ביטול זכרון דברים דירה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא זכרון דברים עם קבלן / ביטול זכרון דברים דירה: השופט ג' בך: .1לפנינו ערעור וערעור נגדי על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו מיום 2.5.84, בו נקבעו תוצאותיה של התקשרות בין הצדדים, אשר לא מומשה והתבטלה. להלן העובדות העיקריות הצריכות לענייננו: ב- 9.6.82התקשרו המשיבים עם המערער, קבלן בניין, לרכישת דירה בבניין דירות שהיה אותו הזמן בתחילת בנייתו. הצדדים חתמו על זיכרון-דברים, ובאותו מעמד שילמו המשיבים למערער סך של 260,17$ בשקלים וכן נתנו לו המחאות שנועדו למועד מאוחר יותר בסכום כולל של 573.89,5$ היינו בסך-הכול שולם סכום בשווי של 834,22$. מחיר הממכר, כפי שנקבע בזיכרון הדברים, היה 975,66$ בשקלים. יתרת הסכום הייתה אמורה להשתלם עם מסירת הנכס. על-פי גירסת המשיבים, שנתקבלה בבית המשפט המחוזי, נאמר למשיבים על-ידי המערער ששטח הדירה יהיה 107מ"ר, ורק מאוחר יותר, בחודש יולי 1982, נתגלה, שהשטח האמור אינו עולה על 96מ"ר. אמנם הציג המערער לפני המשיבים במהלך המשא ומתן תכנית בנייה, אך ממנה לא יכלו המשיבים לדלות מידע ביחס לשטח הדירה. לטענת המשיבים, ניצל המערער את תמימותם ולא רשם פרט זה בדבר גודל הדירה בזיכרון הדברים. כן טענו, כי עובר לחתימת זיכרון הדברים הבטיח המערער תוספות ושיפורים למיניהם, אשר מאוחר יותר נתברר להם שאין הוא מתכוון לבצעם. עם גילוי התרמית פנו המשיבים לעצת משפטנים משירות הייעוץ לאזרח של משרד העבודה והרווחה. על-פי העצה שקיבלו נמנעו המשיבים מלהיפגש עם המערער לשם חתימת החוזה, אך המשיכו בכיבוד ההמחאות שמשכו לטובת המערער. לבסוף, בפגישה שנערכה בחודש ספטמבר אותה שנה, הודיעו המשיבים מפורשות על סירובם לחתום על החוזה בתנים שנוצרו. ב- 10.11.82שיגר המערער מכתב למשיבים, בו הודיע להם, כי עקב הימנעותם מלחתום על החוזה, החוזה בטל. כן הודיע, שהוא מוכן להחזיר להם את הסכום (בשקלים) ששולם על-ידיהם, בניכוי הפיצויים המוסכמים על-פי החוזה. המשיבים הגיבו במכתב מה-31.12.82, בו הם ייחסו את הפרת ההתקשרות למערער, דרשו את השבת כספם בצמוד לדולר, ודרשו שהמערער יישא בנטל הפיצויים המוסכמים על-פי החוזה. .2משנתקלו בסירוב מצד המערער להיענות לדרישות אלה, הגישו המשיבים תביעה לבית המשפט המחוזי. גירסת המערער בבית המשפט קמא הייתה, שלא הבטיח למשיבים ששטח הדירה יהא 107מ"ר. כן טען, שלמשיבים הייתה הזדמנות לברר את גודלה של הדירה מבעוד מועד, אך הם נמנעו מלעשות כן. לטענתו, ביקשו המשיבים להתחרט על ההתקשרות ממניעים הקשורים בהם בלבד; שטח הדירה היה אך איצטלה לכך. שופט בית המשפט המחוזי הגיע למסקנה, לאחר שמיעת העדויות, שהמערער שיקר ביחס לנקודות מסוימות, ושגירסת המשיבים היא הנכונה. כמו כן קבע, כי המערער ניצל את תמימותם של המשיבים, והטעה אותם. לאור זאת פסק השופט, כי המשיבים זכאים להשבת יתרת הסכום ששולם על-פי החוזה, אשר טרם הושבה, ולפיצויים המוסכמים בסך 000,5$, שנקבעו בחוזה על הפרתו. .3בערעורו לפנינו מבקש המערער, כי נשנה כמה מקביעותיו העיקריות של בית המשפט קמא, כי נבטל את פסק-דינו, וכי נשית את הפיצויים המוסכמים על-פי זיכרון הדברים על המשיבים, בהיותם, לטענתו, מפירי ההסכם. כמו כן תבע, שנטיל את הוצאות המשפט בשתי הערכאות על המשיבים. בסיכומי הטענות תוקף המערער את מהימנות עדי התביעה, שהשופט סמך על עדותם. הוא חוזר על טענתו, כי לא הוא שהטעה את המשיבים, אלא שהם ברשלנותם נמנעו מלחקור אודות שטח הדירה, לפני שחתמו על זיכרון הדברים, דבר שיכול היה להיעשות על-ידיהם בקלות, ושנתפסו לעניין שטח הדירה כאמתלה כדי להתחמק מביצוע ההסכם. למעשה, מבקש המערער מאתנו שנתערב במימצאיו של בית המשפט קמא. .4הלכה היא מלפנינו, כי אל לנו, כדרגת ערעור, להתערב במימצאים עובדתיים, אשר נקבעו על-ידי הדרגה הראשונה, אלא אם כן מוצאים אנו, כי נפלה בהם טעות עקרונית או בולטת, או שאין המימצאים העובדתיים מתיישבים עם חומר הראיות. זאת במיוחד כאשר מסקנתה של הערכאה הראשונה מבוססת לא רק על שיקולים שבהיגיון, שאותם מסוגלת ערכאת הערעור להעביר תחת שבט ביקורתה, אלא גם על התרשמות בלתי אמצעית ממהימנות העדים, תוך שקילת חומר הראיות בכללותו (ראה בעניין זה ע"א 260/82 [1], בעמ' 264, 267). כאשר כל כולו של הערעור מבוסס על גירסתו העובדתית של המערער, שהושמעה לפני בית המשפט קמא ונקבעה כשקר, וכאשר המערער אינו מצליח להראות, כי הגירסה שנתקבלה בערכאה הקודמת אינה עולה בקנה אחד עם חומר הראיות בשלמותו, אין מקום להתערבותנו. לפיכך נראה לי, כי מן הדין לקיים את פסק-דינו של בית המשפט קמא הן לעניין הקביעה, כי המערער הטעה את המשיבים וכי הללו היו רשאים איפוא לבטל את ההסכם, והן לגבי קביעתו, שעל המערער להשיב למשיבים את הסכום ששולם על-ידיהם וכי עליו לשאת בפיצויים המוסכמים על-פי האמור בזיכרון הדברים ובהוצאות המשפט ושכר טרחת עורך-דין. .5נעבור עתה לדון בערעור שכנגד, שהוגש על-ידי המשיבים. בתביעתם בסדר דין מקוצר בבית המשפט המחוזי, שהוגשה במרץ 1983, כללו המשיבים (המערערים שכנגד, שלמען האחידות נמשיך לכנותם - המשיבים) את דרישת התשלומים הבאים: (א) הסכום אשר שילמו למערער (המשיב שכנגד שנמשיך לכנותו - המערער) על-פי ההסכם, ואשר הסתכם כדי 834,22$: (ב) ריבית על אחזקת הכספים על-ידי המשיב בשיעור ממוצע של %11, המסתכמת עד ליום הגשת התביעה בסכום של 750,1$; (ג) סכום של 000,5$ על כך שהמערער הפר את ההסכם ונהג עמם שלא כדין, כפיצויים המוסכמים על-פי זיכרון הדברים. סך הכול הסתכמה התביעה ב-584,29$. סכום זה העריכו המשיבים לפי השער היציג ליום הגשת התביעה. על כך ביקשו ריבית והצמדה חוקיות מיום הגשת התביעה עד ליום התשלום בפועל, וכן הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין. במהלך הדיון בבקשת הרשות להתגונן הוסכם לפני הרשם, כי הנתבע (המערער) ישיב לתובעים סך של 000,13$, וכי לאחר שימציאו לו את חשבוניות המע"מ שקיבלו ממנו, יחזיר הוא להם את סכום המע"מ ששולם על-ידיהם. ואכן, לאחר שנגבה החזר המע"מ מן השלטונות, החזיר הנתבע לתובעים בסוף חודש אוקטובר 1983סך של 934,64 שקלים. בית המשפט פסק לטובת התובעים את הסכום ששולם על-ידיהם לנתבע, בניכוי מה שהוחזר ממנו בעקבות הליך הרשות להתגונן ובצירוף 000,5$, סכום הפיצויים שנתבעו, בסך הכול 856,11$. את הסכום הנ"ל העריך בית המשפט בשקלים לפי שער הדולר ביום בו הוגשה התביעה, וסכום זה הגיע ל- 254, 453שקלים. כמו כן פסק 000, 70שקלים כהוצאות ושכר טרחת עורך-דין. על כל זאת קבע ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א- 1961מיום הגשת התביעה עד ליום התשלום בפועל. בערעור נגדי זה מערערים התובעים (המשיבים) על מספר טעויות שנפלו לדבריהם בפסק הדין. המע"מ .6כאמור, קבע בית המשפט, כי הסכום הכולל, ששולם על-ידי המשיבים, לרבות מע"מ, ואשר ראוי להשבה, הוא בשווי של 834,22$. בית המשפט העריך, כי מרכיב המע"מ בסכום הנ"ל הגיע לסך של 978,2$ (כך שהסך של 834,22$ מתחלק לקרן של 856,19$ בצירוף % 15מאותו סכום, השווים ל- 978,2$). על-פי אישור, שנתקבל כראיה בבית המשפט, שולם למשיבים כהחזר מע"מ סך של 934, 64שקלים. בית המשפט הניח, כי סכום זה בשקלים, שהוחזר למשיבים כאמור, מתאים לסכום המע"מ בסך 978,2$ ששולם בשעתו והפחית סך זה מסכומי ההשבה שעדיין מגיעים למשיבים. בכך טעה השופט קמא. המשיבים טוענים, וטענתם זו לא נסתרה על-ידי הצד שכנגד, כי שער הדולר ביום החזר המע"מ, היינו ביום 1.11.83, היה 87.69שקל לדולר. על-פי שער זה סכום המע"מ בסך 934, 64שקל שהוחזר אינו מגיע אלא כדי 767$. יוצא איפוא, כי המשיבים קיבלו כהחזר אך סכום של 767,13$ (000,13$ + 767$) ולא 978,15$ כקביעת השופט. אשר-על-כן מגיעה להם השבה נוספת של 067,9$, סכום הגבוה ב-211,2$ מהסכום של 856,6$ שפסק להם השופט. מועד המרת המט"ח .7המשיבים טוענים, כי טעה בית המשפט בכך שלא קבע, כי מועד המרת סכום התביעה למטבע המקומי יהא יום התשלום. אכן, שיערוך החיוב למועד התשלום הוא רצוי. אחת מהמטרות העיקריות העומדות מאחורי ההלכות המשפטיות לקביעת חיוב ריאלי היא, שלא יהא כדאי לחייב לדחות את מועד ביצוע תשלום החוב. בע"א 606/73, 126/74[2], בעמ' 38, אומר השופט ברנזון את הדברים הבאים: "אכן, במצב של ירידה מתמדת בערך הכסף וההתייקרות המתמדת של מצרכים ושירותים, הצודק ביותר הוא שתשלום דמי הנזק עבור נזק שנגרם לנכס או עקב הפרת חוזה יהיה לפי שווי הנזק ביום התשלום. הכנסת כבר הכירה בכך, כשקבעה בסעיף 47לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, שחיוב במטבע-חוץ שאין לקיימו כלשונו, יש לקיימו בתשלום במטבע ישראלי, לפי שער החליפין הרשמי ביום התשלום. סעיף 61(ב) לחוק אף קובע, שהוראות החוק, יחולו, ככל שהדבר מתאים לענין ובשינויים המחוייבים גם על פעולות משפטיות שאינן בבחינת חוזה, ועל חיובים שאינם נובעים מחוזה' ". למרות זאת נראה, כי לא נוכל לתת למשיבים את מבוקשם בנקודה זו. בכתב התביעה לבית המשפט המחוזי תבעו המשיבים את סכום תביעתם לפי שער ההמרה ביום הגשת התביעה, ומכאן ואילך ביקשו הצמדה וריבית עד ליום התשלום בפועל. כך ביקשו, וכך נענו. שיערוך החיוב למועד מאוחר, עד ליום התשלום בפועל, מיועד להיטיב ככל האפשר את נזקו של הנפגע, בין אם נגרם ממעשה נזיקין ובין אם מהפרת חוזה. עם זאת, כאשר הנפגע על-פי החוזה ביקש מבית המשפט השבת הסכום לפי שיערוך בעל אופי אחד (דולרי) עד ליום הגשת התביעה ובעל אופי אחר (לפי מדד + ריבית) מיום הגשת התביעה ועד יום התשלום, אין לו אלא להלין על עצמו, אם בית המשפט לא פסק לו יותר ממה שתבע. הריבית הדולרית .8בכתב תביעתם לבית המשפט המחוזי דרשו המשיבים חיוב הנתבע בריבית עבור הסכום הדולרי המגיע להם בשיעור ממוצע של %11, שר מיום עיכוב הכספים ועד ליום הגשת התביעה הסתכם בסך של 750,1$. המערער השיב, שמאחר והיה מוכן, עוד בחודש אוקטובר שנת 1982, להשיב את הסכומים, ואילו המשיבים הם אלו שסירבו לקבלם, אין הם זכאים לפסיקת הריבית על כך. השופט בבית המשפט המחוזי, אשר פסק לטובת המשיבים, התעלם מדרישת הריבית ולא פסק לגביה דבר. בערעורם קובלים המשיבים לפנינו, שקופחו על-ידי אי-פסיקת הריבית, וזאת למרות שהכספים הוחזקו בידי המערער שלא כדין. המערער חולק לעומת זאת על דרישת הריבית. לטענתו, בכל ההלכות שקבעו את חובת הריבית הדולרית היה החיוב לתשלום במטבע החוץ, שלא כבמקרה שלנו, בו החיוב הוא לתשלום במטבע ישראלי לפי סכום שנקבע במט"ח. עוד טוען המערער, כי שיעור הריבית, המשתלמת על הדולר, אינו בידיעתו השיפוטית של בית המשפט והוא טעון הוכחה על-ידי התובעים, והם לא הוכיחו שיעור זה. לבסוף מסתמך המערער על פסק הדין בע"א 423/80 [3], בעמ' 707, לפיו אין על בית המשפט להעניק את מלוא שיעור הריבית, וזאת משום ששמירה על הערך הריאלי של ההשבה עשויה לעודד הפרת חוזים. אחרון ראשון: משנקבע על-ידי בית המשפט, כי המערער הוא שהפר את ההסכם, אין המקרה שלנו בא בגדר ההלכה האמורה בע"א 423/80 [3] הנ"ל, שכן במקרה שלנו החייב בהשבה הריאלית הוא המפר עצמו. נדון אף בטענותיו האחרות של המערער, ונחלק את הדיון בשאלת הריבית לשניים: השאלה הנוגעת לחובת תשלום הריבית והשאלה ביחס לשיעורה. חובת תשלום הריבית .9מאחר שנפסק בבית המשפט קמא, שהמשיבים זכאים לתשלום סכום התביעה כשהוא צמוד לדולר, הרי שאין המערער יכול להתגונן בכך, שב- 10.11.82העמיד לרשות המשיבים כהשבה סכום שאינו צמוד לדולר. בדין סירבו המשיבים לקבל סכום זה, שלא שיקף את ערכו האמיתי של הסכום ששולם על-ידיהם. משבאה דרישת המשיבים ב- 31.12.82להשבת הסכום ששילמו על-פי החוזה בצמוד לדולר, סירב המערער למלא אחרי דרישה זו ובכך עיכב תחת ידו, שלא כדין, את כספי המשיבים. בניגוד לטענת המערער, אין אני סבור שהפסיקה עשתה הבחנה, או שיש לעשות הבחנה שכזו (לעניין ולמטרה האמורים), בין חיובים לתשלום במט"ח לבין חיובים לתשלום במטבע מקומי, המחושב לפי מט"ח. בשני המקרים נועדה חובת הריבית להבטחת פיצוי נאות ככל האפשר לניזוק, בערכו הריאלי. חובת הריבית על חיובים במט"ח זכתה להכרה בבית-משפט זה. ראה למשל: ע"א 417/76 [4], בעמ' 109, וע"א 672/81 [5], בעמ' .223 שיעור הריבית .10שיעור הריבית הנהוג בבית-משפט זה על חובות במט"ח הוא %11, והוא נקבע בע"א 417/76 [4], הנזכר לעיל, כשיעור המקובל, בהעדר הוכחה נוגדת. שיעור זה נקבע שם על-ידי השופט בכור (ראה עמ' 109לפסק הדין), ובעמ' 111- 112מוסיף השופט לוין: "... אני מסכים שלכאורה שיעור הריבית שיש לפסקו על חוב בדולרים או על חוב בדולרים המומר בלירות ישראליות יהיה בשיעור % .11אכן שיעור זה יש בו הרבה מן השרירות, אך השיקולים שנזכרו בפסק-דינו של השופט בכור מצדיקים קביעת שיעור מנחה אחיד, כאמור בו. אכן לא מן הנמנע הוא שהשיעור ישתנה לפי טיבו של המטבע הזר שבו מדובר, אך מסכים אני שזה יהיה שיעור הריבית שמן הראוי לפסקו בהעדר טענה לסתור". עם זאת, שמר לעצמו בית המשפט את שיקול הדעת לסטות משיעור זה, בהתחשב במכלול הנסיבות של המקרה הנדון, ובהתייחס לאמות המידה שינחוהו - שאיפה לשמור ככל האפשר על ערכו הריאלי של החוב ומימוש החובה לשלם דמי שימוש עבור הסכום המעוכב (ע"א 672/81 [5] לעיל, בעמ' 229-231). כנגד זה מנסה המערער להיבנות מפסק-דינו של השופט ברק בע"א 126/80 [6], בו נאמר, כי שיעור הריבית המשתלמת על חוב בדולרים אינו בידיעתו השיפוטית של בית המשפט והוא טעון הוכחה. המערער מנסה ללמוד מכאן, כי בהעדר ראיה לא ניתן לפסוק ריבית כלשהי. דא עקא, כי בכך טעה בא-כוח המערער, שכן עיון באותו פסק-דין מראה, כי השופט ברק הסיק מהעדר ההוכחה דווקא את האפשרות לקבוע ריבית בשיעור %11! וכך אכן נפסק באותו מקרה. מאז הבאתו של המקרה דנן לפני הערכאות, יצא חוק פסקת ריבית והצמדה (תיקון מס' 4), תשמ"ד-1984, שתחולתו היא - .31.1.84בסעיף 4לחוק פסיקת ריבית והצמדה, נאמר עתה כך: "(א) שיעור הריבית לפי הסעיפים 2ו- 3יהיה אחד עשר למאה לשנה, אם לא קבעה הרשות השיפוטית שיעור נמוך יותר. (ב) ... (ג) על אף האמור בסעיף קטן (א), שיעור הריבית הנפסקת על סכום אשר יש לשלמו במטבע חוץ או במטבע ישראלי כשהוא צמוד למטבע חוץ, לא יעלה על שיעור הריבית שמשלם בנק ישראל לתאגידים בנקאיים על כספי פקדונות, באותו מטבע, שהם מפקידים אצלו לתקופה של שלושה חדשים מכספי פקדונות תושב כמשמעותם בהיתר הפיקוח על המטבע, התשל"ח-...1978". בסעיף 6לחוק המתקן נאמר: "חוק זה יחול גם על ענינים התלויים ועומדים ביום תחילתו לפני כל רשות שיפוטית". תחולתו הרטרואקטיבית המלאה של התיקון נדונה ואושרה בע"א 672/81 [5] הנ"ל, בעמ' 219-.220 איש מהצדדים לא הביא לפנינו ראיה כלשהי לעניין שיעור הריבית על פיקדונות תושב, ששולמה על-ידי בנק ישראל בשנים הנדונות. שיעורי ריבית אלו מפורסמים בדו"חות בנק ישראל השנתיים, ואין הם בגדר ידיעתו השיפוטית של בית-משפט זה. אילו רצה אחד הצדדים, שנביא שיעורי ריבית אלה בחשבון במסגרת שיקולינו, חייב היה להמציא לנו הוכחה בעניין זה. אולם למעשה אין אנו חייבים להיזקק לראיה כאמור, שכן מן הראוי לפסוק ריבית באופן עצמאי ונפרד על-פי דיני ההשבה הכלולים במערכת דיני החוזים. על-פי הפרשנות השיפוטית קיימת תמיד החובה להשיב סכום הטעון השבה בשווי הריאלי, גם אם דבר זה אינו נאמר מפורשות בהסכם בין הצדדים. בפסקי-דין אחדים נדון היחס בין דיני ההשבה החוזיים לבין חוק פסיקת ריבית והצמדה, ונאמר בהם, כי ההוראות הן מקבילות ומאפשרות כל אחת להגיע לאותה תוצאה (ראה, לדוגמה, ע"א 359/79, 365[7], בעמ' 718). ומפסק הדין בע"א 672/81 [5] הנ"ל (שם בעמ' 229, וראה גם עמ' 234) עולה, כי כאשר ביכולתו של בית המשפט להגיע לקביעת רבית לפי המערכת הנורמאטיבית החוזית בלבד, נשללת על-ידי כך למעשה תחולתו של חוק פסיקת ריבית והצמדה בעניין זה. נראה לי, כי טעה בית המשפט קמא, כאשר לא פסק תשלום ריבית ביחד עם ההוראה להשבת הקרן. הייתי מציע, כי נחייב את המערער בתשלום ריבית בשיעור של % 11על הסכומים הנקבעים כראויים להשבה. שיעור זה ישתלם על כל סכום שנפסק לטובת המשיבים על-ידי בית-משפט זה ועל-ידי בית המשפט קמא, לפי התקופה בה עוכב הסכום בידי המערער. שכר טרחה .11כאמור, נפסקו לטובת המשיבים בבית המשפט קמא הוצאות ושכר טרחת עורך-דין בסכום של 000, 70שקלים. המשיבים טוענים, כי סכום זה מבוסס אך על מה שנפסק לטובתם בפסק הדין, אך אין מובאת בו בחשבון ההתדיינות המוקדמת, לפיה, עוד בשלב מתן הרשות להתגונן, הוחלט על השבתם של 000,13$, וכן החזר הסכום ששולם כמע"מ. לולא היה המערער מעכב סכומים אלה תחת ידו, הייתה נמנעת מהמשיבים ההתדיינות בנושאים אלה, ומגיע להם איפוא שכר-טרחה על מלוא הסכומים. לא ניתן לקבוע מפסק הדין, מה הם הנתונים אותם הביא השופט בחשבון לצורך קביעת סכום שכר הטרחה, ולכן לא אזדקק לטענה זו. אולם, לאור אותן טענות הערעור שכנגד, אשר החלטתי לקבלן ואשר על פיהן היו המשיבים (המערערים שכנגד) זכאים לסכומים נוספים שהיה על בית המשפט לפסוק להם, הייתי מציע להגדיל באופן פרופורציונאלי את סכום שכר הטרחה שנפסק מ-000, 70שקלים ישנים ל-000,.90 סוף דבר .12נראה לי, כי מן הדין לדחות את ערעורו של המערער ולקבל את הערעור שכנגד של המשיבים, כמוצע בפיסקאות 6ו- 9עד 11לעיל. הסכום המדויק שעל המערער לשלם למשיבים, אשר יחושב תוך התחשבות בתקופות שבהן כל סכום וסכום עוכב בידי המערער, ייקבע על-ידי רשם בית המשפט המחוזי. כמו כן הייתי מטיל על המערער לשלם למשיבים, בקשר לדיון בערכאת הערעור, שכר טרחת עורך-דין בסך 000, 3שקלים חדשים, כאשר סכום זה יישא ריבית והצמדה כחוק מיום מתן פסק-דין זה ועד לתשלום בפועל. השופט ד' לוין אני מסכים. השופטת ש' נתניהו: אני מסכימה. הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט בך. מקרקעיןזכרון דבריםחוזה