שימוש חורג ממגורים למשרד במקרקעין

שימוש חורג ממגורים למשרד במקרקעין הידועים כחלקות 134 ו-135 בגוש 6382 ברחוב רוטשילד 107 בפתח תקוה. העוררת הינה דיירת בבית המשותף הבנוי במקרקעין שהינו בעל שני אגפים: השימוש החורג מבוקש באגף שבנוי ברחוב רוטשילד ואילו העוררת מתגוררת באגף אשר בנוי ברחוב אחד העם. השימוש מבוקש בדירה בקומת הקרקע. וכך החליטה הועדה המקומית: "נציגי הועדה המקומית סיירו במקום. ממצאי הסיור העלו, כי בק"ק קיים שימוש בכניסה גובלת למרפאה, אין חניה בחצר המגרש. קומת הקרקע מטופחת. הוועדה סבורה, כי השימוש החורג בדירה למשרד עריכת דין אינו מהוו תוספת אשר תכביד על הבניין, גם חנית האורחים/לקוחות הינם ברחוב היעדר חניה במגרש ולכן מחליטים לדחות את ההתנגדות ולאשר שימוש חורג ל-5 שנים בתנאי מילוי דרישות מה"ע. החלטה זו אינה מהווה היתר בניה. ההיתר יוצא 30 יום לאחר ההודעה על ההחלטה, אם לא יוגש ערר לועדת הערר". תמצית טענות העוררת מדובר בבניין מגורים ותיק שמרבית דייריו ובעלי הדירות שבו הינם אנשים מבוגרים ואין להם אפשרות כלכלית או פיסית לעבור לדירה אחרת; פתיחת משרד עורכי דין בבניין גורמת לכניסת אנשים זרים לבניין, במיוחד נוכח עיסוקם כעורכי דין והיעדר שליטה על קהל הלקוחות שלהם. אף המשיבים חוששים והתקינו 6 מצלמות אבטחה בבניין, אשר אף גורמות לפגיעה בפרטיות של הדיירים האחרים. העובדה כי קיימת מרפאה בבניין אינה דומה לבקשה, שכן מדובר בצורך ציבורי וחיוני, קיימת כניסה נפרדת למרפאה ומדובר בהעמסת שימושים חורגים בבניין מגורים. מתן היתר לשימוש חורג הוא החריג ובמקרה דנן לא הוכח כי הוא מוצדק. ההיתר לפעילות המשרד יוצר מצב בלתי נסבל, שכן מדובר במשרד הפעיל לאורך כל שעות היום ומהווה מוקד משיכה. פעילות זו כרוכה ברעש, לכלוך, המולה, ותנועה בלתי מבוקרת של אנשים, תופעות הפוגעות ברווחת דיירי הסביבה; לפיכך, מדובר בשימוש חורג העולה כדי סטייה ניכרת כהגדרתה בתקנה 2 (1) לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית), התשס"ב - 2002 (להלן תקנות סטייה ניכרת). שכן יש בשימוש כדי לשנות את אופייה של הסביבה הקרובה. זאת ועוד המשיבים הקדימו השימוש לבקשה ומתן ההיתר הינו בבחינת פרס לחוטא, עידוד הבריונות בתחום התכנון והבנייה והכשרת הפגיעה בזכויות העוררת ובזכויות יתר הדיירים. תמצית עמדת המשיבים מדובר במקרקעין המורכבים משתי חלקות שונות עליהן בנוי בניין מגורים המורכב משני אגפים נפרדים כאשר לכל אגף כניסה נפרדת משלו המרוחקות כ-12 מטר לערך זו מזו. מדובר באזור המרכזי והסואן של העיר פתח תקווה, כאשר הועדה המקומית מתירה לשלב בו שימושים לבעלי מקצועות חופשיים ואף שימושים מסחריים כגון מסעדות, מספרות וכיוצא בזה. בבניין עצמו מצויות שתי מרפאות, האחת שעניינה רפואת עיניים והשנייה גניקולוגיה. המשיב הינו עו"ד המתמחה במשפט האזרחי וחתך לקוחותיו אינו נופל מזה של מי מהמרפאות. המצלמות שהותקנו (3 במספר ולא 6) כפי שטענה העוררת אשר צילמה נקודות חשמל ותקשורת והציגה אותן כמצלמות, הינה עצתו של סוכן הביטוח לאור כוונת המשיב להרכיב כספת במשרד והעובדה שדירתו מצויה בקומת הקרקע, כך גם לעניין הסורגים שהרכיב על דירתו. טענות העוררת בנוגע לרעש וללכלוך מהוות ההפך הגמור מהעובדות שכן בראש מעיניו של המשיב עומדים ענייני תחזוקת הבניין וניקיונו ובמסגרת זו, עת רכש הדירה, השקיע רבות בסידור, נטיעות, שתילות, טיפוח הגינה והחזית, על חשבונו, הסדרת המקלט וצביעתו ועוד. לאור השקעתו קיבל עליו המשיב את תפקיד וועד הבית לשביעות רצונם של כל הדיירים. אף משרד עורכי דין הינו צורך ציבורי. רובם של משרדי עורכי הדין בפתח תקווה מצויים בבנייני מגורים בשל העובדה כי מועטים בנייני המשרדים בעיר. נכון להנגיש משרד עורכי דין בסדרי גודל קטנים, דווקא לאוכלוסיות חלשות. בעבר, הופעל בבניין משרד עורך דין אחר שהיה עורך דין ותיק וידוע בעיר ולא נתקבלו תלונות. אין בפי העוררת כל טענה למטרד כלשהו בגין קיומן של שתי מרפאות באגף בו היא מתגוררת, ולכן לא הגיוני כי משרדו הצנוע של המשיב הוא דווקא זה שיגרום לה לאותו מטרד. אין בשימוש המבוקש כדי לשנות את אופייה של הסביבה הקרובה, שכן זו, לרבות הבניין עצמו, הינה סביבה בה בנויים בנייני מגורים, בהם מצויים מרפאות, משרדים, מסעדות, חנויות וכו'. נוכח העובדה כי קיימות בבניין מרפאות, ובהתחשב בפעילות של עורך הדין בעבר, ולאחר שדיירי הבניין לא הסתייגו כלל ועיקר מכוונתו להפעיל המשרד במקרקעין, סבר המשיב כי הבקשה תתקבל ללא כל עיכוב. עמדת הועדה המקומית החלטת הועדה המקומית ניתנה בהסתמך על ביקור שערכו נציגיה בבניין, במסגרתו נוכחו, כי אין בטענות העוררת דבר וחצי דבר: מדובר בבניין אשר הכניסה אליו וחצרותיו מטופחות נקיות ונעימות; העוררת מתגוררת בכניסה אחרת; בבניין פועלת מרפאה שעל פעילותה לא הוגשו תלונות, במיקום מרכזי בפתח תקווה בסביבה המתאפיינת במשרדים מרפאות וכיוב', נותני שירותים המספקים את צרכי אוכלוסיית הסביבה; המשרד צנוע במימדיו ואופי פעילותו אינו מלווה במטרד. מיקומו בקומת הקרקע ממזער את החיכוך עם יתר דיירי הבניין; אין במשרד הזה כדי ליצור עומס תנועה או חניה והוא מצוי ברחוב ראשי ועירוני המאפשר נגישות נוחה באמצעות תחבורה ציבורית. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר שמעה בהרחבה את טענות בצדדים ואף יצאה לסייר בשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות אל. במסגרת זו מצאנו כדלקמן: לבנין שני אגפים, הכניסה הראשית מרח' אחד העם 2. ניתן להיכנס לבנין אגף דרומי מרוטשילד 107. בקומת הקרקע של האגף הצפוני פועלת מרפאה. הבנין מוחזק ברמה טובה. השיפוץ של דירת משרד עורכי הדין ברמה טובה. בסביבת הבניין ברח' רוטשילד שימושים מסחריים בקומת הקרקע. מינימרקט, מרפאת שיניים, מספרה וכו'. המדובר במשרד ובו שני עורכי דין אשר כפי שנוכחנו אינו פעיל באופן משמעותי במהלך שעות היום (בעת ביקורה של ועדת הערר בשעת צהריים של יום של חול, היה המשרד סגור). אף אנו התרשמנו כי מדובר בבניינים המוחזקים ומתוחזקים ברמה גבוהה לרבות, ובעיקר הכניסות, הגינות, הרחבה בין שני אגפיו של הבניין והכניסות לחדרי המדרגות. יש לציין כי לדעת ועדת הערר יש מקום לשילובם של משרדים ככלל, ומשרדים קטנים ברחובות ראשיים בטבורה של עיר לרווחת הציבור. במצב הדברים הנוכחי, בו הובהר לנו כי במרכז של העיר פתח תקווה לא קיימים שטחים בנויים במידה מספקת לצורך שירותים בקנה מידה קטן (משרדי עורכי דין, מרפאות, שירותי תיווך, אדריכלים, שמאי מקרקעין, רואי חשבון וכיוב'). אין להוציא מכלל אפשרות שילובם של עסקים אלה במרקם המגורים. משלא נעשה הדבר במסגרת תוכנית, מובן כי יש לבחון השלכותיו הספציפיות של כל מקרה ומקרה. אנו סבורים כי אין לראות בשימושים כאלה משום מסחר ויש להתייחס אליהם בצורה שונה. לעניין זה, יובהר כי אף תוכנית המתאר של פתח תקווה (פת/2000), מציגה יחס שכזה ובמסגרת סעיף 3.1.2 קובעת כי ניתן להשתמש באזורי מגורים ובבנייני מגורים למקצועות חופשיים בתנאים מסוימים. הבקשה אמנם אינה עומדת בתנאים אלה, שאם לא כן לא היה צורך בהגשתה, אולם יש בעובדת הרעיון של התרתם של משרדים כנ"ל במסגרת התכנית החלה במקרקעין, כדי להקטין את סיכוייה של בקשה למשרד קטן להוות סטייה ניכרת שכן "עצימותה" על רקע זה נמוכה. גם תוצאות מבחן ה"הפיכות" אשר מחייב הותרת האפשרות הפיסית לשימוש המקורי בתום תקופת השימוש החורג הינן חיוביות, במובן זה שהשימוש למשרד עו"ד אינו משנה מהתאמתה של הדירה למגורים עם תום השימוש. יוזכר כי עצם השימוש החורג , הגם שמצריך על פי הפסיקה זהירות בשימוש בו נותר מכשיר תכנוני לגיטימי, החרות בחוק. על כגון דא יפים דבריו של בית המשפט העליון בנושא הקלות: "הליכי הקלות נוצרו כפי ששמם מעיד עליהם כדי להקל על בוני בתים ולא להצריכם לידי ההליכים הממושכים והמסורבלים של תיקוני תכניות". (בג"צ 1951/79 יצלף חברה למפעלי בניין בע"מ נ' יו"ר ועדה המחוזית לתו"ב ת"א). אנו סבורים כי בנסיבותיו של תיק זה, מתבקש השימוש במכשיר זה הן נוכח הצורך התכנוני לקיומם של משרדים למקצועות חופשיים הנגישים לציבור התושבים, הן לאור אופיו של השימוש והן בהתבסס על ממצאי סיורנו במקום. אנו ממליצים לוועדה המקומית לקדם פתרון מערכתי כולל (תכנית עפ"י חוק) לשילובם של משרדים כנ"ל ברחובות המתאימים. יחד עם זאת הואיל ומדובר בשימוש חדש המתבקש אנו סבורים כי יש להגבילו לתקופה של 3 שנים. בתום התקופה, אם לא ישתנה הדין, לרבות המצב התכנוני, תוכל הוועדה המקומית לדון בבקשה להארכת התקופה. עוד אנו רואים לנכון להגביל את מספר עובדי המשרד עד 5 עובדים. לפיכך הערר נדחה ברובו. שימוש חורגמקרקעין