רשות חינם במקרקעין | עו"ד רונן פרידמן

##רשות חינם במקרקעין:## הכלל הוא, כידוע, כי: "רשיון הניתן חינם, ללא כל תמורה, איננו הסכם במובן החוקי של המלה. רשיון כזה מתפרנס מדי רגע ברגע מרצונו החופשי של המרשה, והוא מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של זה, כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון". (ע"א 96/50 צינקי ואח' נ' ויקטור ואח', פ"ד ה'(1) 474, 479). וכדברי המלומדת פרופ' זלצמן: "רשות גרידא אינה מעניקה לבעליה זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין. היא בגדר היתר של רצון טוב שנותנו רשאי לבטלו בכל רגע. אך כל עוד היא מתקיימת בעל הרשות הוא מחזיק כדין או משתמש כדין במקרקעין, ואין בעל המקרקעין רשאי להעלות נגדו כל טענה שההחזקה או השימוש שהוא עושה בנכס פוגעת בזכות הקניין שלו... רשיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר להחזיק או להשתמש בנכס, אולם אין בו משום הענקת זכות במקרקעין. היינו אין בה הקניית זכות בנכס… אפילו מחייבות הנסיבות להכיר בתוקפה המשפטי של רשות שנוצרה בהבטחה בלתי מחייבת שנתן בעל המקרקעין, או בהסכמתו שבשתיקה להחזקה או לשימוש שנעשו בנכס, אין בכוחה של רשות מכוחו של השתק להעניק לבעליה זכות במקרקעין. כל כוחה להכיר בזכותו להחזיק ולהשתמש במקרקעין, או רק להשתמש במקרקעין, הכל לפי העניין, כלפי בעל המקרקעין. "בר רשות מכוחה של רשות גרידא צפוי בכל רגע לדרישת סילוק יד של בעל המקרקעין, אפילו נמשכת פעולתו בנכס על פני תקופת זמן ארוכה. לא די בציפייה שנוצרה אצל מקבל הרשות להבטיח את המשך קיומה של הרשות גם בעתיד." (פרופ' נינה זלצמן, "רשיון במקרקעין", הפרקליט מ"ב(1) 1995, 24) למעשה יש לבחון כל מקרה ומקרה על פי נסיבותיו, וכל רשות ורשות ותנאיה שלה, פעמים רשות שיש עימה תמורה ניתנת לביטול על נקלה ופעמים שרשות חינם לא ניתן לבטלה או שהפינוי בעקבות ביטול הרשות צריך להיות מותנה בתנאים שונים (ע"א 496/89 פ"ד מה(4) 343). במקרה שבו אין הדברים אמורים ברשות מפורשת שניתנה למערערים, אלא במי שלכל היותר, במקרה הטוב, הפכו לברי רשות מכללא מכח שתיקת הבעלים משך שנים כה רבות. הפיכת המערערים לברי רשות בנהסיבות כאלה אין בה כדי לשמש להם תעודת חסינות כנגד תביעה לפינויים או לסילוק ידם מהנכס, חרף השימוש הממושך בו (ראה פרופ' נינה זלצמן, שם, עמ'29)רישיון במקרקעין הפרקליט מב(א) 24, 29). היוצרותה של רשות בלתי הדירה מתקיימת רק במצבים נדירים ביותר (פרופ' זלצמן, שם, עמ' 42, 59; ע"א (תא) 51/95 אברמצ'ק נ' סופר - לא פורסם). בהקשר זה ראוי לאזכר את דבר הפסיקה לאמור: "המסקנה לפיה דורש הצדק את קיום החוזה צריכה להתבסס על נסיבותיו של עניין ועניין ועל כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן ואם אכן זו המסקנה המתבקשת. לא בכל מקרה בו ניתן רשיון ובעל הנכס מבקש לבטלו דורש הצדק את המשך קיומו של הרשיון ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים כפי שיש גם מקרים בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרשיון הוא דוקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק". (ע"א 496/82 רוזן נ' עו"ד סלונים, פ"ד לט(2) 337, , 342, והשוה פסיקה בתחום זה בע"א 92/69 ח'יר נ. ח'יר פד"י כ"ג(2), 197, ע"א 31/70 כהן נ. שמאי פד"י כ"ד(2), 388, בג"צ 45/71 קרושבסקי ואח' נ. ראש העיר ת"א-יפו פד"י כ"ה(1) 792 וע"א 515/76 לוי נ. ויימן ואח' פד"י ל"א(2), 127). ##ביטול רישיון חינם במקרקעין:## רישיון חינם במקרקעין שניתן למשך תקופה בלתי מוגבלת מתבטל כהרף עין עם גילוי דעתו של בעל המקרקעין כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון. עם זאת נפסק כי בר רשות, אשר רשותו בוטלה, זכאי בנסיבות מסוימות לפיצויים בעד השבחת הנכס והשקעותיו בו ( ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210; רע"א 1156/02 ח'יר נ' לידאי, פ"ד נז(3) 949). עם זאת, לעתים יהיה בר הרשות זכאי לפיצויים מכוח שיקולים של צדק, גם כאשר לא השביח את המקרקעין. וכך נפסק לעניין זה: "בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה, והרשות בוטלה, אינו זכאי אפוא לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות, אולם יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר הרשות. עם זאת יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו תוך התחשבות בשיקולים של צדק" (ע"א 1156/02, 956). עוד נפסק, כי - "לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק" (ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(2) 337). השיקולים שעל ביהמ"ש לשקול בבואו לבחון את הסעד המתאים ביחס לבר רשות שרישיונו בוטל הינם, בין היתר, כוונת הצדדים לרישיון, תנאי הרישיון, תקופת הרישיון, הציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, מידת ההסתמכות של בעל הרישיון והנזק שנגרם לו (ע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151; ע"א 463/79 ג'בראן נ' ג'בראן, פורסם במאגרים מקוונים, 27.10.82). על פי רוב, נפסקים הפיצויים בעד השקעותיו של בר הרשות בנכס, ועם זאת ביהמ"ש ישקול כל מקרה לנסיבותיו לשם מתן פתרון צודק בנסיבותיו המיוחדות של המקרה הנדון. שיקול הדעת המסור לביהמ"ש הוא רחב: "שיקול הדעת המסור לבית המשפט מכוון ליתן פתרון צודק בנסיבותיו של המקרה. 'כל רשות ורשות, ותנאי ביטולה, תלויים בנסיבותיה המיוחדות שלה'. במילים אחרות, מאחר שהרעיון העומד מאחורי כלל המניעות הוא לספק פתרון ראוי וצודק בנסיבות המקרה, נדרשת גמישות בהפעלת הכלל. לשם כך ניתן לבית המשפט שיקול דעת רחב בקביעת הסעד הראוי בנסיבות המקרה הקונקרטי, והמונחה על פי שיקולים של צדק. במסגרת זו יתחשב בית המשפט לא רק בתוכן הציפיה שיצר בעל המקרקעין ובמידת הסתמכותו של בר הרשות, אלא גם בהתנהגות הצדדים" ( זלצמן, רישיון במקרקעין, עמ' 32). רשות חינםמקרקעין