דרישת עירייה לבצע תיקונים במושכר

בעקבות דרישת עיריית ת"א והודעתה לפי סעיף 3 לחוק העזר לת"א יפו (הריסת מבנים מסוכנים) התשל"ב-1971 בעקבות ביקורת שנערכה ביום 13.10.98 בבניין, נדרשו המשכירים (כחלק מבעלי הזכויות בבניין) לבצע תיקונים. המחלוקות בין הצדדים מתמקדות בשאלת פרשנותו של סעיף 22 להסכם השכירות, תום הלב של הצדדים, מי מהם הפר את ההסכם ומה משמעות הפרה זו, מה היה היקף התיקונים שנעשו עפ"י דרישת העיריה, ידיעת המשכירים על התיקונים והשיפוצים, מועד ידיעה זו והשלכתה, האם היה סיכול של ההסכם, סיבת עזיבת המערערת את המושכר והנזקים שנגרמו אם נגרמו. להלן פסק דין בנושא דרישת עירייה לבצע תיקונים במושכר: פסק-דין כב' השופט ד"ר קובי ורדי: ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום (כבוד השופטת קרת-מאיר) מיום 10.12.02 בת.א. 27690/01 שבו נדחתה תביעת המערערת. העובדות והמחלוקות: 1. בין המערערת לבין המשיבים נחתם ביום 11.10.99 הסכם שכירות לפיו שכרה המערערת מהמשיבים את המושכר של נכס הידוע כחלקת משנה 169/4 בגוש 6968, נכס שהוא חנות בקומת הקרקע בבניין ברח' בן יהודה 77 תל-אביב, לצרכי בית מאפה (להלן: "המושכר"). המשיבים הם הבעלים ו/או בעלי הזכות של 90% מהמושכר. תקופת השכירות היתה ל- 16 חודש מיום 11.10.99 ועד 10.2.01 כשלמערערת ניתנה אופציה ל- 4 שנות שכירות נוספות וכן קיבלה המערערת זמן לשיפוץ המושכר ללא תשלום דמי שכירות עד 10.2.00. אין מחלוקת שבעקבות דרישת עיריית ת"א והודעתה לפי סעיף 3 לחוק העזר לת"א יפו (הריסת מבנים מסוכנים) התשל"ב-1971 בעקבות ביקורת שנערכה ביום 13.10.98 בבניין, נדרשו המשכירים (כחלק מבעלי הזכויות בבניין) לבצע תיקונים ועבודות המפורטות בהודעה (מוצג ב' למוצגי המערערת). אין גם מחלוקת שבסוף שנת 2000 נעשה שיפוץ של חזית הבנין בו מצוי המושכר תוך היעזרות בפיגומים לצורך כך, כשבשלב מסויים פורק גם חדר הגז שבבניין. אין גם מחלוקת שבסוף שנת 2000 עזבה המערערת את המושכר לאחר שהודיעה על כוונתה לבטל את הסכם השכירות במכתב מיום 12.6.00 (מוצג ג' למוצגי המערערת). המחלוקות בין הצדדים מתמקדות בשאלת פרשנותו של סעיף 22 להסכם השכירות, תום הלב של הצדדים, מי מהם הפר את ההסכם ומה משמעות הפרה זו, מה היה היקף התיקונים שנעשו עפ"י דרישת העיריה, ידיעת המשכירים על התיקונים והשיפוצים, מועד ידיעה זו והשלכתה, האם היה סיכול של ההסכם, סיבת עזיבת המערערת את המושכר והנזקים שנגרמו אם נגרמו. פסק הדין של בית-משפט השלום: 2. בית-משפט השלום (כבוד השופטת קרת-מאיר) דן במחלוקות אלו אחת לאחת ודחה את התביעה כשהוא קובע, כי המשכירים לא ידעו על השיפוץ הכללי בבניין ולא היו קשורים אליו, בעוד הם ידעו על דרישת העיריה לתיקונים שלא היו משפיעים על החלטת השוכרת לשכור את הנכס. עוד נקבע, כי לא מדובר בטעות או בהטעיה או בסיכול של הסכם השכירות, תוך פרשנות סעיף 22 להסכם השכירות באופן שאינו קשור לשיפוץ בבניין. כן קבע בית-משפט השלום שהמניע האמיתי של השוכרת לעזיבת המושכר לא היה קשור אף לשיפוץ הבנין ושמעבר לצורך לא הוכח אף נזק שנגרם לשוכרת. יש לציין שהצדדים ויתרו על הגשת עיקרי טיעון וטיעונים בע"פ והסתפקו בהגשת סיכומים בכתב. דיון: 3. לאחר שעיינתי בערעור, בסיכומי הצדדים, במוצגים ובחומר הרלבנטי לטעמי יש לדחות את הערעור. בפסה"ד של בית-משפט השלום נקבעו שורה של ממצאים עובדתיים וקביעות עובדתיות שהמערערת מנסה לתקוף שוב בערעור. כך, קבע בית-משפט השלום בפסק הדין, בין היתר, את הקביעות הבאות: א. המשכירים ידעו (באמצעות אחד מהם) על דרישת העיריה לתיקון הבנין כשבוע לפני חתימת הסכם השכירות. ב. בזמן ניהול המו"מ המשכירים לא ידעו על שיפוץ הבנין ועל כוונת חברת השמירה, בעלת רוב הזכויות בבנין, לבצע את השיפוץ הכללי בבנין. נודע להם על השיפוץ בבנין רק כחצי שנה לאחר חתימת הסכם השכירות ואז הציעו המשכירים לשוכרת שלא לשלם שכ"ד במשך חודשיים שלושה במהלך ביצוע השיפוץ. ג. פירוק חדר הגז הינו תוצאה של ביצוע השיפוץ בבנין לתיקון אשר ערכה חברת השמירה ואין כל קשר בינו לבין דרישות העיריה לתיקון. ד. הפיגומים הוצבו בחזית הבנין רק לאחר סגירת העסק. ה. נפילת שק החול היתה חלק מהשיפוץ הכללי בבנין. ו. בית המשפט נתן אמון בעדי המשכירים גבי צחור ומר גוברי. ז. בית-משפט השלום קבע, כי המניע האמיתי להפסקת החוזה ע"י השוכרת לא היה אף השיפוץ בבניין (הגם שלמשכירים לא היה קשר ו/או ידיעה לגבי השיפוץ בבניין) אלא רצונו של מנהל השוכרת ל"עוף" - כלשונו - מהעסק ולהיפטר ממנו למרות שיש לו פוטנציאל רווחים גבוה שכן "אין לו זמן להשקיע פה" כי יש לו עסקים אחרים. זאת, בהתבסס על תמליל של קלטת של שיחה עם מנהל השוכרת וחקירתו בבית המשפט תוך קביעה שמנהל השוכרת אינו מדייק בעדותו ושעזיבת המושכר היתה מסיבותיו שלא להמשיך בעסק, ללא קשר לשיפוצים. כמו-כן נדחתה טענת השוכרת, שהיא ביטלה את החוזה בתום לב בגין הפרה של המשכירים. דהיינו, מדובר בקביעה עובדתית המתבססת על מתן אמון בעדי המשכירים ועל ראיות שהצביעו על הכוונה האמיתית והמניע האמיתי של השוכרת לעזיבת העסק, שאינם קשורים כלל לשיפוץ שנעשה בבניין, אשר לגביו נקבע כאמור שהמשכירים לא היו קשורים אליו (ואף התנגדו לו) ולא ידעו עליו במהלך חתימת הסכם השכירות אלא נודע להם על כך רק כחצי שנה לאחר-מכן. ח. מעבר לצורך, בית המשפט גם קבע עובדתית וראייתית, שלא הוכח למעשה כל נזק לשוכרת ושלא ניתן להתבסס על חוות-דעת המומחה מטעם השוכרת. ערכאת הערעור לא תתערב בנקל בממצאים עובדתיים של הערכאה הדיונית המתבססים על התרשמותה ממהימנות הראיות והעדויות שבפניה, אלא במקרים חריגים וקיצוניים של נסיבות מיוחדות העולות מן ההקשר או מן התוכן של העדויות, והמצדיקות התערבות או פגם היורד לשורשו של עניין, או במקום שהדברים אינם מבוססים על פניהם. במקרה דנן לא הוכחו נסיבות חריגות כאלו וקביעותיו העובדתיות של בית המשפט מבוססות בחומר הראיות והעדויות (ע"א 8155/00 טיפוגרף נ' קרברסקי ואח', פ"ד נו(5) 563; ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון בראשי ז"ל, פ"ד נב(2) 587; ע"א 7825/01 דאטא סיסטמס נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד נח(5) 348; מבחינה משפטית - פרשנותו של בית-משפט השלום לסעיף 22 להסכם השכירות היא פרשנות הגיונית וראויה. להלן לשון סעיף 22 להסכם השכירות: "22. אם כתוצאה מפעילות של בעלי 10% של הנכס יאלצו המשכירים להביא חוזה זה לסיום לפני המועד, יפצו את השוכר באופן דיפריאנציאלי בהתאם להשקעתו בנכס כאשר התחשיב יהיה לפי תקופה של 5 שנים. להמחשה, אם החוזה יסתיים באונס אחרי שנתיים יחזיר המשכיר לשוכר 60% מהשקעתו. ההשקעה תחושב בהתאם לחשבוניות עבור שיפוצים שיבוצעו תוך 120 יום מיום חתימת הסכם זה." אכן, כפי שפסק בית-משפט השלום, אין מקום לקבל את פרשנות המערערת שהשיפוצים בבניין היו בבחינת "אונס" על-פי סעיף 22 להסכם השכירות המזכה את המערערת בשיפוי על-ידי המשכירים. סעיף 22 הנ"ל מתייחס לזכות של המשכירים ולא של השוכרת להביא את הסכם השכירות לסיום, וזאת כתוצאה מפעולות של בעלי 10% של הנכס. לא מדובר כאן ב- 10% מבעלי הבניין אלא ב- 10% מבעלי הנכס כהגדרתו בהסכם השכירות, דהיינו - החנות. חיזוק לכך עולה מהמבוא להסכם השכירות, שם הוגדר הנכס - המושכר - כחנות, וכן נאמר, שהמשכיר הוא הבעלים ו/או בעל הזכויות של 90% מהמושכר ושבנוסף למשכיר ישנם עוד בעלים של מיעוט (שבחשבון פשוט מראה שהם 10%) המסרבים לחתום על הסכם זה אך נחמה צחור מקבלת על עצמה אחריות להשכרת מלוא הנכס. דהיינו, כפי שקבע בית-משפט השלום, מדובר בסעיף 22 להסכם השכירות שבא להבטיח את המשכירים (ולא את השוכרים) וליתן להם אפשרות לסיים את הסכם השכירות לפני התקופה הנקובה לסיומו עקב פעולות של בעלי הזכויות של המיעוט שהם 10% מבעלי הזכויות בחנות ולא פעולות של 10% מבעלי הזכויות בבניין (כשבכל מקרה הזכות להביא את ההסכם לסיומו במקרה דנן עפ"י סעיף 22 להסכם השכירות נתונה למשכירים בלבד ולא לשוכרת). במקרה דנן לא הוכח גם קיומן של נסיבות היכולות להגיע לדרגה של סיכול לפי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1971, כשלגבי קיומו של סיכול נדרשות נסיבות קיצוניות ומיוחדות שלא מתקיימות במקרה דנן של תיקונים ושיפוצים בבניין שבו המושכר, וזאת גם לאור הקביעות העובדתיות של בית המשפט בערכאה הדיונית (בין היתר לגבי אי ידיעת המשכירים על שיפוץ הבניין). קביעותיו של בית-משפט השלום, כי לא הוכחה על-ידי השוכרת כל הפרה של המשכירים או הטעיה או טעות לענין ביצוע השיפוץ היסודי בבניין, מבוססות על חומר הראיות ועל הממצאים העובדתיים לגבי אי הידיעה על השיפוץ הכללי בבניין ואי קשר אליו. כך גם קביעותיו של בית-משפט השלום לגבי אי ההצדקה לביטול הסכם השכירות מחמת טעות עקב אי גילוי דרישת התיקון מטעם העיריה. ואכן ניתן לראות ממוצג ב' למוצגי המערערת שדרישות העיריה לענין התיקונים התייחסו להורדת גושי בטון וטיח רופפים בשולי המרפסות והגגון ובחצר במפלס בקומה העליונה, תיקון חלק ממעקה מרפסת, סידור המעקות, במרפסות בשולי הגגון, במעקה הגג ובתקרת הגגון בשטח הגג ועמודים סדוקים כשרק חלק מהנ"ל מתייחס לחזית הפונה לרחוב בן יהודה. מדובר אכן במידע לגבי התיקונים הנ"ל שאילו היתה השוכרת יודעת עליו בעת חתימת החוזה לא היה הדבר גורם לאי התקשרותה בחוזה, כפי שקבע בית-משפט השלום. זאת ועוד, בית המשפט קבע, כאמור, שהמניע האמיתי של השוכרת לעזיבת המושכר לא היה קשור כלל לשיפוץ הבניין וגם קביעה זו מגובה בראיות העולות מתמליל הקלטת ומחקירתו של מנהל השוכרת בבית המשפט, כשבית המשפט קבע כי המנהל לא דייק בדבריו. לעומת זאת, נתן בית-משפט השלום אמון בעדי המשכירים שהיו מוכנים אף לבוא לקראת השוכרת ולוותר על שכר-דירה לתקופה של מספר חודשים במהלך ביצוע השיפוצים. הוא קבע, על-כן, כי השוכרת לא ביטלה את הסכם השכירות בתום לב בגין הפרתו על-ידי המשכירים, אלא ממניעים שלה ובכך ניטל העוקץ מגירסת המערערת. התוצאה: 4. אשר על כן אני סבור שיש לדחות את הערעור ולחייב את המערערת בתשלום הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל ד"ר ורדי קובי, שופט כב' הנשיא אורי גורן: אף אני מסכים, כי דין הערעור להידחות. קביעותיו העובדתיות והמשפטיות של בית-משפט קמא מעוגנות היטב בחומר הראיות שעמד לפניו. עיון בפסק-דינה של הערכאה הראשונה מלמד, כי זו לא השאירה אבן אחת שלא נהפכה, והגיעה למסקנות ולממצאים אליהם הגיעה בהתבסס על התרשמותה מחומר הראיות, המסמכים והעדים. כידוע, אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאים עובדתיים ובהתרשמות הערכאה הדיונית מהראיות, ומכאן שדין הערעור להידחות. ­­ אורי גורן, נשיא כב' השופטת רות רונן: אני מסכימה. רות רונן, שופטת הוחלט כאמור בפסק-דינו של כב' השופט ד"ר קובי ורדי. סכום הערבון יועבר לב"כ המשיבים על-חשבון ההוצאות שנפסקו.שכירותעירייה