ערר על שמאי מכריע: היטל השבחה

ערר על שמאי מכריע: היטל השבחה לאחר שעיינו בכתבי הטענות ובשומה המכרעת ושמענו את הצדדים, אנו מחליטים כלהלן: בפנינו ערר על שמאי מכריע. לפיכך, היקף התערבותנו בו מצומצם הוא אך ורק לטענות בדבר טעויות מהותיות שנפלו בשומה המכרעת. כן נטען בפנינו ע"י ב"כ העוררות כי תגובת המשיבה הובאה לעיונה רק ביום הדיון והיא לאקונית וכוללת עמוד אחד עם סעיפים קצרים, וכי העלאת טיעונים בעל פה ביום הדיון ע"י ב"כ המשיבה אינו מאפשר לה להיערך ולהגיב לכך כראוי. בהחלטת ביניים שניתנה ביום הדיון נקבע כי תהיה התייחסות לכך בהחלטה לגופה. העוררת טוענת כי נפלה טעות מהותית בשומה המכרעת בכך שהשמאי המכריע לא נתן משקל כלשהו לייעוד המקרקעין במצב התכנוני הקודם אלא גזר את שווי המצב הקודם משווי זכויות למבני ציבור- על פי שימוש בפועל בלבד. בדיון פורטו השימושים הרבים של "מגרש מיוחד" בתכנית 105 ב' (עמ' 5 לפרוטוקול) והם בין היתר: בתי קולנוע, בתי מלון, בתי קפה, ספריות, אולמות ריקודים, מוסדות ציבור, מרפאות, בנקים, מגרשי חניה, תחנות דלק ועוד. עיינו בנימוקי השמאי המכריע בעניין זה (בעיקר עמודים 8-7 לשומה המכרעת) ואכן לדעתנו נפלה טעות מהותית בשומה המכרעת בעניין זה. על המשקל שיש ליתן לייעוד המקרקעין במצב התכנוני הקודם מחד, ומאידך - לשימוש בפועל רב שנים, עמדה ועדת הערר במחוז מרכז, אך לאחרונה, בהחלטה מקיפה ונרחבת בעניין זה, בערר 8060/10, נהור בע"מ ודן חברה לתחבורה ציבורית בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה. שם הוחלט בין היתר, כי בנסיבות בהן ישנו שימוש בפועל רב שנים - ובוודאי שכך במקרה שלפנינו באשר גם אין טענה של שימוש ללא היתר - יש מקום ליתן משקל לשימוש בפועל, גם אם אינו תואם את ייעוד המקרקעין. יחד עם זאת, כפי שהוחלט שם, יש גם ליתן משקל בכל מקרה לייעוד המקרקעין על פי המצב התכנוני הקודם. על מנת שלא להאריך נסתפק בהפנייה לערר האמור, אשר הדברים שם יפים וחלים גם בענייננו . נעיר גם לעניין זה כי לא ברורים לנו לגמרי הדברים שבסעיף 3 לעמ' 8 לשומה המכרעת - על דברים בעל פה שנמסרו לשמאי המכריע ע"י מנהלת מחלקת התכנון אצל המשיבה, אשר יש בהם לכאורה דברים שאינם תואמים מסמך סטטוטורי ומכל מקום ההסתמכות עליהם גם היא בעייתית כשלעצמה ולא נקייה מספקות. אשר על כן אנו מחזירים עניין זה לשמאי המכריע אשר יעריך מחדש את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, תוך התחשבות ומתן משקל הן לייעוד המקרקעין במצב התכנוני הקודם והן לשימוש בפועל רב השנים. בהתאם לכך, יערכו תיקונים ושינויים, ככל שיידרש, לפי שיקול דעתו המקצועי של השמאי המכריע, בתחשיבי היטל ההשבחה שבשומה המכרעת. אשר לטענות בעניין הלכת פמיני, על השמאי המכריע ליתן תגובתו והבהרותיו לטענות בערר זה בעניין זה תוך 14 יום. כמו כן נבקש הבהרות לעניין הקביעות בעמ' 11 לשומה המכרעת, על ההיקש לבניין לשימור ועל מקדם הדחיה הגבוה שניתן לזכויות הבניה הנוספות - מה הבסיס והאסמכתא לקביעות אלה ובהתייחס למצב התכנוני הסטטוטורי. כן יש להבהיר מה הבסיס לקביעות כי בשל מורשת דתית של מבנה, לא ינוצלו בו זכויות בניה. נעיר גם כי יש ליתן את הדעת גם לכך כי ישנם מקומות בעלי מורשת דתית בהם נוצלו זכויות בניה נוספות ולשימושים שונים (כגון אולם שמחות, ספריית קודש ועוד כיו"ב). לאחר תגובת השמאי המכריע תינתן החלטה בעניין זה ובמועד זה תינתן החלטה גם בעניין פסיקת הוצאות. ההחלטה התקבלה פה אחד. שמאי מכריעעררשמאותהיטל השבחה