סעיף 52 א' לחוק הגנת הדייר לא חל על בתי עסק שלא שילמו בעדם דמי מפתח

1. ערעור על פסק דינו של ביה"ד לשכירות ת"א יפו, כב' השופט אשר גולדין, סג"נ אשר דחה את תביעת המערער לשחרור דמי השכירות החלים על בית עסק מתקרת המקסימום הקבועה בסעיף 52א' לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1952 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). העובדות: 2. המשיבה מחזיקה בחנות הנמצאת בקומת הקרקע וקומת הגלריה ברח' כפר גלעדי 8 בת"א (להלן: "המושכר"), בתאריך 17.2.43 חתמה המשיבה על חוזה שכירות (ת/1), עם בעלי הבית הקודמים שהיו אימו של המשיב וקרוב משפחה של אביו, והיום הינה דיירת מוגנת במושכר. בהתאם לתיקון שפורסם ב- 30.6.00 ונכנס לתוקף ביום 15.3.02, קובעת תקנה 1 (22) לתקנות הגנת הדייר, (דמי שכירות ובתי עסק - תכולת השיעורים המירביים והפחתות), התשמ"ג-1983, כי הוראת סעיף 52 א' לחוק הגנת הדייר לא תחול על בתי עסק שלא שילמו בעדם דמי מפתח. המערער פנה למשיבה בכתב בדרישה לתשלום דמי שכירות ריאלים ב- 6.2.02 בהתאם לתיקון האמור. המשיבה חלקה על כך, וטענה כי עבור המושכר שולמו דמי מפתח. בעקבות זאת, הגיש המערער ב- 2.7.02 בקשה לביה"ד לשכירות, לקביעת דמי שכירות ריאליים עבור המושכר, טענתו היתה כי המשיבה לא שילמה דמי מפתח עת קיבלה את החזקה במושכר ב- 1936, ו/או כאשר נחתם הסכם השכירות ב- 1943, או בכל מועד אחר כלשהו. פסק הדין של הערכאה הדיונית: 3. בפסק הדין מיום 19.10.03 (להלן: "פסק הדין הראשון"), דחה בית הדין (כב' השופט גולדין) את הבקשה להסרת תקרת המקסימום כפי שנתבקש. בית הדין נימק זאת כי: "בניית המושכר הסתיימה בשנת 1936 ונמכרה למשפחת התובע (המערער) בשנת 1939, המושכר כאמור הושכר לנתבעת (למשיבה) כבר ב- 1940 וחוזה השכירות נחתם בשנת 1943. דברים אלה אינם מחזקים ואף מחלישים את טענת התובע כי הנתבעת היתה שוכרת ראשונה מאחר ולא סביר כי המושכר היה ריק במשך 4 שנים, ויתכן בהחלט שהיה תפוס ע"י שוכר אחר בתקופה זו, שלאחר מכן הוחלף ע"י הנתבעת תמורת דמי מפתח, כפי שהיה נהוג בתקופה ההיא". על פסק דין זה הוגA ערעור. במהלך הערעור פנה ב"כ המערער בכתב לעירית תל אביב בבקשה לקבל מידע לגבי מועד כניסתה של המשיבה למושכר, וכן לחברת החשמל לישראל בבקשה דומה. לאחר קבלת המידע והמסמכים המבוקשים, הגיש ב"כ המערער לבית המשפט המחוזי בקשה להגשת ראיות חדשות. הראיות אותן ביקש המערער להגיש היו תעודות עובד ציבור מטעם עירית תל אביב, האגף לחיובי ארנונה (מוצג 7) ומטעם חברת החשמל (מוצג 8), מהם עלה בבירור, לטענתו, כי מייסד המשיבה היה הדייר הראשון במושכר מיד עם סיום בניית הבנין בתחילת 1936. בית המשפט המחוזי (הרכב השופטים, פוגלמן, אמסטרדם ושילה) התיר את הגשת הראיות החדשות, ביטל את פסק הדין הראשון והחזיר את הדיון לבית הדין קמא על מנת שיחליט לגופו של ענין לאור ראיות אלו. בית הדין לשכירות, לאחר שעיין בראיות החדשות ובמסמכים הנוספים, דחה פעם נוספת את בקשת המערער להסרת תקרת המקסימום בנימוק כי: "הראיות הנוספות אשר נשמעו עתה בבי"ד זה לא מוכיחות כי הנתבעת היתה הדיירת הראשונה במושכר אלא תומכות בגירסת הנתבעת כי לא היתה דיירת ראשונה במושכר וכי שילמה דמי מפתח, ולכן אין שינוי בפסק הדין מיום 19.10.03". על החלטה זו הערעור שבפנינו. הערעור: 4. המערער טוען כי טעה בית המשפט משקבע כעובדה מוגמרת כי הנתבעת מחזיקה ומשתמשת במושכר משנת 1940. לטעמו קיימת מחלוקת בנקודה זו, שכן המערער טוען שמועד כניסתה של המשיבה למושכר היה ב-1936 כדיירת ראשונה, בעוד שהמשיבה טוענת כי היא נמצאת במושכר משנת 1940. זהו לב ליבה של המחלוקת העובדתית והמשפטית. קביעה זו לטענת המערער גם לא נומקה. יובהר כאן כי על פי הפסיקה היתה קיימת באותה עת הבחנה ברורה בין שוכר ראשון ששכר את המושכר ישירות מבעל הבית, אשר היה זוכה למעמד של דייר מוגן ללא תשלום דמי מפתח, לבין כל שוכר אחר מאוחר יותר אשר נדרש לשלם לשוכר שלפניו דמי מפתח כדי לבוא בנעליו וליהנות מזכויות הדיירות המוגנת. גם בעניין הנטלים, טוען המערער, על פי ההלכה הפסוקה, נטל ההוכחה המוטל על המערער להוכיח כי המשיבה לא שילמה דמי מפתח, היינו נטל מופחת (רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (לא פורסם)). עוד נטען כי תעודות עובד הציבור, מוצגים ת/7 ות/8, נתקבלו כראיה ללא חקירה של עובדי הציבור, על כן כל האמור בהן ובנספחיהן לא נסתר. מתעודות אלו עולה מפורשות כעובדה מוכחת, שהמשיבה היתה דיירת ראשונה במושכר משנת 1936, לא שילמה דמי מפתח לבעלים המקוריים ועל כן המערער זכאי להסרת תקרת המקסימום של דמי השכירות. דיון: 5. שמענו את טענות באי-כוח הצדדים, עיינו עיין היטב בעיקרי הטיעון ובפסק הדין ובכל החומר שבתיק, לרבות הראיות החדשות שהובאו בפני בית הדין, והגענו למסקנה כי דין הערעור להתקבל וכי מסקנותיו של בית הדין שגויות המה. לפני בית המשפט הוצגו, כאמור, תעודות עובד ציבור של עיריית תל אביב (מוצג 7) ותעודת עובד ציבור של חברת החשמל (ת/8). בת/7 (נספח י' למוצגי המערער) נאמר: "על פי המסמכים בתיקי הבית ברחוב כפר גלעדי 8 תל אביב הידוע כחלקה 39 בגוש 6930, מתאריך 30.4.1939 ישראל אידלסון רשום כמחזיק ראשון בארנונה ביחידה שברחוב כפר גלעדי 8 תל אביב, המהווה חנות בגדים מוכנים..." (ההדגשה שלנו - ה.ק.). המשיבה לא חקרה את עובדת הציבור רחל מונד, ועל כן נראה כי הצדק עם המערער שכן המסמכים, ההצהרה ורשימת הערכה שצורפה לתעודה נערכה על ידי עובד עירייה שערך אותה אחרי שביקר בבניין וראה את החנות במו עיניו; מכל אלה עולה כי החנות של המערער היא החנות הנזכרת במוצג ת/7 ובאופן ברור מצויין כי מדובר ב"דיירת ראשונה" במושכר. חשבון הארנונה של החנות האמורה וחשבון הארנונה של המושכר זהים ולפיו משלמת המשיבה את תשלומי הארנונה במשך כשישים שנה ללא עוררין. בית המשפט ציין כי "אין במסמך הנ"ל בכדי להוכיח כי הנתבעת היתה דיירת ראשונה במושכר שכן על פי רשימת הערכה האינפורמציה הנ"ל נמסרה בעל פה על ידי שכן. מלים אלה ברורות ומדברות בעד עצמן. לא הוכח לי 'כי בעברית של שנת 1939 שכן פירושו הדייר עצמו' (כדברי ב"כ התובע בסיכומיו). תעודה זו אינה תומכת בגרסת התובע ואין בה כדי להוכיח כי הנתבעת הינה הדיירת הראשונה במושכר". ראשית כאמור ציינו כי רשימת ההערכה נערכה על ידי עובד עירייה שביקר במקום. המידע העולה מרשימת ההערכה צויין כי נמסר על ידי "שכן" "אולם מאחר וכל היחידות בבנין הושכרו למחזיקים על ידי הבעלים ברור שכאשר השתמשה ועדת הערכה במונח שכן הכוונה היה לשוכר". ברשימת ההערכה מדובר בבעל בית ושכן, היינו הכוונה היא או לבעל הבית או לדייר המחזיק במושכר, היינו השוכר. גם במילון אבן-שושן משנת 1964 מוגדר "שכן" "כדייר היושב בדירה שכורה אצל אחרים; יחסים בין בעל בית לשכניו". טיעון זה שהובא על ידי ב"כ המערער מקובל עלינו. זאת ועוד, במכתב מעיריית תל אביב מיום 13.11.1993, שצורף לתעודה האמורה, צויין כי: "במענה לפנייתך שבסימוכין, הריני להודיעך, כי על פי המסמכים בתיקי הבית מתאריך 30.4.1939 אידלסון ישראל - רשום כמחזיק ביחידה הנ"ל - ישראל אידלסון רשום כמחזיק ראשון בארנונה". לאור האמור, אנו מסכימות עם ב"כ המערער כי העולה ממוצג ת/7, אם כך, מוכיח מעבר לכל ספק שהמשיבה היתה דיירת ראשונה במושכר. אשר לתעודת עובד הציבור מטעם חברת החשמל (מוצג יא' למוצגי המערער); שם צויין כי: "על פי המסמכים בתיקי הבית ברחוב כפר גלעדי 8 תל אביב הקיימים בחברת החשמל, הצרכן ישראל אידלסון רשום על הזמנת חיבור חשמל מס' 26826 מיום 25.2.1936". למכתב צורפו צילומי פקודה ובמספר 3 צויין צילום פקודה לחיבור חשמל פנימי מספר 26826 מיום 25.02.1936, כאמור, על שם ישראל אידלסון. בהתייחס לאמור במוצג זה, קבע בית המשפט כי הנספח לא מפרט באיזו קומה נעשה החיבור לחשמל, ולכן לא ניתן ללמוד ממנו כי הוא נעשה לקומה הראשונה במושכר. עוד מוסיף בית הדין כי באותה עת הושכרה הקומה השניה לישראל אידלסון ולכן הדבר תומך בגרסת המשיבה כי בקומה הראשונה לא היתה דיירת ראשונה. ב"כ המערער טוען, ובצדק, כי קביעה זו מוטעית והיא סותרת גם את האמור בתעודת עיריית תל אביב באשר לפיה המשיבה החזיקה במושכר בקומה הראשונה ולא בקומה השניה. מסקנתו של בית המשפט הושתתה על עדותה של העדה ברכה דינר מטעם המשיבה, שלא היתה עדות אובייקטיבית. העדה ברכה מסרה עדות שלוש שנים לאחר שנמסרו גרסאות הצדדים ולאחר ששתי ערכאות כבר דנו בבקשה, דבר ההופך את עדותה ל"עדות כבושה". עדות שכזו ערכה ומשקלה מועט יותר (ראה לעניין זה קדמי, חלק ראשון, עמ' 440-441). קשה גם להבין את אמירת בית המשפט כאשר תיאר את עדותה של ברכה דינר כעדות "בהירה, צלולה ואמינה", על אף גילה המופלג וכאשר ברוב השאלות ענתה ב"אני לא יודעת", "אני לא מכירה", "אני לא זוכרת". חלק מעדותה של ברכה היתה אף עדות שמיעה. בתקופה הרלבנטית היתה ברכה כבת 17 וציינה כי אינה יודעת פרטים אודות בעלי הבית, פרטים אודות תשלומים ששילם אביה ולמי הוא שילם, וכי היא לא עסקה בעניינים אלה. כך שאם משווים עדות זו לראיות האובייקטיביות שהוגשו לבית המשפט בתעודות עובד הציבור, אין ספק כי המסקנות הנכונות הן המסקנות כנטען על ידי ב"כ המערער. 6. בהתאם להלכה הפסוקה "לא בנקל תבטל ערכאת הערעור קביעות עובדתיות של הערכאה הראשונה, אשר בידיה הופקדה הערכת נאמנותן של העדים וקביעת הממצאים העובדתיים. התערבות בממצאי עובדה תעשה רק במקרים חריגים וקיצוניים, כגון במקרים שנפל בהכרעתה של הערכאה הראשונה פגם היורד לשורשו של עניין, או כשהדברים אינם מבוססים על פניהם" (ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פ"ד נב(2) 582, 594; ע"א 78/84 עזבון המנוח חאג' קאסם אחמד סווילה נ' אלג'ילאני, פ"ד מב(2) 142; ע"א 525/78 סנובסקי ואח' נ' לבון, פ"ד לד(4) 266). בענייננו סבורות אנו כי זה הוא המקרה בו נפל פגם היורד לשורשו של עניין, ופסק הדין נכנס לגדר המקרים החריגים בהם על ערכאת הערעור להתערב בקביעת הממצאים העובדתיים של הערכאה הראשונה. אנו סבורות כי האמור בראיות החדשות מדבר בעד עצמן בצורה ברורה. אלו הן ראיות אובייקטיביות, ובנסיבות העניין וכמפורט לעיל עדותה של ברכה נדחית כנגד האמור בראיות אלו. אשר על כן, החלטנו לקבל את הערעור. המשיבה תשלם למערער הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ פלוס מע"מ צמוד מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל. הערבות הבנקאית תוחזר למערער. דייר מוגן (הגנת הדייר)דמי מפתח