מה הם דמי השכירות הראויים בחנות ?

מה הם דמי השכירות הראויים בחנות אשר יחולו ויהיו תקפים למשך תקופת השכירות של הנתבע, עד לפינויו ? מדובר בחנות בשוק מחנה יהודה, המורכבת מארבע חנויות שאוחדו ולה גלרייה לאיפסון. קראתי את חוות הדעת של השמאי מטעם בית המשפט וכן את החקירה הנגדית שלו, בפרוטוקול מיום 3.6.13, כמו כן קראתי את סיכומי הצדדים לעניין גובה דמי השכירות הראויים, והגעתי למסקנה כי דמי השכירות הראויים, אשר על הנתבע לשלם לתובעים, הם בהתאם לקביעתו של השמאי מטעם בית המשפט, בסך 369,800 ₪ לשנת שכירות. בראש ובראשונה יש לזכור כי השמאי אשר נתן את חוות דעתו, מר מיקי אדלשטיין, מונה כשמאי מטעם בית המשפט. ההלכה הפסוקה היא כי יש לראות את ממצאי מומחה מטעם בית המשפט כזרועו הארוכה של בית המשפט עצמו ולפיכך נקבע כי בית המשפט יקבל את חוות הדעת של המומחה מטעמו, זולת אם קיימים נימוקים טובים ותקפים שלא לקבלה. כך נקבע בע"א (מחוזי נצרת) 19683/07/11 שמעון טרבלסי נ' זריהן שמעון: "בפסיקה נקבע לא אחת, כי מינוי של מומחה מטעם בית המשפט נדרש על מנת לעזור לבית המשפט, להאיר את עיניו בתחום המקצועי בו עוסק התיק שלפניו, ולתת לו כלי עזר בבואו לפסוק את הדין. המומחה המתמנה הוא בבחינת "זרועו הארוכה" של בית המשפט וחוות דעתו נהנית ממעמד מיוחד בעיני בית המשפט שכן, המומחה מטעם בית המשפט אמור להיות מומחה נייטרלי, נטול כל משוא פנים" בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי ואח', נאמר: "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בההעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן". ראה גם ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ואח' וכן ע"א 1240/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל חנן ואח' ועוד. בפי הנתבעים שלל טענות כנגד חוות הדעת והם טוענים כי דמי השכירות צריכים לעמוד על סך של 12,000 ש"ח לחודש בלבד. במקרה דנן לא מצאתי בכל טיעוני הנתבע טיעונים אשר יש בהם כדי להצדיק סטייה ממצאי המומחה וקביעותיו. ראוי לציין כי שמאות אינה מדע מדוייק, ועל פי הגדרתה של 'שמאות' היא מדע של הערכה. בשל כך יתכנו שיטות שונות לביצוע השמאות ואף באותה השיטה יכול שיהיו הבדלים בין שמאים שונים. על רקע דברים אלה יש לבחון את ממצאי המומחה. 1. השמאי מטעם בית המשפט ערך את השמאות לדמי השכירות, על פי שווי הנכס ושוכנעתי כי זוהי שיטה מקובלת וראוייה. יתכן ויש שיטות אחרות כגון, לפי עסקאות שכירות אחרות באותו האיזור או בתוך בהתחשב במחזור הכספי של העסק ועוד, אולם אין לפסול בשל כך את השיטה בה בחר השמאי דנן. השמאי גם הסביר מדוע הוא בחר בשיטה זו ולא בשיטה אחרת, משום שלא היו בפניו עסקאות שכירות דומות בעת שביצע את השמאות וכן בהתחשב בעובדה כי עסקאות מכר המגדירות את שווי הנכסים, הן בעלות תיעוד אובייקטיבי ואמין (הסברי המומחה מיום 22.1.12 וכן עמוד 10 לפרוטוקול מיום 3 יוני 2013 בשורה 21). בתוך כך אני דוחה את טענת הנתבע כאילו מדובר בשמאות 'עקיפה' ולא ישירה. אני מקבלת את עמדת המומחה כי מדובר בשמאות 'ישירה' אשר יש מקרים בהם היא ראוייה יותר. על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בשכירות של נכס עיסקי, כבמקרה דנן, אשר מושפעת משיקולים רבים כך שדמי השכירות יכולים להיות שונים מעסק לעסק, שלא כתוצאה מגורמים אובייקטיביים אלא מגורמים ספציפיים שאינם רלוונטיים מנכס לנכס, כגון גובה ההכנסות, היחסים בין המשכיר לשוכר, מצב הנכס וכדו' כמו גם בעובדה הספציפית לממצאי המומחה דנן כי הסכמי השכירות אינם משקפים את הסכומים המשולמים בפועל (עמוד 11 לפרוטוקול בשורה 3). 2. המומחה אישר כי הוא ביקר בנכס מספר פעמים וכי הוא עצמו מדד אותו (ראש עמוד 11 לפרוטוקול וכן עמוד 12 שורה 20) לפיכך אין מקום לטענות הנתבע לעניין זה. 3. גם אם הגלריה הנמצאת בחנות אינה בעלת היתר, הנתבע עושה בה שימוש ונהנה ממנה ולפיכך טוב עשה השמאי שלקח אותה בחשבון. 4. כיוון שהשמאי התבסס על שווי הנכסים על פיהם נעשתה השומה ולא על סמך דמי השכירות המשולמים בגינם, הרי שטענת הנתבע לגבי המוניטין, אין לה מקום. המוניטין הוא מוניטין של המקום החל על עסקאות ההשוואה כמו גם על הנכס דנן (תשובת המומחה מיום 22.1.12). יתר על כן, יש לזכור כי לחנות של הנתבע יש מוניטין רב שנים שאף הוא לא נלקח בחשבון ובכך יש הקלה עם הנתבע. איני רואה צורך לדון בכל אחת ואחת מטענות הנתבע בניסיונו לקעקע את ממצאי המומחה. הזכרתי לעיל את הטענות העיקריות ואין בטענות האחרות כדי להצדיק את פסילת חוות הדעת או כדי לשנות קביעותיו של המומחה. במקרה דנן לא מצאתי בכל טיעוני הנתבע טיעונים אשר יש בהם כדי להצדיק סטייה ממצאי המומחה וקביעותיו. ראה ע"פ 347/07 פלוני נ' מדינת ישראל, כלהלן: "בית המשפט היושב כערכאה ראשונה, כמו גם בית המשפט שלערעור, אינו חייב להתייחס באופן קונקרטי לכל טענה וטענה של המערער או באי כוחו באופן שאי התייחסות כזו פירושה התעלמות. בית המשפט מתייחס לטענות שנראות בעיניו משמעותיות ורשאי הוא שלא להתייחס לטענות שאינן נראות לו לצורך ההכרעה" לפני סיום אוסיף ואציין כי על פי הסכם הפשרה מיום 18.7.11, אשר חולש מעל לפסק דין זה, נקבע (בסעיף 2.ו) כי: "דמי השכירות הראשוניים ייקבעו על-יד שמאי שימונה על-ידי בית המשפט..." השמאי שממצאיו הם נשוא פסק דין זה, הוא השמאי שמונה על פי הסכמה זו. מן המילים שבהסכמה עולה כי לא ניתנה לצדדים האפשרות לחלוק על ממצאי השמאי ונראה כי הכוונה היתה שממצאיו יהיו בגדר קביעה סופית. בהתאם לכך ניתן על ידי פסק דין עוד ביום 26.3.12, אולם בית המשפט המחוזי, בערעור של הנתבע, החליט לבטל את פסק הדין ולאפשר לנתבע לחקור את המומחה. והנה, נתקיימה החקירה וחזרנו לנקודת המוצא. לאור האמור אני קובעת כי על הנתבע לשלם לתובעים סך של 30,816 ₪ לכל חודש שכירות, החל מיום 1.8.11 (על פי הסכם הפשרה מיום 18.7.11) ועד לפינוי החנות (על פי החלטתי מיום 12.9.13). מתוך חסד עם הנתבע אני קובעת כי ככל שהנתבע ישלם את מלא הסכום האמור בתוך 6 חודשים מהיום, לא יוספו תוספות של הצמדה וריבית על הסכום הנקוב לעיל. ככל שהנתבע לא ישלם את מלא החוב במועד האמור, סכום דמי השכירות הנקוב לעיל יחושב בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 3.11.11 (מועד מתן חוות הדעת) ועד ליום התשלום בפועל. הנתבע יוסיף וישלם לתובעים סך של 10,000 ₪ הוצאות ההליך דנן (לפי סעיף 3 להסכמה מיום 18.7.11) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל. דמי שכירותשכירותשאלות משפטיות