סעיף 27 לתמ"א 38 זכות ערר לועדת הערר המחוזית על דחיית התנגדות לפי סעיף 27 לתמ"א 38 בפתח הדיון טענו המשיבים טענה מקדמית לפיה אין זכות ערר לועדה המחוזית למי ש"הערותיו" לענין תוספת בנייה המבוקשת לפי תמ"א 38 נידחו. לטענת המשיבים, על פי סעיף 27 לתמ"א 38 יש לידע את הציבור על בקשה לקבלת תוספת זכויות בנייה לפי התמ"א, ויש לשמוע את הערותיהם של מי שמתנגד לתוספות המבוקשות, אך אין מדובר על הליך של הקלה, ולפיכך משהערות המתנגדים נדחו, אין להם זכות ערר לועדת הערר המחוזית. המשיבים מוסיפים וטוענים כי ההפניה בסעיף 27 לתמ"א לסעיף 149 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965 הינה אך ורק לענין דרך הפרסום של דבר הגשת הבקשה לתוספת בנייה, וכי אין בהפניה לסעיף זה כדי להעניק זכות ערר כפי שיש במקרה של דחיית התנגדות להקלה. העוררים לא היו מיוצגים בערר, ולפיכך לא היה בידם להשיב לטענה משפטית דלעיל. תמ"א 38 מאפשרת לועדה המקומית לתת למי שמתחייב לבצע חיזוק של בנין קיים נגד רעידות אדמה תוספת זכויות בנייה בבנין המחוזק באחת מכמה דרכים: התרת תוספת יחידות דיור בדרך של סגירת ומילוי קומה מפולשת, בדרך של הקמת קומה נוספת למבנה או בדרך של הקמת אגף נוסף למבנה- לרבות שילוב בין האפשרויות האמורות. התרת הרחבת יחידות דיור קיימות במבנה המחוזק. כאן המקום לציין כי תמ"א 38 אינה מעניקה זכות אוטומטית לקבלת זכויות הבנייה המפורטות לעיל למי שמתחייב לחזק בנין נגד רעידות אדמה, אלא מדובר בסמכות של הועדה המקומית להתיר את תוספת הזכויות המבוקשת, תוך הפעלת שיקול דעת, ויכולה הועדה המקומית במקרים מסוימים לסרב לתת את תוספת הזכויות המותרות בתמ"א. כמו כן, לועדה המקומית שיקול דעת כיצד והיכן לאפשר את מתן התוספת הזכויות (בקומה המפולשת, בתוספת קומה וכיוב'). וכך קובע סעיף 11 לתמ"א כי: "על אף האמור בכל תוכנית, רשאית ועדה מקומית, לאחר שקיבלה חוות דעת מהנדס הועדה המקומית, להתיר תוספת בנייה לבנינים קיימים המיועדים למגורים..." (ההדגשה שלנו ו.ע.ת.א). וכן קובע סעיף 22 לתמ"א כי: "22. אין באמור בתכנית זו כדי לשלול מסמכותה של הועדה המקומית לסרב לתת היתר לבנייה הכרוך בתוספת זכויות בנייה על פי סעיפים 11 - 14 אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר ובלבד שלא תסרב להיתר לחיזוק מבנה שאין עימו תוספת זכויות בניה. הועדה המקומית תפרט בכתב את הטעמים המיוחדים לסירוב כאמור." סעיף 21 לתמ"א 38 קובע מה הם השיקולים אותם על הועדה המקומית לשקול לפני שהיא מתירה תוספת בנייה המותרות לפי התמ"א: "21. ועדה מקומית רשאית להתיר תוספות בנייה על פי תוכנית זו לאחר ששקלה: אילו תוספות בנייה ושילוב ביניהן מתאימים לכל מבנה על פי תנאי הבנין, המקום והסביבה, בהתאם לעקרונות המנחים המוצגים בנספח מס' 1. הונחה דעתה, בין השאר, לגבי פתרון חנייה, תכנית לעיצוב המבנה ושיפוצו על פי סעיפים 17 ו- 18 בהתאמה ולגבי יכולת העמידה של התשתיות הקיימות בתוספת הבנייה המוצעת." כמו כן, בסעיף 27 לדברי ההסבר לתמ"א 38 נאמר: " ככלל היתר הבנייה יינתן על ידי הועדה המקומית אשר תשקול את סוג התוספת המתאימה למבנה, על סמך התנאים המקומיים בהתאם לשיקולים הקשורים ליכולת הנשיאה של תשתיות ושירותים של המבנה והסביבה, בהתאם לשיקולים תכנוניים, אדריכליים וכד' (כמפורט בסעיף 21). במסגרת זו ניתן לועדה המקומית שיקול דעת רחב מתוך "סל של זכויות" שונות המהוות זכויות מירביות, אך אפשרויות מימושן (כולן או חלקן או אף לא אחת מהן) מוגבל בהתאם לשיקול דעתה. במסגרת שיקוליהם, יכולים מהנדס הועדה המקומית, שלא לאשר את תוספת הבנייה המיועדת ליחידות דיור נוספות לבנין, או לאשר רק הרחבת יחידות הדיור הקיימות (וההיפך) או לא לאשר כל תוספות בניה אלא רק את מרכיבי החיזוק עצמם" עיננו הרואות, כי לועדה המקומית שיקול דעת רחב האם וכיצד להתיר תוספת זכויות בנייה במסגרת תמ"א 38. על רקע זכויות הבנייה המפליגות אותן מוסמכת הועדה המקומית להעניק למי שמתחייב לחזק מבנה יש לקרוא את סעיף 27 לתמ"א 38 הקובע כי: " לא יותרו תוספות בנייה על פי האמור בסעיפים 11,12,13,14 ו- 16 אלא אם פורסמה הועדה על כך וניתנה לכל בעל ענין הזדמנות להעיר את הערותיו בפני הועדה המקומית בתוך המועד שייקבע וטרם מתן החלטה בענין. דרכי הפרסום, שמיעת ההערות וההחלטה בבקשה להיתר ייעשו בדומה לקבוע בסעיף 149 לחוק." מנגנון זה, של פרסום ומתן האפשרות לבעלי ענין להעיר את הערותיהם בקשר להיתר הבנייה המבוקש טרם החלטה בענין, נועד להביא בפני הועדה המקומית את טיעוניהם של מי שעלולים להיפגע כתוצאה מהתרת תוספת זכויות הבנייה המבוקשת, ובעיקר של בעלי הנכסים הגובלים. סעיף 27 קובע כי על הועדה לתת לכל בעלי ענין "הזדמנות להעיר את הערותיהם" טרם מתן החלטה אם להתיר תוספת זכויות בנייה בבנין הנדון. אנו בדעה כי למרות שלשון הסעיף נוקטת במינוח של שמיעת "הערות", הרי שבאופן מעשי מדובר על שמיעת התנגדויות לכל דבר וענין. יש להניח כי אותם בעלי ענין הטורחים לפנות לועדה המקומית בעקבות הפרסום שבוצע לפי סעיף 27 לחוק אינם מסכימים לבקשה שהוגשה ובמילים אחרות- הם מתנגדים לה. לפיכך ענין לנו עם הליך של שמיעת התנגדויות לכל דבר וענין - בדומה לשמיעת התנגדויות לבקשה להקלה או לשימוש חורג. גם הסיפא של סעיף 27 מלמד כי הועדה המקומית תתייחס אל ה"הערות" כאל התנגדות לכל דבר וענין שכן נקבע שם כי: "דרכי הפרסום, שמיעת ההערות והחלטה בבקשה להיתר ייעשו בדומה לקבוע בסעיף 149 לחוק" - סעיף העוסק בין היתר בהגשת ושמיעת התנגדויות להקלות. לענין זכות ערר לועדת הערר המחוזית על החלטות הועדה קיימת פסיקה רבה. הפסיקה קובעת כי אין להעניק זכות ערר לועדת הערר המחוזית אלא אם כן הוענקה זכות כזו בחוק. כך נקבע בבג"צ 594/89, מועצה אזורית ערבה תיכונה ואח' נ. המועצה הארצית לתכנון ולבניה ואח' פד"י מד (1) 565, מול האות ג', נאמר: "הלכה היא שכשמתכוון המחוקק להעניק זכות ערר, קובע הוא זאת בדבר חקיקה... בענייננו לא הוקנתה זכות כזו לגבי החלטות המועצה. באותם המקרים בחוק התכנון והבנייה, כשרצה המחוקק ליתן זכות להתנגד או לערור, קבע זאת במפורש, ומכאן שבאותם מקרים, כמו בענייננו, כשלא העניק זכות כזו - זכות זו אינה קיימת". אכן קיימת פסיקה הקובעת כי קיימת זכות ערר לכל מי שרואה את עצמו נפגע ממתן היתר בנייה, לרבות במקרה בו ההיתר תואם את התוכנית החלה במקום וכשהיא אינה כוללת כל הקלה. ראה לענין זה עררים (עת"מ (ב"ש) 280/01 דוידיאן נ' ועדת ערר מחוזית ואח', , עת"מ (י-ם) 900/05 נס הרים מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה ואח', ". ואולם, ועדת ערר זו דוגלת בהילכת "צומת האלופים" (עת"מ (חי') 136/00 צומת האלופים בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית-חיפה ואח', דינים-מחוזי לב(7) 137 ) אשר עיקרה, כי לא קיימת זכות ערר לועדת הערר המחוזית אם הבקשה להיתר תואמת את התוכנית החלה במקום. ואולם, אם ההיתר שניתן אינו תואם את הוראות התוכנית, ולו הועדה המקומית היתה עומדת על המשמר לא היה ניתן היתר הבנייה ללא פרסום הקלה ודיון בה, כי אז עומדת לעורר זכות ערר לועדת הערר המחוזית. לכאורה, במקרה של מתן היתר בנייה לפי תמ"א 38, הכולל תוספת בנייה, ענין לנו בהיתר התואם את התוכנית החלה במקום- במקרה זה- תמ"א 38, ולפיכך לכאורה אין מקום להעניק למי שהתנגדותו בפני הועדה המקומית נדחתה זכות ערר לועדה המקומית. עם זאת, אין המדובר בהיתר בנייה רגיל הניתן על פי תוכנית תקפה, שהרי, במקרה בו מדובר בבקשה להיתר בנייה תואמת תוכנית, שיקול הדעת של הועדה המקומית באם לתת את ההיתר אם לאו מצומצם ביותר. כך קבע השופט מודריק בת"א (ת"א) 1668/97 נתן שוימר נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל-אביב, : "זה הדבר בענייננו, שגם אם תאמר שסמכותה של הועדה המקומית ליתן היתר בניה "רשות" היא, ולא "חובה",, תקום חובה של הפעלת הסמכות בנסיבות שבהן אין כל סיבה סבירה ה"מרשה", סירוב או כאשר הסירוב מונע על ידי אחד מטעמי הפסלות המנהלית. התובעים ביקשו לממש את זכויות הבניה שבידם, בחלקה 35. הם ביקשו לבנות בהתאם לתב"ע, לא פחות ולא יותר. בקשה כזאת - בהעדר טעם מצדיק לסרב לה - הופכת, במקרה הקונקרטי, את הסמכות שביד הרשות לסמכות שבחובה". (ההדגשה שלנו - ו.ע.ת.א.) ואילו במקרה של מתן תוספת בנייה לפי הוראות תמ"א 38, לועדה המקומית שיקול דעת רחב ביותר האם, היכן וכיצד להתיר את תוספות הבנייה אותן היא רשאית לאשר במקרה של חיזוק בנין נגד רעידות אדמה. לא זו אף זו, ההליך המחויב של פרסום הודעה בדבר הבקשה לתוספת זכויות הבנייה והחובה לדון ולהחליט בהתנגדויות באותה דרך שהדבר נעשה ביחס להקלות ושימושים חורגים, מעידים על כך כי אין מדובר על בקשה תואמת תוכנית במובן הרגיל של המילה. אנו בדעה כי מבחינה ענינית, קיימת הצדקה להעניק למי שהועדה המקומית דחתה את התנגדותו, שהוגשה לפי סעיף 27 לתמ"א, זכות ערר לועדת הערר המחוזית. לא בכדי החילה התמ"א את הוראות סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965 על הליך שמיעת ההתנגדויות לענין זכויות הבנייה המבוקשות שכן, תוספת הזכויות אותן ניתן להעניק במסגרת תמ"א 38 דומות במהותן לזכויות אותן ניתן לקבל בדרך של הקלה ; תוספת קומות, תוספת מספר יחידות דיור, ואף חריגה מקווי הבנין הקבועים בתוכנית החלה במקום (סעיף 11.2 (א) לתמ"א). אותו פוטנציאל של פגיעה בסביבה הקרובה הקיים במקרה של אישור הקלות קיים גם במקרה של אישור תוספות הבניה המותרות לפי תמ"א 38, ואף בהיקף גדול יותר שכן, בעוד שהחריגות מהתוכנית שבתוקף אותן ניתן לאשר בדרך של הקלה (תוספת קומות, תוספת יחידות דיור, הקלות בקווי בנייה) מותרות רק במסגרת זכויות הבנייה הקיימות על פי התוכנית שבתוקף, הרי שתוספות הבנייה אותן ניתן להתיר לפי תמ"א 38 ניתנות תוך תוספת זכויות בנייה, דבר אשר מגדיל עוד יותר את פוטנציאל הפגיעה בנכסים הגובלים. לפיכך, מבחינה ענינית, אם במקרה של דחיית התנגדות לבקשה להקלה קיימת זכות ערר לועדת הערר, הרי שמ"גזרה שווה", ואף מ"קל וחומר", יש להתיר זכות ערר לועדת הערר המחוזית למי שהתנגדותו לבקשה להיתר הכוללת תוספת זכויות בנייה לפי תמ"א 38 נדחתה על ידי הועדה המקומית, שכן פוטנציאל הפגיעה בבעלי הנכסים הגובלים דומה. אנו בדעה כי ניתן לעגן זכות ערר זו גם בלשון סעיף 27 לתמ"א. הסיפא של הסעיף קובע כי "דרכי הפרסום, שמיעת ההערות וההחלטה בבקשה להיתר ייעשו בדומה לקבוע בסעיף 149 לחוק", ובמילים אחרות, התמ"א מחילה את כל ההליך המחויב במקרה של מתן הקלות ועל התרת שימושים חורגים על ההליך של שמיעת התנגדויות לפי סעיף 27. לפיכך לדעתנו גם האמור בסעיף 152 (א)(1) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965 כי "הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית או רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות התנגדות לפי סעיף 149 (ד) רשאי לערור לפני ועדת הערר...", יחול גם על דחיית התנגדות לפי סעיף 27 לתמ"א 38, אשר מעמדה הושווה על ידי התמ"א להתנגדות לפי סעיף 149 (ד) לחוק. אנו בדעה כי פרשנות זו הינה פרשנות תכליתית, המגשימה את מטרות התמ"א, הן מבחינה מהותית והן מבחינה פרוצדורלית, וזו מתיישבת עם המגמה הקיימת בפסיקה להרחיב את סמכויות ועדות הערר לשם מניעת פנייה לבתי המשפט. אי מתן זכות ערר לועדת הערר תאלץ את מי שהתנגדותו לפי סעיף 27 לתמ"א נדחתה, לפנות בעתירה מינהלית לבתי המשפט. תוצאה כזו אינה נכונה ואינה רצויה, הן בשל העובדה כי השאלות המרכזיות אשר יש להכריע בהן במקרה של התנגדות לתוספת הבנייה המבוקשת לפי התמ"א הן שאלות תיכנוניות ואדריכליות במהותן, אשר המומחיות לדון בשאלות אלה הינה בידי ועדות הערר המחוזיות, והן בשל כך כי הדבר יאריך ויסרבל את הליכי הוצאת היתר הבנייה במקרה של רצון לנצל את התמריצים הניתנים לפי תמ"א 38 לשם חיזוק מבנה קיים. הענקת זכות ערר על דחיית התנגדות לפי סעיף 27 לתמ"א תואמת את מגמת הפסיקה להרחיב את סמכויות ועדות הערר המקצועיות כפי שעמדה על כך השופטת פרוקצ'יה ברע"א 2425/99 עיריית רעננה נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ [2], בעמ' 496: "...מגמת הפרשנות המרחיבה לסמכויות גופי הערר מגשימה יעד כפול: מצד אחד היא עונה לתכלית החשובה שבהבאת המחלוקת הראשונית בין האזרח לרשות להכרעה בדרג מקצועי, יעיל, מהיר ומיומן. כמו כן, בדרך-כלל היא מקנה לגורם הדן שיקול-דעת רחב לסטות מן ההחלטה המקורית וליתן החלטה אחרת תחתיה. מן הצד האחר מובטח פיקוח שיפוטי על החלטת גוף הערר באמצעות מנגנון הביקורת השיפוטית המבקר את פעולתה בין בערכאה שיפוטית רגילה ובין בבית-המשפט הגבוה לצדק". וכן נקבע בעע"ם 3319/05 אלגריה פונטה נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה באר שבע: " המדיניות השיפוטית, כפי שפותחה בבית משפט זה לעניין נושאים העשויים לבוא הן במתחם הפנימי של מערכת התכנון והבניה והן במתחם בית המשפט המינהלי, ברורה כשמש: הן היעילות והגישה המקצועית הראויה, הן הסדר המשפטי התקין, הן חלוקתם של תחומי העיסוק בין המערכות השונות, מצדיקים כי ככלל יש למצות הליכים במערכת התכנון והבניה פנימה, בטרם ייפתחו שערי בית המשפט." לנוכח האמור לעיל אנו מחליטים, כי למי שהתנגדותו לפי סעיף 27 לתמ"א 38 נדחתה, עומדת זכות ערר לועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה על ההחלטה, כמו במקרה של דחיית התנגדות להקלה, ובאותם תנאים (לדוגמא: לענין מועד הגשת הערר). כפועל יוצא מהענקת זכות הערר כאמור יש להמתין לדעתנו גם 30 ימים בהוצאת היתר הבנייה במקרה שהוגשה בין היתר התנגדות לבקשה להיתר בנייה שהוגשה על פי סעיף 27 לתמ"א 38- כמו במקרה של דחיית התנגדות להקלה כקבוע בסעיף 2 ג. (ב) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל 1970. בשולי הדברים נדגיש, כי בצד הדמיון בין ההליך של מתן זכויות בנייה לפי תמ"א 38 לבין ההליך של מתן הקלות, קיים גם שוני מהותי ביניהם. תוספות הבנייה המוענקות מסגרת תמ"א 38 מטרתן לתת תמריצי כלכליים לשם קידום מטרה חשובה של חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. לפיכך קיים גם אינטרס ציבורי כי כל עוד הפגיעה בסביבה כתוצאה מתוספת הזכויות הינה סבירה, תינתנה הטבות הבנייה. מסיבה זו, במידה והועדה המקומית החליטה שלא לתת את הזכויות המותרות על פי התמ"א, עליה לנמק בכתב את הנימוקים להחלטתה זו (סעיף 22 לתמ"א). לעומת זאת ככל שמדובר בהקלות, לא קיים בדרך כל "אינטרס ציבורי" למתן ההקלות , ולפיכך, האיזון בין רצון המבקש לבנות תוך קבלת הקלות לבין הרצון שלא לפגוע בסביבה עשוי להיות מחמיר יותר עם מבקש הבקשה. בנוסף, לשם מתן הקלה צריכה להיות קיימת הצדקה תיכנונית לסטייה מהוראות התוכנית החלה במקום, בעוד שאין צורך בכל הצדקה למתן הזכויות לפי תמ"א 38 - שכן אלה מעוגנות בהוראות התמ"א. ומן הכלל אל הפרט: העוררים שלפנינו מתגוררים בבנין הגובל לבנין נשוא הערר. עיקר טענות העוררים הינה נגד הגבהת הבנין בטענה, כי הדבר יסתיר להם את האור ואת השמש. לא מצאנו ממש בטענה זו. נכון הדבר כי הגבהת בנין גובל עשויה לגרום לאי נוחות מסוימת, אך לא השתכנענו במקרה דנן, לאור עיון בתוכניות הבנין המבוקש ומיקומו של בנין העוררים, כי אי נוחות זו יש בה כדי להצדיק את אי יישומן של הוראות תמ"א 38, אשר מטרתן ברוכה- חיזוק בנינים נגד רעידות אדמה. מטרה זו לא תוגשם אם הועדות המקומיות תקפוצנה את ידן במתן זכויות הבנייה אשר אמורות להוות תמריץ כלכלי לביצוע החיזוק הנדרש. על הועדה המקומית למצא בכל מקרה ומקרה את האיזון הנכון בין הרצון להשיג מטרה זו של התמ"א, ללא פגיעה קשה בנכסים הגובלים. איזון זה נוטה במקרה שלפנינו בצורה ברורה לטובת הבנייה המבוקשת על מנת לאפשר את חיזוק הבנין. לענין טענת אחד העוררים כי הבנייה המבוקשת נסיעת וחניית כלי רכב מתחת לחלונו יגרמו לו למטרד: היתר הבנייה המבוקש מוכיח את ההפך, כי הרכבים מתוכננים לנסוע אל מקומות החנייה בצד המגרש המרוחק מביתו של אותו עורר, וכי החניות המתוכננות הינן לאורך הגדר המערבית של המגרש, בעוד אותו עורר גובל במגרש מצפון. לפיכך גם טענה זו דינה להדחות. לאור האמור לא מצאנו כל בסיס בטענות העוררים נגד אישור תוספת הבנייה המבוקשת במסגרת תמ"א 38, ודין הערר להדחות. בניהתמ"א 38תמ"א