עסקאות נוגדות במקרקעין - אי רישום הערת אזהרה

עסקאות נוגדות במקרקעין: ראובן מכר מקרקעין לשמעון ששילם תמורה, לא רשם הערת אזהרה אך דיווח עליה לרשויות המס, לאחר מכן מכר ראובן זכויותיו ללוי. עובר להתקשרות בדק לוי את רישומי לשכת המקרקעין, אך לא בדק המידע ברשויות המס, בעקבות הבדיקה נחתמה העיסקה, שולמה תמורה ונרשמה הערת אזהרה לטובת לוי. עוד יצויין כי העיסקה הראשונה נעשתה באמצעות יפוי כח שהצדדים לעיסקה הראשונה סברו כי הוא פגום, אך לא דאגו לאשררה באמצעות יפוי כח מתוקן שהוכן ונמסר למיופה הכח. התמורה שנכתבה בהסכם העיסקה הראשונה אינה אמיתית בשל הכוונה להונות את שלטונות המס. השאלה העיקרית העומדת להכרעה, היא זכותו של מי עדיפה לגבי המקרקעין, הקונים הראשונים בזמן (התובעים) ששילמו תמורה, אך לא השלימו את רישום הזכויות לטובתם או הקונה המאוחר בזמן (הנתבע), ששילם תמורה לאחר שבדק את הרישומים בלשכת רישום המקרקעין, בהם לא היה ביטוי לקיומה של העיסקה הסותרת הראשונה. והשאלה האם לצורך בחינת תום ליבו של הקונה השני, די בבדיקה שעשה בלשכת המקרקעין או שמא היה עליו לבדוק גם את הדיווחים לרשויות המס. הנתבע מעורר שאלה נוספת ולפיה בשל פגם ביפוי הכוח, העיסקה הראשונה לטענתו לא השתכללה כלל לעיסקה חוקית מחייבת. -ביום 20.1.2004 רכשו התובעים את זכויות נתבעים 2-5 (להלן-הנתבעים) בחלקה 51 בגוש 12218 (להלן-החלקה), שילמו תמורה וקבלו חזקה לטענתם, דיווחו על העסקה לרשויות המס, אך לא העבירו הבעלות וגם לא רשמו הערת אזהרה לזכותם. -ביום 27.5.2008 מכרו הנתבעים את הזכויות בחלקה לנתבע 1 (להלן-הנתבע), אשר שילם את מלוא התמורה דיווח על העסקה לרשויות המס וגם רשם הערת אזהרה לזכותו ביום 29.5.2008. יצוין כי תחילתו של תיק זה במחלוקת מורכבת יותר, שהביאה לאיחוד התביעה עם שני תיקים בהם היו מעורבים הצדדים או מי מהם (ת.א. 725/08 ות.א. 2175-03-09), כתב התביעה בתיק זה תוקן וצורפו לו נתבעים נוספים (והוא מנה 9 נתבעים). הנתבע מצידו הגיש תביעה שכנגד, נגד הנתבעים 2-6. נתבע 4 נפטר והתביעה נגדו נמחקה בהסכמה. לאחר מספר רב של דיונים הסתבר כי אין לנתבעים השונים ענין בתביעות וניתנו פסקי דין נגד כל הנתבעים האחרים לרבות הנתבעים שכנגד, כך שנותרה לבירור המחלוקת שבין התובעים לבין הנתבע בלבד. יודגש כי נתבעים 2,3,5 שיכלו לשפוך אור על העובדות שבמחלוקת, לא טרחו לשתף פעולה ולהתייצב לדיון. גם שני עורכי הדין שנטלו חלק בהליכי המכר והדיווח לא העידו, עו"ד גדיר שייצג את התובעים בהליכי העיסקה הראשונה, זומן להחקר על תצהירו ומשום מה לא התייצב, ב"כ התובעים ויתר על עדותו. הנתבע מצידו לא בחר להביא לעדות את עורך הדין פאוזי חוג'יראת שייצג אותו בעסקה. העיסקה הראשונה נעשתה בין התובעים לבין מאג'ד X אבו X, (להלן-מאג'ד) שפעל מול התובעים מכוח יפויי כח שקיבל מהנתבעים, מאג'ד העיד מטעם התובעים, גם בישיבת ההוכחות (14.11.2013) וגם במסגרת ההליך המקדמי בפני השופט יצחק עמית (בשבתו בבית המשפט המחוזי בחיפה, ישיבת 31.3.2009). בנוסף העידו מטעם התובעים סאלח מריסאת שקישר בינם לבין מאג'ד והתובע 1 לוטפי חוג'יראת שאף הוא העיד בישיבה המקדמית. מטעם הנתבע, העיד הנתבע בעצמו, לאחר מכן סיכמו הצדדים טענותיהם בכתב, לרבות סיכומי תשובה מטעם התובעים. ב"כ הנתבע הודיע בכוונתו להסתמך גם על פרוטוקול הישיבה המקדמית הנ"ל. אקדמת מילין בטרם אעבור לשלב הדיון מן הראוי להבהיר כי התקשיתי להיעזר בסיכומי התובעים שלא ערוכים כלל כסיכומים, במקום להפנות לראיות שהוכחו ולמוצגים שהוגשו, ב"כ התובעים בחר להגיש חוברת המונה 71 עמודים! הכוללת נספחים המסומנים במספור חדש, לא כולם הוגשו כמוצגים ולא ברור לגבי האחרים מהו מספר המוצג שקיבלו. כך למשל צורף לסיכומים כנספח יא' מכתבו של עו"ד עזאם שלא היה עד במשפט ולא ניתן בשלב סיומו של המשפט להסתמך על תוכנו. הסיכומים כוללים תיאור כללי של כתבי הטענות וטענות עובדתיות רבות שלגביהם לא העידו העדים במשפט, ראו למשל סעיף 30, 31, או 54 לסיכומים שהעובדות המוזכרות בהם לא הוכחו. מעיון בסיכומים מתקבל הרושם כי החלק הרלבנטי המתאים לסיכומים מתחיל רק בסעיף 68, חשוב להדגיש כי האמור בסעיף 82 לפיו לכאורה בית המשפט "כדי לסיים את התיק לא אפשר לתובעים להזמין לישיבת נוספת את העד עו"ד גדיר" אינו נכון והוא גם סותר את הצהרתו המפורשת של ב"כ התובעים שנרשמה בפרוטוקול: "אני מבקש להצהיר לפרוט' כי עו"ד גדיר חתם על תצהיר מטעמנו, זומן לדיון היום ולצערי הרב הוא לא הגיע לדיון, נסיבותיו עימו ובשיחת טלפון היום הוא הבטיח שיגיע לדיון. בנסיבות העניין אגיד אלו עדיי וזאת על מנת לא לבזבז זמן שיפוטי יקר, מאחר ובתיק זה נדחו כמה ישיבות הוכחות. לתובעים יש את הזכות לפנות כל הליך מתאים כנגד עו"ד גדיר וזאת מבלי שאני נוקט עמדה" (עמוד 73 לפרוטוקול שורה 4). (ראו לענין זה סעיפים 1-3 לסיכומי הנתבע שהאמור בהם מקובל עליי במלואו). זה השלב להבהיר כי גם התצהירים מטעם התובעים לא נראו כתצהירים. תצהיר נועד לשמש תחליף לאמירת העדות הראשית באולם, ואילו התצהירים מטעם התובעים כללו נספחים רבים שהם תצהירים של עדים אחרים או מסמכים שלא נערכו על ידם, לשאלתי בפתח ישיבת ההוכחות הבהיר ב"כ התובעים כי העד "מעיד רק על עצם קיום המסמכים ולא לגבי תוכנם" (עמוד 51 לפרוטוקול שורה 24), בדרך זו יצרו התובעים ערפל ועמימות ללא כל הצדקה, לא היה מקום לצרף עשרות מסמכים לא קבילים לתצהירי העדות הראשית. דיון המסגרת הנורמטיבית- עסקאות נוגדות סעיף 9 לחוק המקרקעין- התשכ"ט 1969 קובע: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה". בע"א 2643/97 גנז נגד בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003), נקבע כי אין לפרש את סעיף 9 לחוק המקרקעין כהסדר ממצה והוא חלק ממערך נורמטיבי כולל. במצבים מסוימים ייתכן ותגבר ידו של הקונה השני, אף אם לא התמלאו כל התנאים הנקובים בסעיף 9: רישום, תום-לב ותמורה. כאשר הקונה הראשון בזמן מפר את חובת תום הלב האובייקטיבי, וגורם ליצירת "תאונה משפטית", הוא מאבד עדיפותו. (השופטים ש' לוין ו-א' ריבלין, בדעות יחיד, ביססו את עדיפותו של השני בזמן על השתק של הראשון בזמן). אפנה בעניין זה לפסק דינה של כב' השופטת א' חיות: "אכן, הרוכש הראשון בזמן חייב אף הוא לפעול בתום-לב וזאת הן במישור יחסיו עם המוכר הן כלפי הרוכש השני בזמן ועליו לעשות את כל הדרוש על מנת שלא תארע "תאונה משפטית" ותתאפשר מכירה נוספת של אותו הנכס לאדם אחר (ראו ע"א 3180/05 זריק נ' ג'רייס, פסקה 22 (לא פורסם, 29.4.2007) (להלן: עניין זריק)). הפעולה המתבקשת בהקשר זה היא רישום הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין בדבר העסקה שערך הרוכש הראשון וכבר נפסק כי אי-רישום הערה כזו עשוי להחשב כהתנהלות בחוסר תום-לב מצדו (ראו עניין גנז, 404)...על כן אנו נדרשים לשאלת תום-לבו של הרוכש הראשון כלפי הרוכש השני רק מקום שבו היה הרוכש השני תם-לב לאורך כל שלבי העסקה (ראו עניין זריק, פסקה 23)...שאלת תום-לבו של הרוכש השני בזמן נבחנת בשני היבטים מרכזיים: בהיבט הסובייקטיבי- האם הרוכש השני בזמן ידע על העסקה הראשונה בעת שהתקשר בעסקה שלו; ובהיבט האובייקטיבי- האם הרוכש השני בדק את מצב המקרקעין בשטח ובפנקס הרישום טרם עריכת העסקה", ע"א 3099/10 אבו שקרה נגד חדאד (9.10.2012). עקרון תום הלב מחייב כי הקונה הראשון יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה ובכך למנוע את "התאונה המשפטית" ובכך להגן גם על אינטרס הזולת. על פי החוק, לקונה הראשון בזמן עדיפות אולם יש מקרים בהם תישלל ממנו עדיפות זו וזאת כאשר הקונה המאוחר היה תם לב (מבחינה סובייקטיבית ואובייקטיבית) וחוסר תום ליבו של הקונה הראשון בזמן בשל הסתרת קיומה של העיסקה הראשונה בדרך של אי רישום הערת אזהרה, שולל ממנו את העדיפות ויהיה עליו להסתפק בתביעת פיצויים אל מול המוכר שקיבל תמורה בגין אותה חלקה משני קונים שונים. יישום ההלכות לענייננו אקדים ואבהיר כי עדותו של הנתבע אמינה בעיניי, אדם מכובד שעשה רושם אמין לעומתו התובעים נמצאים בסיטואציה בעייתית בשל אי רשום הערת אזהרה לזכותם ואולי בשל מחדלים הקשורים באי בדיקת המסמכים שבבסיס העסקה הראשונה לעומק, מבלי שעורך הדין מטעמם בה להעיד ולהבהיר מדוע כך פעלו. הנתבע- הקונה השני בזמן, פעל בתום לב ולאחר בדיקת הרישומים בלשכת המקרקעין ובשל תום ליבו של הקונה השני במקרה זה הוא זוכה לעדיפות ודין התביעה להידחות, גם מבלי לבחון תקפותה של העיסקה הראשונה בפני עצמה. העסקה הראשונה בקשר לחלקה 51 מאג'ד הוא קרוב משפחה של הנתבעים והיה הגורם שבאמצעותו וביוזמתו נכרתה העיסקה הראשונה. לפי עדותו ותצהירו הוא הציע לנתבעים כי יחתמו לו על יפוי כח על מנת שימכור את זכויותיהם בחלקות השונות (ת/1 סעיף 9). בתחילה נחתם יפוי כח מיום 21.8.2003 מבלי שאוזכרה בו חלקה 51. ביום 25.12.2003 נחתם זיכרון הדברים בין התובעים לבין הנתבעים (ת/2), מטעם המוכרים חתם על זיכרון הדברים מאג'ד מכוח יפוי כוח מיום 23.8.2003 (כך נרשם בזיכרון הדברים, בפועל לא הוצג יפוי כוח שכזה אלא יפוי כוח מיום 21.8.2003). בנושא התמורה נרשם כי היא תהא 30,000 $. ביום 20.1.2004 נחתמה עסקה בין הנתבעים, לפיה נמכרה חלקה 51 (ביחד עם חלקה 30), בהסכם נרשם כי התמורה 60,000 ש"ח. על ההסכם (ת/3) מטעם המוכרים חתם מאג'ד מכוח יפוי כוח כללי, שאין בו אזכור לחלקה 51 (לפי תוכנו של ההסכם, בצמוד לחתימת מאג'ד נכתב כי יפוי הכוח "מצורף להסכם זה", אני מניח כי מדובר ביפוי הכוח מיום 21.8.2003, למרות שהתובעים במסגרת ראיותיהם לא הציגו הסכם אליו מצורף יפוי כוח). בשלב מסוים ועוד בטרם באה לעולם העסקה השניה הבינו הצדדים לעסקה הראשונה כי נפל פגם ביפוי הכוח הראשון או למצער כך סבר מאג'ד וביום 5.7.2005 נחתם יפוי כח נוסף ובו התווספה האמירה "וכן כל חלק בחלקה כלשהי אותו ירשנו בהתאם לצו הירושה של המנוח ח'ליל נאסר אבו X ז"ל ו/או בירושה מאמנו המנוחה X X אבו X (X) ושבתורה קיבלה אותו בירושה מהמנוחה לאה טועמה X X אין ביפוי הכוח החדש איזכור מופרש של חלקה 51, אין בו התייחסות לעיסקה שכבר נחתמה לכאורה ועל פי תוכנו מייפי הכוח לכאורה לא היו מודעים לקיומה, למצער לא צוין כי הוא יחול רטרואקטיבית על עסקאות שנעשו. חשוב להדגיש כבר עתה כי למרות תיקון הפגם ביפוי הכוח, לא נחתמה העיסקה מחדש וגם לא אושררה והצדדים בחרו להשאיר את העיסקה עם הפגם לכאורה ולפיו במועד ההתקשרות לא היה מוסמך מיופה הכוח-מאג'ד למכור בשם הנתבעים את חלקה 51 אותה קבלו הנתבעים בירושה כאמור. עד התביעה מאג'ד אישר בעדותו כבר בהליך הביניים כי בלעדי תיקונו של יפוי הכוח בשנת 2007, העיסקה הראשונה לא הייתה "חוקית": "... עשינו עוד יפוי כח חדש, כי היתה עיסקה שהרכוש היה לא של סבא אלא של אחותה של סבתא שלי ,לילה ג'יבריס, והיורשת היא סבתא של, אשתו של סבא, והיורש שלה הוא סבא שלי, כדי שהעיסקה תהיה חוקית, אמרתי שיעשו לי יפוי כח חדש, שהעיסקה תהיה כשרה". יפוי כוח חדש נעשה, אך העיסקה אותה רוצים לאכוף התובעים לא נחתמה מכוחו ולכן נותרה כדברי עד התביעה מאג'ד כעיסקה לא כשרה ואדגיש כי כדי שעסקת התובעים תהא תקפה, הם חייבים להראות כי במועד ההתקשרות, היה מוסמך מיופה הכח למכור את חלקה 51, אין ביטוי ביפוי הכח מיום 21.8.2003 לחלקה זו, ולאחר מכן, כשהוכן יפוי כוח חדש, לא נעשה אישרור לעסקה. למניעת ספק חשוב להבהיר כי התובעים בעצמם ידעו על הפגם שביפוי הכוח ובצורך בתיקונו ואפנה לעדותו של התובע 1 לוטפי: "ש. לפני חודש יולי 2005 עד שמאג'ד הגיע אליכם ואמר לכם שהיה פגם בייפוי הכוח, האם ידעתם שיש פגם בייפוי כוח שהוא מסר לכם? ת. לא, הוא התקשר ובא אלי ואמר שחסר ניירות... ש. לא הסביר לך מה היה חסר במסמכים? ת. אח"כ הסביר לי שייפוי הכוח לא היה תקין וצריך לתקן את זה... ש. האם אתה בדקת או עורך דינך שמה היה חסר הוסף לייפוי כוח החדש? ת. כן, הוא אמר שכנראה מישהו ביטל את ייפוי הכוח הראשון והחתים אותם עוד פעם. ש. אז זאת הסיבה שהוא הביא לכם ייפוי כוח חדש שהם ביטלו את ייפוי הכוח שהיה? ת. כן, חלק מהם" (עמוד 70 לפרוטוקול שורה 3 ועמוד 71 שורה 17). עוד יש להוסיף כי קיומו של יפוי כוח מתוקן מחודש יולי 2005, הוצג במסגרת ראיות התביעה רק מטעם נתבעות 2 ו-3 (מרים ונג'לה) ולא מטעם נתבעים 4 ו-5 (דיב וסמיר) ומיותר לציין כי התובעים טוענים כי רכשו גם את זכויות נתבעים 4 ו-5 באותה עיסקה. התובעים מודים בסיכומי התשובה (סעיף 2) כי נתבעת 2 ביטלה את יפוי הכוח וגם פגם זה מעמיד את העיסקה הראשונה על בסיס רעוע. מאג'ד שהבין כי יפוי הכוח אינו כולל את חלקה 51 יידע גם את עו"ד גדיר שייצג את התובעים (סעיף 27-28 לת/1) ומסתבר כי התובעים ובא כוחם באותה עת, בחרו להתעלם מהפגם ולא לאשרר את העיסקה. חשוב להבהיר כי לגרסת מאג'ד העד מטעם התובעים, כבר בשלב זה החלה מרים, נתבעת 2, לדבר על ביטול יפוי הכח ומכירת חלקה לאחרים, (סעיף 24 לת/1) דווקא בשל כך, חובה היה על התובעים שלא "לעצום את עיניהם", לאשרר את העיסקה ולדאוג לרישום מיידי של הערת אזהרה בלשכת המקרקעין, לו היו פועלים לאור "האור האדום" שנדלק בחודש יולי 2005, "התאונה המשפטית" היתה נמנעת ואין להם אלא להלין כנגד עצמם. בנוסף לפגם באשר ל"כוחו המשפטי" של מאג'ד למכור לתובעים בשנת 2003 או 2004 את חלקה 51, עולה תהייה רבה באשר לתמורה ששולמה על פי אותו הסכם, תהייה הפוגמת בתום לבם של התובעים או מי מיהם. כפי שצוין לעיל, זיכרון הדברים (ת/2) מזכיר תמורה בשיעור של 30,000$, (שער הדולר ביום 25.12.2003 עמד על 4.366 כך שהתמורה לפי זיכרון הדברים משמעה 130,980 ש"ח). ואילו ההסכם (ת/4) מזכיר תמורה של 60,000 ש"ח, פחות ממחצית. התובעים משום מה צרפו לתצהירם רק את העמוד הראשון של טופס ההצהרה למס שבח והשמיטו את יתר העמודים מהם היה ניתן ללמוד מהו סכום העיסקה כפי שדווח לרשויות, מהו תאריך העיסקה ולא פחות חשוב היה לדעת מי חתם על הדיווח מטעם הנתבעים/המוכרים, מידע מהותי שהוסתר ע"י התובעים. מאג'ד בעדותו (עמוד 60 שורה 2) והתובע 1 לוטפי (עמוד 67 שורה 14) טענו כי התמורה הייתה 30,000$ ואז מייד מתעוררת השאלה מדוע נרשם בהסכם סכום קטן ממחצית, ללוטפי היה הסבר ממנו השתמע כי התובעים ביקשו להונות את שלטונות המס (עמוד 68 שורה 15) והתנהגות זו מוסיפה "כתם" נוסף לעיסקה הראשונה שתחילתה ביפוי כוח פגום, סופה בחטא הכרוך בהונאה ואותה מלווה המחדל של אי רישום הערת אזהרה שאולי נובע מאחת מסיבות האלו. יצוין כי לא הובאו על ידי התובעים ראיות המוכיחות כי הם תפסו חזקה בחלקה, אמנם לוטפי טען כי הוא זורע על החלקה כל שנה (עמוד 69 שורה 14), אבל תמיכה לעדותו לא הובאה. לא הוכח כי הייתה מניעה לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים/הקונים, למצער מיום 5.10.2006, מועד בו נרשמו זכויות הנתבעים/המוכרים בלשכת המקרקעין ועד ליום 30.3.2008 מועד בו נרשמה הערת אזהרה לטובת סומייה אבו ג'נימה. התובעים רכשו את החלקה בתמורה שגובהה מפוקפק ולא ידוע, הם מודים למעשה כי יפוי הכוח מכוחו נחתמה העיסקה היה פגום ובמודע וללא הסבר לא נרשמה הערת אזהרה, התנהגות שיש לראותה כחוסר תום לב סובייקטיבי ואובייקטיבי (לעניין העדר ההסבר לאי רישום הערת אזהרה ראו עדות לוטפי עמוד 72 שורה 4 ושורה 25). בטרם סיום אציין כי שוגים התובעים במסקנה שהם מסיקים בסיכומיהם (ראו סיכומי התשובה סעיף 1) לפיה כבר הוכרע ע"י בית המשפט כי נערכה עסקת מכר מחייבת בינם לבין נתבעים 2-5, ההכרעה כפי שנכתב במפורש בפסק הדין מיום 14.11.2013 (עמוד 84 שורה 16) התייחסה רק למערכת היחסים בין התובעים לבין נתבעים 2-5 שלא התייצבו לדיון ומשמעה פסק דין בהעדר התייצבות ולא קביעה בהסתמך על עדויות. שני צדדים לעסקה, שאחד מהם לא מתייצב במכוון לדיון לא יוכלים להכתיב תוצאה לצד ג'. העסקה השניה הנתבע בעדות עניינית ואמינה שיכנע כי פעל בתום לב לאורך כל הדרך. כמפורט בתצהירו (סעיף 8 לנ/1), בחודש 5/08 ניהל הנתבע משא ומתן עם נתבע 4, הוא בדק אישית וגם בעזרת עורך דינו את מצב הרישום בלשכת המקרקעין נפגש עם כל המוכרים וביום 27.5.2008 נערך הסכם עם כל מוכר (שלושה הסכמים נספחים 6,7,8 לנ/1), אשר חתמו אישית על ההסכם ולכל אחד שולם סכום של 25,000 ש"ח. חשוב לצטט את סעיף 9 לתצהירו: "הרכישות שלי הנ"ל נעשו...רק לאחר שאני הוצאתי ביום 22.5.2008 (חמישה ימים לפני הרכישות) נסח רישום של החלקה הנ"ל". לתמיכה בטענותיו (ובניגוד לנטען ע"י התובעים בסעיף 110 לסיכומיהם), צרף הנתבע כנספח 1 לתצהירו את הנסח המקורי הנושא תאריך 22.5.2008, ראיה חד משמעית המצביעה על המצג עליו הסתמך. מדיניות משפטית ראויה מחייבת מתן עדיפות למי שנוהג כך. לאור האמור לעיל ולאור העובדה כי נטל ההוכחה מוטל על התובעים, איני מוצא כל פגם בכך שהנתבע לא הביא לעדות מטעמו את עו"ד חוג'יראת שייצגו באותה עיסקה. תמיכה נוספת המצביעה על זהירותו, עולה מהעובדה כי בנסח הופיעה הערת אזהרה לטובת סומייה אבו גנימה מיום 30.3.2008, בהסכמי הרכישה נקבע במפורש (סעיף 6ג) כי המוכרים מתחייבים להסיר תוך 3 ימים את אותה הערת אזהרה, (למועד חתימת ההסכם הוצג בפני הנתבע תצהירה של סומייה המסכימה לביטול הערת האזהרה, נספח 9 לנ/1). ואכן ביום 29.5.2008 בוטלה אותה הערת אזהרה (נספח 10), הפניית התובעים לסעיף 16 לכתב ההגנה של הנתבע אינה סותרת קביעה זו, (ראו סעיף 61 לסיכומי התובעים וסעיף 7 לסיכומי התשובה מטעמם). הנתבע פעל בתום לב בזהירות מירבית ועל פי רישומי לשכת המקרקעין, הוא תאר זאת גם בעדותו האמינה: "ש. זאת אומרת, בעת שחתמת על העסקה עם הנתבעים לא היה לך שום מידע לגבי בעלות הנתבעים בחלקה, מה יש לך לומר על זה? ת. אני ידעתי הכל. כשבאתי לרכוש את האדמה הוצאתי נסח טאבו עם עו"ד פאוזי חוג'יראת ומצאתי שהנכס על שמם של סמיר, דיב ונג'לה ומרים. ש. מתי הוצאת את נסח הטאבו? ת. בערך באמצע חודש מאי... ש. כשהוצאת את נסח הטאבו זה היה לפני שדיברתם על העסקה או אחרי שדיברתם על העסקה? ת. לא. דיברנו על העסקה אמרתי לו בתנאי שאבדוק את האדמה אם יש עיקול, אם יש הערה על הנכס הזה אני לא קונה ומצאתי שהכל נקי והתחלתי לפעול" (עמוד 74 שורה 30). "ש. אני רוצה ממך תשובה מדוייקת ותנסה להיזכר איזה בדיקות כן עשית? ת. הוצאתי את נסח הטאבו ושאלתי את הבן אדם שמעבד את האדמה כבר 30 שנה אם היה מישהו אחר שקנה. אמר לי עד עכשיו לא ידוע לי" (עמוד 75). "ש. הייתה הכרות קודמת ביניכם? ת. לא. עורך הדין שלי הלך ובדק בטאבו, הכל נקי, אין הערה ואין שום דבר, אז למה לי לחשוד מהבעלים הישירים אני קונה" עמוד 79). בנסיבות אלו הוכח כי הנתבע היה תם לב לאורך כל הדרך, הן מבחינה סובייקטיבית, הוא לא ידע על קיומה של העיסקה הראשונה והן מבחינה אובייקטיבית, הנתבע בדק את פנקס רישום המקרקעין ומצב ההחזקה במקרקעין ולא היה רמז לקיומם של התובעים או לעיסקת מכר קודמת. ראו לעניין זה פסק דינו של כב' השופט י' דנציגר ע"א 2950/07 סולימאן נגד מדינת ישראל (26.10.2009), ולכן הנתבע זכאי לעדיפות על התובעים והוא יכול ולהמשיך את הליך רישום הזכויות על שמו. בטרם סיום אציין כי איני סבור כי יש לחייב קונה לבדוק זכויות בקשר לנכס בלשכת מיסוי המקרקעין, גם המחוקק לא סבר כך מעצם העובדה כי לא מדובר במאגר מידע הפתוח לציבור ודי בבדיקה ברישומי לשכת המקרקעין ולגבי מצב ההחזקה בשטח, כפי שעשה הנתבע. סיכום לאור כל האמור לעיל אני דוחה את התביעה נגד נתבע 1 ומקבל במלואה את התביעה שכנגד שהגיש נתבע 1. לנתבע 1 עדיפות על התובעים ברכישת הזכויות בחלקה 51 בגוש 12218 והוא זכאי כי הזכויות הרשומות על נתבעים 2-5 בחלקה הנ"ל יועברו על שמו, בכפוף להמצאת האישורים על פי החוק. למניעת ספק אני מבטל כל עכוב ביצוע או הערת אזהרה או צו המונע השלמת העברת הזכויות בחלקה הנ"ל על שם הנתבע 1. בהתחשב במשך ההליכים ובתוצאה, אני מחייב את התובעים לשלם ביחד ולחוד לנתבע 1 שכר טרחת עו"ד בשיעור של 35,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום. הערת אזהרהעסקאות נוגדותמקרקעין