הפרת הסכם שכירות מבנה תעשיה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפרת הסכם שכירות מבנה תעשיה: מבוא 1. זוהי תביעה שהגישה התובעת נגד הנתבעת לתשלום פיצויים ונזקים בגין הפרה יסודית של הסכם שכירות וביטולו. לטענת התובעת נגרמו לה נזקים בסכום של 6,220,000 ₪, אולם התביעה הועמדה לצורכי אגרה על סכום של 3,500,000 ₪. עיקר העובדות הצריכות לתביעה 2. בתאריך 22.1.2008 נחתם הסכם שכירות בלתי מוגנת (להלן: "הסכם השכירות") בין הצדדים, לפיו השכירה הנתבעת לתובעת חלק מחלקה 163 בגוש 4271, המהווה מגרש בשטח של כ- 15 דונם, שעליו שני מבני תעשייה, המצוי בדרך 444 פינת שד' יצחק וולפסון בראש העין (להלן: "המושכר" או "המגרש"). 3. במבוא בהסכם השכירות נכתב כי הנתבעת רכשה את זכויותיה במגרש מאת חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ על פי הסכם מכר מיום 9.7.1999 וכי בקשה להעברת זכויות החכירה על שם הנתבעת תלויה ועומדת במינהל מקרקעי ישראל. כן נכתב במבוא שהנתבעת היא המחזיקה הבלעדית וזכאית להירשם כבעלת זכויות החכירה הבלתי מוגבלות במגרש. עוד נרשם שהנתבעת מצהירה כי היא נמצאת בהליכים לרישום הזכויות במגרש על שמה וכי אין כל מניעה להשכרת המושכר והיא זכאית להשכיר את המושכר לתובעת ולהתקשר עמה בהסכם השכירות. 4. על פי הסכם השכירות שכרה התובעת את המגרש לתקופה של שנה, החל מיום 1.3.08 ועד יום 28.2.09. לתובעת ניתנה אופציה לשכור את המגרש לארבע תקופות שכירות נוספות בנות 12 חודש כל תקופה באותם תנאים. בנוסף, ניתנה לתובעת האופציה לשכור את המושכר למשך 5 תקופות נוספות בנות שנה אחת בכל תקופה (סעיף 3 בהסכם השכירות). 5. לתובעת ניתנה בהסכם השכירות זכות להשכיר את המושכר בשכירות משנה לכל פעילות הקשורה במטרת השכירות (סעיף 8 (א) בהסכם השכירות). מטרת השכירות הוגדרה: "הקמה ו/או הפעלת חניון ו/או כל פעילות נלווית בתחום עסקי רכבים ו/או ענף הרכב" (סעיף 2 (ד) בהסכם השכירות). 6. על פי הסכם השכירות התחייבה הנתבעת להמציא לתובעת רישיון עסק וכל רישיון או היתר אחר לצורך קיום מטרת השכירות. הרישיון יוצא על שם התובעת או מי מטעמה והתובעת התחייבה לעמוד בתנאי הרישיון ובדרישות הרשות (סעיף 2 (ה) בהסכם השכירות). 7. דמי השכירות החודשיים נקבעו בהסכם השכירות לסכום השווה ל- 9,000 דולר בתוספת מע"מ. התובעת שילמה לנתבעת בגין הסכם השכירות דמי שכירות עבור 4 חודשי השכירות הראשונים, בסכום כולל של 134,440 ₪. 8. בתאריך 31.3.2008 חתמה התובעת על הסכם שכירות משנה (להלן: "הסכם שכירות משנה הראשון"), עם חברת אוקשן ישראל בע"מ - חברה בהקמה באמצעות חברת פוקוס אחזקות בע"מ וחברת ניו קופל מכירת רכב (2000) בע"מ (להלן: "שוכרי המשנה הראשונים"), לתקופה של שנה אחת החל מיום 1.5.08 ועד יום 30.4.09, ואופציה להארכת תקופת השכירות בארבע תקופות שכירות נוספות בנות 12 חודשים כל אחת. מטרת שכירות המשנה נקבעה ל"מגרש לחנייה, אחסון ומכירה של מכוניות". דמי השכירות החודשיים של שכירות המשנה נקבעו לסכום של 2.2 דולר ארה"ב לכל מ"ר בתוספת מע"מ, סה"כ 33,000 ₪ + מע"מ (סעיפים 4.1, 8, 9.1 בהסכם שכירות משנה הראשון). 9. בהסכם שכירות המשנה הראשון התחייבה התובעת כלפי שוכרי המשנה הראשונים להשיג את כל ההיתרים והרישיונות הדרושים לשימוש במושכר, וכן להכשיר את המגרש עבור שוכרי המשנה ולבצע על חשבונה עבודות אספלט על כל השטח, הכנה של כיבויי אש עבור דרישות מכבי אש, הכנת חשמל לפרוז'קטים קיימים לרבות ארון לוח חשמל והכנת שער כניסה חשמלי למשאיות מצפון (סעיפים 2.3 , 6.1 בהסכם שכירות המשנה הראשון). 10. בתאריך 23.11.08 ביטלה התובעת את הסכם שכירות המשנה הראשון עם שוכרי המשנה הראשונים. לטענתה, עשתה זאת עקב אי יכולתה להמציא לשוכרי המשנה הראשונים את האישורים הנדרשים ולעמוד בהתחייבויותיה כלפיהם, הכל עקב מחדליה של הנתבעת ואי עמידה בהתחייבויותיה על פי הסכם השכירות (סעיף 19 בתצהיר ת/1). 11. בתאריך 9.11.08 חתמה התובעת על הסכם שכירות משנה שני (להלן: "הסכם שכירות המשנה השני"), עם חברת טראק מוטורס ישראל בע"מ (להלן: "שוכרת המשנה השנייה"). תקופת השכירות נקבעה לארבע שנים, החל מיום 1.12.08 ועד יום 30.11.12. מטרת השכירות נקבעה ל"מגרש לחנייה, מכירה ואחסון מכוניות וכל הקשור בהחזקת מכוניות, לרבות רחיצה, טיפול והתקנת מכשירים מכל הסוגים". דמי השכירות החודשיים נקבעו לסכום של 33,000 דולר ארה"ב בתוספת מע"מ, בין אם תשתמש שוכרת המשנה השנייה במושכר ובין אם לאו (סעיפים 4.1, 8, 9.1, 9.4 בהסכם שכירות המשנה השני). 12. בתאריך 2.12.08 הודיעה הנתבעת לתובעת במכתב על ביטול הסכם השכירות (להלן: "הודעת הביטול"), בטענה שהתובעת לא עמדה בהתחייבותה לתת לנתבעת שטר חוב על סך 500,000 ₪ וכמו כן הינה משהה את תשלום דמי השכירות (ת/6). עיקר טענות הצדדים עיקר טענות התובעת 13. התובעת טוענת כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית בכך שלא המציאה לה רישיון עסק ולא היתר להפעלת חניון או לכל פעילות נלווית בתחום העסק ו/או ענף הרכב. 14. התובעת טוענת כי בעקבות הפרתה הנ"ל של הנתבעת את הסכם השכירות, היא נאלצה לבטל את הסכם שכירות המשנה הראשון עליו חתמה עם שוכרי המשנה הראשונים. 15. התובעת טוענת כי הנתבעת ביטלה עמה את הסכם השכירות באופן חד צדדי וללא הודעה מוקדמת, בעילות ביטול שאין להן כל יסוד, וגם בכך הפרה הפרה יסודית את הסכם השכירות. 16. התובעת טוענת כי בהסתמך על הסכם השכירות היא ביצעה פעולות להכשרת המגרש ושכרה שירותיהם של בעלי מקצוע מטעמה, בין היתר שירותי מודד, ביצעה פעולות הריסה, ניקיון, הכשירה דרך מעבר לרכבים, בנתה שערים בכניסה למתחם, הוציאה תוכניות של מודד ומהנדס לפי דרישת מכבי אש שביקרו במקום. סך כל עלויות ההקמה וההכשרה שהוציאה התובעת היו, לטענתה, סכום של 86,653 ₪ (סעיף 14 בתצהיר ת/1). יצויין כי בכתב התביעה טענה התובעת לעלויות בסך 60,000 ₪ בלבד (סעיף 6 בכתב התביעה). התובעת טוענת כי היא שילמה תשלומים לצורך הוצאת היתר לשימוש חורג, שכ"ט עו"ד, שכ"ט אדריכל, הוצאות פרסום, ארנונה, ביוב ומים בסך כולל של כ- 50,000 ₪, והיא נדרשת לשלם סכום נוסף של 150,000 ₪ שטרם שילמה. התובעת טוענת כי עקב ביטול הסכם השכירות נגרם לה הפסד של דמי שכירות חודשיים בסכום של 24,000 דולר למשך 5 שנים (סכום של 33,000 דולר, פחות דמ"ש בסך 9,000 דולר שהתחייבה התובעת לשלם לנתבעת), ובסה"כ 5,760,000 ₪. 17. בסך הכל טוענת התובעת כי נגרמו לה נזקים בסכום של 6,220,000 ₪, לפי הפירוט הבא: 5,760,000 ₪ - הפסד דמי שכירות, 60,000 ₪ - החזר השקעות במושכר, 134,440 ₪ - החזר תשלום דמי שכירות עבור ארבעה חודשים ראשונים, 200,000 ₪ - החזר דמי טיפול והוצאות, 100,000 ₪ - פגיעה במוניטין. התובעת העמידה את תביעתה לצורכי אגרה על סכום של 3,500,000 ₪. עיקר טענות הנתבעת 18. הנתבעת טוענת כי התובעת היא זו שהפרה את הסכם השכירות ולא פעלה כפי שהייתה חייבת לפעול על מנת לקבל רישיון עסק והיתר להפעלת העסק. לטענת הנתבעת, היא פעלה להוצאת הרישיון בכל הגופים והרשויות הנדרשים, פנתה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בראש העין בבקשה לשימוש חורג והוועדה נתנה אישור לחמש שנים בכפוף לגיליון דרישות שהועבר לתובעת, בין היתר אישור מכבי אש. התובעת הייתה צריכה להשקיע כספים בשטח, להכשיר את הקרקע לחניות ולהתקין ספרינקלרים, והיא לא עשתה כן ובכך סיכלה את קבלת ההיתר. 19. הנתבעת טוענת כי התובעת דרשה ממנה לא להופיע בפני וועדות התכנון ולא לטפל בנושא הרישיון מאחר ושוכרי המשנה פעלו בדרכיהם להשגת האישור לשימוש חורג. 20. הנתבעת טוענת כי התובעת הייתה צריכה לנקוט באמצעי זהירות בטרם התחייבה בהסכמים שידעה שהיא לא תוכל לעמוד בהם ולקיימם עקב מחדליה. 21. הנתבעת טוענת כי התובעת ביטלה את הסכם שכירות הראשון עם שוכרי המשנה הראשונים שלה עקב כך שלא שילמו לה דמי שכירות והפרו את הסכם השכירות המשנה הראשון. 22. הנתבעת טוענת כי היא ביטלה את הסכם השכירות בתאריך 2.12.08 בשל כך שהתובעת לא שילמה לה דמי שכירות משך חודשים וגם לא הפקידה שטר ביטחון ע"ס 500,000 ₪ באופן מיידי ולפני הכניסה למגרש כפי שהתחייבה בהסכם השכירות. כמו כן הפרה התובעת את הסכם השכירות בכך שלא השלימה את העבודות במגרש וגם לא המציאה אישורים ומסמכים רבים לעיריית ראש העין לצורך קבלת אישור והיתר, על אף שידעה שהיא שוכרת מגרש ספורט ודרוש אישור לשימוש חורג כדי לקיים בו את עסקיה ועסקי שוכרי המשנה עימם חתמה על הסכמים. 23. הנתבעת טוענת כי התובעת התקשרה בהסכם שכירות משנה השני עם שוכרת המשנה השנייה בהסכם דומה ולמטרה דומה כמו בהסכם שכירות המשנה הראשון, וזאת עוד בטרם ביטלה את הסכם שכירות המשנה הראשון עם שוכרי המשנה הראשונים, ולמרות שביטלה לטענתה את ההסכם הראשון בגין אי יכולת להמציא אישורים. 24. הנתבעת כופרת בנזקים הנטענים על ידי התובעת. דיון והכרעה 25. מן הראיות שהובאו על ידי התובעת עולה בבירור כי הנתבעת אכן הפרה את הסכם השכירות. מתברר כי לא היה סיכוי שהנתבעת תקבל היתר לשימוש חורג, שכן לצורך כך נדרשת, בין היתר, הסכמת מינהל מקרקעי ישראל. כך גם נכתב במפורש בגיליון הדרישות של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בראש העין בבקשה לשימוש חורג שהגישה הנתבעת (נספח א' בתצהיר נ/2). בין המסמכים שצורפו לתעודת עובד ציבור של דוד רייזמן, מנהל מחלקת מש"מ במינהל מקרקעי ישראל, מחוז מרכז (ת/2), שהגישה התובעת בהסכמת הנתבעת, מצויים המסמכים הבאים: בתאריך 7.2.2000 כותבת היועצת המשפטית של מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") מחוז המרכז לחברת העובדים השיתופית הכללית בא"י בע"מ (להלן: "חברת העובדים"), הרשומה כבעלת זכויות החכירה במגרש, כי המינהל לא נתן הסכמתו להעברת הזכויות במגרש מחברת העובדים לנתבעת "ולפיכך אין לחברת נווה איתנים כל זכויות בנכס שבנדון" (נספח ז' בתע"צ ת/2). בתאריך 3.12.2000 הגישה פרקליטות המדינה בשם המינהל הודעה משלימה לבית המשפט העליון, בבג"צ 8151/99- עתירה של עמותת מכבי ראש העין שבה עתרה העמותה כי המינהל לא יאשר העברת זכויות החכירה במגרש מחברת העובדים לנתבעת, ובה נכתב, בין היתר: "נושא העברת הזכויות במגרש בין ההסתדרות למשיבה 3 (הנתבעת - א.מ.) נותר מוקפא עד שתתקבל החלטתה של מועצת מקרקעי ישראל" (נספח ח' בתע"צ ת/2). הנתבעת הייתה אחת המשיבות בעתירה. בתאריך 14.2.2002 כותב המינהל לחברת העובדים כי מדיווח של מפקח מטעם המינהל מיום 12.2.2002 התברר שבמבנים הקיימים על המגרש מתגוררים פועלים זרים שלדבריהם הם עובדי חברת נווה איתנים ששיכנה אותם במבנים אלה בניגוד להוראות חוזה החכירה של המינהל עם חברת העובדים. בסעיף 4 במכתב זה נאמר: "הריני לשוב ולהודיעכם כי המינהל מתנגד למסירת החזקה והשימוש בשטח הנ"ל לחב' נווה איתנים ו/או מי מטעמה ו/או לכל צד ג' ורואה בכך הפרת חוזה החכירה שנחתם בין המינהל לביניכם" (נספח ט' בתע"צ ת/2). בתאריך 11.1.2005 כותב המינהל לנתבעת כי המינהל שוקל לתת הסכמתו להעברת זכות החכירה במגרש מחברת העובדים לנתבעת, כשהוא מדגיש שחוזה החכירה יכלול תנאי מיוחד לפיו הרוכש לא יוכל לשנות את ייעוד המקרקעין או להשתמש בנכס אלא בשימוש הציבורי כנקוב בהסכם, שהוא מגרש ספורט, וכי בכל הנוגע להעברת זכויות ושינוי ייעוד יחולו הכללים שתקבע מועצת מקרקעי ישראל ביחס לנכסים שהוקצו ללא מכרז למטרות ציבוריות (נספח י"א בתע"צ ת/2). בתאריך 23.7.2005 החליטה מועצת מקרקעי ישראל על תנאים למתן הסכמה להעברת זכויות ושינוי ייעוד או ניצול נכסים שהוחכרו למטרות ציבוריות ללא מכרז. סעיף 7 של בהחלטה הנ"ל דן בהשבת נכסים שגודלם 7 דונם ומעלה. בסעיף זה נאמר: "החוכר ישיב למינהל, לאלתר, את כל הנכסים שבחכירתו אשר שטחם עולה 7 דונם, בין אם אינם נדרשים לו למטרה הציבורית לשמה הוקצו ובין אם אינם משמשים למטרה לשמה הוקצו" (נספח י"ג בתע"צ ת/2). בתאריך 8.2.2007 כותב המינהל לנתבעת את המכתב הבא: " ביום 30.11.2006 התקיימה ישיבה בינך ונציגים מטעמך לבין מנהל מחוז המרכז, ובה הובהר לך, כי יכולה להיות אפשרות תכנונית וניתן לתכנן כל דבר באשר הוא, אבל קרקע עם חוזה ההסתדרות, ובמקרה זה באצטדיון הכדורגל, אין אפשרות קניינית בידי החוכר לנצל את הייעוד החדש ולכן הקרקע תושב למינהל לניהולו עם שינוי הייעוד. כמו כן, הובהר לך, כי העברת הזכויות המתבקשת אינה עומדת בתנאים המצטברים בהחלטה 1062 וכי לפי העיקרון ולפי החלטות השונות של מינהל מקרקעי ישראל במקרים כגון אלה של שינוי ייעוד, עם חוזה מסוג זה, מושבת הקרקע למינהל והיא משווקת באמצעות מכרז. אשר על כן, איננו רואים מקום להחריג מקרה זה מהנהוג על פי נוהלי המינהל והחלטותיו" (נספח ט"ו בתע"צ ת/2). בתאריך 1.5.2008 כותב המינהל לנתבעת: "רצ"ב מוחזרות אליכם תוכניות הבנייה אשר הגשתם לחתימתנו, התוכניות לא חתומות היות ואינכם בעלי הזכויות בנכס" (נספח ט"ז בתע"צ ת/2). בתאריך 21.1.2009 כותב המינהל לעו"ד שופמן: "בהמשך למכתבך שבסימוכין הריני להודיעך כי בהתאם להחלטה 1136 אין זכאות להעברת זכויות או לביצוע עסקת שינוי ייעוד ניצול במקום בו שטח הנכס הוא 15 דונם" (נספח י"ז בתע"צ ת/2). 26. מן המסמכים שהובאו לעיל, שהיו בידיעת הנתבעת בטרם חתמה על הסכם השכירות עם התובעת (למעט שני המסמכים האחרונים שנשלחו על ידי המינהל לאחר חתימת ההסכם), עולה כי הנתבעת ידעה היטב על אי הסכמתו של המינהל להעברת זכויות החכירה במגרש מחברת העובדים אליה ועל דרישת המינהל להשבת הקרקע אליו. הנתבעת חתמה על הסכם השכירות עם התובעת שעה שלא הייתה לה כל זכות לחתום על הסכם כזה. העברת זכויות החכירה אליה לא אושרה על ידי המינהל. ייעוד המגרש בהסכם החכירה המקורי עם חברת העובדים היה מגרש ספורט, שהוא מטרה ציבורית, בעוד הנתבעת השכירה את המגרש לתובעת למטרה פרטית של הקמת והפעלת חניון ופעילות נלווית בתחום עסקי רכבים וענף הרכב. יתר על כן, המינהל הודיעה לנתבעת במכתבו מיום 8.2.07 כי הקרקע צריכה להיות מושבת למינהל. הנתבעת הגישה בקשה לשימוש חורג לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראש העין, וגם כאן, תנאי ראשון של הוועדה המקומית למתן אישור כזה היה הסכמה של מינהל מקרקעי ישראל (נספח א' בתצהיר נ/2). היה ברור לנתבעת, כעולה מהמסמכים הנ"ל, שהמינהל אינו נותן ולא ייתן הסכמה כזו. 27. זאת ועוד; במבוא של הסכם השכירות, ב- "והואיל" השלישי, נכתב: "כי אין כל מניעה להשכרת המושכר והוא (המשכיר - א.מ.) זכאי להשכיר את המושכר לשוכר ולהתקשר עימו בהסכם זה". דברים אלו שנכתבו על ידי הנתבעת היו לא נכונים. הנתבעת לא הייתה זכאית להשכיר את המושכר לתובעת מאחר שהמינהל לא הכיר בהעברת הזכויות במגרש מחברת העובדים לנתבעת, ככלל, ולא למטרה שהשכירה, בפרט. הנתבעת התעלמה מכל האמור והשכירה את המגרש לתובעת שעה שלא הייתה רשאית לעשות כן בהעלימה מהנתבעת את כל המידע הנ"ל, וכאשר בהסכם השכירות היא כותבת את ההפך הגמור. 28. יתר על כן; הנתבעת נטלה על עצמה להשיג לתובעת רישיון עסק וכל רישיון או היתר הנדרשים לצורך מטרת השכירות, שעה שהיה ברור שהמינהל לא יסכים לבקשות למתן אישורים כאלו נוכח אי הסכמתו להעברת הזכויות במגרש לנתבעת כמו גם נוכח המטרה הציבורית של המגרש כמגרש ספורט. ואכן, הנתבעת לא הצליחה לקבל רישיון עסק והיתר לשימוש חורג עבור התובעת, ולאו דווקא מהסיבה שהתובעת לא מילאה אחר דרישות כיבוי אש. גם אם התובעת הייתה מקיימת כל הדרישות, עדיין לא הייתה הנתבעת מסוגלת לקבל הרישיון וההיתר הנדרשים ללא חתימת והסכמת המינהל, שלא ניתנו. 29. לא זו אף זו; גם הודעת הביטול של הסכם השכירות ששלחה הנתבעת לתובעת בתאריך 2.12.2008 הייתה ללא סיבה אמיתית וללא עילה מוצדקת. בכל הנוגע לתשלום דמי השכירות החודשיים, הנתבעת עצמה הסכימה להפסקת תשלום דמי השכירות על ידי התובעת מספר חודשים קודם לכן. הנתבעת שלחה מכתב לתובעת בתאריך 22.5.08 שבו היא כותבת לה: "הריני להודיעך כי תשלום בגין שכ"ד על הנכס הופסק עד להודעה אחרת מהמשכירה" (ת/8). משכך, טענת הנתבעת כי היא מבטלת את הסכם השכירות משום שהתובעת משתהה בתשלום דמי השכירות, אין בה ממש. בהקשר זה, נראית סבירה טענת התובעת שהפסקת תשלום דמי השכירות באה משום שהנתבעת ראתה כי היא אינה יכולה להשיג עבור התובעת רישיון עסק והיתר לשימוש חורג. 30. גם הטענה הנוספת של הנתבעת בהודעת הביטול של הסכם השכירות, כי התובעת לא מילאה את התחייבותה ולא העמידה לה שטר חוב ע"ס 500,000 ₪, אינה יכולה לשמש כעילה לביטול ההסכם, לאחר שהנתבעת לא דרשה מהתובעת קיום תנאי זה בהסכם במשך קרוב לשנה שלמה ולא עמדה במשך כל תקופה זו על קיום תנאי זה. הנתבעת אף לא נתנה לתובעת ארכה להמצאת שטר החוב אחרי שתקופה כל כך ארוכה לא דרשה זאת ממנה. יצויין כי התובעת המציאה צילום של שטר חוב ע"ס 500,000 ₪ בחתימתה (ת/7), שהופקד על ידה בידי עו"ד דניאל שמואל, ששימש כעו"ד של שני הצדדים, לפי חשבונית של הנתבעת מיום 24.2.08 לתשלום שכ"ט עו"ד שמואלי - ת/5, כאשר עו"ד שמואלי מאשר בכתב ידו שהוא מחזיק בשטר כשטר ביטחון לעסקת השכירות שבין התובעת והנתבעת, ואולם תאריך האישור הוא מיום 11.3.09, אחרי קבלת הודעת הביטול. 31. המסקנה מכל האמור לעיל היא, שהנתבעת הפרה הפרות יסודיות את הסכם השכירות עם התובעת, הן בחתימה על הסכם שכירות כשלא הייתה רשאית לעשות כן, הן באי השגת רישיון עסק והיתר שימוש חורג לתובעת כפי שהתחייבה הן בביטול הסכם השכירות ללא עילה מוצדקת. 32. עם זאת, גם לתובעת אחריות תורמת גבוהה לאי קיומו של הסכם השכירות ולהפרתו. התובעת לא בדקה במינהל מקרקעי ישראל, בטרם חתמה על הסכם השכירות, את זכויותיה של הנתבעת במגרש אותו שכרה, על אף שידעה שהנתבעת אינה בעלת זכויות החכירה במגרש שכן במבוא בהסכם השכירות נכתב מפורשות שבקשה להעברת זכויות החכירה על שם הנתבעת תלויה ועומדת במינהל מקרקעי ישראל וכי העברת הזכויות נמצאת ב"הליכים" במינהל. יתר על כן, מנהל התובעת אף אישר בחקירתו שיש לו ניסיון בהוצאת רישיונות מהעירייה שכן יש לו שני נכסים נוספים בפ"ת שהוציא להם בעבר רישיונות והוא יודע שיש צורך בהסכמת הבעלים לשם כך (עמוד 12, שורות 14-12). כאשר מדובר בהסכם שכירות שמטרתו הפעלת עסק, וכאשר מדובר בהסכם לתקופה ארוכה, ובכוונת התובעת אף להשכיר בהמשך את המגרש בהשכרת משנה לצדדי ג', לא די בבדיקה במחלקת ההנדסה של העירייה ובדברים בעל-פה הנאמרים בה. התובעת הייתה חייבת לגשת למינהל ולבדוק בעצמה את טיב הזכויות של הנתבעת במגרש ולא להסתפק באמירות של הנתבעת בעניין זה. אילו הייתה עושה כן התובעת, הייתה מגלה מיד את הבעייתיות הקיימת בהשכרת המגרש על ידי הנתבעת, כפי שעולה בבירור מן המסמכים שצורפו לתעודת עובד הציבור של מר דוד רייזמן מטעם המינהל שהגישה התובעת, מסמכים שאותם יכולה הייתה התובעת לראות ולבדוק בנקל בטרם חתימה על הסכם השכירות. כל שהיה עליה לעשות בעניין זה היה לבקש מהנתבעת ייפוי כח לבדיקת התיק במינהל, והנתבעת שרכשה את הזכויות מחברת העובדים הייתה יכולה להמציא ייפוי כח כזה, בין מטעמה בין מטעם חברת העובדים, ללא כל מניעה. התובעת התרשלה אפוא בהתנהגותה טרם חתימת הסכם השכירות ולא פעלה כנדרש ממנה. התובעת אינה יכולה, על כן, להטיל את כל האחריות למה שקרה עימה לאחר חתימת ההסכם, לאי קיומו של ההסכם, ולכך שנאלצה בסופו של דבר לבטל גם את הסכמי שכירות המשנה עם שוכרי המשנה שאיתם חתמה על הסכמים להשכרת המשנה של המגרש, על הנתבעת בלבד. על פי תורת האשם התורם בדיני החוזים, מקום שהצד השני לחוזה אחראי אף הוא לאי קיומו והפרתו, ניתן להטיל עליו גם כן אחריות לכך, בנוסף לאחריות המוטלת על הצד המפר (א. פורת, הגנת אשם תורם בדיני חוזים, 1997, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר, הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית בירושלים). אני קובע, על כן, כי התובעת אחראית להפרת הסכם השכירות בינה ובין הנתבעת בשיעור של 30%. כפי שנראה בהמשך, חלוקת אחריות זו הינה במישור היחסים שבין התובעת והנתבעת בכל הקשור להסכם השכירות שנחתם ביניהן. אין הדברים כן במישור היחסים שבין התובעת לשוכרי המשנה שלה בכל הקשור להסכמי שכירות המשנה שחתמה עמם. הנזק 33. הפסד דמי שכירות - התובעת טוענת כי נגרם לה הפסד של דמי שכירות חודשיים בעקבות ביטול הסכם שכירות המשנה השני עם שוכרת המשנה השנייה - חברת טראק מוטורס ישראל בע"מ. יצויין כי התובעת אינה טוענת להפסד דמי שכירות בגין הסכם שכירות המשנה הראשון שבוטל על ידה. בעניין התביעה להפסדי דמי השכירות, מדובר ביחסים שבין התובעת לבין שוכרת המשנה שלה, ואני בדעה כי אחריותה של התובעת לביטולו של הסכם שכירות המשנה השני הינה אחריות מלאה. התובעת לא טרחה לבדוק את טיב זכויותיה של הנתבעת במגרש המושכר במינהל ואת אפשרות הנתבעת להוציא עבורה רישיון עסק והיתר לשימוש חורג. כפי שכבר נאמר, התובעת יכלה לדעת על נקלה שהנתבעת לא תקבל את הסכמתו של המינהל ולא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה. התובעת חתמה על הסכמי השכרת המשנה של המגרש תוך רשלנות ומחדל חמורים, בוודאי תוך עצימת עיניים, כשהסכמי שכירות המשנה היו למעשה בלתי ניתנים ליישום בשל העדר כל אפשרות לקבלת רשיון עסק והיתר לשימוש חורג. התובעת יכולה להלין על עצמה בלבד שהעובדות טפחו על פניה והיא לא הייתה מסוגלת למלא אחר התחייבויות שהתחייבה בהן כלפי שוכרת המשנה שלה. התובעת אינה יכולה לבקש לשתף את הנתבעת בהפסדים אלה של דמי שכירות ערטילאיים בחוזה שלא הייתה מסוגלת לממשו. לאור האמור, אני דוחה את תביעת התובעת בגין הפסד דמי שכירות. 34. החזר השקעות במושכר - התובעת המציאה קבלות על עלויות שהיו לה בהכשרת השטח והוצאות בגין שירותים שונים ששכרה, בסכום כולל של 58,954 ₪, לפי הפירוט הבא: 832 ₪ - בגין פרסום לפי חוק תכנון ובנייה ע"פ חשבונית מס מיום 18.7.08; 23,100 ₪ - בגין שערים ועבודות מסגרות ע"פ חשבונית מיום 11.5.08; 13,080 ₪ - בגין עבודות טרקטור ע"פ חשבונית מס מיום 25.4.08; 3,000 ₪ - בגין שירותי מדידה ע"פ חשבונית מס מיום 7.4.08; 4,620 ₪ - בגין עבודות ניקיון ופסולת ע"פ חשבונית מס מיום 15.4.08; 14,322 ₪ - בגין עבודות חומת בטון סביב המגרש ע"פ חשבונית מס מיום 7.4.08. סה"כ: 58,954 ₪. לא הכרתי בחשבון שכ"ט של עו"ד זיו סימון בסך 5,773 ₪ שלא ברור בגין מה שולם וככל שהתשלום היה עבור הסכמי שכירות המשנה הרי שאין לחייב בסכום זה את הנתבעת, וכן לא בשכ"ט של רו"ח עופר מאיר בגין מאזן 2007 בסך 4,600 ₪ והנהלת חשבונות שלכאורה אין קשר בין עבודתו לנושא התביעה. הסכום של 58,954 ₪ שהוציאה התובעת, הוצא על ידה בהתאם להסכם השכירות. סכום זה כולל גם דמי טיפול והוצאות שונות, שכן נלקחו בחשבון כל החשבוניות השונות שצירפה התובעת בעניין זה לתצהיר עדותו הראשית של מנהלה. כאן יצויין, כי אלא הובאו בחשבון אלא הוצאות ועלויות שהוכחו באמצעות חשבוניות. אמנם על פי הסכם השכירות הכשרת השטח הייתה על חשבון התובעת, אולם משהופר ההסכם על ידי הנתבעת הרי שההוצאות שהוציאה התובעת היו לשווא והם חלק מנזקיה. לפי מה שנקבע לעיל, על הנתבעת לשאת ב- 70% מהעלויות וההוצאות שנגרמו לה בשל הסכם השכירות. הנתבעת תשלם אפוא לתובעת סך של 41,267.8 ₪. לסכום זה יש להוסיף ריבית והפרשי הצמדה למדד מיום שההוצאות הוצאו בפועל ועד התשלום. יוער כי המע"מ כלול בתוך הסכום. 35. החזר תשלום דמי שכירות -התובעת שילמה לנתבעת דמי שכירות בגין ארבעה חודשי השכירות הראשונים, בסכום כולל של 134,440 ₪. על הנתבעת להחזיר לתובעת 70% מסכום זה, דהיינו סך 94,108 ₪, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה למדד מיום 1.5.08 (ממוצע) ועד התשלום בפועל. 36. פגיעה במוניטין - פגיעה במוניטין טעונה הוכחה. התובעת לא הוכיחה כל פגיעה במוניטין שלה. משכך, אני דוחה את התביעה בראש נזק זה. סיכום 37. התביעה מתקבלת מבחינה זו שעל הנתבעת לשלם לתובעת את הסכומים הבאים: א. 41,267.8 ₪ - בגין החזר עלויות והוצאות (סעיף 34 לעיל). ב. 94,108 ₪ - בגין החזר דמי שכירות ששולמו (סעיף 35 לעיל). לסכומים הנ"ל יצטרפו ריבית והפרשי הצמדה ומדד כפי שנפסק לעיל. 38. הנתבעת תשלם לתובעת החזר אגרת תביעה בצירוף ריבית והפרשי הצמדה למדד מיום ההוצאה ועד התשלום בפועל. כמו כן, תשלם הנתבעת לתובעת בנוסף, שכ"ט עו"ד בשיעור 20% מהסכומים שנפסקו לעיל, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה למדד מהיום ועד התשלום בפועל. הנתבעת תשלם לתובעת את כל הסכומים שנפסקו בתוך 30 יום. תעשיהמבנהשכירותתעשיהחוזההפרת חוזהחוזה שכירות