## א. מבוא והגדרות ## ## 1. הגדרות ## 1.1. "המינהל" – רשות מקרקעי ישראל, כפי שתוגדר מעת לעת, או כל גוף ממשלתי אחר שיבוא במקומה או יירש את סמכויותיה לעניין ניהול מקרקעי ישראל. 1.2. "החוכר המקורי" – חברה בע"מ, ח.פ. _________, מרחוב האורנים 10, באר שבע, אשר הייתה החוכרת המקורית של הנכס. 1.3. "הנכס" – חלקה _________בגוש _________, שברחוב _________ באר שבע, הידועה גם כגוש _________חלקה _________, כפי שרשומה בלשכת רישום המקרקעין. 1.4. "הסכם החכירה המקורי" – הסכם חכירה שנחתם ביום 1.1.1970 בין המינהל לבין החוכר המקורי, לפיו הוחכר הנכס לחוכר המקורי לתקופה של 49 שנים, החל מיום 1.1.1966 ועד ליום 31.12.2014. 1.5. "תקופת החכירה הראשונה" – תקופת החכירה המוגדרת בסעיף 1.4 לעיל, קרי, מיום 1.1.1966 ועד ליום 31.12.2014. 1.6. "האופציה" – זכות החוכר המקורי, כפי שנקבעה בסעיף 8 להסכם החכירה המקורי, לבקש מהמינהל, לא יאוחר משנה אחת לפני תום תקופת החכירה הראשונה, חידוש החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים, לפי תנאי חוזה החכירה שיהיו נהוגים אז על ידי המינהל. 1.7. "החוכר הנוכחי" – חברה בע"מ, ח.פ. _________, מרחוב הדקלים 5, באר שבע, אשר רכשה את זכויות החכירה בנכס מהחוכר המקורי. 1.8. "הסכם העברת הזכויות" – הסכם שנחתם ביום 15.1.1995 בין החוכר המקורי לבין החוכר הנוכחי, לפיו הועברו זכויות החכירה בנכס מהחוכר המקורי לחוכר הנוכחי. 1.9. "הסכם החכירה המהוון" – הסכם חכירה מהוון שנחתם ביום 1.2.1996 בין המינהל לבין החוכר המקורי, אשר כלל, בין היתר, הוראות בדבר הארכת תקופת החכירה. 1.10. "תקופת החכירה הנוספת" – תקופת חכירה נוספת של 49 שנים, אשר תחל בתום תקופת החכירה הראשונה ותסתיים ביום 31.3.2063. 1.11. "הסכם הארכת החכירה" – הסכם חכירה שנחתם ביום 1.1.2012 בין המינהל לבין החוכר הנוכחי, לפיו רכש החוכר הנוכחי את הנכס לתקופת החכירה הנוספת. 1.12. "חוק מיסוי מקרקעין" – חוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963, על תיקוניו כפי שיהיו מעת לעת. ## 2. מבוא ## 2.1. והואיל והמינהל הינו הבעלים הרשום של הנכס. 2.2. והואיל וביום 1.1.1970 נחתם הסכם החכירה המקורי בין המינהל לבין החוכר המקורי, לפיו הוחכר הנכס לחוכר המקורי לתקופת החכירה הראשונה. 2.3. והואיל ובהסכם החכירה המקורי ניתנה לחוכר המקורי האופציה להארכת תקופת החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים. 2.4. והואיל וביום 15.1.1995 נחתם הסכם העברת הזכויות בין החוכר המקורי לבין החוכר הנוכחי, לפיו הועברו זכויות החכירה בנכס מהחוכר המקורי לחוכר הנוכחי, לתקופת החכירה הראשונה. 2.5. והואיל וביום 1.2.1996 נחתם הסכם החכירה המהוון בין המינהל לבין החוכר המקורי, אשר כלל הוראות בדבר הארכת תקופת החכירה. 2.6. והואיל וביום 1.1.2012 נחתם הסכם הארכת החכירה בין המינהל לבין החוכר הנוכחי, לפיו מימש החוכר הנוכחי את האופציה ורכש את הנכס לתקופת החכירה הנוספת. 2.7. והואיל וברצון הצדדים להסדיר את מערכת היחסים ביניהם בכל הנוגע לזכויות החכירה בנכס, לרבות הארכתן, ותשלומי המיסים הכרוכים בכך. 2.8. לפיכך, מוסכם ומוצהר בזה כי המבוא והנספחים להסכם זה מהווים חלק בלתי נפרד ממנו ויפורשו יחד עמו. ## ב. התחייבויות הצדדים ## ## 3. התחייבויות המינהל ## 3.1. המינהל מאשר כי החוכר הנוכחי הינו החוכר הרשום של הנכס לתקופת החכירה הראשונה, וכי זכויות החכירה הועברו אליו כדין מהחוכר המקורי. 3.2. המינהל מאשר כי הסכם הארכת החכירה שנחתם עם החוכר הנוכחי ביום 1.1.2012 הינו תקף ומחייב, וכי החוכר הנוכחי רכש כדין את זכויות החכירה בנכס לתקופת החכירה הנוספת. 3.3. המינהל מתחייב לפעול לרישום זכויות החכירה של החוכר הנוכחי בלשכת רישום המקרקעין, הן לתקופת החכירה הראשונה והן לתקופת החכירה הנוספת, בכפוף להמצאת כל המסמכים הנדרשים על ידי החוכר הנוכחי ותשלום כל האגרות וההיטלים החלים על הרישום. ## 4. התחייבויות החוכר הנוכחי ## 4.1. החוכר הנוכחי מצהיר כי רכש את זכויות החכירה בנכס מהחוכר המקורי לתקופת החכירה הראשונה בלבד, וכי במועד רכישה זו לא רכש את זכויות האופציה להארכת החכירה. 4.2. החוכר הנוכחי מצהיר כי מימש את האופציה להארכת החכירה לתקופת החכירה הנוספת באמצעות הסכם הארכת החכירה שנחתם עם המינהל ביום 1.1.2012. 4.3. החוכר הנוכחי מתחייב לשלם את כל תשלומי החכירה, האגרות, ההיטלים והמיסים החלים על הנכס ועל זכויות החכירה בו, לרבות מס רכישה בגין רכישת זכויות החכירה לתקופת החכירה הנוספת, בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין וכל דין אחר. 4.4. החוכר הנוכחי מתחייב להשתמש בנכס בהתאם להוראות הסכם החכירה המקורי, הסכם החכירה המהוון, הסכם הארכת החכירה וכל דין רלוונטי. ## ג. תנאים כספיים ומיסוי ## ## 5. תשלום דמי חכירה ## 5.1. החוכר הנוכחי מתחייב לשלם למינהל את דמי החכירה השנתיים, כפי שייקבעו מעת לעת על ידי המינהל, בהתאם לתנאי הסכם החכירה המקורי, הסכם החכירה המהוון והסכם הארכת החכירה. 5.2. דמי החכירה ישולמו במועדים ובאופן שייקבעו על ידי המינהל, ובכפוף למנגנוני הצמדה ועדכון כפי שיהיו נהוגים במינהל. ## 6. מס רכישה ## 6.1. החוכר הנוכחי מצהיר ומאשר כי הוא מודע לחובתו לשלם מס רכישה בגין רכישת זכויות החכירה לתקופת החכירה הנוספת, בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין. 6.2. הצדדים מסכימים כי רכישת זכויות החכירה לתקופת החכירה הנוספת על ידי החוכר הנוכחי מהווה רכישת זכות במקרקעין חדשה, החייבת במס רכישה, וזאת בנוסף למס הרכישה ששולם על ידי החוכר הנוכחי בגין רכישת זכויות החכירה לתקופת החכירה הראשונה. 6.3. החוכר הנוכחי מתחייב לשאת בכל תשלומי מס הרכישה, ההיטלים, האגרות וההוצאות הכרוכות ברכישת זכויות החכירה לתקופת החכירה הנוספת, ולשפות את המינהל בגין כל תשלום שיידרש ממנו בקשר לכך. 6.4. מובהר כי הוראות סעיף 55 לחוק מיסוי מקרקעין, הדן במניעת כפל מס, אינן חלות במקרה זה, שכן רכישת זכויות החכירה לתקופת החכירה הנוספת מהווה עסקה חדשה ונפרדת, ולא "אותה זכות לאותו קונה" כהגדרתה בחוק. ## ד. הצהרות והתחייבויות כלליות ## ## 7. הצהרות החוכר הנוכחי ## 7.1. החוכר הנוכחי מצהיר כי קרא והבין את כל הוראות הסכם זה, וכי הוא מסכים להן מרצונו החופשי. 7.2. החוכר הנוכחי מצהיר כי קיבל ייעוץ משפטי עצמאי בטרם חתימתו על הסכם זה, וכי הוא מבין את מלוא המשמעויות המשפטיות והכספיות הנובעות ממנו. 7.3. החוכר הנוכחי מצהיר כי הוא בעל היכולת הכלכלית לעמוד בכל התחייבויותיו על פי הסכם זה. ## 8. הצהרות המינהל ## 8.1. המינהל מצהיר כי הוא בעל הסמכות החוקית להתקשר בהסכם זה ולהעניק את זכויות החכירה בנכס. 8.2. המינהל מצהיר כי אין לו כל מניעה חוקית או אחרת להתקשר בהסכם זה. ## 9. סודיות ## 9.1. הצדדים מתחייבים לשמור בסודיות מוחלטת כל מידע שיגיע לידיהם בקשר להסכם זה ולביצועו, למעט מידע שנדרש לגלותו על פי דין או על פי צו של רשות מוסמכת. 9.2. חובת הסודיות תחול גם לאחר סיום תוקפו של הסכם זה. ## 10. כוח עליון ## 10.1. במקרה של כוח עליון, כהגדרתו בדין, אשר ימנע מצד כלשהו לקיים את התחייבויותיו על פי הסכם זה, יהיה אותו צד פטור מקיום התחייבויותיו כל עוד נמשך אירוע הכוח העליון. 10.2. הצד שנפגע מכוח עליון יודיע על כך לצד השני בהקדם האפשרי וינקוט בכל האמצעים הסבירים לצמצום נזקיו. ## ה. פירוט הסדרים חוזיים ספציפיים ## ## 11. העברת זכויות ## 11.1. מובהר כי הסכם העברת הזכויות בין החוכר המקורי לחוכר הנוכחי התייחס אך ורק ליתרת תקופת החכירה הראשונה, קרי, עד ליום 31.12.2014. 11.2. במועד חתימת הסכם העברת הזכויות, לא היו בידי החוכר המקורי זכויות חכירה מעבר לתקופת החכירה הראשונה, ולכן לא יכול היה להעביר זכויות אלו לחוכר הנוכחי. 11.3. זכויות החכירה לתקופת החכירה הנוספת נרכשו על ידי החוכר הנוכחי ישירות מהמינהל, באמצעות הסכם הארכת החכירה מיום 1.1.2012, ומהוות זכות חדשה ונפרדת. ## 12. אי כפל מס ## 12.1. על אף טענות בדבר כפל מס, הפסיקה קבעה כי כאשר מדובר ברכישת זכות חדשה במקרקעין, גם אם היא נובעת מאופציה קיימת, יש לחייב במס רכישה בגין הרכישה החדשה. 12.2. במקרה דנן, מימוש האופציה על ידי החוכר הנוכחי לרכישת זכויות החכירה לתקופה הנוספת מהווה רכישת זכות משפטית חדשה שלא הייתה בידיו קודם לכן, ולכן היא חייבת במס רכישה. 12.3. העובדה שהחוכר המקורי שילם בעבר מס רכישה בגין מלוא תקופת החכירה, לרבות תקופת האופציה, אינה פוטרת את החוכר הנוכחי מתשלום מס רכישה בגין רכישת הזכות החדשה, שכן מדובר בשני נישומים שונים ובשתי עסקאות נפרדות. ## 13. מנגנוני יישוב סכסוכים ## 13.1. כל מחלוקת, טענה או דרישה שתתעורר בין הצדדים בקשר להסכם זה או לביצועו, תיושב תחילה בדרך של משא ומתן ישיר בין הצדדים. 13.2. במידה והצדדים לא יגיעו להסכמה בתוך 30 ימים ממועד פניית צד אחד למשנהו, תועבר המחלוקת לבוררות בפני בורר יחיד, אשר ימונה בהסכמה על ידי הצדדים. 13.3. באין הסכמה על זהות הבורר בתוך 15 ימים נוספים, ימונה הבורר על ידי ראש לשכת עורכי הדין בישראל. 13.4. הבוררות תתנהל בהתאם לכללי הבוררות של לשכת עורכי הדין בישראל, והחלטת הבורר תהיה סופית ומחייבת את הצדדים. 13.5. סמכות השיפוט הבלעדית בכל עניין הנוגע להסכם זה, לרבות אכיפתו או ביטולו, תהיה נתונה לבתי המשפט המוסמכים במחוז באר שבע. ## 14. נספחים ## 14.1. נספח א' – הסכם החכירה המקורי. 14.2. נספח ב' – הסכם העברת הזכויות. 14.3. נספח ג' – הסכם החכירה המהוון. 14.4. נספח ד' – הסכם הארכת החכירה. 14.5. הנספחים המפורטים לעיל מהווים חלק בלתי נפרד מהסכם זה ויפורשו יחד עמו. במקרה של סתירה בין הוראות הסכם זה לבין הוראות הנספחים, יגברו הוראות הסכם זה, אלא אם כן צוין אחרת במפורש. ## 15. שונות ## 15.1. הסכם זה ממצה את כל ההבנות וההסכמות בין הצדדים בקשר לנושאים הנדונים בו, והוא מבטל כל הסכם, הבנה או מצג קודם, בכתב או בעל פה, בין הצדדים. 15.2. כל שינוי, תיקון או ויתור על הוראה מהוראות הסכם זה יהיה תקף רק אם ייעשה בכתב וייחתם על ידי שני הצדדים. 15.3. שום ויתור על הפרה של הוראה כלשהי בהסכם זה לא ייחשב כויתור על הפרה עתידית של אותה הוראה או של כל הוראה אחרת. 15.4. הסכם זה ייכנס לתוקפו במועד חתימתו על ידי שני הצדדים. 15.5. כותרות הסעיפים בהסכם זה נועדו לנוחות בלבד ואין להן כל משמעות פרשנית. 15.6. הסכם זה נחתם בשני עותקים מקוריים, עותק אחד לכל צד. ולראיה באו הצדדים על החתום: _________________________ _________________________ המינהל החוכר הנוכחי תאריך: __________________ תאריך: __________________חכירההיווןחוזה