כניסה לדירה ללא רשות

פתח דבר 1. תביעה כספית על סך 44,123 ש"ח, שיסודה בחוזה להשכרת דירת מגורים. 2. תחילה הוגשה התביעה כתביעת פינוי ביום 3/12/2007, וניתן בה פסק דין במעמד צד אחד. לאחר מכן, בוטל פסק הדין בהסכמה. ביום 7/12/2008 הוגש כתב תביעה מתוקן, ובו תביעת פינוי ותביעה כספית. התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר. ביום 26/3/2009 ניתנה לנתבע רשות להתגונן. ביום 26/7/2009 פינה הנתבע את המושכר ומכאן ואילך התנהלה התביעה כתביעה כספית בלבד. 3. התובעים הינם הבעלים של בית מגורים ברח' זכרון קדושים 7 בתל אביב - יפו (חלק מחלקה 82 בגוש 7043. להלן - הבית). בבית - שלוש דירות מגורים. התובע 1 - אביהן של התובעות 2-3, מורשה לנהל את ענייני הבית בשם כל הבעלים. ביום 6/2/2007 נכרת חוזה שכירות בין התובע והנתבע ובו השכיר התובע לנתבע את אחת מדירות המגורים שבבית, דירה הכוללת 2 חדרים, חצר, מרפסת כניסה, מטבח שירותים ומחסן (להלן - החוזה). על פי החוזה תקופת השכירות נקבעה לשנתיים מיום 28/2/2007 ועד 27/2/2009. ניתנה לנתבע אופציה להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת. התביעה 4. הנתבע הפר את חוזה השכירות בסמוך לאחר חתימתו והוא ממשיך בהפרת החוזה עד למועד הגשת כתב התביעה המתוקן. להלן ההפרות: א. הנתבע מנהל בדירה עסק של שיווק או מסחר או איחסון בניגוד לאמור בסעיף 5א של החוזה, שם נקבע כי מטרת השכירות היא מגורים בלבד; ב. הנתבע מסרב באופן שיטתי לאפשר לתובע לבקר בדירה על מנת לבדוק את קיום התחייבויות הנתבע על פי החוזה ועל מנת להציג את הדירה לרוכשים. זאת, בניגוד לאמור בסעיף 9א לחוזה. ג. הנתבע התחייב להמציא שטר ביטחון עובר לקבלת מפתח הדירה בחתימתו ובערבותם של יצחק אליה ושל איתי אליה. הנתבע לא המציא לתובע שטר כאמור לא בעת קבלת המפתח ולא לאחר מכן. לאחר חודשיים מחתימת החוזה, ולאחר התראות של התובע המציא הנתבע שטר ביטחון שאינו חתום בידי אביו אלא בידי ערב אחר בטענה שאביו נמצא בחו"ל. התובע הסכים לקבל את השטר באופן זמני, עד לחזרת האב מחו"ל. למרות זאת, לא הוחלף השטר עד להגשת התביעה. ד. בהתאם להוראות ההסכם, לצורך תשלום שכר הדירה מסר הנתבע לתובע 22 שיקים מעותדים. שיק על סך 3,473 ש"ח שזמן פירעונו ביום 28/2/2008 חולל באי פירעון. תמורתו מסר הנתבע לתובע שיק על סך 1,741 ש"ח בלבד והודעת קיזוז על סך 1,227.9 ש"ח. הנתבע לא היה זכאי לקזז דבר מהתובע. בנוסף, שיק על סך 2,967 ש"ח אשר זמן פירעונו ביום 28/11/2008 חולל אף הוא באי פירעון. הנתבע הפר את חוזה השכירות באי תשלום דמי השכירות. כתוצאה מההפרות דלעיל, ביטל התובע את חוזה השכירות, ודרש את פינוי הדירה. 5. בגין חוב דמי השכירות המפורט בס"ק ד' לעיל דורש התובע את יתרת הקרן שלא שולמה בצירוף ריבית בשיעור של 0.1% ליום בהתאם להוראות סע' 4ה לחוזה. הואיל והנתבע נדרש לפנות את הדירה ביום 3/5/2007 דורש התובע פיצוי מוסכם בסך 40 $ עבור כל יום איחור בפינוי הדירה, ממועד זה ועד ליום הגשת כתב התביעה המתוקן, בהתאם להוראות סע' 7ב של ההסכם. סך כל הפיצוי המוסכם במועד הגשת כתב התביעה המתוקן עומד על 38,907 ש"ח. סכום הפיצוי המוסכם בצירוף יתרת חוב דמי השכירות עומד על סכום התביעה, לאמור, 44,123 ש"ח. ההגנה 6. הנתבע הגיש בקשת רשות להתגונן המנוסחת באופן לקוני ביותר וכוללת ארבע טענות: א. התובע קיבל ערבויות על פי בקשתו; ב. התובע יכול היה להיכנס לדירה ואף עשה זאת בפועל ללא רשות הנתבע; ג. התובע קיבל את מלוא הכסף המגיע לו ואף מעבר לכך; ד. הנתבע לא עשה בדירה שימוש כלשהו בניגוד לחוזה. טענות ההגנה מפורטות במסמך שכותרתו "כתב הגנה" ואשר הוגש, שלא על פי סדרי הדין, לאחר הגשת כתב התביעה המתוקן בסדר דין מקוצר. בדיון שהתקיים ביום 2/3/2009 ניתנה לנתבע אפשרות להגיש בקשת רשות להתגונן במקום כתב ההגנה שהוגש על ידו. 7. ביום 26/3/2009 התקיים דיון בבקשת הרשות להתגונן, והנתבע נחקר על תצהירו. במסגרת החקירה הרחיב הנתבע את היריעה שביסוד טענות ההגנה. בסיום הדיון החליט בית המשפט, מפי כב' הש' חיים טובי, ליתן לנתבע רשות להתגונן. בית המשפט מצא כי יש לאפשר לנתבע להוכיח את טענותיו בנוגע להפרות הנטענות, והוסיף וציין כי ספק אם על פי הסכם השכירות זכאי התובע לפיצוי מוסכם שלא במקרה של אי פינוי בתום תקופת השכירות. בית המשפט מציין בהחלטתו שיש לערוך חשבון ולראות אם אומנם קיים חוב דמי שכירות לאחר שיקוזזו דמי הארנונה שהושתו על הנתבע על לא עוול בכפו. ראיות הצדדים 8. מטעם התובע הוגש תצהיר של התובע עצמו ואליו צורפו מסמכים שונים ובהם נספחים לחוזה השכירות ומסמכים שונים שהוחלפו בין הצדדים במהלך תקופת השכירות. בנוסף, נשמעה עדותם של גב' ורדה לוי, מנהלת מח' באגף לחיובי ארנונה, ושל מר דני מאיר, אשר ביצע ביקורים בדירה מטעם העירייה. 9. מטעם הנתבע הוגש תצהיר של הנתבע עצמו אליו צורפו מסמכים שונים, הכוללים מסמכים אשר צורפו גם לתצהיר התובע ומסמכים נוספים שהוחלפו בין הצדדים במהלך תקופת השכירות. דיון 10. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפני החלטתי לדחות את התביעה. 11. הצדדים מתייחסים בסיכומיהם לטענות הדדיות בדבר הרחבת חזית. טענה זו נשמעת ביתר תוקף מפי התובע כלפי הנתבע. התובע טוען כי הנתבע הרחיב את חזית המחלוקת והוסיף לה פרטים רבים שאינם כלולים בתצהיר התומך בבקשת הרשות להתגונן. אין בידי לקבל טענה זו. העובדות הנטענות על ידי הנתבע הן פירוט של טענות ההגנה שבתצהיר התומך בבקשת הרשות להתגונן. העובדות המפורטות בתצהיר הנתבע פורטו בעיקרן גם בכתב ההגנה שהוגש על ידי הנתבע בראשית ההליך (במקום בקשת רשות להתגונן). חלק מן העובדות פורטו בחקירתו הנגדית של הנתבע והן נזכרות בהחלטת בית המשפט בה ניתנה לנתבע רשות להתגונן. הטענות כולן היו לפני התובע אשר ניסה להתמודד עימן בתצהירו ובסיכומיו. בנסיבות אלה אין מקום לסכור את פי הנתבע בטענה של הרחבת חזית. על בית המשפט לברר את התביעה על יסוד מלוא המידע הרלוונטי. 12. הוכח כי יחסי השכירות לא התנהלו כהלכה מתחילת תקופת השכירות ועד לסיומה. לא ניתן להבין את השתלשלות האירועים מבלי להתייחס לנספח להסכם השכירות, אשר נחתם ביום מסירת החזקה בדירה לנתבע, ביום 28/2/2007. בנספח זה הסכימו הצדדים להשקיע במשותף בשיפוץ הדירה בדרך של פירוק יחידת השירותים הקיימת והתקנת יחידת שירותים חדשה בחדר המשמש כמחסן. הנספח מפרט את העבודות המוטלות על כל צד במסגרת השיפוץ. הנתבע ביצע את מרבית העבודות שהוטלו עליו על פי הנספח להסכם השכירות ובכך הגדיל את אינטרס ההסתמכות שלו על חוזה השכירות. הנתבע לא המציא לתובע במועד את שטר הביטחון האמור בחוזה, והתובע מצידו הזדרז לשלוח מכתבי התראה על דבר ביטול החוזה ובהם דרישות חדשות אשר אין להן זכר בחוזה שבין הצדדים. יחסי האמון בין הצדדים נפגעו, ומכאן ואילך החל להתגלגל כדור שלג שהלך וגדל כתוצאה מחשדנות הדדית. על רקע זה יש לבחון אחת לאחת את ההפרות הנטענות. מטרת השכירות 13. סע' 5א של החוזה קובע כי: "הדירה מושכרת אך ורק למטרת מגוריו של השוכר עצמו ושל אורחיו". התובע טוען כי הנתבע השתמש בדירה לצורך הפעלת עסק של מכירת כלי בית ואחסון. לראיה מביא התובע את החלטות העירייה לחייב את הדירה בארנונה לפי סיווג של מסחר ולא של מגורים, ואת ממצאי העירייה בעניין זה. הנתבע מכחיש את טענות התובע מכל וכל. לדבריו, הוא הפעיל במהלך תקופת השכירות שתי חנויות, אחת ברחובות ואחת בתל אביב. אמנם, קרו מקרים שהוא קיבל חבילות לביתו ואף אחסן בביתו קלסרים וקטלוגים ששיכים לעסק אך הוא לא הפעיל את העסק מהדירה מעולם. הנתבע מבקש לדחות את הראיות שהוצגו על ידי התובע, שכן התובע הוא שפנה לעירייה וכתוצאה מפנייה זו החליטה העירייה לחייב את הדירה בארנונה של בית עסק ולא בארנונה של מגורים. 14. עיינתי בראיות שהוצגו על ידי הצדדים ובכלל זה תמונות של הדירה ותמונות של ארגזים שנמצאו מחוץ לדירה. אני סבור כי התובע לא הוכיח את טענתו. לעומת זאת, התובע הודה כי הוא שפנה לעירייה וכי עקב פנייתו סווגה הדירה על ידי העירייה כבית עסק לצרכי ארנונה (פניית התובע לעירייה, סומנה נ/1). אך טבעי הדבר שאדם שעובד כעצמאי, ובמיוחד כשאינו בעל משפחה, יבצע בדירתו עבודות שונות הקשורות לעסקיו. אחסון פריטים ששייכים לעסק, בדרכם מן החנות ואליה, כמו גם ניהול עניינים משרדיים שונים השייכים לעסקו של הנתבע, אינם הופכים את דירת המגורים לבית עסק. אין כל ראייה לכך שהנתבע קיבל לקוחות בדירתו או השתמש בה לצרכי מסחר. לעומת זאת אין חולק כי הדירה שימשה למגורי הנתבע. בצדק שאל ב"כ הנתבע אם עורך דין שלוקח לביתו תיקים כדי להכין אותם לדיון ייחשב כמי שהפך את ביתו למשרד עורכי דין. לבית עסק יש מאפיינים שונים וכשמדובר בעסק של מסחר או מתן שירותים הרי שקבלת לקוחות היא מאפיין מרכזי של העסק. בהעדר טענה או ראייה לקבלת לקוחות בדירה מושא התביעה, ומשהוכח כי הנתבע התגורר בדירה, לא נכון לקבוע שהדירה שימשה כעסק. הדירה שימשה את הנתבע למגורים. התובע בחר להעביר לעירייה מידע שגוי, והעירייה עטה עליו כמוצאת שלל רב. אם בעל הדירה מדווח שהדירה משמשת לצרכי עסק (דו"ח העירייה, נספח ג'2 לתצהיר התובע), מדוע תימנע העירייה מלחייב את המקום בארנונה גבוהה יותר תחת סיווג של בית עסק?! כאמור, ראיתי את התמונות המעידות על פעילות הנתבע במקום. אין ספק שהנתבע ארגן לעצמו חדר עבודה בבית, אך בכך אין הוא שונה מכל בעל מקצוע עצמאי אחר, ואין בכך כדי להפוך את דירת המגורים לבית עסק. 15. כפי שעולה מחומר הראיות מערכת היחסים בין הצדדים התדרדרה עוד בטרם חלף חודש השכירות הראשון. התובע ביקש לפנות את הנתבע מהדירה. הפנייה לעירייה נעשתה במסגרת הצעדים שנקט התובע נגד הנתבע והיא גרמה לנתבע נזק שלא בדין ולא בצדק. מניעת ביקור של התובע בדירה 16. על פי סע' 9א לחוזה רשאי המשכיר להיכנס לדירה בכל עת סבירה לאחר תיאום עם הנתבע על מנת לבדוק את מצב הדירה ועל מנת להראותה לרוכשים. התובע טוען כי הנתבע לא הניח לו להיכנס לדירה ובכך הפר את החוזה. הנתבע טוען כי לא סרב להכניס את התובע לדירה לשם בדיקתה אלא שהתובע ביקש להיכנס לדירה על מנת לפנות את הנתבע ממנה, ואף ניסה להיכנס לדירה ללא תיאום מראש, עד שהנתבע נאלץ להזמין משטרה. משנשתבשה מערכת היחסים בין הצדדים, זמן קצר לאחר תחילת תקופת השכירות, ומשהודיע התובע לנתבע על ביטול חוזה השכירות עוד בטרם חלף חודש השכירות הראשון, למרות ההשקעות שהשקיע הנתבע בשיפוץ הדירה, התעורר חשש בליבו של הנתבע והוא אכן נמנע ממתן אפשרות לתובע לבקר בדירה. אני סבור כי בנסיבות שנוצרו ניתן להבין את חששו של הנתבע. התנהלות התובע כלפי הנתבע אכן חרגה מביקור גרידא בדירה ועל כן חשש הנתבע מן הביקור. הנתבע הפר את התחייבותו בחוזה בעניין זה, אך האחריות להפרה זו מוטלת על התובע. שטר הביטחון 17. על פי סע' 14 לחוזה התחייב הנתבע להפקיד בידי התובע שטר ביטחון על סך 25,000 ש"ח בחתימתו ובערבות של יצחק אליה ושל אתי אליה. התובע טוען כי לאחר שחלף זמן ולא הופקד שטר הביטחון על פי החוזה הסכים לקבל באופן זמני שטר חוב בערבות של רוני ששון ואתי אליה. למרות דרישות שהועברו אל הנתבע לא המציא הנתבע את שטר החוב על פי החוזה עד להגשת התביעה. הנתבע טוען כי מסירת שטר החוב התעכבה משך מספר שבועות מחמת דרישתו של התובע שהשטר ייחתם בפניו. הואיל ואביו של הנתבע שהה בחו"ל באותה עת הציע הנתבע להסתפק בשלב ראשון בחתימת אחד הערבים בלבד. התובע עמד על כך ששני ערבים יחתמו על השטר ועל כן המציא הנתבע כערב חלופי את חברו רוני ששון. השטר נחתם בביתו של התובע ובנוכחותו, לאחר שהתובע אישר את החלפת האב בערב אחר. 18. אני מעדיף בעניין זה את גרסתו של הנתבע על פני גרסת התובע. התובע מציין בתביעתו כי רק כחודשיים לאחר חתימת החוזה מסר הנתבע לתובע את שטר הביטחון. דא עקא, הצגה זו כאילו אחר הנתבע להמציא את השטר משך כחודשיים חוטאת לאמת. הנתבע התחייב להמציא את השטר עובר לקבלת המפתח. קבלת המפתח הייתה ביום 28/2/2007 ואילו שטר החוב הומצא לתובע ביום 1/4/2007, משמע כחודש אחד בלבד לאחר מסירת המפתח. זאת ועוד, לא זו בלבד שהתובע לא נמנע ממסירת הדירה לנתבע חרף אי קבלת שטר הביטחון אלא שמסירת הדירה הייתה כרוכה בחתימה על הסכם נוסף שעניינו שיפוץ הדירה בשיתוף של שני הצדדים. הסכם מפורט זה אינו מזכיר ולו ברמז את אי עמידת הנתבע בתנאי של מסירת שטר הביטחון. בנסיבות אלה אין לתובע להלין אלא על עצמו על האיחור במסירת השטר. 19. ביום 1/4/2007 קיבל התובע לידו את שטר הביטחון כשהוא חתום בידי הנתבע ובידי שני ערבים: מר איתי אליה ומר רוני ששון. לא מצינו כי התובע מקבל את השטר תחת מחאה או באופן זמני, כטענתו מאוחר יותר. קבלת השטר בחתימת שני הערבים אשר חתמו על השטר בבית התובע מהווה ויתור בהתנהגות על זהות הערבים האמורים בחוזה. לו ביקש התובע לקבל את השטר באופן זמני בלבד, כטענתו, היה עליו לומר זאת במפורש ולהעלות את הדברים על הכתב. תשלומי שכר הדירה 20. התובע טוען כי הנתבע קיזז שלא כדין סך של 1,227 ש"ח מתשלום שמועד פירעונו היה 28/2/2008, וכי לא שילם כלל את התשלום בסך 2,967 ש"ח שמועד פירעונו היה 28/11/2008, והשיק שניתן בגינו בוטל על ידי הנתבע. הנתבע טוען כי הקיזוז הראשון נעשה על פי סע' 4ד לחוזה אשר מורה על עריכת התחשבנות בשל הפרשים בשער הדולר. בנוסף הוא זכאי לקזז את סכום דמי השכירות בגין השיק השני שבוטל וזאת מחמת שהתובע לא ביצע עבודות שונות שהתחייב לבצע על פי הנספח לחוזה ועלותן עולה על סכום השיק שבוטל. כמו כן, זכאי הנתבע לקזז מתשלום זה סכומים שחויב לשלם לעירייה עבור ארנונה בגין סיווג הדירה כבית עסק, בניגוד להסכם השכירות אשר מטיל את חובת תשלום הארנונה על התובע, תשלום שעבורו גבה התובע מהנתבע סך של 254 ש"ח אחת לחודשיים (סע' 4ז לחוזה). 21. אני סבור כי הדין עם הנתבע בשני העניינים הנוגעים לתשלומי שכר הדירה. בסע' 4ג לחוזה נקבע: "מוסכם בין הצדדים כי כל התשלומים בגין סעיף 4 זה יהיו צמודים לשער ה-$ היציג בין היום בו הצטרך התשלום להיעשות לבין היום בו נעשה בפועל". ראוי לזכור כי הצורך בהתחשבנות זו נובע מן העובדה שהנתבע התחייב להפקיד בידי התובע 22 שיקים מעותדים על פי השער היציג ביום מסירת השיקים. לפיכך, הדגישו הצדדים כי מדובר בתשלום על חשבון בלבד וכי התשלום המגיע יחושב על פי השער היציג במועד כל תשלום. סע' 4ד של החוזה מפרט את האופן בו על השוכר לשלם את הפרשי השער למשכיר. החוזה אינו מפרט את האופן בו יוחזרו לשוכר תשלומים ששילם ביתר, במקרה שהפרשי השער יהיו לטובת השוכר, אך אין בכך כדי לשנות מן הקביעה המהותי הקבועה בסעיף 4ג הנ"ל, לפי השער הקובע לעניין כל תשלום הוא השער היציג במועד "בו הצטרך התשלום להיעשות". הנה כי כן, משירד שער הדולר במהלך שנת 2007 זכאי היה הנתבע לקבל החזר בגין תשלומים ששילם ביתר. כשם שהתחייב הנתבע לשלם הפרשי שער שיצטברו לטובת התובע כל אימת שאלה יעלו על 150 ש"ח (סע' 4ד לחוזה) כך זכאי היה הנתבע לקזז הפרשי שער שהצטברו במהלך שנת 2007 והגיעו לסך של 1,227 ש"ח. תחשיב הפרשי השער צורף לתצהירו של הנתבע ולא נסתר על ידי התובע. 22. אשר לשיק שבוטל - הנתבע לא הוכיח כי ביצע במקום התובע את העבודות שהתחייב התובע לבצע על פי הנספח לחוזה השכירות, וכמה שילם עבור עבודות אלה. לפיכך, לא עומדת לנתבע זכות הקיזוז של התשלום שבוטל כנגד עבודות אלה. לעומת זאת, משקבעתי כי התובע גרם לחיוב הנתבע בארנונה ישירות על ידי העירייה (תוך העברת החשבון בעירייה על שם הנתבע), כבית עסק, שלא כדין, ובניגוד לחוזה השכירות (בו התחייב התובע לשלם את דמי הארנונה וכנגדם גבה מן הנתבע סך של 254 ש"ח אחת לחודשיים), הרי שהנתבע זכאי לקזז חיוב זה מן התשלומים שהתחייב לשלם לתובע. התשלום שבוטל על ידי הנתבע עומד על סך 2,967 ש"ח, וכנגדו חויב הנתבע בתשלום ארנונה בסכום העולה על 11,000 ש"ח (נספח ב' לתצהיר הנתבע). נמצא, אפוא, כי בדין ביטל הנתבע את התשלום שנועד להיות משולם ביום 28/11/2008. זאת ועוד, הפרות החוזה באי תשלום דמי שכירות מלאים בראשית שנת 2008 ובסוף שנת 2008 ודאי אינן יכולות להיות עילה לביטול החוזה ולדרישת פינוי מחודש 5/2007 ולתשלום פיצוי מוסכם מחודש 5/2007 ואילך. הודעת התובע בדבר ביטול החוזה והפיצוי המוסכם 23. התובע משתית את תביעתו על הודעה מיום 3/5/2007 בה הודיע לנתבע על ביטול החוזה ודרש את פינוי הדירה. ממועד זה ואילך טוען התובע כי הוא זכאי לפיצוי מוסכם בסך 40 $ לכל יום איחור בפינוי הדירה. 24. הודעת התובע עליה מושתת התביעה ניתנה שלא כדין והיא בגדר הפרת חוזה מצד התובע, הואיל ובמועד מתן ההודעה לא קמה לתובע עילה לביטול החוזה. כפי שקבעתי לעיל, עם מתן שטר הביטחון לתובע ביום 1/4/2007 מילא הנתבע אחר התחייבותו על פי החוזה וטענת התובע בעניין שטר הביטחון אין בה ממש. גם יתר טענות התובע בדבר הפרת חוזה המקימה עילת פינוי נגד הנתבע - נדחו. 25. אפס, גם לו קיבלתי את טענות התובע כי קמה עילת פינוי נגד הנתבע וכי החוזה בוטל על ידי התובע כדין ביום 3/5/2007, לא זכאי התובע לפיצוי המוסכם הנקוב בסעיף 7 של החוזה. עניין זה נרמז בהחלטתו של הש' טובי במסגרת הדיון בבקשת הרשות להגן, והגיעה העת לפרטו כדבעי. 26. סע' 7 של החוזה, כותרתו - "פינוי" והוא קובע את חובתו של השוכר לפנות את הדירה לא יאוחר מיום סיום השכירות. סע' 7ב של החוזה הוא הסעיף הרלוונטי לעניינו, וזו לשונו: "במידה והשוכר לא יפנה את הדירה במועד הנקוב בפסקה א' לעיל (יום סיום השכירות. י"ק) ו/או לא ימסור את החזקה בה לידי המשכיר במועד הנ"ל ישלם השוכר למשכיר על בסיס יומי סך של 40$ עבור כל יום איחור בפינו הדירה..." על פי לשון החוזה סע' הפיצוי המוסכם חל רק על איחור בפינוי המושכר בסיום תקופת השכירות ולא במקרה של ביטול חוזה השכירות ודרישת פינוי מוקדמת. בעניין זה יש להחיל את כללי הפרשנות, ובכלל זה את הכלל הקובע כי חוזה שלשונו סובלת יותר מפירוש אחד יפורש לרעת מנסחו. במקרה דנן נשאל התובע מי ניסח את ההסכם והשיב שהחוזה נוסח עבורו על ידי בא כוחו וכי הוא עושה בו שימוש בשינויים קלים (עמ' 16 ש' 10). עינינו הרואות כי החוזה נוסח על ידי התובע, ועל כן ראוי להעדיף פירוש דווקני של החוזה, ולפיו סע' הפיצוי המוסכם יחול רק במקרה של איחור בפינוי המושכר בסיום תקופת השכירות, ולא במקרה של אי פינוי המושכר לאחר ביטול החוזה כתוצאה מהפרה. משמע, גם לו נתקבלו כל יתר טענות התובע לא היה התובע זכאי לפיצוי מוסכם על פי החוזה, אלא לכל היותר לפיצוי בגין נזקיו המוכחים. דא עקא, התובע כלל לא טען לנזקים בגין הפרת החוזה מצד הנתבע, וממילא לא הוכיח נזקים כלשהם. סוף דבר 27. התובע לא הוכיח שהנתבע הפר את חוזה השכירות. התובע לא הוכיח קיומו של חוב בגין דמי שכירות לתקופה שעד להגשת כתב התביעה המתוקן. התובע לא הוכיח כי הפרת חוזה השכירות מזכה אותו בפיצויים מוסכמים כלשהם מהנתבע. לפיכך, התביעה נדחית. 28. התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט בסך 1,500 ש"ח ושכר טרחת עורך דין בסך 6,000 ש"ח. התשלום ישולם תוך 30 יום. ניתן היום, ה' אלול תשע"א, 04 ספטמבר 2011, בהעדר הצדדים. מקרקעיןכניסה לדירה