סכסוך על הקצעת קרקע במושב לבניית יחידות דיור לקליטת תושבים חדשים

הפרשה מושא הסכסוך היא פרויקט "תלתן", שבמסגרתו הוקצתה קרקע של המושב לשם בניית יחידות דיור לקליטת תושבים חדשים (להלן: "הפרויקט"). בעקבות הסתבכותו של המושב עם קבלן פושט-רגל, נכרת ביום 18.6.95 חוזה בין המושב, קבלן חלופי בשם צרפתי שמעון בע"מ (להלן: "הקבלן") והחברה (להלן: "החוזה"). החוזה, בסעיף 17, קובע כי הקבלן יהיה זכאי לתמורת הדירות שיימכרו; וכנגד זאת ישלם לחברה, אשר רכשה את המקרקעין מן המושב, סך 12,600,000 ₪. עוד צוין שם כי התמורה שתתקבל מן הקבלן תוקצה לחברה ולמועצה; אולם התוספת מעבר לסך של 12,000,000 ₪, קרי: סך 600,000 ₪ - "ישולם לחברה ויעבר לצורך השקעה במושב לפי שיקול דעת המועצה האזורית באר-טוביה". בין התובע לנתבעים ניטשו מחלוקות רבות הנוגעות לתמורה שהמושב היה אמור לקבל, ואשר קיבל למעשה, חלף קרקעות המושב שהוקצו לפרויקט ההרחבה. המושב טען, בין היתר, כי אביבי ניצל לרעה את מעמדו כיו"ר ועד המושב, תוך ניגוד עניינים בין תפקידו זה לבין מעמדו כעובד המועצה, וגרם לזליגה של כספים שהיו אמורים להתקבל לטובת המושב - אל הקופה של החברה או המועצה. המושב הוסיף וטען לקונסטרוקציה של "שליחות" ו"נאמנות" ביחסים בין החברה והמועצה לבינו, במובן זה שהחברה והמועצה קיבלו על עצמם לנהל את הפרויקט לטובת המושב, שיועד להיות ה"נהנה" הבלעדי מפירותיו של הפרויקט ומן העודף הכלכלי שתניב העסקה. הנתבעים נתלו במבנה החוזי הנזכר לעיל, וטענו טענות שונות להדיפת טענותיו של המושב. אולם, עיון בעדויותיהם של נציגי הצדדים מגלה כי לגבי העיקרון - אין למעשה מחלוקת בין הצדדים. על עיקר טענת המושב נגד הנתבעים ניתן ללמוד מדברי חבר ועד המושב בתקופה הנדונה, מר יהודה מתנה, שהיה למעשה העד היחיד מטעם המושב, כלהלן [פרוטוקול, עמ' 10-11]: "הבעיה שלי היא שהם הגזימו עם הפיתוח. הם ניפחו את זה יותר מדי, לקחו יותר מדי כסף לפיתוח של פרויקט ההרחבה. נוסף לזה עוד חייבו את מושב שתולים בדברים שמגיע תקציב כמו כל מושב. למשל, מדרכות עושים לכל מושב, אבל אצלנו קיזזו מתוך הכסף שהגיע לנו". כלומר, טענת המושב הוא כי לחובת חשבון ההוצאות נזקפו "הוצאות עודפות", אשר גרעו מן העודף הכלכלי שהעסקה הייתה אמורה להניב לטובת המושב ושהיה אמור להיות מושקע במושב. על הסכמת הנתבעים להנחתו של המושב כי הוא הנהנה המיועד מפירות העסקה, על אף ההוראה בחוזה כי התמורה שתתקבל מן הקבלן תועבר לידי החברה והמועצה, ניתן ללמוד מעדותו של אביבי, כלהלן [פרוטוקול, עמ' 25]: ת' היה לנו מכרז, חברת המושבים הייתה אמורה לקבל מהמכרז 12,600,000 ₪. סכום הנ"ל היה אמור להיות עבור פיתוח של הקרקע, תשלום למנהל מקרקעי ישראל, היה תשלום ליק"א, היה חובות של המושב שפרענו, ביוב ומים שעשינו במושב (המועצה), ולאחר מכן התווספו סכומים נוספים שכבר לא היו קשורים לזה שהמועצה הפרישה, למשל למע"מ. ש' ... אתה כותב כאן שמתוך ה-12 מלש"ח הושקעו כ-10.5 מלש"ח עבור המושב ויש למושב יתרת זכות של כ-2 מלש"ח ועדיין לא נקבע אילו מבני ציבור ייבנו במושב ובעתיד, לכשיוחלט, הם ייבנו. ת' נכון, זה היה באמצע ההליך. ש' אני מבין נכון שכתבת מכתב תשובה לרשם האגו"ש שקיבל את עמדתך, כי כל 12 המלש"ח היו צריכים להיות עבור המושב, בין בדרך של פירעון חובות ובין בדרך של השקעות ת' נכון, לרבות פיתוח ותשלום למינהל. ... ת' אנחנו לקחנו בחשבון את הסכום של 12.6 מלש"ח, והיה ברור לנו שכ-8 מלש"ח הולכים לפיתוח ולמינהל (1.8 למינהל והיתרה לפיתוח). מעשית, הפיתוח עלה כ-8 מלש"ח, כלומר כמעט 2 מלש"ח יותר מהתחזית, כך למדתי מהמסמכים. 4 מלש"ח הנותרים הושקעו פיזית במושב. זה מה שהיה ואני יכול להביא תמונות של מה שעשינו. ש' ז"א אם אני אומר שלמרות שכתוב בחוזה אחרת, 12.6 מיליון מיועדים עבור המושב כולל הכל ת' נכון. ש' כמו שאמרת, המועצה לא הרוויחה כסף בפרויקט ת' אפילו לא אגורה". כדברים האלה הוסיף אביבי והעיד בהמשך הדברים [פרוטוקול, עמ' 28]: ש' זה נכון שלמיטב זכרונך כל הכסף היה אמור להיות לטובת המושב והמועצה והמושבים האחרים בחברת המושבים לא היו אמורות להרוויח כסף ת' נכון. בהסכם התייחסנו לכך. עד 12 מיליון זה יהיה להוצאות והשאר יושקע במושב. לא תוכננו רווחים מהפרויקט למועצה ולחברת המושבים. ש' בימ"ש: האם תפיסת המועצה הייתה שזהו פרויקט שהמועצה מנכסת לעצמה ומפרישה למושב את מה שלדעתה המושב אמור לקבל, או שזהו פרויקט שהמועצה מכירה בכך שהוא שייך למושב והמושב צריך להיות הנהנה היחידי ממנו? ת' המושב עשה כל שביכולתו והפעיל לחצים על המועצה כדי להוציא את הפרויקט הזה לדרך כאשר היה ברור להם שללא הפרויקט המושב היה נחנק ניהולית וכלכלית. המועצה ראתה בכך פרויקט ציבורי לטובת מושב שתולים, להציל אותם מהקריסה הכלכלית שהם היו בה, לקדם אותם. היה מושב שהיה משותק לחלוטין מבחינה ניהולית, ישבו בו שתי קבוצות יריבות של וועד, שלושה + שלושה, ("דד-לוק"), שום דבר לא זז, הכל מעוקל, וקרקע ל-152 מגרשים חתומה על שם הדר טבריה, על שם של אדם שפושט את הרגל. בגלל זה המועצה רצתה להציל את המושב ואני לא מבין איזה רע עשתה המועצה. המושב נהנה הנאה שלמה מכל הפרויקט. כדי לפדות את הקרקע עבור המושב המושב היה חייב להתחייב להמשיך את הפרויקט ולכן המושב ביקש מהחברה להיות היזם של הפרויקט, והיה ברור שכל הפירות של הפרויקט הם לטובת הפרויקט והמושב, כלומר הפירות, בניכוי הוצאות הפיתוח, לטובת המושב" (ההדגשה הוספה). עיננו הרואות כי עמדות הצדדים מתלכדות למעשה סביב התפיסה כי פירות הפרויקט "נטו" (קרי: בניכוי ההוצאות שהוציאו החברה והמועצה בגינו) היו אמורים להיות לטובת המושב, חרף הקונסטרוקציה החוזית שלפיה הזוכה היא החברה. אדרבא: מכאן תמיכה לטענת המושב כי למעשה מדובר על קונסטרוקציה של "נאמנות"; שהרי זו טיבה של נאמנות: הבעלות המשפטית-פורמאלית שייכת ל"נאמן", אולם הזכות ליהנות מן הפירות היא של ה"נהנה" [חוק הנאמנות, התשל"ט-1979, סעיף 1]. יחד עם זאת, איש מן הצדדים ועדיהם לא הצביע על טובות-הנאה קונקרטיות שהמושב היה אמור לקבל מן החברה. בחוזה דובר על יתרה בסך 600,000 ₪, שאמורה להיות מושקעת במושב, אך זאת - "לפי שיקול דעת המועצה האזורית באר-טוביה". העד מטעם המושב, מר יהודה מתנה, לא ידע לפרט סכומים מסוימים והשקעות מסוימות שעל החברה והמועצה היה להעניק למושב, לטענתו; וגם העדה מטעם הנתבעים, גזברית המועצה והחברה גב' צופי צור, לא ידעה למסור נתונים קונקרטיים בעניין זה [ראו בעיקר תשובותיה לשאלות בית המשפט בפרוטוקול, עמ' 17-18]. הצלבת החסר הזה בעדויות עם המבנה החוזי הנזכר מלמדת כי הגם שלמושב הייתה ציפייה סבירה להיות הנהנה הבלעדי מפירות הפרויקט - לא הייתה לו ציפייה סבירה לזכות בטובות הנאה מסוימות או בסכום מסוים. כלומר, המושב אינו רשאי לטעון אלא לעניין טוהר ההקצאה של תמורת הפרויקט, אשר חייב כי פירותיו, בניכוי הוצאותיו, אכן יוענקו למושב ולא "יזלגו" לכיסים אחרים. לפיכך, ההעמדה הנכונה של המחלוקת בין הצדדים היא כלהלן: האם החברה משכה מן התמורה ששילם הקבלן סכומים שלא הייתה אמורה למשוך, ועל ידי כך הקטינה שלא כהוגן את היתרה שתעמוד לזכות המושב, כטענת המושב - או, שמא, כטענת הנתבעים, החברה ביצעה את תפקידה כיזם וכמעין-נאמן כראוי; וכל ההוצאות שהוציאה מתקציב הפרויקט, וכל ההשקעות שהשקיעה במושב תוך זקיפתן לחשבון הפרויקט, מימשו כראוי את התכלית של הקצאת פירותיו של הפרויקט "נטו" לטובת המושב. על כן, הדיון שלהלן יתמקד בבירור פרטני של הסכומים הספציפיים שהצדדים חלוקים על צדקת זקיפתם לחשבון ההוצאות או ההשקעות במושב. בשל החובה והצורך לחסוך זמן שיפוטי, לא אדון אלא בטענות ובראיות שמצאתי נחוצות להכרעה. יש לגזור "הסדר שלילי" לגבי השאר. נושא הבירור ונטל הראיה המושב לא טען לטעות בשיקול דעת, או להתרשלות, מצד העושים במלאכה מטעם החברה והמועצה. המושב טען לחוסר תום לב, לניצול לרעה של כוח משרתו של אביבי, וכפי שהמושב ניסח זאת - ל"מעשי הגזל והעושק" של המושב בידי החברה והמועצה, באמצעות אביבי [סיכומי המושב, פסקה 39 ועוד]. טענות כאלה, המניחות זדון, טעונות מידת ראיה מוגברת [ע"א 7456/11 בר נוי נ' מלחי (11.4.2013) פסקה 15]. אזכיר כי המועצה, כרשות ציבורית, והחברה, המשמשת לה זרוע ביצועית, נהנות מ"חזקת תקינות" [ע"א 6066/97 עירית תל-אביב-יפו נ' אבן אור פסגת רוממה בע"מ (28.8.2000), פסקאות 9 ו-10 בפסק-דינו של כב' הנשיא (דאז) א' ברק]. חזקה זו גוברת ככל שחולף זמן רב יותר מביצוע הפעולה המינהלית הנדונה [שם]. גם היעדרו של תיעוד מארכיונה של הרשות אינו שולל חזקה זו [שם]. לפיכך, הנטל על המושב בביסוס טענת הגזל שלו נגד הנתבעים, בגין ביצועו זה מכבר של חוזה משנת 1995, אינו נטל פשוט; בלשון המעטה. מכל מקום, בירור תביעתו של המושב אינו אמור לכלול הרהור אחר מידת התבונה העסקית בניהול הפרויקט על ידי החברה, או אחר המיטביות של ההשקעות שהחברה ביצעה במושב מתוך תמורת הפרויקט. נדרשת הבחינה אם המושב ביסס כראוי, לפי נטל הראיה המוטל עליו, את טענותיו כי אותם סכומים שנגרעו מיתרת פירותיו של הפרויקט - היו בגדר "הוצאות עודפות", שלא היה מקום להכלילן בחשבון. "הרווח המוצהר מהפרויקט" הסעיף הראשון שהמושב טוען כי קופח לגביו, בפרק בסיכומי המושב הנושא את הכותרת "פירוט הסכומים שגזלו הנתבעים מהמושב", הוא "הרווח המוצהר מהפרויקט". צודק המושב בטענתו כי הנתבעים הודו בנתון שלפיו הפרויקט הסתיים ביתרת רווח בסך 316,105 ₪ [כתב ההגנה, סעיף 17; מאזן החברה ליום 31.12.99 שצורף כ-נ/14 (להלן: "המאזן")]. לאור האמור בסעיף 17 בחוזה, ובהתאם לעיקרון המוסכם למעשה על הצדדים, אין בכך כדי לחייב העברה כספית בפועל בסך 316,105 ₪ מחשבון החברה לחשבון המושב; אולם יש בכך כדי לחייב השקעה במושב בשווי כזה. הנתבעים הודו בכך [סיכומי הנתבעים, פסקה 48]. אעיר, בהתייחס לאמור בפסקה 48 בסיכומי הנתבעים, כי אין להוסיף על סכום זה את הסכום של 600,000 ₪, שבחוזה פורש כי הוא מיועד להשקעה במושב. יתרת הרווח בסך 316,105 ₪ כבר מחושבת מן התמורה הכוללת את הסך של 600,000 ₪ [כאמור במאזן]. לפיכך, הסכום המצטבר הכולל, המיועד להיות מושקע במושב או שהמושב ייהנה ממנו בדרך אחרת, עולה לסך 316,105 ₪. הנתבעים מפרטים בסיכומיהם [פסקאות 47-48] את טובות-ההנאה שבהן זכה המושב בגין סכום זה. המושב השיב על טענות אלה בסיכומי-התשובה מטעמו [סעיף 15]. לטענת הנתבעים, החברה שיפתה את המושב בסך 568,525 ₪ בגין המע"מ ששילם בגין התשלום שקיבל המושב מן החברה בסך 3,344,267 ₪ [זהו ה"תשלום למושב" במאזן, כמבואר וכמפורט ב-נ/13]. המושב טוען כי החברה קיזזה מס תשומות ואין מדובר בתשלום נוסף. מקובלת עליי עמדת המושב בעניין זה. בסעיף 17.1 בחוזה צוין כי על סכום התמורה שישלם הקבלן, בסך 12,600,000, ייתוסף מע"מ כדין. כל החישובים שערכו הצדדים התייחסו, אפוא, למסגרת התקציב ללא המע"מ. טבעי היה שהחברה תוסיף את סכום המע"מ על המחיר של "זכויות בר-רשות" [כהגדרתן ב-נ/13], אשר רכשה מן המושב; וטבעי שהיא קיזזה מס זה מול המע"מ שקיבלה מן הקבלן. המע"מ לא נכלל בין פרטי המאזן. כלומר, גם בראי המאזן - אין מדובר בהוצאה נוספת של החברה. לפיכך, אין מקום לגרוע את סכום המע"מ האמור מחשבון העודף הכלכלי מן הפרויקט. שני הפריטים הנוספים שהנתבעים טוענים לקיזוזם מיתרת הרווח העומדת לזכות המושב הם השקעה בסך 315,964 ₪ בהקמת מגרש ספורט משולב, והשקעה בסך 200,000 ₪ בשיפוץ בית-העלמין. המושב טוען כי הדבר לא נטען בכתב ההגנה, ומכל-מקום השקעות אלו אינן שייכות לפרויקט. המושב לא טען נגד עצם הסכומים הללו בקשר עם ההשקעות האמורות [ההשקעה במגרש הספורט המשולב מתועדת בתחילתה של "אסופת מסמכים א'"]. בעניין זה, מקובלת עליי עמדת הנתבעים. ההשקעות במושב מכספי התמורה צוינו בסעיף 94 בכתב ההגנה, ובאותו הקשר לא הייתה חובה על הנתבעים להיכנס לדקות (רזולוציה) גבוהה של סעיפי-הוצאה ספציפיים, אשר התבררו במשפט. גזברית המועצה והחברה, גב' צופי צור, העידה כי השקעות אלה נמנו עם ההשקעות המיוחדות במושב במסגרת הפרויקט ולא במסגרת ההשקעות הכלליות של המועצה והחברה ביישובים החברים בהן [פרוטוקול, עמ' 16-18]. אמנם, גב' צור לא יכלה לבסס ברמה הקונקרטית את ההבחנה בין ההשקעות המיוחדות להשקעות הכלליות [שם, עמ' 18]. אולם, הנטל לסתור את גרסתה, כגון על ידי הצבעה על כי בפועל המסגרת התקציבית הכוללת של ההשקעות במושב בתקופה הרלבנטית לא עלתה על המסגרת התקציבית הכוללת של ההשקעה בכל אחד מיישובי המועצה האחרים - היה מוטל על המושב; והוא לא הרים אותו. לפיכך אני מקבל את עדותה של גב' צור וזוקף את העלות הכוללת של שתי השקעות אלה, בסך 515,964 ₪, לחשבון ההשקעות של עודפי התמורה במושב. מסקנת האמור היא כי, בסיכום-ביניים, עומדת למושב "יתרת-זכות" שלילית להשקעות החברה במושב בסך (199,859-) ₪ [316,105 - 315,964 - 200,000 = -199,859]. יוטעם כי סכום זה הוא מעבר להשקעות שכבר מפורטות במאזן או הגלומות בסכומים המפורטים בו [כגון אלו המפורטות פירוט משני ב-נ/13]. "היטלי הפיתוח" המושב טוען, בהסתמך על עדותו של אביבי, כי חויב ביתר בהוצאות פיתוח בסך 1,904,943 ₪; כגובה ההפרש בין הוצאות הפיתוח המפורטות במאזן לבין הסך של 6.2 מיליון ₪, לפי מכתבו של מר אביבי לרשם האגודות השיתופיות מיום 7.2.96 [ת/15]. יצוין כי סכום זה כונה במכתב "פיתוח", ובעדותו של מר אביבי, לעתים - "היטל פיתוח" [פרוטוקול, עמ' 26]. הנתבעים, בסעיפים 37-41 בסיכומיהם, טענו כי בעדותו של מר אביבי נפל לעיתים אי דיוק בשימוש במונחים "היטלי פיתוח" ו"הוצאות פיתוח". עבודות הפיתוח בוצעו כפי שפורטו במאזן. כלל לא הוטלו היטלי פיתוח על המושב ותושביו במסגרת הפרויקט הנדון, והעבודות מומנו במלואן מתוך כספי התמורה ששילם הקבלן. אכן, המושב לא הראה אסמכתא כלשהי לכך שהוא או מי מתושביו חויב בהיטל פיתוח. מובן כי היטל שמטילה רשות מקומית אינו מן העניינים שאינם זוכים לתיעוד - הן בשלב החיוב והן בשלב הפירעון. לא נסתרה, אפוא, גרסת הנתבעים בעניין זה. כמו כן, המושב לא הוכיח כי הסכומים שפורטו במאזן, בהקשר של הוצאות הפיתוח, לא הוצאו בפועל. סבירה מאוד טענת הנתבעים כי הפער בין הסך של 6.2 מיליון ₪, שבו הוערכו הוצאות הפיתוח בפברואר 1996 (מועד מכתבו הנזכר של מר אביבי), לבין סכומיהן למעשה, כפי שהצטברו עד מועד המאזן של סוף שנת 1999 - אינו חורג מפער סביר בין תכנון והערכה מראש, בערכים נומינאליים - לבין מציאות וחישוב בדיעבד, בערכים ריאליים. המושב לא הוכיח, אפוא, כי נפל פגם בחשבון של הוצאות הפיתוח ובזקיפתן כנגד התמורה מן הפרויקט. "מיסי רכישה ורכוש" המושב טוען [בסיכומיו, פסקאות 40-41] כי נטל המיסים בפרויקט חל, לפי החוזה [סעיף 18.2], על הקבלן. אכן, כך מורה החוזה. לפיכך, צודק המושב בטענתו כי אפילו התנדבה החברה לשאת בעלות המס בסך 344,570 ₪, כמצוין במאזן - אין זה צודק לראות את המושב כמי שנהנה מהוצאה זו, כטענת הנתבעים [בסיכומיהם, פסקאות 49-50]. לפיכך יש לזקוף לזכות המושב את הסך של 344,570 ₪, אשר הנתבעים התיימרו לראותו כמי שכבר הושקע לטובת המושב על ידי תשלום המס. "היטל ביוב בכפל" המושב טוען כי מהמאזן עולה הן חיוב בגין "רשת מים וביוב", שהוא בכלל הוצאות הפיתוח; והן חיוב בגין "היטל ביוב", שאמור לשקף אותה השקעה בפיתוח הביוב של המושב. תוזכר טענת הנתבעים כי הקמת התשתית במושב מומנה מכספי התמורה ולא מהיטלים [סיכומי המושב, פסקאות 42-46]. הנתבעים טוענים [בסיכומיהם, פסקאות 42-44] כי המושב מבלבל בין פריעת חוב ישן בגין היטל ביוב הנוגע לשטח המושב הישן, לבין ביצוע פרויקט ביוב בשטח ההרחבה; וכי את היטל הביוב הנוגע לפרויקט ההרחבה, הנזכר במאזן, שילמה החברה, כיזמית הפרויקט, ולא המושב. המושב הבהיר בסיכומי-התשובה מטעמו [פסקה 14] כי טענתו לכפילות אינה נוגעת להיטל הביוב הישן. פריעת חובו של המושב בגינו, על ידי החברה, נכללה בשורת המאזן "תשלום למושב"; כמפורט במכתבו של מנכ"ל החברה מיום 27.9.98 [ת/15; וראו גם נ/13]. טענת המושב נוגעת לחיוב המאזני בגין "היטל הביוב" החדש, אשר מיתוסף על החיוב המאזני בגין הקמת "רשת מים וביוב". יש להוסיף ולהעיר כי תשובתם של הנתבעים בנקודה זו, כי ההיטל שולם על ידי החברה ולא על ידי המושב - אינה רלבנטית. המושב אינו מלין על חיובו הישיר, אלא על הכרסום העקיף בחשבון הפירות המיועדים עבורו, בשל הזקיפה הכפולה של הקמת הביוב וגם של ההיטל בגינה. בכל-זאת, יש לדחות את טענת המושב בנקודה זו. המאזן משקף כי החברה נשאה, בפועל, בשני סעיפי הוצאה: אחד בגין הקמת "רשת מים וביוב", ואחד בגין תשלום "היטל ביוב" למועצה. מר אביבי הסביר בעדותו [פרוטוקול, עמ' 27] כי היו כל מיני רכיבים של עבודות ביוב בשטח המושב, אשר בוצעו על ידי גורמים שונים. נראה סביר, אפוא, כי היו עבודות ביוב שבוצעו מכספי התמורה שהתקבלה מן הקבלן, ועלותן נרשמה במאזן בתור "רשת מים וביוב", והיו עבודות ביוב נוספות שבוצעו מתקציב המועצה, ובגינן חייבה המועצה את החברה, במקום את התושבים של המושב, בהיטל ביוב. מכל-מקום, המאזן משקף שני סעיפי הוצאה שאמנם כרוכים בעלות הפרויקט. המושב, מצדו, לא הוכיח שמדובר, לגבי מי מהם, בהוצאה שהחברה לא נשאה בה בפועל בגין עבודות שונות בענייני ביוב במושב. לפיכך, בדין יש לגרוע את שניהם מן היתרה העומדת לזכות המושב. טענת המושב בעניין היטל הביוב נדחית, אפוא. "הוצאות זרות" המושב מוסיף ומלין על שני סעיפי הוצאה שנגרעו מן העודף הכלכלי של הפרויקט: סך 94,550 ₪, מתוך עלויות הפיתוח, בגין "מגרש ספורט עזריה" וסך 1,053,349 ₪ בגין "מיון שתולים צרפתי". התיעוד החשבונאי בקשר עם סעיפים אלו לא אותר, ונציגי הנתבעים לא יכלו להסביר את פשרם [תצהיר משלים מאת גב' צופי צור מיום 1.1.13, סעיף 5]. לאור חזקת התקינות של המועצה והחברה, המוגברת על ידי חלוף הזמן הרב מאז שהוצאות אלו ופעולות חשבונאיות אלו בוצעו; ולאור העובדה שרואה-חשבון מטעם המושב, אשר בדק את החשבונות, לא העלה בזמן אמיתי הסתייגויות מסעיפים אלה [ראו האמור בפסקאות 26-32 בסיכוי הנתבעים, שלא נסתר] - אני קובע כי המושב לא הרים את הנטל לסתור את ההנחה כי הוצאות מתועדות אלו, או רישומים מתועדים אלו, אינם חורגים מן המסכת של ההוצאות, או הרישומים של ההוצאות, אשר בדין נזקפו לחובת העודף הכלכלי מן הפרויקט. סיכום המושב העביר זכויות במקרקעין למועצה האזורית, ולחברה הכלכלית שמשמשת כזרועה הביצועית, לצורך פרויקט הרחבה שבו ייבנו יחידות דיור למתיישבים חדשים. המושב והחברה התקשרו בחוזה עם קבלן להקמת הפרויקט. הוסכם שהקבלן ישלם לחברה את תמורת הזכויות שרכש ממנה, והחברה תשקיע במושב את העודף הכלכלי של העסקה; קרי: את יתרת התמורה שישלם הקבלן, בניכוי ההוצאות של הפרויקט. מעדויותיהם של נציגי הצדדים עולה כי העיקרון האמור מוסכם עליהם למעשה. אולם, בין המושב התובע, לבין החברה, המועצה, ועובד המועצה שכיהן כיו"ר ממונה של המושב אשר נתבעו על ידי המושב - התגלעו מחלוקות בדבר סכומים כאלה ואחרים שהנתבעים טענו לזקיפתם לחשבון ההוצאות של הפרויקט, או לחשבון ההשקעות במושב; ואילו המושב שלל זקיפה זו. כך נוצר בין הצדדים פער בשאלה אם החברה מימשה את התחייבותה להשקיע במושב את העודף הכלכלי של הפרויקט, או, שמא, יש לעקר מן החשבון את המניפולציות החשבונאיות הנטענות של הנתבעים ולקבוע שלמושב נותרה יתרת-זכות כלפי החברה. הבסיס לחישוב היה מאזן החברה לסוף שנת 1999 [נ/14], לרבות הפירוט של שורת ה"תשלום למושב" ב-נ/13]. המחלוקות נגעו לסכומים מסוימים מתוך המאזן, או שנטען כי יש להוסיפם לו. בחינה פרטנית של המחלוקות לגבי הסכומים השונים העלתה כי המושב הוכיח רק טענה אחת: קבעתי כי יש להשיב ליתרת-הזכות של המושב להשקעות החברה במושב, כנגד תמורת הפרויקט בניכוי הוצאותיו, את הסך של 344,570 ₪, בגין המסים הכרוכים בפרויקט שלפי החוזה היו מוטלים על הקבלן, ולפיכך לא היה צידוק לזקיפתם לחובת היתרה המיועדת להשקעה במושב - חרף העובדה שהחברה נשאה בהם למעשה, משום-מה, כעולה מן המאזן. מיתרת-הזכות האמורה יש לקזז את ההשקעה העודפת של החברה במושב, הגלומה בבניית מגרש הספורט המשולב ובשיפוץ בית-העלמין, יתר על רווחי הפרויקט, בסך (199,859-) ₪. התוצאה היא כי התביעה מתקבלת באופן חלקי (מאוד), במובן זה שהחברה חייבת, תוך זמן סביר, להוסיף ולהשקיע במושב עוד סך 144,711 ₪. לאור התוצאה, ובשים לב להכרעות שלא נגזרו מממצאים פוזיטיביים, אין צו להוצאות. הצדדים לא טענו בסיכומיהם בדבר השערוך הנכון של הסכומים הנומינאליים הללו אשר נדונו במשפט. לא ברור לאיזה תאריך נכון סכום הרווח מן הפרויקט בסך 316,105 ₪; לא ברור לאיזה תאריכים נכונים הסכומים בגין הקמת מגרש הספורט המשולב (315,964 ₪) ובגין שיפוץ בית-העלמין (200,000 ₪); ולא ברור מתי שולמו המסים בסך כולל של 344,570 ₪. השערוך שבו נקט המושב בסיכומיו, כאילו כל הסכומים נכונים לתאריך החוזה (18.6.95), נראה בלתי-נכון בעליל; ומכל-מקום אינו מבוסס. לפיכך, התוצאה האמורה משקפת הכרעה עיונית במחלוקות, בהתייחס לפריטים שנזכרו במסמכים ועל ידי העדים ואשר נדונו בסיכומים. אולם, היא אינה משקפת את התוצאה האופרטיבית של פסק-הדין בערכים כספיים נוכחיים הניתנים לביצוע. על כן אורה כלהלן: המושב יגיש עד יום 1.7.13 תחשיב שערוך מתאים לכימות הערך הנוכחי של התוצאה האמורה. בעקבות כך, ייזום ב"כ המושב ניסיון להגיע להסכמה על התוצאה האופרטיבית הנכונה. בהיעדר הסכמה, יגיבו הנתבעים בתחשיב נגדי עד יום 10.7.13; והמושב יהיה רשאי להשיב על התחשיב הנגדי עד יום 15.7.13. היקף התחשיבים לא יעלה על 2 עמודים (מלבד הכותרת). הצדדים יידברו, ולחלופין יטענו במסגרת תחשיביהם, גם לגבי השאלה מהו 'זמן סביר' לצורך מימוש ההשקעה הנותרת של החברה במושב. הצדדים ייטיבו לעשות אם גם יסכימו על מהות ההשקעה; דבר שייקל על גיבוש הסכמה אופרטיבית בדבר הסכום והזמן. בעקבות קבלת הודעה משותפת מטעם הצדדים, או בעקבות קבלת תחשיביהם, אתן פסק-דין משלים אשר יכמת את הסעד הכספי האופרטיבי הנגזר מן התוצאה האמורה. סכסוךיחידת דיורבניהמושבים נחלות ומשקים