נטען כי לא ניתן תכנונית הנדסית לנצל את יתרת זכויות הבניה

נטען כי לא ניתן תכנונית הנדסית לנצל את יתרת זכויות הבניה בכל מקרה ולכן אין השבחה - לא ניתן פיזית לבנות בריכת שחייה ולבנות במרתף. ב"כ העורר ציין בדיון בפנינו כי ביקר בנכס וראה את חוסר ההיתכנות במו עיניו. לחילופין, נטען גם לפטור לפי סעיף 19(א)(6) לתוספת השלישית. המשיבה טוענת כי היתר הבניה שהוצא בעבר, בשנת 1982, הוצא בגין 45.38% לכלל הזכויות המותרות (60%). היטל ההשבחה ששולם אז, שולם אך ורק בגין מימוש הזכויות החלקי בנכס. כמו כן מדגישה המשיבה כי היטל השבחה שולם רק בגין 44.46 מ"ר, למגורים בלבד, שהם ההפרש בין שטח המגורים המבוקש בקיזוז 110 מ"ר שהיו מותרים באותה עת לבניה עצמית וכן מרתף בשטח של 40.63 מ"ר. המשיבה טוענת כי שומת היטל ההשבחה נשוא ערר זה, הוצאה אך ורק בגין תוספת זכויות הבניה (עד 60%) וכן שטחי הבניה בקומת מרתף והאפשרות לבנות בריכת שחייה בחצר. בשומה מודגש כי ההשבחה מתייחסת רק לתוספת זכויות הבניה והובא בה בחשבון כי בעבר שולם היטל השבחה בגין המימוש החלקי שהיה בעבר. לפיכך בשומת היטל ההשבחה חויב העורר רק בגין זכויות הבניה שלא נוצלו- 40 מ"ר. אשר לטענות אי ההיתכנות של ניצול זכויות הבניה, נטען כי טענות אלו נטענו בעלמא בלא שנתמכו בחוו"ד שמאית, מקצועית הנדסית. בדיון בפנינו הוצג ע"י מהנדסת המשיבה תשריט שטח מגרש המגורים והוסבר על ידה היתכנות הקמת בריכת שחייה בעורף המגרש והיתכנות הבניה במרתף. אשר לטענה בדבר חלותו של סעיף 19 (א) (6) לתוספת השלישית, נטען כי תנאיו הם מצטברים והם אינם חלים כאן: מקרקעין שהוחזקו ע"י בעלם ערב ההשבחה 10 שנים לפחות, המקרקעין משמשים לבניה או הרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו, ההשבחה נובעת מתוכנית שאושרה והתוכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני 1.1.1950. לעניין משך ההחזקה - דין מי שהועברו לו זכויות במקרקעין מכוח הדין כדין המעביר. אין כאן העברת זכויות מכוח הדין. לאחר שעיינו בכתבי הטענות ובנספחים ושמענו את הצדדים החלטנו לדחות את הערר. עיון בהיתר הבניה ובנספח ג' לתשובה (ריכוז שטחי בניה ואגרות בניה) מעלה, כי גם לפי שיטת העוררים אין מדובר בניצול מלוא הזכויות לפי תוכנית 865 א'. זאת, אף אם יונח, כטענתו כי ההיתר משנת 1982 כלל גם זכויות בניה לפי תוכנית ממ/865 א' שטרם אושרה אז. עיון בדרישת היטל ההשבחה נשוא הערר, מעלה כי, אין מדובר כלל בדרישת היטל ההשבחה עבור מלוא הזכויות על פי תוכנית ממ/865 א'. גם בשומה עצמה מודגש, חזור והדגש, כי היא הוצאה אך ורק בגין יתרת זכויות הבניה שלא נוצלו בעבר וכי נלקחה בחשבון העובדה שבעבר שולם היטל ההשבחה עבור מימוש חלקי. בנסיבות אלו אין מדובר בכפל היטל השבחה כלל. כמו כן, עולה מתשובת המשיבה, כי הפטור לעניין 110 מ"ר שהיה אז כן נלקח גם בחשבון בשומת היטל ההשבחה שהוצאה בזמנו בשנת 1982 היינו - גם הפטור "נוצל". לעניין הטענה של אי היתכנות ניצול זכויות הבניה, זו לא בוססה ולא נתמכה בראיה כלשהי ואף לא נתמכה בחוות דעת מקצועית, לבד מביקור במקום וממראה עיניו, כדבריו בפנינו בדיון, של ב"כ העוררים שהינו עו"ד במקצועו ואינו מומחה בעניין זה. אשר על כן על פניה, יש לדחותה. גם הטענה החלופית בדבר חלותו של סעיף 19 (א) (6), דינה להידחות. העוררים לא הניחו תשתית כלשהי ופירוט כלשהו לקיומם של התנאים הקבועים בסעיף. העוררים לחילופין, מבקשים כי ועדת הערר תעשה שימוש בסמכותה להפחית ריבית פיגורים לפחות מיום אישור תוכנית "זו או אחרת" כלשונם, עד יום המכירה ובגין התקופה בה היה הערר בדיון. המשיבה טוענת כי הסמכות להפחית ריבית פיגורים מסורה לבית המשפט ולא לוועדת ערר. בכך נתפסה המשיבה לכלל טעות מהותית. מאז נכנס לתוקפו תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, מסורה הסמכות לדון בעררי היטלי השבחה לוועדות הערר ללא יוצא מהכלל - לרבות הסמכויות בעניין הפחתת ריבית פיגורים. טענת המשיבה תמוהה עוד יותר נוכח נוסחו של סעיף 16 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה הקובע במפורש כי: "בית משפט לעניינים מנהליים או ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה הדנים בערעור או בערר בעניין היטל השבחה או שמאי מכריע בהחלטתו בעניין כאמור, רשאים להפחית את תשלומי הפיגורים..." היינו - לא זו בלבד שישנה גם ישנה סמכות לוועדת הערר להפחית ריבית פיגורים, אלא שסמכות זו הוקנתה לאחר תיקון 84 לחוק אף לשמאי מכריע שמונה ע"פ הוראות תיקון 84 לחוק. לגופו של עניין, בנסיבות העניין אנו מחליטים כי לגבי התקופה שהתנהל ההליך בפנינו, היינו מאז הגשת הערר ועד למתן החלטה זו, לא יחויבו העוררים בריבית פיגורים. בנסיבות העניין, ולו לפנים משורת הדין, החלטנו שלא ליתן צו להוצאות. זכויות בניההנדסה / מהנדסבניה