עיכוב בהוצאת היתר למרות החלטת הוועדה המקומית לתכנון

עיכוב בהוצאת היתר חרף החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח-תקווה (להלן: הוועדה המקומית) להתיר תוספת 15 דירות בקומת ביניים במקום בריכה, במקרקעין הידועים כחלקות 323 ו-324 בגוש 6383 ברח' הרצל בנימין זאב 32 בפתח-תקווה. וכך החליטה הוועדה המקומית: "הועדה מחליטה כדלקמן: 1. לדחות ההתנגדות שכן מדובר בבקשה להיתר לפי מטרות תב"ע פת/130/1204. 2. לאשר בתנאי מילוי דרישות מה"ע. החלטה זו אינה מהווה היתר בניה. ההיתר יוצא 30 יום לאחר הודעה על ההחלטה, בתנאי מילוי כל דרישות מה"ע". תמצית טענות העוררים מדובר בתוספת של 15 דירות בקומות ביניים בבניין המשמש לדיור מוגן ברח' הרצל 32 בפתח-תקווה. הבקשה תואמת תכנית, שכן ייעוד החלקה הינו מגורים מיוחד לדיור מוגן על-פי פת/130/1204 (להלן: התכנית). במסגרת תכנית זו, שהינה תכנית בסמכות הוועדה המחוזית, הוספו 15 יחידות דיור מוגן בקומת העמודים הקיימת. במסגרת זו, נדחתה התנגדותם של המשיבים, שהינם בעלי זכויות בחלקה סמוכה. החלטה זו לא נתקפה בשום ערכאה, ועל כן הפכה לחלוטה. העוררים מילאו את כל התנאים הקבועים בהחלטת הוועדה המקומית, לרבות תשלום אגרות והיטלי פיתוח, תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת מהיטל ההשבחה והפקדת ערבות על היתרה, ועוד. עיכוב הוצאת ההיתר גורם לנזקים משמעותיים לעוררים ולדיירים הממתינים לקבלת הדירות. העוררים אף צירפו את עמדת המשיבים, כפי שבאה לידי ביטוי במכתב מיום 16.12.07, בו נכתב על-ידי באת-כוחם של המשיבים כדלקמן: "1. למען הבהר ולפי בקשת מ"ר זיסו: בעלי חלקה 96 בגוש 6383 מעוניינים אך ורק שתשמר ולא תפגע זכות המעבר שלהם והחניות כמפורט בהערת האזהרה. 2. למעט האמור בסעיף 1 ובכפוף לסעיף 1 - אין לבעלי חלקה 96 בגוש 6383 כל התנגדות לתוכניות המבוקשות, היינו לתוספת בנית דירות במסגרת קונטור הבנין בקומת העמודים". המשיבים טענו בקצרה, כי בשעתו הוצא היתר בנייה תוך טעות או רשלנות, ואִילו כיום מבוקשת הגדלת הבנייה ללא תיקון המעוות, שכן, על-פי סעיף 16ו לתקנון התכנית חובה היה על העוררת לרשום זיקת הנאה לטובת חלקה 96 בגוש 6383 למעבר כלי רכב, ברוחב של 6.5 מ' ומרחק של 5 מ' מהגבול הצפוני של חלקה 96 במפלס קומת המסד, לאורך כל תוואי הדרך מרח' אחד העם, עד למקום בו מסומנת הכניסה לחניון בחלקה 96. מתוך זהירות, רשמו הבעלים של חלקה 96 הערת אזהרה על זכותם זו, אולם זיקה לא נרשמה. היה על המשיבה 1 לוודא ביצוע ההתחייבות כלפי המשיבים 2-4. כמו כן, ההערה נרשמה על זיקת הנאה מרח' הרצל (בצפון) לרח' אחד העם (בדרום), בעוד שעל-פי התחייבות העוררת, על-פי התב"ע, זכות המעבר היא הפוכה (מרח' אחד העם לרח' הרצל). כיום קיים שלט של אין כניסה למעבר כלי רכב מצד רח' אחד העם, ולכן לא מתקיים התנאי האמור. על כן, נתבקש לחייב את העוררים לרשום את זיקת המעבר לטובת חלקה 96 בגוש 6383. עמדת הוועדה המקומית 1. סעיף 14ו לתקנון תכנית פת/109/1204 קובע, כי בשטח השפ"פ "תנתן זכות מעבר לציבור והזכות תירשם כהערה בלשכת רישום המקרקעין". משך הזמן לביצוע התכנית נקבע בסעיף 26 לשנתיים ימים. 2. סעיף 4.2 לתכנית פת/130/1204 קובע לעניין שפ"פ עם זיקת הנאה לציבור, כי השטח יגונן וירוצף אך לא יגודר, וישמש זיקת מעבר להולכי רגל. לפיכך, הוראות התכנית מחייבות רישומה של זיקת הנאה לטובת הציבור, על מנת להבטיח אפשרות מעבר במקרקעין. 3. בשנת 2001 רשמה המשיבה הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התש"ל-1970 בדבר קיומה של זכות מעבר, אולם טרם נרשמה הזיקה, ולפיכך סברה המשיבה כי אי להוציא היתר בנייה עד לעמידתם של העוררים בתנאי התכנית. 4. המשיבה אינה צד לסכסוך הקנייני ועמדתה מבוססת על הוראות התכנית ועליהן בלבד. לא ברור למשיבה כיצד יצא עליה קצפם של העוררים, אשר משיקוליהם שלהם בחרו להתקשר עם קבלנים טרם הוצאת היתרי בנייה. דיון והכרעה במקרקעין נשוא הערר חלות כאמור שתי תכניות: במסגרת תכנית פת/109/1204, אשר הינה התכנית הראשית אשר שינתה את ייעוד המקרקעין למסחר ודיור מוגן, ולשפ"פ עם זכות מעבר לציבור, נקבע כאמור כי תינתן זכות מעבר לציבור והזכות תירשם כהערה בלשכת רישום המקרקעין, וכי תותר בניית מרתפים מתחת ומרפסות מעל השפ"פ בהתאם לנספח הבינוי. תכנית זו אינה קובעת תנאים למתן ההיתר, ודומה כי רישום הערה בלשכת רישום המקרקעין בגין הזיקה האמורה, ממלא את התנאי הקבוע בסעיף ו' לעיל, אם מדובר במעבר שמיש. עוד קובעת התכנית בסעיף 16ו כדלקמן: "יותר מעבר כלי רכב למגרש השכן (מס' 96) מכיוון רח' אחד העם בלבד, במפלס קומת המסד ולא יותר מגובה 47.00+. רוחב המעבר 6.5 מ' ובמרחק 5 מ' מהגבול הצפוני של חלקה 96 ישמרו 6 חניות כאופציה עבור חניות חסרות במגרש 96 - הנ"ל עפ"י נספח הבנוי ונספח התנועה והחניה". תכנית פת/130/1204 הינה תכנית ההמשך, מכוחה הוספו 15 יחידות דיור קטנות. בדברי ההסבר נכתב כדלקמן: "תוספת הדירות נסמכת על שטחי הציבור הקיימים, על שטחי השירות של הממ"ד ועל עודף החניות התת קרקעיות הקיימות בבניין (עודף של 60 חניות). התוספת נתבקשה והומלצה ע"י משרד הקליטה באמצעות המפעיל - "עמידר". הדירות הנוספות יקטינו את תור הממתינים למוסד חשוב זה ויהווה פיתרון לתור העולים החדשים בגיל העמידה שאין ביכולתם למצוא עבודה בפרק זה של חייהם". במסגרת תכנית זו נקבע ייעודו של שפ"פ עם זיקת הנאה לציבור כדלקמן: "4.2.1 שימוש: שביל להולכי רגל, גינון וספסלים 4.2.2 הוראות: השטח יגונן, ירוצף, אך לא יגודר וישמש זיקת מעבר להולכי רגל". כמו כן קובעת התכנית שורת תנאים למתן היתר בנייה, אף לא אחד מהם עניינו בזיקת מעבר כזו או אחרת. בדיון שנערך בפני ועדת הערר הובהרו העובדות הבאות: ראשית, עסקינן בחלקה מלבנית אשר צלעותיה הצפונית והדרומית הינן הקצרות, והמערבית והמזרחית הינן הארוכות. השפ"פ המסומן בתשריט תכנית פת/124/1204, שהינה שינוי לפת/109/1204, ומשקפת את ייעודי הקרקע גם לאחר אישורה של פת/130/1204, הינו בצורת האות "ר", כאשר חלקו האחד משתרע בחלק המערבי של החלקה, מהנקודה הצפונית עד הנקודה הדרומית (דהיינו, מרח' הרצל ועד הגבול עם מגרש 327 מדרום ו-96 ממערב), וחלקו האחר בחלק הדרומי של החלקה, ממזרח למערב (דהיינו, מחלקה 96 עד מגרש 209). שנית, הובהר כי אותו חלק גונן בפועל וחופה בגרנוליט, תוך יצירת אדניות ותאורת רחוב באופן המאפשר מעבר נאה להולכי רגל. שלישית, מהאמור עולה, כי התנאי הקבוע בתכנית פת/130/1204 מולא בפועל. ואולם אין בכך עדיין כדי למלא התנאי הקבוע בתכנית פת/109/1204. בתכנית זו כאמור, שני עניינים שמוסדרים. האחד עניינו בזכות מעבר לציבור "אשר תרשם כהערה בלשכת רישום המקרקעין". כפי שהובהר לנו, אכן נרשמה הערת אזהרה בדבר זכות המעבר לציבור וזו אף בוצעה בפועל, ולפיכך איננו סבורים כי מטעם זה יש לעכב ההיתר. יחד עם זאת, סעיף 16ו מקנה זכות מעבר ספציפית לכלי רכב לחלקה הסמוכה מכיוון רח' אחד העם (מדרום) לרח' הרצל (צפונה). לפיכך, אנו סבורים כי יש להציג תכנון למעבר כנ"ל העומד בתנאי הסעיף המפורט לעיל (סעיף 16ו). מעבר זה יכול להיות בכל אחת מהרצועות הקיימות לאורך המקרקעין, ובלבד שרוחבו יעמוד במידה הקבועה. אנו מסכימים, כי על הוועדה המקומית להתחשב בתנאי האמור (וליתר דיוק, בתכנון פיתרון על-פי תנאי זה) במקביל להליכי הוצאת ההיתר, ואולם משיוצג לה פיתרון כאמור, עליה לפעול לקידום הרישוי ללא דיחוי, בהתחשב במטרתו הציבורית החשובה של התכנון נשוא הבקשה, כמו גם בשלב המתקדם אליו הגיע הליך הרישוי תוך יצירת הסתמכות רבתי, הן למשיבה 2 והן לצדדים שלישיים הזקוקים לקבוע בו. לצורך האמור, אנו קוצבים לוועדה המקומית, למשיבים ולעוררים 14 יום מיום קבלת החלטה זו על מנת להגיע לתכנון מוסכם שימלא אחר התנאי האמור. לא יגיעו הצדדים לתכנון מוסכם בתוך פרק הזמן האמור, יפנו לוועדת הערר. לפיכך, הערר מתקבל מקצתו. ועדה מקומית לתכנון ובניהבניה