סכסוך קרקעות בשטחי יהודה ושומרון

הצדדים פנו אל מוסד הבוררות כדי שיכריע בסכסוך הנוגע לאדמות שקנו בשטחי יהודה ושומרון. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סכסוך קרקעות בשטחי יהודה ושומרון: 1. עניינם של הצדדים נדון בבית הדין לענייני ממונות שליד המועצה הדתית בירושלים (להלן: בית הדין). בית הדין נתן החלטות שונות וכעת מבקשים הצדדים לסירוגין, לבטל או לאשר חלק מן ההחלטות כל אחד לפי עניינו. הבקשות הוגשו בתיקים שונים אך הוחלט לדון בהן במאוחד. עובדות המקרה: 2. הצדדים פנו אל מוסד הבוררות כדי שיכריע בסכסוך הנוגע לאדמות שקנו מנלה מאת המבקשת 1 (להלן: "הקרן") בשנת 1983 בשטח שהתעתד להיות הישוב 'צופים' בשטחי יהודה ושומרון. המבקשת 2 היתה מופקדת על פיתוח אדמות הישוב, שהיו אדמות טרשים באותה עת, על כל הכרוך בכך מבחינת הכנת תוכניות מתאר, ביצוע עבודות עפר תשתית וכו'. מנלה (להלן: "מנלה") חתמו על הסכם פיתוח עם המבקשת 2 לפיו הם מתחייבים לשאת, ביחד עם הרוכשים הנוספים, בכל ההוצאות שיהיו כרוכות בהפיכת השטח למגרש הראוי לבניה. מנלה שלמו מקדמה על סך 4,000$ לדמי הפיתוח, אולם סופו של דבר שפיתוח הישוב התעכב כשש שנים, בין השאר עקב אי תשלום דמי הפיתוח על-ידי מנלה ושאר הרוכשים. בשנת 1989 לאחר שגויסו כספים ממקורות אחרים לפיתוח וסימני הפיתוח החלו להראות את אותותיהם, תבעו מנלה לקבל את השטחים שרכשו. המחלוקת שהגיעה לבית הדין נסובה על שאלת מיקומם של המגרשים אשר היו אמורים מנלה לקבל בתחום הישוב, וכן על שאלת גובה תשלום דמי הפיתוח אותו היו מנלה אמורים לשלם. ההליך בפני בית הדין: 3. הליך הבוררות בין הצדדים נמשך מספר שנים אשר במהלכן נניתנו מספר החלטות על-ידי בית הדין. הקרן מבקשת (ה"פ 532/01) את ביטולן של ההחלטות האחרונות שהתקבלו, באשר לטענתה הן אינן עולות בקנה אחד עם הראשונות ומהוות ערעור עליהן, שהנו אסור על-פי הסכם הבוררות. כמו-כן התקבלו החלטות אלה, מבלי שישמעו טענותיה תוך פגיעה בטוהר ההליך. בנוסף היא מבקשת את אישורן של ההחלטות הראשונות (ה"פ 531/01). מנלה טוענים כי כל החלטותיו של בית הדין כשרות וכי הפסקים שהתקבלו במשך השנים הנם פסקי ביניים ולא ערעורים אשר בסמכותו של בית הדין ליתן ואינם ערעורים. באשר לפסקי הדין שניתנו, הרי לסברתם חלף המועד להגשת בקשת ביטול. כמו-כן טוענים מנלה, כי הקרן מנועה מלבקש ביטולם של הפסקים באשר נטילתן חלק בדיונים מהווה הסכמה לסמכותו של בית הדין. בנוסף הגישו מנלה התנגדות לאישור אותם נספחים בבקשת הקרן, שאינם מהווים פסקי הבורר. (ה"פ 552/01) נסקור להלן את החלטות בית הדין כסדרן. החלטה 1 מיום 11.2.97: 4. התביעה לבית הדין הוגשה על-ידי מנלה כנגד המבקשת 1 (להלן: המבקשת). פסק הדין העיקרי והמנומק ניתן על-ידי בית הדין ובו ההחלטות העקרוניות הבאות: א. למשיבים זכות קניינית על האדמות במקום כלשהו בשטח הישוב, אולם המבקשת רשאית לתת לו את השטח גם באותם חלקים של הישוב שאינם מפותחים. ב. מנלה חייבים לשלם למבקשות עבור הפיתוח במחירים שהיו קיימים בזמן העסקה, בניכוי הסכום שכבר שולם עבור הפיתוח. החלטה 2 מיום 16.4.97: 5. החלטה זו לא ניתנה על-ידי בית הדין אלא על-ידי הרבנים הבר ולוי שנתבקשו על-ידי הצדדים לפרשנות והבהרה של פסק הדין. הרבנים ציינו כי הם קבלו את אשורו של אב בית הדין, הרב אברהם דב לוין, להבנתם את פסק הדין בשיחה טלפונית עמו. על-פי הפרשנות: א. המבקשת תיתן למשיבים שני דונם אדמה בכל מקום שירצו לתת ובלבד שהשטחים יהיו כלולים בתחום הישוב. ב. מחיר הפיתוח יהיה כפי שנאמר בפסק הדין, אך לפי הערך הריאלי היום. ג. מבחינה אופרטיבית יש להזמין שמאי אשר יעריך את מחירי הפיתוח דאז ואלה יתורגמו להיום. החלטה 3 מיום 30.6.97: 6. בעקבות בקשת הבהרה של התובע (הוא המשיב) לפסק הדין, אשר נשלחה שלא על-דעת המבקשת, הוציא בית הדין החלטה המתייחסת לפרשנות הרבנים: א. אין הכוונה אל דמי הפיתוח לפי ערכם הריאלי אלא לסכום העלות שהיה קיים בשעתו. ב. על הצדדים למנות שמאי מוסכם. ג. המבקשת איננה יכולה להתנות את העמדת הקרקע למשיבים בתשלום דמי הפיתוח אלא מחויבת להעמידה לרשותו אפילו טרם נקבע הסכום. החלטה מס' 4 מיום 2.12.97: 7. ההחלטה נתקבלה בעקבות בקשת מנלה לחייב את המבקשת לתת להם מגרש במקום מסוים ביישוב וללא תמורה נוספת. בקשתו נדחתה. החלטה מס' 5 מיום 26.5.98: 8. החלטת פשרה שהתקבלה לאחר שמיעה נוספת של הצדדים לפיה התקבלה הצעת המבקשת לתת למשיבים מגרשים במרכז 'צופים' בגודל 2 דונם ברוטו ועל מנלה יהיה לשלם מחצית מדמי ההשבחה במיקום זה לעומת המיקום של 'צופים' צפון, בנוסף לעלויות הפיתוח כפי שנקבעו בהחלטה הקודמת של בית הדין. החלטה מס' 6 מיום 14.7.99: 9. לאור חוות דעת השמאי שהוגשה לבית הדין נפסק כי הסכמתו של התובע משנת 92 לשלם סך של 20,000 $ דמי פיתוח נראית סבירה וזאת בניכוי המקדמה ששילם על-סך 4,000 $. החלטה מס' 7 מיום 29.11.00: 10. חוות דעת של בית הדין על-פי כלל החלטותיו שניתנה לאור חילוקי דעות שהתגלעו בין הצדדים לפרשנות חוות דעת השמאי. בית הדין קבע: א. התשלום של 16,000 $ ישולם בשקלים לפי שער הדולר ביום התשלום והוא תשלום כנגד 2 הדונם שנרכשו ולא כנגד כל מגרש, שכן לא מנלה דרשו לפצל את האדמות לשני מגרשים. ב. על המבקשת להעביר למשיבים מגרשים מפותחים בגודל 2 דונם כפי שנרכשו על-ידם. ג. בזמנו פסק בית הדין פשרה לפיה יינתנו למשיבים קרקעות במרכז הישוב תמורת תשלום מחצית ההפרש מדמי ההשבחה. הכוונה היתה להפרש בין קרקע מפותחת במיקום א' לבין קרקע מפותחת במיקום ב', ולא להפרש בין קרקע מפותחת לקרקע בלתי מפותחת. ד. על המבקשת לתת למשיבים קרקע שהנה ראויה לבניה כיום, כל קרקע אחרת לא תיחשב כטובה לצורך העניין. הקרן הגישה בקשה לאישור החלטה 1 והחלטה 2. באשר להחלטה 5, הקרן מבקשת את אישורה ללא המילה "מחצית", כשלטענתה לא נתנה את הסכמתה לקבל רק מחצית מהפרשי ההשבחה, אלא את ההפרש במלואו. ביתר ההחלטות הוגשה על-ידם בקשת ביטול. מנלה, בקשו לאשר את כלל ההחלטות פרט לחוות דעת השמאי ולפרשנות הרבנים באשר אלה אינם פסקי הבורר. דיון: 11. אכן אין לראות בפנייתם של הצדדים לרבנים הבר ולוי כפנייה מחייבת, היות ולא הוצא כתב בוררות מפורש בגין פניה זו ואין די בכתבי הטענות של הצדדים. כמו-כן אין דבר בכתבי הטענות לרבנים, המצביע על-כך כי הצדדים לקחו על עצמם מחויבות לקבל את פרשנותם. על-כן נדחית בזאת בקשת הקרן לאישור הפרשנות כפסק בורר ומתקבלת התנגדותם של מנלה. לגופו של עניין. שני עניינים מרכזיים היו מנת חלקו של הסכסוך: מיקום המגרשים ותשלום דמי הפיתוח. הדיון בהחלטות בית הדין ייעשה על-פי הכרעתו בעניינים אלה, כל אחד בנפרד, בהיותם עניינים בעלי קיום עצמאי העשויים להוות פסק ביניים בר ביטול. העניין הראשון, של מיקום המגרשים, לכאורה הסתיים כבר בפסק הדין הראשון שניתן, לפיו המבקשת תקצה את המגרשים בכל מקום שתמצא לנכון (החלטה 1). ואולם הנושא עלה בשנית, ונפסק על-פי פשרה (החלטה 5) כי המגרשים יינתנו ב'צופים מרכז' בתמורה לכיסוי מחצית הפרשי ההשבחה. ברי אם כן, כי החלטה 5 מבטלת את החלטה 1 ובקשתה של הקרן לאשר את שתי ההחלטות איננה אפשרית. באשר לבקשתה של הקרן לאשר את החלטה 5 ללא המילה "מחצית", הרי שזו איננה בסמכותו של בית משפט זה. תיקון פסק בורר, למרות שלכאורה מצוי בסמכותו של בית המשפט לפי סעיף 24 לחוק הבוררות, הוא עניין הכרוך בקושי גדול. המחוקק לא העניק לבית המשפט את הכלים המתאימים להתערב מהותית בהחלטות הבורר ובכך ככל הנראה בטא את עמדתו כי יש להשאיר את פסק בורר על כנו (ראה ס' אוטולנגי, בוררות דין ונוהל, מהד' שלישית מורחבת, 496). תיקון הפסק הוא על אחת כמה וכמה בלתי אפשרי כאשר הפסק אינו מנומק כפי המקרה דנן. על-כן אני סבורה, כי יש להשאיר את החלטת הבורר על כנה. אומר אף זאת הקרן מלינה על-כך, שהצעת הפשרה שלה לא דברה על מחצית הפרשי ההשבחה כי אם על מלוא הסכום. אולם החלטה זו התקבלה ביום 26.5.98 והקרן לא הגישו התנגדותה לא בפני בית הדין, כפי שידעה לעשות בעניין אחר, ולא בפני בית משפט זה, על-כן כעת היא מנועה מלבקש את ביטולה. בעניין השני של תשלום דמי הפיתוח ניתן לאבחן שני פנים בהתייחסותו של בית הדין. האחד עוסק בגובה דמי הפיתוח שנדרשו מנלה לשלם בזמן העסקה, והשני עוסק בשאלה באילו ערכים - ריאליים, נומינליים, דולריים - ישולם סכום זה. אומר כבר עתה כי לדעתי, שניים אלה הם שני צדדים לאותה מטבע, שהיא כספי דמי הפיתוח, ואין למטבע קיום עצמאי ללא שני צדדיה. המשמעות היא, כי ההחלטות שניתנו בכל אחד משני עניינים אלה בנפרד לא תוכלנה להיחשב כפסקי ביניים עד להסדרת העניין כולו "ובידי הצדדים [תמצא] החלטה ברורה ומפורשת המכריעה במחלוקת מוגדרת, שלמה ובעלת קיום עצמאי משלה" (רע"א 300/89 ולקו חב' לבניין ועבודות עפר בע"מ נ' החברה לפיתוח חוף אילת בע"מ, פ"ד מה(4)497, 510 (להלן: עניין ולקו) ). עיון בהחלטות מובילני למסקנה, כי החלטה סופית ומסכמת כזאת נתנה רק בהחלטה השביעית והאחרונה של בית הדין, אשר כללה באופן סופי הכרעה באשר לסכום ובאשר לערכי התשלום. על החלטה זו הוגשה בקשת הביטול במועד. יתרה מכך, הקרן הביעה את מחאתה כבר לאחר החלטה 3 שעסקה בעניין זה. מנלה אמנם טוענים כי השתתפות הקרן בדיונים לאחר הבעת מחאתה, יוצרת לה מניעות מלפנות לביטול ההחלטה. ואולם, בעניין ולקו דלעיל שאל את עצמו בית המשפט, מה ערך של מחאה בפני בורר אשר לאחריה ממשיך הצד המוחה להתדיין. האם יש לדרוש ממנו לנקוט צעדים נוספים או שמא להסתפק במחאתו ולהמתין עד תום הבירור. הנשיא שמגר קבע כי יש להעדיף את ההמתנה עד תום הבירור, על אף שלעתים היא עשויה להביא להתארכות הדיונים, שכן היא מקדמת את אחת ממטרות היסוד של דיני הבוררות: "להביא את הצדדים לחיסול הסכסוך ביניהם תוך היזקקות מינימלית לבית המשפט" (שם, בעמ' 516). מכאן שהקרן אינה מנועה היום מלבקש את ביטול ההחלטות. עילת ביטול: 12. טענת ביטול תבחן בראי 10 העילות המצויות בסעיף 24 לחוק הבוררות, ובהן בלבד, אך די בכך שעילת ביטול אחת תתקיים על-מנת לבטל את הפסק. כך בענייננו, רוב טענות הקרן דינן להידחות: ברי למשל, כי אין לראות את החלטותיו השונות של בית הדין כערעורים על החלטותיו הקודמות, באשר הן רק נדבך באותו הפסק. גם הטענה כאילו בית הדין חרג מסמכותו כאשר לא אימץ את חוות-דעת השמאי במלואה, מוטעית מיסודה. נהפוך הוא, בית הדין אינו מוסמך להעביר לאחר את שיקול דעתו אלא אם כן הוסמך לכך על-ידי הצדדים (ראה ס' אוטולנגי בספרה: הזמנת עד מומחה 305, התייעצות עם זר 352). הנחיה כזאת לא היתה במקרה דנן. בשמיעת עדות השמאי ובקבלת החלטות לאור חוות דעתו, אין משום התחייבות מוחלטת כלפיה, והבורר רשאי אף רשאי לסטות הימנה. אין גם לטעון כנגד היעדרותו של אב בית הדין מהדיון בו נשמעה עדות השמאי, באשר מצב כזה הותר על-פי הסכם הבוררות. ואולם, טענותיה של הקרן על חד צדדיות ההליך ופגיעה בעיקרי הצדק הטבעי ובזכותן של הקרן להשמיע את טענותיה, נראות לי טענות נכונות אשר יש בהן כדי להביא לביטולו של הפסק לפי סעיף 24(4) לחוק הבוררות. את החלטה 3, שבה דחה בית הדין את פרשנות הרבנים וקבע כי הכוונה היא לסכום נומינלי ולא ריאלי, קבל בית הדין בעקבות פנייה חד צדדית של מנלה ומבלי לבקש את תגובתה של המבקשת. תגובה זו התבקשה ולו בשל העובדה כי על מכתב הפניה צוין מפורשות כי ב"כ המבקשת סרב לחתום עליו, דבר שהיה צריך לעורר את בית הדין לזמן הצדדים לשמוע טענותיהם. יש גם טעם לפגם בעובדה שבית הדין לא הגיב למכתב המחאה של המבקשת שהוגשה בעקבות החלטה זו (3) ומן הראוי היה לזמן הצדדים לדיון. ואולם פגמים אלה ניכרו ביתר שאת בהליך קבלת החלטה 7 - היא ההחלטה הסופית. התברר למבקשות כפי שפורט בבש"א 6439/01 שכחודש ימים לאחר דיון שמיעת עדות השמאי, פנו מנלה בכתב וללא ידיעת הקרן, לבית דין אחר המכונה "בית דין ירושלים לדיני ממונות ולבירור יחסים" שהינו בית דין פרטי של הרב אברהם דב לוין (להלן: בית הדין הפרטי), שהוא כאמור, אב"ד של הצדדים בבית הדין. מנלה אינם מכחישים שהתקיים הליך כלשהו בפני בית דין זה, אולם לטענתם היות שהקרן סרבה לשתף פעולה אין להליך זה כל רלוונטיות לפסק הבוררות. אין בידי לקבל טענה זו, פתיחת ההליך החדש לא נעשתה בבית דין אחר, אלא היה זה בית הדין הפרטי של אב"ד בהליך שבינם לבין הקרן. פירושו של דבר שבפני אב"ד הרב לוין, גולל חומר הנוגע להליך ואשר לקרן לא ידוע מהו ולא ניתנה להן הזדמנות להגיב עליו. בכך יש כדי לפגוע פגיעה חמורה בזכותה של הקרן להליך הוגן וצל גדול של חשש נופל על החלטת בית הדין שהתקבלה לאחר מכן. טענתם של מנלה כי הפניה לבית הדין הפרטי היתה לצורך קבלת שירותי קלדנות בלבד, גם היא איננה מתקבלת, שאחרת מדוע לפתוח תיק ולשלם את האגרה. בנוסף, הובהר במכתב שנשלח ממזכירות בית הדין הפרטי אל ב"כ הקרן, כי בתיק שנפתח על-ידי מנלה מצוי פסק דין בעניינם של הצדדים, מה שמפריך את גרסתם של מנלה. נאמר גם לב"כ הקרן באותו מכתב, כי הוא לא יקבל עותק מאותו פסק-דין כיוון שהוא ממילא איננו חפץ לקיימו. בבש"א 6439/01 צרפה הקרן מכתב שנכתב מאת מזכירות בית הדין הפרטי אל מנלה, ובו מופיעים קטעים שהועתקו אחר-כך בשלמותם אל פסק הבורר האחרון. אין אם כן ספק כי זכותה של הקרן להליך הוגן, שבו יישמעו טענותיה באורח שווה לאלה של הצד השני, נפגעה, וכי יש על-כן לבטל את פסק הבוררות בכל הנוגע להחלטות בשאלת דמי הפיתוח - סכום התשלום והערכים בהם ישתלם. התוצאה היא שהחלטה 5 מאושרת, וכל יתר החלטות בית הדין הנוגעות לתשלום דמי הפיתוח מבוטלות. מנלה ישלמו הוצאות הבקשות בסכום כולל של 3,000 ש"ח בצירוף מע"מ. סכסוךמקרקעיןשטחי יהודה ושומרוןסכסוך קרקעותקרקעות