הסגת גבול ברכוש המשותף - פטיו

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הסגת גבול ברכוש המשותף - פטיו: תביעה לסילוק יד ולצו עשה. פתח דבר 1. עניין לנו בסכסוך שכנים שמקורו בשימוש שעושה הנתבע בשטח של כ-6 מ"ר אשר "כלוא" בין דירת התובע לדירת הנתבע. 2. התובע זכאי להירשם כבעלים של דירת מגורים מס' 7 (להלן: "דירת התובע") בקומה שניה של הבית משותף ברח' לואי מרשל 18 בתל אביב (להלן: "הבניין"). לטובת התובע רשומה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, לפיה רכש התובע את דירתו מאחת מהבעלים הרשומים של המקרקעין עליהם נבנה הבניין (גוש 6212 חלקה 954) (נסח הרישום, נספח 2 לתצהיר אבנר שלם; חוזה מכר מיום 16/11/2008, נספח 1 לתצהיר התובע). 3. הנתבע זכאי להירשם כבעלים של דירת מגורים מס' 6, המצויה אף היא בקומה השניה של הבניין (להלן: "דירת הנתבע"). לטובת הנתבע רשומה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, לפיה רכש הנתבע את דירתו מצד ג' (להלן: "אלהר"), אשר לטובתה רשומה הערת אזהרה על זכויות הבעלים הרשומים של המקרקעין. אלהר היא שבנתה את הבניין על פי הסכם קומבינציה שנכרת בינה ובין בעלי המקרקעין, ומכרה חלק מהדירות בו לאחרים. הנתבע רכש את דירתו מאלהר בחוזה שנחתם ביום 3/4/2006 (נספח א' לתצהיר בני הראל). בניית הבניין הסתיימה בחודש ינואר 2007. ביום 22/1/2007 נתקבל טופס 4 ובו אישור העירייה לחיבור הבניין לחשמל, מים וטלפון. (נספח ב' לתצהיר בני הראל). 4. דירת התובע ודירת הנתבע צמודות זו לזו וחולקות קיר משותף. בהמשך לקיר המשותף מפריד בין שתי הדירות שטח מלבני ש"כלוא" ביניהן, ואשר על פי התכניות המצורפות להיתר הבניה רחבו כ-1.5 מ' וארכו כ-4 מ'. סך הכל מדובר בשטח של כ-6 מ"ר (להלן: "הפטיו"). 5. מעבר לאחת מהצלעות הצרות של הפטיו מצוי חדר אשר על פי התכניות המקוריות כונה חדר שירות של דירת הנתבע, ושטחו 1.40X1.40 מ'. שטח חדר השירות בדירת הנתבע הוגדל בכמטר אחד על חשבון שטח הפטיו, כך ששטחו כיום כ- 1.5X2.5 מ'. חדר זה משמש כיום כחדר השירותים והמקלחת המרכזי של דירת הנתבע, לאחר ביטול חדר השירותים שהיה מתוכן להיות סמוך לממ"ד על פי התכניות המקוריות (עמ' 6 לחוו"ד גולדקלנג, המומחה מטעם בית המשפט, וכן תכניות השינויים של האדריכל רטנר ושל האדריכל פרידמן). על רצפת הפטיו, שבמקורה היא נמוכה במספר עשרות ס"מ ממפלס דירות הצדדים, הותקנה קונסטרוקציה שמעליה רצפת עץ ("דֶק"). בקיר חדר השירותים של דירת הנתבע, הגובל עם הפטיו, הותקנה דלת יציאה מדירת הנתבע לפטיו. בשטח הפטיו, הותקנו ארונות וכיור המשמשים את הנתבע. 6. מעבר לצלע הארוכה של הפטיו, בפינה הסמוכה לחדר השירות של דירת הנתבע, שהוגדל והפך לחדר שירותים ומקלחת, וממול לארונות שהותקנו בפטיו, מצוי חדר השירותים והמקלחת המרכזי של דירת התובע. חלון גדול נפתח מחדר השירותים של התובע לעבר הפטיו, ומעבר לו, בשטח הפטיו, הותקן מתקן לתליית כביסה. (חוו"ד המומחה גולדקלנג, עמ' 5; תמונות נלוות לחוו"ד גולדקלנג, ותמונות נספח 4 לתצהיר אבנר שלם). התביעה 7. הנתבע הרחיב את דירתו על חשבון הרכוש המשותף (הפטיו), ותפס בו חזקה שלא כדין, וללא רשות. הנתבע ביצע בניה בלתי חוקית בשטח הרכוש המשותף, ובכלל זה הרחבת חדר השירות של דירתו, בניית דלת יציאה ליתרת שטח הפטיו, התקנת רצפת עץ מוגבהת לפטיו, בניית ארונות וכיור והכנת תשתיות לחיבור מכונת כביסה בפטיו. הנתבע תפס חזקה בלעדית בפטיו והפך את יתרת שטח הפטיו, החלק שלא סופח לחדר השירות של דירתו, למחסן שמשמש את הנתבע באופן בלעדי. פניות התובע, באמצעות אביו אבנר שלם, אל הנתבע, בבקשה שיהרוס את הבניה הבלתי חוקית וישיב את המצב לקדמותו לא נענו. 8. התברר שבעבר ביצע הנתבע עבודות בשטח הפטיו והוא נדרש על ידי אלהר להשיב את המצב לקדמותו. הנתבע עשה כן, אך לאחר שקיבל את החזקה בדירה שב ובצע את העבודות הבלתי חוקיות בשטח הפטיו. 9. סיפוח שטח הפטיו לדירת הנתבע מאפשרת לנתבע להלך בשטח שנועד, בין היתר, להיות חיץ בין דירות הצדדים, ולהשקיף אל חדר האמבטיה של התובע. "מעשיו של הנתבע מנוגדים לדין, מהווים מטרד של ממש, ומפריעים לתובע ליהנות משימוש סביר בדירתו, תוך פגיעה חמורה בפרטיותו". (סע' 9 לכתב התביעה). התובע מבקש לצוות על הנתבע לסלק ידו משטח הפטיו, להסיר את המחוברים שבנה ברכוש המשותף, ולהשיב את מצב הפטיו לקדמותו. ההגנה, והודעה לצד שלישי 10. הנתבע לא ביצע את עבודות הבנייה המיוחסות לו על ידי התובע, ולא סיפח לדירתו שטח השייך לרכוש המשותף. הנתבע רכש את דירתו וקיבל את החזקה בה מאלהר בדיוק במצב בו היא בנויה כיום, לרבות המצב בשטח הפטיו. כל עבודות הבניה נעשו על ידי אלהר טרם מסירת החזקה לנתבע. אלהר גבתה מהנתבע כסף עבור העבודות שביצעה עבורו בשטח הפטיו, כעבודות נוספות על הסכום הנקוב בחוזה המכר. 11. נושא העבודות שבצעה אלהר עבור הנתבע בשטח הפטיו לובן בין בעלי המקרקעין ובין אלהר, ולאחר בירור זה לא הייתה עוד לבעלי המקרקעין כל טרוניה בעניין עבודות אלה. מכתבים ששלחה אלהר אל הנתבע, ונחזים להיות מכתבי התראה בעניין העבודות שבוצעו בשטח הפטיו, נכתבו על ידי אלהר למראית עין בלבד, על מנת לרצות את בעלי המקרקעין. לאחר שלובן הנושא בין אלהר ובין בעלי הקרקע ויתרו בעלי הקרקע על טענותיהם בעניין העבודות בשטח הפטיו. 12. שטח הפטיו אינו רכוש משותף של כלל הבניין אלא שטח המשותף לדירות 6 ו-7 בלבד, דירות הצדדים. כך הוצג שטח הפטיו לנתבע על ידי אלהר, אשר הבהירה כי שטח הפטיו כלול בממכר שרכש ממנה הנתבע, וכי הוא יוכל לפתוח פתח מדירתו לשטח הפטיו ולעשות בו שימוש כחדר כביסה, יחד עם בעל הדירה הסמוכה (לימים, התובע). שטח הפטיו אינו מופיע בתכניות היתר הבנייה כרכוש משותף. 13. שטח השירות שנוצר בפטיו, לאחר ריצופו ולאחר שהותקנו בו נק' חשמל וברזים, מאפשר להשתמש בו כמרפסת כביסה. התובע רשאי לעשות בטח הפטיו שימוש זהה לזה שעושה בו הנתבע. מצב הדברים בשטח הפטיו שבין דירות הצדדים זהה לזה שבקומות אחרות בבניין. 14. לא נגרמת לתובע הפרעה של ממש לשימוש סביר בדירתו, ומתן הצווים המבוקשים על ידי התובע הינם בגדר התעמרות בנתבע. הנתבע מבקש לדחות את התביעה. 15. כלפי אלהר טוען הנתבע כי אם התביעה תתקבל הרי שעל אלהר לפצות אותו בסכום של 181,000 ₪. 11,000 ₪ בגין החזר התשלום ששילם הנתבע לאלהר עבור העבודות הנוגעות לפטיו, ו-170,000 ₪ בגין שווי זכות השימוש שמכרה אלהר לנתבע ואשר תיגרע מהנתבע אם תתקבל התביעה. בנוסף לאמור לעיל, בדבר התחייבות אלהר כלפי הנתבע בעניין הפטיו, כחלק מהחוזה שנכרת ביניהם, טוען הנתבע כלפי אלהר כי אחריותה כלפיו נובעת מתכנון ומביצוע עבודות הבניה בפטיו בניגוד לכל דין, וברשלנות. התנהלות אלהר עולה כדי הפרת חובה חקוקה ובכלל זה הפרת של דיני התכנון והבניה ושל דיני החוזים. היה על אלהר לצפות מראש את הנזקים שייגרמו לתובע כנטען על ידו. 16. הנתבע הגיש הודעה לצדדים שלישיים נוספים, שהינם דיירים בקומות אחרות בבניין, אשר, לטענת הנתבע, עושים בפטיו שבין דירותיהם שימוש זהה לזה שנעשה על ידי הנתבע. הודעה זו נמחקה על הסף בהחלטה מיום 4/2/2010. הגנת צד ג' 17. אלהר לא בנתה את חריגות הבנייה על חשבון שטח השירות המשותף שסופח לדירת הנתבע, או את חריגות הבניה ביתרת שטח הפטיו. חריגות הבנייה נעשו על ידי הנתבע בלבד, ובניגוד להיתר הבנייה. אלהר מכחישה את ההסכמות הנטענות על ידי הנתבע בעניין שטח הפטיו כחלק מהממכר. 18. במהלך חודש מרץ 2007, בטרם נמסרה החזקה בדירה לנתבע ביקש הנתבע להכניס לדירה קבלן מטעמו לצורך התאמת פתחים למשקופי נגרות. אלהר נענתה לבקשת הנתבע אך הוא ניצל את הסכמת אלהר לצורך ביצוע עבודות בשטח הפטיו. הנתבע הסיר את הקיר המפריד בין חדר השירות של דירתו לשטח הפטיו והחל לבנות קונסטרוקציית פלדה שנועדה להגביה את שטח הפטיו. 19. אלהר שלחה לנתבע מכתב התראה ביום 20/3/2007 ומכתב נוסף ביום 22/4/2007 (נספחים ג' ד' לכתב ההגנה של אלהר). במכתבים נוספים ששלחה אלהר לנתבע, ביום 1/5/2007 וביום 4/6/2007 התנתה אלהר את מסירת החזקה בדירה בהשבת מצב הפטיו לקדמותו, ואף התרתה בנתבע כי אם לא ישיב את מצב הפטיו לקדמותו תבצע אלהר את העבודות במקומו ותחייב אותו בתשלום (נספחים ה' ו' לכתב ההגנה של אלהר). 20. בתחילת חודש יולי 2007 הסיר הנתבע את חריגות הבניה, ורק לאחר שאלהר וידאה שהחריגות הוסרו, נמסרה החזקה בדירה לנתבע. בחודש ינואר 2008 הובא לידיעת יו"ר דיקטוריון אלהר, בני הראל, כי הנתבע שב ובנה את החריגה. (מכתב הגב' דאליה שפירא, נספח ח' לכתב ההגנה של אלהר). לסיכום, חריגת הבניה שנעשתה בשטח הפטיו נעשתה על ידי הנתבע לאחר שנמסרה לו החזקה בדירתו ובניגוד להיתר הבנייה. 21. על פי תכנית שינויים שאושרה לאלהר הורחבו השטחים העיקריים של קומות 3-5 בלבד, על חשבון שטחי הפטיו שבקומות אלה. הראיות 22. התובע הגיש תצהירי עדות ראשית של התובע עצמו ושל אביו, מר אבנר שלם. (בתחילה הוגש גם תצהיר של גב' דאליה שפירא אך הוא נמשך על ידי התובע במהלך הדיון. עמ' 1 ש' 31). לתצהירי התביעה צורפו המסמכים הבאים: הסכם מכר דירת התובע על נספחיו; נסח רישום; תשריט שטח הפטיו וסביבתו; תמונות הפטיו וסביבתו; מכתב ב"כ התובע לנתבע ולאביו, מיום 26/5/2009; מכתב יו"ר דיקטוריון אלהר, בני הראל, לאביו של התובע, מיום 2/8/2009; 23. התובע הגיש תצהיר עדות ראשית של אביו, מר מיקי אקרמן. לתצהיר ההגנה צורפו המסמכים הבאים: הסכם מכר דירת הנתבע; קטעים מתוך תכנית השינויים - היתר הבניה; דרישות תשלום וחשבונות תשלום בגין שינויים ששלחה אלהר לנתבע; מסמכים המעידים על תשלומים ששילם הנתבע לאלהר; מכתב אלהר מיום 7/6/2006 בעניין ביצוע שינויים בדירת הנתבע; דרישת אלהר מיום 4/6/2007 להשבת מצב הפטיו לקדמותו ותשובת ב"כ הנתבע דאז, מיום 5/6/2007; תכתובת בעניין מסירת הדירה; תשריט קומה 5; מכתבי אביו של התובע שנתקבלו במסגרת מו"מ בין הצדדים; התכתבות בין ב"כ הצדדים עובר להגשת התביעה; חוות דעת מומחה של מר עמית זיו, מהנדס ושמאי מקרקעין. 24. אלהר הגישה תצהיר עדות ראשית של יו"ר דירקטוריון אלהר, מר בני הראל. לתצהירו של מר הראל צורפו המסמכים הבאים: חוזה מכר דירת הנתבע על נספחיו; טופס 4 מיום 22/1/2007; מכתבי התראה ודוא"ל שנשלחו לנתבע בעניין חריגת הבניה; מכתב הגב' דאליה שפירא אל הנתבע ולאלהר מיום 16/1/2008. 25. לאחר סיום ישיבת ההוכחות ביקשה אלהר לצרף כראיה מטעמה תכנית שינויים של האדריכל אייל רטנר שהוגשה לה בשעתו על ידי הנתבע לצורך ביצוע שינויים בדירתו (להלן: "תכנית רטנר"). מנגד ביקש הנתבע לצרף כראיה מטעמו תכנית שינויים נוספת שמסר בשעתו לאלהר, היא תכנית שינויים של האדריכל פרידמן (להלן: "תכנית פרידמן"), וכן דרישת תשלום של אלהר מיום 7/2/2008. הראיות צורפו כמבוקש והצדדים התייחסו אליהן בסיכומיהם. 26. על אלה יש להוסיף את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס יוסף גולדקלנג. כמו כן, במהלך הדיון הוגשו וסומנו המסמכים הבאים: במ/1 - תשריט שטח הפטיו; במ/2 - תכנית שינויים מחודש 4/2006 המהווה חלק מהיתר הבנייה; נ/1 - תכנית השינויים מחודש 4/2006 המהווה חלק מהיתר הבנייה (מסמך זהה בעיקרו לבמ/1) השאלות העומדות להכרעה 27. אלה הן השאלות העובדתיות שיש צורך לקבוע לגביהן ממצאים לצורך הכרעה בתביעה: האם שטח הפטיו הוא חלק מהרכוש המשותף? האם הבנייה בשטח הפטיו מנוגדת להיתר הבניה? האם השימוש שעושה הנתבע בשטח הפטיו, מפריע לשימוש סביר של התובע בדירתו? מי ביצע את עבודות הבניה בפטיו, ובהתאם לכך האם היה בעניין זה הסכם בין הנתבע ובין אלהר? 28. על יסוד הממצאים העובדתיים יש להכריע בשאלות הבאות: האם זכאי התובע לדרוש את סילוק ידו של הנתבע משטח הפטיו והשבת המצב בו לקדמותו? במקרה שהתביעה תתקבל, האם יש לחייב את אלהר בתשלום פיצוי לנתבע, ומה סכום הפיצוי? דיון והכרעה הממצאים העובדתיים 29. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפני אני רואה לקבוע את הממצאים הבאים: שטח הפטיו הוא חלק משטח הרכוש המשותף. 30. רכוש משותף מוגדר בסע' 52 של חוק המקרקעין, בהגדרה שיורית, לאמור: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת." 31. אין חולק כי שטח הפטיו לא נועד להירשם כחלק מדירה מסוימת, וממילא הוא חלק מהרכוש המשותף. איש מהצדדים, והנתבע בכלל זה, אינו טוען כי שטח הפטיו נועד להירשם כחלק מדירה מסוימת או כי הוצמד לדירה זו או אחרת. לשיטת הנתבע, הואיל ומדובר בשטח שכלוא בין דירות התובע והנתבע הרי שמדובר בשטח המהווה רכוש המשותף לדירות אלה בלבד. החוק אינו מכיר ברכוש המשותף לחלק מדירות הבית המשותף בלבד. חלקי הבית השונים יכולים להיות דירות או רכוש משותף, או חלקים שהוצמדו לדירה מדירות הבית המשותף. לכל היותר, והדבר צריך בדיקה, אפשר שניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף ליותר מדירה אחת. אפס, הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף והצמדתם לדירה או לדירות צריכה להיעשות באופן מפורש ובדרך הקבועה בחוק. דבר זה לא נעשה במקרה זה, וגם הנתבע לא טען כי נעשה. 32. המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס יוסף גולדקלנג נחקר בעניין זה על ידי ב"כ הנתבע, כדלקמן: "ש. אתה מכיר מושג "רכוש משותף חלקי" כלומר רכוש משותף שלא שייך לכל הדירות אלא רק לחלק מהדירות? ת. יש או שהרכוש צמוד או שהוא רכוש משותף. איני מכיר יצור כלאיים שהוא רכוש משותף חלקי. ש. אינך מכיר מצב שרכוש משותף או חלק מסוים מהבניין מוצמד רק לחלק מדירות הבניין? ת. בד"כ ההצמדה היא או ליחידה מסוימת או לרכוש המשותף. אינני מכיר יצור כלאיים". (עמ' 13 ש' 4- 8). הנה כי כן, גם המומחה מטעם בית המשפט סבור כי שטח הפטיו הוא חלק משטח הרכוש המשותף, ואינו מקבל את עמדת הנתבע לפיה שטח הפטיו הוא רכוש משותף לדירות התובע והנתבע בלבד. הבנייה בשטח הפטיו מנוגדת להיתר הבנייה. 33. המומחה מטעם בית המשפט מונה כדי ליתן חוות דעת בשאלת התאמת הבנוי בפטיו להיתר הבנייה. ב"כ הנתבע התנגד תחילה למינוי המומחה, בטענה שאין בכתב התביעה טענה בדבר בנייה בניגוד להיתר הבניה, וחזר על עמדתו בסיכומיו. ב"כ הנתבע טוען כי מדובר בהרחבת חזית מטעם התובע. אני סבור שאין ממש בטענה זו. ראשית, בכתב התביעה טען התובע, יותר מפעם אחת, שעבודות הבניה שביצע הנתבע בשטח הפטיו נעשו בניגוד לדין. בניה שלא על פי היתר בנייה היא היא בניה שלא כדין. שנית, מידת ההתאמה של הבניה שנעשתה בשטח הפטיו להיתר הבנייה רלוונטית גם לצורך הכרעה בשאלה אם מדובר בבנייה בשטח הרכוש המשותף, אם לאו, שכן ייעודי השטחים בבית נקבעים על פי תכניות היתר הבנייה. שלישית, הנתבע עצמו טען כלפי אלהר, במסגרת ההודעה לצד שלישי כי ביצעה את העבודות בשטח הפטיו תוך הפרת דיני התכנון והבניה. הכיצד, אפוא, יכול הנתבע לטעון שדיון בשאלת התאמת העבודות להיתר הבניה מהווה הרחבת חזית. אתמהא. 34. לגופו של עניין, אלה ממצאי המומחה, מר יוסף גולדקלנג - "מעיון בתכנית השינויים של המבנה הנדון מתאריך 27/4/2006 עולה בין היתר כי: - הפטיו בקומה השנייה של המבנה משרת את יחידות הדיור 6 ו-7 בלבד כאזור לתלית כביסה ולהתקנת יחידות מיזוג אויר חיצוניות (מעבים)... בפועל - חדר "השירות" של משפחת אקרמן (דירה מס' 6) שונה ייעודו ומהווה את חדר האמבטיה המרכזי של הדירה. - החדר הוגדל בכ-1 מטר לכיוון הפטיו (במידות כלליות 1.5 - 2.5) וכולל מקלחון, אסלה תלויה וארון המותקן על ארונית. - בקיר הגובל עם הפטיו, הותקנה דלת יציאה לפטיו. - הפטיו נהפך לחדר שירות/מחסן שבבעלות משפחת אקרמן. - בפטיו הותקן דק עץ במידות כלליות 1.5X2.55 ס"מ וכן הותקנו נקודות חשמל, אינסטלציה, ארונות שירות. - הפטיו משמש כחדר שירות ו/או מחסן של דירת אקרמן (מס' 6). מסקנה - הביצוע בפועל אינו תואם את תוכנית ההיתר שהוצגה בפני" 35. מר גולדקלנג נחקר על חוות דעתו וחזר על ממצאיו. מר גולדקלנג הסביר שסיפוח חלק שמטח הפטיו לדירה, כדרך שנעשה במקרה שלפנינו - דורש היתר. פתיחת הדלת מדירת הנתבע לשטח הפטיו טעונה היתר. הגבהת השטח וסיפוחו לדירת הנתבע כשטח שירות (להבדיל מאזור טכני על פי ייעודו המקורי של שטח הפטיו) - טעונים היתר. (עמ'ק 16 ש' 21 - 25). 36. לא מצאתי סיבה שלא לקבל את ממצאיו של מר גולדקלנג, אשר עולים בקנה אחד עם השוואת המצב בשטח, שאינו שנוי במחלוקת, עם תכניות היתר הבנייה שהוגשו כראייה מטעם הצדדים (תכניות במ/1 ונ/1), ואף הן אינן שנויות במחלוקת. הנה כי כן, המסקנה היא שעבודות הבנייה בשטח הפטיו אינן תואמות את היתר הבנייה. השימוש שעושה הנתבע בשטח הפטיו מפריע לשימוש סביר של הנתבע בדירתו. 37. לו היה הפטיו בנוי בהתאם לתכניות היתר הבנייה, לא הייתה דלת יציאה מדירת הנתבע לפטיו, רצפת הפטיו הייתה נמוכה ממפלס דירות הצדדים בכמה עשרות ס"מ, קיר חדר השירות של דירת הנתבע העומד בניצב לחלון חדר השירותים של התובע היה מרוחק ממנו בכמטר, ולא צמוד אליו, ובקיר חדר השירות של הנתבע היה חלון דומה לזה שבקיר חדר השירותים של התובע. לו כך היו פני הדברים, איש מהצדדים לא היה עושה שימוש יומיומי בשטח הפטיו, אלא יורד אליו בסולם לצרכי תחזוקה של יחידות המזגנים וכד' לעתים רחוקות בלבד. כמו כן, לו היה לנתבע חלון בלבד אשר פונה לעבר שטח הפטיו כשהוא מרוחק כמטר מחלון התובע, לא ניתן היה לצפות מחלון הנתבע לעבר חדר השירותים של התובע. לכל היותר היה הנתבע יכול לראות מקטע קטן בלבד מתוך חדר השירותים של התובע, והתובע, מצידו, יכול היה לסכל "מטרד" זה על נקלה. 38. לעומת זאת במצב הדברים הנוכחי, כשהנתבע מסתובב ליד חלון חדר השירותים של התובע גלוי חדר השירותים של התובע לעיני הנתבע במלוא הדרו. הממצאים דלעיל עולים בבירור ובאופן חד משמעי מן התמונות שהוצגו על ידי התובע ועל ידי המומחה מטעם בית המשפט, ונקל להבינם גם מתוך עיון בתכניות והשוואת המצב על פי היתר הבניה למצב בפועל. מצב הדברים הנוכחי כמוהו כקיר משותף בין שתי דירות ובו חלון גדול, דרכו ניתן לצפות מדירה אחת אל תוך הדירה האחרת. מדובר במצב בלתי נסבל, ובמיוחד כשהחלון בו מדובר הוא חלון חדר השירותים והמקלחת של התובע. אין שחר לדרישת הנתבע מן התובע כי יימנע את המטרד בדרך של החלפת החלון בחלון "קיפ" ובו זכוכית "חלבית". 39. למסקנה זו הגיע גם המומחה מטעם בית המשפט, לאמור: "הפטיו משמש כיום כחדר שירות של משפחת אקרמן לכל דבר ועניין, ופוגע בפרטיות חדר האמבטיה הגובל בפטיו והשייך למשפחת שלם". המומחה נחקר בעניין זה ושב והסביר את עצמת הפגיעה בפרטיותו של התובע במצב הקיים לעומת המצב שהיה לו נותר הפטיו בהתאם להיתר הבנייה. כשנתבקש המומחה לאשר כי ניתן למנוע הסתכלות לתוך חדר האמבטיה של התובע באמצעות זכוכית חד כיוונית או חלון "קיפ", השיב המומחה: "אם תדאג שהחלון הזה כל הזמן יהיה אטום, מה שזה לא תפקידו, וודאי שלא יהיה מבט לתוך חדר האמבטיה. אבל חלון אמבטיה צריך להיות פתוח, מאוורר ולא חלון קיפ. אי אפשר לדרוש שהחלון הזה כל הזמן יהיה סגור או אטום". דברי המומחה מקובלים עלי לחלוטין. לפיכך, הגעתי למסקנה שהשימוש שעושה הנתבע בפטיו מפריע לשימוש סביר של התובע בדירתו וגורם לפגיעה חמורה בפרטיותו. עבודות הבנייה בפטיו בוצעו - רובן ככולן - על ידי אלהר, בהתאם להסכמה שהייתה בעניין זה בין הנתבע ובין אלהר. 40. כבר בדיון שהתקיים ביום 4/1/2010, בטרם הוגשו הראיות בתיק זה, תיקן הנתבע את גרסתו שבכתב ההגנה והבהיר כי את רצפת העץ בפטיו הוא התקין ולא אלהר. יחד עם זאת, עמד הנתבע על גרסתו לפיה יתר העבודות בפטיו (הגדלת חדר השירות, פתיחת דלת יציאה לפטיו, והתקינת נקודות חשמל ומים) נעשו על ידי אלהר ולא על ידו. כמו כן, הנתבע חזר והכחיש את טענת אלהר כאילו עובר למסירה הרס חריגות הבניה בפטיו וחזר ובנה אותן לאחר המסירה. (עמ' 2 ש' 29 - 32). גרסת הנתבע בעניין זה מקובלת עלי לחלוטין, כמו גם הטענה כי מכתבי ההתראה ששוגרו לנתבע על ידי אלהר נשלחו למראית עין בלבד. 41. ברור לי שמדובר במסקנה מרחיקת לכת המטילה צל כבד על התנהלות אלהר, אך עיון בחומר הראיות אינו מותיר מקום לכל מסקנה אחרת. גרסת אלהר נקובה ככברה ואינה יכולה לעמוד. ובמה דברים אמורים? - 42. חשבונות השינויים שנדרש הנתבע לשלם לאלהר, יחד עם תכניות השינויים (תכנית רטנר ותכנית פרידמן), אינן מותירות כל ספק באשר לשאלה מי ביצע את עבודות הבנייה בפטיו, למעט רצפת העץ. ברור לחלוטין שאלהר ביצעה את העבודות עבור הנתבע וחייבה את הנתבע בתשלום בגין עבודות אלה. ביצוע העבודות על ידי אלהר מוכיח את טענת הנתבע לפיה סיפוח חלק משטח הפטיו לדירתו, כדרך שנעשה בקומות ג- ה (ואין חולק על עובדה זו), והתקנת נקודות חשמל ומים ביתרת שטח הפטיו, נעשו במסגרת ההסכם שבין הנתבע ואלהר. 43. חשבונות השינויים מיום 29/6/2007 ומיום 2/7/2007 (נספחים ג/1 וג/2 לתצהיר אקרמן) כוללים, בין היתר את העבודות הבאות: 00.00.02 שינויים על פי תכנית אייל רטנר; 01.00.05 פתיחת פתח בקיר בטון עבור מיקום דלת חדשה לח. שירות; 01.00.06 הגדלת שטח ח. שירות; 01.00.07 יציקה עמודונים בקירות מקלחת ח. שירות; 02.00.10 תוספת נק' חשמל עבור מכונת כביסה וכד'; 03.00.01 פירוק יח' פנימיות של ברזים בקירות אמבטיה לח. שירות. נקל להבחין כי מדובר בעבודות שבגדרן הוגדל חדר השירות והפך לחדר שירותים ומקלחת מרכזי. כמו כן, הנתבע חוייב בגין התקנת נק' חשמל עבור מכונת כביסה בשטח הפטיו. 44. תכנית רטנר, אשר מוזכרת בחשבון השינויים הנ"ל, נערכה על ידי האדריכל רטנר ביום 27/7/06 והיא כוללת נקודת ניקוז למכונת כביסה ונקודת מים חמים וקרים בשטח הפטיו. 45. תכנית פרידמן, אשר מוזכרת בחשבון מיום 7/2/2008, נערכה על ידי האדריכל פרידמן ביום 17/12/2006, ומכאן שחשבונות השינויים הנ"ל (ג/1 וג/2) אשר נשלחו לנתבע חודשים רבים לאחר מכן, כוללים עבודות שבוצעו על פי תוכניות אלה. אלהר אינה מכחישה את קבלת תכנית פרידמן והיא מנסה להוכיח באותות ובמופתים כיצד מתיישבת גרסתה עם תוכניות אלה. כפי שנראה להלן, אין ממש בהסבריה של אלהר. מכל מקום, תוכנית פרידמן כוללת באופן מובהק את הגדלת שטח חדר השירות על חשבון שטח הפטיו, והתקנת דלת יציאה לעבר הפטיו. החדר שכונה בהיתר הבניה חדר שירות מכונה בתכנית פרידמן חדר רחצה. תכנית האינסטלציה המהווה חלק מתכנית פרידמן ממקמת בשטח הפטיו מכונת כביסה ומציינת את מיקום הנקודה שיש להתקין לצורך מכונת הכביסה. הנה כי כן, ברור לחלוטין שהעבודות בפטיו, למעט רצפת העץ, בוצעו על ידי אלהר והנתבע חויב בתשלום בגינן. 46. לא אוכל לסיים פרק זה מבלי להתייחס לאופן שבו התמודדו העדים מטעם הצדדים עם ראיות אלה. העד מיקי אקרמן, אביו של הנתבע, אשר פעל מטעם הנתבע בכל הנוגע לדירה ולעבודות שבוצעו בה, מסר עדות רהוטה וסדורה. גרסתו הייתה עקבית והותירה רושם מהימן. עדות זו עולה בקנה אחד עם המסמכים שהוצגו. 47. לעומת עדותו של מר אקרמן הייתה עדותו של מר בני הראל מבולבלת ולא ברורה. העד לא ידע להשיב לשאלות שנשאל בעניין העבודות הנוספות, ולא ידע להצביע על מיקומן של העבודות השונות. איני יודע מדוע לא הובא לעדות מר איסי פריצקר, אשר פעל בשטח מטעם אלהר, אך ידיעותיו של מר הראל בנושא העבודות הנוספות היו מוגבלות ביותר ולא הניחו את דעתי. 48. זאת ועוד, לאחר שאלהר איתרה את תכנית רטנר היא קפצה עליה כמוצאת שלל רב להוכחת הטענה לפיה ידה לא הייתה במעל הגדלת שטח חדר השירות. דא עקא, משהוצגה בפני אלהר תכנית פרידמן המוכיחה בעליל את הגדלת חדר השירות, נאלצה אלהר לספק הסברים חדשים, מן הגורן ומן היקב, בניסיון להתאים את העבודות הנוספות שבחשבון השינויים לתוספות המוצגות בתכנית פרידמן, ואינן חלק מהעבודות בפטיו. אפס, ניסיונות אלה לא צלחו, והם אינם מתיישבים עם ההיגיון. 49. כך למשל, שבה אלהר וטענה כי התשלום שנדרש הנתבע לשלם תחת הסעיף "הגדלת חדר השירות" מתייחס לקורות קצה שיצקה אלהר בתוך שטח הפטיו ואשר נועדו לשמש כקורות תמך לצורך הגדלת שטח חדר השירות בשלוש הקומות שמעל לדירת אקרמן. (תשובת אלהר לתגובת הנתבע לבקשת אלהר לצירוף ראייה, סע' 37.2). גרסה זו של אלהר מנוגדת לשכל הישר ממספר טעמים: א - אם מדובר ביציקת קורות קצה בלבד, ולא בהגדלת חדר השירות, מדוע מכונה עבודה זו בחשבון "הגדלת חדר השירות"?! מדוע לא יפורש האמור בסעיף זה של "הגדלת חדר הדירות" כפשוטו?! ; ב - אם יצקה אלהר קורות בשטח הפטיו, המיועד לשימוש דירות התובע והנתבע, כגרסת אלהר, ובכך גרעה משטח הפטיו, מבלי שקורות אלה מועילות בדרך כלשהי לנתבע, שהרי הן נועדו לתמוך בהגדלת חדרי השירות בקומות שמעל לדירת הנתבע - מדוע נדרש הנתבע לשלם 6,000 ₪ עבור עבודה זו?! כשנשאל על כך מר הראל בחקירה הנגדית תשובתו הייתה "אין לי מושג". (עמ' 35 ש' 31). גם ב"כ אלהר לא יכול היה בסיכומיו בעל פה לספק תשובה מניחה את הדעת לשאלת בית המשפט בעניין זה. (עמ' 44 ש' 12). 50. זאת ועוד, במכתב אלהר אל הנתבע מיום 20/3/2007, בעזרתו מבקשת אלהר להוכיח כי לא היא שביצעה את העבודות בפטיו, נאמר, בין היתר: "נדהמנו לגלות כי בנוסף לעבודות שתואמו איתנו הוסר הקיר הנמוך המפריד את הדירה עם חלל השירות המשותף לכם ולדירה 7 והוחל בביצוע קונס' מפלדה במפלס הדירה בשטח זה". במכתבי ההתראה המאוחרים למכתב זה (המכתבים כולם, נספחים ד - ו לתצהיר הראל) חוזרת אלהר על טענתה בדבר חריגת בנייה שנעשתה על ידי הנתבע ב"מרפסת השירות". מכתבים אלה מעלים כמה וכמה תמיהות: ראשית, בהתחשב בכך שכבר בתכנית פרידמן מחודש 12/2006 מופיעה דלת היציאה לפטיו, מה מקור התדהמה שנפלה על אלהר בחודש מרץ 2007?! שנית, אם מדובר בשטח טכני שכלוא בין דירות התובע והנתבע אשר לא ניתן להגיע אליו אלא בדרך של יציאה מהחלון וירידה בסולם, מה ראתה אלהר לכנות שטח זה בכינוי "מרפסת שירות". כידוע לכול, מרפסת היא מקום נגיש בצמוד לשטח העיקרי של הדירה. דומני, שמבלי משים מאשרת אלהר במכתביה את שנטען על ידי הנתבע, בדבר הסכמת אלהר והנתבע להפוך את שטח הפטיו ל"מרפסת שירות" - בדיוק כפי שנעשה בשטח בפועל. שלישית, במכתבים כולם מלינה אלהר על הריסת הקיר המפריד בין שטח הפטיו לשטח הדירה, ועל התקנת רצפת העץ, ודורשת "להשיב את המצב לקדמותו". אפס, בהתחשב בכך שקונסטרוקציית הפלדה נועדה לחזק את רצפת העץ בלבד, אין מנוס מן המסקנה שבשלב זה הקיר המפריד המוזכר במכתבי אלהר, לא היה מותקן במרחק של מטר מחלון התובע כדרישת היתר הבניה, אלא בקו בו מצויה היום דלת היציאה לפטיו. ודוק, במכתבי הנתבעת אין מילה וחצי מילה על הסגת הקיר לעבר דירת הנתבע, אלא רק על דבר משטח העץ והסרת הקיר המפריד. הסיבה לכך פשוטה בתכלית. כפי שעולה מתכנית פרידמן ומשלל העבודות שבגינן חויב הנתבע בתוספת תשלום, אלהר היא שביצעה את העבודות הכרוכות בהגדלת שטח חדר השירות והכשרתו כחדר שירותים ומקלחת מרכזי בדירת הנתבע, ועל כן אין במכתביה זכר לטענות בעניין הגדלת שטח חדר השירות. 51. על כל אלה אני מבקש להוסיף שאלהר לא הוכיחה את טענתה לפיה על פי תכנית שינויים שאושרה לקומות 3-5 הוגדל שטח חדרי השירות בקומות אלה על חשבון הפטיו. אלהר לא הציגה את התכניות שאושרו כטענתה. חזקה היא שאם הייתה ראייה כאמור בידי אלהר הייתה אלהר מציגה אותה לפני בית המשפט. העדר אישור כנטען מחזקת את המסקנה לפיה אלהר הגדילה חדר השירות שבדירת הנתבע על חשבון שטח הפטיו, ללא היתר בנייה כדין, כשם שעשתה זאת בקומות 3- 5. 52. לסיכום פרק זה, אני קובע כי עבודות הבניה בפטיו, למעט התקנת רצפת העץ, נעשו כולן על ידי אלהר כחלק מההסכם שבין אלהר לנתבע, וכי מכתבי ההתראה ששלחה אלהר לנתבע נשלחו למראית עין בלבד. הנתבע לא הרס עבודות שבוצעו בפטיו עובר לקבלת החזקה בדירה ולא בצע את העבודות מחדש לאחר קבלת החזקה. גרסת אלהר בעניין זה אינה אמת. אלהר היא שביצעה את העבודות, למעט התקנת רצפת העץ. העבודות כולן, ובכללן התקנת רצפת העץ, שנעשתה בידיעת הנתבעת, נעשו עובר למסירת החזקה בדירה לנתבע והוא לא ביצע עבודות כלשהן בפטיו לאחר קבלת החזקה בדירה. ההחלטה ונימוקיה 53. על יסוד הממצאים דלעיל הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל וכמוה גם ההודעה לצד שלישי. על הנתבע לסלק ידו משטח הפטיו ולהפסיק את השימוש הייחודי שהוא עושה בו, לרבות בשטח שסופח לדירתו, ולהחזיר את מצב הפטיו לקדמותו כך שיהיה תואם את המצב שעל פי היתר הבניה. במקביל, על אלהר לפצות את הנתבע בגין הנזק שייגרם לו כתוצאה מגריעת שטח הפטיו שסופח לדירתו, ומהפסקת השימוש שהוא עושה כיום ביתרת שטח הפטיו, בהתאם להסכם בינו ובין אלהר. 54. כפי שקבעתי לעיל, עבודות הבניה שנעשו בשטח הפטיו נעשו בניגוד להיתר הבניה, ותוך סיפוח חלקים מהרכוש המשותף לדירתו של הנתבע, או לשימושו הבלעדי. טענת הנתבע, כאילו גם התובע יכול לעשות שימוש זהה לזה שעושה הנתבע בשטח הפטיו, אינה יכולה לעמוד. ראשית, בשטח שסופח לדירתו של הנתבע לא יכול התובע לעשות שימוש כלשהו. סיפוח שטח הפטיו לדירת הנתבע הינו בגדר הסגת גבול ברכוש המשותף. שנית, גם ביתרת שטח הפטיו לא יכול התובע לעשות שימוש כלשהו, מבלי לפתוח דלת יציאה מחדר השירותים שלו לעבר הפטיו. המשמעות בפועל היא ששטח הפטיו משמש את הנתבע בלבד, כחלק מדירתו, כפי שקבע המומחה מטעם בית המשפט, וכפי שנראה בבירור בתמונות המצורפות לתצהירי התובע ולחוו"ד גולדקלנג. 55. זאת ועוד, בהתאם לסע' 17 לחוק המקרקעין: "המחזיק במקרקעין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזאת". על פי סעיף זה זכאי התובע לדרוש מהנתבע, אשר לפי תכנית הבית המשותף והיתר הבניה אין לו כל זכות להשתמש בשטח הפטיו כ"מרפסת שירות" או כשטח עיקרי, להימנע משימוש בשטח הפטיו באופן שגורם לתובע הפרעה לשימוש בדירתו, ולסלק משטח הפטיו את המתקנים והאביזרים אשר גורמים להפרעה זו לתובע. 56. בהתאם לסעיף 44 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]: "מיטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם..." בענייננו, הנתבע משתמש במקרקעין התפוסים בידו תוך הסגת גבול ברכוש המשותף, באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר של התובע בדירתו או להנאה סבירה ממנה. השימוש שעושה הנתבע בשטח הפטיו פוגע פגיעה של ממש בפרטיות התובע, ובשימוש סביר שרשאי התובע לעשות בחדר השירותים והמקלחת שבדירתו. 57. מנימוקים אלה החלטתי לקבל את התביעה, ולהורות לנתבע לסלק את ידו משטח הפטיו, להסיר את רצפת העץ, לסלק את כל המתקנים שהתקין הנתבע בשטח הפטיו (כיור, ארונות, מכונת כביסה), ולהתאים את מצב הפטיו להיתר הבניה. 58. אשר להודעה לצד שלישי - הנתבע שילם לאלהר עבור עבודות שונות שביצעה עבורו אלהר בשטח הפטיו. העבודות כולן נעשו בהסתמך על מצג שהציגה אלהר לנתבע ולפיו חלק משטח הפטיו יסופח לחדר השירות וחקו האחר ישמש לנתבע כ"מרפסת שירות". עתה, משנדרש הנתבע להתאים את מצב הפטיו להיתר הבניה, על אלהר להשיב לנתבע את ששילם לה ולפצות את הנתבע בגין הזכויות שנגרעו ממנו. 59. הנתבע טוען כי הסכומים ששילם לאלהר עבור עבודות נוספות בחדר השירות ובפטיו עולים על 11,000 ₪. מעיון בחשבונות ג/1 וג/2 עולה כי יש ממש בטענת הנתבע. עבור הגדלת חדר השירות בלבד שילם הנתבע סך של 6,000 ₪, העבודות האחרות עולות על 5,000 ₪, ולפיכך אני מקבל רכיב זה של ההודעה לצד שלישי. 60. בעניין הפיצוי המגיע לנתבע אנו נדרשים לחוות דעת המומחה מטעם הנתבע. על פי חוות דעת זו עלויות ההתאמה בגין ביטול האפשרות להשתמש בשטח הפטיו עומדות על 36,000 ₪ (לפי שטח של 6 מ"ר כפול 6,000 ₪ למ"ר) ואילו שווי השטח שנגרע מן הנתבע (לפי 6 מ"ר כפול 27,000 ₪ למ"ר כפול מקדם 0.9) עומד על 145,800 ₪. סה"כ הפיצוי המגיע לנתבע לדעת המומחה מטעמו עומד על כ-182,000 ₪. בחקירתו הנגדית הבהיר השמאי זיו כי לא הביא בחשבון שמדובר בשימוש משותף, ועל כן יש להפחית משווי השטח שנגרע 5% כך שרכיב זה של הפיצוי יעמוד על 138,510 ₪ בלבד, והפיצוי כולו יעמוד על 174,510 ₪ לכל אחד משני השותפים. 61. אלהר לא הביאה מומחה מטעמה לסתור את האמור בחוות דעת המומחה מטעם הנתבע, אך היא תוקפת את מסקנותיו בסיכומיה. עיינתי בטענות אלהר ולא מצאתי בהן ממש. בצדק קבע המומחה את שווי השטח שנגרע, בהנחה ששטח זה נבנה כדין, שהרי על יסוד הנחה זו התקשר הנתבע בהסכם עם אלהר. משהובטח לנתבע על ידי אלהר כי השטח שבין הדירות יסופח בחלקו לדירתו ובחלקו האחר ישמש בשימוש משותף, אך בלעדי, לנתבע ולתובע, יש לשום את ערך השטח בסכום הקרוב לשווי בעלות. יחד עם זאת, אינני מקבל את קביעת השמאי זיו כאילו במקרה של שטח משותף יש לפצות כל אחד מהשותפים במלוא סכום השטח שנגרע. אני סבור שיש להעמיד את הפיצוי על מחצית משווי השטח שנגרע בלבד, הואיל ומדובר בזכות שימוש משותפת שנגרעה מן הנתבע. התוצאה היא שאני מקבל את קביעת השמאי בדבר עלויות התאמה בסך של 36,000 ₪ , ועליהן אני רואה להוסיף סך של 69,255 ₪, ובסה"כ 105,255 ₪. על אלה יש להוסיף את החזר הסכומים ששילם הנתבע לאלהר בסך 11,000 ₪. סוף דבר 62. הנתבע יסלק ידו משטח הפטיו ויפסיק את השימוש הייחודי שהוא עושה בו, לרבות בשטח שסופח לדירתו, ויחזיר את מצב הפטיו (כולל החלק שסופח לדירת הנתבע) לקדמותו, כך שיהיה תואם את המצב שעל פי היתר הבניה. בכלל זה יסיר הנתבע את רצפת העץ שהתקין בפטיו, ויסלק את כל המתקנים שהתקין בשטח הפטיו (כיור, ארונות, מכונת כביסה). כמו כן, הנתבע לא ישתמש בשטח הפטיו לצרכי איחסון. 63. הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט בסך 5,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך 15,000 ₪, כשסכומים אלה נושאים הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום. התשלום ישולם תוך 30 יום. 64. אלהר תשלם לנתבע את הסכומים הבאים: א. 11,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 8/11/2009 (מועד הגשת ההודעה לצד שלישי); ב. 105,255 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 24/8/2010 (המועד הקובע בחוו"ד המומחה מטעם הנתבע) ג. הוצאות משפט בסך 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום. ד. שכ"ט עו"ד בסך 17,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום. התשלום ישולם תוך 30 יום. רכוש משותףהסגת גבול