##(1) תצהיר מתנה במקרקעין:## אשר למעמדם המשפטי של תצהיר המתנה הוראת סעיף 6 לחוק המתנה, תשכ"ח-1968 מכפיפה את הקנייתן של מתנות להסדרים המיוחדים הנקובים בדין. סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום ועסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. משמעות הדבר ביחס לעסקת מתנה היא כי עסקת מתנה שטרם נרשמה הופכת את העסקה לעסקה אובליגטורית שנותן המתנה רשאי לחזור בו ממנה, בהתקיים הנסיבות המפורטות בסעיף 5(ב) לחוק המתנה (ע"א 855/81 ציזיק נ' הורוביץ, פ"ד מ(1) 321 (1986); ע"א 7156/06 צמח נ' גבאי (טרם פורסם, 19/7/09); ע"א 4593/09 סעיד נ' יורשי המנוח סעיד ז"ל (טרם פורסם, 15/11/11); מ' א' ראבילו, התחייבות ליתן מתנת מקרקעין, ספר ויסמן (בעריכת ש' לרנר וד' לוינסון זמיר, תשס"ב-2002) 557, 561). לצורך ההכרעה האם תצהיר מתנה במקרקעין מהווה מתנה מוגמרת או שמא רק התחייבות של המבקש לתת מתנה, יש להכריע בדבר טיבה של הזכות שהיתה נתונה ואשר אותה התכוון להעניק במתנה נותן המתנה או שמא כבר העניק. ##(2) דוגמא לתצהיר מתנה במקרקעין:## א. אני מעניק בזה במתנה גמורה וללא כל תמורה את מלוא זכויותי בדירה ברחוב ____________ למר'____________ ב. אני מעניק מתנה זו על תנאי ולפיו יתאפשר לי להתגורר בדירה עד שארית חיי ללא כל הפרעה. ג. אני מבקש מכל גורם או רשות לרבות מיסוי המקרקעין, עיריית ____________, לשכת רישום המקרקעין וכו', לכבד מתנה זו ולפעול להעברת הזכויות בדירה על שם מר' ________ ##(3) להלן פסק דין בנושא תצהיר מתנה במקרקעין:## המבקשים מסתמכים על תצהיר מתנה שעשה המנוח בפני עו"ד ביום 22.4.1990 בו העניק לרעייתו (המנוחה) במתנה גמורה את מלוא זכויותיו בדירה, ולחילופין הם מסתמכים על סעיף 19 להסכם השיכון שנחתם בינו ובין המנוחה והמשיבה 1 ביום 21.3.1979 (נספח ג/1 לבקשה), לפיו בעת פטירת אחד מבני הזוג עובר חלקו בדירה לבן הזוג הנותר בחיים. פסק דין א. מהות התובענה זו בקשה של המבקשים לרשום על שמם אצל המשיבה 1 כחוכרים, מחצית מדירה מס' 2 בקומה א' של בניין מס' 20 ברחוב יד המעביר 5 תל-אביב, הידועה כחלקה 762/2 בגוש 6636 (להלן:"הדירה"); וכן להמציא להם שטר חכירה מהוון לגבי הדירה בשלמותה חתום כדין, כדי שהמבקשים יוכלו להרשם כחוכרים בפנקסי המקרקעין. המשיבה 1 נמחקה לאחר דחיית התובענה כנגדה בהסכמה, והתובענה מתנהלת כלפי שאר המשיבים. ב. עובדות רלבנטיות המבקשים הם ילדיה מנישואים ראשונים של המנוחה ז"ל (להלן:"המנוחה"); הם יורשיה עפ"י דין לפי צו ירושה (נספח א' לבקשה). לטענתם הם רשאים להירשם כחוכרים של מחצית הדירה אשר עדיין רשומה בשמו של בעלה המנוח של המנוחה (להלן:"המנוח"). המנוח והמנוחה התגוררו בשכונת שיח' מוניס בת"א. כשנערך מבצע של פינוי דיירי השכונה בשנות ה - 70, הוצעה לבני הזוג, כנגד פינוי ביתם הישן, זכות לדיור ציבורי בדירה משלהם בשכונת הדר יוסף בת"א, שלגביה תירשם זכות חכירה. המנוחים הסכימו לכך וחתמו על חוזה עם המשיבה 1 ביום 21.3.1979, ואף עברו להתגורר בדירה. בפועל לא נרשמה זכות חכירה של מי מהמנוחים בדירה עד היום (ר' נספח ד' לבקשה). בינתיים הבניין כולו נרשם כבית משותף. המבקשים מסתמכים על תצהיר מתנה שעשה המנוח בפני עו"ד דוד דעואל ביום 22.4.1990 (נספח ה/1 לבקשה) בו העניק לרעייתו (המנוחה) במתנה גמורה את מלוא זכויותיו בדירה, ולחילופין הם מסתמכים על סעיף 19 להסכם השיכון שנחתם בינו ובין המנוחה והמשיבה 1 ביום 21.3.1979 (נספח ג/1 לבקשה), לפיו בעת פטירת אחד מבני הזוג עובר חלקו בדירה לבן הזוג הנותר בחיים. המשיבים 2 - 14 הם ילדיו ונכדיו של המנוח מנישואיו הראשונים, שלעמדתם אין להיעתר לתובענה באשר תצהיר המתנה נחתם ע"י המנוח כשהוא אינו צלול ובהעדר גמירות דעת (סעיף 2 לתשובה); כמו כן הם מסתמכים על צוואה מתאריך 10.2.1981 (נ/5) בה ציווה המנוח את כל רכושו לילדיו. יש לציין כי תצהיר המתנה הוא מאוחר בזמן לצוואה. ג. הפלוגתאות בין הצדדים מכתבי הטענות עלו הפלוגתאות הבאות בין הצדדים: - האם תצהיר המתנה מחייב? - מה דין סעיף 19 להסכם השיכון המעביר חלקו של הנפטר לבן הזוג שנותר בחיים? ד. האם הוקנו זכויות למבקשים מכח תצהיר המתנה? המדובר בזכות במקרקעין שטרם נרשמה, ולכן היא מסווגת כזכות אובליגטורית. בתאריך 22.4.1990 פנו המנוחים לעוה"ד דוד דעואל וחתמו בפניו על תצהירים. המנוח חתם על תצהיר לפיו העביר למנוחה (סעיף 3 לנספח ב/1 לבקשה) את כל זכויותיו בדירה במתנה. בתצהיר צוין כי הדבר נעשה (סעיף 4 שם) בתמיכה לטופס המש"ח המוגש על ידי המנוח ורעייתו לשלטונות מס שבח מקרקעין וכן בבקשה שתוגש בבוא העת להעברת זכות החכירה בדירה בשלמותה לשם המנוחה אצל המשיבה 1, במינהל מקרקעי ישראל ובלשכת רישום המקרקעין. באותו יום (נספח ב/2) חתמה המנוחה על נוסח זהה של תצהיר, בשינויים המחוייבים, בו הודיעה שהיא מקבלת את המתנה שנותן לה המנוח, קרי: מלוא הזכויות שיש לו בדירה, כל זאת לצורך ביצוע רישום כדין בבוא היום כמפורט לעיל. למטרה זו גם ערך המנוח יפוי כח בלתי חוזר לטובת עוה"ד דעואל (נספח ו' לבקשה). ביום 21.4.1990 יום לפני חתימת התצהירים (מוצג ת/2) בדק ד"ר גרונדלינגר, פסיכיאטר, את המנוח ומצא כי הוא בהכרה צלולה, התמצאות בסיסית תקינה, תהליך חשיבה תקין במבנה ובתוכן, ולא נמצאו הפרעות בחשיבה ובמצב הרוח. הוא מסכם את בדיקתו בכך שהמנוח היה מודע למהות מעשיו ולתוצאותיהם, והיה בעל רצון עצמאי ליתן לאשתו (המנוחה) במתנה את מחצית הדירה בה מתגוררים בני הזוג; הוא מוסיף ומציין באותו מסמך כי המנוח היה מסוגל גם לערוך צוואה ולהבין את טיבה. בעדותו הוסיף כי לא היו מאפיינים של דמנציה בכלל (עדותו מיום 15.11.06 בעמ' 72 שורה 15). מעדותו של עוה"ד דעואל עולה כי כבר בביקורו הראשון בבית המנוח אמר לו זה, שהוא רוצה לתת את הדירה לאשתו במתנה. כן הוא ציין באותה הזדמנות שיש לו ילדים מנישואים קודמים והוא לא רוצה שהם יירשו את הדירה הזאת, משום שקיבלו את שלהם בפרשת הפינוי משיח' מוניס (עמ' 14). בעדות זו תמך גם המשיב מס' 8 (יעקב אדמון( שאישר כי בעת הפינוי משיח' מוניס גם הוא ושני אחיו (המשיבים 7 ו -9) קיבלו כל אחד מהמשיבה 1 זכות לרכוש דירה בתנאים של דיור ציבורי למפוני שיח' מוניס, וזאת בנוסף לדירה של המנוחים (עמ' 39). המנוח נפטר בתאריך 1.6.1990. מעדויות המשיבים עלה שמצב בריאות המנוח לא היה שפיר וחיי בני הזוג היו מלווים בעליות ובמורדות רבים. המנוח והמנוחה נישאו בשנת 1971. כבר אז היה המנוח אדם חולני; מצבו בריאותו ומצבו הכלכלי המשיכו להתדרדר במהלך השנים, כך שהוא איבד כושר תנועה, היה צמוד לקטטר קבוע ותלוי בזולת. המנוח היה מאושפז פעמים רבות בבית חולים. היתה לו איסכמיה כרונית, חסם שלם בצרור הולכה ימני וחסם חלקי בענף הקדמי (ד'5) הוא היה סכרתי, סבל ממחלת פרקינסון (ד'6) עבר שני ניתוחים לכריתת ערמונית וניתן בהחלט להסיק שמצבו הפיסי הכללי היה ירוד. לדברי עדי המשיבים, המנוחה נהגה להשתלח במנוח, להשפילו ולהכותו (עמ' 45) והיתה אשה אלימה. היחסים הלא טובים בין בני הזוג באו לידי ביטוי בכך שהמנוח ערך צוואה ביום 10.2.1982 (נ/7) מבלי שהוא מזכיר בכלל את המנוחה באותה צוואה. בצוואות קודמות (נ/6) הוא הבטיח למנוחה זכות מגורים בלבד ללא זכות קניינית או אחרת בדירה (סעיף 4 שם). המנוח הגיש בקשה להיתר נישואין וביום 10.11.1982 ניתן פס"ד בבית הדין הרבני שעל הצדדים להתגרש, כפי שנפסק בעבר, וכי יש למכור את הדירה ולחלק את התמורה ביניהם (נספח ב/7). היו ביניהם גם סכסוכים בקשר לצווי מניעה ותביעת מזונות (סעיף 2 א' לתצהיר שמצורף ל - נ/1, וסעיף 3ט' בנספח ב/2). אבל הדברים הללו לא נעשו; ומן הסתם החיים האמיתיים לא תמיד מתנהלים בבית המשפט, והיחסים בין בני זוג הם מורכבים ביותר. בד בבד עם חוסר שביעות רצון, לעיתים קיימת גם עדנת העבר, הילדים המשותפים, ובכל זאת התמיכה של בן הזוג שנמצא באותם מגורים. טיבם של סכסוכים שהם מסתיימים; ואם הצדדים נותרים באותה דירה כל צד מסיבותיו שלו, נוצרת במהלך הזמן אינטראקציה, ולמיצער האהבה יכולה להתחלף באסירות תודה, ובאינטרסים משותפים לפחות לגבי הילדים. גורסים המשיבים כי נכון למועד עריכת תצהיר המתנה המנוח לא היה כשיר לביצוע פעולות משפטיות (סעיף 47 לבקשה), וכן שהיתה עליו השפעה בלתי הוגנת. הנטל כמובן מוטל עליהם. הסתמכות על המסמכים הרפואיים ומכתבי השחרור שנתקבלו מבית החולים בילינסון (נספח ד' לתשובה) אינה יכולה לעזור להם. אין מחלוקת כי המנוח לא היה בריא, ברם לא מצויין באף מסמך שהוא לא היה כשיר מבחינה משפטית, לערוך מסמך משפטי ולהבין את משמעותו (ר' נספחים ד/7, ד/5). המשיבים לא הציגו חוו"ד רפואית לענין מצבו הנפשי של המנוח עובר לעריכת תצהיר המתנה, כדי לנסות ולפגוע באומד דעתו. לעומת היעדר ראיה מסוג זה, קיימת עדותו של הפסיכולוג שלא נסתרה, ואשר בצדק המליץ עוה"ד דעואל להיעזר בחוו"ד מסוג זה, לאור מצבו של המנוח. עוה"ד דעואל הוא עד נייטראלי. הוא צפה את הבעייתיות של המתנה, הכין את הראיות הסביבתיות כנדרש, ואף זכר את נושא השיחה עם המנוח, וכי הנ"ל היה מסוגל להביע את רצונו וגם לנמק אותו. למרות שהוא התרשם שהמנוח מסוגל להביע את דעתו ורצונו, ובצפותו כאמור את הבעייתיות שבמצב, ובמיוחד כשהוברר לו שהמדובר בילדים מנישואים ראשונים ושניים, איני מוצאת פגם בכך שבא לבית המנוח (ואין זה משנה אם הוזעק או ששוחחו עמו בטלפון, דברים שאחרי כ"כ הרבה שנים לא ניתן לזכור בבירור), וכן אין פגם בכך שהבדיקה הפסיכיאטרית נערכה למנוח בביתו (נ/2), לא היה כל טעם לטלטלו לרופאו הקבוע, אם בכלל היה לו, ורופא מומחה שבא הביתה, - רק יבורך. אדם ששונא את אשתו, וילדיו הגרים בסביבתו הסמוכה מודעים לכך, ואחד מהם גר באותו בניין בו מצויה הדירה (המשיב מס. 9) בוודאי היה מוכן לעבור לאחד מילדיו כדי להיפטר "מצרתה" של זו. מדוע הדבר לא נעשה? התשובה שעלתה מהראיות - שהמנוח פחד מכך שהמנוחה תפגע בילדיו, אינה משכנעת. המדובר בילדים בוגרים, בעלי משפחות, אחד מהם קצין בצבא קבע, האם אלה חששו מנחת ידה של המנוחה שהיתה בשנות ה - 50 לחייה, ולא מן הבריאות ג"כ? אני ערה לעדותו של העד ישראל שוכטמן (נ/8) שהמנוח לא זיהה אותו בראשית שנות 1990 ולא זכר את שמות ילדיו. קשה לאמר שזה עד נייטראלי באשר בתו נשואה למשיב מס. 6 (ניסים אדמון), אחד מילדי המנוח (עמ' 55). עדותו זו גם אינה עולה בקנה אחד עם עדות שאר הילדים, שלא טענו טענה מעין זו. העד אינו פסיכולוג או בעל מקצוע רפואי, וייתכן שהיתה סיבה אחרת לחוסר התקשורת בינו לבין המנוח. אשר על כן אני קובעת כי הוכח בפניי שהמנוח נתן והעביר את זכויותיו בדירה במתנה למנוחה. ה. מה דין סעיף 19 להסכם השיכון? קובע סעיף 19 להסכם השיכון כי: "נערך הסכם זה עם שני בני הזוג, יעברו כל הזכויות על פי הסכם זה לבן/בת הזוג הנותר, בתנאי מפורש כי בן/בת הזוג קיים וימשיך לקיים את כל התחייבויותיו על פי ההסכם". ב"כ המבקשים רואה בסעיף זה אסמכתא להעברה של כל הזכויות הקנייניות מאת המנוח למנוחה, ומכאן למבקשים. טוען ב"כ המשיבים בסיכומיו (עמ' 10) כי המבקשים מנועים מלבסס טענה לגבי סעיף 19 להסכם השיכון, שספק אם הוא בתוקף מבחינה קניינית וחוקתית, מאחר והמנוח והמנוחה יצאו מגדרו ולא הסתמכו עליו ולכן נקטו לכאורה בפרוצדורה של העברה ללא תמורה, וכן כי רק המשיבה 1 יכולה להסתמך על טיעון היסטורי מעין זה. נכון כי רק המשיבה 1 יכולה להסתמך על סעיף זה, אבל מטעמים שונים מאלה שציין ב"כ המשיבים. הסעיף אינו בא לשנות דיני קניין או דיני צוואה. הוא בא להסדיר את היחסים הפנימיים שבין החוכרים לבין החברה המשכנת, לגבי זכויותיהם והתחייבויותיהם במושכר ולגבי היעדר אפשרות ויכולת להעביר את לאדם אחר, במות אחד החוכרים. ניתן בהחלט ללמוד לעניין זה מנושא של פטירת בן זוג לחשבון שם קבע בית המשפט כי אין לראות ב"טופס הוראות" של בנק צוואה של המוריש או מתנה לאחר המוות (ר' ע"א 679/76 אילה סלי נ' עזבון המנוח קרל שפר, פ"ד לב (2) 785, ר' לעניין זה גם סעיף 13א(א) לפקודת הבנקאות, 1941). לענייננו הסעיף אינו רלבנטי, מכיון שעוד לפני האפשרות "ליישומו" הוצאו הזכויות של המנוח מכלל העזבון; מכאן שלגביהן לא יכולה היתה לחול חזקת סעיף 19 וגם צוואה לא ניתן היה לכתוב לגביהן, באשר הן כבר הועברו במתנה כשרה למנוחה, בצורה של העברת זכויות אובליגטורית. התצהירים הזהים במינוחים, ברצון, בכוונות ובמועד, הם שיצרו את המתנה ואת נטילתה. אשר על כן אני מקבלת את התובענה במלואה. המשיבים ישלמו למבקשים שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 40,000 ₪ פלוס מע"מ. המבקשים זכאים גם להוצאותיהם, אותן ישום הרשם.מסמכיםמקרקעיןמתנהמתנה במקרקעין