חוסר תום לב במו''מ לרכישת דירה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חוסר תום לב במו"מ לרכישת דירה: 1. לפניי תובענה למתן פסק דין המצהיר כי המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים הבשיל לכדי חוזה משפטי מחייב, ועל הנתבעת לקיימו. לחילופין, ככל שבית המשפט לא ייאות לתת לתובעים סעד זה, מתבקש בית המשפט לקבוע כי הנתבעת ניהלה עם התובעים משא ומתן בחוסר תום לב, ולכן יש לחייב אותה לפצות את התובעים על נזקיהם. העובדות 2. הנתבעת הינה הבעלים של דירה הנמצאת ברחוב הגר"א 20, בקרית יערים. התובעים שוכרים את הדירה מהנתבעת ומתגוררים בה מזה כ-10 שנים. 3. בחודש מרץ 2010 פנתה התובעת אל הנתבעת והעלתה בפניה הצעה ולפיה התובעים ירכשו ממנה את הדירה. זאת לנוכח העובדה, שהתובעת הייתה צפויה לקבל באותה תקופה כספי ירושה (עמוד 18). הנתבעת ובעלה הסכימו להצעה, ובין הצדדים התנהל משא ומתן לעניין רכישת הדירה. הצדדים הסכימו, כי מחיר הדירה יעמוד על סכום של 850,000 ₪. דא עקא, שהמשא ומתן לא צלח, וזאת בשל העובדה שהנתבעת רצתה כי התובעים ישלמו את מחיר הדירה באופן מיידי, ובידי התובעים עדיין לא היה מצוי סכום הכסף הדרוש לרכישת דירת הנתבעת (ר' מכתב התובעים לנתבעת, ללא תאריך). יצויין, כי חלקו של סכום הרכישה היה אמור להגיע לתובעים מכספים אותם היו אמורים לקבל לאחר שהעמידו למכירה דירה שהייתה להם בצפת. 4. בעקבות כישלון המשא ומתן, פנתה הנתבעת למתווכת על מנת שתמצא קונה אחר לדירה. במקביל, היא ביקשה כי התובעים יפנו את הדירה (עמוד 18). ביום 5.5.10 שכרו התובעים דירה אחרת באותו בניין, אליה היו אמורים להיכנס ביום 1.6.10. 5. לדברי התובעת, כשבוע לפני המועד בו התובעים היו צריכים לפנות את דירת הנתבעת ולהיכנס לדירה אותה שכרו, הודיעה להם הנתבעת כי היא מוכנה למכור להם את הדירה בתנאים עליהם הצדדים הסכימו בשעתו. בעקבות זאת, ביטלו התובעים את חוזה השכירות שחתמו ביחס לדירה האחרת, והמשא ומתן בין הצדדים התחדש. 6. אין חולק על כך, שבתחילה הסכימו הצדדים שעורך דין אחד ייצג את שניהם בעסקת המכר. הנתבעת היא בת דודתו של עו"ד יצחק ברקוביץ, והיא ביקשה ממנו כי יטפל בעניין. עו"ד ברקוביץ שוחח עם התובעים בעניין העסקה, והוא העביר את הטיפול בעסקה לעו"ד אביגיל יורקוביץ, שעבדה בעבר במשרדו. 7. לצורך עריכת חוזה המכר, שוחחה עו"ד יורקוביץ בטלפון עם התובעים ועם עו"ד ברקוביץ שייצג לעניין זה את הנתבעת. עו"ד יורקוביץ ניסחה טיוטת חוזה, והזמינה את שני הצדדים לפגישה מסכמת. לדברי עו"ד יורקוביץ, באותה פגישה היא התכוונה להציג בפני הצדדים את טיוטת החוזה, לשמוע את הערותיהם אם יש, ובכפוף לכך שאין מחלוקות, להחתים את שני הצדדים על חוזה המכר. הפגישה נקבעה ליום חמישי, 24.6.10, בשעה 12:00, במשרדו של עו"ד ברקוביץ. יצויין, כי עד למועד זה, עו"ד יורקוביץ לא פגשה את התובעים ואף לא את הנתבעת. 8. ביום רביעי, 23.6.10, היינו יום אחד לפני המועד בו הייתה צריכה להתקיים הפגישה המסכמת, החליטו התובעים להעמיד לעצמם עורכת דין משלהם. בשעת לילה מאוחרת באותו יום, פנתה התובעת אל עו"ד מנוחה בקרמן, וביקשה שזו תייצג את התובעים בעסקה. לטענת התובעים, הם בחרו להעמיד לעצמם ייצוג נפרד, הואיל והסתבר להם שעו"ד ברקוביץ הוא קרוב משפחתה של הנתבעת. לדברי עו"ד יורקוביץ, התובעים בחרו שלא להמשיך ולהיות מיוצגים על ידה, בשל מחלוקת שהתגלעה בעניין שכר טרחתה. כך או כך, על אף השעה המאוחרת התקשרה עו"ד בקרמן לעו"ד יורקוביץ והודיעה לה כי מעתה ואילך היא תייצג את התובעים. 9. לדברי עו"ד בקרמן, עו"ד יורקוביץ טענה בפניה, ש"הכל מוכן לחתימה... וכל העניינים כבר סוכמו בין הצדדים, וכל שנשאר זה רק לחתום על החוזה" (סעיף 5 לתצהיר עו"ד בקרמן). עו"ד בקרמן ביקשה לקבל לידיה את טיוטת החוזה שהכינה עו"ד יורקוביץ, כדי שתוכל לעבור עליה. לדבריה, היא ביקשה שהפגישה שנקבעה למחרת היום בשעה 12.00 תידחה לשעה 16.00, כדי שתוכל להספיק לעבור על הטיוטא בנחת. לדברי עו"ד בקרמן, עו"ד יורקוביץ אמרה לה שלא תוכל להיפגש ביום חמישי אחר הצהריים, וגם לא תוכל להיפגש ביום שישי. בנסיבות אלה, כך לטענת עו"ד בקרמן, בין השתיים הוסכם כי החתימה על החוזה תעשה ביום ראשון, 27.6.10. 10. למחרת אותה שיחה טלפונית, היינו ביום חמישי 24.6.10, עו"ד יורקוביץ שלחה לעו"ד בקרמן את טיוטת החוזה שהכינה. יום לאחר מכן, היינו ביום שישי 25.6.10, עו"ד בקרמן שלחה לעו"ד יורקוביץ טיוטה מתוקנת, הכוללת שינויים ותוספות שנעשו על ידה על גבי הטיוטא שנשלחה אליה. יצויין, כי ייתכן שבין השתיים הוחלפו טיוטות נוספות. מכל מקום אין חולק על כך, שביום שישי שוחחו עורכות הדין בטלפון. לטענת עו"ד בקרמן, באותו יום שישי שוחחו עורכות הדין מספר פעמים בטלפון, ובמהלך אותן שיחות הן הגיעו להסכמה מלאה על כל פרטי החוזה. לדבריה, לא נותר אלא לחתום על החוזה, בנוסח עליו הסכימו שתי עורכות הדין, ואכן הוסכם שביום ראשון הצדדים ייפגשו ויחתמו על החוזה. 11. עו"ד יורקוביץ דוחה את הטענה לפיה ביום שישי הגיעו שתי עורכות הדין להסכמה מלאה על כל פרטי החוזה. לדבריה, היא לא הייתה מוסמכת לתת הסכמה כנטען, משום שהייתה צריכה להעביר תחילה את החוזה לעו"ד ברקוביץ, על מנת שיעיר את הערותיו וייתן את אישורו לנוסח החוזה. לטענתה, דבר זה היה ידוע לעו"ד בקרמן (עמוד 21). 12. כאמור, ביום ראשון הייתה אמורה להתקיים פגישה בין הצדדים. אלא שבמוצאי שבת, 26.6.10, אושפזה בתה של עו"ד יורקוביץ. בנסיבות אלה, הפגישה בוטלה. 13. עו"ד ברקמן טוענת, כאמור, כי בשיחה הטלפונית שהתקיימה בין שתי עורכות הדין ביום שישי, הושגה הסכמה מלאה על כל פרטי החוזה. כפי שציינתי, עו"ד יורקוביץ חולקת על כך. בתמיכה לטענה זו הגישה עו"ד יורקוביץ הודעת דוא"ל ששלח אליה עו"ד ברקוביץ, ביום ראשון, 27.6.10 בערב. הודעת הדוא"ל נושאת את הכותרת: "תיקונים לחוזה". מהודעת דוא"ל זו עולה, שקודם למשלוח הדוא"ל, עו"ד יורקוביץ העבירה לעו"ד ברקוביץ את נוסח החוזה שערכה, הכולל את השינויים והתוספות שהכניסה עו"ד בקרמן. בהודעת הדוא"ל הנזכרת, העביר עו"ד ברקוביץ לעו"ד יורקוביץ שורה של הערות למסמך שהועבר אליו. אחד העניינים אשר ביחס אליהם העיר עו"ד ברקוביץ, היה עניין היטל ההשבחה. בסעיף 7 להודעת הדוא"ל הוא כתב: "מה קורה עם היטל ההשבחה, האם בדקת באם יש תוכנית תב"ע שאושרה, ואז יש תשלום של היטל השבחה, מה שזה אומר שהדירה שווה יותר והמחיר נמוך. תמי תשלם היטל השבחה והם יהנו מהפירות." ובסעיף 13 להודעת הדוא"ל כתב עו"ד ברקוביץ לעו"ד יורקוביץ: "נושא היטל השבחה חשוב מאד ואז אולי כדאי להכניס נושא זה גם לתנאי מתלה, סעיף 8.13 להסכם". 14. ואכן, עו"ד יורקוביץ פנתה לעו"ד בקרמן והעלתה לפניה את עניין היטל ההשבחה. לדברי עו"ד בקרמן, ביום שלישי, 29.6.10, הודיעה לה עו"ד יורקוביץ, שייתכן ויש חיוב בהיטל השבחה על הדירה, ומכיוון שכך היא רוצה לשנות את הסעיף בחוזה כך שהחיוב בתשלום ההיטל, אם יסתבר שישנו, יחול על הקונים, היינו על התובעים. לדברי עו"ד בקרמן: "מובן שהתנגדתי לכך, ואמרתי שכבר החוזה סגור ביננו, ואי אפשר להכניס בו כעת שינויים לאחר שהיתה כבר גמירות דעת משני הצדדים" (סעיף 11 לתצהירה). לדברי עו"ד יורקוביץ, "עו"ד בקרמן ענתה ומיד כי מבחינתה ההסכם בדבר היטל השבחה הסתיים והיא איננה מוכנה לשנות סעיף זה, ובאם לא נחתום על ההסכם כפי שהוא היא תתבע אותנו על הפרת הסכם. מיד פניתי לעו"ד ברקוביץ ולאחר שסיפרתי לו על איומי עוה"ד בקרמן לפנות לבית המשפט לאכוף את החוזה, מסר לי כי מעתה ואילך הוא זה שימשיך במו"מ" (סעיף 9 לתצהירה). 15. יש להדגיש, כי באותו מועד כלל לא היה ידוע לצדדים האם יש חיוב בהיטל השבחה. הדבר הועלה רק כאפשרות. לטענת עו"ד יורקוביץ, היא הציעה לעו"ד בקרמן להכניס לחוזה תנאי מתלה שבו ייאמר, שאם יסתבר כי יש חיוב בהיטל השבחה, תעמוד בפני הקונים-התובעים הברירה: לשלם את היטל ההשבחה, או לבטל את הסכם המכר (סעיף 8 לתצהיר עו"ד יורוקביץ). אלא, שעו"ד בקרמן לא קיבלה את ההצעה. 16. בשלב זה, כאמור, הועבר הטיפול לעו"ד ברקוביץ. המעט שניתן לומר הוא, שטיב התקשורת בינו לבין עו"ד בקרמן, לא היה מן המשופרים. זאת, בניגוד לקשר בין הצדדים עצמם, היינו בין התובעים לבין הנתבעת ובעלה, שככל הידוע היה טוב וענייני. לא למותר לציין, שיש יסוד של ממש לסברה, שאם בין שני עורכי הדין היה מתקיים דיאלוג ענייני יותר מזה שהתקיים, לא היינו מגיעים עד הלום. 17. מהראיות שהובאו לפניי עולה, שבימים 29-30.6.10 הוחלפו מספר הודעות דוא"ל בין עו"ד ברקוביץ לבין עו"ד בקרמן. במסגרת חילופי הודעות הדוא"ל בין שני עורכי הדין, העלתה עו"ד בקרמן הצעה נגדית לזו שהוצעה על ידי עו"ד יורקוביץ. הצעתה הייתה, שהצדדים יחתמו על חוזה המכר בנוסח עליו הוסכם, לטענתה, תוך שייתווסף להסכם סעיף בו ייקבע, שאם יסתבר בהמשך שיש חיוב בהיטל השבחה, כי אז יפנו הצדדים לבית הדין של טלז-סטון (שהצדדים הסכימו כי ישמש כבורר לעניין החוזה עצמו), והוא זה שיכריע בעניין. אלא, שעו"ד ברקוביץ לא קיבל הצעה זו. 18. עיון בהודעות הדוא"ל שהוגשו לבית המשפט מעלה, שבין שני עורכי הדין הייתה קיימת מחלוקת משפטית נוקבת בשאלה, האם המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים הבשיל לכדי חוזה, או שהוא נותר עדיין בגדר משא ומתן גרידא. עו"ד בקרמן טענה, כי המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים הבשיל לכדי חוזה. מנגד טען עו"ד ברקוביץ, שהמשא ומתן נותר בגדר משא ומתן, ולא מעבר לכך. לא למותר לציין, בהמשך להערה שהערתי לעיל, כי במהלך חילופי הודעות הדוא"ל, עו"ד ברקוביץ התנה את המשך הדיאלוג עם עו"ד בקרמן בכך שזו תקבל את השקפתו המשפטית בסוגיה שהייתה שנויה במחלוקת בין שני עורכי הדין. כך, למשל, במענה להודעת דוא"ל שעו"ד בקרמן שלחה לעו"ד ברקוביץ, בה הציעה כי "לפני שנמשיך בהתכתבות אנא ברר אם חל היטל השבחה...", השיב עו"ד ברקוביץ בהודעת דוא"ל בה כתב: "אני לא מסכים להמשיך. המו"מ נגמר מבחינתי, את מערבת מין בשאינו מינו, ולכן אנני יכול להמשיך איתך במו"מ כאשר את טועה בדבר כה מהותי לדעתי. כל זמן שלא נחתם חוזה לא נעשה דבר, כשתסכימי לעובדה זו נמשיך במו"מ." 19. כאמור, בין עורכי הדין לא הושגה הסכמה לגבי השאלה, מי מהצדדים יצטרך לשאת בתשלום היטל השבחה, אם יסתבר שיש חיוב בהיטל כזה. בנסיבות אלה, הקשר בין שני עורכי הדין הגיע למבוי סתום. 20. ככל שניתן להבין, לאחר משלוח הודעות הדוא"ל בימים 29-30.6.10, לא היו חילופי דברים בין עורכי הדין במשך תקופה של כעשרה ימים. לדברי עו"ד בקרמן, הגם שעל פי חוק רק המוכר יכול לברר האם ביחס לנכס שבבעלותו יש חיוב בהיטל השבחה, עלה בידה לברר את הדבר. ממסמך שהוגש לבית המשפט עולה, כי ביום 11.7.10 נתנה הועדה המקומית לתכנון ולבניה "הראל" אישור בכתב לכך, ש"אין חבות בהיטל השבחה על הנכס הנ"ל ואין מניעה להעברת בעלות הנכס". הנה כי כן, ההערה שהעירה עו"ד בקרמן כבר בראשית הדרך ולפיה, "יתכן והכל סערה בכוס מים, ואין כלל היטל השבחה!", הסתברה כנכונה. 21. על אשר ארע לאחר מכן, אביא דברים שאמרה עו"ד בקרמן בתצהירה: "14. חזרתי עם האינפורמציה אל עו"ד ברקוביץ, על מנת לקבוע תאריך לחתום על החוזה. 15. ואז עו"ד ברקוביץ הודיע שהוא מצדו דורש לפתוח את כל המשא ומתן מחדש ולבטל את כל ההבנות ביננו, וכדי שאפשר יהיה להיפגש על מנת לחתום על החוזה, אני צריכה להתחייב בפניו שהמשא ומתן לא הסתיים בין הצדדים, ושהכל פתוח, ושהקונים מוותרים על כל מה שסוכם בין הצדדים. 16. ברור שלא הסכמתי לכך, אמרתי לו שהמשא ומתן הסתיים לחלוטין, שכבר נקבע תאריך לחתימה, ורק בגלל שהעובדת שלו... הייתה עסוקה עם בנה החולה, החוזה לא נחתם, אך בעצם כל העניינים סוכמו בין הצדדים ודרשתי שיחתם החוזה בדיוק כפי שסוכם.... וכבר נקבע זמן לחתימה, וזהו חוסר תום לב מובהק לשנות את החוזה. ......... 18. משלא הסכימו הקונים לוותר על כל הזכויות שלהם, הודיע עו"ד ברקוביץ שהוא לא יסכים לחתום על החוזה, ושהוא יהיה מבוטל." 22. לאחר הדברים האלה, פנתה הנתבעת לבית משפט השלום, והגישה נגד התובעים תביעת פינוי. התובעים פנו לבית משפט זה והגישו את התובענה המונחת לפניי. בתחילה, הוגשה התובענה בדרך של המרצת פתיחה, במסגרתה התבקשה בית המשפט "להצהיר כי חוזה המכר המצורף לבקשה זו כנספח א' הינו הסכם אכיף, וכי הוא נכרת בין הצדדים, ועל המשיבה לקיים את הוראותיה". במהלך ההליכים המקדמיים שהתקיימה בתיק זה, הסבו התובעים את המרצת הפתיחה לתובענה "רגילה", בגדרה מתבקש בית המשפט לתת לתובעים את הסעד ההצהרתי שהתבקש בתחילה, ולחלופין, פיצוי כספי בגין ניהול משא ומתן בחוסר תום לב, כטענתם. 23. מצב הדברים כיום הוא, שהתובעים ממשיכים לגור בדירת התובעת כשוכרים, עד לסיום ההליכים בתיק זה. זאת מכוח התחייבות שניתנה על ידי ב"כ הנתבעת במסגרת ההליך המתנהל בבית משפט השלום. יצויין, כי במהלך הדיונים בתיק זה הועלו הצעות שונות לפתרון הסכסוך, ואולם הדבר לא הסתייע. לדברי הנתבעת, היא אינה מעוניינת עוד למכור את הדירה. בנסיבות אלה, הביאו הצדדים את ראיותיהם, והשמיעו סיכומיהם בעל-פה. מהלך המשפט 24. במהלך שמיעת הראיות העידו מטעם התובעים, התובעת עצמה, עו"ד בקרמן, וכן גב' חנה זאלק, שהינה הנכדה של בעלת הדירה אותה שכרו התובעים לאחר כשלון המשא ומתן בשלב הראשון. מטעם ההגנה העידו הנתבעת עצמה, וכן עו"ד יורקוביץ. מדברי הנתבעת עולה, כי היא העבירה את הטיפול בעניין לבן-דודתה, עו"ד ברקוביץ, והיא קיבלה ומקבלת את דעתו לגבי כל העניינים הנוגעים לעסקה. 25. יצויין, כי עו"ד ברקוביץ עצמו לא העיד מטעם הנתבעת, אלא שימש בא כוחה. לדברי עו"ד ברקוביץ, אילו היה בוחר להעיד, הוא היה נדרש להתפטר מייצוגה של הנתבעת, וזו הייתה נדרשת להעמיד תחתיו עורך דין אחר ולשלם את שכר טרחתו. לטענת עו"ד ברקוביץ, על מנת שהנתבעת לא תאלץ להוציא הוצאה זו, הוא החליט להמשיך ולייצג אותה, ולא לשמש כעד מטעמה. עם זאת, במסגרת שאלות ששאל את העדים, ובמהלך דברים שאמר לבית המשפט בשלבים שונים של המשפט, מסר עו"ד ברקוביץ דברים לגבי ההתרחשויות. האם המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים הבשיל לכדי חוזה? 26. אני מקבל את טענת עו"ד בקרמן ולפיה, במהלך השיחות הטלפוניות שהתקיימו בינה לבין עו"ד יורקוביץ ביום שישי, היא הבינה שהושגה בין שתי עורכות הדין הסכמה מלאה לגבי כל העניינים הנוגעים לחוזה, כי לא נותר דבר השנוי במחלוקת, וכי אין כל מניעה לחתום על הסכם המכר כבר ביום ראשון. עם זאת יש להעיר, כי בסוף הודעת הדוא"ל אשר פתחה את סבב ההודעות שהוחלפו בין עו"ד בקרמן לבין עו"ד ברקוביץ בימים 29-30.6.10 היא כתבה: "לא קבלתי כל תגובה להערותי לחוזה". מאמירה זו עולה, לכאורה, שהמשא ומתן לא הושלם, הואיל ועו"ד יורקוביץ צריכה עדיין למסור תגובה להערות שעו"ד בקרמן העירה לחוזה. אלא, שאמירה זו לא התלבנה במהלך שמיעת הראיות, ולא ניתנה לעו"ד בקרמן אפשרות להתייחס אליה. בנסיבות אלה, לא אייחס לה משקל רב. 27. ואולם, כשם שאני מקבל את טענת עו"ד בקרמן באשר להבנה שלה את מצב הדברים, כך גם אני מקבל את טענת עו"ד יורקוביץ, כי מנקודת ראותה, השיחות בין שתי עורכות הדין לא היו סוף פסוק, הואיל והיא לא הייתה מוסמכת להחתים את הנתבעת על הסכם, מבלי לקבל תחילה את הערותיו של עו"ד ברקוביץ ואת אישורו. ראיה ברורה לכך מצויה בעובדה, שעו"ד יורקוביץ אכן העבירה לעו"ד ברקוביץ את טיוטת החוזה שניסחה, הכוללת את התוספות והשינויים שערכה עו"ד בקרמן, ובהודעת הדוא"ל אותה עו"ד ברקוביץ שלח לעו"ד יורקוביץ ביום ראשון בערב, הוא העלה שורה של נושאים שעדיין יש לדון בהם, ובכללם עניין היטל ההשבחה. 28. עניין נוסף התומך בדברי עו"ד יורקוביץ הוא, שהמסמכים שהוחלפו בין שתי עורכות הדין נושאים את הכיתוב "טיוטא - למו"מ בלבד", וכי אף אחת מעורכות הדין לא הפיקה מסמך "נקי" עליו יחתמו הצדדים. כל שיש הוא, מסמך הכולל את הטיוטא ששלחה עו"ד יורקוביץ לעו"ד בקרמן, הנושאת את הכיתוב האמור, כאשר עליה מופיעים השינויים, המחיקות והתוספות שהוסיפה עו"ד בקרמן. 29. מהו, אם כן, הממצא העובדתי שיש לקבוע? אני סבור, כי התמונה העולה מתוך הראיות שהובאו מצביעה על כך, שכל אחת מעורכות הדין הבינה אחרת היכן הדברים עומדים; ככל שמדובר בעו"ד בקרמן - הרי שבתום השיחות הטלפוניות וחילופי המסמכים בין שתי עורכות הדין ביום שישי, יצאה עו"ד בקרמן בהבנה, שכל העניינים הנוגעים לחוזה סוכמו, וכל שנותר לעשות הוא לערוך נוסח "נקי" של החוזה ולחתום עליו. וככל שמדובר בעו"ד יורקוביץ - נראה שניתן לקבוע, שגם עו"ד יורקוביץ סברה שהמסמך המשולב מספק, כי לא נשארו בינה לבין עו"ד בקרמן עניינים "פתוחים" או נושאים השנויים במחלוקת, ועל כן ככל שמדובר בה עצמה, ניתן לחתום על המסמך, כפי שהוא. עם זאת, באותה מידה יש לקבוע, שהיה ברור לעו"ד יורקוביץ שעליה להעביר את המסמך לעו"ד ברקוביץ, על מנת שיעיר את הערותיו, ככל שישנן, וייתן את אישורו. זאת, לא רק משום שכך היא עשתה בפועל וכך גם הוא עשה בפועל. יש לזכור, כי הנתבעת היא "הלקוחה" של עו"ד ברקוביץ, והיא בת דודתו. בנסיבות אלה, ובהתחשב באופי של הנפשות הפועלות כפי שניתן היה להתרשם ממנו במהלך שמיעת הראיות, קשה להעלות על הדעת, שעו"ד יורקוביץ הייתה מחתימה את הנתבעת על חוזה, מבלי שעו"ד ברקוביץ היה רואה אותו קודם, ומאשר אותו. 30. יש להעיר, כי אין להוציא מכלל אפשרות שבתחילה, בעת שעו"ד יורקוביץ ייצגה גם את התובעים וגם את הנתבעת, היא הייתה מוסמכת לנסח את החוזה כפי הבנתה, ולהחתים את שני הצדדים עליו, אף מבלי לקבל את הערותיו של עו"ד ברקוביץ ואת אישורו. ואולם, לאחר שהתובעים החליטו להעמיד לעצמם עורכת דין משלהם, וזו ערכה בטיוטת החוזה שעו"ד יורקוביץ שלחה אליה שינויים ותוספות לא מעטים, קשה להעלות על הדעת, כאמור, שעו"ד יורקוביץ לא הייתה פונה לעו"ד ברקוביץ לשם קבלת הערותיו ואישורו. העובדה שהלכה למעשה עו"ד יורקוביץ עשתה זאת, והעובדה שעו"ד ברקוביץ העיר הערות רבות, תומכת במסקנה זו. 31. לדברי עו"ד יורקוביץ, מעורבותו של עו"ד ברקוביץ בעניין הייתה ידועה היטב לעו"ד בקרמן (עמודים 20-21). לדברי עו"ד בקרמן, במהלך השיחות שהתקיימו בינה לבין עו"ד יורקוביץ ביום שישי, היא הבינה שעו"ד יורקוביץ שוחחה במקביל עם הנתבעת או עם מי מטעמה, ולכן היה ברור לה שההסכמות אותן ביטאה בפניה עו"ד יורוקביץ, מקובלות גם על הנתבעת או על מי מטעמה. אני סבור, שלא מדובר, בהכרח, במצב דברים של "אמת או שקר". מסתבר יותר לקבוע, שכל אחת מעורכות הדין הבינה אחרת את הדברים. בעוד שעו"ד בקרמן סברה שיש הסכמה מלאה, גם של הנתבעת ושל מי מטעמה, לגבי כל העניינים וניתן לחתום על חוזה, הרי שלעו"ד יורקוביץ היה ברור כי היא זקוקה עדיין לקבל את אישורו של עו"ד ברקוביץ, והיא סברה שעובדה זו נהירה גם לעו"ד בקרמן. 32. המשמעות המשפטית של מצב דברים זה היא, שהמשא ומתן שהתקיים בין הצדדים לא הגיע לשלב בו היה ביניהם "מפגש רצונות". לא היה אף רגע בו שני הצדדים ראו עצמם קשורים בקשר חוזי האחד עם השני. לא התקיימה בין הצדדים "גמירות דעת". אפשר שזו הייתה דעתה של עו"ד בקרמן. ואולם זו לא הייתה דעתה של עו"ד יורקוביץ. בהעדר מפגש רצונות וגמירות דעת, המסקנה המשפטית המתבקשת היא, שלא נכרת בין הצדדים חוזה משפטי מחייב. 33. למעלה מן הדרוש אומר, שלדעתי, גם אם בסופו של אותו יום שישי היה מתקבל אישורו של עו"ד ברקוביץ והצדדים היו קובעים לחתום על החוזה ביום ראשון, עדיין לא היה מקום לקבוע, כי בין הצדדים נכרת חוזה. הטעם לכך נעוץ בהלכה הקובעת חזקה ולפיה, מקום שבין צדדים למשא ומתן קיימת הסכמה כי החוזה ביניהם ייערך בכתב, הרי שכל עוד החוזה לא נערך ונחתם - לא נכרת חוזה. עמד על כך כב' א. מצא בע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת ואח' פ"ד מד(1), 57 באומרו: "הסכמת הצדדים להיפגש לצורך חתימה על חוזה מעמידה אותם בחזקתם, כי לא התכוונו להתקשר התקשרות חוזית מחייבת, אלא לאחר החתימה על החוזה" (שם בעמ' 66). דברים דומים אמרה כב' השופטת מ. בן-פורת בע"א 579/83 זוננשטיין ואח' נ' אחים גבסו בע"מ ואח' פ"ד מב(2), 278, ואביא חלק מהם: "ברם, כפי שציינתי, מתייחסת אני בשלב זה למשא ומתן לקראת חוזה כתוב וחתום, שהוא לאו דווקא בנושא מקרקעין ואף לא חוזה שמקובל ונהוג לכרות כמותו דווקא בכתב. דייני אם הצדדים רצו שההתקשרות תהיה בחוזה כתוב וחתום. כאמור לעיל, די בכך כדי שהמשא ומתן בעל-פה, אפילו הוא נגמר בשלב מסוים בהסכמה בכל הפרטים הרלוואנטיים, לא יבשיל קשר מחייב, וממילא יאפשר לכל צד לחזור בו מן ההסכמה בעל-פה (שלפי הנחתי הושגה), כל עוד לא חתם על חוזה. לפי ניסיוני השיפוטי, לא אחת קורה, שהצדדים מגיעים לעמק השווה בדיבור פה, לוחצים ידיים ומשיקים כוסות משקה כדי לציין את דבר ההסכמה, ואף-על-פי-כן מתחרט אחד הצדדים לאחר מכן, לפני שנקרא לחתום על חוזה המגבש את מה שהוסכם. לפיכך, אילו קרה כך בענייננו - היינו הצדדים היו מסכימים בכל העניינים לרבות מועדי התשלום, במהלכו של המשא ומתן בעל-פה - עדיין מותר היה למוכר לחזור בו מהסכמתו, כגון על-ידי דרישה שכל המחיר ישולם לו לאלתר או במועדים שונים מאלה שהסכים להם קודם לכן." 34. משא ומתן הינו, לא אחת, עניין דינאמי. פעמים רבות יש בו עליות ויש בו ירידות. יש רגעים של הסכמה, ויש רגעים של חוסר הסכמה. כאשר צדדים למשא ומתן קובעים כי החוזה ביניהם ייערך בכתב, כי אז חזקה שהתכוונו לכך, שהחוזה ייכרת והם יהיו קשורים זה לזה בקשר חוזי מחייב, רק במועד החתימה עליו. האם חזקה זו נסתרה במקרה שלפנינו? אני סבור שלא. כדי לסתור את החזקה עליה עמדתי, נדרשת ראיה ברורה, וכזו לא הובאה. 35. סיכומה של נקודה זו הוא, אפוא, שהחלטתי לדחות את הסעד הראשון לו עותרים התובעים ואני קובע, כי, המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים לא הבשיל לכדי חוזה משפטי מחייב. האם הנתבעת הפרה את חובת תום הלב המוטלת עליה? 36. כידוע, ביסוד דיני החוזים עומד עקרון חופש החוזים. עקרון זה טומן בחובו את החופש שלא להתקשר בחוזה, כמו גם את החופש לסגת ממשא ומתן שמתקיים בין צדדים. ואולם, עקרון חופש החוזים אינו עומד לבדו. הוא כפוף לחובת תום הלב המוטלת על צד גם בשלב הטרום-חוזי. אחד מהביטויים המוכרים בפסיקה ובספרות לחובת תום הלב המוטלת בשלב הטרום-חוזי עניינו בקביעה, שהחופש לסגת ממשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, אינו חופש מוחלט. מוטלות עליו מגבלות. יש מצבים בהם פרישה ממשא ומתן תיחשב ככזו המפרה את חובת תום הלב. 37. עמדה על כך פרופ' גבריאלה שלו בספרה "דיני חוזים" (תשס"ה-2005), באומרה דברים אלה:                     "הקשר הנוצר בין צדדים למשא ומתן הוא מעצם טיבו גמיש ורופף מן הקשר הנובע מחוזה. משא ומתן מיועד לא רק לשם קביעת תוכן החוזה, אלא גם כדי לאפשר לצדדים להחליט אם אכן ייערך ביניהם חוזה. לפיכך, לא כל משא ומתן מסתיים בחוזה. צד הנכנס למשא ומתן חושף את עצמו לסיכון כי העסקה המתוכננת לא תצא אל הפועל. לעולם אין בעצם קיום המשא ומתן ערובה לעריכת החוזה. מכאן שבאופן עקרוני עומדת לצדדים למשא ומתן הזכות לפרוש ממנו.   המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום הלב: כמו כל התנהגות במהלך משא ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על ידי עקרון תום הלב. פרישה בתום לב היא פרישה המודרכת על ידי שיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו.                         .......                         בכל מקרה של פרישה ממשא ומתן יש להתחשב בנסיבות העניין, ובעיקר בשלב אליו הגיע המשא ומתן ובסיבת הפרישה. ככל שהשלב בו נמצא המשא ומתן מתקדם יותר, וככל שהצדדים קרובים יותר לתחום החוזי, נדרשת סיבה מובהקת וברורה יותר להצדקת הפרישה. ולהיפך: ככל שהמשא ומתן נמצא בשלבים ראשוניים והיוליים יותר, קל יותר להשתחרר ממנו בתום לב. עם זאת ברור כי גם בתחום זה תום הלב תלוי בנסיבות העניין. אפילו בערב האחרון של משא ומתן ארוך ומסובך עלולים הצדדים להיקלע למבוי סתום, שלא ניתן להיחלץ ממנו אלא על-ידי סיום המשא ומתן. ומנגד, אפילו בתחילת המשא ומתן אין לפרוש בחוסר תום לב" (שם בעמ' 151-152). 38. כפי שציינתי, לאחר שעו"ד יורקוביץ העבירה לעו"ד ברקוביץ את טיוטת החוזה שהכינה, כשהיא כוללת את השינויים והתוספות אותן הכניסה עו"ד בקרמן, שלח עו"ד ברקוביץ לעו"ד יורקוביץ הודעת דוא"ל, בה העלה שורה של נושאים. אחד מנושאים אלה, ולמעשה העיקרי שבהם, הוא עניין היטל ההשבחה. הואיל ועו"ד יורקוביץ הציעה לעו"ד בקרמן כי הצדדים יחתמו לאלתר על הסכם מכר, בכפוף להוספת תנאי מתלה המעניק לתובעים את האופציה לשלם את היטל ההשבחה או לבטל את החוזה, ניתן להניח, ואף לקבוע, שביחס ליתר העניינים שהועלו על ידי עו"ד ברקוביץ, הצדדים היו מגיעים להסכמה אשר לא הייתה מונעת את כריתתו של החוזה. השאלה הנשאלת היא, האם עניין היטל ההשבחה הצדיק את פרישתה של הנתבעת מהמשא ומתן? 39. הגם שאני סבור כי ראוי היה ששאלת החיוב בהיטל השבחה תיבדק עוד לפני שעו"ד יורקוביץ הזמינה את הצדדים לפגישה המסכמת, הרי שלנוכח העובדה שעו"ד ברקוביץ העלה עניין זה, הייתה הנתבעת זכאית לעכב את החתימה על חוזה המכר עד לאחר שעניין זה ייבדק. ואם הבדיקה הייתה מגלה כי ביחס לנכס חל חיוב בהיטל השבחה (המוטל על פי דין על המוכר, היינו על הנתבעת) - כי אז הייתה הנתבעת זכאית לסגת מהמשא ומתן. זאת לנוכח העובדה שמדובר בעובדה חדשה אשר משנה, מנקודת מבטה של הנתבעת, את הנתונים שעמדו ביסוד ההסכמה אליה הגיעו הצדדים בדבר מחיר הדירה. 40. ואולם, הבדיקה אותה עשתה עו"ד בקרמן העלתה, כי אין חיוב בהיטל השבחה, וכי חילופי הדברים בין הצדדים בעניין זה היו בגדר "סערה בכוס מים". בנסיבות אלה, הייתה מוטלת על הנתבעת החובה להמשיך במשא ומתן שהתקיים בינה לבין התובעים, מהמקום בו משא ומתן זה נפסק, ולהביא לסיומו המוצלח. מכוח חובת תום הלב המוטלת עליה, לא הייתה הנתבעת רשאית לפתוח את המשא ומתן מראשיתו, כאילו לא היו דברים מעולם. הנתבעת, באמצעות בא כוחה, לא נהגה בדרך זו, ובכך הפרה את חובת תום הלב המוטלת עליה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. 41. בעניין הפרת חובת תום הלב, יש לזכור מספר עובדות: ראשית, כי הצדדים אינם זרים זה לזה, שהרי התובעים שוכרים את דירת הנתבעת מזה עשר שנים. שנית, כי בשלב הראשון של המשא ומתן, מכרו התובעים את הדירה שהייתה להם בצפת, כדי לרכוש את דירת הנתבעת. אכן, משא ומתן זה לא צלח שלא באשמת הנתבעת. לפיכך, כפי שעוד אעמוד על כך בהמשך, אין התובעים יכולים לחייב את הנתבעת בגין הפסדים שנגרמו להם, לטענתם, בשל מכירת אותה דירה. עם זאת, ככל שמדובר בחובת תום הלב המוטלת עליה, היה על הנתבעת לקחת בחשבון את העובדה, שהתובעים מכרו את דירתם בצפת כדי לרכוש את דירתה. שלישית, כפי שציינתי, לאחר שהמשא ומתן שהתקיים בשלב הראשון לא צלח, התבקשו התובעים לפנות את דירת הנתבעת, והם אכן נערכו לכך, ושכרו דירה אחרת באותו בניין. אלא שהנתבעת הייתה זו שפנתה אל התובעים מיוזמתה, ימים ספורים לפני שהתובעים עמדו לעזוב את דירתה ולהיכנס לדירה השכורה, והודיעה להם כי היא מוכנה למכור להם את הדירה במחיר עליו הסכימו הצדדים עוד בשלב הראשון. בעקבות הודעה זו, ביטלו התובעים את חוזה השכירות, ונערכו לרכוש את דירת הנתבעת. רביעית, במסגרת ההערכות של התובעים לרכישת דירת הנתבעת, הם פנו לבנק למשכנתאות לצורך קבלת הלוואה. 42. כפי שציינתי, אילו היה מסתבר שעל הנתבעת לשלם היטל השבחה, היא הייתה רשאית לסגת מהמשא ומתן, גם אם הדבר היה נעשה "ברגע האחרון". ואולם, לאחר שהסתבר לצדדים שאין כל חיוב בהיטל השבחה, לא הייתה הנתבעת רשאית לומר ש"הכל פתוח". מכוח חובת תום הלב המוטלת עליה, היה על הנתבעת להישאר נאמנה לתנאים שהיו מוסכמים על הצדדים מזה תקופה לא קצרה, ולא להשליך לאחור את כל שדובר בו וסוכם. 43. סעיף 12(ב) לחוק קובע, כי "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה..." סעיף זה נדון בהרחבה בדברי מלומדים ובפסיקה, ולא אאריך בתיאור המסגרת המשפטית וההלכות שנפסקו (ר', למשל, ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה, פ"ד נו(3), 289. השאלה בה יש לדון היא, מהו הפיצוי שיש לפסוק לזכות התובעים? 44. כפי שצויין, התובעים מכרו את דירתם בצפת כדי לממן את רכישת דירתה של הנתבעת. אלא שלנוכח העובדה שבסופו של דבר העסקה לא יצאה אל הפועל, נותר סכום הכסף שקיבלו התובעים בבנק. לטענת התובעים, בעוד שסכום הכסף אותו קיבלו נותר כערכו, הרי שערך הדירה בצפת עלה, ומכאן שנגרם להם הפסד כספי מהעובדה שמכרו את הדירה באותו מועד. התובעים מבקשים כי בית המשפט יחייב את הנתבעת לפצות אותם על הפסד זה. 45. הגעתי לכלל מסקנה שיש לדחות את תביעת התובעים בעניין זה. ראשית, משום שכפי שכבר ציינתי, התובעים מכרו את הדירה בצפת עוד בשלב הראשון של המשא ומתן שהתקיים בין הצדדים, וביחס לשלב זה אין להטיל את "האשמה" לכשלון המשא ומתן על כתפי הנתבעת. ושנית, משום שהתובעים לא הוכיחו, בראיות ברורות, את הנזק לו הם טוענים. יצויין, כי בכתב התביעה אותו הגישו טענו התובעים, כי "חוות דעת מומחים ככל שנדרש לקביעת עליית מחירי נכסים יוצגו במסגרת תצהירי ע"ר". דא עקא, שחוות דעת כאלה, לא הוגשו. 46. טענה נוספת אותה טוענים התובעים היא, שבינתיים עלה ערך הדירות בשוק הנדל"ן, ועל כן אם הם ירצו עתה לרכוש דירה אחרת, כי אז יהיה עליהם לשלם סכום גבוה מזה אותו היו נדרשים לשלם בשעתו. גם טענה זו יש לדחות, וגם זאת משני טעמים: הטעם הראשון הוא, שלאחר קטיעת המשא ומתן על ידי הנתבעת, היו התובעים יכולים לרכוש דירה אחרת, במחירים שהיו תקפים באותה עת, לטענתם, תוך שמירת זכותם לתבוע כי הנתבעת תפצה אותם על הנזקים שנגרמו להם. ואולם התובעים בחרו להגיש תביעה במתכונת הנוכחית, בה הם טוענים כי ההסכם בין הצדדים הבשיל לכדי חוזה משפטי מחייב. אלא, שכאמור לעיל, דחיתי את טענתם בעניין זה. מכאן, שאין התובעים זכאים לפיצוי בעניין זה. הטעם השני לדחיית ראש תביעה זה הוא, שהתובעים לא הוכיחו, בראיות ברורות, את הנזק לו הם טוענים. 47. כפי שציינתי, לאחר כשלון המשא ומתן שהתקיים בין הצדדים בשלב הראשון, דרשה הנתבעת כי התובעים יפנו את דירתה. בעקבות דרישה זו, התובעים שכרו דירה אחרת באותו בניין, כאשר דמי השכירות אותם הם נדרשו לשלם ביחס לאותה דירה עמדו על סך של 2,500 ₪ לחודש, לעומת דמי שכירות בסך 3,000 ₪ לחודש אותם משלמים התובעים לנתבעת עד לעצם היום הזה. מדובר, אפוא, בהפרש של 500 ₪ לחודש. לכאורה, יכלו התובעים לשוב ולשכור את הדירה האחרת, או דירה אחרת דוגמתה, תמורת דמי שכירות של 2,500 ₪ לחודש. אלא שהתובעים רצו להמשיך ולהתגורר בדירת הנתבעת, לפחות כל עוד תביעה זו תלויה ועומדת. עמדה זו של התובעים, בהחלט סבירה ולגיטימית. 48. יוצא, אפוא, שאני סבור כי יש לפצות את התובעים בגין ההפרש בין דמי השכירות, וזאת למשך תקופה של שנתיים מאז קטיעתו של המשא ומתן שהתקיים בין הצדדים, בחודש יולי 2010. מדובר בסכום של 12,000 ₪, שעל הנתבעת לשלם לתובעים. 49. התובעים טוענים, כי במהלך המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים, התלונן אחד השכנים המתגורר בבניין, כי בדירתה של הנתבעת ארע פיצוץ בצינור, אשר מסב לדירתו נזקי רטיבות. לטענת התובעים, על רקע המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים בדבר רכישת הדירה, הוסכם בין הצדדים כי התובעים ידאגו לטפל בעניין זה, על חשבונם. לטענת התובעים, הם אכן טיפלו בעניין, ושילמו מכיסם סכום של 3,000 ₪. הם עותרים לכך שבית המשפט יחייב את הנתבעת להשיב להם סכום זה. 5050. הנתבעת לא חלקה על טענות התובעים בעניין זה. בנסיבות אלה, אני מחליט לחייב אותה להשיב לתובעים סכום של 3,000 ₪. 51. התובעים עותרים לכך שבית המשפט יחייב את הנתבעת לפצות אותם בגין הנזק הלא ממוני שנגרם להם בשל קטיעת המשא ומתן, ובכלל זה שברון הלב, כלשונם, הלחץ והאכזבה המרה שהייתה מנת חלקם. התובעים מוסיפים וטוענים, כי "הם השקיעו מזמנם מאונם וממרצם והכל לצורך כריתת ההסכם". אני סבור כי יש לפסוק לתובעים פיצוי בגין הנזק הלא ממוני שנגרם להם. התובעים מתגוררים בדירתה של הנתבעת בשכירות, מזה תקופה של עשר שנים. הם ביקשו לרכוש דירה שתהיה בבעלותם. הם סיכמו את הדברים עם הנתבעת ונתנו בה אמון מלא. "ברגע האחרון", ושלא בתום לב, חזרה בה הנתבעת מהסיכום שהושג בין הצדדים. התוצאה מכל האמור היא, שהתובעים מצויים במערבולת ובמצב של חוסר וודאות, מזה תקופה של כשנתיים. כתוצאה מהשתלשלות האירועים בפרשה זו, התרחקו התובעים מרחק משמעותי מהיכולת שלהם להגשים את חלומם לרכוש דירה שתהיה בבעלותם. בנוסף, נדרשים התובעים, מזה כשנתיים, לנהל הליכים משפטיים בשני בתי משפט. בכתב התביעה העמידו התובעים את תביעתם בגין "נזק שאינו כספי" על סכום של 23,000 ₪. אני סבור, כי התובעים זכאים לסכום זה, במלואו. אני מחייב, אפוא, את הנתבעת לשלם לתובעים, בראש נזק זה, סכום של 23,000 ₪. סוף דבר 52. בשל הטעמים עליהם עמדתי לעיל, החלטתי לקבל את תביעתם של התובעים במובן זה, שאני מחייב את הנתבעת לשלם להם סכום של 38,000 ₪, כערכם היום. הסכום ישולם תוך 30 יום. אם לא ישולם - הוא יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום, ועד לתשלום בפועל. בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים את הוצאות המשפט שהיו להם, וכן שכ"ט עו"ד בסכום של 7,500 ₪. קניית דירהחוזה דירהמקרקעיןתום לב במשא ומתןתום לב