שיפוץ לובי בבית משותף

שיפוץ לובי בבית משותף מבוא התובענה דנן עניינה באגף המגדל הצפוני (להלן: "האגף") שבפרוייקט סי אנד סאן ברחוב הרצל רוזנבלום 8 תל אביב הבנוי על חלק מחלקה 11 בגוש 6621 (להלן: "הבית"). הבית טרם נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים. התובעת טוענת כי מצבו התחזוקתי של האגף התדרדר עקב כשלים בהקמת השלד וקרבתו של הבית לים והחלה צניחה של אריחים מקירות חיצוניים, רטיבות בדירות עקב העדר איטום, הזנחה של לובי הכניסה והלובים הקומתיים ועוד פגמים תחזוקתיים. לפיכך, ביום 14.04.08 החליטה אסיפה כללית שלא מן המניין של בעלי דירות באגף, על ביצוע פרויקט שיפוץ לאגף וכן על מינויו של ועד האמון על ביצוע השיפוץ. לטענת התובעת, השיפוץ על פי ההחלטה כלל החלפת החיפוי הישן, שיפוץ לובי הקומות והחלפת הצנרת המובילה לדירות, שיפוץ לובי הכניסה והתקנת כניסה לאגף מקומת הרחוב הכוללת מעלית, על מנת לאפשר נגישות לנכים. ביום 30.03.09 אישרה אסיפה כללית של בעלי דירות באגף את תקציב השיפוץ וביום 20.06.10 אושר תיקון לתקציב ולפיו על כל בעל דירה באגף לשלם סך של 1,868 ₪ (כולל מע"מ) בגין כל מ"ר בדירתו. הנתבעים בתיק 404/10 הינם בעלים של דירה בשטח של 148 מ"ר נטו. לפיכך, לטענת התובעת, עליהם לשאת בתשלום חלקם בעלות השיפוץ בסך של 276,464 ₪. הנתבעים שילמו על חשבון חלקם סך של 3,500 ₪ ולפיכך יתרת חובם עומדת על סך של 272,905 ₪. הנתבעת בתיק 423/10 הינה בעלים של שתי דירות בבית בשטח כולל של 304 מ"ר נטו. לפיכך, לטענת התובעת, עליה לשאת בתשלום חלקה בעלות השיפוץ בסך של 567,750 ₪. התובעת טוענת כי בהתאם להוראות סעיף 77ב לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") יש להחיל על הבית את הוראות סעיף 59 לחוק המקרקעין ולפיכך על בעלי הדירות באגף לשאת בחלקם בהוצאות השיפוץ כאמור בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין. בכל הקשור להתקנת המעלית טוענת התובעת כי יש להחיל את הוראות סעיף 59ו לחוק המקרקעין ומשנתנה הסכמה של הרוב הנדרש בהתאם להוראות הסעיף, על כלל בעלי הדירות לשאת בעלות הקמתה. הנתבעים בתיק 404/10 הגישו כתב הגנה מטעמם ובמסגרתו טענו כי הם אינם מתנגדים לשיפוץ בכללותו ולעבודות המהוות תחזוקה נדרשת ותיקון פגמים. הנתבעים אינם חולקים בנוגע לסמכותה של התובעת לקבלת החלטות בדבר שיפוץ נדרש בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין. אולם, לטענתם, חלק מהשיפוץ הינו שיפור ושדרוג מאסיבי שאינו לצורך השעה, חורג ממתחם הסבירות ונעשה ללא הסכמתם. לטענתם החלפת החיפוי החיצוני של הבית וכך גם התקנת כניסה ממפלס הרחוב בצירוף מעלית, הינם בגדר שיפור ולא תחזוקה שוטפת. בהקשר זה טוענים הנתבעים כי לא נבחנו חלופות אחרות לפתרון החיפוי החיצוני היקר שנבחר (המהווה כ- 59% מעלות השיפוץ). העבודות המבוצעות אינן בגדר "החזקה תקינה" כהגדרתה בחוק המקרקעין, קרי, על פי רמת הרכוש המשותף כפי שהיתה בעת שהסתיימה בניית הבית, ולפיכך ביצוען מחייב הסכמה פה אחד של כל בעלי הדירות. לטענת הנתבעים, הלובי הראשי והלובים הקומתיים הינם במצב תקין ואין כל צורך בשיפוצם במטרה ל"התקשט ולהתהדר", בפרט כאשר עלות שיפוצם (ביחד עם תוספת ללובי הראשי) מגיעה לכדי 32% מתקציב השיפוץ. בהקשר זה טוענים הנתבעים כי שיפוץ הלובי הראשי ובקומות כולל עבודות יקרות ומיותרות של ריצוף, זגגות, חיפוי מעליות, דלת חדשה לחדר אשפה, רצפת זכוכית פריקה, גופי תאורה ואף בניית מבנה לובי ראשי חדש. לטענת הנתבעים עלות השיפוץ הינה בשיעור גבוה (כ- 11.5 מיליון ₪) כאשר סכום זה משתנה מעת לעת וחלקם הנטען של הנתבעים עומד כעת על סך של 276,464 ₪. סכום זה מהווה נטל כלכלי כבד, במיוחד לאור נסיבותיהם האישיות וההוצאות הכרוכות במציאת מקום מגורים חלופי במהלך השיפוץ, עקב מצבו הרפואי של הנתבע. הנתבעים מבקשים כי תופחת מדרישת התשלום כל דרישה לתשלום סכום שאינו בגדר החזקה תקינה, כי יופחת מחלקם בעבודות הוצאות אישיות שיגרמו להם במהלך ביצוע העבודות, כי כל סכום שיקבע בהליך יהווה סכום סופי ללא כל דרישת תשלום נוספת בגין השיפוץ וכי יתרת התשלום בה יחויבו תחולק להסדר תשלומים. הנתבעת בתיק 423/10 הגישה כתב הגנה ובמסגרתו טענה, גם היא, כי אין המדובר בשיפוץ הקיים אלא בשיפור, שדרוג והשבחה. למעשה, טוענת הנתבעת, המדובר בבנייה מחדש של האגף שאינה בגדר החזקה תקינה של הרכוש המשותף בגמר בניית הפרויקט. לפיכך, לא ניתן לחייב בעל דירה בתשלום עבור העבודות הנ"ל ללא הסכמתו. לטענת הנתבעת המדובר בתוכנית מגלומנית בעלות של כ- 15 מיליון ₪ שהגה מיעוט של בעלי הדירות בבית, ואין המדובר בשיפוץ תחזוקתי. כך, תוספת של מעלית חדשה חורגת ממסגרת סעיף 58 לחוק. כך גם נדרש היתר בניה לביצוע חלק מהעבודות. לטענת הנתבעת שטח הנכס בבעלותה הינו בגודל של 263 מ"ר בלבד, ולא כפי שנטען על ידי התובעת. זאת ועוד. נכסי הנתבעת מצויים בחלק נפרד ולא באגף המרכזי והיא ביצעה, בעצמה, ועל חשבונה, שיפוץ של כל מעטפת דירותיה. הנתבעת טוענת כי יש לקזז מכל חיוב שתחוב בו את תשלומי היתר ששילמה לחברת הניהול בגין הפרש חישוב שטח דירתה. התובענות דנן הן חלק ממכלול תובענות שהוגשו לפתחי על ידי התובעת דנן בנוגע להליך השיפוץ בו עסקינן. בהחלטתי מיום 17.03.11 הוריתי על איחוד הדיון בתובענות דנן עם תובענות נוספות (אשר נסתיימו בינתיים) וכן הוריתי על סדרי דין להגשת ראיות מטעם הצדדים ולשמיעתן. מטעם התובעת הוגשו שני תצהירים של מר רוני שטן, תצהיר של מר אמיר עזריה, חוות דעת מומחה מהנדס בניין - מר בוריס סדצקי וחוות דעת שמאי מקרקעין - מר יוסי כהן. מטעם הנתבעים בתיק 404/11 הוגש תצהירה של הגב' נורה פלאטו. מטעם הנתבעת בתיק 423/11 הוגש תצהירו של מר אריק בין. מטעם כל הנתבעים יחדיו הוגשה חוות דעת מהנדס אזרחי - רון ארד. ביום 26.06.11 נתקיימה ישיבת הוכחות במסגרתה נחקר מר יוסי כהן. במהלך עדותו של מר סדצקי הגיעו הצדדים להסכם דיוני כלהלן: "אנו מוותרים על המשך חקירות נגדיות בתובענה, מבלי שהדבר יהווה הודאה הדדית בעובדות הנטענות בראיות הצדדים, ונבקש כי יינתן פס"ד על יסוד החומר המצוי בתיק ולאחר הגשת סיכומים מטעם הצדדים". הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב. במסגרת הדיון בתיק 485/10 (אשר אוחד לדיון עם התובענות דנן בהתאם להחלטתי מיום 17.03.11) נערך ביום 07.03.11 ביקור במקום בנוכחות הצדדים ובעלי הדין בתיק הנ"ל. התרשמותי ממצב הבית כפי שהיה במסגרת הביקור שנערך במקום תשמש גם לצורך הכרעתי בתיק זה. דיון המצב המשפטי אין מחלוקת בין הצדדים בנוגע לסמכותה של התובעת בכל הקשור להליך השיפוץ באגף או בדבר תחולתו של סעיף 59 לחוק המקרקעין בנוגע לבית. אין גם מחלוקת בנוגע להשתלשלות ההליכים שקדמה לאישור עבודות השיפוץ או לכך שנתקבלה החלטה של רוב בעלי הדירות באגף לביצוען. אולם, לא נתקבלה הסכמה של כל בעלי הדירות באגף לביצוע השיפוץ על כל רכיביו - הנתבעים דנן התנגדו ומתנגדים לעבודות השיפוץ בכללותן או למצער לחלקן הארי. הוראות סעיף 12 לתקנון המצוי חלות במקרה דנן ולפיכך, בהעדר הסכמה של בעל דירה, לא ניתן לחייבו בהוצאות שלא פורטו בפרק ו' (ובמקרה דנן בפרק ו'1) לחוק המקרקעין. סעיף 58 הנ"ל הקובע כי "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג". ובהמשך קובע הסעיף - "לענין זה "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות". השאלה המרכזית העומדת להכרעה בתיק דנן הינה, אם כן, האם השיפוץ המתוכנן באגף, או ביתר דיוק, כל חלק ממנו, הינו בגדר "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, אם לאו. ככל שהמדובר ב"החזקה תקינה" הרי, שאף ללא קבלת הסכמת הנתבעים, היתה רשאית, וניתן אף לומר חייבת, התובעת לבצע את עבודות השיפוץ ועל הנתבעים לשאת בחלקם היחסי בגין עבודות אלו. ככל שאין המדובר ב"החזקה תקינה" הרי, שללא הסכמת הנתבעים לעבודות האמורות, לא ניתן לחייבם בעלות אותן העבודות. ההלכה בנוגע למשמעות "החזקה תקינה" בוחנת מונח זה בתנאי המקום והזמן. ברע"א 7112/93 צודלר בתיה ואח' נ' יוסף שרה ואח' פ"ד מח (5) 550, מוסבר עקרון זה היטב מפי כבוד השופט חשין בקובעו: "בתים שבונים בימינו אינם כבתים שבנו בעבר, והרי החיים אינם עומדים על עומדם אלא מתגלגלים הם וזורמים כל העת... הביטוי "להקים את הבית מחדש" אינו כובל אותנו בשלשלאות אל מסגרתו המדויקת של הבית המקורי- אבן תחת אבן, חלון תחת חלון, דלת תחת דלת... השאלה איננה אלא שאלה של מידה, על פי רוחו של ההסדר. ניתן ללמוד לענייננו היקש מדרכי פירושו של חוק: ומה חוק (בוודאי כך ביטוי מסגרת) תחומיו יימלאו תוכן ברוח שינויי הזמן והמקום- קליפתו תישאר כשהייתה ותוכו יכול שישתנה מעת לעת...". כך גם בע"א (ירושלים) 4329/03 עדנה וינברגר ואח' נ' נציגות הבית המשותף ברח' אוסישקין 21 ירושלים תק-מח 2004 (1) 7499 פוסק כבוד השופט דרורי כי: "חלק מן העבודות נועדו לשמירת המצב הקיים, חד משמע, כגון: סיוד, תיקון גדר, תיקון גג, וכדומה. לטעמי, גם החלפת גדרות כניסה לגינה, התקנת ארון לשעוני המים והתקנת תיבות דואר חדשות, הם חלק מהתחזוקה השוטפת של הבניין, אשר נועדה לשמור על הרכוש המשותף במצב טוב, תקין ומכובד. הצדדים הכבירו מילים על הגינה. אכן, בעבר הגינה כללה רק עצים ישנים, ובאסיפה הכללית בשנת 1999 הוחלט על התקנת גינה משוכללת יותר, כולל: טפטפות וצמחים. אינני רואה בכך שיפור יוצא דופן, המאפשר לכל דייר להטיל וטו, אלא הדבר בגדר החזקה שוטפת וביצוע השירותים המקובלים על פי הנוהג ... סבור אני, כי אכן רק מקרה קיצוני של הוצאה גבוהה, כמו התקנת מעלית, נמנה על הקטגוריה המחייבת הסכמה פה אחד. כל הוצאה אחרת במהלך ניהול בניין, הקיים עשרות שנים, נמצאת בד' אמותיה של הוראת סעיף 58(א) ל הנ"ל, ובמקרה זה די בהחלטת רוב, כאמור בסעיף 12(א) לתקנון המצוי. גם הוספת דלת בגג הבניין, אפילו שלא הייתה כזו במשך שנים, נכללת אף היא במסגרת ההחזקה התקינה. מעבר לצורך אוסיף, כי בימינו, אם תחליט אסיפה כללית, ברוב דעות בלבד, להתקין דלת חיצונית עם אינטרקום, מטעמי ביטחון, אף שדבר זה לא היה בעבר, יחייב הדבר גם את בעלי דירות המיעוט. אין לאפשר לבעלי דירות אלה הטלת וטו על הוצאה מסוג זה או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב באותה אסיפה כללית" (ההדגשות שלי, א.ס.). המונח החזקה תקינה אינו בוחן רק ביצוע עבודות שבהן אלמנטים בטיחותיים. עבודות הקשורות בבטיחות המבנה הינן עבודות שמעצם טבען מהוות "החזקה תקינה" ועל כל בעלי הדירות להשתתף בעלותן. אולם, במבחן תנאי הזמן והמקום כאמור, יתכנו עבודות בבית שהן בגדר "החזקה תקינה" אף שאין בינן לבין בטיחות המבנה כל קשר. כך, למשל, צביעת חדר מדרגות, החלפת תיבות דואר ואף התקנת אינטרקום עשויים להוות "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף וגם על בעל דירה המתנגד לעבודות אלו תוטל החובה להשתתף בעלותן. לפיכך, את רכיבי השיפוץ יש לבחון על פי תנאי הזמן והמקום כפי שאלו משתקפים מנסיבותיו הקונקרטיות ופרטיו של הבית, ולאו דווקא האם המדובר בשיפוץ "בטיחותי" או "אסתטי". גם טיבו, טבעו וסביבתו של הבית משפיעים על תוצאות מבחן תנאי המקום והזמן כאמור. ויודגש, מומחיותם של המהנדסים וחוות הדעת מטעמם עשויים ללמד על מצב הבית עובר לביצוע העבודות ועל העבודות הנדרשות כדי לתקן, ככל שנדרש, ליקויים בבית. אולם השאלה האם עבודה מסוימת הינה בגדר החזקה תקינה הינה שאלה משפטית הנבחנת על פי הוראות הדין והפסיקה ולא שאלה שבמומחיות. לאור הוראות הדין וההלכות המוזכרים לעיל, עלינו לבחון את התובענות דנן. בחינת רכיבי השיפוץ לשם הנוחות נתייחס בנפרד לכל אחד משלושת החלקים המרכזיים בעבודות השיפוץ - החלפת החיפוי החיצוני, שיפוץ לובי הקומות ושיפוץ הלובי הראשי כולל התקנת כניסה ממפלס הרחוב והתקנת מעלית. החלפת חיפוי קירות חיצוניים אין, למעשה, מחלוקת בין הצדדים כי נדרשה עבודה להחזקה של החיפויים בקירות החיצוניים של הבית. הצדדים חלוקים בשאלה בנוגע להיקף העבודות הנדרשות. ניתן לסכם את המחלוקת בין הצדדים בהקשר זה בכך שהתובעת טוענת כי הפתרון הנכון והראוי היה בהחלפת חיפוי החוץ הכללי של האגף ובשיטה אשר תבטיח עמידות לאורך שנים ופתרון לבעיית האיטום. הנתבעים טוענים כי ניתן להסתפק בתיקונים וחיזוקים מקומיים שאינם מחייבים ביצוע עבודות בהיקף נרחב ולמצער ביצוע העבודות בשיטה זולה יותר. בהקשר זה עומדות בפני שתי חוות דעת מהנדסים מטעם הצדדים. מטעם התובעת הוגשה חוות דעתו של מהנדס הבניין סדצקי, במסגרתה הוא טוען כי עקב התנתקות חיפויים מקירות חיצוניים, התנתקות של גושי טיח וחדירת רטיבות לדירות, "אין מנוס מביצוע של תיקונים יסודיים, שהינם למעשה החלפת חיפוי הקירות החיצוניים כולל איטום יסודי" (עמוד 5 לחוות הדעת). בהקשר זה טוען המומחה כי לא ניתן לבצע חיפוי ב"שיטת הדבקה" (כפי שבוצע בעבר) שכן היא איננה מתאימה לבניינים גבוהים ובפרט בסמיכות לים. לטענתו שיטה זו אף אינה תואמת את דרישות התקן. חלופה נוספת אותה שולל המומחה הינה "תליה רטובה", מאחר וזו אורכת זמן רב לביצוע והיא איננה מומלצת בשל סמיכות לים וקורוזיה מואצת של חוטי הקשירה. המומחה סדצקי ממליץ על ביצוע "תליה יבשה" שהיא, אומנם, השיטה היקרה מבין השלוש, אולם היא עומדת בהוראות התקן ויש בה להבטיח משך עבודה קצר ועמידות לאורך שנים. מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעתו של מהנדס אזרחי ארד. לטענת מר ארד לא ניתן להסתמך על בדיקות השליפה שבוצעו באופן לא תקין ולפיכך יש לבצען מחדש. ככל שיתברר כי אכן החיפוי אינו עומד בתקן, ניתן להסתפק בחיזוק בברגים של כל אריח. בכל הקשור לבעיות איטום הרי שיש לפרק את אריחי הקרמיקה שבאדני החלון ולבצע איטום. המומחה מעריך את עלות העבודה הכוללת בסך של כ- 1.7 מיליון ₪. עוד טוען המומחה כי בהקשר זה יש להיזקק לתקן 1525 בדבר תחזוקת נכסים אשר קובע כי יש להחליף חלקי חיפוי קרמיקה פגומים ולחזק חלקים רופפים ולא להתקין חיפוי חדש. עוד טוען המומחה ארד כי לא ניתן להסתמך על תקנים אשר הותקנו לאחר הגשת היתר הבניה של הבית. לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים וחוות הדעת מטעמם, מוצא אני לנכון להעדיף בהקשר זה את גרסת התובעת. ראשית, במהלך הביקור במקום שערכתי ביום 07.03.11, עוד בטרם החלה עבודה משמעותית בקירות החיצוניים של האגף, נתגלתה לי תמונה מדאיגה של הקירות החיצוניים של הבית - "מסביב לבריכה צד דרומי של המגדל רשתות לאורך מרפסות שירות תחילת עבודות על חיפויים. כמו כן במקום שטרם עובדים רואים נפילת חיפויים והתנפחויות בקרמיקה. סדקים בחיפוי ובטיח. בסמוך לקיר הבית ניכר שיש פערים ברובה והשתחררות חיפוי. תחתיות של מרפסות מתקלפות" (פרוטוקול ביקור במקום עמוד 1 שורות 15-18). בהמשך הביקור במקום, בעת הסיור בקומה 10 ובדירת מר שטן, נתגלה לי כי ישנה "רטיבות בקיר מערבי בכל קומות הדירה חיפוי חיצוני (מבט מדירת שטן)- ניכר התנפחויות בחיפויים" (שם, בעמוד 2 שורות 2-3). גם במבט משטח החניה על דופן חיצונית של האגף ניכר היה כי "חלקו מתפורר כתוצאה מהעבודות (מצד ימין) בצד שמאל רואים חלקים משמעותיים של החיפוי" (שם, עמוד 2 שורות 4-5). התרשמותי מהביקור במקום היתה כי קירותיו החיצוניים של האגף מחייבים ביצוע עבודות לתחזוקתם, הן בשל נפילת אריחים, הן בשל היפרדות אריחים מהקיר והתנפחויות (ונפילתם האפשרית בשלב מאוחר יותר) והן בשל קיומם של סדקים מתפשטים במרפסות, בחיפויים ובקיר החיצוני. שנית, הבית נבנה לפני שנים רבות, כ- 20 שנה, ומיקומו קרוב לים מעניק הקשר הגיוני לטענה כי נדרשת תחזוקה משמעותית של הקירות החיצוניים בבית. ובהקשר זה יוער כי גם האגף הדרומי, אשר נבנה ביחד עם האגף הצפוני (באופי וסגנון דומים), סובל מאותם ליקויים משמעותיים של נפילת חיפויים (ר' פרוטוקול ביקור במקום עמוד 2 שורה 6). לכך יש להוסיף כי מר ארד אינו מציע בחוות דעתו כל סיבה להתנתקותם של חיפויים מקירות הבית ולהתנפחויות שניתן היה לראותם בנקל בביקור במקום כאמור. חוות דעתו של מר ארד גם ערוכה כתגובה לחוות דעתו של מר סדצקי ויש בה התייחסות לטענות שונות שבחוות דעת זו. בנסיבות שכאלה, בהעדר התייחסות של מר ארד לסיבות לנפילת החיפויים מקירות החוץ, אין לי אלא להסיק כי מר ארד מסכים עם מסקנותיו של מר סדצקי בהקשר זה, לרבות, ביחס למשמעות קרבתו של הבית לים. בהקשר זה אעיר, כבר עתה, כי מר ארד מעלה "תהיות" לגבי בדיקות השליפה שבוצעו, אולם אין ממש בתהיות אלה. לו סברו הנתבעים כי הבדיקות שגויות יכולים היו בנקל להזמין בדיקות מטעמם ולאשש את טענתם. הנתבעים בחרו שלא לעשות כן והסתפקו בטענה האמורה, ללא כל הסבר מניח את הדעת מדוע שלא אזדקק לבדיקה אובייקטיבית שנערכה על ידי מכון התקנים הישראלי. ההלכה בהקשר זה קובעת כי "...כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו" (" 548/78 ' " (1) 736, 760 ועל הלכה זו רע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר בע"מ פ"ד מד (4) 595 ו" 2273/90 " ' ' " (2) 606 וכן ע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף וע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו פ"ד מה(4) 651). שלישית, מתצהיריהם של מר שטן ומר עזריה עולה כי נבחנו על ידי התובעת חלופות אחרות לביצוע עבודות תחזוקה בקירות החיצוניים ואף הוחלט בתחילה על ביצועה של הדבקה מכאנית. דא עקא, בין היתר, לאור בדיקות שליפה שנערכו נתברר כי, מבחינה מקצועית, החלופות האחרות אינן יעילות. השתלשלות עניינים זו מתוארת בהרחבה בפרק "דרך קבלת ההחלטות המקצועיות במהלך ניהול הפרויקט" בתצהירו של מר עזריה (סעיפים 38 ואילך) והיא נתמכת בתיעוד מפורט בפרוטוקולים של אסיפות ופגישות שנערכו בסוגיות המקצועיות השונות. מן הראיות שהוצגו בפני ניכר כי התובעת לא חסכה במאמצים לאתר אנשי מקצוע מתאימים לביצוע העבודות ובהקשר דנן אף נפגשה עם 6 קבלנים שונים בטרם הוחלט על השיטה לביצוע העבודה (סעיף 40י לתצהיר עזריה). התובעת אף נעזרה בשירותיו של מומחה לשם קביעת שיטת ביצוע העבודה העדיפה (סעיף 40ח לתצהיר עזריה). כך גם מעיד מר סדצקי - "חוץ מזה הם הזמינו מומחה בחיפויים ואני מסכים עם מה שהוא הציע" (עמוד 5 שורה 5). הנימוקים אשר הביאו את התובעת לבחור, לבסוף, בעבודה שבוצעה מפורטים בהרחבה בסעיפים 8-11 בעמוד 7 לתצהירו של מר עזריה ובסעיף 40 לתצהירו וכן סעיפים 6-7 בעמוד 11 לתצהירו של מר שטן ובסעיף 38 לתצהירו, והם מקובלים עלי. מה גם שאלו נתמכים בפרוטוקולים מפורטים כאמור. זאת ועוד. לא ניתן להתכחש לעובדה כי העבודות אושרו על ידי רוב משמעותי של בעלי הדירות בבית, ועל כך אין מחלוקת. אם, אכן, ניתן היה להסתפק בעבודה שעלותה זולה בהרבה ואשר תוצאותיה זהות לתוצאות העבודה שנבחרה, ספק רב בעיני אם מבין כל 48 בעלי הדירות לא היו עוד כאלה אשר היו מצטרפים ל"זעקתם" של הנתבעים דנן. העובדה כי כל בעלי הדירות בבית, למעט הנתבעים אישרו את העבודות או שילמו את חלקם בהן, אך מחזקת את הקביעה כי המדובר בעבודה המתאימה והראויה ביותר לבית הספציפי ובנסיבותיו. במיוחד אמורים הדברים כאשר ישנם בעלי דירות אשר סרבו בתחילה לשאת בחלקם בעבודות, נוהלו כנגדם הליכים משפטיים בפני ובסופו של יום,לאחר שנפרסה בפניהם התמונה העובדתית במלואה, הגיעו להסכמה בדבר תשלום חלקם בעלויות. לכל האמור יש להוסיף את העובדה כי באזור הקוטג'ים באגף, היכן שאין מניעה לביצוע הדבקה מכאנית, נבחרה שיטה זו לצורך ביצוע העבודה תוך צמצום העלויות הכוללות של השיפוץ (סעיף 19 בעמוד 12 לתצהיר שטן). יש להבהיר גם כי לא חלה על נציגות הבית (ובכלל האמור גם על רוב של בעלי הדירות בבית) חובה לבחור דווקא בחלופת העבודה הזולה ביותר בנמצא. החובה היא לבחור בעבודה המתאימה והטובה ביותר בנסיבות, לרבות כזו ש"תחזיק" שנים. רביעית, כאשר נדרש פתרון לליקוי ברכוש המשותף ראוי כי פתרונו של אותו הליקוי יבוצע בדרך המקצועית הטובה ביותר בנמצא. תקן, כאשר הוא קיים, הוא זה אשר קובע את הדרך המקצועית הטובה והראויה ביותר לביצוע עבודה. בהקשר דנן, אין מחלוקת בין הצדדים כי החיפוי החיצוני אינו עומד בדרישות התקן הקיימות כיום. טענת הנתבעים היא כי לא ניתן לחייבם בביצוע עבודות על פי תקנים חדשים. אין בידי לקבל את טענת הנתבעים בהקשר זה. אין המדובר במקרה דנן בחיוב של הנתבעים בביצוע עבודות על פי התקן או בקביעה אם התקן מחייב אם לאו. המדובר כאן במחלוקת בדבר סוג העבודה שיש לבצע להחזקת קירותיו החיצוניים של הבית. רוב של בעלי הדירות טוען, למעשה, כי יש לבצע את העבודה בהתאם להוראות התקן, בין אם זה מחייב ובין אם לאו. דעתי היא כי כאשר קיים תקן הרי הוא זה הקובע את הדרך המקצועית הנכונה לביצוע עבודה והתעלמות מאותו תקן כמוה כ- "טמינת הראש בחול". טול מקרה בו נדרשת עבודה לתחזוקת מערכת חימום בסולר או מערכת חשמל, כאשר בעבר השתמשו בצנרת או החיווט מסוג X וכיום התקן קובע כי יש לעשות שימוש בסוג Y. היעלה על הדעת כי ביצוע העבודה על פי התקן בצנרת או חיווט מסוג Y איננה בגדר החזקה תקינה, אפילו המדובר בעלויות גבוהות יותר במיוחד אמורים הדברים כאשר התקן נקבע גם מטעמים בטיחותיים. ובהקשר דנן, אם לא יבוצע חיפוי חיצוני על פי התקן, האם לא די בכך בלבד כדי לחייב את בעלי הדירות באחריות מוחלטת בגין כל נזק אם יגרם עקב נפילת חיפויים אין כל היגיון בטענת הנתבעים כי בגדר החזקה תקינה ניתן לכלול רק את הוראות התקן אשר היו מחייבות בעת מתן היתר הבניה לבית. אם בגדר המונח "החזקה תקינה" יכולה להיכלל הוספה של מתקנים שלא היו קיימים קודם לכן, ברור שנכללת במסגרת "החזקה תקינה" גם החלפה או תיקון של פריטים שהיו קיימים, לרבות החלפה של החומרים מהם עשויים אותם פריטים או שינוי דרך התקנתם של אותם הפריטים. ובהקשר דנן, ניתן על פי מבחן זה לאשר עבודות להחלפתם או תיקונם של פריטים קיימים (חיפוי חיצוני) על פי תקן חדש, שלא היה קיים בעת בניית הבית, או על פי תקן עדכני. אין גם כל בסיס להשוואה בחוות דעתו של ארד בין ביצוע עבודות על פי תקן לבין סוגית תמ"א 38. לו היו מבקשים רוב של בעלי דירות בבית לבצע חיזוק לבית על פי תקן חדש, בגדר החזקתו התקינה של הבית, דעתי היא כי ניתן היה לחייב את כל בעלי הדירות, אף אלו שהתנגדו לביצוע העבודה, בתשלום חלקם בעלות העבודות. תמ"א 38 נועדה על מנת לעודד ולאפשר ביצוע עבודות להחזקה תקינה של הרכוש המשותף ללא מימון של בעלי הדירות, אלא באמצעות מתן זכויות בניה המשמשות כמנוף וכלי מממן לביצוע החיזוק. אין כל קשר בין השניים. חמישית, אין בחוות הדעת של מר ארד הסבר מניח את הדעת מדוע עבודות חיזוק בברגים המוצעות על ידו מספיקות. גם אין כל התייחסות לאיכותה ועמידותה של העבודה לאורך שנים ואין כל בדיקת שליפה התומכת, מבחינה עובדתית, בטענתו, כאמור לעיל. מר ארד מנסה ללמוד גזירה שווה לעניין תיקון קירות החוץ ממקרים אחרים (עמוד 6 לחוות דעתו). דא עקא, לא עלה בידיו של מר ארד לשכנע אותי כי יש לאמץ את אותם מקרים גם לנסיבות דנן. יתכן ופתרון ש"צלח" במקום אחד איננו נותן מענה במקום אחר, שכן, כל מקרה וכל בית כפוף לנסיבותיו. כל שדומה בין המקרים המוצגים על ידי מר ארד לבין הבית דנן הוא שמדובר בבתים גבוהים עם בעיות בחיפוי החיצוני. אולם, יתר הנסיבות שונות. כך, למשל, גילם של הבניינים, קרבתם לים ומצבם של החיפויים החיצוני לרבות תוצאות בדיקת השליפה (ר' נספח לחוות דעת ארד). ממילא גם עלות העבודה המוצעת על ידי מר ארד הינה משמעותית (כ- 1.7 מיליון ₪ על פי הערכתו כאשר לא ברור אם עלות זו כוללת גם את עלות הצבת הפיגומים). ביצוע עבודה זו, שלגביה קיימת מחלוקת אם היא יעילה לאורך שנים או לא, הינה מיותרת ועשויה לעלות לבעלי הדירות, בסופו של יום, יותר כסף, עוגמת נפש וטרחה. במיוחד כאשר מולה ניצבת האפשרות לבצע עבודה שלגביה אין מחלוקת כי הינה טובה ויעילה (ולא נטען כלל אחרת) וה"שאלה" היחידה הינה בנוגע לעלותה. זאת ועוד. מקובלת עלי בהקשר זה עדותו של מר סדצקי כי אין די בחיזוק הברגים כפתרון לבעיית החיפויים באגף - " ש.ת לגבי הבניין עם החיפוי, במקרה שלנו אי אפשר לעשות תיקונים נקודתיים כי אם נחזק עם ברגים אז הברזל יחליד. זה לגבי חיזוק. ואיפה שאין וכבר נפלו אי אפשר לבצע את זה. ש.ת כדי למנוע את הסיכון אי אפשר היה להסתפק רק בתיקון. התיקון זה עם ברגים וברגים מחלידים תוך זמן קצר. אין ברגים שלא מחלידים תוך זמן קצר. זה תלוי איפה הם נמצאים ואם זה על שפת הים זה מקצר את הזמן. ש.ת אני מכיר את שיטת החיזוק והחיפוי של הברגים. כל הבניינים בירושלים זה עם חיפוי. זה עובד אבל שם זה משהו אחר. זה אבן בעובי של 5 ס"מ (אבן ירושלמית) וכאן זה בקושי מגיע עד חצי סנטימטר. ש.ת שם משתמשים בברגים יותר עבים ויותר ארוכים וצריך גם תשתית לחיזוק לא כמו כאן בלוק איטונג וטיט. כאן יש בלוקים וטיט. אם עובי הטיט צריך להיות 1.5 ס"מ כאן זה עשוי להגיע ל-6 ס"מ. לגבי החיפוי בקוטג' אפשר לעשות הדבקה, כי הגובה מאפשר את זה. הברגה אי אפשר לעשות כי זה על שפת הים. הברגה לא עובד" (עמוד 5 שורות 15-26). עדות זו נתמכת גם בבדיקת שליפה אובייקטיבית של מכון התקנים המלמדת על שכבה מיישרת רחבה מידי (בחזית המזרחית ובקומות העלויות בחזית הדרום מערבית) וכושר הדבקות נמוך מידי (בשתי החזיתות), כפי שעולה בבירור מתוצאות בדיקת השליפה (נספח י"ז לתיק מוצגים תביעה). עדות זו נתמכת גם בפרוטוקול פגישה מיום 17.02.10 בין האדריכל גלעד אופז לבין מר משה ממון, מנכ"ל חברת ש.מ.מ (האחראית מטעם העירייה על אישור ביצוע שיפוץ בניינים, פיקוח על הביצוע ואישורו) במסגרתה סבר מר ממון כי הפתרון הנכון לבעיית החיפוי באגף היא באמצעות "תליה יבשה" (נספח פ14 לתיק מוצגים תביעה). ויודגש, חוות הדעת מטעם הנתבעים איננה שוללת את העבודה שנבחרה על ידי יתר בעלי הדירות. מר ארד אינו מציין בשום מקום בחוות דעתו כי העבודה שנבחרה איננה טובה או איננה מתאימה. כל טענתו היא כי יש חלופה אחרת זולה יותר לביצוע העבודה, והיא, לדעתו, מהווה החזקה תקינה. דא עקא, כאמור לעיל, הקביעה אם עבודה הינה בגדר החזקה תקינה איננה שאלה שבמומחיות אלא שאלה שבדין הנתונה להכרעתי. שישית, בנסיבות כפי שתוארו לעיל, ולאור מצבם הפיזי של קירות האגף, ניתן לאשר את ביצוע העבודה שנבחרה, אף אם עלותה גבוהה מאשר חלופות אחרות ואף אם היא רחבה יותר מהיקף העבודה הנדרש, בבחינת ל"הקדים תרופה למכה" ולמנוע נפילה נוספת עתידית של חיפויים מקירות הבית. שביעית, התרשמתי, הן מהביקור במקום, והן מראיות הצדדים, כי קיימת בעיה של איטום ובידוד קירות החוץ בבית, בפרט באזור החלונות. כך עולה מתצהיריהם של מר שטן ומר עזריה (סעיף 12 בעמוד 8 לתצהיר עזריה וסעיף 13 בעמוד 11 לתצהיר שטן), כך נתברר גם בביקור במקום (עמוד 1 לפרוטוקול ביקור במקום שורות 26 ו- 30, עמוד 2 שורה 2). כך גם עולה מחוות דעתו של מר סדצקי (עמוד 5). למעשה, גם מר ארד מאשר בחוות הדעת כי ישנן בעיות רטיבות, בעיקר בחלונות הפונים לכיוון מערב (עמוד 7 לחוות הדעת). לאור קיומה של בעיית איטום הקירות החיצוניים הרי שחלופת התיקון באמצעות חיזוק בברגים איננה רלבנטית עוד, שכן, אין באמצעותה אפשרות לפתור את בעיית הרטיבות. על כך אין מחלוקת. זאת ועוד. מר ארד מציע בהקשר זה תיקון מקומי של הנקודות בהן נתגלתה רטיבות, כאשר טיפול זה כולל פירוק אריחי הקרמיקה שבאדן החלון, מריחת איטום והתקנתם מחדש. דא עקא, אין מר ארד מציע מהו סדר גודל של חלונות שנדרש לגביהם ביצוע עבודה כנ"ל. גם אין הוא מציע סדר גודל של עלות ביצוע תיקון מקומי כאמור, המתווסף לעלות המוערכת לקיבוע האריחים. מחוות הדעת של מר ארד עולה כי יתכן ויהיה הכרח לבצע את העבודות בחלק ניכר מהחלונות בבית, בפרט בצד המערבי. בנסיבות שכאלה יתכן וממילא יהיה הכרח בפירוק חלק משמעותי מאוד, אם לא כל, החיפוי החיצוני של הצד המערבי, אף לשיטת מר ארד. בנסיבות שכאלה, בעיית האיטום, אף המצומצמת, על פי חוות דעת הנתבעים, מהווה, כשלעצמה, הצדק נוסף לאישור העבודה המבוצעת אשר יש בה לפתור גם בעיה זו. בכל הקשור לטענת הנתבעת בתיק 423/10 כי בוצע על ידה כבר תיקון חיפוי של הנכסים שבבעלותה, הרי שעצם התיקון על ידה מהווה הודאה כי נדרש היה לבצע עבודות לתיקון החיפויים. רק בסיכומיה טענה הנתבעת כי החלפת החיפויים נעשתה מטעמים אסתטיים. אולם, טענה זו לא הוכחה על ידה. מכל מקום, בסמכות האסיפה הכללית להחליט אם להשאיר את החיפוי הקיים, ככל שהינו תקין, או להחליפו באופן כזה שהחיפוי החיצוני של האגף יהיה זהה לכל צדדיו. אם יוחלט להותיר את החיפוי הקיים, מן הסתם, יופחתו עלויות אלו מהעלות הכוללת של ביצוע העבודות. אולם, אין בכך להפחית מחובת התשלום החלה על הנתבעת בנוגע לעבודה הנ"ל. החיוב הנתבע הינו על פי תקציב מתוכנן שנקבע לביצוע העבודות. הוכח בפני כי בעלי הדירות האחרים בבית שילמו את חלקם על פי התחשיב המבוסס על תקציב צפוי לשיפוץ. מטבעו של תקציב, הצופה פני עתיד, יתכן ויתברר בדיעבד כי שולמו כספים עודפים (למשל, אם יוחלט שלא להחליף החיפוי מחוץ לדירת הנתבעת) או, מאידך, כי נדרשים כספים נוספים (למשל, עקב תוספות מאושרות או חריגות בלתי מתוכננות מהתקציב). אין בעובדה כי העלויות בפועל שונות מאלו אשר תוכננו להצדיק הימנעות מתשלום, לא מראש ולא בדיעבד. אם וככל שהנתבעים סבורים כי במסגרת התקציב נגבו כספים ביתר, כך אם קיימים חוסרים בעבודות למול המפרט בגין השיפוץ, יכולים הם, לאחר התשלום, לתבוע את הנציגות להשבת כספיהם ולהוכיח טענותיהם על פי כללי הדין. אולם, אין בכך להוות הצדק להבדיל בין חובם של הנתבעים לתשלום חלקם בהוצאות לבין חובם של כל יתר בעלי הדירות בבית. כשם שכל בעלי הדירות שילמו על פי תחשיב העלויות הצפוי כאמור, כך גם על הנתבעים לשלם על פי תחשיב זה. לאחר גמר השיפוץ, גביית כל התשלומים ועריכת התחשבנות סופית, תהיה רשאית האסיפה הכללית של בעלי הדירות להחליט מה יעשה עם אותם כספים שיוותרו, ככל שיוותרו, בין אם יעשה בהם שימוש לטובת האגף ובין אם יעשה בהם שימוש להשיב לבעלי הדירות, על פי חלקם היחסי, את הכספים אשר שולמו על ידם ביתר (כולל הנתבעים עצמם). בינתיים, על הנתבעים לשלם את חלקם היחסי באופן שווה לתשלום שבוצע על ידי כל בעלי הדירות האחרים בבית. ככל שהנתבעת טוענת לזכותה לקבלת החזר בגין הוצאותיה כאמור, עליה לנקוט בהליכים מתאימים ולהוכיח את תביעתה כדין (עא (י-ם) 4371/03 יעקב עבר הדני נ' יהודה ושמחה גרייב חודידה וע"א (מחוזי-י-ם) 179/84 רוס נ' נציגות הבית המשותף פ"מ תשמ"ה(3), 418). לאור כל האמור לעיל אני קובע כי העבודות להחלפת חיפוי הקירות החיצוניים באגף הינן בגדר "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף ועל הנתבעים לשאת, על פי חלקם, במימון עבודות אלו. לפני סיום פרק זה יש להבהיר כי אין ממש בטענת הנתבעת בתיק 423/10 כי דירות הקוטג' מהוות חלק נפרד באגף. לבד מהעובדה כי לא הוגשה כל תובענה להפרדת הניהול בנוגע לדירות הקוטג', הרי שגם לגופם של דברים המדובר פיזית באגף אחד, בכניסה אחת, בלובי אחד ובמערכות תשתיות משותפות. בנסיבות כאלה, ממילא, דירות הקוטג' הן חלק בלתי נפרד מהאגף. שיפוץ לובי הקומות והלובי הראשי המחלוקת בין הצדדים בנוגע לשיפוץ לובי הקומות דומה בעיקרה למחלוקת האמורה לעיל בנוגע לחיפוי קירות החוץ. לטענת התובעת (הנתמכת בחוות דעתו של מר סדצקי) מצב לובי הקומות בבית הינו כזה המחייב ביצוע עבודות משמעותיות, הן לאור קיומם של פגמים בטיחותיים והן לאור קיומם של ליקויים מבניים. לטענת התובעת המדובר בעבודות רבות ומשמעותיות. הנתבעים סבורים כי אכן נדרשות עבודות תחזוקה מסוימות בלובי הקומות. אולם, המדובר בעבודות מקומיות בלבד שעלותן נמוכה בהרבה מהעבודות המתוכננות. כמו כן טוענים הנתבעים כי ביצוע התאמות בטיחותיות על פי תקנים עדכניים משנת 2008 אינם אלא בגדר שדרוג של הבית. בנסיבות כפי שאלו מתועדות בחוות דעת המומחים וכפי שנתברר במהלך הביקור במקום, מוצא אני להעדיף את עמדת התובעת בהקשר זה. במהלך הביקור במקום התרשמתי כי נדרשות עבודות לתחזוקת לובי הקומות, לכל הפחות, בקומות בהן ביקרתי. בביקור במקום נוכחתי לראות התנפחויות של טיח וסדקים בקירות בלובי קומת הקוטג'ים (עמוד 1 לפרוטוקול ביקור במקום שורה 26). גם בלובי בקומה 10 ניכרו סימנים שחורים של רטיבות בריצוף (עמוד 2 לפרוטוקול ביקור במקום שורה 1). מהביקור במקום התרשמתי כי מצבו של הרכוש המשותף בבית, בפרט בלובי הראשי ובלובי הקומות, אינו תואם את "גילו" האמיתי של הבית אלא שנים רבות מעבר לכך. מן התמונות אשר צורפו לחוות דעתו של מר סדצקי עולה כי ישנם מקומות רבים בהם הריצוף שבור, סדוק ומתפרק. גם מתמונות אלו ניכרים סימני רטיבות שנתייבשה (תמונות 28-40). כן מצורף תיעוד למצב הקירות בקומת הקוטג'ים (תמונות 60-63). למעשה, גם מחוות דעתו של מר ארד משתקפת תמונה דומה. כך, בתמונות בעמוד 13 לחוות דעתו מתועדים שלושה לובים קומתיים שונים כאשר בכל אחד מהם ריצוף שונה. בלובי בו מותקן, עדיין, הריצוף המקורי (תמונה שלישית), ניכרת שורה שלמה של ריצוף בולט שאינו תואם. כך גם בתמונה האמצעית בעמוד 15 לחוות הדעת ניכר ריצוף שבור ומתפרק. מר ארד מאשר גם הימצאותם של אריחים שבורים בקומות (עמוד 14 לחוות הדעת). אומנם, יתכן וניתן לעשות תיקונים מקומיים של ריצוף במקומות המועדים. אולם, בנסיבות דנן המדובר בבית שנבנה לפני כ- 20 שנה. בחלוף תקופת זמן שכזו סביר כי בעלי הדירות יבקשו לבצע עבודות נרחבות יותר מאשר החלפת ריצוף פרטני במקומות מסוימים. ויודגש, מר ארד מודע בחוות דעתו לכך כי, למעשה, לא ניתן לבצע את העבודות באמצעות חומר ריצוף זהה, דבר שיותיר הבדל גוון, צבע או מרקם (עמוד 14 לחוות הדעת). זאת ועוד. יש לזכור כי רוב מוחלט של בעלי הדירות בבית אישר את ביצוע העבודות בלובי הקומות, לרבות החלפת הריצוף. קבלת טענת הנתבעים בהקשר זה היא, למעשה, מתן זכות וטו בידי בעל דירה, למנוע מכל בעלי הדירות האחרים בבית לבצע עבודות תחזוקה, למעט תיקונים מקומיים, ואין לאפשר זאת. ויודגש, גם פגמים אסתטיים עשויים להצדיק ביצוע עבודות להחזקת הרכוש המשותף. למשל, צביעת חדר מדרגות, כשלעצמה, איננה דבר הנדרש אלא לצורך אסטתי. לא יעלה על הדעת כי בעל דירה אחד ימנע אפשרות מבעלי הדירות האחרים לצבוע את כל חדר המדרגות ויבוצעו רק תיקונים מקומיים בולטים ומכוערים. כך גם לא יתכן כי מיעוט משמעותי של בעלי הדירות ימנע מבעלי הדירות בבית להחליף ריצוף אחרי 20 שנה, כאשר ישנם פגמים בריצוף, חלקו שבור ומפורק ותיקונים נקודתיים יביאו לקיומם של עוד גוונים, צבעים ומרקמים לריצוף. לכל האמור יש להוסיף את העובדה כי במסגרת ביצוע העבודות מתוכננת גם החלפת צנרת המים המובילה אל הדירות. כמתואר לעיל, ניתן בנקל לראות מקומות בלובי הקומות בהן היו נזילות ומקומות בהן הורמו או הוחלפו רצפות לצורך ביצוע תיקוני צנרת. בחוות דעתו של מר סדצקי גם מתועדת צנרת חלודה ורטיבות בחדרי מכונות ובחדרי מדרגות. גם מר ארד מאתר מקומות בהם קיימות נזילות מן הצנרת. גם הוא מאתר נזילות לחדר המדרגות. אולם, מר ארד סבור כי ניתן לתת פתרון נקודתי למקומות בהם קיימת נזילה וזאת על ידי ביצוע בדיקה לאיתור ותיקון מקומי (עמוד 17 לחוות הדעת). לכך יש להוסיף את עדותו של מר שטן בנוגע לפיצוצים חוזרים בצנרת ובעיה של היעדר לחץ מספיק בדירות (סעיף 14 לתצהירו) ומאידך, העדר כל התייחסות לכך בתצהירה של הגב' פלאטו, המתגוררת אף היא בבית. יוצא, אם כן, כי אין מחלוקת בדבר קיומה של רטיבות ונזילות מצנרת בלובי הקומות. השאלה מהו הפתרון הראוי. אומנם, ככלל ניתן להסתפק בהחלפת צנרת מקומית ותיקונה, אלא אם כן מוכח בראיות משמעותיות כי המדובר בכשל מערכתי משמעותי בצנרת. אולם, המקרה דנן הינו חריג לכלל האמור. במקרה דנן אין המדובר ב"גחמה" של אחד מבעלי הדירות המבקש להחליף את הצנרת בבית, אלא בהחלטה של רוב משמעותי של בעלי הדירות. מאחר ובעלי הדירות קיבלו החלטה כדין להחליף את הריצוף בלובי הקומות כאמור, רשאים הם להחליט גם על ביצוע עבודות להחלפת הצנרת בבחינת "להקדים תרופה למכה" ועל מנת למנוע נזילות נוספות אשר אך יגרמו לנזקים ללובי הקומות לאחר השיפוץ ולהוצאות נוספות ומיותרות. אומנם, החלפת הצנרת כעת הינה יקרה יותר, ככל הנראה, מאשר ביצוע תיקונים מקומיים. אולם, יש בה כדי לחסוך עלויות נוספות ומיותרות בהמשך, ככל שיתרחשו נזילות נוספות. לכל האמור יש להוסיף כי המדובר בצנרת ברזל (על כך אין מחלקות) וכדי לבצע תיקונים יש צורך "להרים" ריצוף. ביצוע של עבודות כאלה אך יחמיר את מצבו של הריצוף, שהינו רעוע בלאו הכי. מר ארד אינו מעריך מהו היקף הריצוף שיהיה צורך להרים, בכמה מקומות בבית, והוא אף אינו מעריך את העלויות הכרוכות בעבודה המוצעת על ידו. כל שהוא מעריך הוא את עלות ביצוע הבדיקה בקומות בלבד. בכל הקשור לסוגיות הבטיחות בלובי הקומות אין לי אלא לחזור לאשר קבעתי לעיל בנוגע להחלתם של תקנים רלבנטיים כיום בנוגע לחיפוי החיצוני. ושוב יובהר, אין המדובר בחיוב לבצע עבודות על פי התקן אלא בקביעה כי התקן משקף את הדרך המקצועית הנכונה לביצוע עבודה. ובהקשר דנן, אין זה סביר בעיני כי מספר מצומצם מאוד של בעלי דירות בבית (3 מתוך 48) ימנעו מרוב מוחלט של בעלי הדירות לבצע עבודות הנדרשות מבחינה בטיחותית, בפרט בכל הקשור לסכנת אש בקומות הבית. כך בנוגע להחלפת רכזת גילוי אש, הוספת גלאים ותיקון גלאים קיימים. כך בנוגע להתקנת מערכת ספרינקלרים. כך בנוגע למערכת סילוק עשן. כך בנוגע לתיקון דלתות אש. כך לגבי מערכת תאורת חירום ודרכי מילוט וכך בנוגע לארונות צנרת ומוני הגז. ויודגש, אף אם במועד בניית הבית לא חלו כללי הבטיחות הקיימים כיום, אינני רואה כיצד יכולים בעלי הדירות להתעלם מהוראות בטיחות כנ"ל בעת שמבוצעות על ידם עבודות שיפוץ בבית. ויוזכר, גם לגישת הנתבעים יש לבצע עבודות שיפוץ בלובי הקומות (אם כי בהיקפים מצומצמים יותר). בנסיבות שכאלה גם ביצוע עבודות בטיחות בלובי הקומות נכללות במסגרת "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף. בהקשר זה יש להדגיש כי מר ארד בחוות דעתו מטעם הנתבעים אינו טוען כי עבודות הבטיחות המתוכננות אינן נכונות או אינן ראויות או מיותרות. כל טענותיו בהקשר זה הן כי לא ניתן לחייב את הנתבעים לשאת בעלותם מאחר והמדובר בשדרוג (תקן שלא היה קיים במועד איכלוס הבית). דא עקא, אין עניין זה נתון למומחיות אלא לקביעתי השיפוטית כאמור לעיל. למעשה, אין בחוות הדעת של מר ארד לשלול את הצורך המקצועי בביצוע עבודות הבטיחות המתוכננות בקומות. כאמור לעיל, המבחן הקובע להכרעה דנן הינו מבחן "תנאי המקום והזמן" ובהקשר זה יש לבחון גם את פרטיו הקונקרטיים של הבית וסביבתו. אין בידי לקבל את טענת התובעת במלואה כי יש לאשר את העבודות על מנת להחזיר את הבית למקום היוקרתי בו היה בעת שנבנה. כשם שלא ניתן להשוות בית שנבנה לפני 20 שנה לכזה הנבנה היום מבחינת מצבו הפיזי, כך גם לא ניתן להשוות את שוויו או את "היוקרה" שבו (וראה השלכות לכך בעיקר בפרק העבודות לשיפוץ הלובי הראשי וסביבתו). אולם, כן יש להתחשב בכך שהמדובר בבית ובמיקום יוקרתיים (ר' חוו"ד השמאי כהן) כאשר בוחנים את היקף וסוג העבודות שמבוקש לבצע, כאשר המדובר בעבודות שהן בגדר "החזקה תקינה". ובנסיבות דנן, אין מחלוקת שיש לבצע עבודות כאלו ואחרות בלובי הקומות בבית. אולם, לא ניתן להכריע כי בנסיבותיו הקונקרטיות של הבית ניתן להסתפק בתיקונים מקומיים בלבד כמוצע על ידי מר ארד, ללא התייחסות כוללת לבעיות ברכוש המשותף בבית ותוך השארתם של טלאים על גבי טלאים ברכוש המשותף ובמסדרונות הבית. הצעתו של מר ארד אך תביא לעוד גוונים, מרקמים וצבעים שונים בתוך כל קומה ובין הקומות באגף. הדבר נכון בנוגע לחיפוי החיצוני, ונכון, ואף ביתר שאת, בנוגע לשיפוץ לובי הקומות והלובי הראשי בבית. בנסיבות דנן, אף אם ביצוע העבודות בלובי הקומות הינו למעלה מהנדרש לצורך "החזקה" במובן הצר, הרי שניתן לאשר את העבודות חלף הותרת הרכוש משותף בבית ככזה הנראה מתאים לבית "בן" הרבה למעלה מ- 20 שנה. זאת במיוחד כשהעבודות המוצעות על ידי הנתבעים אך יביאו להחמרת מצבו וצורתו של האגף כאמור. בכל הקשור לעלויות השיפוץ הרי שלבד מטענות בעלמא של הנתבעים בסיכומיהם כי המדובר בעלויות גבוהות, אין כל התייחסות בראיותיהם לעלויות ולסבירותן. כך, חוות דעתו של מר ארד מתייחסת אך לצורך בביצוע העבודות ולהצעתו לפתרונות חלופיים. אולם, אין הוא מתייחס לסבירות המחירים המוערכים בתקציב הנציגות בגין העבודות אשר אושרו על ידי בעלי הדירות. אין בראיות הנתבעים כל התייחסות לרכיב כלשהו שהינו יוצא דופן או חריג בעלותו. לכך יש להוסיף את העובדה כי התובעת התקשרה עם אנשי מקצוע שונים בתחומים שונים וניהלה מו"מ עם קבלנים כמפורט בתצהירים מטעמה. לפיכך, אין לי אלא לקבל את סבירות אותן הערכות, בפרט כאשר אלו אושרו על ידי רוב מוחלט של בעלי הדירות בבית אשר גם שילמו את חלקם בהוצאות. יפים לענין זה דברי המלומד וייסמן בספרו דיני קנין - בעלות ושיתוף, עמ' 499: "אין זה סביר להניח כי כל שנחוץ כדי להשתחרר מחובת ההשתתפות בהוצאות הבית הוא להוכיח כי ניתן היה להשיג את פעולת האחזקה המבוקשת במחיר נמוך כלשהו מזה שהוצא. הוצאה הנראית כסבירה מבחינתו של צרכן ממוצע, בתנאי שוק רגילים, תחייב בהשתתפות את בעלי הדירות גם אם ניתן היה להשיג את פעולת האחזקה בעלות נמוכה יותר. חובת הנאמנות שחבה בה הנציגות כלפי בעלי הדירות אינה מחייבת אותה לחתור לשיאים של חסכנות בניהול ענייני הבית המשותף. די ברמת התנהגות המקובלת על צרכן ממוצע וסביר. שאם לא תאמר כן יירתעו בעלי דירות מלשמש כחברי נציגות". גם לגופם של דברים לא מצאתי רכיב מסוים שהינו חריג בהוצאות השיפוץ לאור גודלו של האגף, מיקומו, סביבתו וטיבו של הבית כמקום מגורים יוקרתי (כעולה מחוות דעת השמאי כהן). כל הדברים האמורים נכונים, למעשה, גם בנוגע לשיפוץ הלובי הראשי. גם בלובי הראשי ניכרת רטיבות בתקרה, שחיקה וסימנים שחורים בריצוף הרצפה (עמוד 1 לפרוטוקול ביקור במקום שורה 30). גם בלובי הראשי חסרות מערכות כיבוי אש (עמוד 7-8 לחוות דעת מר סדצקי). גם מר ארד מאשר את הצורך בביצוע עבודות תחזוקה ללובי - איתור מוקדי רטיבות תיקונם והחלפת תקרת גבס, כיסויי מנורות, והחלפת ריצוף (עמוד 16-18 לחוות הדעת). בנסיבות שכאלה, אין, למעשה, מחלוקת כי יש מקום לביצוע עבודות שיפוץ בלובי ואלו הן בגדר "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף. אולם, התובעת מבקשת, לבד משיפוץ הלובי, ליצור גישה מהכביש הראשי לרבות התקנת מעלית והתאמת הלובי והפיתוח הסביבתי בהתאם. לכך נתייחס להלן. שיפוץ הלובי הראשי וסביבתו לטענת התובעת הכניסה לאגף הינה באמצעות גרם מדרגות (37 מדרגות) מן הרחוב ללובי האגף. לגרם המדרגות לא צמוד שביל גישה לנכים וישנו קושי לעלות בגרם המדרגות עם עגלות ולפיכך הפתרון היחיד לגישה לאנשים כנ"ל הינו דרך הלובי הראשי של האגף המרכזי, עליה במעלית, מעבר דרך מפלס הבריכה וירידה במספר מדרגות ללובי האגף. כמו כן לאור כשלים בלובי עצמו (ישן, רטיבות, בעיות בטיחות) הוחלט על ביצוע עבודה כלהלן: פירוק הטרסות והמדרגות, בניית מדרגות חדשות, בניית מבנה לובי בשטח של כ- 150 מ"ר כולל התקנת מעלית ממפלס הרחוב, סגירת קומה מפולשת ומעבר למסדרון הקוטג'ים, שיפוץ הלובי הקיים, התקנת אמצעי בטיחות אש ומערכת אבטחה. הנתבעים טוענים כי העבודות המתוכננות בלובי הראשי של האגף, ובפרט העבודות להרחבת הלובי ולהוספת המעלית, הינן בגדר שדרוג משמעותי לבניין ואין בינן בין "החזקה תקינה" דבר, לבד מהעובדה כי המדובר בהוצאת סכומים בלתי סבירים. בנוגע לעבודות אלו הדין הוא עם הנתבעים. עבודות להרחבת לובי הכניסה לבית, הרחבתו למימדים של כ- 150 מ"ר, אינן בגדר עבודות להחזקה תקינה של הרכוש המשותף. המדובר בשדרוג של הרכוש המשותף שלא ניתן לחייב בעל דירה בעלותו, ללא הסכמתו. בפרט כאשר עבודות אלא מחייבות הוצאת היתר בניה לשטחים מקורים נוספים. אין בידי לקבל את הטענה כי השיפוץ האמור מטרתו ליצור גישה עבור נכים לבית. מן הביקור במקום נוכחתי לדעת כי לבית גישה, אומנם ארוכה ואולי מסורבלת, אבל קיימת. המעבר הנוכחי הינו דרך הכניסה הראשית באגף המרכזי ומשם "עלייה במעלית לקומת בריכה ומעבר רגלי למגדל דרומי וצפוני - מעבר מקורה" (עמוד 1 לפרוטוקול ביקור במקום שורה 14). דרך הגישה החדשה אומנם תקל על אפשרות הגישה לבית. אולם, אין המדובר בהכרח ובודאי שמדובר בשיפור משמעותי לעומת המצב הקיים. רכיב העבודות הנ"ל הינו בדיוק מסוג העבודות שבהן מדובר בהוצאה חריגה ומשמעותית המחייבת הסכמה פה אחד. בניגוד לעבודות להתאמת הבית להוראות התקן שעניינו, בעיקר, בטיחות, המדובר בעבודה זו בגדר תוספת למטרת נוחות. עבודה מסוג זה הינה בדיוק "קו השבר" המבחין בין עבודות שניתן לאשרן על פי מבחן תנאי המקום והזמן לבין עבודות שחורגות מתנאי מבחן זה ופורצות את הסכר לאישור כל עבודה בבית משותף אף שבינה לבין "החזקה תקינה" אין כל קשר. בהקשר זה אעיר כי מהביקור במקום התרשמתי כי אכן הגישה מרחוב רוזנבלום הינה ארוכה ומחייבת מעבר דרך מספר גרמי מדרגות. אולם, לא מצאתי ליקויים כאלו במעבר זה המצדיקים ביצוע העבודות המשמעותיות המתוכננות, לא ליקויים בטיחותיים ולא ליקויים מבניים. אומנם, ישנן 2 מדרגות שקצותן שבורות (תמונות 66-67 לחוות דעת סדצקי). אולם, המרחק בין הצורך לתקן נקודתית 2 מדרגות אלו וביצוע תיקונים בלובי כאמור לעיל לבין ביצוע עבודה בהיקף עלות של מיליוני שקלים (סעיף 37 לתצהיר עזריה וסעיף 35 לתצהיר שטן) הינו מרחק עצום. גם מבחינת הצורה החיצונית אין כל הכרח בביצוע עבודות משמעותיות כפי שמבוקש, הגישה לבית מסודרת במדרגות אבן, טרסות וצמחיה, כפי שהיה במועד גמר בניית הבית (ר' בתמונות שאוזכרו לעיל). ויודגש, גם עובדת היותו של הבית "פרויקט יוקרתי" כנטען, איננה מצדיקה ביצוע עבודות בהיקף כה נרחב בנסיבות הקיימות כאמור לעיל. במסגרת מכלול העבודות להרחבת הלובי מתוכנת גם הוספתה של מעלית ממפלס הרחוב לקומת הלובי. בהקשר זה טוענת התובעת כי יש לחייב את הנתבעים בתשלום חלקם על פי סעיף 59ו לחוק המקרקעין. אין בידי לקבל טענה זו של התובעת. ראשית, הוראת סעיף 59ו(ב)(1) לחוק המקרקעין קובעת כי "בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור". לשונה של הוראת החוק לא תומכת בטענת התובעת. שנית, ההלכה הברורה קובעת כי לא ניתן לחייב אדם בהוצאה משמעותית כהתקנת מעלית (ר' התייחסות במפורש בפס"ד וינברגר שצוטט לעיל). במקרה דנן אין הסכמה של הנתבעים להתקנת המעלית ולפיכך לא ניתן לחייבם בעלויות התקנתה. זאת ועוד. במקרה דנן אין המדובר במעלית המובילה לדירות בקומות האגף אלא במעלית שלא נועדה אלא להקל על הגישה כאמור לעיל. אולם, אין בה כל הכרח. ויודגש, מבנה הלובי המורחב וכל ההתאמות הנדרשות בסביבתו, נדרשים בשל התקנתה של המעלית ועל מנת ליצור את הגישה הקלה כאמור ממפלס הרחוב לקומת הלובי. בנסיבות שכאלה, כשם שלא ניתן לחייב את בעלי הדירות עבור התקנת המעלית, כך לא ניתן לחייבם בעלות ביצוע ההתאמות ובכלל האמור הרחבת הלובי ופיתוח החצר. לפיכך, הרי שללא הסכמת הנתבעים, שאין מחלוקת שלא ניתנה, לא ניתן לחייבם בתשלום חלקם היחסי בעלות העבודות להרחבת הלובי וסביבתו, לרבות התקנת המעלית ופיתוח החצר, שאינם חפצים בהם. אולם, בעל דירה שלא שילם את חלקו בעלות התקנת המעלית אינו רשאי גם לעשות בה שימוש. כך גם נקבע בפסק דינה של כבוד השופטת דותן בע"א (ת"א) 2704/05 מנטל נ' נציגות הבית המשותף: "הגבלת זכות השימוש ברכוש המשותף כמו גם הוראות נוספות החלות על בעלי הדירות בבית המשותף, המגבילות את זכויות קניינם, נועדו לגשר בין האינטרסים המנוגדים של בעלי הזכויות ולאפשר מימוש מירבי של הזכויות בנתונים המיוחדים של הבית המשותף... ברוח זו יש לפרש גם את סעיף 59 ו'. דהיינו, תוך איזון בין זכותם הקניינית של הדיירים המתנגדים להתקנת מעלית לזו של המממנים את ההתקנה... סעיף 59 ו' התיר פגיעה בזכותם הקניינית של דיירים בבית משותף לתכלית שאותה ראה המחוקק כתכלית ראויה - התקנת מעלית, ואין כל הצדקה שבשם זכות הקניין של הסרבנים תותר פגיעה בקניינם של אלה שנשאו בעלות ההתקנה" (ההדגשה שלי, א.ס.). לפיכך, כל עוד לא יישאו הנתבעים בתשלום חלקם בעלות התקנת המעלית וביצוע העבודות הנלוות הנדרשות, לרבות, התאמות הגינון ומפלסי השטח והרחבת הלובי, לא יהיו רשאים הם לעשות שימוש במעלית שתותקן. עלויות תכנון, שונות ובלתי צפוי במסגרת תחשיב עלויות השיפוץ נכללו גם רכיבים בגין עלויות תכנון, שונות ובלתי צפוי. כאשר המדובר בשיפוץ בהיקף משמעותי כמו זה שמבוצע במקרה דנן ואשר כולל גם אלמנטים בטיחותיים, ראוי שלבעלי הדירות יהיו אנשי מקצוע בתחומים השונים אשר יסייעו ויפקחו על ביצוע העבודות. במיוחד ראויה העסקתו של מפקח האחראי על תיאום ביצוע העבודות ותקינותם. התקשרות התובעת עם אנשי המקצוע במקרה דנן נעשתה באופן מקצועי ותקין, במטרה להביא לביצועה של העבודה הטובה ביותר שניתן (סעיף 12 לתצהיר עזריה). העסקת אנשי מקצוע, בפרט בהיקף שיפוץ בעלות של מיליוני שקלים, הינה צעד ראוי, זהיר ונכון של בעלי הדירות. כך גם קביעה במסגרת התקציב של סכום הנועד להוצאות בלתי צפויות אשר מתרחשות, מטבעם של דברים, במהלכם של שיפוצים. הוצאות כאמור נכללות גם הן כחלק מההוצאות הנדרשות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף. ויודגש, כפי שכבר פורט לעיל, החיוב הינו על פי תקציב צפוי לעבודות השיפוץ. החיוב הסופי אשר יחול על כל בעל דירה יקבע לאחר סיום ביצוע העבודות ועריכת התחשבנות סופית בגין כל רכיבי השיפוץ. ככל שיוותרו כספים בסופו של יום תחליט האסיפה הכללית מה לעשות אם אותם כספים, לרבות, השבתם לבעלי הדירות על פי חלקם היחסי. כך גם יתכן ויהיה צורך לבצע קיזוזים והתאמות בין מימון הביניים שנגבה מבעלי הדירות לבין החיוב הסופי החל על כל אחד מהם. אולם, נקיטת צעד של תכנון הוצאות בלתי צפויות הינו צעד נכון וראוי בנסיבות שיפוץ האגף דנן. גובה החיוב לאור האמור לעיל עלינו לבחון, אם כן, מהו גובה החיוב אשר על כל אחד מהנתבעים לשאת בו בגין עלויות השיפוץ. בהתאם לקביעה שלעיל הרי שלא ניתן לחייב את הנתבעים בתשלום בגין עלויות תוספת ללובי הראשי, גינון ופיתוח החצר והתקנת המעלית. על פי סעיף 11 לתצהיר עזריה וסעיף 60 לתצהיר מר שטן, הרכיבים בשיפוץ שעניינם "תוספת לובי ראשי לבניין" (כולל המעלית) ו- "גינון ופיתוח החצר" מהווים כ- 27% מעלות השיפוץ הכוללת לפי האומדן מחודש מאי 2010. הנתון האמור גם נתמך בפירוט שבנספח ה' לתיק מוצגי תביעה. אולם, בשלב מאוחר יותר עודכן תקציב השיפוץ כך שנוספו עוד כ- 2.5 מיליון ₪ בגין הסדרת ליקויי בטיחות בלובים הקומתיים, עלויות בהם גם על הנתבעים לשאת בחלקם כאמור. לפיכך, יוצא כי חלק העבודות הקשור בהרחבת הלובי וכל הקשור בו הינו כ- 22% מתקציב השיפוץ הכולל. דא עקא, כאמור לעיל, על הנתבעים לשאת בחלק מסוים מעלויות שיפוץ הלובי הראשי הקיים ומאחר וישנה חפיפה בין העבודות להרחבת הלובי והתקנת המעלית לבין העבודות לשיפוץ הלובי הקיים, אין מנוס אלא לקבוע על דרך האומדן את שיעור החלק בעבודות השיפוץ המתייחס להרחבת הלובי והקשור בכך. לאור כל האמור לעיל אני מעריך את החלק בעבודות השיפוץ שבו אין הנתבעים צריכים לשאת בשיעור של 20%. לפיכך, על כל אחד מהנתבעים לשאת בתשלום בסך של 1,495 ₪ (כולל מע"מ) בגין כל מ"ר בדירתו (80% כפול 1,868 ש"ח/מ"ר). ויודגש, המדובר בחיוב כאמור כחיוב "על חשבון" על פי תקציב עלויות צפוי כמפורט לעיל. בסופו של יום, לאחר גמר השיפוץ, יערך חשבון סופי במסגרתו יקבע כמה על כל אחד מבעלי הדירות לשלם בפועל בגין השיפוץ ויתכנו עוד קיזוזים וזיכויים כאמור לעיל. בעת עריכת החשבון הסופי לא יישאו הנתבעים בתשלום בגין הוצאות הקשורות בהרחבת הלובי, התקנת המעלית, פיתוח החצר וביצוע התאמות בלובי ובסביבתו בהקשר האמור. בכל יתר ההוצאות יישאו הנתבעים, כאמור לעיל, על פי חלקם. הפחתת החיוב "על חשבון" ב- 20% כאמור לעיל אמורה לשקף את היקף של העבודה אשר בה לא יחובו הנתבעים ולצמצם את הפערים שיהיו, בסופו של שיפוץ, בין התשלום שבוצע "על חשבון" לבין החיוב הסופי. בכל הקשור לנתבעים בתיק 404/11, הרי שלא ניתן להתחשב בנסיבות האישיות שלהם בקביעת שיעור חלקם בהוצאות להחזקת הרכוש המשותף בבית. כל בעלי הדירות "סובלים" במהלך תקופת שיפוצים. דווקא העבודה שנבחרה על ידי רוב בעלי הדירות לחיפוי הקירות החיצוניים הינה זו האורכת זמן קצר ביותר מבין החלופות המוצעות. חלוקת התשלומים השוויונית כאמור, בין אלו ששילמו במועד ובין אלו שדחו את תשלומיהם עד לגמר השיפוץ ומתן פסק הדין בעניינם, משתלבת עם חובתם של הצדדים, בעלי דירות בבית משותף, לנהוג האחד כלפי השני בתום לב ובהגינות "לקביעה זו משנה תוקף כאשר מדובר ביחסי הגומלין בין השוכנים בצל קורתו של בית משותף. יחסים אלו מאופיינים, בדרך כלל, בכך שהצדדים להם אינם בוחרים איש את רעהו, והם כאילו נכפים זה על זה באורח אקראי עקב עצם עובדת המגורים. לעתים קרובות עשויים יחסים אלו להימשך שנים לא מעטות. הם מתאפיינים, בנוסף לכך, בקירבה פיסית הדוקה בין הצדדים..., המביאה לכך שפעולתו של האחד משפיעה בהכרח על מצבו של האחר. לאור מרכיבים אלו, כשהם נראים כמכלול, ברור אם, ורק אם, יפעלו בעלי הדירות והדיירים, איש כלפי רעהו, בתום לב ובהגינות, יוכל הבית המשותף להתנהל בצורה תקינה, לרווחתם המשותפת של יושביו" (ע"א 2896/90 טרוצקי ואח' נ' דיין ואח' פ"ד מו (5) 454). פריסת תשלומים וכל הסדר אחר המתחשב עם מצבם של הנתבעים צריכים לבוא כפרי של שיתוף פעולה והסכמה הדדית, ואין בפסיקה שיפוטית כדי לסייע בהקשר זה. אולם, ככל שהוסכם עם בעלי דירות אחרים על הסדרי תשלומים, ראוי כי תשקול התובעת להחיל הסדר זהה גם ביחס לנתבעים הנ"ל. אין מחלוקת כי שטח דירת הנתבעים בתיק 404/10 הינו 148 מ"ר ולפיכך חלקם בעבודות השיפוץ על פי תקציב עלויות צפוי מסתכם בסך של 221,260 ₪ (148 מ"ר כפול 1,495 ₪ לכל מטר כאמור לעיל). בניכוי סך של 3,500 ₪ ששולם על ידם על חשבון החוב, הרי שיתרת חובם לתשלום, בשלב זה, הינה בסך של 217,760 ₪. בכל הקשור לנתבעת בתיק 423/10 הרי שנותרה ללא מענה הטענה כי גודל דירתה הינו בשטח של 263 מ"ר בלבד. כך עולה מתצהירו של מר בין שנתמך באישור מדידה מעיריית תל אביב. דא עקא, חיוב בעלי דירות בהחזקה תקינה של הרכוש המשותף צריך להיעשות לפי יחס שטח רצפת דירה אל שטח רצפת כלל הדירות בבית (סעיף 58 לחוק המקרקעין). חישוב החלק היחסי צריך להיעשות על פי מדידה של כל הדירות בבית אשר נערכת על פי כללי מדידה שווים ואחידים, זאת מאחר וישנן דרכים שונות לחשב מידות שטח רצפה. כך, לעיתים נכללת מדידת שטח הרצפה מתחת לקירות פנים ולעיתים לא. כך גם ביחס לקירות חיצוניים ולגבי שטחי שירות. כך גם בנוגע למדידת שטח מרפסות של הדירות. היות ומראיות הצדדים לא עולה כי שטחי הדירות חושבו על פי מדידות העירייה לצורכי ארנונה (לא מראיות הנתבעת וגם לא מראיות התובעת), הרי שלא ניתן להתייחס למדידת הארנונה שהוצגה ככזו הקובעת באופן חלוט את שטח רצפת דירות הנתבעת או את היחס שבין שטח רצפת דירתה לכלל הרצפות בבית כאמור. אולם, מאחר ולא הוצגה בפני כל מדידה אחרת, אזי, לצורך ביצוע התשלום "על חשבון" על פי תקציב העבודות הצפוי, יש להיזקק לנתון המדידה שהוכח על ידי הנתבעת. ויודגש, גם בהקשר זה, המדובר בתשלום "על חשבון" בלבד שהינו כפוף להתחשבנות סופית לאחר גמר השיפוץ ועריכת חשבון סופי. במסגרת החשבון הסופי וקביעת השיעור הסופי החל על כך בעל דירה, על התובעת יהיה להיזקק גם לשאלת גודלן של היחידות או ביתר דיוק לשאלת יחס שטח הרצפות בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, על פי כללי מדידה אחידים כאמור (בין אם על פי מדידות הארנונה ובין אם על פי מדידה שוויונית אחרת, הכל כפי שיוסכם בין בעלי הדירות באסיפה הכללית של הבית). לאור האמור לעיל הרי שחלקה של הנתבעת בתיק 423/10 בעבודות מסתכם, בשלב זה, בסך של 393,185 ₪ (263 מ"ר כפול 1,495 ₪ לכל מטר כאמור לעיל). קיזוז טענת הקיזוז של הנתבעת בתיק 423/10 אין לה על מה שתסמוך. ראשית, טענת הקיזוז הינה טענה שמקורה בהוראות הדין המהותי. אין בסדרי הדין לסייע לנתבע ככל שהדין המהותי אינו מעניק לו זכות קיזוז (י. זוסמן סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית) עמ' 326 וכן ע"א 2390/92 גרינשפון נ' שכטר פ"ד מ"ט (1) 843). חוק המקרקעין הינו הדין המהותי החל על התביעה והוא אינו מתיר קיזוז ביחס להליכים דנן. במסגרת חוק המקרקעין התיר המחוקק קיזוז באופן מפורש במקרים מסוימים, למשל, בסעיפים 26 ו- 36 בפרק ה' לחוק, העוסקים ביחסי שיתוף. סעיף 56 לחוק המקרקעין קובע במפורש כי כל הוראות פרק ה' לחוק לא יחולו על הרכוש המשותף בבית משותף. גם הוראות התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין אינן מקימות זכות קיזוז. יוצא, אם כן, כי הדין המהותי והוראות תקנון הבית המשותף אינן מאפשרות טענת קיזוז. שנית, טענת הקיזוז הקונקרטית עניינה בתביעה להשבה של כספי דמי ניהול אשר נגבו, לטענת הנתבעת, ביתר. גביית דמי הניהול נעשתה על ידי חברת הניהול אולם התובעת דנן הינה נציגות האגף. כל טענה שיש לנתבעת כנגד חברת הניהול עליה לטעון כלפיה במסגרת ההליכים המתאימים. לא ניתן להעלות טענה זו כנגד נציגות האגף ולדרוש מהאחרונה (שגם הנתבעת עצמה מממנת את פעולותיה) להשיב לנתבעת כספים אשר לטענתה שילמה ביתר לאחר. אין כל עילה שבדין לכך. שלישית, את טענותיה של הנתבעת כנגד התנהלות חברת הניהול עליה לנהל מולה ולא באמצעות העלאת טענות הגנה כנגד התובעת דנן. כך גם הטענה כי קיימים כספים ב"קרן לחידוש ציוד" איננה מהווה כל הגנה בתובענה דנן. ככל שיש דבר מה בטענות הנתבעת ואכן ישנם כספים ב"קרן לחידוש ציוד" שניתן לעשות בהם שימוש לטובת השיפוץ, הרי שהמדובר באינטרס משותף לכל בעלי הדירות להכלילו במסגרת תקציב עבודות השיפוץ. אולם, אין בכך להוות הצדק מלפטור התובעת מתשלום. תום לב בשולי הדברים מוצא אני מקום להתייחס לטענות בדבר חוסר תום לב בהתנהלות התובעת, שהועלו בעיקר על ידי הנתבעת בתיק 423/10. לאור הראיות שהוצגו בפני אין לי אלא לדחות את טענות הנתבעת בדבר חוסר שקיפות או חוסר תום לב. מתצהירי התובעת התרשמתי כי כל התנהלות התובעת היתה פתוחה וגלויה ולוותה בתיעוד מסודר בכתב אשר הועבר לעיון חברי התובעת ובעלי הדירות בבית (ר' מוצגים צ' ואילך לתיק מוצגי תביעה). ההחלטות המהותיות אושרו באסיפה כללית של בעלי הדירות ולראיה כל בעלי הדירות, למעט הנתבעים דנן, אישרו את העבודות ו/או שילמו את חלקם בהוצאות שנקבעו. מן הראיות עולה התמונה כי רק מי שלא רצה לדעת על הליכי השיפוץ, דוגמת הנתבעת, לא ידע מהם. למעלה מכך, כאשר אני בוחן את התנהגות הצדדים מתגלה התנהלות חסרת תום לב של הנתבעת דווקא אשר, על אף שהכירה בחובתה לשאת בתשלום חלקה בגין עבודות החזקה, ועל אף שבידה חוות דעת האומדת את עלויות אלו, בחרה שלא לשלם אפילו חלק מן העלויות. גם היעדרותם של הנתבעים מהאסיפות הנוגעות בהליך השיפוץ מעוררת תמיהה, לכל הפחות. אין בידי גם לקבל את טענות הנתבעת בתיק 423/10 בדבר הקשר כביכול שבין הקבלן שנבחר לבין מר שטן וכן העלאת טענות בדבר אינטרס אישי ושיקולים זרים. לבד מהעובדה כי עניינים אלו הועלו אך בסיכומי הנתבעת ולא נטענו כלל בראיות מטעמה, הרי שאין בידי לקבל את הטיעון כי מר שטן הצליח להוליך שולל עשרות בעלי דירות בבית שהסכימו כולם לעבודות השיפוץ אך בשל גחמותיו ואינטרס אישי שלו. התרשמותי היא דווקא הפוכה ולפיה, ללא מרצו של מר שטן והשקעתו בעניין, יתכן והאגף ממשיך היה בהתדרדרותו הפיזית עד שהיה "גווע" או עד שהיה נגרם נזק משמעותי, גופני או אחר, עקב נפילת אריחים מקירותיו החיצוניים של הבית או עקב ליקויים בלובי הקומות. סיכום לאור כל האמור לעיל אני מקבל את התביעה בחלקה ומורה כלהלן: 1. אני מחייב את הנתבעים בתיק 404/10, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 217,760 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה, 23.09.10, ועד למועד התשלום בפועל. הסכום האמור הינו לחיוב על פי תקציב עלויות צפוי והינו כפוף להתחשבנות סופית לאחר גמר השיפוץ, על פי הכללים שנקבעו לחיוב בפסק דין זה לעיל. כן ישלמו הנתבעים בתיק 404/10, ביחד ולחוד, לתובעת סך של 6,822 ₪ בגין החזר אגרת התביעה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה, 23.09.10, ועד למועד התשלום בפועל. בנוסף ישלמו הנתבעים בתיק 404/10, ביחד ולחוד, לתובעת סך של 21,000 ₪ בגין החזר הוצאות עבור שכ"ט עו"ד בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל. 2. אני מחייב את הנתבעת בתיק 423/10 לשלם לתובעת סך של 393,185 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה, 10.10.10, ועד למועד התשלום בפועל. הסכום האמור הינו לחיוב על פי תקציב עלויות צפוי והינו כפוף להתחשבנות סופית לאחר גמר השיפוץ, על פי הכללים שנקבעו לחיוב בפסק דין זה לעיל, לרבות, ביחס לגודל הדירה. כן תשלם הנתבעת בתיק 423/10 סך של 14,194 ₪ בגין החזר אגרת התביעה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה, 10.10.10, ועד למועד התשלום בפועל. בנוסף תשלם הנתבעת בתיק 423/10 לתובעת סך של 39,000 ₪ בגין החזר הוצאות עבור שכ"ט עו"ד בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל. 3. מובהר בזה כי כל עוד לא יישאו הנתבעים בתשלום חלקם בעלות התקנת המעלית וביצוע העבודות הנלוות הנדרשות, לרבות, התאמות הגינון ומפלסי השטח והרחבת הלובי, לא יהיו רשאים הם או כל מי מטעמם לעשות שימוש במעלית שתותקן. המזכירות תשלח לכל אחד מהצדדים העתק מפסק הדין בדואר רשום עם אישור מסירה. ניתן בלשכתי היום ‏כ"ה חשון תשע"ב, ‏22 נובמבר 2011, בהעדר הצדדים. אורן סילברמן מפקח על רישום מקרקעין תל אביב בתים משותפיםשיפוציםשיפוצניק