אף הם במסגרת "הסדר מלחה", ייקבעו על פי תוכנית בנין עיר, אך בכל מקרה השטח לא יפחת מ-720 מ"ר (בענייננו הנתון האמור, דהיינו שטח המינימום של המגרש, שהיה אמור להירשם בסעיף 11(א) להסכם, כפי שצוטט לעיל, נותר חסר, אך שטח המגרש "בערך" ננקב ברשימה שצורפה להסכם). בית משפט זה (כב' השופט - כתוארו אז - דוד חשין) העדיף את הפירוש שהמשיב (הנתבע דנן) הציע. לפי פירוש זה להוראת סעיף 11 להסכם, כוונת הצדדים לא היתה שהרוכשים יהיו זכאים לקבל בחינם תוספת שטח מעבר לשטח המינימום שנקבע בהסכם, אף אם הגבולות הסופיים של החלקה - "להבדיל מהקרקע נשוא ההסכם" - יתחמו לה שטח גדול יותר מזה שהוזכר בהסכם. פירוש זה הועדף ע"י השופט חשין "בעיקר לאור התכלית האובייקטיבית של ההסכם", מה גם שלדעתו הוא מתיישב מבחינה לשונית עם נוסח ההסכם. בעניין זה נפסק, כי "ההסכם בין הצדדים, עפ"י לשונו, איננו הסכם למכירת חלקת מקרקעין (חלקה 52) כי אם הסכם למכירת דירה וכן שטח קרקע שלא יפחת מ-720 מ"ר צמוד לבית בו נמצאה הדירה". לעניין התכלית האובייקטיבית כפי שהיא נלמדת ממכלול הנסיבות פסק בית המשפט בפרשת לחמי כדלהלן: "התכלית האובייקטיבית, שהצדדים להסכם שבפניי שיוו לנגד עיניהם, היתה במהותה ובעיקרה מעין עסקת מכר-חליפין של 'בעלות כנגד החזקה', כלומר פינוי שטח קרקע גדול שהוחזק ע"י הרוכשים בתמורה לקבלת הבעלות מהמינהל על שטח קרקע קטן יותר מתוכו: הרוכשים מצידם התחייבו לפנות חלק משטח קרקע גדול יותר שהחזיקו בו (ולשלם מחיר זניח של 3,500 ל"י=430 דולר לערך), כנגד התחייבות מצידו של המשיב למכור להם (קרי: להעביר לבעלותם) שטח קרקע מצומצם יותר מתוך השטח הגדול שהחזיקו. מכיוון שהצדדים לא יכלו, בעת עשיית ההסכם, בשל חוסר תכנון סופי, להגדיר במדויק את שטח הקרקע המוחזק שהרוכשים יפנו, מזה, ואת גבולותיו המדויקים של שטח הקרקע שהמינהל יעביר להם את הבעלות בו, מזה, הוסכם ביניהם כי הרוכשים יקבלו בכל מקרה את הבעלות בשטח קרקע שלא יפחת מ- 720 מ"ר, בכפוף לסייג שנקבע בסעיף 11(ב) - דהיינו כי גבולותיו הסופיים של השטח, להבדיל מגודלו, יקבעו רק לאחר השלמתו של התכנון הסופי ע"י רשויות התכנון - ויפנו את כל יתרת השטח שהחזיקו (סעיף 13 להסכם). לא נובע מהוראות ההסכם ונסיבותיו, כי היתה זו כוונת הצדדים שהרוכשים יוכלו לזכות - לאחר השלמתו של התכנון הסופי - חינם אין כסף בשטח קרקע גדול יותר משטח המינימום שנקבע בהסכם. תכלית אובייקטיבית זו משתמעת, לדעתי, הן מתוך העובדה שהצדדים נקבו בשטח קרקע בגודל מסויים - 720 מ"ר, שהוא כרבע מכלל השטח שהמבקשת ובעלה המנוחה החזיקו (כשלושה דונם) - והן מתוך הנסיבות האובייקטיביות ששררו בעת עשיית ההסכם, דהיינו היעדר תכנון סופי של השטח. בחינה אובייקטיבית של ההסכם כולו, לרבות הוראת הפינוי שבסעיף 13 בו, מביאה אותי למסקנה שאין זה מתקבל על הדעת לייחס למשיב - הן בתור 'איש עסקים' סביר ובמיוחד בתור מי שמופקד על ניהול מקרקעי המדינה - התחייבות גורפת מראש לתת בחינם שטח בכל גודל שהוא, מעל הגודל שנקבע בהסכם. ייחוס הסכמה שכזו למשיב, לא רק שהוא אינו מתיישב עם נסיבות עריכתו של ההסכם ותכליתו, כפי שכבר עמדתי על כך, ולא רק שאינו מתיישב עם התמורות שהצדדים הסכימו להחליף ביניהם במסגרת ההסכם (פינוי שניים ורבע דונם כנגד העברת הבעלות בשלושת רבעי דונם לערך), אלא שהוא פשוט פירוש לא הגיוני ולא סביר. פשוט לא סביר בעיניי להניח, על רקע מה שכבר אמרתי לעיל, כי הצדדים, כמוכר וקונה סבירים, עשו ביניהם מעין הסכם 'הימור', לפיו התמורה שהמבקשת ובעלה המנוח נתנו עבור שטח קרקע של 720 מ"ר תישאר קבועה וללא כל תוספת מחיר, אף אם גודלו הסופי של שטח הקרקע נשוא ההסכם - כפי שיקבע לאחר שתכנונו יושלם סופית ע"י רשויות התכנון - יהיה כמעט כפול מהשטח שנקבע בהסכם עצמו. הסכם 'הימור' שכזה, גם אינו עולה לכאורה בקנה אחד עם דרישת ה'מסוימות' הצריכה לכריתת חוזה (סעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי)). אמנם, רשאים הצדדים לקבוע מנגנון השלמה שיופעל בעתיד ולפיו תוטל המשימה של מילוי החללים בחוזה על צד שלישי, מבלי שהדבר יפגע בדרישת 'המסוימות' (ע"א 108/84 סתם נ. מרקוביץ', פ"ד מב(1) 757, בעמ' 763). ואולם, 'הכל תלוי בנסיבות האופפות את ההתקשרות ובחשיבותה היחסית של הנקודה שטרם גובשה לגבי עצם היווצרות החוזה' (שם). דומה, כי הטלת התפקיד של קביעת גודל שטח הקרקע נשוא ההסכם על צד שלישי (רשויות התכנון במקרה זה), אינה עולה לכאורה בקנה אחד עם דרישת המסוימות, שכן גודל השטח אינו פרט שולי, אלא לב ליבו של הסכם מקרקעין. ברם, אינני רואה צורך להאריך בענין זה, משום שאיש מהצדדים לא טוען כי ההסכם פגום מחמת אי מילוי דרישות המסוימות בנושא גודל הקרקע נשוא ההסכם ביניהם, ודי בכך שאומר כי אין זה מתקבל על הדעת שהצדדים התכוונו - במנגנון ההשלמה שיצרו - להביא לתוצאה אבסורדית, לפיה המבקשת תהא זכאית לתוספת שטח של 490 מ"ר, ללא כל תוספת תמורה בגינם. הדבר פשוט לא מתיישב עם התכלית האובייקטיבית של ההסכם, כפי שכבר עמדתי על כך. רק אוסיף ואומר, כי מוכן אני לצאת מן ההנחה כי בעת עשיית ההסכם, אכן צפו הצדדים את האפשרות כי בעקבות השלמתו הסופית של התכנון ע"י רשויות התכנון, שטח הקרקע נשוא ההסכם יהיה גדול יותר משטח המינימום של 720 מ"ר. אך גם כך, ההנחה חייבת להיות כי הם צפו שהתוספת בשטח הקרקע נשוא ההסכם, בעקבות השלמת תכנון הסופי, תהא שולית וזניחה (בסדר גודל של כמה מטרים, או אולי אפילו כמה עשרות מטרים), אבל אין זה סביר להניח כי הם התכוונו 'להמר' על גודל שטח שהוא כמעט כפול מהשטח המינימאלי כפי שנקבע בהסכם. שכן, בהסכם למכירת מקרקעין, שהם נכס יקר במיוחד, גודלו של השטח הוא לב ליבו של ההסכם (ואני גם מרשה לעצמי להוסיף ולהניח, כי אם היה מדובר בתוספת שטח של כמה מטרים או אפילו כמה עשרות מטרים, המשיב היה כנראה מוכן להעביר את הבעלות בהם למבקשת ללא תוספת תמורה)" (פסקה 12 לפסק הדין). דיון 8. לאחר ששקלתי את כל טענות הצדדים, ועיינתי שוב ושוב בפסק הדין בעניין לחמי, מסקנתי היא כי על אף משקלו המשמעותי של פסק הדין האמור ובכל הכבוד למסקנות ולהנמקות שבפסק הדין, יש להעדיף במקרה דנן את עמדת התובעים על פני עמדת הנתבע. כפי שטען ב"כ התובעים, על יסוד הראיות שהונחו לפני, ובמיוחד הכוונה לפרוטוקול ישיבת הנהלת הנתבע שצורף כנספח 1 לתצהירה של הגב' דוד, מן הראוי להגיע למסקנה כי, במקרה דנן, הנתבע לא פעל כ"איש עסקים סביר", כפי שהניח בית המשפט בפרשת לחמי, לפחות בכל הנוגע לקביעת התמורה. ההסכם עם ההורים נחתם במסגרת "הסדר מלחה", אשר כפי שעולה מהדיונים שהתקיימו בהנהלת הנתבע, הניח מראש כי המקרקעין יימסרו לתושבי השכונה במחיר סמלי. המדובר היה בשיקולים ציבוריים ולא כלכליים. על הרקע והסיבות להסדר ניתן ללמוד גם מהאמור בפתח פסק דין זה, מתוך אתר האינטרנט של עיריית ירושלים, אף כי אין האמור שם בבחינת ראיה שניתן להתבסס עליה, והמסקנה אליה הגעתי עומדת בתוקפה גם ללא היזקקות לאותם דברים. נוכח נקודת מוצא זו, השונה תכלית שינוי מנקודת המוצא של איש העסקים, נדמה כי הנימוק המרכזי שביסוד פסק דין לחמי אינו מתיישב עם חומר הראיות שלפני ואין מקום להניח כי הנתבע לא היה מוכר, כנגד אותה התמורה, זכויות בנכס ששטחו עלול לגדול בצורה ממשית עם תום הליכי התכנון של האזור. 9. גם אין לומר כי המנהל התחייב מראש "לתת בחינם שטח בכל גודל שהוא", כפי שנאמר בעניין לחמי, שכן, בניגוד למה שנפסק בעניין לחמי, מסקנתי היא (כפי שגם יפורט בהמשך) כי הממכר שבו עסק ההסכם הוא "מגרש 41" (כיום חלקה 16) ולא דירה ושטח קרקע צמוד לה, והנתבע היה יכול להניח כי לאחר השלמת הליכי התכנון, שטחו של המגרש האמור יעמוד ביחס כלשהו לשטח המקורי, בהתחשב בנתונים הטופוגרפיים, במצב בשטח בפועל, בתוכניות הפיתוח (כבישים וכו') וביתר הנתונים הרלוואנטיים. יוזכר גם כי השטח הסופי אמור להיקבע בהליך תכנוני, דהיינו - ע"י רשות שלטונית הפועלת על פי קריטריונים ברורים ושניתן להשיג על החלטותיה, ולא על יסוד גחמה או שיקולים בלתי ידועים. 10. הפירוש המוצע ע"י התובעים אף אינו יוצר כל קושי מבחינת ה"מסוימות" של ההסכם, שהרי הממכר הוגדר בצורה ברורה וחד משמעית, דהיינו - מגרש מס' 41, גם אם בעת החתימה על ההסכם לא היה עדיין ידוע שטחו הסופי. דווקא הפירוש המוצע ע"י הנתבע מביא לחוסר מסוימות, שכן על פיו אין זה ברור מה יהיה גורל יתרת החלקה, מעבר לשטח של 1,050 מ"ר - מי בעל הזכויות בה, כיצד תחושב תוספת התמורה עבורה וכו'. 11. המסקנה האמורה לעיל נתמכת באופן חד משמעי בלשונו של ההסכם, שלטעמי ברורה דיה עד כי אין מקום ליתן לה פירוש שאינו מתיישב עם המשמעות המילולית הרגילה והבסיסית, בדרך של פרשנות תכליתית, במטרה להגשים תכלית כלשהי; מה גם, כאמור לעיל, שלטעמי הפרשנות התכליתית של ההסכם אף היא תואמת את עמדת התובעים. כפי שראינו לעיל, בסעיף 11(א) להסכם ההתייחסות היא למגרש ששטחו לא יפחת מהשטח שהיה אמור להירשם באותו סעיף (במקרה דנן, השטח נרשם ברשימה שצורפה להסכם ולא בסעיף עצמו). דהיינו ההסכם מדבר במפורש על שטח קרקע מינימאלי, ובסעיף 11(ב) נאמר, גם זאת במפורש, כי הן גודלו של השטח והן גבולותיו (ולא רק גבולותיו, כפי שצוין בפרשת לחמי) ייקבעו בעתיד לאחר השלמת התכנון ולאחר אישורו הסופי של התכנון על ידי רשויות התכנון. חיזוק נוסף למסקנה האמורה נעוץ בכך שברשימת המגרשים שצורפה כנספח להסכם נרשם כי שטח המגרש אינו מדויק ("בערך"). ההסכם עוסק, אפוא, במגרש ששטחו לא נקבע באותו השלב ושאמור להיקבע בהליך תכנוני, ובלבד שהשטח לא יפחת מ-1,050 מ"ר. 12. כאמור, אני סבור, כי ההסכם הוא הסכם למכירת חלקת קרקע, ולא הסכם למכירת דירה ושטח קרקע הצמוד לה. אכן, כיוון שנעשה שימוש בנוסח של הסכם סטנדרטי, ששימש גם את המקרים בהם היה מדובר בדירה המצויה בבית דירות ולה צמוד חלק מהחצר שהיא בבחינת רכוש משותף, נוקט ההסכם במונחים האמורים (דירה, שטח קרקע צמוד וכו'). אלא שבמקרה דנן, אין מחלוקת של ממש כי ההסכם מתייחס למגרש 41 ואינני סבור שההוראה בדבר שטח הקרקע, שבסעיף 11 להסכם, היא הוראה משנית. בנסיבותיו הקונקרטיות של ההסכם, כאשר ההורים החזיקו בפועל במבנה ובו יחידת מגורים אחת, כאשר המדובר במבנה יחיד הבנוי על מגרש 41, הלכה למעשה מדובר במכר של אותו מגרש ושל המבנה שעליו. חיזוק נוסף למסקנה לפיה, ההסכם, במהותו, לא היה, במקרה דנן, הסכם למכירת דירה גרידא, מצוי גם בהוראת סעיף 13 להסכם שעניינה פינוי חלקות הקרקע הנוספות בהן החזיקו ההורים, חלקות שחרגו מגבולותיו של מגרש 41. מטרת הצדדים להסכם היתה להעניק להורים זכויות בעלות במגרש 41, כפי ששטחו וגבולותיו ייקבעו בתוכנית בנין עיר, כנגד סילוק ידם מחלקות קרקע אחרות, ששטחן לא היה מבוטל כלל ועיקר. עמדת הנתבע אינה מתיישבת עם המטרה האמורה, שכן אין מדובר במכר דירה וקרקע צמודה לה מתוך שטח קרקע שיכול היה להיחשב כ"רכוש משותף" של יתר בעלי הזכויות במבנה שבו מצויה הדירה. אכן, אילו היה מדובר בבית דירות ובמכר של דירה אחת מבין אותן דירות, היה ניתן להתייחס לשטח קרקע מסוים, המהווה חלק משטח החלקה כולה. מעבר לכך - גם עקרונות יסוד של דיני המקרקעין אינם תומכים בפרשנות המוצעת על ידי הנתבע אלא בזו של התובעים - על פי דיני המקרקעין (סעיף 13 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969), אין תוקף לעסקת מכר של זכויות בעלות בחלק מסוים במקרקעין. נראה, כי, על פי עמדת הנתבע, ההסכם התיימר לכלול עסקה של העברת בעלות בחלק מסוים של חלקה. לשיטת הנתבע, ההורים רכשו 1,050 מ"ר מסוימים מכלל החלקה, ואם שטח החלקה יעלה, בסופו של דבר, על שטח זה, כי אז יתרת השטח לא תהיה בבעלות ההורים. עסקה מסוג זה אינה אפשרית בהיותה עסקה בחלק מסוים במקרקעין (אלא אם כן היה מדובר בהצמדתו לדירה של שטח מסויים מתוך הרכוש המשותף, כאמור לעיל, מה שאינו מתאים לנסיבות מקרה זה), וגם מטעם זה לא ניתן לקבל את הפירוש המוצע על ידי הנתבע. הנתבע מעולם לא טען כי לתובעים שיעור בלתי מסוים מהבעלות בכלל החלקה, בבחינת בעלות בחלקים בלתי מסוימים בשיתוף עם בעלים האחרים. לשיטת הנתבע, בהנחה שהתובעים לא ירכשו את השטח שנוסף לחלקה כתוצאה מהליכי התכנון, בהכרח ייווצר מצב של שיתוף במקרקעין, כך שלנתבע יהיו חלקים בלתי מסוימים בחלקי הקרקע ובמבנים בהם מחזיקים התובעים, שהרי אין תוקף לעסקה בחלק מסוים של החלקה. נראה כי זו תוצאה בלתי הגיונית גם מבחינת הנתבע. המכר הוא, בהכרח, על פי דיני המקרקעין, מכר של חלקה שלמה. 13. שני הצדדים התייחסו לאירועים שונים שהתרחשו במהלך השנים מאז חתימת ההסכם, במטרה להראות, כל אחד מבחינתו, שאותם אירועים מחזקים את עמדתו. בהקשר זה טענו התובעים, כי הנתבע הודיע להם על האפשרות לרשום את זכויותיהם בחלקה כולה (מבלי שבתחילה נדרש סכום כסף נוסף בגין כך), גם לאחר ששיטחה נקבע בהליכי התכנון ועלה על השטח שהוזכר בהסכם. התובעים גם מצביעים על נכונות הנתבע לחתום על ההסכם המשולש מבלי להעלות דרישות כספיות, שעה שבמועד החתימה על ההסכם האמור, שטח החלקה עלה על השטח שצוין בהסכם. מאידך גיסא, הנתבע מציין, כי בתחילה לא חלקו התובעים על עצם הדרישה לתוספת תמורה ותגובתם הראשונית היתה שהשטח האמור אינו דרוש להם ושבהתחשב במצבם הכספי אין ביכולתם לשלם סכום כסף נוסף. הנתבע גם מצביע על כך שבהסכם המשולש נזכר השטח של 1,050 מ"ר, על אף שבא-כוחם דאז של ההורים הפנה את תשומת ליבו של הנתבע לכך ששטח החלקה גדול יותר, כפי שנקבע בתכנית בניין עיר. נדמה כי טענות אלה אינן יכולות לקדם את ההכרעה במחלוקת, שכן על יסודן לא ניתן להגיע למסקנה חד משמעית בדבר האופן שבו ראו הצדדים, או מי מהם, את ההסכם בכל הנוגע לשאלה שבמחלוקת. 14. בטרם סיום ראוי לציין, כי בסיכומי התובעים נטענה לראשונה טענה שלא נטענה בכתב תביעתם, שעל פיה הנתבע מנוע להתנות מתן הסכמתו לבקשות שונות של התובעים בקבלת תוספת תשלום בגין מכר הזכויות בחלקה, שכן תביעתו לתשלום תמורה נוספת התיישנה בהתחשב במועד בו הסתיימו הליכי התכנון ונקבע סופית שטח החלקה. בכתב התביעה לא נזכרה טענה זו כנימוק שבכוחו, כשלעצמו, להביא לקבלת התביעה. בנסיבות אלה אינני סבור שניתן לבסס את פסק הדין על הנימוק האמור, אם כי, נוכח פסק הדין ברע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עילית (20.6.10), שניתן לאחר המועד בו סיכמו הצדדים את טענותיהם, אין לשלול את סיכוייה של הטענה האמורה להתקבל והדבר תלוי במועד התגבשות עילת התביעה של הנתבע לתוספת התמורה (ב"כ הנתבע טען כי העילה התגבשה רק בשנת 2000, שאז נקבע סופית שטח המגרש, ובמקרה כזה לא הדרישה עדיין לא התיישנה). 15. התביעה מתקבלת ומוצהר בזאת כי הנתבע אינו רשאי לגבות כל תשלום עבור שטח החלקה (כיום חלקה 16 בגוש 30456) שמעל 1,050 מ"ר ואינו רשאי להתנות ביצוע פעולות בקרקע (כגון רישום פרצלציה והעברת זכויות) בתשלום נוסף עבור השטח האמור. הנתבע יישא בהוצאות המשפט של התובעים, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הוצאת כל הוצאה ובשכ"ט עו"ד של התובעים בסך 30,000 ש"ח להיום ובתוספת מע"מ. מקרקעיןרישום זכויותקרקעות