אחריות בעל מקרקעין בנזיקין | עו"ד רונן פרידמן

##(1) אחריות בנזיקין של המחזיק במקרקעין - הקדמה:## קיימת חובת זהירות במערכת היחסים שבין בעלים או מחזיק במקרקעין לבין מוזמן המבקר בשטחם. חובה זו כחובה מושגית נקבעה בפסיקה ענפה והינה בבחינת הלכה פסוקה מאחר ויחסי שכנות של בעל מקרקעין- בר רשות, נמצאים בליבת דיני הנזיקין. על-פי הפסיקה, החזקה במקרקעין מטילה חובת זהירות מושגית כלפי המבקרים בהם, בין אם הנזק נגרם בשל מצבם הסטטי של המקרקעין, ובין אם נגרם בשל התממשות סיכון הטמון במקרקעין לאדם או לנכס הנמצאים ברשות הרבים. הרציונל לכך הינו שהמחזיק במקרקעין הינו לרוב בעל היכולת הטובה ביותר לחזות סיכונים הטמונים במקרקעין ולמנעם, ובעל היכ ולת הטובה ביותר לפעול להקטנת סיכונים אלו ולפקח על המתרחש במקרקעין, וזאת אף אם אינו מעורב באופן יומיומי בנעשה בהם. ## (2) אחריות בנזיקין של המחזיק במקרקעין - מעסיק:## על המחזיק לברר מהן הסכנות האורבות למבצע העבודה ואילו אמצעי הגנה ובטיחות יועמדו לרשותו, אך הוא נמנע מלעשות כן והפגין אדישות לגורל מבצע התיקון. כן נפסק כי התקיימו לגבי המעביד והמחזיק גם יסודות העוולה של הפרת חובה חקוקה. לגבי המעביד, נקבע כי הוא לא סיפק למבקש אמצעי בטיחות כנדרש לפי תקנות הבטיחות בעבודה (עבודה על גגות שבירים או חלולים), התשמ"ו-1986, פקודת הבטיחות בעבודה [נוסח חדש], התש"ל-1970 (להלן: הפקודה) ותקנות ארגון הפיקוח על העבודה (מסירת מידע והדרכת עובדים), התשנ"ט-1999. עוד נקבע כי תקנות העבודה על גגות ותקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בנייה), התשמ"ח-1988 (להלן: תקנות עבודות בנייה) מטילות את החובה לשמור על בטיחות ובטחון העובד הן על הקבלן הן על מזמין העבודה (היינו, המחזיק). ## (3) אחריות בנזיקין של המחזיק במקרקעין - נפילות:## בבדיקת אחריות מחזיק במקרקעין לנזק שנגרם כתוצאה מהחלקה, יש לבחון את הגורם להחלקה ואת האמצעים שננקטו על מנת למונעה. נקבע, כי לא כל נזק שניתן לצפותו, בית המשפט מטיל בגינו אחריות נורמאטיבית. הפעלה ראויה של מבחן הצפיות מחייבת הבחנה בין סכנה "רגילה" לבין סכנה "בלתי רגילה" לגבי הניזוק. היקף חובת הזהירות משתנה בהתאם לנסיבותיו של כל עניין וכשמדובר בנזק שנגרם כתוצאה מהחלקה, יש לאתר ולאפיין את הגורם הישיר והמידי להחלקה ולבחון את האמצעים שננקטו למניעת ההחלקה ונזקיה. כשמדובר בנזק תולדת החלקה עקב חומר שהוא "טבעי" במקום ההחלקה, הנטייה היא לסווג את סכנת ההחלקה כ"סכנה רגילה" או "סבירה" או "צפויה" וטיב האמצעים שננקטו למניעת סכנת החלקה נגזר מטיב סכנת ההחלקה. חובת הזהירות הקונקרטית אינה חובה מוחלטת, אף כאשר מדובר בהחלקה. ## (4) אחריות בנזיקין של המחזיק במקרקעין - מלון:## אחריות מלון, כמחזיק המקרקעין וכמי שהזמין אורחים לשהות בו בתשלום , לשלמותם של האורחים במקרה של תקיפה - נדונה במספר פסקי דין. נזכיר לעניין זה את פסק הדין בעניין ת.א. 14751/05 (שלום ת"א) ורדקביץ נ' מלון גרנד נירוונה (כב' השופטת ח. וינבאום-וולצקי- 4.9.07), שבו נמצא המלון אחראי בגין נזק שנגרם לאורח המלון שנדחף לבריכה במסגרת מסיבה שערכו עובדי המלון. ## (5) אחריות בנזיקין של המחזיק במקרקעין - מעשה של צד שלישי:## לעניין אחריותו של מחזיק במקרקעין בגין מעשה מזיק של צד שלישי נאמר כבר על-ידי א' ברק בספרו של טדסקי דיני הנזיקין (תש"ל), בעמ' 465, כי חובת הזהירות של מחזיק מקרקעין כלפי מבקר בקרקע שבחזקתו, "אינה מוגבלת לחובת המחזיק שלא לפגוע במבקר, אלא משתרעת גם על פעולותיו הצפויות של פלוני על הקרקע", וזאת, "בגין סיכון בלתי רגיל שנוצר על ידי פלוני (מוזמן אחר או בר-רשות, או מסיג גבול)". ואין הכוונה כי לא קמה לעולם חובת זהירות במקרה של סיכון רגיל, או כי יש לפטור, מניה וביה ובכל מקרה, את המזיק, אלא יש לומר, כי עתים לא קמה התרשלות, במקרה קונקרטי, בשל שננקטו אמצעי זהירות סבירים בהתחשב בסיכון. בע"א 915/91 מדינת ישראל נ' לוי, פ"ד מח(3) 45, 67, מונה בית המשפט נסיבות שונות שבהן יהססו לגזור קיומה של "שכנות" מקיומה של צפיות, ובהן: כאשר מדובר בפעולה מחדלית של הנתבע, להבדיל ממעשה; וכאשר הנזק נגרם על ידי צד שלישי, ולא באופן ישיר על-ידי הנתבע. אולם, גם בהתקיימותן של נסיבות אלה אין כדי לשלול, מניה וביה, קיומה של חובת זהירות. "במקרה כזה יהיה צורך בעיון מדוקדק יותר בקיומה של שכנות בין הצדדים". ## (6) אחריות בנזיקין של המחזיק במקרקעין - מעשה פלילי:## על מחזיק במקרקעין לצפות, הן במישור הטכני והן במישור הנורמטיבי אפשרות של ביצוע פשע בשטח המקרקעין שבבעלותו ועליו לפעול על מנת לאיין או, למצער, להקטין את הסיכון להתרחשות פשע במקרקעין. בע"א 3510/99 ולעס נ' אגד, פירט כבוד השופט ריבלין (כתארו אז), את המבחנים לאורם תיבחן שאלת אחריותו של מחזיק במקרקעין, כדלקמן: "עיון מדוקדק זה ייעשה לאור המבחנים שעמדנו עליהם, ובהם: האם היה הנתבע מודע להתרחשות הקרבה של המעשה העברייני (בהקשר זה יש לבחון לא רק את הספונטניות והפתאומיות של המעשה העברייני עצמו, אלא גם את התנהגותו של העבריין עובר למעשה); האם התרחשו בעבר במקום האירוע אירועים דומים; האם שכיחים באותה סביבה מעשים פליליים; האם המעשה העברייני שאירע הינו מעשה שיגרתי או שמא היה חריג באופיו; האם היה הנתבע בעל השליטה והפיקוח על העבריין או על מקום הביצוע; האם, בהתחשב במהות היחסים בין בעלי-הדין, היה התובע יכול להסתמך באופן סביר על כך שהנתבע ינקוט אמצעי זהירות סבירים לשמירת ביטחונו מפני עבריינים; האם ניתן ללמוד על קיומה של החובה מכלל הנסיבות האחרות של המקרה. משנשקלו כל אלה, ייבחנו בנסיבות המתאימות גם שיקולים של מדיניות ציבורית אשר בגינם עשוי בית-המשפט להימנע מלקבוע כי בין הצדדים קיימת חובת זהירות. ## (7) אחריות בנזיקין של המחזיק במקרקעין - סיכום:## הבעלות או החזקה במקרקעין, כמו גם בעסק, מטילה חובת זהירות מושגית על הבעלים או המחזיק לטובת המבקרים בהם. הבעלות במקרקעין יוצרת זיקה בין הבעלים לבין סיכונים שנוצרו במקרקעין. (ראו: ע"א 343/74 גרובנר נ' עירית חיפה וע"א 4597/91 קיבוץ אפיקים נ' כהן). קיומה של חובת זהירות מושגית ביחסים שבין המזיק לבין הניזוק מהווה אמנם תנאי הכרחי לקיומה של אחריות בעוולת הרשלנות, אך אין היא מספיקה להטלת אחריות זו. גם מקום בו נקבע כי ישנה חובת זהירות מושגית, עדיין קמה ועולה השאלה, האם בין המזיק הספציפי לבין הניזוק הספציפי, בנסיבותיו המיוחדות של המקרה, קיימת חובת זהירות קונקרטית בגין הנזק הספציפי שהתרחש. חובת הזהירות הקונקרטית נקבעת אף היא, כאמור, על-פי מבחן הצפיות. השאלה היא, אם אדם סביר יכול היה לצפות - בנסיבותיו המיוחדות של המקרה - את התרחשות הנזק, ואם התשובה על כך היא בחיוב, אם אדם סביר צריך היה, כעניין שבמדיניות, לצפות את התרחשותו של אותו נזק. בית-משפט נדרש להבחנה בין סכנה "רגילה" לבין סכנה "בלתי-רגילה". חיי היום יום מלאים סיכונים, אשר לעתים מתממשים וגורמים נזקים, מבלי שיוצרי הסיכונים ישאו באחריות בנזיקין. הטעם לכך הוא, שאותם סיכונים טבעיים ורגילים הם לפעילות האנוש המקובלת, ובגינם נקבע כענין של מדיניות משפטית, כי חובת הזהירות הקונקרטית אינה מתגבשת. סיכונים אלה סבירים הם, וחיי חברה מתוקנים לוקחים את קיומם בחשבון. נזיקיןמקרקעיןבעל המקרקעין