סעיף 197 לחוק התכנון והבניה אישור תכנית שפורסמה למתן תוקף

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה אישור תכנית הר/1819, שפורסמה למתן תוקף ביום 19.3.06. תביעתו נדחתה על ידי המשיבה ומכאן הערר שבפנינו. העורר הינו בעל מחצית מזכויות החכירה בחלקה 161 בגוש 6525, רחוב הרב קוק פינת רחוב ז'בוטינסקי בהרצליה. שטח החלקה 1,360 מ"ר. התכנית נשוא הערר, תכנית הר/1819, הינה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, לפיה אוחדו חלקות מקרקעין למסחר, שטח פרטי פתוח, שטחי ציבור ודרכים, והוענקו זכויות בניה. העורר טוען כי על פי התכנית, קיבל מחצית מהזכויות לבניית 10.6% בבניין בן 70 יחידות דיור (שטח כולל 7,100 מ"ר), 3.71 יח"ד בשטח של 376.6 מ"ר. לטענתו, אין בזכויות שקיבל בתכנית הלימה למלוא הפגיעה במקרקעין. כך למשל, הוא טוען כי, בזכויות הנכנסות לא נלקח בחשבון בית שלטענתו עמד על החלקה בשטח של 100 מ"ר ומבנים חקלאיים שהיו שם בשטח של כ - 350 מ"ר, ואילו בטבלת ההקצאות מופיע רק 56 מ"ר. העורר אף טוען לאפליה, שכן לטענתו, בחלקה צמודה, חלקה 160, כן נלקח בחשבון מבנה בשטח של 100 מ"ר שיועד להפקעה, בזכויות הנכנסות ואף היה שם ויתור על היטל השבחה. העורר טוען כי חישוב הזכויות במצב הקודם נעשה על פי שווי זכויות במושע, בעוד שבעלי החלקה הם שניים בלבד - העורר ואחיו, כיורשים. נטען כי ביום 7.10.99, נחתם הסכם עקרונות עם עיריית הרצליה, לפיו יופקעו המקרקעין לדרך והעורר יפוצה (נספח ה' לערר). העורר מלין על כי העיריה לא קיימה את הסכם העקרונות ולא פיצתה אותו. העורר טען גם לפגיעה בגין הפסד דמי שימוש ראויים ל - 10 שנים. שווי הפגיעה הנטענת על פי חוות דעת שמאית (נספח י' לערר): 153,000 דולר ארה"ב למועד הקובע. המשיבה טוענת כי המצב התכנוני הקודם הינו תכנית הר/מק/1929. על פי תכנית זו יועדו המקרקעין בשלמות לדרך והמבנים מסומנים להריסה. המשיבה טוענת כי המבנים נהרסו וההפקעה בוצעה, בפועל, שנים רבות טרם אישור תכנית הר/1819. נטען כי, אף שמאי העורר מודה כי המבנים נהרסו שנים רבות לפני אישור התכנית. נטען כי שמאי העורר התעלם בחוות דעתו מתכנית הר/מק/1919 ואף קבע שווי של מגורים ואחסנה במצב הקודם, שימושים אשר לא היו מותרים במצב התכנוני הקודם. המשיבה טוענת כי גם לפי תכניות שקדמו לתכנית הר/מק/1929, החל משנות ה-60 ואילך, ייעוד המקרקעין היה חקלאי ודרך, ששטחה רק הלך וגדל בתכניות. כן נטען כי המקרקעין הושבחו ולא נפגעו כתוצאה מאישור התכנית שכן, במקום ייעוד של דרך הוענקו להם זכויות בניה של 7.42 יחידות דיור. לענין הסכם העקרונות, טענה המשיבה כי, היתה לעורר לפיו, זכות לקבל פיצוי כספי בגין ההפקעה, והוא לא עשה כן. המשיבה גם טוענת כי הסכם העקרונות כובד במלואו. המשיבה טוענת כי העורר לא היה בעל הזכות במקרקעין ערב אישור התכנית שכן, אלו הופקעו טרם אישורה. לגבי הטענה לטעות ביחידות הדיור נטען, כי אין מקומה בתביעה לפי סעיף 197 לחוק. המשיבה טוענת כי טענות העורר הינן למעשה טענות כנגד התכנית וכנגד טבלת ההקצאות, שאין מקומן בתביעה לפי סעיף 197 לחוק, כך גם הטענה להפסד דמי שימוש ראויים והטענות בעניין הסכם העקרונות ואפליה. לאחר שעיינו בכתבי הטענות ובכל המסמכים הרלבנטים ושמענו את הצדדים, הפכנו והפכנו בכתבי הטענות, ולא מצאנו כי עסקינן בתביעה לפי סעיף 197 לחוק. במה דברים אמורים? הערר למעשה תוקף את הוראות התכנית ואת טבלאות האיזון, ומעלה טענות מטענות שונות כנגד טבלת ההקצאות והוראות התכנית, וכל זאת כאשר אין מחלוקת, ולא יכולה להיות מחלוקת, כי המצב התכנוני הקודם הינו המצב התכנוני על פי כלל רכיביה של תכנית הר/מק/1929. אין גם מחלוקת בין הצדדים כי כתוצאה מאישורה של תכנית הר/מק/1929 בוצעה הפקעה של המקרקעין וכי נהרסו המבנים (עליהם מבסס העורר את מלוא טיעוניו כנגד טבלת ההקצאות) שנים רבות, לפני אישורה של התכנית נשוא הערר, היא תכנית הר/1819. נעיר גם, כי גם בשומת העורר עצמו, מופיע במפורש, בפרק העוסק בתיאור המצב התכנוני (עמ' 5 לשומה) בסעיף 4.6 שבה כך - וההדגשה בקו היא במקור: "תכנית הר/מק/1929 פורסמה למתן תוקף ב-י.פ מס' 4669 מיום 10/8/1998 מטרתה של התכנית הפקעת החלקה בשלמות תוך הרחבת צומת הרחובות הרב קוק/ז'בוטינסקי, וניתן להיווכח כי המבנים כולם ייהרסו." אולם, בהמשכה של השומה, בפרקים העוסקים בקביעת הפגיעה ובעקרונות השומה, לא ניתן לתכנית זו כל ביטוי. זאת, אפילו ששמאי העורר עצמו מציין כי "התחשב במצב התכנוני" (סעיף 6.4 עמ' 9 לשומתו). גם בתחשיב, בסעיף 7 לשומה (עמ' 10, שם), אין כל ביטוי בקביעת השווי להוראות תכנית הר/מק/1929, ואין ביטוי לקביעתו של השמאי עצמו כי התכנית הפקיעה את המקרקעין וכי "המבנים כולם ייהרסו". מהתחשיב בשומה אף עולה ההיפך, מופיע שם לענין השווי, שטח בנוי בפועל למגורים וסככות ומחסן. לא צוין כי אלו נהרסו זה מכבר, ולא צויין כי אינם אמורים להיכלל בשווי מצב קודם, נוכח הוראות תכנית הר/מק/1929. לא בערר וגם לא בדיון שהתקיים בפנינו, לא נטענו טענות לפגיעה בגין אישור תכנית על פי העקרונות הקבועים בסעיף 197 לחוק. הפגיעות שנטען להן, מעבר לכך שאין מדובר בפגיעות בנות פיצוי לפי סעיף 197 לחוק, הרי שהפגיעות להן נטען אינן מבוססות על השוואת כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, לעומת כלל רכיבי המצב התכנוני החדש, ולא נעשתה הערכת שווי על פי המצב התכנוני הקודם, על פי הוראות תכנית הר/מק/1929. די בכך כדי לדחות את הערר. כך גם לעניין הטענות בנוגע להסכם העקרונות - בעניין זה אנו מקבלים את טענת המשיבה כי טענות כלשהן שיש בעניין הסכם העקרונות אינן מעניינה של תביעה לפי סעיף 197 לחוק ואינן מסמכותה של ועדת ערר זו. אין בכך כדי לגרוע מזכויותיו של העורר למצות את זכויותיו בטריבונל המתאים לכך ובעילות המתאימות לכך. בשולי הדברים נעיר כי בדיון בפנינו, אף נטען בתחילה, כי הסכם העקרונות הינו חלק בלתי נפרד מתכנית הר/1819, אולם בהמשך חזרה בה ב"כ העורר מכך, באומרה כי "הסכם העקרונות הוא אכן לא חלק מהתכנית" (עמ' 3 לפרוטוקול שורות 2-1 ולאחר מכן שורה 27) וטוב שכך, שכן הסכם העקרונות אכן לא צורף כחלק ממסמכי התכנית ולא מוזכר בה. כמו כן, נעיר כי ענין הזכויות במקרקעין לא חודד ע"י הצדדים, גם לא ע"י המשיבה, בדיון בפנינו, ולא הובהרה בפנינו עד תום הסוגיה, האם העורר הינו בעל זכויות במקרקעין במועד הקובע, נוכח ההפקעה שכבר בוצעה לפני אישורה של התכנית, ולפיכך, לא דנו בכך. יחד עם זאת, נוכח דחיית הערר לגופו, כמפורט לעיל, ממילא מתייתר הצורך לדון בכך. עד כאן לעניין תביעת הפיצויים. במהלך הדיון בפנינו הועלתה הסוגיה של שומת היטל ההשבחה ששלחה המשיבה לעורר בשנת 2009. בדיון בפנינו, נטען כי בשומת היטל ההשבחה כן נלקחו בחשבון לעניין השווי הקודם המבנים שהיו על המקרקעין. כן התברר כי הוגשה שומה נגדית טרם תיקון 84 לחוק, וכי ככל הנראה טרם היתה הכרעה בעניין. בדיון בפנינו הודיעה ב"כ המשיבה כי בשומת היטל ההשבחה פעלה המשיבה על פי הסכם עקרונות, אולם "אין לנו בעיה מחר בבוקר לתקן את שומת היטל ההשבחה ולעשותה בהתאם למצב התכנוני המדויק, דהיינו דרך ללא מבנים" (עמוד 6 לפרוטוקול שורה 18-17). אמנם, הערר שבפנינו איננו ערר בעניין היטל ההשבחה, ולא נפרשה בפנינו מלוא התמונה בעניין זה, אולם נוכח טיעוני הצדדים שכן פתחו עניין זה וטענו לגביו בפנינו, אנו מוצאים לנכון להעיר כי נוכח החלטתנו בערר זה, הרי שככל ששומת היטל ההשבחה שהוצאה, איננה תואמת את המצב התכנוני הקודם לאשורו ואיננה תואמת את שנקבע בהחלטתנו זו, הרי שעל המשיבה להתאימה להשלכות הנובעות מהחלטתנו זו, גם בעניין זה. סוף דבר אם כן, הערר נדחה. על המשיבה ליתן דעתה לאמור בסיפא להחלטתנו, לענין גובה היטל ההשבחה. בנסיבות העניין בשל העיכוב במתן ההחלטה, החלטנו שלא לפסוק הוצאות.תכנון ובניהסעיף 197 לחוק התכנון והבניהחוק התכנון והבניהבניה