אופציה להארכת חכירת משנה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אופציה להארכת חכירת משנה: 1. בקשה לסעד הצהרתי לפיו ביום 1/9/2010 פקעו זכויות חכירת המשנה שהיו למשיבים כלפי המבקשת בחלקה 196 בגוש 7107, המצויה ברח' תושיה 9 בתל אביב. 2. העובדות בתיק זה, רובן ככולן, אינן שנויות במחלוקת. בדיון שהתקים ביום 19/4/12 הסכימו הצדדים לוותר על חקירת עדים ולסכם את טענותיהם על יסוד כתבי בי דין והמסמכים שבתיק בית המשפט. בדיון זה הובהר שתיק זה אינו דן כלל בשאלת החזקה במקרקעין, וגם אם יינתן הסעד ההצהרתי על פי הבקשה, שומה על המבקשת לנקוט בהליך נפרד לפינוי המחזיקים בנכס. וכך נרשם בעניין זה מפי ב"כ המבקשת: "אינני מעוניין בשלב זה להגיש תביעת פינוי נגד צד ג'. אינני מבקש בגדר המרצת הפתיחה סעד של פינוי כלפי המשיבה 1. אני מעוניין רק בסעד הצהרתי שאומר שחכירת המשנה פקעה. כמובן, אינני מוותר על זכותי להגיש בעתיד תביעת פינוי נגד המשיבה או נגד צד ג'". (עמ' 17 ש' 14 - 17). 3. עוד ראוי לציין בפתח הדברים, כי המשיב 2 לא נטל חלק בדיון. אם יוכח להנחת דעתי כי הוזמן כדין, כי אז יחולו גם עליו תוצאות פסק הדין דלקמן. העובדות הצריכות לעניין 4. עיריית תל אביב (להלן: "העירייה") היא הבעלים של חלקה 196 בגוש 7107, המצויה ברח' תושיה 9 בתל אביב (להלן: "המקרקעין"). 5. המבקשת (להלן: "תל ישראל") חכרה את המקרקעין מהעירייה בחכירה לדורות לתקופה של 60 שנה מיום 1/5/1950. (חוזה חכירה מיום 28/8/1958 צורף כנספח 1 להמרצת הפתיחה, להלן: "חוזה החכירה"). 6. בהתאם לסע' 2 לחוזה החכירה בנתה תל ישראל במקרקעין בניין לתעשייה, והיא עוסקת בניהולו. על פי סע' 1(3) לחוזה החכירה: "כתום תקופת החכירה לפי החוזה הנוכחי, תהיה הזכות לחוכר לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים (שתקרא לקמן "תקופת החכירה הנוספת"), על בסיס חוזה חכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמות העירייה, אם החוכר יבקש זאת מהעירייה בכתב לא יאוחר מששה חודשים לפני תום תקופת החכירה". ביום 24/9/08 פנו ה"ה יוסי סידי וטובה קרן - מנהל חברת תל ישראל - לאגף נכסי העירייה, והודיעו כי תל ישראל מבקשת לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים. (נספח 10 להמרצת הפתיחה). מכתב זה נענה על ידי מנהל מחלקת מקרקעין בעירייה במכתב מיום 22/1/2009, בו נאמר, בין היתר, כי העירייה רשמה לפניה את ההודעה וכי "הארכת החכירה תעשה על פי התנאים כפי שיהיו בעת סיום החכירה הנוכחית". (נספח 11 להמרצת הפתיחה). 7. בהתאם לסע' 8(1) לחוזה החכירה רשאית תל ישראל להחכיר את המקרקעין בחכירת משנה לאחר הקמת המבנה התעשייתי. ואכן, תל ישראל החכירה חלקים בבניין לחוכרי משנה (שטר שכירות משנה מס' 15825 צורף כנספח 2 להמרצת הפתיחה; שטר שכירות משנה מס' 19569 צורף כנספח 3 להמרצת הפתיחה). בתנאי שטרי שכירות המשנה נקבע, בין היתר, כי חוכרי המשנה זכאים להעביר את זכויותיהם כחוכרי משנה, לאחרים. 8. ביום 1/3/1989 רכשו המשיבים את זכויות חכירת המשנה בחלקים מהמקרקעין, שהיו שייכות באותה עת לשותפות יהלומי תמנון (ע"ש בן ציון מזרחי ושושנה מזרחי)(שטרי העברת שכירות משנה צורפו כנספחים 4 ו-5 להמרצת הפתיחה). על פי חוזה הרכישה - המצורף כנספח 6 להמרצת הפתיחה - רכשו המשיבים זכויות חכירת משנה ב- 2/5 מהמקרקעין ובשטח של 290 מ"ר המהווה את כל קומה ב' במבנה שעל המקרקעין. תמורת זכויות חכירת המשנה הנ"ל, וציוד של השותפות שהיה חלק מהממכר, שילמו המשיבים ליהלומי תמנון 85,000 דולר, שבמועד חתימת החוזה היו 151,900 ₪ (סע' 4 לחוזה הרכישה). 9. זכויות הבעלות של העירייה, זכויות החכירה של תל ישראל, וזכויות חכירת המשנה של המשיבים רשומות כולן בלשכת רישום המקרקעין (נסח רישום צורף כנספח ב' לכתב התשובה להמרצת הפתיחה). זכויות חכירת המשנה של המשיבים נרשמו ביום 15/11/1989 וצוין לגביהן כי הן בתנאי שטרי שכירות המשנה המקוריים הנ"ל - שטר מס' 15825 משנת 1961, ושטר מס' 19569 משנת 1962. לגבי השטר הראשון נרשם כי הוא לתקופה של 49 שנה מיום 1961 (כך בנסח), ולגבי השטר השני נרשם כי הוא לתקופה של 48 שנה מיום 1962. חכירת המשנה נרשמה על החכירה של תל ישראל. טענות המבקשת 10. המשיבים רכשו את זכויות חכירת המשנה בתנאי שטרי שכירות המשנה המקוריים (ראה שטרי העברת חכירת משנה, נספחים 4-5 להמרצת הפתיחה). על פי תנאי שטרי שכירות המשנה המקוריים תקופת החכירה מסתיימת ביום 1/9/2010 (סע' 2 לתנאי שטר 15825, וסע' 3 לתנאי שטר 19569). החכרת המקרקעין בחכירת המשנה נעשתה מכוח חוזה החכירה הראשית. על פי סע' 8 לחוזה החכירה - שמכוחו הושכר הנכס בחכירת משנה - כפופות זכויות שוכרי המשנה לכל הוראות חוזה החכירה. חוזה החכירה קובע את תקופת החכירה ל-60 שנה מיום 1/9/1960. תקופה זו הסתיימה ביום 1/9/2010. אין בשטרי חכירת המשנה תנאי המאפשר למשיבים להאריך את תקופת חכירת המשנה, דוגמת התנאי בחוזה החכירה המאפשר למבקשת להאריך את החכירה העיקרית לתקופה נוספת של 49 שנים. ביום 1/9/2010 פקעו זכויות חכירת המשנה במקרקעין, ובהם זכויות חכירת המשנה של המשיבים. אשר להארכת תקופת החכירה העיקרית הרי שעניין זה מצוי בהליכים בין העירייה ובין תל ישראל בשל מחלוקת שהתגלעה ביניהן בנוגע לגובה דמי החכירה שתשלם תל ישראל לעירייה עבור תקופת החכירה הנוספת. 11. על יסוד כל אלה מבקשת תל ישראל ליתן פסק דין הצהרתי לפיו החל מיום 1/9/2010 פקעו זכויות חכירת המשנה של המשיבים. בהמרצת הפתיחה הוסיפה המבקשת ובקשה שפסק הדין ההצהרתי יכלול קביעה לפיה "החזקה החוקית בנכס שבנדון מצויה בידי המבקשת בלבד". כפי שהובהר בפתח פסק הדין, חזרה בה המבקשת מבקשתה בעניין זה, והיא עותרת עתה רק לסעד הצהרתי בדבר פקיעת חכירת המשנה. שאלת החזקה לא תידון כלל במסגרת פסק הדין. טענות המשיבה 12. ביום 1/12/2009 וביום 16/12/2009 שלח ב"כ המשיבה מכתבים למבקשת ובהם ביקש ממנה לפנות לעירייה בבקשה להאריך את החכירה הראשית לתקופה נוספת של 49 שנים. בד בבד עם הארכת החכירה הראשית מתבקשת תל ישראל להאריך למשיבים את חכירת המשנה לתקופה של 49 שנים נוספות. המשיבה תשלם לתל ישראל 1/5 מדמי החכירה שתידרש תל ישראל לשלם לעירייה בגין חידוש זכויות החכירה הראשית. מכתבים אלה לא נענו. המשיבים פנו לבית המשפט המחוזי בהמרצת פתיחה אשר תורה למבקשת לחתום על חוזה להארכת החכירה עם העירייה ועל חוזה להארכת חכירת המשנה עם המשיבים. הליך זה נמחק לפי המלצת בית המשפט (הש' חיים טובי). "זכויות חכירת המשנה נובעות מהסכם החכירה, ושם כתוב במפורש, כי לעולם תהיינה זכויות אלה כפופות להוראות חוזה החכירה, והואיל ושם קיימת אופציה להארכת תקופת החכירה, זכות זו צמודה גם לחכירת המשנה, גם אם לא פורש הדבר בתנאי חכירת המשנה". (סע' 23 לכתב התשובה להמרצת הפתיחה. במקור נכתב "כי לעולם לא תהיינה זכויות אלה...". ברור מהקשר הדברים, ומהשוואה לסע' 23 לתצהיר המשיבה, כי המלה "לא" נכתבה כתוצאה מטעות סופר). 13. בזמן רכישת זכויות חכירת המשנה שילמו המשיבים מחיר מלא, כאילו רכשו את הבעלות בנכס, ועל כן דרישת המבקשת להצהיר על פקיעת חכירת המשנה ולקבל לידיה את החזקה בנכס נגועה בחוסר תום לב. המשיבה זכאית להאריך את תקופת חכירת המשנה, בצמוד להארכת תקופת החכירה הראשית, מחמת ששילמה מחיר מלא בעת רכישת הזכויות במקרקעין, ובהתאם להוראות חוזה החכירה הראשית אשר חלות גם על זכויות חוכר המשנה. 14. בכתב התשובה מפרטת המשיבה אירועים שונים שהתרחשו בקשר לתפיסת החזקה בנכס. משהובהר כי אין בפסק דין זה כדי לקבוע קביעה כלשהי בעניין החזקה, וכי בעניין זה על המבקשת לנקוט בהליך נפרד, איני רואה צורך לפרט את טיעונים והמחלוקות בנושא החזקה. 15. בסיכומיה מפנה המשיבה לפסקי דין שונים שעניינם פירוש חוזה "נגד המנסח" ופירוש חוזה "נגד הצד החזק". עוד מבססת המשיבה את טענותיה על פסקי דין שונים מהם עולה, לשיטתה, כי זכות החכירה לדורות היא זכות קרובה לבעלות יותר מאשר לשכירות. על כן בחוזים עם המינהל נוצרת ציפייה אצל הציבור כי תקופות החכירה עימם יוארכו. (סע' 23 לסיכומי המשיבה). דיון והכרעה 16. עיינתי בטענות המשיבה ובפסקי הדין בהם תמכה יתדותיה, ולא מצאתי ממש בטענות המשיבה. לא ברור לי מהי הזכות שבדין מכוחה מבקשת המשיבה לכפות על תל ישראל לחתום על חוזה להארכת החכירה הראשית עם העירייה, ואגב כך להאריך גם את חכירת המשנה לתקופה נוספת של 49 שנים. המשיבה מנסה ליצור - יש מאין - קשר בין חוזה החכירה לתנאי חכירת המשנה, כך שהאופציה הנתונה לתל ישראל להאריך את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים מיום 1/9/2010, תינתן גם לחוכרי המשנה. בהעדר הוראה מעין זו בתנאי חכירת המשנה עליהם חתמו המשיבים, איני יודע מנין צומחת למשיבים הזכות להאריך את חכירת המשנה. 17. בהחלטה שניתנה על ידי כבוד הש' רחל ערקובי בעניין הסעד הזמני, נאמר בין היתר: "כלומר, המשיבים מסכימים כי ההסכם עימם הסתיים, ולכן לכאורה עליהם להחזיר את הנכס נשוא דיוננו, אלא שלטענתם, ככל הנראה, הם זכאים להארכת תקופת החכירה למרות שהדברים לא נרשמו בהסכם המשנה. דומני, כי טענה זו לא הייתה מקימה למשיבים כל סעד זמני, בהיותה עומדת בניגוד למסמכים בכתב, ובהיותה נוגדת את העיקרון הבסיסי, כי זכות אמורה להיות מוקנית בהסכם, ומשתמה תקופת ההסכם מסתיימת הזכות". (החלטה מיום 12/1/2012). דברים שהיו נכונים לשעתם, יפים גם היום. בהתחשב בנסיבות המתוארות לעיל, נראה שהמבקשת הוכיחה את צדקת טענותיה, והנטל על המשיבה להוכיח, כי למרות האמור במסמכים שלפנינו, עומדת לה זכות שבדין לאלץ את המבקשת להאריך את תקופת חכירת המשנה. ובמה דברים אמורים? - 18. אין חולק כי זכויות המשיבה בנכס מקורן בחכירת משנה, שרכשה מצדדים שלישיים, מכוח הזכות שניתנה לתל ישראל בחוזה החכירה להשכיר את המקרקעין בחכירת משנה לצד שלישי. חוזה החכירה קובע כי תקופת החכירה מסתיימת ביום 1/9/2010. בשטרי שכירות המשנה עליהם חתמו המשיבים (נספחים 4-5 להמרצת הפתיחה), נרשם: "מקבלי ההעברה מסכימים בזה להעברת זכויותיהם של המעבירים אליהם לפי שטר חכירת משנה הנ"ל ובתנאים של שטר החכירת משנה הנ"ל". "השטר הנ"ל", האמור בשטרות עליהם חתמו המשיבים, הוא שטר שכירות משנה מקורי שמספרו 15825 משנת 1961, ושטר חכירת משנה מקורי מס' 19569 משנת 1962. בשטרי חכירת המשנה המקוריים נרשם כי תקופת החכירה על פי שטרות אלה מסתיימת ביום 1/9/2010. גם בחוזה הרכישה שנכרת בין המשיבים ובין יהלומי תמנון (מהם רכשו המשיבים את זכויות חכירת המשנה) נרשם כי זכויות המוכרים הינן כמפורט בשטרי החכירה. הנה כי כן, המבקשת הוכיחה את טענתה לפיה חכירת המשנה שרכשו המשיבים מסתיימת ביום 1/9/2010, הן לפי חוזה החכירה הראשי, מכוחו נרכשו זכויות המשיבים, והן לפי שטרי חכירת המשנה וחוזה הרכישה של המשיבים. עתה, על המשיבה להוכיח כי למרות האמור במסמכים האמורים עומדת לה זכות על פי דין לדרוש את הארכת החכירה הראשית, ועימה את הארכת חכירת המשנה. 19. המשיבה טוענת כי שילמה עבור הנכס מחיר מלא, אשר משקף את מחיר הבעלות בנכס ולא מחיר חכירה לקופה שמיום הרכישה (1/3/1989) ועד לסיום תקופת החכירה (1/9/2010). לשיטת המשיבה, משהסכימו הצדדים שלא לחקור את העדים על תצהיריהם יש לקבל טענה זו כעובדה מוכחת. אינני מקבל טענה זו. הלכות שנקבעו בענין עובדות שעדים לא נחקרו עליהם בחקירה נגדית, לא באות במקום פירוט מינימאלי של העובדות הנטענות. ודוק, בענייננו, הסתפקה המשיבה בטענה לאקונית האומרת: "עת שרכשנו את זכויות חכירת המשנה שלמנו מחיר מלא כאילו רכשנו את הבעלות" הא ותו לא. אין פירוט של סכום הרכישה. אין כל התייחסות לכך שעל פי חוזה הרכישה רכשו המשיבים ציוד רב לצד זכויות חכירת המשנה. אין חוות דעת מומחה ממנה ניתן להסיק מה היה מחיר הבעלות בנכס במועד הרכישה. לטעמי, אין די באמירה מפי המשיבה כדי להסיק שהמחיר ששלמו המשיבים בשעתו אכן שיקף מחיר בעלות בנכס שרכשו, ולא רק זכויות חכירת משנה לתקופה קצובה. 20. זאת ועוד, המשיבה מכבירה מילים על דבר תום הלב של המבקשת, ועל האופן בו יש לפרש חוזה "נגד המנסח" ו"נגד הצד החזק". המשיבה מתעלמת כליל מן העובדה שבינה ובין תל ישראל מעולם לא נכרת חוזה כלשהו. המשיבים רכשו את זכויות חכירת המשנה מיהלומי תמנון אשר רכשו אותם מחוכרי משנה שקדמו להם. העברת זכויות חכירת המשנה מיד ליד נעשו על פי תנאי שטרי שכירות המשנה המקוריים (שטר מס' 15825 משנת 1961, ושטר מס' 19569 משנת 1962) בהם נקבע, בין היתר כי חוכרי המשנה יהיו רשאים "להעביר את שטר החכירה על כל זכויותיו וחובותיו לכל מי שירצה בתנאי שבמעמד ההעברה יקבל על עצמו החוכר החדש למלא אחרי כל תנאי שטר חכירה זה". הנה כי כן, מלבד הסכמת תל ישראל, על פי שטרי החכירה המקוריים, להחכיר את הנכס בחכירת משנה עד ליום 1/9/2010, לא ניתן לייחס לתל ישראל הסכמות נוספות כלשהן כלפי המשיבים. תל ישראל לא הייתה צד להסכם בין המשיבים ליהלומי תמנון, ולא הייתה מעורבת בכל דרך שהיא בתשלום ששילמו המשיבים עבור זכויות חכירת המשנה. גם אם שילמו המשיבים תשלום העולה על שווי זכויות חכירת המשנה לתקופה קצובה, אין להם להלין אלא על עצמם. לכל היותר, מדובר בטעות בכדאיות העסקה, אשר תל ישראל אינה צד לה, כלל ועיקר. תל ישראל לא קיבלה תקבול כלשהו במסגרת העסקה בה רכשו המשיבים את זכויות חכירת המשנה. 21. טענתה העיקרית של המשיבה היא שהיא זכאית להאריך את חכירת המשנה, מכוח הוראות חוזה החכירה המעניקות לתל ישראל את אופציה להאריך את החכירה הראשית, זכות שצמודה גם לחכירת המשנה. עיון בהוראות חוזה החכירה מלמדות כי אין ממש בטענה זו. סע' 1(3) לחוזה החכירה קובע את זכות החוכר העיקרי להאריך את תקופה החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים בתנאים של חוזי חכירה שיהיו נהוגים אצל העיריה בתום תקופת החכירה ובכפוף להודעה של 6 חודשים מראש. סע' 8(1) לחוזה החכירה מעניק לתל ישראל את הרשות להחכיר את הנכס בחכירת משנה. סע' 8(3) לחוזה החכירה קובע כי זכויות חוכר המשנה תהיינה כפופות לכל הוראות חוזה החכירה. מאלה מבקשת המשיבה להסיק, כי כשם שלתל ישראל יש זכות להאריך את תקופת החכירה כך לחוכר משנה יש זכות להאריך את תקופת חכירת המשנה. טיבה של מסקנה זו אינו ברור. סע' 8(3) של חוזה החכירה מגביל את זכויות חוכר המשנה ומכפיף אותן להוראות חוזה החכירה. בכל דרך פרשנית שהיא - "נגד המנסח" או "נגד הצד החזק" - לא ניתן לקרוא בסעיף זה את שמבקשת לקרוא בו המשיבה. סע' 8(3) אינו קובע כי לחוכר המשנה יש הזכויות שיש לחוכר הראשי, אלא כי זכויותיו כפופות להתחייבויות החוכר הראשי כלפי העירייה. הזכויות שיש לחוכר המשנה כלפי החוכר הראשי, לא נקבעו בחוזה הרכישה כי אם בחוזים ובשטרי שכירות המשנה, שנכרתו בין תל ישראל לחוכרי המשנה. בחוזים אלה ובשטרי חכירת המשנה לא מצאנו כל הוראה בדבר זכות להארכת חכירת המשנה מעבר ליום 1/9/2010 - מועד סיום החכירה. 22. עוד זאת, הארכת החכירה הראשית אינה נעשית באופן אוטומטי, והיא כפופה לחתימה על חוזה חכירה הנהוג כיום לגבי חכירת אדמות העירייה (סע' 1(3) לחוזה החכירה. ואכן, הארכת החכירה הראשית נתקלת בקשיים ומצוייה בהליכים משפטיים בין תל ישראל לעירייה. בהעדר וודאות לגבי הארכת החכירה הראשית, ובהעדר תנאים מוסכמים להארכת חכירת המשנה (בעל פה או בכתב, גם לשיטת המשיבה), לא ברור כיצד יכולה המשיבה לטעון לזכות להאריך את חכירת המשנה. על סמך מה קובעת המשיבה כי תשלום חלקה היחסי בדמי החכירה הראשית הוא התנאי להארכת החכירה?! 23. המשיבה תומכת יתדותיה בפסק דין שונים בהם נקבע כי זכות של חכירה לדורות קרובה יותר לזכות בעלות מאשר לזכות שכירות. לשיטתה, חובת תום הלב וההלכות שנקבעו לעניין חוזי חכירה לדורות שמינהל מקרקעי ישראל צד להם, מחייבות את הארכת חכירת המשנה. אין בידי לקבל טענה זו. ראשית, דין חכירה לדורות של מי שחוכר מן הבעלים אינו זהה בהכרח לדינו של מי שחוכר את המקרקעין בחכירה לדורות כחוכר משנה. כך למשל, מקום בו חידוש החכירה הראשית עלול להיות כרוך בעלויות שונות לחוכר הראשי, כבמקרה דנן, אין זה סביר לדרוש ממנו לשאת בעלויות אלה, ללא תועלת כלכלית שתצמח לו מטרחה זו. שנית, בצדק טען ב"כ המבקשת כי לא הרי חכירה לדורות ממינהל מקרקעי ישראל כהרי חכירה לדורות מאדם פרטי. השיקולים שביסוד העסקה שונים, וכך גם החובות המוטלות על הצדדים לעסקה. אין להשוות את הציפייה של החוכר להארכת תקופת החכירה בחוזה שנעשה עם מינהל מקרקעי ישראל, לציפיות של חוכר שהתקשר בעסקה עם גורם פרטי. המשיבה מפנה לע"א 8729/07, אירונמטל בע"מ נ' קק"ל . פסק דין, כמו פסקי דין אחרים עליהם מסתמכת המשיבה, כפי שנראה להלן, מחזק דווקא את המסקנות נגד המשיבה. בענין אירונמטל כותב בית המשפט, בין היתר: "ודוק: איני בא לאמר כי לבעל זכות חכירה יש זכות קנויה להארכת חוזה החכירה וכי לעולם מחויב המינהל להאריך תקופת החכירה, גם אם לא נתמלאה מטרת החכירה או הופרה מטרת החכירה... סיכומו של דבר, שנוכח עוצמת זכותה של אירונמטל כבעלת זכות חכירה ל-49 שנים עם אופציה להארכת תקופת החכירה, ומנגד, בהיעדר נסיבות מיוחדות ובהיעדר אינטרס ציבורי של ממש שלא להאריך את תקופת החכירה, יש לקבל את הערעור גם מטעם זה. " (סע' 25). 24. מדברי בית המשפט בעניין אירונמטל עולות המסקנות הבאות: (1) אין לבעל זכות חכירה זכות קנויה להארכת חוזה החכירה; (2) זכותה של אירונמטל להארכת החכירה מקורה בחוזה מפורש הקובע זכות חכירה ל-49 שנים עם אופציה להארכת תקופת החכירה; (3) הארכת תקופת החכירה נדרשת, בין היתר, מחמת היעדר אינטרס ציבורי של ממש שלא להאריך את החכירה. בענייננו, אין למשיבים זכות קנויה להארכת חוזה חכירת המשנה; להבדיל ממקרה אירונמטל, אין למשיבים חוזה עם אופציה להארכת תקופת החכירה; להבדיל ממקרה אירונמטל, המבקשת רשאית לשקול שיקולים מסחריים והיא אינה מופקדת על שמירת "האינטרס הציבורי". לשון אחרת, מינהל מקרקעי ישראל או קק"ל מחויבים לשקול את מידת הפגיעה באינטרס הציבורי בהארכת חכירה או באי הארכתה. לעומת זאת, במערכת היחסים שבין המבקשת והמשיבים לא קיים אינטרס ציבורי כלשהו שהצדדים מחויבים להביאו בחשבון. מדובר במערכת יחסים פרטית ובשיקולים מסחריים גרידא. (גם בע"א 516/87 מדינת ישראל נ' יהודית בלייכפלד, פ"ד מב(3), 244, מדובר בחוזה חכירה ל-49 עם אופציה להארכת החכירה ל-49 שנים נוספות). 25. פסק דין נוסף ממנו מבקשת המשיבה להסיק על תוכן זכות החכירה לדורות הוא רע"א 2821/95, לוסטיג נ' מייזלס, פ"ד נ(1), 517. דא עקא, בפסק דין זה מדובר בחוזה חכירה לדורות ל-999 שנים עם אופציה להארכת החכירה ל-999 שנים נוספות. נקל להבין כי אין דין חכירה ל-999 שנים עם אופציה להארכת החכירה ב-999 נוספות, במסגרת חכירה ראשית, כדין חכירה לתקופה של 20 שנה (משנת 1990 עד שנת 2010), במסגרת חכירת משנה. 26. לבסוף, המשיבה מפנה לע"א 355/76, בסו נ' מלאך, פ"ד לא(2), 359, אל הדברים הבאים: "אין זה סוד, כי במציאות הרווחת בישראל, מרביתם של חוזי החכירה לדורות שנערכו ונערכים בין מינהל מקרקעי ישראל או הקרן הקימת לישראל לבין אנשים פרטיים, כמוהם כחוזים להעברת בעלות, כאשר הצדדים, ובעיקר המחכירים, מעדיפים, מסיבות שלא אתעכב עליהן כאן, צורה זו של החכרה לדורות על-פני צורה של העברת הבעלות באופן פורמלי, למרות שנוסח החוזים הללו איננו מותיר למעשה כמעט כל הבדל בין השתיים. כמובן, הדבר תלוי בכל חוזה וחוזה לגופו, לפי ניסוח תניותיו, והדרך בה יש לפרשן ולהבינן." מדברים אלה מבקשת המשיבה להסיק, כי חוזי חכירה כמוהם כחוזה להעברת בעלות, ועל כן יש לקבוע כי המשיבים זכאים להאריך את חכירת המשנה, במקביל להארכת החכירה הראשית על ידי תל ישראל. דומני כי המשיבה בחרה להתעלם מן האמור בסיום הקבטע שציטטה בסיכומיה, לאמור: "כמובן, הדבר תלוי בכל חוזה וחוזה לגופו, לפי ניסוח תניותיו, והדרך בה יש לפרשן ולהבינן". ודוק, בית המשפט אינו משאיר את דבריו סתומים. לפסקה דלעיל יש המשך ממנו ניתן ללמוד בבירור מהם אותם תנאים שבגדרם ראוי יהיה לראות את חוזה החכירה כחוזה להעברת בעלות. וכך ממשיך בית המשפט ואומר בפרשת בסו: "במקרה אשר בפנינו מעיד חוזה החכירה על עצמו ברורות, כי הוא משתייך לקטיגוריה זו של חוזי-חכירה לדורות, אשר כמוהם כהעברת בעלות, ודי לי אם אצביע על האופציה המוענקת לחוכר בסעיף 5 לחוזה, להאריך למעשה את החוזה ל-72 שנים נוספות, אופציה המוענקת בסעיף 22 לחוזה, אף ליורשיו החוקיים של החוכר, או על תנאי התשלום כפי שנקבעו בסעיף 5 לחוזה, ואשר אינם משקפים אלא תשלום עבור הערך הריאלי של הדירה. בנסיבות אלה נראה לי, כי לאחר תקופת חכירה של 25 שנים, חידוש החוזה הוא ענין פורמלי בלבד..." 27. עינינו הרואות, כי קיומה של אופציה מפורשת להארכת החכירה בגוף החוזה, היא מן המאפיינים המרכזיים שמונה בית המשפט בפרשת בסו כדי לקבוע שמדובר בחוזה שכמוהו כחוזה להעברת בעלות. בענייננו, אין בשטרי שכירות המשנה כל הוראה בדבר אופציה להארכת חכירת המשנה. ההיפך הוא הנכון. השטרות מציינים באופן ברור, שאינו משתמע לשני פנים, כי החכירה מסתיימת ביום 1/9/2010. סוף דבר 28. על יסוד כל האמור לעיל אני קובע כי חכירת המשנה הסתיימה ביום 1/9/2010, ובמועד זה פקעו זכויות המשיבים כחוכרי משנה במקרקעין. זכויות המשיבים פקעו בין אם תוארך החכירה הראשית של תל ישראל אל מול העירייה, ובין אם לאו. 29. המשיבה תשלם למבקשת שכר טרחת עו"ד בסך 7,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום, ואגרת משפט בסך 1,085 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 5/12/2011. התשלום ישולם תוך 30 יום.חכירהאופציה