התנגדות שכנים להיתר בניה

##מה הדין בסוגיית התנגדות שכנים לבניה ?## דיני התכנון והבניה משקפים איזון בין אינטרסים שונים. האיזון בין האינטרסים השונים מתבצע, בדרך-כלל, בועדות התכנון והבניה, כאשר לציבור ניתנת האפשרות להשמיע את קולו באמצעות הגשת התנגדות. כך, כאשר מופקדת תכנית, וכך גם כאשר מבוקשת חריגה מתכנית בדרך של הקלה או שימוש חורג (ראו ע"א 8797/99 אנדרמן נ' ועד הערר המחוזי (תק-על 2001(4) 536)). שקיפותו של ההליך התכנוני (באמצעות הפרסום ברבים), ושיתוף הציבור בו (באמצעות מתן זכות ההתנגדות), זה גם זה - יסודות חיוניים הם, ובבחינת תנאי מוקדם לשימוש שעושות ועדות התכנון בסמכותן (בג"צ 288/00 אדם טבע ודין נ' שר הפנים (טרם פורסם)). אולם מקום בו נעשה פרסום תקין וכשר של דבר ההליך התכנוני, והוענקה לציבור האפשרות להגיש התנגדות - לא ימהר בית המשפט לשעות להשגות בעלות אופי "תכנוני", המועלות לראשונה בפניו, וכלל לא נשמעו בפני הועדות. כך נקבע, באחת הפרשות, כי:   "משאושרה התכנית המפורטת... מבלי שבאה התנגדות לכך מאת מי מהעותרים - ולפחות אחדים מהם כבר ישבו בדירותיהם בשעה שהתכנית ההיא אושרה - שוב אין אנו מוכנים להפוך את הקערה על פיה ולבטל הסדר אשר על-פיו פעלו גם הרשויות וגם היזמים, ובעקיפין כל אלה אשר התקשרו עם היוזמים ורכשו דירות מהם, במשך שש שנים ויותר. ברם, במשך הזמן הזה הופקדו תכניות מפורטות נוספות... הפקדת התכניות המתקנות הללו היה בה כדי לספק לעותרים הזדמנות נוספת להגיש התנגדותם בדרך הקבועה בחוק... לא התרשמנו מן ההסברים שהוצעו לנו מטעם העותרים, שהם לא ידעו מבעוד מועד על הפקדת התכניות הללו, או שחשבו שאינם צריכים להגיש התנגדות באשר הגישו עתירתם לבית משפט זה... (בג"צ 445/73 סער נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה).  החובה למצות את ההליכים בפני ועדות התכנון והבניה בטרם פנייה לבית המשפט חזרה ונשנתה בפסיקת בית המשפט הגבוה לצדק (ראו: בג"צ 478/85 אבולעפיה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, ירושלים; בג"צ 762/86 ליקוויד קלאב בע"מ נ' ראש העיר תל-אביב-יפו). ההיגיון שהנחה פסיקה זו חל גם כאן. יתרה מכך, המערערים לפנינו עתרו, בבית המשפט המחוזי, לסעד הצהרתי בענייני תכנון ובניה, ובכגון דא ניתן להביא בחשבון ההחלטה גם שיקולים של אי-מיצוי הליכים, שיהוי ומניעות. ##להלן החלטה בנושא התנגדות שכנים להיתר בניה:## 1.        המשיבים 3 ו-4 חפצו להוסיף אגף חדש למקרקעין המצויים בשכונת אבו-טור שבירושלים (להלן: המקרקעין). לשם כך הם הגישו, ביום 1.1.95, בקשה להיתר בניה. הם ביקשו גם כי תאושר להם הקלה, שעניינה מעבר כלי-רכב בשביל סלול שקיים ברחוב, והמיועד, על-פי התכנית החלה על המקרקעין (תכנית מפורטת מס' 2111 - להלן: התכנית), למעבר הולכי רגל.   על דבר הבקשות האמורות הודע ברבים, ובעקבות זאת הוגשו, מספר התנגדויות, למשיבה 1 - היא הועדה המקומית לתכנון ולבניה בירושלים (להלן: הועדה המקומית). התנגדות אחת, שהוגשה מטעם יושב ראש ועד שכונת אבו-טור, התייחסה לשתי הבקשות, לאמור - זו שעניינה מתן היתר בניה, וזו שעניינה אישור הקלה. באשר להקלה, נאמר בהתנגדות כי תושבי השכונה אינם מתנגדים לעצם הבקשה, וכי בפועל קיים במקום, זה מכבר, מעבר של כלי רכב. עם זאת נטען בהתנגדות, בין היתר, כי "יש צורך בשינוי תב"ע שיאפשר להרחיב את הרחוב...". התנגדויות נוספות הוגשו על-ידי שכנים - ובהם חלק מהמערערים - והן התייחסו לבקשה להיתר בניה בלבד. בהתנגדויות אלה נשמעו בין היתר מענות לגבי פגיעה באופי השכונה, הסתרת אור השמש והנוף, חסימת זרימת האויר, רעש ואבק, צמצום מרווח בין בניינים וירידת ערך הנכסים.   2.        הועדה המקומית המליצה לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים מסויימים ולדחות את ההתנגדויות. המערערים לא ראו לנכון להגיש ערר על כך. המשיבה 2 - היא הועדה המחוזית לתכנון ובניה (להלן: הועדה המחוזית) - אימצה את המלצת הועדה המקומית. כיוון שכך, הגישו המערערים, לבית המשפט המחוזי בירושלים, תובענה על דרך של המרצת פתיחה ובה טענו כי ההיתר וההקלה שניתנו למשיבים 3 ו-4 - בניגוד לדין ניתנו. הם גרסו, כי משלא בוצעה חלוקה של השטח, וממילא לא נרשמה חלוקה כזו בספרי האחוזה, לא ניתן היה - לאור האמור בסעיף 8ה' לתוכנית - להתיר בניה בשטח. עוד טענו המערערים, כי קיימת סתירה בין הוראות שונות של התוכנית לעניין שטח המגרש כבסיס לחישוב אחוזי הבנייה, וכי משטרם נמדד השטח לצורך הכנת תכנית חלוקה לצרכי רישום, לא ניתן היה לקבוע את גודל המגרשים. מכל מקום, כך הם טענו, שטח הבנייה שאושר חורג מן המותר.   אשר להקלה, טענו המערערים כי מתן גישה לרכב במעבר המיועד להולכי רגל, כמוהו כשינוי יעוד, שאיננו אפשרי בנסיבות העניין, ומכל מקום - אין לעשותו אלא בדרך של שינוי התכנית, או, למצער, בהליך של שימוש חורג. שימוש אסור שנעשה בדרך, בפועל, עובר למתן ההקלה, אין בו - כך טענו המערערים - כדי לקבוע מה היה היעוד הקודם של הדרך. על רקע האמור סברו המערערים כי קמה להם עילה מכוח הלכת ע"א 140/53 אדמה בע"מ נ' לוי, פ"ד ט(2) 1666, ומכוח העוולות של מטרד והפרת חובה חקוקה.   3.        בית המשפט המחוזי (כבוד השופטת מ' שידלובסקי-אור) דחה את התובענה. בית המשפט ציין, כי התובענה הוגשה כחצי שנה לאחר החלטת הועדה המקומית, וכי טענות המערערים בחלקן לא הועלו במסגרת ההליך התכנוני. לגוף העניין נקבע, כי לאור הוראת סעיף 124 לחוק התכנון והבניה, לפיה "תחילת תוקפה של חלוקה חדשה היא ביום תחילת תוקפה של התכנית שבה נכללה החלוקה", לא היתה קיימת מניעה ליתן היתר בניה מאז אושרה התכנית בשנת 1978. הדרישה המעוגנת בסעיף 8(ה) לתכנית, כי "לא תורשה כל בניה בשטח אלא רק לאחר ביצוע החלוקה בספרי האחוזה", היא - כך נפסק - דרישה בעלת אופי טכני גרידא.   טענתם של המערערים, כי הבניה שאושרה חורגת בהיקפה מן השטח המרבי המותר על-פי התכנית - נדחתה אף היא על-ידי בית המשפט המחוזי. בית המשפט עמד על פגמים פרוצדוראליים שנפלו בהעלאת טענה זו, וגם לגוף הטענה - נמצא כי במחלוקת הפרשנית שנתגלעה בין המערערים לבין המשיבים, לגבי אחוזי הבניה המותרים - הדין הוא עם האחרונים. בית המשפט ציין, אגב אורחא, כי גם אם נפלו טעויות בחלוקת השטחים ולעניין זכויות הבניה בעת אישור התכנית, עדיין אין מקום, משחלפו שנים רבות מאז, לפסול את התכנית - המהווה בסיס גם לאישור בניית בתיהם של המערערים עצמם.   בית המשפט הוסיף וקבע, כי לא היתה מניעה לאשר את השימוש בדרך למעבר כלי רכב בדרך של הקלה. הרחוב שימש למעבר כלי רכב מזה זמן רב, ומכל מקום אין המדובר בסטייה ניכרת מן התכנית. עוד נקבע, כי לא נפלו פגמים בהליך אישור ההקלה - וודאי לא כאלה המצדיקים התערבות בהחלטת ועדות התכנון והבניה. בית המשפט התייחס לכך שהמערערים לא העלו, במסגרת ההתנגדויות שהגישו, טענות הנוגעות להקלה, ולא הגישו ערר על החלטת הועדה המקומית בעניין זה.   בית המשפט קמא פסק, כי לא נתקיימו, בענייננו, עוולת הפר חובה חקוקה או מטרד ליחיד, ואף לא עילה פסיקתית מכוח הלכת אדמה הנ"ל.     כנגד פסק דין זה מופנה הערעור שלפנינו, ובו חוזרים המערערים על הטענות שהעלו בפני בית המשפט המחוזי. המשיבים בסיכומיהם מבקשים מצדם לאמץ את פסק-דינו של בית המשפט המחוזי.   דין הערעור, לדעתי, להידחות.   4.        דיני התכנון והבניה משקפים איזון בין אינטרסים שונים. האיזון בין האינטרסים השונים מתבצע, בדרך-כלל, בועדות התכנון והבניה, כאשר לציבור ניתנת האפשרות להשמיע את קולו באמצעות הגשת התנגדות. כך, כאשר מופקדת תכנית, וכך גם כאשר מבוקשת חריגה מתכנית בדרך של הקלה או שימוש חורג (ראו ע"א 8797/99 אנדרמן נ' ועד הערר המחוזי (תק-על 2001(4) 536)).   5.        המערערים השתתפו, כאמור, בהליך התכנוני. הם הגישו התנגדות לבקשה למתן היתר בניה. הם בחרו שלא להתנגד לבקשה לאישור ההקלה הנוגעת למעבר כלי הרכב. הם גם בחרו שלא להגיש ערר על החלטת הועדה המקומית בעניין זה. כך קבע בית המשפט קמא, ואין להתערב בהחלטתו. השגותיהם של המערערים לעניין ההקלה לא הועלו, אפוא, לדיון, אלא בבית המשפט, לאחר שתם ההליך בועדות התכנון. זאת, על אף שהמידע הדרוש להם היה ברשותם, והיה בידם להביע את התנגדותם בפני הוועדות. לטענת המשיבים, הטעם להימנעות זו של המערערים מלהעלות טענות באשר להקלה הוא שעניין זה כלל לא היה "בנפשם" אז, והוא אינו מטריד אותם גם היום. הטעות שהעלו בבית המשפט בעניין ההקלה - כמו גם טענותיהם האחרות בעניין אחוזי הבנייה ואי-רישום החלוקה - הן בבחינת איצטלה לרצונם האמיתי, קרי - מניעת הבנייה של המבנה עצמו. מכל מקום, משלא מיצוי המערערים את זכות-ההתנגדות ואת זכות-הערר שהיתה נתונה להם, יש לראות בכך, בנסיבות העניין, השלמה והסכמה עם הבקשה למתן הקלה (ראו בעניין זה עוד: בג"צ 4077/92 אבישר נ' שר הפנים, פ"ד מז(2) 837, 840; המ' (ת"א) 4872/97 ג'ירף מסעדות בע"מ נ' יואלי (תק-מח 97(2) 370)). הימנעות זו מלהעלות טענות בעניין ההקלה בפני ועדות התכנון - אליה מתלווה גם שיהוי של כחצי שנה בהגשת התובענה - די בה כדי להביא לדחיית הערעור בעניין זה. 6.          אשר לשאלת אחוזי הבנייה, טוענים המערערים כי שטח הבנייה שאושר חורג משטח הבנייה המירבי המותר. בית המשפט דחה טענתם זו בקבעו כי המערערים לא תמכו את טיעוניהם בחוות-דעת מקצועית, ולא העלו אותן במסגרת ההליך התכנוני. גם לגופו של עניין, סבר בית המשפט כי האופן בו פירשה המשיבה 1, האמונה על קיום החוק, את הוראות התב"ע, היא סבירה ומתקבלת על הדעת. לא ראיתי לשנות מן המסקנה אליה הגיע בית המשפט קמא, בעניין זה.      7.        המערערים טוענים, כאמור, כי היתר הבניה בטל ומבוטל, לאור הוראת סעיף 8ה' לתכנית 2111, הקובעת כי "לא תורשה כל בניה בשטח אלא רק לאחר ביצוע החלוקה בספרי האחוזה". בפועל, כך טוענים המערערים, לא בוצעה חלוקה בחלקה נשוא בקשת היתר הבניה, וממילא לא נרשמה חלוקה כזו בספרי האחוזה, ולפיכך בטל היתר הבניה שניתן.   בית המשפט המחוזי דחה טענה זו, בין היתר לאור האמור בסעיף 124 לחוק התכנון והבניה, המורה כי "תחילת תוקפה של חלוקה חדשה היא ביום תחילת תוקפה של התכנית שבה נכללה החלוקה". טענה זו משמעותה - כך קבע בית המשפט קמא - כי מבחינה תכנונית לא היתה מניעה ליתן היתר בנייה מיד עם אישור תכנית 2111 בשנת 1978. סעיף 125 לחוק בא ומוסיף, כי אי-שמירת המועדים הקבועים בו לרישום תכנית, לא תפגע בתוקפה של החלוקה ובזכויות שנרכשו מכוח סעיף 124. זאת ועוד - על תוכנית 2111 חלות תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, לפיהן:   "בנכס שחלה עליו תכנית מאושרת לחלוקה חדשה... וטרם נרשמה החלוקה ברשם המקרקעין... לא תיתן הועדה המקומית את ההיתר, אלא אם היה בפניה תשריט לכל שטחה של החלוקה החדשה שאושרה בתכנית, והתשריט הוכן, נחתם ואושר בידי מודד מוסמך...".   בענייננו, כך קבע בית המשפט קמא, אכן היה תשריט כנדרש. לפיכך סבר בית המשפט, כי הדרישה לרישום בספרי האחוזה נושאת אופי טכני בלבד, ואין באי-הרישום כדי לפגום בחוקיות ההיתר ולהביא לפסילת ההליך התכנוני. אין להתערב במסקנתו זו של בית המשפט קמא. יש להוסיף גם, כי המערערים טוענים לאי חוקיות היתר הבניה, אך בד-בבד מתגוררים הם עצמם במבנים שנבנו על-פי היתרים שניתנו בטרם רישום החלקה.   יש אפוא לדחות גם טענה זו של המערערים.   8.        סוף דבר: היתר הבניה וההקלה אושרו, עוד בשנת 1995, על-ידי ועדות התכנון והבניה. מאז בוצעו עבודות הבניה מכוח ההיתר. המערערים לא הצביעו על פגם - ודאי לא פגם מהותי היורד לשורשו של עניין - המצדיק, היום, לפסול את ההליך התכנוני. על כן, הערעור נדחה. המערערים יישאו בשכר-טרחת עורכי-הדין של המשיבים, בסכום כולל של 30,000 ש"ח, שישולמו באופן הבא: 10,000 ש"ח למשיב 1, 10,000 ש"ח למשיב 2 ו-10,000 ש"ח למשיבים 3 ו-4 כאחד.   ש ו פ ט   הנשיא א' ברק:   אני מסכים.     ה נ ש י א   השופט (בדימ') י' אנגלרד:   אני מסכים.   ש ו פ ט (בדימ')     הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט א' ריבלין.   ניתן היום, כ"ב בסיון תשס"ג (22.6.2003).בניההתנגדות שכנים לבניההיתר בניההתנגדות לבניה