מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא בעלות על מחסן בשוק הסיטונאי בתל אביב: 1. לפניי תביעה למתן סעד הצהרתי לפיו התובעת, חברת הגרעין בע"מ (להלן: "התובעת" או "הגרעין"), היא בעלת זכות הקניין הבלעדית ובעלת זכות החזקה הבלעדית במחסן, המורכב משני אולמות מחוברים במרתף בביתן א' בשוק הסיטונאי בתל אביב, הידוע כחלק מחלקה 93 בגוש 7104 (להלן: "הנכס"). תמצית העובדות הנטענות בתביעה 2. הגרעין היא חברה לשיווק תשומות חקלאיות. הנתבעת 1, חברת שוק סיטונאי לתוצרת חקלאית בתל אביב בע"מ (להלן: "חברת השוק"), היא חוכרת של המקרקעין בשוק הסיטונאי בתל אביב, לתקופה של 75 שנים, המסתיימת בשנת 2025. הנתבעת 2, חברת עמיר ביעף בע"מ (להלן: "עמיר ביעף"), היא בעלת מניה אחת בחברת השוק, המקנה לה זכות לקבלת חלק יחסי מרכוש החברה בעת פירוקה. הנתבעת 3, חברת יבולים ש. שרון בע"מ (להלן: "יבולים"), היא בעלת מניות בחברת השוק. הנתבעת 4, עיריית תל אביב (להלן: "העירייה"), רשומה במרשם המקרקעין כבעלת הזכויות בשטח השוק, לרבות בנכס. 3. ביום 12/5/71 נערך חוזה מכר בין עמיר ביעף לגרעין, למכירת הנכס וחלק יחסי של מניה לגרעין, תמורת סכום של 60,000 ל"י (להלן: "החוזה הראשון"). בסעיף 2 לחוזה זה הצהירה עמיר ביעף מספר הצהרות לגבי מצב הזכויות בנכס: "המוכרת מצהירה ומתחייבת: שהשוק הסיטונאי הוא בבעלות עירית תל אביב יפו ובנוי על חלק מחלקה 93 בגוש 7104 ומוחכר לחברת השוק הסיטונאי לתוצרת חקלאית בע"מ לתקופה של 75 שנים שתסתיים בשנת 2025. שהיא בעלת מניה אחת מסוג ב' המקנה לבעליה קבלת חלק יחסי מרכוש החברה בעת פרוקה, להלן "המניה", שהמניה מקנה למוכרת זכות חזקה ובעלות שביושר נוסף על המחסן גם בחנות ובחדרי משרדים שבביתן ב' בשוק, להלן "הנכסים" שהמוכרת רשאית למכור את כל הנכסים או חלק מהם, ומתחייבת: למכור לקונה את המחסן וחלק יחסי מהמניה (כאמור להלן) ולמסור את החזקה במחסן במעמד חתימת חוזה זה, כשהוא חפשי מכל חוב או שעבוד, לשלם את ארנונות המסים ויתר תשלומי החובה החלים על המחסן עד ליום 31.3.71 וכן מס שבח מקרקעין באם יחול ותשלם לחברת השוק הסיטונאי באם תדרש בקשר להעברת הזכויות והחזקה במחסן. לתת יפוי כח בלתי חוזר לטובת הקונה להעברת חלק יחסי מהמניה או קבלת התמורה עבור החלק היחסי כאמור בסעיף 5 להלן בעת פירוק החברה". בסעיף 4(א) לחוזה הצהירה הגרעין כי המצב המשפטי בקשר למחסן ולמניה ידוע לה. בסעיף 5 צוין כי: "הצדדים הסכימו שהחלק היחסי של המניה המתיחס למחסן הוא 29.5% (עשרים ותשעה וחצי למאה)". בסעיף 7 הוסכם כי: "הצדדים ביחד יעשו כל מאמץ, פעולה ומעשה על מנת שהחברה תסכים לפיצול המניה... והעברת חלק יחסי מהמניה לקונה. סעיף זה איננו מעיקרי החוזה". בסעיף 10 נכלל תנאי נוסף לפיו: "חוזה זה כפוף לאשור חברת השוק הסיטונאי ויכנס לתוקפו רק לאחר האישור". 4. הגרעין טוענת, כי מסיבות שלא היו תלויות בה, תוקן הסכם המכר על דרך הסכם נוסף, מיום 16/6/74 (להלן: "החוזה השני"). בחוזה השני בוטלו הוראות שונות שנכללו בחוזה הראשון והוספו הוראות אחרות. בין היתר, בוטל סעיף 2 לחוזה הראשון ובמקומו נקבע: "המוכרת מצהירה ומתחייבת כלפי הקונה כדלקמן: למסור לקונה את המחסן ואת החזקה במחסן במעמד חתימת חוזה זה, כשהמחסן חופשי מכל חוב או שעבוד או זכות אחרת לזולת. לשלם את הארנונות, המסים ויתר תשלומי החובה החלים על המחסן עד ליום 31.3.71 וכן את מס שבח מקרקעין שיחול ביום 31.3.71, אם יחול, בגין מכירת או העברת המחסן לקונה. לשלם לחברת השוק את דמי ההסכמה שיחולו ביום 31.3.71, אם יחולו בגין העברת המחסן לקונה". בנוסף, במסגרת התיקון, בוטל סעיף 5 וכן תוקן סעיף 7 לחוזה הראשון. במסגרת סעיף 7 המתוקן נקבע: "הצדדים יעשו כל מאמץ פעולה ומעשה לצורך רישום זכויותיה של הקונה במחסן על שמה של הקונה בלישכת רישום המקרקעין ובחברת השוק הסיטונאי". מעבר לכך, הוסיפו הצדדים, במסגרת סעיף 8, הוראה נוספת, לפיה: "אם תרשמנה ע"י חברת השוק זכויות בעלות או חכירה, או חכירת משנה, בגין היחידות השונות בשוק הסיטונאי, מוסבת בזה מראש זכותה של ביעף או של עמיר להרשם כבעלים או כחוכרת המחסן לטובת הגרעין. אם על אף האמור בסעיף זה לעיל תרשם זכות בעלות, או חכירה, או חכירת משנה בגין המחסן על שמה של ביעף או של עמיר, תעשה ביעף כל שיהיה ביכולתה להעברת זכות החכירה בגין המחסן על שם הגרעין ובלבד שאגרת העברת המקרקעין או תוספת המס בקשר להעברת רישום המחסן על שמה של הגרעין תחולנה על הגרעין". סעיף 12 לחוזה השני מבטל את סעיף 10 לחוזה הראשון, שהתנה את תוקף ההסכם במתן אישור מצד חברת שוק סיטונאי. 5. על פי הנטען, הצדדים פעלו בהתאם להתחייבויותיהם על פי החוזה השני, דיווחו עליו לרשויות, ולכן העברת הזכויות בנכס תקפה. הגרעין טוענת כי במהלך כל השנים היא נהגה מנהג בעלים בנכס, ללא ערעור מצד גורם כלשהו, לרבות מצד חברת השוק, שהייתה מודעת לעסקת המכר. בנוסף, טוענת הגרעין, כי במהלך השנים היא שילמה את כל החשבונות הקשורים לנכס, אך מאחר שחברת השוק לא הסכימה לנהל עמה הידברות ישירה, נאלצה הגרעין לשלם את התשלומים באמצעות עמיר ביעף, בידיעתה ובהסכמתה של חברת השוק. הגרעין טוענת כי היא ניסתה לפעול לרישום הנכס על שמה, אך התברר לה, שבאופן עקרוני לא ניתן לבצע רישום פורמלי בלשכת רישום המקרקעין. 6. במהלך שנת 2000 נודע לגרעין על תכנית לפינוי מתחם השוק הסיטונאי בתל אביב והעברתו לפריפריה, ועל פרויקט בניה למגורים, המתוכנן במתחם השוק, תוך פינוי והריסת כל המבנים ומחסנים בשוק. לאור זאת פנתה הגרעין לגורמים המטפלים בתכנית הפינוי וביקשה להגן על זכויותיה בנכס, אך לטענתה, פניותיה לא נענו באופן ענייני. לפיכך, כינסה הגרעין ישיבה שנערכה, בין היתר, בהשתתפות מנהל חברת השוק, ובה העלתה את טענותיה, אך נציגי חברת השוק לא קיבלו את עמדתה. לאחר מכן העלתה הגרעין את טיעוניה על גבי הכתב, אך חברת השוק שוב סירבה לקבל את עמדתה, והפנתה אותה לעמיר ביעף. 7. הגרעין מסבירה מדוע התביעה לא התיישנה, וטוענת, כי חברת השוק מתכחשת, שלא כדין, לזכויותיה בנכס, והפנייתה לעמיר ביעף אינה ברורה, שעה שכל אחת מהנתבעות הודתה, באופן מפורש, כי הגרעין היא בעלת הזכויות הבלעדית בנכס. בנוסף, טוענת הגרעין, כי למעשה, חברת השוק היא חברה לניהול נכסים עבור בעלי המניות שלה (מעין "חברה משכנת"), ורישום המניה מהווה דרך לארגון ורישום הזכויות, ולפיכך, חלות עליה החובות המוטלות על חברה משכנת. הגרעין טוענת, כי בניגוד לאמור בתקנון, אין התאמה מלאה בין בעלי מניות לבעלי נכסים, והדבר מעיד על כך שחברת השוק אישרה עסקאות במניות ללא קשר לעסקאות בנכסים. מטעם הגרעין הוגש תצהירו של מר דן כהן, מייסד החברה, ששימש כמנכ"לה מיום היווסדה עד לשנת 2008, וכיום משמש כיו"ר הדירקטוריון שלה. עמדתה של חברת השוק 8. חברת השוק טוענת כי התביעה התיישנה, מאחר שכבר בראשית שנות השבעים של המאה הקודמת הובהר לגרעין, כי לא ניתן להכיר בזכויותיה הנטענות בנכס, בין היתר, מאחר שלא ניתן להכיר בזכויות קניין בנפרד מאחזקה במניה, והגרעין עצמה מאשרת שהיא מכרה את מניותיה לחברת יבולים ול"החקלאי חדרה". בנוסף, לעמיר ביעף עצמה לא היו זכויות קנייניות בנכס, כך שממילא לא היה באפשרותה להעבירן לגרעין. לטענת חברת השוק, הגשת התביעה בסמוך לאחר אישורה של תכנית בניין עיר, שנועדה להשבחת המקרקעין, וללא התנגדות מצד הגרעין לאישור התכנית, מעידה על כך שכוונתה של הגרעין הייתה לנסות להתעשר שלא כדין, ללא שבידה זכויות קנייניות בנכס. בנוסף, לטענתה, מדובר בתביעה אקדמית ותיאורטית, שכן הנכס נשוא התביעה נהרס זה מכבר. חברת השוק הגישה הודעת צד ג' כנגד עמיר ביעף, בטענה שהתקשרותה עם הגרעין אינה בתוקף, והיא הודיעה על כך לעמיר ביעף, אלא שעמיר ביעף בחרה להמשיך בביצוע העסקה, תוך התעלמות מהודעותיה של חברת השוק (לא ברור לי הצורך להגיש הודעה לצד ג' בסוג זה של הליך - תובענה לסעד הצהרתי). מטעם חברת השוק הוגש תצהירו של מר אברהם זמיר, המכהן כמזכיר החברה. עמדתה של יבולים 9. יבולים טוענת להתיישנות התביעה, ולחלופין לשיהוי ניכר בהגשתה. בנוסף טוענת יבולים כי היא אינה בעלת הזכויות במניה הרלוונטית (המכונה "מניה 58") ואינה מחזיקה בה, שכן היא מכרה את המניה לצדדי ג' (מר שלמה שטיק, גב' יוכבד שטיק, מר רפאל גברי וגב' יהודית גברי), ואף הציגה אישור על כך. לטענתה, הגרעין לא העלתה כל טיעון משפטי כנגד אישור העברת מניה 58 שהוצג לה, ולא כפרה בנכונותו, וחברת השוק אף היא לא הכחישה את מתן האישור או את תוקפו. מכאן, כי במועד הגשת התביעה ואף קודם לכן, יבולים לא הייתה בעלת המניה, וממילא אין יריבות כנגדה. לעצם העניין טוענת יבולים כי אין לגרעין זכויות קנייניות בנכס, שכן זכויות הבעלות הן של עיריית תל אביב, וחברת השוק, כחוכרת, החליטה שלא להעניק זכויות חכירת משנה לבעלי המניות, לאור העלויות הגבוהות הכרוכות בכך. ככלל, בעלי המניות בחברת השוק לא החזיקו מעולם בזכויות קנייניות במקרקעי השוק, אלא זכויותיהם התמצו בזכויות הבעלות במניות בלבד, ולעתים אף זכות חזקה בנכסים מסוימים, אשר הוצמדו לחלק מהמניות. מעבר לכך, לטענתה, זכות החזקה של הגרעין במחסן פקעה עם הריסת המבנה, וממילא אין לה נפקות מעשית. מטעם יבולים הוגש תצהיר של מנהלה, מר יהושע שרון. עמדתה של העירייה 10. העירייה טוענת כי היא בעלת הזכויות בנכס, וחברת השוק היא החוכרת, אלא שהיא בחרה שלא להעניק זכויות חכירת משנה במקרקעין למי מבעלי מניותיה, כך שהתביעה היא, לכל היותר, בדבר זכויותיה של הגרעין במניה מסוימת של חברת השוק, או בדבר זכות השימוש בנכס, ובעניין זה, אין לעירייה כל עמדה. מכל מקום, לאור הריסת הנכס, הסעד הנתבע אינו רלוונטי. מטעם העירייה תל אביב הוגש תצהירו של מר אלי לוי, מנהל אגף הנכסים. עמדתה של עמיר ביעף 11. במענה לכתב התביעה הודיעה עמיר ביעף, ביום 17/5/05, כי אין לה התנגדות לעתירה המבוקשת. במענה להודעת צד ג' שהוגשה כנגדה מסבירה עמיר ביעף כי הנכס נשוא התביעה הורכב מ"ביתן א'" הכולל שני מחסנים, והזכויות בו נמכרו לגרעין, וכן מ"ביתן ב" הכולל חנות מסוימת ומשרדים מעליה, אשר הזכויות בו נמכרו לחברת יבולים ולחברת החקלאי חדרה אגודה שיתופית בע"מ. עמיר ביעף טוענת כי מכירת הזכויות לכל אחד מהצדדים נעשתה בשקיפות מלאה, בידיעתם ובהסכמתם של הצדדים האחרים שרכשו את הזכויות בחלקי הנכס, וכל ההסכמים דווחו כדין לרשויות ולחברת השוק, שהיא בעלת זכויות החכירה בנכס. לטענת עמיר ביעף, גם כיום, עם פינוי השוק הסיטונאי והריסתו בפועל, אין לה כל טענה לזכות בנכס, ויש לקבוע את חלוקת הזכויות בו למקבלי הזכויות. עם זאת, עמיר ביעף טוענת גם היא להתיישנות התביעה, שיהוי ניכר בהגשתה, והיותה אקדמית ותיאורטית. לפיכך, טוענת עמיר ביעף כי יש להורות על דחיית התביעה, וממילא גם על דחיית הודעת צד ג' שהוגשה נגדה. מטעם עמיר ביעף, כצד ג', הוגש תצהירה של גב' חנה יגודניק, מנהלת כספים בחברה. סוגיית ההתיישנות 12. כל הנתבעות טוענות להתיישנות התביעה. הטענה הועלתה כבר בשלב הגשת כתבי ההגנה, וחברת השוק אף הגישה בגינה בקשה לסילוק על הסף. בהחלטתי מיום 22/7/09 (ב"כובעי" הקודם, כרשם) קבעתי, כי על פי התכתובות הקיימות ניתן להיווכח, שחברת השוק התנגדה במפורש להסכמים שנערכו בין הגרעין לבין עמיר ביעף, והיא אף הודיעה על כך בכתב. בהתאם לכך קבעתי כי ניתן לצאת מנקודת הנחה, שבחודשים פברואר-מרץ 1975, לכל המאוחר, הגרעין הייתה מודעת להתנגדותה של חברת השוק להעברת הזכויות נשוא התביעה. לפיכך, ומאחר שממועד זה ועד להגשת התביעה חלפו כשלושים שנה, הרי שממילא תקופת ההתיישנות חלפה זה מכבר. עם זאת, קבעתי כי אין לשלול את אפשרות העדתם של גורמים נוספים מטעם הצדדים בהמשך ההליך, שעשויים להבהיר את ההתנהלות בתקופה הרלוונטית לתביעה, גם לגבי מודעותה של הגרעין לעמדתה של חברת השוק באשר להעברת הזכויות נשוא התביעה. לאור זאת, לא קבעתי עמדה עובדתית נחרצת, והותרתי את ההכרעה בעניין לפסק הדין (על החלטתי זו הוגש ערעור, שנדחה בפסק דינה מיום 2/11/10 של כב' השופטת שרה ברוש). 13. כעת יש להכריע אפוא סופית בטענת ההתיישנות. אבהיר, כי עסקינן בתביעה להצהרה בדבר זכויות במקרקעין, לא במניות; החוזה השני ביטל את הסעיפים שבחוזה הראשון, שדנו במכירה הן של המחסנים והן של חלק מהמניה. תביעה הצהרתית לקיום זכות נתונה, באופן עקרוני, להתיישנות, על פי סעיף 2 לחוק ההתיישנות, תשי"ח - 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), הגם שאין בהתיישנות בלבד כדי לבטל את הזכות הנטענת עצמה (ראו בהקשר זה: ע"א 630/90 רוז'נסקי נ' ארגון מובילי לוד בע"מ (19/9/91); ע"א 2140/01 נחמיאס נ' נכסי בני משפחת מושקוביץ (19/8/02); ת"א (מחוזי תל אביב-יפו) 2062/02 ברקי פטה המפריס (ישראל) בע"מ נ' האולפנים המאוחדים בע"מ (25/3/08); ע"א 1226/06 מכבי שירותי בריאות נ' עיריית תל אביב (22/7/07)). למעשה, בענייננו, יש לבחון האם קיימות אינדיקציות כלשהן המפריכות את מודעותה הלכאורית של הגרעין, כבר לפני שלושים שנה, להתנגדותה של חברת השוק לחוזים עם עמיר ביעף. בסעיף 14 לתצהיר עדותו הראשית טען מר דן כהן: "במהלך כל השנים, מיום חתימת ההסכם וקבלת החזקה בנכס, נהגה התובעת בנכס מנהג בעלים, בהסכמה מלאה וללא כל ערעור מצד אף אחד מהנתבעים, למרות ידיעתם הברורה, ובמיוחד ידיעתה של נתבעת 1, כי התובעת היא זו שמחזיקה בנכס. נתבעת 1 לא שלחה, במהלך כל השנים, כל מכתב הדורש את הפסקת השימוש בנכס ולא פעלה לשם כך בכל דרך. יתר על כן, אם הנתבעת 1 אישרה את ההסכם בין נתבעת 2 לנתבעת 3 אזי המשמעות שאישרה גם את זכויות התובעת, המופיעות בהסכם זה במפורש". בחקירתו הנגדית טען מר כהן כי הוא אינו זוכר האם חברת השוק אישרה את ההסכם הרלוונטי, אך היא מעולם לא ניהלה שיח ישיר עם הגרעין לגבי ההסכם (עמ' 17 לפרוטוקול). מכל מקום, קיימות תכתובות המעידות על כך שחברת השוק קבלה, בשלבים שונים, על התנהלותה של הגרעין. בתצהיר עדותו הראשית טען מר אברהם זמיר (כאמור, מזכיר חברת השוק) כי זו הבהירה, מספר פעמים במהלך שנות השבעים, כי היא אינה מכירה בהסכמים הנטענים שנחתמו בין עמיר ביעף והגרעין, ומבחינתה הם בטלים ואינם מקימים זכות כלשהי למי מהצדדים. מר זמיר מפנה בתצהירו למכתב מיום 29/7/71 , שניתן במענה לפנייה מצד עמיר ביעף, ולפיו: "מצ"ב הריני להחזיר לכם את העתק "חוזה מכר" שנעשה ביום 12.5.71 ביניכם. לפי החוק ולפי תקנות החברה, אין חברת השוק יכולה לאשר את עיסקה ולגבי דידן היא בטלה ומבוטלת כאילו היא לא נעשתה מעולם, ואין חברת הגרעין רשאית לקבל כל חזקה או זכות אחרת כל שהיא בנושא החוזה". בנוסף, מפנה מר זמיר למכתבה של חברת השוק מיום 31/12/74, שניתן במענה לפניותיהם של יבולים ועמיר ביעף, ובו הובהר, בין היתר: "הננו מציינים כי החברה לא מכירה ולא תכיר בשום עיסקות, חוזים והסכמים אחרים, אשר נעשו ביניכם לבין כל גורם אחר ללא ידיעתנו וללא הסכמתנו המוקדמת (ראה מכתבנו אליכם מס' 215 מיום 29/7/71)". בהמשך לכך, גם במכתבה מיום 26/2/75 הבהירה חברת השוק, בין היתר: "1. אין אנו מכירים בחוזים שנחתמו לפני שתכנם ומהותם הובאו תחילה בפני הנהלת חברת השוק. 2. תוכן החוזים הנ"ל כשלעצמם אינו משקף את המצב הנכון והעובדתי כשם שקיים, ועל כן אין אנו יכולים בשלב זה לדון בבקשתכם. 3. אין אנו מסכימים להעברת נכסים הצמודים למניה אחת, למספר גורמים, וע"י כך שמעבירים להם חלק מהנכס וחלק יחסי מהמניה". מכתבים אלה הופנו אל עמיר ביעף, ולא אל הגרעין, ולכאורה, היא לא הייתה מודעת אליהם. מנגד, העובדה שתוקפו של החוזה הראשון הותנה במפורש במתן אישור מצד חברת השוק, מעידה על מודעותה של הגרעין לחשיבות עמדתה של חברת השוק (כאמור, התנייה זו בוטלה במפורש בסעיף 12 לחוזה השני, שביטל את סעיף 10 לחוזה הראשון, והדעת נותנת שדבר זה, כמו גם הפיכת החוזה מחוזה מכר של מחסן ומניה לחוזה מכר רק של מחסן, נובע ממודעות לעמדת חברת השוק). מעבר לכך, סעיף 7 לחוזה השני קובע כי הצדדים "יעשו כל מאמץ" לרשום את זכויותיה של הגרעין במחסן על שמה בלשכת רישום המקרקעין ובחברת השוק. עצם נקיטת לשון של "לעשות כל מאמץ" מעידה הן על הצורך המוסכם להסדרת נושא הזכויות מול חברת השוק, והן על הצורך המשתמע במתן אישור מצידה והקושי שצפוי להתעורר בהקשר זה. מר כהן נשאל על עניין רישום הזכויות וענה באופן לא ברור, שלא לומר תמוה: " ש: ניסית לרשום את הזכויות בטאבו. ת: לא זכור לי. ש: יכול להיות שניסיתם ולא הצלחתם. ת: לא זוכר. לא חושב. .... ש: אתה יודע שגם בעלי מניות בחברת השוק אין להם זכויות במקרקעין. ת: אינני יודע". (עמ' 19 לפרוטוקול). 14. במצב דברים זה אני סבור כי ניתן לייחס לגרעין לפחות מודעות פוטנציאלית בדבר עמדתה הנחרצת של חברת השוק, ובכל מקרה היה עליה לפעול לבירור כל עובדה רלוונטית כבר אז, בשנות ה- 70, מול חברת השוק או מול חברת עמיר ביעף, ככל שלא עשתה כן (סביר לקבוע שעשתה כן, ולכן גם לא התקדמה בביצוע רישום הזכויות). לאור האמור, אין כל יסוד לטענת הגרעין, בדבר העדר התנגדותה של חברת השוק לחוזים מול עמיר ביעף. גם תצהירה של גב' יגודניק, מטעם עמיר ביעף, שמאשרת את תוקפה של עיסקת מכר הזכויות, אינו מעיד על מתן אישור לעיסקה גם מצד חברת השוק, במיוחד על רקע מכתבי ההתנגדות הברורים. העובדה שהעיסקה דווחה לרשויות, וביניהן העירייה, אינה מעידה על הסכמתה של חברת השוק לעסקה. הגרעין מנסה להסתמך על מכתבו של מר זמיר, מיום 2/2/98, העוסק בנזקי שריפה שפרצה במקום, ובו ציין כי: "השריפה פרצה בשבת 31.1.98 בשעות אחר הצהרים במחסן שהוא רכוש "הגרעין"...". דברים אלה מעידים כביכול על מודעותה של חברת השוק למצב הדברים בשטח ולכך שהגרעין מחזיקה במחסן, אך הם אינם בהכרח מעידים על הסכמתה למצב זה, ובוודאי שאינם בגדר מתן אישור להעברת בעלות בזכויות במקרקעין. טענה נוספת של הגרעין היא, כי בחקירתו הנגדית, אישר מר זמיר כי היא החזיקה בנכס במהלך כל השנים, כבעלת הזכויות בנכס, ללא כל ערעור מצד חברת השוק, ובכך מימשה בפועל את הזכויות שהוקנו לה בהסכם עם עמיר ביעף. בחקירתו הנגדית נשאל מר זמיר לגבי סוגיה זו: "ש: האם אין מחלוקת שהחזקה עברה (?) ת: אני לא יודע. ש: מייד לאחר ההסכם יצאה הודעה לעיריה ולשוק על שינוי מחזיק. ת: לא זוכר. כל מסמך שהיה נדחה על הסף". (עמ' 32 לפרוטוקול). מייד בהמשך, שאלתי את מר זמיר האם ידוע לו האם הגרעין ישבה אי פעם בשוק הסיטונאי, והוא השיב: "בוודאי. ידוע לי שהיה גורם שלא ידענו איך לאכול את זה ובגלל זה ראינו בעמיר כאחראי לכל ההוצאות והנזקים. מהסיורים בשוק לקראת הפינוי ראיתי מחסן. הפתחים תמיד היו עזובים והיו בפנים גורמים שהשתמשו במבנה הפרוץ..." (עמ' 33 לפרוטוקול). דברים אלה אינם מעידים על הסכמתה של חברת השוק למהות העסקה של הגרעין עם עמיר ביעף, ולזכויות הקנייניות, שכביכול, הוקנו לה מכוחו, שכן העדר התנגדות מפורשת מצד חברת השוק לעצם ישיבתה של הגרעין במחסן אינו מעיד על הסכמתה לכך, ואינו מקנה לגרעין זכויות קנייניות, באופן רטרואקטיבי (מה גם שכאמור, הובעה התנגדות מפורשת כלפי עמיר ביעף). לאור האמור, ובחלוף עשרות שנים, התביעה התיישנה. שיהוי 15. לחלופין, כאמור, טוענות הנתבעות לשיהוי בהגשת התביעה. כידוע, סעיף 27 לחוק ההתיישנות קובע: "... אין חוק זה בא לפגוע בכל סמכות, לפי כל דין, לדחות תובענה או לסרב למתן סעד מחמת שיהוי". לצורך הוכחת טענת שיהוי נדרש הנתבע להראות כי שינה את מצבו לרעה בעקבות העיכוב בהגשת התביעה, או שהתובע ויתר על זכויותיו הנטענות (ראו בהקשר זה ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (2003); ת"א (מחוזי תל אביב-יפו) 2165/03 חן חיים בע"מ נ' עמי-רם השקעות תשתיות חברה לבניין בע"מ (2008)). עוד נקבע, כי מדובר בטענה "קשה", המבקשת למעשה לקצר את תקופת ההתיישנות ולחסום גישה לבית המשפט, ואין די ב"השתהות" כשלעצמה כדי לקבל את הטענה (רע"א 9060/04 נבו נ' כאשי (2008); ע"א 2950/07 יונס נ' מינהל מקרקעי ישראל (2009)). למשמעותו של השיהוי, בהיבט של הנזק הראייתי, ראו גם: ע"א 3546/10 מישאלי נ' קליין (2012) (בעיקר בפסקאות 14 - 18 לפסק הדין). מהפסיקה עולה, כי אם תובע נמנע לתבוע את זכויותיו במשך זמן ניכר, בנסיבות שבהן ניתן להבין מכך כי שוב לא יעמוד על זכויותיו, והנתבע הסתמך על כך ושינה את מצבו לרעה, ראוי לקבל את הטענה, שכן אחרת תיווצר פגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע. כן יש לקחת בחשבון שיקולים נוספים, ובהם מהות התביעה, הסעד המבוקש, צדק והגינות כלפי נתבע, ניהול הליך שיפוטי תקין וכו'. לאור זאת, ניתן לקבוע בענייננו, כי התביעה לוקה בשיהוי ניכר ובלתי מוסבר, המצדיק את דחייתה, שכן חברת השוק הסתמכה על עמדתה בדבר העדר זכויות של הגרעין בשטח (למעט, אולי, זכות להחזיק במחסן עד לפינויו), והייתה לה ציפייה לגיטימית שלא להיתבע, לאחר חלוף 30 שנה. השיהוי גם יצר נזק ראייתי, בשל הקושי לאתר מסמכים רלוונטיים ולהעיד עדים, שהיו יכולים לשפוך אור על ההתרחשויות שאירעו בשנות ה- 70'. מעבר לנדרש, ולמען הזהירות, שמא טעיתי בקביעות שלפיהן נגועה התביעה בהתיישנות ובשיהוי, אדון ביתר טענות הצדדים. הטענה בדבר היות התביעה אקדמית ותיאורטית 16. כאמור, הנתבעות טוענות, כי מאחר שהנכס נשוא התביעה נהרס לפני מספר שנים ולמעשה אינו קיים, הרי שממילא אין עוד רלוונטיות לסעד הנתבע. טענה זו מקובלת עליי. כתב התביעה הוגש ביום 3/5/05. על פי הנטען בתצהירו של מר אברהם זמיר, ביום 17/1/05 אושרה תכנית מס' 3001, אשר שינתה את ייעוד המקרקעין, ובמסגרתה סומנו כל המבנים שבמקרקעין, לרבות המחסן, להריסה. הגרעין לא הגישה כל התנגדות לתכנית האמורה, ובהמשך אף לא פעלה על מנת למנוע את תהליך פינוי והריסת השוק הסיטונאי, לרבות המחסן. ביום 18/5/06 נסגר השוק הסיטונאי, ולאחר פינויו נהרסו כל המבנים שעליו, לרבות המחסן. אמנם, הגשת התביעה קדמה להריסת המחסן, אך המחסן לא קיים כבר שנים. החוזה השני לא מקנה לגרעין זכויות בעלות במקרקעין מסוימים (חלק מחלקה.. בגוש..) או בשטח קרקע מוגדר, אלא אך ב"מחסן". אין להתפלא על כך; בעלי הקרקע היא העירייה והחוכרת של הקרקע היא חברת השוק; עמיר ביעף לא יכולה למכור את שלא מצוי בבעלותה. הסעד הנתבע, במתכונת המפורטת בכתב התביעה, אינו רלוונטי עוד. שוב, אולי למעלה מן הצורך, אמשיך בדיון. תנאי הסכם החכירה ותקנון חברת השוק 17. כאמור, אין מחלוקת על כך שהעירייה היא הבעלים של כל שטח השוק, לרבות הנכס המדובר. אין גם מחלוקת על כך שחברת השוק הייתה החוכרת הרשומה של מקרקעין אלו על פי הסכם חכירה מיום 19/7/55. בסעיף 9 להסכם חכירה זה נאמר כי: "החוכרים לא יהיו זכאים, בלי הסכמה מוקדמת בכתב מאת העיריה, להעביר את זכות החכירה הנוכחית, כולה או מקצתה, לאחר". (אציין, כי קיים המשך לסעיף, אך הוא נחזה להיות מחוק). בנוסף, בסעיף 11(2) להסכם החכירה נאמר כי: "החוכרים יהיו רשאים להחכיר את הבנינים לגופים משפטיים ולאנשים ששמותיהם נקובים ברשימה "ב" ובשטחים המופיעים ברשימה מול כל שם ושם, חכירות משנה אלה תעשינה לפי טפס חוזה משנה אשר יאושר ע"י העיריה". ואכן, ב"רשימה ב'" להסכם החכירה מופיעים שמות שונים של אנשים וחברות, וביניהם "חברת עמיר". מכאן, ניתן להניח, כי מבחינת העירייה, שהיא בעלת הזכויות בנכס, קיימת רשות להעברת זכויות החכירה בנכס לחברת עמיר. בנוסף, לצד רשימת הגורמים הזכאים לחכור את הזכויות במקרקעין במתחם השוק, מופיעה טבלת תשלומים של דמי חכירה ששולמו, בפועל, על ידי גורמים שונים, וביניהם חברת עמיר. הגרעין טוענת כי רשימת הגורמים המצורפת להסכם החכירה מעידה על כך שחלוקת הנכסים בין הגורמים השונים נעשתה באופן יחסי לכלל השטח, כך שכל חוכר קיבל שטח יחסי בהתאם לכלל השטח של השוק הסיטונאי, ורישום הזכות היחסית נעשה באמצעות המניה. לטענת הגרעין, מצב דברים זה מעיד על כך שהמניה מהווה דרך לרישום זכות, והיא אינה בגדר זכות עצמאית. לטענתה, תקנון חברת השוק מחזק מסקנה זו, בכך שהוא קובע זיקה מלאה בין מניות הגרעין לבין זכות החכירה. 18. סעיפים אלה ומשמעותם הוסברו בהרחבה בתצהירו של מר אלי לוי, מנהל אגף הנכסים בעירייה. מר לוי הסביר, כי כאשר התרבו הסוחרים שביקשו להצטרף אל השוק העתידי, חששה העירייה כי אופיו של השוק הסיטונאי ייפגע, וכל סוחר יפעל כרצונו, ללא התחשבות ביתר הסוחרים ובצרכי הציבור, ולכן היא דרשה שכל ההתקשרויות ייערכו בהתאם לתנאים, וכל המגבלות יחולו על כלל הסוחרים בשוק. מר לוי טוען, כי בשלב מאוחר יותר, ביקשה חברת השוק מהעירייה להתיר לה את החכרת המבנים בשוק לסוחרים שונים. העירייה הסכימה לכך, אך לבסוף, חברת השוק סיטונאי הפסיקה את המשא ומתן, מאחר שמשיקוליה היא בחרה שלא לאפשר החכרת משנה של מבני השוק הסיטונאי לבעלי מניותיה. לאור זאת, טוען מר לוי, כי למעשה, חברת השוק מעולם לא נתנה את הסכמתה לרישום חכירת המשנה, ואף אחד מבעלי מניותיה לא נרשם כחוכר משנה. לפיכך, אין, ומעולם לא הייתה, למי מבעלי המניות, זכות במקרקעין, אלא רק זכות לבעלות יחסית בחברת השוק, מכוח החזקה במניותיה. בחקירתו הנגדית העיד מר לוי: "ש: ההסכם חכירה נכון שהוא רק בין עירית תל אביב לשוק הסיטונאי. ת: כן. ש: אין הסכם בין חברת עמיר לעירית תל אביב. ת: אין. פרט לחוזה בין עירית תל אביב לשוק הסיטונאי". (עמ' 56 לפרוטוקול). ולאחר מכן: "ש: כשחב' השוק הסיטונאי היתה מעבירה מניות בתוך החברה עם נכסים שהיתה זכות שימוש צמודה בהם עידכנה את עירית תל אביב. ת: לא. אני כעירית תל אביב לא עניינו אותי השימושים בשוק. לא היינו מעורבים ולא עניין אותי מי בעל המניות ומה השימושים. ש: אותך עניין העברת זכויות החכירה. ת: נכון. ש: מהכרות שלך בכל השנים לא היתה העברה של זכויות חכירה של חברת השוק או הענקת זכויות משנה. ת: לא היתה שום העברת זכויות מקרקעין". (עמ' 59 לפרוטוקול). עוד הסביר מר לוי, כי תשלום ארנונה אינו מעיד על זכות בנכס, אלא הוא מעיד אך על שימוש בפועל בנכס (עמ' 53 לפרוטוקול). גם בסיכומיה לא מכירה העירייה בזכויות חכירה, וטוענת בתוקף, כי אין למי מבעלי מניות חברת השוק כל זכות במקרקעין. בכלל זאת, טוענת העירייה, כי אין לגרעין, וגם לא לעמיר ביעף, זכות קניינית כלשהי במקרקעין, ומעולם לא הוקנתה להם זכות כזו. 19. עמדה זו לא בהירה דיה, לאור הסכם החכירה האמור ונספחיו. ייתכן כי העמימות שנוצרה נובעת מהגדרה שונה של משמעות החזקת בעלי המניות בנכסי מקרקעין שונים במתחם השוק. עמימות נוספת קיימת בטיעוני עמיר ביעף, ובין היתר, בתצהיר עדותה של גב' יגודניק, ושמהנטען בו לא ברור האם היו לעמיר ביעף זכויות חכירה בנכס (שכאמור, נמכרו לגרעין, ליבולים ולחברת החקלאי). גב' יגודניק הופנתה לסוגייה זו בחקירתה הנגדית: "ש: לעמיר האם היו זכויות במקרקעין, בעלות או חכירת משנה. ת: אני לא יודעת. אני ראיתי שמדובר במניה וכל הזכויות שהוקנו במניה. חלק מזה אלה כספים לפירוק ובמכירה". (עמ' 43 לפרוטוקול). 20. לעומת זאת, מר זמיר, מזכיר חברת השוק, מביע עמדה זהה לזו שהובעה על ידי מר לוי. בסעיף 4 לתצהירו טוען מר זמיר, כי העירייה דרשה להטיל על חוכרי המשנה חבויות שונות ישירות כלפיה, כך שכל אחד מחוכרי המשנה יחוב ישירות כלפיה בהתחייבויות חברת השוק, על פי הסכם החכירה. לטענתו, לאור המשמעויות של דרישות אלה, זנחו בעלי המניות, בסופו של דבר, את חכירות המשנה, והסתפקו בשימוש במקרקעין, והותרת מלוא הזכויות בידי חברת השוק. לאור זאת, טוען מר זמיר, תוקן תקנון חברת השוק, בהתייחס להיבטים אלה, באופן שהקניית מניה אינה מקנה, בפני עצמה, חכירת משנה, אלא היא מכילה את האופציה לקבל זכות חכירת משנה, בהתאם להחלטות הנהלת חברת השוק. עם זאת, בפועל, הזכות לא מומשה והנהלת חברת השוק מעולם לא הקצתה חכירות משנה. בהקשר זה, מפנה מר זמיר להודעה על קבלת החלטה מיוחדת, הנושאת את התאריך 19/3/79, ובה נאמר כי תקנה 3(ה) תמחק, ובמקומה תבוא התקנה הבאה: "...המניות, גם מניות סוג א' וגם מניות סוג ב', תענקנה לבעליהן, נוסף לזכויות האחרות, זכות לקבל זכויות חכירת משנה על בנינים או חלקי בנינים, או על קרקע בתל-אביב, הידועה בתור חלקה 93 בגוש 7104 שהחברה חכרה מאת עירית תל אביב-יפו, שיטתם ומיקומם של זכויות חכירת המשנה של כל בעל מניה ומניה נקבע ו/או יקבע על ידי מועצת המנהלים של החברה. כל שינוי בשטח או במיקום של הזכות הנ"ל ייעשה רק בהסכמת בעל המניה הנוגע בדבר. זכויות לקבל חכירת משנה, וחכירת משנה במידה ותירשם, תהיינה לתקופת תוקף החוזה שבין החברה ועירית תל אביב-יפו". באופן דומה, נקבע כי תקנה 19(א) תימחק, ובמקומה תובא התקנה הבאה: "המניות לא תהיינה נתונות להעברה אלא יחד עם הזכות לקבל חכירת משנה כשם שנקבעת על ידי מועצת המנהלים של החברה, או חכירת משנה במידה והיא רשומה על שם בעל המניה". בנוסף, נקבע כי תקנה 19(ג) תימחק, ובמקומה ייקבע: "מניות החברה לא תהיינה נתונות להעברה אלא בהסכמת מועצת המנהלים של החברה". 21. מר זמיר מוסיף וטוען בתצהירו, כי במהלך השנים הסדירה חברת השוק, מעת לעת, את השימוש שנעשה במקרקעין על ידי בעלי המניות, באמצעות הסכמים שמכוחם הוענקו לבעלי המניות זכויות שימוש בלבד. בהתאם לכך, מלבד חברת השוק והעירייה, לאף גורם אחר לא הייתה מעולם זכות קניינית כלשהי במקרקעין. מר זמיר חזר על עמדה עובדתית זו גם בחקירתו הנגדית: "ש: חברת עמיר הינה צד להסכם החכירה עם עירית תל אביב. ת: לא מכיר דבר כזה. ש: האם ראית את הסכם החכירה. ת: לא ראיתי הסכמים כאלה. יש הסכם חכירה שאני מכיר בין החברה לעירית תל אביב. ש: עמיר היתה צד לו. ת: איך אני יכול לאשר את זה? על סמך מה? אין בכלל חכירת משנה לאף אחד מבעלי המניות. ש: תאשר שעמיר היא צד להסכם החכירה עם העיריה. ת: לא". (עמ' 26 לפרוטוקול). לאחר מכן, הופנה מר זמיר להסכם החכירה בין העירייה לחברת השוק, ולנספחיו: "ש: אלי לוי מנהל הנכסים של העיריה צירף את ההסכם שצירפת נספח א' לתצהירך, הוא צירף גם את רשימת החוכרים ואני מפנה לרשימה ב' חברת עמיר מופיעה בביתן ב'. ת: הרשימה הזו אני נזכר שהיא חלק מהתקנון. ש: אני אומר שהוא חלק מהחכירה. ת: לפי הידע שלי אין חכירת משנה לבעלי מניות בחברה. ש: המסמך נספח להסכם החכירה שצורף, מדוע לא צירפת אותו לתצהירה (צ"ל לתצהירך). ת: אין בזה חשיבות כי לבעלי מניות אין חכירת משנה. .... ש: תשלומי החכירה בנספח להסכם החכירה האם אתה מכיר אותו. ת: ראיתי את המסמך לא יודע מה המשמעות שלו. לטענתי המסמך לא רלוונטי לגבי חכירת משנה. ש: האם המסמך רלוונטי. ת: לא יודע מהו המסמך ולא יודע מה המשמעות שלו. עמיר מכר את כל המניה שלו כבר מזמן. ... ש: כשאתה אומר בתצהירך שזכות החכירה היא רק לחברה על מה אתה מסתמך. ת: על התקנון. לא היתה חכירה עם אחרים, יש הסכם חכירה אחד ויחיד מאז ומתמיד בין העיריה לחברת השוק. ... ש: ידוע לך שכל אחד מהאנשים המפורטים שם שילמו דמי חכירה בנפרד. ת: לא יודע. (עמ' 26 - 27 לפרוטוקול). ובהמשך: "ש: התקנון שלכם אומר שאי אפשר להעביר מניה בלי חכירת משנה. ההסכם עם העיריה אומר שצריך את הסכמתם לחכירת משנה, האם פניתם לעיריה. ... העד: לא היתה עיסקה במקרקעין, מדובר בזכויות במניה ולכן לא פנינו. זה התקנון". (עמ' 29 לפרוטוקול). 22. ניתן אפוא לקבוע, כי על פי התיקון לתקנון, המניה מקנה זכות לקבל זכויות חכירת משנה, והיא אינה מקנה, באופן אוטומטי, זכות חכירת משנה. כלומר, מדובר במעין "אופציה" שמימושה בפועל טעון הסכמה עצמאית ונפרדת בין רוכש המניה לבין חברת השוק. ייתכן, שבשלבים מסוימים בתחילת הדרך אופן הגדרת הזכויות לא היה ידוע, במדויק, לעמיר ביעף ולגרעין, ואולי זו הסיבה שניתן להבחין, בחוזה הראשון, בהגדרות של "זכות חזקה" ו"בעלות שביושר", לצד הצהרה לפיה עמיר ביעף היא "... בעלת מניה אחת מסוג ב' המקנה לבעליה קבלת חלק יחסי מרכוש החברה בעת פרוקה...". ייתכן גם, כי העדר מודעות מצד עמיר ביעף עצמה לגבי מהות הזכות הנמכרת היא שהובילה, בסופו של דבר, לעריכת הסכם מתוקן, הוא החוזה השני. מנגד, הוראת סעיף 7 לחוזה הראשון (שנמחקה בחוזה השני), שלפיה הצדדים יעשו כל מאמץ לגרום לכך שחברת השוק תסכים לפיצול המניה, והעברת חלק יחסי ממנה לגרעין, מעידה, בזמן אמת, על אומד דעתם, ועל כך שלמעשה, הם עצמם לא היו בטוחים שמתכונת ההסכם ביניהם, כפי שהיא, תיתכן מבחינה משפטית. בנוסף, ההוראה המופיעה בחוזה השני, שלפיה הצדדים "יעשו כל מאמץ" ופעולה לצורך רישום הזכויות של הגרעין בלשכת רישום המקרקעין ובחברת השוק, משקפת מצב לפיו רישום הזכויות באופן האמור אינו מובן מאליו, ולכן הצדדים מסכימים, באופן מפורש, לפעול באופן מכוון ולעשות כל מאמץ לצורך כך. 23. הגרעין טוענת עוד, כי היא רכשה בדין את מלוא זכויותיה של עמיר ביעף, כך שההסכם ביניהן מומש בפועל. עמדה זו, כמו גם עובדת תשלומי מיסים כלשהם בגין העיסקה, רלוונטית אך ורק להתקשרות בין הגרעין לבין עמיר ביעף; האחרונה אינה יכולה להעביר זכויות במקרקעין, שאינן כלל בידה; ככל שיש בידה זכויות, והעברה כזו אפשרית, אך מותנית בתנאי מתלה (קרי: אישור הבעלים והחוכר), אזי ברגע שהתנאי לא התקיים, אין תוקף לאותה עיסקה. ודוק: יש להבחין בין זכויות של בעלות או חכירה, לבין זכות שימוש בנכס כזה או אחר במתחם השוק (ראו הרשימות שצורפו כ- ת/1, ת/2, וכן דבריו של מר זמיר בעמ' 31 לפרוטוקול). סוף דבר 24. מכל אחד מהטעמים דלעיל ראיתי לנכון לדחות את התביעה (ואת ההודעה לצ"ג). התובעת תשלם לכל אחת מהנתבעות 1, 3, 4 הוצאות בסך 50,000 ₪ (אין מקום לפסיקת הוצאות לטובת הנתבעת 2, בשל העובדה שהייתה צד להסכמים עם התובעת ואף לא התנגדה לסעד המבוקש, לפחות בתחילת ההליכים).בעלותמחסןסיטונאותתל אביב