ארנונה על מחזיק בנכס

מחזיק שעזב את הנכס ולא הודיע על כך עלול להמשיך ולהיות מחויב בתשלום הארנונה. יש המכנים את המחזיק הרשום "מחזיק קונסטרוקטיבי". חבותו של המחזיק הינה כלפי הרשות המקומית. חבות זו כפופה לתנאי שלא ניתן לגבות את החוב מהמחזיק בפועל, או שהגבייה מהמחזיק בפועל כרוכה בקשיים. לעומת זאת, בכל הנוגע ליחסים בין המחזיקים השונים לבין עצמם (למשל, מחזיקים שמחליפים זה את זה), החובה לשלם ארנונה מוטלת אך ורק על המחזיק בפועל. להלן פסק דין בנושא ארנונה על מחזיק בנכס: פסק-דין 1. בעתירה זו מבקש העותר מבית המשפט להצהיר על ביטולה של הודעת תשלום חוב ארנונה בסך 29,903.28 ש"ח, שהמשיבה שלחה לו ביום 14.4.03 (להלן - הודעת התשלום), ועל כך שאינו חייב סכום כלשהו למשיבה. רקע 2. העותר גר בשכירות במשך מספר שנים, החל משנת 1976, בבית בשכונת עיסאוויה שבירושלים (להלן - הנכס). אין חולק כי בשנים הראשונות למגוריו בנכס היה חשבון הארנונה רשום על שמו של בעל הנכס דאז, מר מחמד עלי מחמד (להלן - בעל הנכס), וכי בשלב מסוים העבירה המשיבה את החשבון על שמו של העותר (לטענתו, היה זה לאחר שכבר עזב את הנכס; לטענת המשיבה, היה זה עוד בעת שגר שם). אף אין חולק, כי בשנת 1994 רשמה המשיבה אדם אחר, מר עיסאווי האני, כמחזיק בנכס, וזאת בעקבות סקר נכסים שערכה בסוף שנת 1993. כאמור, ביום 14.4.03 נשלחה לעותר, המתגורר במחנה הפליטים שועפט, הודעת התשלום, בגין ההחזקה בנכס בתקופה שסיומה ביום 31.12.93. אעיר, כי תחילתה של התקופה נשוא חוב הארנונה אינה ברורה מהמסמכים שצירפו הצדדים. לטענת העותר, תחילתה ביום 1.1.83, אז עזב את הנכס. המשיבה, לעומתו, מציינת כי תחילתה ביום 1.8.76. לאחר שקיבל את הודעת התשלום, פנה העותר למשיבה כדי שזו תבטל את החוב, בטוענו כי לא החזיק בנכס בתקופה נשוא החוב. לבקשת המשיבה, הגיש לה העותר תצהיר, ולפיו גר בנכס והחזיק בו מיום 29.7.76 ועד יום 11.1.83, אז העביר את ההחזקה בו לבעל הנכס. המשיבה סירבה לבטל את החוב. בעקבות סירובה פנה העותר לבית משפט השלום בתובענה (ה"פ 744/03), בבקשה לסעדים דומים לאלו המבוקשים בעתירה זו. ביום 27.1.05 קבע בית משפט השלום (כבוד השופט סובל), כי הסמכות לדון בתובענה מסורה לבית המשפט לעניינים מינהליים, ולפיכך מחק אותה. מכאן העתירה שלפניי. במהלך הדיון בעתירה העליתי את האפשרות כי השגותיו של העותר יוגשו כערר בפני ועדת הערר לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 (להלן - חוק הערר). הצדדים הביעו ספק אם בסמכות ועדת הערר לדון בחלק מטענותיו של העותר, כך שעל בית משפט זה להכריע בעתירה. עיקרי טענות הצדדים 3. פתח דבר, טוען העותר, כי החל מתחילת שנת 1983 אינו גר בנכס. לביסוס טענתו, צירף חוזי שכירות של דירות שונות בשכונת שועפט, שם גר לדבריו מאז שנת 1983. עוד טוען העותר, כי המשיבה רשמה אותו כמחזיק בנכס רק לאחר שכבר עזב אותו. בתמיכה לטענתו האחרונה צירף חשבונות מים וארנונה מהשנים 1981 ו-1982, על שמו של בעל הנכס. המשיבה, לעומתו, טוענת כי רישומו של העותר כבעל חשבון הארנונה של הנכס נעשה לכל המאוחר בשנת 1981, בעקבות הצהרת העותר עצמו, מיום 31.12.79, על כך שהוא המחזיק בנכס, ובעקבות מסמך נוסף שהגיש לה העותר בשנת 1981, שגם ממנו עולה כי הוא שהחזיק בנכס באותה תקופה. המשיבה הסבירה את החשבונות מהשנים 1981 ו-1982, הרשומים על שמו של בעל הנכס, בכך שבזמנו חשבונות המים והארנונה היו נפרדים, ובכך שחשבון הארנונה שצירף העותר אינו מתייחס כלל לנכס, כי אם למחסן בבעלותו של בעל הנכס, שהיה נפרד מהנכס וזוהה ברישומיה של המשיבה במספר אחר. המשיבה מוסיפה, כי טענת העותר לפיה החל משנת 1983 התגורר במקום אחר אינה שוללת את המשך החזקתו בנכס. לאור טענתו כי עזב את הנכס כשחשבון הארנונה עדיין רשום על שמו של בעל הנכס, העותר מוסיף וטוען, כי לא היה צריך להודיע למשיבה על הפסקת החזקתו בנכס. המשיבה, מצידה, סבורה כי לפי סעיף 325 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן - פקודת העיריות), היה על העותר להודיע לה על עזיבתו את הנכס, ומשלא עשה כן, הייתה רשאית להמשיך ולחייבו בארנונה. על כך משיב העותר, כי סעיף 325 לפקודת העיריות הינו סעיף פרוצדוראלי ולא מהותי, ואינו מבסס, כשלעצמו, "זכות מהותית עצמאית לגביית הארנונה". העותר מוסיף, כי אפילו זכאית המשיבה לחייבו בארנונה בהתבסס על סעיף 325 האמור, הרי ש"חובת ההודעה" לפי סעיף זה מתיישנת לאחר זמן כה רב, וזכאותה של המשיבה לגבות ארנונה על יסוד הסעיף האמור (ככל שיש זכות כזו) פוחתת עם הזמן, ומתיישנת לאחר עשרים שנה. 4. טענה מרכזית נוספת בפי העותר היא, כי חלה התיישנות על החוב עצמו. העותר מפנה לפסיקה, לפיה אפשר להעלות טענת התיישנות "כטענת תביעה ולא רק כטענת הגנה". מנגד, סבורה המשיבה, כי טענת התיישנות הינה טענה דיונית ולא מהותית, כלומר, אין היא יכולה לעלות אלא כטענת "מגן" ולא כ"חרב". לשיטת המשיבה, אין בטענת ההתיישנות כדי לבטל את החוב עצמו, כך שאפשר כי חוב ש"התיישן" ייגבה באופן פסיבי. המשיבה מוצאת ביסוס לטענתה בלשונו של חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן - חוק ההתיישנות), ואף היא סומכת ידיה על פסקי דין שונים, בציינה כי הגישה בה מצדד העותר, הגם שניתן למצאה בפסיקה, היא בבחינת "דעת מיעוט". מעבר לטענת ההתיישנות, טוען העותר, כי בעובדה שהמשיבה רשמה אותו כמחזיק רק לאחר שעזב את הנכס ובעובדה ששלחה לו הודעת תשלום כעשרים שנה לאחר מכן, יש משום "שיהוי ניכר, חוסר מינהל תקין, חוסר הגינות וחוסר סבירות בצורה קיצונית". המשיבה טוענת בעניין זה, כי לא ישנה על זכויותיה, כי שלחה הודעות חיוב כדין, וכי אף הגישה בשנת 1991 תביעה נגד העותר בגין חוב הארנונה (כגובהו אז). לטענתה, הגישה בזמנו תביעה בסדר דין מקוצר נגד העותר, וביום 10.5.94 אף ניתן פסק דין נגדו, לאחר שסירב לחתום כי קיבל את מסמכי התביעה ולא הגיש בקשת רשות להתגונן. המשיבה סבורה כי יש בפסק הדין האמור משום השתק עילה, ולו ביחס לחוב נשוא פסק הדין (כלומר, לחלק מהתקופה, עד שנת 1991). המשיבה מוסיפה, כי העובדה שהעותר לא גילה בעתירתו כי קיים פסק דין, ולמצער כי הוגש נגדו בזמנו כתב תביעה, יש בה משום חוסר ניקיון כפיים. העותר טוען כי אין לייחס משמעות לטענת המשיבה בדבר פסק הדין האמור, משום שלא הצליחה לבסס טענה זו. לטענתו, "מעולם [לא] קיבל שום כתב תביעה ולא ידוע לו כלל על פסק דין כלשהו כנגדו" (סעיף 42 לסיכומיו, שנתמכו בתצהיר). אציין, כי המשיבה הסבירה שלא מצאה את התיק, וכי בבית משפט השלום התיק כבר בוער. היא צירפה עותק של תיעוד פרטי תיק מסוים שבוער: תיק מס' 12042, בו הצדדים הינם אכן עיריית ירושלים והעותר, שנידון אצל השופט בן זמרה, כשפסק הדין, בסך של 5,042 ש"ח, ניתן ביום 10.5.94. העותר מצדו טוען, כי אם המשיבה אכן תבעה אותו בבית המשפט (עובדה שאותה הוא למעשה מכחיש מחוסר ידיעה), הרי שאין זה ראוי שלאחר ניסיון גביית החוב כחוב אזרחי, תנסה המשיבה לחזור ולגבותו בדרך מינהלית. לשיטת המשיבה, יש לדחות טענה זו, הן משום שלדידה הליכי גבייה מינהליים והליכי הוצאה לפועל לאחר מתן פסק דין הינם אמצעי אכיפה דומים, והן משום שהעותר כלל אינו מכיר בפסק הדין הנטען, בהוסיפה כי אם הוא מכיר בו, אזי "סלולה הדרך בפני העירייה לפעול במסלול זה". 5. טענות נוספות בפי המשיבה, ובהן: כי העתירה סובלת משיהוי, באשר העותר הגיש את תובענתו לבית משפט השלום רק כחמישה חודשים לאחר שנשלחה לו הודעת התשלום, והגיש את העתירה הנוכחית למעלה משנתיים לאחר שקיבל את ההודעה; כי הסעד המבוקש בעתירה הינו "תיאורטי גרידא", שכן המשיבה טרם החלה בהליכי גבייה; וכי העותר לא מיצה הליכים, שכן היה עליו להשיג בפני מנהל הארנונה על הודעת התשלום, לפי חוק הערר, ולאחר מכן להגיש ערר לפי חוק זה, וכזאת לא עשה. על טענה אחרונה זו משיב העותר, כי חוק הערר מאפשר להעלות טענה של אי-החזקה בנכס גם ללא השגה, וכי מכל מקום, טענותיו בעתירה זו רחבות מאלו שניתן להעלות לפי חוק הערר. דיון 6. פתח דבר אומר, כי אין בידי לקבל את טענות העותר, כי רישומו כמחזיק הנכס נעשה רק לאחר שחדל מלהחזיק בו, וכי לכן לא חלה עליו חובה להודיע למשיבה על עזיבתו את הנכס. המשיבה הפנתה למסמך מיום 31.12.79, נושא כותרת "דו"ח על שנויים", ממנו עולה כי העותר עצמו הודיע למשיבה על כך שהוא "המחזיק החדש" בנכס, החל מיום 1.8.76. די במסמך זה (שצורף לכתב התשובה, והעותר לא התייחס אליו בסיכומיו), כדי לדחות את טענת העותר כי לא ידע כלל על כך שהוא רשום כמחזיק הנכס. כפועל יוצא, יש בכך כדי לבסס את חובתו של העותר להודיע על עזיבתו את הנכס, כמצוות סעיף 325 לפקודת העיריות, המורה בזו הלשון: "חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה". משמעותו של סעיף זה הינה, למעשה, הטלת נטל על המחזיק בנכס, שחובת הארנונה בגינו חלה עליו, להודיע לרשות המקומית על כך שחדל להחזיק בו (ראו לאחרונה, בר"ם 1008/06 טרכטינגוט נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב יפו, ניתן ביום 21.11.06, פסקה 8, מפי השופטת נאור). מחזיק שעזב את הנכס ולא הודיע על כך (להלן - המחזיק הרשום), עלול להמשיך ולהיות מחויב בתשלום הארנונה. יש המכנים את המחזיק הרשום "מחזיק קונסטרוקטיבי" (ראו ה' רוסטוביץ, פ' גלעד, מ' וקנין ונ' לב ארנונה עירונית ספר ראשון (מהדורה 5, תשס"א), בעמ' 289-274). חבותו של המחזיק הרשום הינה כלפי הרשות המקומית. חבות זו כפופה לתנאי שלא ניתן לגבות את החוב מהמחזיק בפועל, או שהגבייה מהמחזיק בפועל כרוכה בקשיים (שם, בעמ' 285). לעומת זאת, בכל הנוגע ליחסים בין המחזיקים השונים לבין עצמם (למשל, מחזיקים שמחליפים זה את זה), החובה לשלם ארנונה מוטלת אך ורק על המחזיק בפועל (ע"א (ת"א) 1982/97 כהן נ' עיריית תל-אביב-יפו, ניתן ביום 30.5.99, פסקה 7, מפי השופטים גולדברג, גרוניס וחיות). כללו של דבר, מחדלו של העותר מתבטא בכך שנמנע מלהודיע למשיבה על עזיבתו את הנכס, על אף שהודיע לה לפני כן על החזקתו בו. מחדל זה הפך אותו ל"מחזיק רשום", שממנו אפשר לגבות את הארנונה (בהנחה שהגבייה מהמחזיק בפועל אינה אפשרית או כרוכה בקשיים). 7. בטרם אפנה לטענת ההתיישנות שהעותר מעלה, אקדים ואציין, כי טענת המשיבה בדבר פסק דין שניתן לטובתה לא הוכחה, כטענת העותר. הראיות שהגישה המשיבה בעניין זה - העתק תיעוד ביעורם של תיקים, וביניהם תיק הנושא את הפרטים הנזכרים בפסקה 4 לעיל - אין בהן כדי להוכיח את טענתה לפיה ניתן פסק דין נגד העותר בעניין חוב ארנונה, ואם ניתן - הרי שלא הוכיחה גבי איזה נכס ניתן ולאיזו תקופה. במאמר מוסגר אוסיף, כי יש ממש בטענת העותר, לפיה, אילו הוכח קיומו של פסק הדין הנטען, הרי שספק רב אם הייתה המשיבה רשאית לחזור ולנסות לגבות את החוב בדרך מינהלית, ולמצער כך, ככל שהדבר נוגע לחלק החוב שאותו תבעה בבית המשפט האזרחי (על חוסר ההגינות שבמעבר מתביעה אזרחית של חוב ארנונה לגבייה מינהלית שלו, ראו עת"מ (ת"א) 1224/05 גריסרו נ' עירית תל אביב-יפו, ניתן ביום 26.9.06, מפי השופט מודריק; ה"פ (שלום - י-ם) 512/01 קומרי נ' עירית ירושלים, ניתן ביום 17.9.02, פסקה 9, מפי השופטת אפעל-גבאי). ומכאן - לטענת ההתיישנות. 8. כטענת הצדדים, מוצאים אנו בפסיקה שתי גישות בנוגע לאפשרות העלאתה של טענת ההתיישנות ביחס לחובות ארנונה. לפי גישה אחת, טענת התיישנות אינה יכולה לעמוד אלא למי שנתבע בהליך בפני בית משפט, ומכאן שאי אפשר להעלותה ביחס לחוב ארנונה שהרשות החלה לגביו בהליכי גבייה מינהלית. גישה זו מתבססת בראש ובראשונה על לשונו של סעיף 2 לחוק ההתיישנות, הקובע לאמור: "תביעה לקיום זכות כל שהיא נתונה להתיישנות, ואם הוגשה תובענה על תביעה שהתיישנה וטען הנתבע טענת התיישנות, לא יזדקק בית המשפט לתובענה, אך אין בהתיישנות בלבד כדי לבטל את הזכות גופה". מסד נוסף לגישה זו מצוי בדבריו של השופט י' כהן: "מעצם מהותה התיישנות דיונית היא טענת הגנה בלבד, ואין היא יכולה לשמש כעילת תביעה. [ההשקפה לפיה] חייב רשאי להגיש תביעה נגד הנושה למתן פסק-דין הצהרתי שהחוב התיישן ושאין הנושה רשאי לגבותו, הופכת את ההתיישנות לפי החוק מדיונית למהותית, ועומדת בניגוד להוראות סעיף 2 של החוק. ... תנאי מוקדם להעלאת טענת ההתיישנות הוא - הגשת תובענה על תביעה שהתיישנה. באין תובענה כזו, אין טענת התיישנות" (ע"א 522/71 בנין נ' בנין, פ"ד כח(2) 309, 326). דברים אלו היוו בסיס לפסקי דין שונים של בתי המשפט המחוזיים ושל בתי משפט השלום, שקבעו כי גם ביחס לחובות ארנונה, אין בטענת התיישנות כדי לבטל את זכותה של הרשות המקומית לגבות (בדרך מינהלית) את החוב (ראו, למשל, ע"א (ת"א) 1843/00 חרותי נ' עיריית רמלה, ניתן ביום 12.2.03, פסקה 6, מפי סגן הנשיא גרוס והשופטות קובו ורובינשטיין; עת"מ (ת"א) 1292/01 שושן (פרסי) מזל נ' עירית רחובות, ניתן ביום 21.3.02, פסקאות 6-4, מפי השופט קלינג; עת"מ (חי') 450/02 קימחי נ' עיריית חיפה, פ"מ מינהליים (תשס"ג) 433, פסקאות 12 ואילך, מפי השופטת וסרקרוג; עת"מ (י-ם) 988/03 רוטופלס בע"מ נ' עיריית ירושלים, ניתן ביום 17.6.04, פסקאות 8-6, מפי השופט עדיאל; עת"מ (ת"א) 1066/03 א.י.ר.מ קניין בניה והשקעות בע"מ נ' עירית הרצליה, ניתן ביום 23.2.04, מפי השופט ישעיה; ה"פ (שלום - ב"ש) 1043/97 סורני נ' עיריית באר שבע, ניתן ביום 7.8.97, פסקה 4, מפי השופטת דברת; ת"א (שלום - י-ם) 11660/99 גן צבי נ' עירית ירושלים, ניתן ביום 28.2.00, פסקה 9, מפי השופט יעקובי). לעומת זאת, התפתחה בשנים האחרונות גם גישה שונה. לפיה, משמדובר בחוב ארנונה, ניתן לראות את הנישום כ"נתבע" מבחינה מהותית, אף שפורמאלית הוא עשוי להיות התובע בתביעה לפסק דין הצהרתי, שהרי בפועל, הרשות המקומית היא שתובעת מהנישום את חוב הארנונה והוא מבקש להתגונן מפניה. ההנחה שביסוד גישה זו היא, כי אותם נימוקים העומדים בבסיס טענת ההתיישנות כשהנישום הוא במעמד של "נתבע", קיימים גם במקרה שבו הוא מתגונן מפני גביית חוב באמצעות תביעה שהוא יוזם לסעד הצהרתי בדבר בטלות הדרישה לתשלום הארנונה והליכי גבייתה המינהליים (ראו, למשל, ה"פ (חי') 30340/97 בתי זיקוק לנפט בע"מ נ' המועצה האזורית זבולון, ניתן ביום 15.3.01, פסקה 15, מפי סגן הנשיא ביין; ה"פ (שלום - חי') 1062/00 גולדשר נ' עיריית חיפה, פ"מ תשס"ד(3) 798, פסקה 12 ואילך, מפי השופט גנון; ה"פ 512/01 הנזכר לעיל, פסקה 8, מפי השופטת אפעל-גבאי; ה"פ (שלום - ת"א) 176275/01 סרור נ' עיריית רמת גן, ניתן ביום 25.10.01, פסקה 2(א), מפי השופט ורדי; ה"פ (שלום - ת"א) 200396/03 ינקוביץ נ' עירית תל-אביב יפו, ניתן ביום 3.3.04, מפי השופט שוורץ). אוסיף, כי הגישה הגורסת שאין לקבל טענת התיישנות לפי חוק ההתיישנות בהקשר לחוב מינהלי (כדוגמת חוב ארנונה), אינה חוסמת בהכרח העלאת טענה זו שלא לפי חוק ההתיישנות, בין היתר בהתחשב כי אף חוב פסוק מתיישן ובהתחשב גם בהקשר זה בטענות של שיהוי בלתי סביר, חוסר הגינות ומינהל לא תקין (ראו עת"מ 1224/05 הנזכר לעיל, מפי השופט מודריק; עת"מ 450/02 הנזכר לעיל, מפי השופטת וסרקרוג; וה"פ 1062/00 הנזכר לעיל, מפי השופט גנון). 9. ככל הידוע לי, בית המשפט העליון טרם אמר את דברו בשאלה המורכבת בדבר האפשרות לטעון להתיישנות כנגד הליכי גבייה מינהליים של חוב ארנונה. מכל מקום, לא ראיתי צורך להכריע בשאלה זו, שיש לה פנים לכאן ולכאן. הצטברות הנסיבות המיוחדות של העניין שלפניי מובילה לקבלת העתירה, אף ללא היזקקות לטענת ההתיישנות: ראשית, אין חולק כיום כי הודעת התשלום הינה בגין חוב שבו נושא העותר אך כ"מחזיק רשום" ולא כמחזיק בפועל (ולו ביחס לעיקר התקופה). שנית, אמנם היה מוטל על העותר להודיע למשיבה על עזיבתו את הנכס, אך מאז ועד להמצאת הודעת התשלום לעותר חלפו כעשרים שנה. שלישית, המשיבה ציינה כי במהלך סקר נכסים שערכה בשנת 1993 גילתה את המחזיק בפועל של הנכס, אך לא הבהירה אם הלה החזיק בפועל בנכס עוד לפני שנת 1994 (כשעולה מדבריה שהחזיק בנכס כבר בשנת 1993, ולפחות בסוף אותה שנה), ואם ניסתה לגבות ממנו את חובו בגין התקופה שקדמה לשנת 1994. רביעית, גם לאחר שהמשיבה איתרה את המחזיק בפועל בשנת 1993, עדיין חלפו 10 שנים עד שנשלחה הודעת התשלום. חמישית, המשיבה לא הבהירה אם התעוררו קשיים בגביית החוב, או אם בכלל ניסתה לגבותו מבעל הנכס; ואזכיר בעניין זה כי העותר הגיש לה תצהיר (לאחר קבלת הודעת התשלום), בו הצהיר כי העביר לבעל הנכס בזמנו (בשנת 1983) את החזקה בנכס. ששית, המשיבה אמנם טענה כי קודם להודעת התשלום שלחה הודעות תשלום נוספות, אך טענה זו לא גובתה בראיה כלשהי. ולבסוף, העותר הוכר כזכאי לסיוע משפטי לצורך הגשת עתירה זו, וגר מזה שנים במחנה הפליטים שועפט; כך שספק אם הליכים שיינקטו נגדו לגביית חוב הארנונה הנטען, הם שיעשו צדק במקרה זה, וגם המשיבה עצמה ציינה כי טרם החליטה אם לנקוט נגדו בהליכים כלשהם. אוסיף עוד, כי מטענת המשיבה בדבר פסק הדין הנטען משנת 1994 (על סך 5,042 ש"ח), עולה כי מרבית הסכום נשוא הודעת התשלום הינו פרי של הצמדה וריבית במשך כעשרים שנה. הצטברות כל הנסיבות הללו דוחקת למסקנה כי יש לקבל את העתירה. 10. בשולי הדברים אציין בקצרה מדוע לא ראיתי לקבל את טענות המשיבה לדחיית העתירה על הסף: אין לקבל את טענת השיהוי. אמנם, העותר פנה לבית המשפט חודשים אחדים לאחר משלוח הודעת התשלום, אך איחור קל זה הינו זניח, ומכל מקום ודאי מתקזז אל מול השיהוי הכבד של המשיבה במשלוח הודעת התשלום. העובדה שפנה בעתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים רק כשנתיים לאחר הודעת התשלום הינה תוצאה טבעית של ההליך בבית משפט השלום, שהסתיים רק בשנת 2005. אף את טענת המשיבה בדבר השתק עילה אין לקבל, משום שכאמור, לא הוכיחה את קיומו של פסק הדין הנטען, ובעיקר לא את תוכנו. גם טענת המשיבה בדבר אי מיצוי הליכים דינה להידחות, נוכח הספק בדבר סמכותה של ועדת הערר, לפי חוק הערר, לדון בחלק מטענות העותר. 11. לסיכום: העתירה מתקבלת, במובן זה שהודעת התשלום שנשלחה לעותר ביום 14.4.03 - בטלה. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.ארנונהמחזיק בנכס