תביעה לדמי שכירות ראויים נגד העירייה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא תביעה לדמי שכירות ראויים נגד העירייה: התובע, הקדש בתי ראנד, הוא בעלים של נכס שהושכר לנתבעת, עיריית ירושלים, בשכירות מוגנת. בשנת 2002 ניתן פסק-דין שלפיו התקבלה תביעת פינוי שהגיש ההקדש נגד העירייה וזאת לאחר שנקבע כי מאז שנת 1984 לא שילמה העירייה דמי שכירות. בתביעה הנדונה, עתר התובע לקבלת דמי שכירות ראויים עבור מלוא התקופה שעבורה לא שילמה העירייה דמי השכירות. בפסק-דין קודם שניתן בתביעה הנדונה נקבע, כי התביעה ברובה המכריע התיישנה זה מכבר ואילו ביחס לתקופה קצרה בת מספר חודשים נקבע כי יש לדחותה מחמת שיהוי בהגשתה. התובע ערער על פסק-דין זה אל בית המשפט המחוזי בירושלים, אשר קיבל את הערעור בחלקו והורה לבית-משפט זה לדון בשלושת הנושאים הבאים: דמי השימוש הראויים לתקופה שלגביה נקבע כי התביעה לא התיישנה; טענת התובע שניתן לקזז את חוב הארנונה כנגד דמי השימוש שעל העירייה לשלם; טענת השיהוי בעניין מקצת מהתקופה שלגביה נקבע שהתביעה לא התיישנה. א. רקע - עיקרי העובדות ועיקרי ההליכים תביעת הפינוי 2. התובע בתביעה שכנגד, הקדש בתי ראנד (להלן - התובע או ההקדש), הוא הקדש לצרכי צדקה שבבעלותו נכסים בשכונת בתי ראנד בירושלים. בין שאר נכסיו, גם הנכס נושא התביעה המצוי ברחוב שומרון 1 בירושלים (להלן - הנכס), אשר הושכר בשנת 1943 בשכירות מוגנת לוועד הקהילה העברית בירושלים (הסכם השכירות מיום 7.1.1943 - מצורף אל נספח א' של כתב התביעה שכנגד, אשר יכונה להלן - כתב התביעה), שלימים עיריית ירושלים, היא הנתבעת שכנגד (להלן - הנתבעת או העירייה), נכנסה בנעליו. על-פי הסכם השכירות הושכר הנכס כדי לשמש לגן ילדים ולדירה ואמנם במהלך השנים שימש למטרה זו ולימים שימש לתלמוד תורה. בשנת 1984 הפסיקה העירייה לשלם להקדש את דמי השכירות. ביום 4.4.2000 פנה בא-כוח התובע אל ראש עיריית ירושלים בדרישה שדמי השכירות ישולמו ולא זכה להתייחסות ממשית (התכתבות זו - מצורפת אל נספח א' של כתב התביעה). ביום 23.5.2000 הגיש התובע לבית משפט זה תביעת פינוי נגד הנתבעת שבה עתר לפינויה בין השאר, בשל אי תשלום דמי השכירות (ת"א 8393/00. כתב התביעה - שם, נספח א'. תביעה זו תכונה להלן - תביעת הפינוי). בפסק הדין שניתן בתביעת הפינוי ביום 15.1.2002 (פסק-דינו של כבוד סגן הנשיא (כתוארו אז) יצחק שמעוני - שם, נספח ח'), התקבלה התביעה מהנימוק שהתקיימה עילת הפינוי של אי תשלום דמי שכירות, ונקבע כי על הנתבעת לפנות את הנכס. מאחר שהנכס שימש למוסד חינוכי, נקבע בפסק הדין שפינוי הנכס יידחה עד סוף שנת הלימודים התשס"ב, וכי בכל מקרה יפונה, לא יאוחר מיום 10.7.2002. 3. במהלך בירור התביעה, נעשה ניסיון בין הצדדים להגיע להסדר פשרה שלפיו הצדדים יגיעו לידי הסכמה באשר לשיעור דמי השכירות שתשלם העירייה והתובע יחזור בו מתביעת הפינוי. לשם כך הוסכם על מינוי השמאית הגב' נאוה סירקיס מטעם בית המשפט, כדי שתקבע את דמי השכירות הראויים (להלן גם - השמאית). חוות-דעתה הוגשה ביום 10.7.2001 (שם, נספח ג'), ונקבע בה כי דמי השכירות השנתיים הראויים עבור הנכס הם בסך של 50,130$ לשנה. יוער כי על-פי ממצאי חוות דעת השמאית, שטחו המקורי הבנוי של הנכס הוא כ-232 מ"ר (במשך השנים נוספו עוד קומת יציע ששטחה כ-116 מ"ר, תוספת בניה ששטחה כ-24 מ"ר וצריפים ששטחם כ-112 מ"ר), והחצר ששטחה הכולל כ-500 מ"ר. לאחר הגשת חוות-דעת השמאית, לא הגיעו הצדדים לידי הסכמה, ולפיכך כאמור, ניתן פסק הדין שהורה על פינוי הנתבעת מהנכס. בעניין זה נאמרו בפסק הדין בתביעת הפינוי הדברים הבאים (בפסקה 7): "אין חולק כי לא שולמו דמי שכירות החל משנת 1984 ועד היום. לטענת הנבעת, נסיבותיו המיוחדות של העניין בנוגד לשתיקת הבעלים, מחייבת מתן סעד מיוחד לנתבעת. התובע לא פנה לנתבעת בבקשה לתשלום דמי שכירות, במהלך כל השנים וגם פנייתו לבית המשפט לא לוותה בבקשה קונקרטית לדמי שכירות שעל הנתבעת היה לשלם. מנגד, טוען בא-כוח התובע כי אין לקבל טענות הנתבעת שהרי יכלה היא לשלם את דמי השכירות כמתחייב מהסכם השכירות שהוצג לפניה, בתוספת ההצמדות הנדרשות, אך גם זאת לא טרחה לעשות. מסכים אני עם טענות בא-כוח התובע כי לא הייתה כל מניעה מצד הנתבעת לשלם את דמי השכירות מיד עם הגשת התביעה, ואולם הנתבעת בחרה שלא לעשות כן. יצוין, כי בדיון מיום 18.1.2001 הגיעו הצדדים לידי הסכמה דיונית לפיה ימנה בית המשפט שמאי מוסכם מטעמו, את השמאית נאוה סירקיס, אשר תבקר במקום ותקבע את דמי השכירות הראויים בגין המושכר. אם תיפתר בעיית דמי השכירות ויתר הבעיות יחזור בו התובע מתביעת הפינוי. ואכן, ביום 10.7.2001 הגישה השמאית חוות דעת בה נקבעו דמי השכירות השנתיים בסך של 50,130$. ברור כי התנהגות הנתבעת לאי תשלום דמי השכירות כפי שנקבעו על-ידי השמאי מוסכם מטעם בית המשפט הינה התנהגות מתחמקת, בלתי ברורה לחלוטין ונעדרת תום-לב. לכך יש להוסיף כי התובע פנה במכתב דרישה עוד לפני הגשת כתב התביעה לראש עיריית ירושלים, במכתב מיום 4.4.2000 ודרישה זו, כאמור, לא נענתה. כידוע, בעל הבית אינו חייב לפנות אל הדייר באזהרה מוקדמת לפני הגשת התביעה. אזהרה זו אינה דרוש על-פי החוק כדי ליצור עילת פינוי של אי המשכת תשלום דמי השכירות. והרי התובע פנה בדרישה מתאימה וחרף זאת בחרה הנתבעת מטעמים השמורים עימה שלא לשלם לתובע כל תשלום. אמנם התביעה שלפניי אינה מגלמת בתוכה תביעה כספית לתשלום דמי שכירות ועל-פי הערכה חייבת עיריית ירושלים לתובע, לכאורה, סכום של מאות אלפי דולרים". הנתבעת פינתה את הנכס ביום 29.7.2002 וביום 27.7.2002 שילמה לתובע עבור דמי השכירות לכל התקופה שראשיתה בחודש אפריל 1984 ועד חודש יולי 2002 סך של 29,000 ₪. 4. על פסק הדין בתביעת הפינוי הגישה הנתבעת ערעור אל בית המשפט המחוזי בירושלים אשר במסגרתו ערערה על קביעת בית המשפט כי התנהלותה הייתה "נעדרת תום לב" וכן על חיובה בתשלום הוצאות משפט ושכר-טרחת עורך-דין בסך של 40,000 ₪ (ע"א 3130/02). במהלך הדיון שהתקיים בערעור ביום 8.10.2002, הודיעה הנתבעת כי ולאור הערות בית המשפט (כבוד השופטות מ' נאור, מ' ארד וכבוד השופט ע' חבש), היא מבקשת לבטל את הערעור. עיקרי ההליכים בתביעה הנדונה (שלבים קודמים) 5. ביום 16.5.2006 הגישה הנתבעת נגד התובע את שתי התביעות שבכותרת בהליך של סדר דין מקוצר ובהן נתבע הוא לשלם מסי ארנונה עבור שניים מנכסיו. בתביעה בתא"מ 202669/06 נתבע סך של 22,763 ₪ ובתביעה בתא"מ 702670/06 נתבע סך של 9,363 ₪ (להלן - תביעות העירייה). בקשות רשות להתגונן שהגיש התובע התקבלו בהחלטות הרשם מיום 25.10.2006 ומיום 31.1.2007, ונקבע כי תביעות העירייה תתבררנה בהליך של סדר דין מהיר. בקדם המשפט שהתקיים ביום 21.6.2007 (בפני כבוד השופט מוריס בן-עטר ז"ל) נקבע, כי הדיון בשתי התביעות יאוחד (יוער כי לאחר שתביעות העירייה נמחקו ובמהלך בירור התביעה שכנגד, נקבע כי היא תתברר בהליך של סדר דין רגיל. ראו בין השאר, הוראה למזכירות בעניין מיום 17.7.2012). עוד נקבע באותה החלטה כי על הנתבעת למסור לתובע תרשים או תיאור מילולי שיאפשר את זיהוי הנכס. בנוסף לכך, נעתר בית המשפט לבקשת התובע להגיש כתב הגנה מתוקן תוך שלושים יום מהיום שיקבל מהנתבעת את תיאור הנכסים כאמור (עוד נדגיש, כי במועד זה טרם ביקש התובע להגיש תביעה שכנד וממילא שלא ניתנה כל החלטה בעניין זה). 6. בדיוני קדם-משפט הבאים (אף הם התקיימו לפני כבוד השופט מוריס בן-עטר ז"ל), מיום 17.10.2007 ומיום 9.4.2008 חזר התובע על בקשותיו לקבל מהנתבעת מסמכים שונים ובהם גם תשריטים, אשר יאפשרו את זיהוי שני הנכסים שבגינם הוגשו תביעות העירייה. בדיון מיום 17.10.2007 הורה בית המשפט לתובע להגיש תרשים של הנכסים בתוך המועד שנקבע ואילו בדיון מיום 9.4.2007 הורה בית המשפט לנתבעת להגיש בתוך שלושים יום את המסמכים שהתבקשו ולתמוך זאת בתצהיר. מסמכים שונים ובהם בין השאר תשריטים של שני הנכסים ושל נכסים נוספים של ההקדש הגישה העירייה, חלקם בתצהיר וחלקם ללא תצהיר במועדים שונים (הודעות הנתבעת מתאריכים 12.8.2007, 18.2.2008, 2.6.2008 ו-21.7.2008). בקדם המשפט מיום 9.4.2008 גם ביקש התובע כי רק לאחר שתגיש הנתבעת את המסמכים שביקש, יגיש את כתב ההגנה המתוקן שעד אז טרם הוגש, וכן ביקש שיותר לו להגיש גם הודעה לצד שלישי נגד המחזיקים בנכסים שבעניינם הוגשו תביעות העירייה וגם תביעה שכנגד נגד הנתבעת (בעניין דמי השכירות שלטענת התובע, הוא זכאי להם בגין הנכס הנדון). בהחלטה מאותו יום נקבע, כי תוך ארבעים וחמישה יום מהיום שבו תגיש העירייה את התצהיר כאמור, יהיה התובע רשאי להגיש את שלושת כתבי הטענות שביקש להגיש. נמצא אפוא, כי הבקשה להגשת התביעה שכנגד עלתה לראשונה, רק בדיון זה ורק אז הורשה התובע להגישה. לעניין זה עוד נשוב בהמשך הדברים. 7. כתב ההגנה המתוקן, ההודעה לצד שלישי וכך גם התביעה שכנגד הוגשו ביום 3.3.2009. זאת הגם שכאמור, התובע הורשה להגישם תוך ארבעים וחמישה יום מהמועד שבו יקבל את הפרטים הנוספים שביקש, ובעוד שכאמור, האחרון שבהם הוגש ביום 21.7.2008. יוער כי לא הוגשה כל בקשת ארכה להגשת כתבי הטענות של התובע באיחור ובדיקה מדוקדקת בתיק העלתה, כי אף לא ניתנה כל החלטה המתירה את הגשתם באיחור (בקשת הארכה האחרונה שהוגשה בעניין זה בהסכמת הנתבעת, הוגשה ביום 15.7.2008 והחלטה המקבלת את הבקשה ניתנה רק ביום 28.8.2008, לאחר שכאמור, עוד ביום 21.7.2008 השלימה העירייה את הגשת הפרטים הנוספים). ההודעה לצד שלישי הוגשה נגד שלושת המחזיקים בנכסים שבגינם הוגשו תביעות העירייה, ונטען בה כי ככל שהתובע יחויב בתשלום מסי הארנונה שנתבעו, כי אז יהיה עליהם לשאת בתשלומם. בתביעה שכנגד שהגיש התובע נגד הנתבעת, עתר הוא לשלושה סעדים: האחד, צו עשה המחייב את העירייה ליתן פרטים וחשבונות הכוללים חמישה נתונים בעניין כל אחד מנכסי ההקדש (הגורם שעל שמו רשום החיוב בארנונה; אם רשום על שם ההקדש, כי אז ממתי כך נרשם ומי היה הגורם שקדם להקדש; שטחו של כל נכס ואופן חישובו לעניין ארנונה; פירוט החוב (קרן וריבית) בגין כל נכס ובכל שנה; מיקום הנכס ושמו של המחזיק בו) (להלן - צו לפרטים וחשבונות בעניין נכסי ההקדש). השני, תשלום דמי שכירות עבור הנכס הנדון (שבעניינו התקבלה כאמור, תביעת הפינוי) בסך של 2,500,000 ₪ ולחלופין סכום מופחת, לפי החישוב שפורט בתביעה (להלן - התביעה לדמי שכירות). השלישי, צו עשה המורה על קיזוז מסי הארנונה שבהם חייב ההקדש כנגד תשלום דמי השכירות שנתבעו (להלן -טענת הקיזוז). כתבי ההגנה מטעם הנתבעים בהודעה לצד שלישי הוגשו ביום 2.4.2009 וביום 23.6.2009 הגישה הנתבעת את כתב ההגנה לתביעה שכנגד. 8. בקדם-משפט נוסף שהתקיים לפני כבוד השופט מוריס בן-עטר ז"ל ביום 24.6.2009 טען בא-כוח התובע כי בכתב ההגנה לתביעה שכנגד, לא כפרה הנתבעת בסעד שהתבקש בעניין הצו לפרטים וחשבונות בעניין נכסי ההקדש, ולפיכך ביקש שיינתן פסק-דין חלקי בעניין זה. כן נדונו טענות הנתבעים בהודעה לצד שלישי, כי הם אינם מחזיקים בנכסים שבעניינם הוגשו תביעות העירייה וכי שילמו במשך כל השנים מסי ארנונה כדין בגין הנכסים שבהם הם כן מחזיקים. בהחלטה שניתנה בתום דיון זה נקבע כי מאחר שהעירייה לא כפרה בסעד המבוקש בעניין הצו לפרטים וחשבונות, זכאי התובע לפסק-דין חלקי בעניינים אלו, ולפיכך התבקש התובע להגיש לבית המשפט נוסח של פסק-דין לחתימתו. באשר לטענות הנתבעים בהודעה לצד שלישי, נקבע כי על הנתבעת לבדוק את טענותיהם ולהגיש את הודעתה בעניין בתוך מאה ועשרים יום. עוד נקבע, כי כל עוד לא יוחלט אחרת, פטורים הנתבעים בהודעה לצד שלישי מלהתייצב לדיונים. ביום 8.7.2009 ניתן פסק-דין חלקי בחתימת בית המשפט (כבוד השופט מוריס בן-עטר ז"ל), בנוסח שהגיש התובע ולאחר שבית המשפט תיקן בו מספר דברים (להלן - פסק הדין החלקי), שלפיו חויבה הנתבעת להמציא את כל הפרטים שהתבקשו בעניין נכסי ההקדש, מבלי שנקבע מועד לכך. ביום 19.10.2009 ביקשה הנתבעת ארכה למסירת הפרטים בעניין טענות הנתבעים בהודעה לצד השלישי, ובהתאם להחלטת מיום 3.11.2009 ניתנה לה למסירתם עד יום 15.1.2010. 9. במהלך חודש מארס 2010 הועברה התובענה להמשך שמיעתה לפניי. בהחלטה מיום 1.4.2010 התבקש בא-כוח הנתבעת לנמק תוך שלושים יום מדוע לא תימחקנה תביעותיו מחמת חוסר מעש. מאחר שלא היה ברור אם ההחלטה אמנם הומצאה לצדדים כדין, ניתנה ביום 27.8.2010 החלטה שלפיה נדרשה הנתבעת להגיש את הנמקתה כאמור, תוך שלושים יום מהמצאת ההחלטה הנוספת. משלא הגישה הנתבעת דבר עד יום 13.10.2010, ניתנה במועד זה החלטה שלפיה תביעות העירייה נמחקו. עוד נקבע באותה החלטה, כי על התובע להודיע עד יום 21.10.2010 אם יש מקום להמשך בירורה של התביעה שכנגד ואף נאמר, כי אי הגשת הודעה במועד, תחשב להסכמה למחיקתה. משלא הגיש התובע דבר עד יום 24.10.2010, ניתנה במועד זה החלטה שלפיה גם התביעה שכנגד נמחקת. ביום 26.10.2010 הגיש התובע בקשה להורות על דחיית תביעות העירייה (במקום מחיקתן) ועל ביטול מחיקת התביעה שכנגד. בהחלטה מיום 27.10.2010 נדחתה הבקשה הראשונה מהטעם שתקנה 156(ב) בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 מאפשרת מחיקת תביעה מחוסר מעש, אך אינה מאפשרת את דחייתה. באשר לבקשה לביטול מחיקת התביעה שכנגד, התבקשה תגובת הנתבעת, אשר הוגשה ביום 15.11.2010. בהחלטה מאותו יום (15.11.2010) נדחתה בקשת התובע לביטול מחיקת התביעה שכנגד ואף נקבע מהטעמים שפורטו בהחלטה, כי התביעה עצמה תידחה מחמת התיישנותה. על החלטה זו ערער התובע אל בית המשפט המחוזי בירושלים (ע"א 9874-12-10). הערעור נדון ביום 8.3.2011 ובפסק הדין שניתן בהסכמת הצדדים קבע בית המשפט (כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ, וכבוד השופטים ד"ר י' מֶרזל וא' רומנוב), כי ההחלטות בעניין מחיקת התביעה שכנגד ודחייתה יבוטלו וכי "הדיון בתביעה שכנגד, על כל רכיביה שטרם הוכרעו, יוחזר לבית משפט קמא אשר יורה על סדרי הטיעון בסוגיית ההתיישנות וייתן את החלטתו מחדש". כן חויבה הנתבעת לשלם לתובע סך של 5,000 ₪ עבור שכר-טרחת עורך-דין והוצאות משפט. 10. בהתאם לפסק-דינו של בית המשפט המחוזי, ניתנה ביום 13.3.2011 החלטה שבה נקבע כי הצדדים יסכמו את טענותיהם בכתב בסוגיית ההתיישנות. בהתאם להחלטה זו הוגשו סיכומי טענותיהם וכן תשובת התובע לסיכום טענות הנתבעת, מבלי שאיש מהצדדים ביקש שקודם להכרעה בעניין זה יישמעו ראיות מטעמו. ביום 31.5.2011 ניתן פסק הדין הדוחה את התביעה שכנגד מחמת התיישנותה של התביעה, שבמסגרתה נתבעו דמי שימוש ראויים עבור התקופה שראשיתה בחודש מארס 1984 ועד חודש פברואר 2002. באשר לתקופה שבין חודש מארס 2002 לחודש יולי 2002, נקבע כי חל שיהוי בהגשתה. גם על פסק-דין זה ערער התובע אל בית המשפט המחוזי בירושלים (ע"א 13921-09-11), ובפסק-דינו מיום 15.7.2012 קיבל בית המשפט (כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ, וכבוד השופטים ד"ר י' מֶרזל וא' רומנוב) את הערעור באופן חלקי וקבע כי הדיון בתובענה יוחזר אל בית משפט זה כדי שידון בשלושה עניינים אלו: האחד, דמי השכירות שעל הנתבעת לשלם לתובע לגבי התקופה שמיום 21.6.2000 ועד יום 29.7.2002 (להלן - התקופה הרלוונטית). תקופה זו אמורה לשקף את המועד שהחל ממנו נעצר מניין תקופת ההתיישנות (שבע שנים לפני יום 21.6.2007) ועד מועד פינוי הנכס. קביעת בית המשפט המחוזי כי לא חלה התיישנות על התביעה המתייחסת אל התקופה הרלוונטית נסמכה בין השאר, על דברי בא-כוחה של הנתבעת במהלך הדיון בערעור. בדבריו, קיבל את עמדת בית המשפט המחוזי והסכים לכך שלא חלה התיישנות לגבי התביעה לדמי שימוש ראויים בגין התקופה שראשיתה "מועד הגשת הבקשה לתביעה שכנגד או לבקשת ההיתר להגשת התביעה שכנגד". לפיכך "ההתיישנות צריכה להיעצר ב-2007 ... זאת אומרת, שאין התיישנות משנת 2000, כלומר - אני מסכים שלגבי שנתיים אין התיישנות" (פרוטוקול הדיון בערעור מיום 4.4.2012, עמ' 4 שורות 16-10). על יסוד דברים אלו, קבע בית המשפט המחוזי בפסק-דינו, כי על התביעה לדמי שכירות המתייחסת לתקופה שמיום 21.6.2000 ועד יום 29.7.2002 לא התיישנה (שם, פסקה 13). מכאן עולה, כי בכך קיבל את טענת התובע, שעל מניין תקופת ההתיישנות להיעצר ביום 21.6.2007, שזה לטענתו, המועד שבו הותר לו להגיש כתב תביעה מתוקן ותביעה שכנגד, וכי סיבת העיכוב בהגשתם נבעה מהשתהות העירייה במסירת הפרטים שנדרשה למסור לתובע קודם לכן (כפי שפורטה טענת התובע בפסקה 9). דומה, כי בקביעת התקופה הרלוונטית, נתפס בית המשפט המחוזי הנכבד בלא משים לכלל טעות. שכן כפי שאף פורט בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי עצמו (שם, בפסקה 3), ביום 21.6.2007 נעתר בית משפט השלום לבקשת התובע להגיש כתב הגנה מתוקן תוך שלושים יום מהמועד שבו יקבל תרשים של הנכסים שבעניינם הוגשו תביעות העירייה. כאמור שם (ואף כפי שעולה מן העובדות שפירטנו לעיל), רק ביום 9.4.2008 ביקש התובע לראשונה להתיר לו להגיש גם תביעה שכנגד והודעה לצד שלישי, נוסף על כתב הגנה מתוקן, ובית המשפט התיר לו להגישם תוך ארבעים וחמישה יום מהמועד שיקבל את הפרטים הנוספים מהעירייה, שאותם נקבע, כי עליה להגישם תוך שלושים יום. אולם כאמור, התובע הגיש את כתבי הטענות האמורים רק ביום 3.3.2009. בעניין זה הוסיף בית המשפט המחוזי (שם, בפסקה 3), כי פרקי הזמן האמורים "הוארכו לפי בקשה משותפת של הצדדים, וכתבי הטענות של ההקדש, לרבות כתב התביעה שכנגד, הוגשו לבסוף ביום 3.3.2009". דא עקא, שבניגוד לקביעת בית המשפט המחוזי כאמור, לא הייתה כל בקשה משותפת רלוונטית לשינוי המועדים שנקבעו להגשת כתבי הטענות. ממילא גם, שכאמור, המועד שבו ביקש התובע לראשונה להגיש תביעה שכנגד ושבו נענתה בקשתו, היה רק ביום 9.4.2008. בנסיבות אלו, זה המועד שהחל ממנו היה על מניין תקופת ההתיישנות להיעצר, כך שהתקופה הרלוונטית שלגביה התביעה לא התיישנה, אמורה הייתה להיות מיום 9.4.2001 ולא מיום 21.6.2000. למרות זאת, מאחר שבית המשפט המחוזי קבע כאמור, כי התקופה הרלוונטית מתחילה ביום 21.6.2000 ואילו הנתבעת לא ביקשה לתקן זאת, תהיה התקופה הרלוונטית לצורך הדיון כפי שקבע בית המשפט המחוזי בפסק-דינו. השני, באשר לתביעה לדמי שימוש ראויים עבור התקופה שבין חודש אפריל 2002 עד חודש יולי באותה שנה, בוטלה הקביעה כי חל שיהוי בהגשתה. ולפיכך נדרש בית משפט זה לדון בכך לאחר ש"הצדדים יהיו רשאים להביא ראיותיהם גם לעניין השיהוי" (שם, פסקה 19). כך הגם שכאמור, איש מבין הצדדים לא ביקש קודם לכן להביא ראיות מטעמו, ובסיכומי טענותיהם שקדמו לפסק הדין שבעניינו הוגש הערעור הנזכר, טענו שני הצדדים טענות בעניין טענת השיהוי. השלישי, בית-משפט זה נדרש לדון גם בתביעה לסעד הצהרתי בעניין סעד הקיזוז. לגבי סעד זה יוער, כי הוא לא נדון קודם לכן בשל דחיית התביעה מחמת התיישנותה ובשל שיהוי בחלקה המזערי של התביעה הקודמת, כך שהדיון בענין זה התייתר. ההליך בעניין הצו לפרטים וחשבונות בעניין נכסי ההקדש 11. לשלמות התמונה, נפרט בקצרה את עיקרי ההליכים שהתנהלו בעניין הצו לפרטים וחשבונות בעניין נכסי ההקדש, שכאמור ניתן במסגרת פסק הדין החלקי מיום 8.7.2009. בשל ההליכים הרבים שהיו בעניין זה, יפורטו להלן רק עיקריהם. 12. ביום 1.6.2011, הגיש התובע בקשה למתן צו לפי סעיף 6 בפקודת ביזיון בית משפט (להלן גם - הפקודה), שבה התבקש מתן צו לפי הפקודה נגד העירייה, נגד גזבר העירייה ונגד מנהל אגף השומה והגבייה בעירייה (הגם שהליך זה הוגש כאמור, נגד שלושה משיבים, אף הם יכונו להלן - הנתבעת או העירייה). בבקשה נטען כי טרם קוים פסק הדין החלקי וטרם התקבלו הפרטים והמסמכים בעניין נכסי ההקדש, שאותם היה על המשיבים בבקשה להמציא לתובע זה מכבר. ביום 30.6.2011 ביקשה הנתבעת כי בית המשפט יורה על דחיית הבקשה ולחלופין על מחיקתה על הסף. לאחר שהוגשה תגובת התובע, נקבע כי החלטה תינתן לאחר שתוגשנה כל התגובות לגופה של הבקשה (החלטה מיום 12.7.2011) ותגובת הנתבעת אמנם הוגשה ביום 20.7.2011. בהחלטה מנומקת מיום 24.7.2011 הקבע, כי לאחר הגשת הבקשה לפי הפקודה, קיימה הנתבעת את פסק הדין החלקי, ולפיכך אין עוד מקום למתן צו לפי פקודת בזיון בית המשפט ועל-כן הבקשה נדחתה. על ההחלטה האחרונה (מיום 24.7.2011) הגיש התובע בקשת רשות ערעור אל בית המשפט המחוזי בירושלים (רע"א 7387-10-11), שבה טען כי לא קיבל את כל הפרטים שהיה על הנתבעת למסור לו בהתאם לפסק הדין החלקי. בפסק-דין מיום 24.11.2011 קבע בית המשפט המחוזי (כבוד השופט ד' מינץ), כי לכאורה אמנם חסרו פרטים שאותם לא מסרה הנתבעת לתובע וכי לא ניתנה לו הזדמנות להגיב למידע שמסרה לו הנתבעת. לפיכך הורה על ביטול ההחלטה שבעניינה הוגשה בקשת רשות הערעור והחזיר את העניין לבירור חוזר. כן נקבע כי הנתבעת תישא בתשלום שכר-טרחת עורך-דין והוצאות משפט לתובע בסך של 5,000 ₪. 13. בהחלטה מאותו יום (24.11.2011) התבקשה הנתבעת להשלים עד יום 29.12.2011 את צו בית המשפט שניתן בפסק הדין החלקי והתובע התבקש להגיב לכך עד יום 31.1.2012. השלמת המסמכים מטעם הנתבעת הוגשה ביום 2.1.2013 ותגובת התובע, שבה הודיע כי עדיין לא נמסרו לרשותו כל המסמכים וכל הפרטים שהיה על הנתבעת למסור, הוגשה ביום 30.1.2012. ביום 29.2.2012 (לאחר ארכה) הגישה הנתבעת את כל המסמכים, אשר לטענתה, היו ברשותה (יוער כי במסגרת זו הוגש מסמך מפורט ונספחים ובסך הכול שבעים ושישה עמודים, שכללו תשריטים, מידע בעניין תשלומי מסי ארנונה בגין הנכסים מרישומי אגף השומה והגבייה בעירייה ועוד כיוצא באלו מסמכים). תגובת התובע הוגשה ביום 29.3.2012, שבה שב וטען כי לא קיבל לידיו את כל המסמכים שהיה על הנתבעת למסור לו בהתאם לפסק הדין החלקי. על כך הגיבו המשיבים ביום 16.5.2012 והתובע הורשה להשיב לכך. תשובתו אמנם הוגשה ביום 29.5.2012 והנתבעת, שהורשתה להשיב גם על כך, הגישה את תשובתה ביום 28.6.2012. בהחלטה מיום 1.7.2012 נקבע כי מעיון בכל המסמכים ובכל התגובות והתשובות עולה, כי הנתבעת מילאה אחר פסק הדין החלקי. זאת במיוחד בשים לב לכל הקשיים שנבעו בין השאר, גם מאופן התנהלות ההקדש במשך השנים בעניין רישום נכסיו וזהות המחזיקים בהם. גם על ההחלטה האחרונה הגיש התובע בקשת רשות ערעור אל בית המשפט המחוזי בירושלים (רע"א 25549-09-12). במהלך הדיון שהתקיים ביום 15.1.2013 נמסר לתובע מידע נוסף והצדדים הגיעו להבנות בעניין המידע שלכאורה, טרם נמסר. להבנות אלו נתן בית המשפט (כבוד השופט א' דראל) תוקף של פסק-דין ובעניין חיוב בהוצאות נקבע כי הדבר יישקל במסגרת ההליך הנדון. עיקרי ההליך הנדון 14. בעקבות פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (ע"א 13921-09-11), מיום 15.7.2012, אשר קבע כי בית-משפט זה ידון בשנית בשלושה נושאים כאמור לעיל, ניתנה ביום 17.7.2012 החלטה שבה נקבעו מועדים להגשת תצהירי עדות ראשית, אשר הוגבלו לשלושת הנושאים שנקבעו. מטעם התובע הוגש ביום 20.9.2012 תצהירו של עו"ד צבי ראנד, אשר כאמור בתצהיר, הוא האפוטרופוס של ההקדש. מטעם הנתבעת הוגשו ביום 24.12.2012 תצהירי עדות ראשית של עו"ד אילנית מיכאלי, שייצגה את הנתבעת בתביעת הפינוי ושל מר קובי סדן, הממונה על הנכסים בעיריית ירושלים. ישיבת ההוכחות התקיימה ביום 17.3.2013 ובמהלכה נחקרו המצהירים על תצהיריהם. ניתן להעיר, כי מן ההיבט העובדתי, לא היו חידושים ממשיים בעקבות הגשת התצהירים וחקירת המצהירים. לבקשת הצדדים, סיכומי טענותיהם הוגשו בכתב. מטעם התובע הוגש ביום 18.4.2013 ומטעם הנתבעת הוגש ביום 23.5.2013. ב. עיקרי טענות הצדדים עיקרי טענות התובע (ההקדש) 15. התביעה לדמי שימוש ראויים עבור התקופה הרלוונטית - לפי טענת התובע, יש לקבוע את דמי השימוש הראויים עבור התקופה הרלוונטית על יסוד מסקנות השמאית, שמינה בית המשפט בהסכמת הצדדים במסגרת הליכי המשא ומתן שנוהלו במהלך בירור תביעת הפינוי, בניכוי הסכום ששולם עבור התקופה הרלוונטית ביום 27.7.2002. התובע טען, כי הנתבעת לא ערערה על תוצאת פסק הדין בתביעת הפינוי, אלא רק על הקביעה שהתנהלותה הייתה נעדרת תום-לב, וכי אף מכך חזרה בה, בהמלצת בית המשפט המחוזי. מכל מקום לטענתו, חרף פניות חוזרות ונשנות אל הנתבעת כדי שתשלם את דמי השימוש הראויים, היא לא שילמה זאת, אלא רק כעבור כחמש שנים. בעניין זה הפנה גם אל טענותיו במסגרת ההליכים בעניין פסק הדין החלקי, אשר לטענתו לא הוכחשו. עוד טען התובע בעניין זה, כי הנתבעת מנועה מלטעון שלא ניתן להסתמך על חוות-דעת השמאית מאחר שבכתב התביעה נטען שהייתה הסכמה לגבי מינויה (שם, פסקה 19), והנתבעת לא הכחישה זאת בכתב ההגנה. כך במיוחד בשים לב לכך שעצם הגשת חוות-דעה זו אף הוזכרה בפסק הדין בתביעת הפינוי. לפיכך טען התובע, כי ישנו מעשה בית-דין לעניין הקביעה על דמי השימוש הראויים להיקבע על סמך מסקנות השמאית בחוות-דעתה. לחלופין טען התובע, כי דמי השימוש הראויים שקבעה השמאית בחוות-דעתה הוא הסכום הנכון של דמי השכירות וכי גם מטעם זה על הנתבעת לשלם על-פי מסקנות השמאית. עוד טען התובע, כי יש לדחות את טענת העירייה כי על-פי סעיף 154 בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשנ"ב-1972 (להלן - חוק הגנת הדייר), דמי שכירות יחולו רק מהיום שבו דרש בעל הבית בכתב את תשלומם, בעוד שלטענתה, במקרה הנדון לא הייתה דרישה מעין זו. לטענתו, לאור הפסיקה ולאור תיקון בחוק הגנת הדייר (כמפורט בסיכום טענותיו), ההלכה היא שהוראת סעיף 154 בחוק חלה רק על דירות למגורים כהגדרתן בחוק. מאחר שאין מחלוקת על כך שהנכס שימש לגן ילדים, אין תחולה להוראת סעיף 154. בעניין זה אף הוסיף, כי כך אף השתמע מפסק הדין שניתן בתביעת הפינוי. טענה חלופית נוספת שטען התובע היא, כי מאז תיקון חוק הגנת הדייר מיום 1.1.1983, הועלו דמי השכירות בשיעור של 300% ונקבע כי לאחר מכן יוצמדו למדד המחירים בכל שלושה חודשים. בשנת 1982 שילמה הנתבעת לתובע דמי שכירות בסכום של 6,019 ₪ עבור כל רבעון ולאחר ניכוי מס במקור, היה זה בסכום של 4,815.72 ₪ (כפי שמופיע בנספח י"ח של כתב התביעה). למרות זאת, לא עדכנה הנתבעת את דמי השכירות בהתאם לתיקון. על-פי חישוב בדרך זו (כמפורט בפסקה ב6 בסיכום טענות התובע), סכום החוב של הנתבעת הוא בסך של 46,776 ₪ נכון ליום 29.7.2002. 16. טענת השיהוי בעניין התביעה לדמי שימוש עבור אפריל עד יולי 2002 - בעניין טענת השיהוי טען התובע, כי הנתבעת לא טענה זאת במסגרת כתב ההגנה. לטענתו, בית המשפט המחוזי שגה בקובעו שהצדדים יהיו רשאים לביא את ראיותיהם לעניין טענת השיהוי, מאחר שלא היה מוסמך לייצר מחלוקת שלא הייתה. לעצם טענת השיהוי טען התובע, כי הנתבעת לא הניחה תשתית ראייתית כדי לבסס את טענה זו, כפי שהוגדרה בפסיקה. לעניין זה אין כל התייחסות בתצהירים מטעם הנתבעת, שכאמור, אף לא כפרה בטענת התובע בכתב התביעה שלפיה חרף דרישותיו החוזרות לתשלום דמי השכירות, לא שילמה זאת (בפסקה 24). גם טענות העדים מטעם הנתבעת באשר לפגישות שלכאורה, התקיימו בין הצדדים בעניין דמי השכירות, נסתרו בעדויותיהם, שמהן עלה כי למעט פגישה מקרית אחת ליד בית המשפט, לא הייתה כל פגישה. לעניין זה אף לא ניתן מענה במסגרת בירור תביעת הפינוי כפי שאף עולה מחקירת מר קובי סדן בתביעת הפינוי (פרוטוקול תביעת הפינוי מיום 9.1.2002 - שם, נספח ז'). 17. טענת קיזוז מסי הארנונה כנגד דמי השכירות - לפי טענת התובע, הוא כלל אינו חייב במסי ארנונה כלשהם, מכיוון שההקדש עצמו אינו מחזיק באף לא נכס אחד. עם זאת, לטענתו, כנגד כל חיוב במסי ארנונה שבהם יחויב, יש לקזז את דמי השכירות שעל הנתבעת לשלם לו. לטענתו, אין לקבל את טענת הנתבעת כי לא ניתן לקזז חוב ארנונה, שכן כך אף נקבע בפסיקה (יוער, כי התובע לא הפנה לפסק-דין כלשהו, שכך נקבע בו). 18. לבסוף טען התובע, כי יש לחייב את הנתבעת לשלם לו עבור שכר-טרחתו ועבור הוצאות המשפט שנדרש להוציא לשם ניהולם של כל ההליכים הרבים שהתנהלו במסגרת התובענה הנדונה. זאת לאור העיקרון שלפיו בעל-דין שזכה בדינו לא ייצא בחסרון כיס. במסגרת זו, פירט התובע את עיקרי השתלשלות ההליכים ואת התנהלות הנתבעת אשר לטענתו, עשתה כל אשר לאל ידה, כדי לא למלא אחר פסק הדין החלקי וכדי שלא לקדם את עניין תשלום דמי השכירות באופן שעשוי היה לייתר את ההליך הנדון. עיקרי טענות הנתבעת (עיריית ירושלים) 19. התביעה לדמי שימוש ראויים עבור התקופה הרלוונטית - תחילה טענה הנתבעת, כי יש לדחות את ניסיון התובע להסתמך על ממצאי חוות-דעת השמאית, מאחר שאין מחלוקת וכך אף הוכח, כי מינויה מטעם בית המשפט היה במסגרת הליכי משא ומתן לפשרה. מאחר שמעולם לא הוסכם כי לחוות הדעה יינתן משקל כלשהו בתביעת הפינוי עצמה או בכל הליך אחר, ממילא שאין התובע יכול לבסס את תביעתו לדמי שכירות על מסקנותיה. כך גם ההסכמה באשר למינוי השמאית הייתה רק למקרה שהנתבעת תמשיך לשכור את הנכס, וכי רק לשם כך התבקשה חוות-דעתה באשר לדמי השכירות הראויים. מאחר שהנתבעת לא המשיכה לשכור את הנכס, הרי שלטענת הנתבעת, לא ניתן להסתמך על מסקנות השמאית בחוות-דעתה. בנסיבות אלו, שבהן ההסכמה למינוי השמאית הייתה בגדר הסכם מותנה, הרי שלפי טענת הנתבעת, משלא התקיים התנאי, שלפיו הנתבעת תמשיך לשכור את הנכס, ממילא שגם ההסכמה על מינוי השמאית, אינה רלוונטית עוד. בדומה, תביעת הפינוי עסקה בסעד הפינוי בלבד, בעוד נושא שיעור דמי השכירות לא היה חלק מן המחלוקות שנדרשו להכרעה באותה תביעה. לפיכך אין בממצאי חוות-דעת השמאית כדי להקים מעשה בית-דין. עוד טענה הנתבעת, כי כפי שהוכח במהלך שמיעת הראיות, קודם לתביעת הפינוי מעולם לא פנה התובע בדרישה אל הנתבעת לתשלום דמי שכירות בגין הנכס או בדרישה לעדכן את שיעורם. אף לאחר הגשת תביעת הפינוי, עלו הדרישות לתשלום רק במפגשים אקראיים בין באי-כוח הצדדים. לפיכך טענה הנתבעת, כי התובע אינו זכאי לשינוי בדמי השכירות. זאת לאור הוראת סעיף 154 בחוק הגנת הדייר, הקובעת כי בעל הבית רשאי לשנות את דמי השכירות רק אם דרש זאת בכתב. אמנם הוראה זו חלה רק לעניין דירת מגורים ועל-פי הפסיקה הוראה זו אינה חלה על נכס המשמש לעסק, אולם בענייננו דובר בנכס ששימש לגן ילדים, כך שלא הייתה זו שכירות למטרה עסקית. לפיכך יש לקבוע, שהוראת סעיף 154 חלה גם על הנכס הנדון. 20. טענת השיהוי בעניין התביעה לדמי שימוש עבור אפריל עד יולי 2002 - באשר לטענת השיהוי טענה הנתבעת, כי בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי נקבע באופן מפורש, כי הצדדים יורשו להביא את ראיותיהם לעניין טענת השיהוי. התובע לא השיג על קביעה זו ולכן אין מקום לטענתו, כי בית המשפט המחוזי יצר פלוגתה אשר לא הייתה במסגרת התביעה הנדונה. לעניין הטענה לגופה, לטענת הנתבעת הוכח מדברי בא-כוחו של התובע בעדותו, כי השתהה בהגשת התביעה הנדונה וכי הסיבה להגשתה בדרך של תביעה שכנגד נבעה מניסיון לחמוק מטענת התיישנות אפשרית שהנתבעת הייתה טוענת, אילו הוגשה התביעה בהליך נפרד, ולא כתביעה שכנגד. העובדה שבמשך שנים רבות, מאז הפסיקה העירייה לשלם את דמי השכירות (בשנת 1984) לא עשה התובע דבר, מלמדת כי מחל על התביעה והסתפק בסכום ששולם לו עוד בחודש יולי 2002. לפיכך ולאור קביעות קודמות של בית משפט זה (בפסק הדין שבעניינו הוגש הערעור אל בית המשפט המחוזי), הרי שיש לקבוע שחל שיהוי בתביעת התובע. 21. טענת קיזוז מסי הארנונה כנגד דמי השכירות - בעניין טענת הקיזוז טענה הנתבעת, כי יש לדחות טענה זו משלא הוכח שלתובע מגיע סכום כלשהו עבור דמי שכירות. זאת במיוחד לאור קביעת בית-משפט זה בפסק הדין הקודם, שאושרה בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי, כי רובה המכריע של התביעה לדמי שכירות ראויים, התיישן זה מכבר. עוד טענה הנתבעת בעניין זה, כי לא ניתן לקזז חוב בגין מס ארנונה כנגד חוב אחר, וזאת לאור ייחודו של חוב בגין מס ארנונה והיעדר הוראה חוקית המאפשרת את הקיזוז. בעניין זה הפנתה אל החלטה בבש"א (מחוזי נצרת) 524/99 מדינת ישראל משרד הביטחון נ' המועצה האזורית גלל תחתון (1999). עוד טענה, כי תנאי לקיזוז הוא משלוח הודעת קיזוז ברורה ומפורשת וכי התובע מעולם לא שלח הודעה מעין זו. 22. בעניין חיוב בתשלום שכר-טרחת עורך-דין והוצאות משפט טענה הנתבעת, כי יש לדחות את טענות התובע וכי יש לחייב אותו לשאת בהוצאותיה. זאת משורה של טעמים ובין השאר, העובדה כי כבר נקבע כי רובה המכריע של התביעה התישן זה מכבר. ג. דיון והכרעה (1) רקע כללי בעניין התובע - הקדש בתי ראנד 23. משזכינו (או שמא, זוּכֵּינוּ) להידרש לעניין בשלישית, ראינו לנכון לשפוך מעט אור על התובע, הקדש בתי ראנד, וזאת בין השאר, לאור הרלוונטיות שיש לכך, כך לטעמנו, לעניין התביעה. בתי ראנד, היא שכונה בלבה של ירושלים (באזור שבין רחוב אגריפס לרחוב בצלאל, מזרחית לשכונת מזכרת משה), שגבולותיה הם רחוב שומרון במזרח, רחוב תבור בצפון ורחוב הנצי"ב במערב. השכונה נקראת על-שם מייסדה, מנחם מנדל הכהן ראנד, חסיד צאנז מגליציה שבפולין, שהשתקע בירושלים בראשית המאה העשרים. זו שכונת חצר ירושלמית שבה בתים בני שתי קומות הבנויים סביב לחצרות פנימיים, שבה בנה מייסדה גם בית כנסת, בית מדרש הנקרא על שמו, "זיכרון מנחם" ומקווה טהרה. סמוך לאחר שראנד הגיע לירושלים, בשנת 1901, הוא רכש חצר בעיר העתיקה, סמוך לרחוב הגיא שברובע המוסלמי, הנקראת "חצר ראנד". בבית שבחצר שיכן ראנד אברכים עניים, שלא נדרשו לשלם שכר-דירה. בשנת 1909 הוא רכש קרקע במערב העיר, שעליה נבנתה שכונת בתי ראנד. תחילה נכרו בשכונה בורות מים, ולאחר מכן נבנתה השכונה כולה שבה נבנו עשרים ואחת דירות. בתחילה אוכלסו בדירות עשרים ואחת משפחות אשכנזיות-חסידיות מעוטות אמצעים, שידם לא הייתה משגת לשלם דמי שכירות. עיקרון זה נשמר עד היום, אך כיום אין עוד חשיבות לשיוך העדתי או האידיאולוגי. מאז פטירתו של מנחם מנדל ראנד, מנוהלים הנכסים בשכונת בתי ראנד ובחצר ראנד שבעיר העתיקה בידי ההקדש שעל שמו, וההקדש הוא בעליו של כל הנכסים. נציגי ההקדש הם אשר קובעים על-פי אמות מידה קבועות את הזכאות למגורים בדירות שבנכסי ההקדש. עם פטירת הדיירים, הדירות אינה מועברות בירושה. (מקורות: שבתאי זכריה, שכונות הישוב הישן בירושלים, הוצאה מחודשת, 2004, עמ' 31-27 (מופיע גם באתר האינטרנט "סיפורי ירושלים"/ פרסומים שונים/ שכונות הישוב הישן בירושלים). שם מביא המחבר גם צילום הפרק בעניין השכונה מתוך ספרו של יצחק שפירא, ירושלים מחוץ לחומה, תולדה והוואי, ירושלים, תש"ח; יהושע בן-אריה, עיר בראי תקופה, ירושלים החדשה בראשיתה (הוצאת יד יצחק בן-צבי), מהדורה רביעית, ירושלים, תשמ"ג, עמ' 302; אתר "ויקיפדיה", הערך "בתי ראנד"). 24. עו"ד צבי ראנד, בא-כוחו של ההקדש ונכדו של מייסד השכונה, הצהיר בתצהירו, כי הוא אפוטרופוס של ההקדש ובעדותו הוסיף (עמ' 4-1), כי הוא נאמן ההקדש מאז שנת 1971. עוד הוסיף בעדותו, כי המגורים בבתי ראנד מוענקים לנזקקים ללא תמורה ובשנים האחרונות הסדרת נושא המגורים נעשית בידי אדם בשם רוזנבליט, הגר במקום כשבעים שנה. קודם לכן, עסקו בכך סבתו של עו"ד ראנד ולאחר פטירתה עסקה בכך דודתו. שתיהן גרו במקום ועסקו במעשיי צדקה, והן אלו שהודיעו לעו"ד ראנד מי קיבל זכות לגור בחצר ומי נזקק לגור, ובהתאם לכך מכין עו"ד ראנד את הסכם הרשות לגור במקום. מאחר שכאמור, זכות המגורים במקום מוענקת רק לנזקקים שנמצאים זכאים לכך, הם אינם נדרשים לשלם דמי שכירות וההסכם שנערך עימם הוא כאמור, הסכם המעניק רשות מגורים (להבדיל מהסכם שכירות). עוד הסביר עו"ד ראנד, כי דמי השכירות עבור הנכס הנדון, ששימש גן ילדים (בהתאם להסכם השכירות המוגנת משנת 1943), שולמו עוד קודם לקום המדינה והעירייה המשיכה לשלמם עד שנת 1984 בדרך של הפקדתם בחשבון ההקדש בבנק. מר רוזנבליט נהג להודיע לעו"ד ראנד רק במקרים שבהם התעוררו בעיות. עוד הוסיף, כי הסיבה לכך שבשנת 2000 הוגשה תביעת פינוי בלבד, ולא תביעה לתשלום דמי שכירות, נבעה מכך שממילא לא ניתן היה לתבוע בגין התקופה שלגביה חלה התיישנות על אי תשלום דמי השכירות. כך גם מהטעם שבדרך-כלל תביעת פינוי נועדה לזרז את הדייר לשלם דמי שכירות. לדבריו, עד היום הגיש תביעות פינוי רבות ולמיטב זכרונו, המקרה הנדון הוא המקרה היחיד שבו העניין לא הסתיים בהסדר, שלפיו הדייר החל לשלם דמי שכירות או שניתן סעד מן הצדק. לאחר שהעירייה פינתה את הנכס בחודש יולי 2002, לא הוגשה תביעה כספית לתשלום דמי שכירות, מאחר שציפה שהעירייה היא גורם שישלם, גם אם ייקח זמן. מסיבה זו לטענתו, גם לא תבע את תשלום שכר הטרחה שנפסק לטובתו ושולם רק כעבור זמן רב ואף לא תבע את הפרשי ההצמדה והריבית. בסופו של דבר הגיש את התביעה על דרך של תביעה שכנגד, מתוך ניסיון להתגבר על התיישנות התביעה. (2) השאלות שבמחלוקת, סמכות בית המשפט והמדיניות לגבי דיירות מוגנת השאלות שבמחלוקת 25. שלושת הנושאים הטעונים הכרעה, הם כאמור, אלו: הראשון, אופן חישוב דמי השכירות הראויים בגין התקופה הרלוונטית (מיום 21.6.2000 ועד יום 29.7.2002). אם יש לחשבם לפי מסקנות השמאית, לפי הסכום ששולם עד שנת 1984 או בכל דרך חלופית אחרת; השני, טענת השיהוי. האם חל שיהוי בהגשת התביעה לדמי שימוש ראויים עבור התקופה שבין אפריל לחודש יולי 2002; השלישי, טענת הקיזוז. אם ניתן לקזז את חובות ההקדש עבור מסי ארנונה, ככל שישנם, כנגד דמי השכירות. קודם שנדון בשאלות אלו, שעניינן בקביעת סכום דמי השכירות, ראוי להידרש לשני עניינים, האחד, עניינו סמכות בית-משפט זה להידרש לנושא דמי השכירות בתקופה הרלוונטית ועניין הדין החל על דמי השכירות בתקופה זו. השני, עניינו המדיניות הנוהגת בכל הקשור בדיירות מוגנת. סמכות בית המשפט והדין החל 26. סעיף 140(א) בחוק הגנת הדייר קובע כי "בית דין לשכירות יהיה מוסמך לדון בכל עניין הנובע מהוראות פרקים ב' עד ה', של חלק ב', יהיה שוויו אשר יהיה". נושא קביעת דמי שכירות של דיירות מוגנת מוסדר בפרקים ב' עד ד' של חלק ב', ולפיכך מצוי בסמכותו של בית הדין לשכירות. בעניין זה אף נקבע בסעיף 151 בחוק זה כלהלן: "(א) עניין שהובא לפני בית משפט ומצא בית המשפט שהענין בסמכותו של בית דין לשכירות, יעבירו בית המשפט לבית דין לשכירות, ובית דין זה ידון בענין, ורשאי להמשיך בדיון מהשלב שאליו הגיע בית המשפט; והוא הדין כשענין הובא לפני ביתדין לשכירות והוא מצא שהוא בסמכות בית המשפט. (ב) ענין שבסמכותו של בית דין לשכירות, רשאי לדון בו גם בית המשפט כשהענין מתעורר אגב דיון בענין שבסמכותו". 27. נושא דמי השכירות, הוא הנושא העיקרי הטעון הכרעה, לפיכך לכאורה, אין מדובר בעניין המתעורר אגב דיון הנתון לסמכותו של בית-משפט השלום (על-פי סעיף 1 בחוק הגנת הדייר בית-משפט הוא בית-משפט השלום). לפיכך יש לבחון אם אמנם נתון העניין לסמכות בית-משפט השלום ואם בענייננו, יש בכלל רלוונטיות להוראות חוק הגנת הדייר, שעליהן ביקשו הצדדים להסתמך. לעניין זה נעיר, כי אם נושא התביעה הוא אמנם דמי שכירות של דייר מוגן, כי אז גם בעובדה שהתביעה הנדונה הוגשה על דרך של תביעה שכנגד, אין לכאורה, כדי להקנות סמכות לבית-משפט השלום. שכן, סעיף 51(א)(4) בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 קובע כי בית-משפט השלום מוסמך לדון ב"תביעה-שכנגד לתביעה אזרחית שנושאן אחד או שהן נובעות מאותן הנסיבות, יהיה שוויו של נושא התביעה-שכנגד אשר יהיה". סמכותו לדון בתביעה שכנגד שהסכום הנתבע בה חורג מסמכותו, היא רק אם התביעה שכנגד עוסקת באותו נושא שבה עוסקת התביעה העיקרית או ששתי התביעות נובעות מאותן נסיבות (ראו עוד: א' גורן, סוגיות בסדר דין, מהדורה עשירית, תשס"ט-2009, בעמ' 52-51). בענייננו, הגם שנטענה טענת קיזוז במסגרת התביעה שכנגד, אין מדובר בתביעה שהנושא שלה זהה לזה שבו עסקו התביעות העיקריות (שעניינן היה מסי ארנונה בגין שני נכסים שהם אמנם בבעלות התובע, אך אינם הנכס הנדון), ואף אין לומר כי נבעו מאותן נסיבות. לא זו בלבד, אלא שחוסר סמכותו של בית-משפט השלום אינו נובע מכך שסכום התביעה חורג מסמכותו, אלא מכך שמדובר בעניין הנתון לסמכותה של ערכאה אחרת, שהיא בית הדין לשכירות. 28. למרות זאת, סמכותו של בית-משפט השלום להידרש לתביעה הנדונה (התביעה שכנגד שהגיש התובע), נובעת מכך שסמכותו של בית הדין לשכירות לדון בנושא דמי השכירות היא רק במקום שבו הנושא השנוי במחלוקת מתייחס לדמי השכירות של דיירות מוגנת. במקום שבו המחלוקת אינה בעניין דמי שכירות של דיירות מוגנת, אלא בעניין דמי שכירות ראויים בשוק החופשי, אין הדבר בסמכותו של בית הדין לשכירות, כי אם בסמכותו של בית משפט השלום. כך גם אין הוראות חוק הגנת הדייר רלוונטיות לעניין דמי שכירות ראויים שנדרש לשלם מי שאינו דייר מוגן. משנפסק בתביעת הפינוי כי הדיירות המוגנת פקעה בשל קיומה של עילת פינוי, הרי שהחל ממועד הגשת תביעת הפינוי אין הדייר עוד במעמד של דייר מוגן. תביעת הפינוי הוגשה ביום 23.5.2000, קודם לתחילת התקופה הרלוונטית לדיון (שנקבע שתחילתה ביום 21.6.200). לפיכך החל מתחילת התקופה הרלוונטית, אין מדובר עוד בדייר מוגן שנושא דמי השכירות שעליו לשלם מצוי רק בסמכות בית הדין לשכירות. מכיוון שכך, גם אין עוד רלוונטיות להוראות חוק הגנת הדייר לעניין קביעת דמי השכירות. אילו היה עלינו להכריע בנושא סכום דמי השכירות ביחס לכל התקופה שבעניינה הוגשה התביעה שכנגד, שראשיתה בשנת 1984, כי אז ביחס לדמי השכירות שנתבעו בגין התקופה שבין שנת 1984 ועד הגשת התביעה, הייתה רלוונטיות להוראות חוק הגנת הדייר. אולם מאחר שכפי שנקבע, התביעה ביחס לתקופה זו נדחתה מחמת התיישנותה, עניין לנו רק בדמי שכירות שאינם בגין דיירות מוגנת. לפיכך וכאמור, הסמכות לקבוע זאת נתונה לבית משפט השלום, בעוד שלהוראות חוק הגנת הדייר בעניין קביעת דמי שכירות, אין עוד רלוונטיות. (במאמר מוסגר יוער, שבכל מקרה, לא יכולה להיות מחלוקת על כך שהחל ממועד מתן פסק הדין בתביעת הפינוי, שהיה ביום 15.1.2002, פקעה הדיירות המוגנת. הסיבה בגללה דחה בית המשפט את מועד הפינוי, נבעה רק מכך שבנכס שׁוּכַּן מוסד חינוכי ובית המשפט הורה להמתין עד תום שנת הלימודים. אך נימוק זה לא הפך את הנתבעת לדיירת מוגנת בפרק הזמן שעד הפינוי. מכל מקום, לאור הכלל שיש לקבוע את הסעד לפי מועד הגשת התביעה, ממילא שאין לכך רלוונטיות). מדיניות בתי המשפט בעניין דיירות מוגנת 29. לאור העובדה שעניין לנו בדמי השכירות שעל הנתבעת לשלם בגין התקופה הרלוונטית, שבהם כבר לא הייתה במעמד של דיירת מוגנת, נושא הדיירות המוגנת אינו רלוונטי עוד. עם זאת ומאחר שראשיתה של השכירות שלגביה נתבעים דמי השכירות בדיירות מוגנת, ראינו לנכון להזכיר ולהדגיש את המדיניות הנוהגת בפסיקת בתי המשפט ובמיוחד בפסיקת בית המשפט העליון בכל הקשור בדיירות מוגנת. על-פי מדיניות זו, יש לפרש את זכויותיהם של דיירים מוגנים על דרך הצמצום, תוך מתן משקל גובר לזכות הקניינית של בעלי הנכס, אשר נפגעת באורח ממשי בשל השכרת נכס שבבעלותם בדיירות מוגנת. כך במיוחד מאז נחקק חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, המעגן את הזכות הקניינית בחוק יסוד. על מדיניות זו חוזר בית המשפט העליון כל אימת שנדרש להוראה בחוק הגנת הדייר ולדיון בטענותיהם של דיירים מוגנים או של בעלי הנכסים המוחזקים בדיירות מוגנת. הטעם לכך נעוץ בתכלית החוק שהייתה יפה לשעתה ולתקופה שבה נחקק. היום, לאור השינוי שחל במציאות הכלכלית והחברתית מאז נחקק החוק, והעובדה שיש ביישומו כדי לפגוע בקניינו של בעל הנכס המוחזק בדיירות מוגנת, ניתנת להוראות החוק פרשנות המצמצמת את זכויותיו של הדייר המוגן. ראו בעניין זה למשל, את דברי כבוד השופט א' רובינשטיין ברע"א 4664/06 יוסף צארום נ' יהודה פרלמוטר (2006) (בפסקה ד.4): "חוק הגנת הדייר נחקק כחוק סוציאלי. התכלית שעמדה בבסיס החוק הייתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת, וחסר אמצעים להשיג כזו. ברבות הימים נשתנתה המציאות הכלכלית והחברתית, ו'הדייר המוגן לא תמיד היה חסר-כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הַגְבִיר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק' (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור ואח' פ"ד נ(5) 111, 118 (השופטת שטרסברג-כהן)). לדידי, מדיניות זו ראויה היא, ולשיטתי יש מקום לפרשנות מצמצמת של הגנה זו: 'הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם' (רע"א 5727/04 בן עמי נ' ברסלב (טרם פורסם)); ראו גם רע"א 10343/05 עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נגה משה (טרם פורסם))". כך נפסק במקום שבו נכס מושכר בדיירות מוגנת למטרת מגורים. אך כך על אחת כמה וכמה במקום שבו הנכס המושכר אינו משמש למגורים אלא למשל, למטרת עסק. ראו לעניין זה את פסק-דינו של כבוד השופט א' רובינשטיין בע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (28.10.2009) בעניין נכס המוזכר בדיירות מוגנת למטרת עסק (בפסקה ל"ז. כן ראו את פסקי הדין המוזכרים שם). 30. על רקע מדיניות בית המשפט העליון, ראוי להזכיר שבענייננו, שימש הנכס לגן ילדים ולימים לתלמוד תורה. אכן אין מדובר בנכס המשמש למגורים ומנגד, מטרת ההשכרה לא הייתה לעסק, המניב רווחים. עם זאת, כלשון כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן בעניין פרמינגר הנזכר, "'הדייר המוגן לא ... היה חסר-כל הראוי להגנה", שכן דובר בעיריית ירושלים, שהייתה הדייר המוגן בנכס במשך כל השנים. מנגד, "בעל הנכס לא ... היה הַגְבִיר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר", אלא היה הקדש למטרות צדקה שנכסיו עומדים לרשותם של נזקקים כדי לגור בו. לפיכך, ה"מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק", יפה גם בנסיבות אלו. (3) דמי השכירות ראויים בגין התקופה הרלוונטית 31. המחלוקת היא אפוא, בשאלה, כיצד יש לקבוע את דמי השכירות שעל הנתבעת לשלם בגין התקופה הרלוונטית, מיום 21.6.2000 ועד יום 29.7.2002, שבה כאמור לעיל, לא הייתה הנתבעת עוד במעמד של דייר מוגן. שכן כאמור, משהתקבלה תביעת הפינוי, הרי שמיום הגשת התביעה לא הייתה עוד הנתבעת דיירת מוגנת בנכס. התובע טען כי יש לקבוע ששיעור דמי השכירות הוא זה שנקבעה השמאית, ולחלופין, בשווי של 300% מהסכום ששולם עד שנת 1984 בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, או למצער, הסכום ששולם עד שנת 1984 בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. מנגד טוענת הנתבעת, כי משלא הודיע התובע על שינוי דמי השכירות כנדרש בסעיף 154 בחוק הגנת הדייר, הרי שיש לקבוע שיש לשלמם בסכום ששולם עד שנת 1984. 32. הוראת סעיף 154 בחוק הגנת הדייר, שבעניין פרשנותה חלוקים הצדדים, אינה רלוונטית עוד לענייננו, באשר עניינה בדמי שכירות שנדרש דייר מוגן לשלם לבעל הנכס ובענייננו, בתקופה הרלוונטית לא הייתה עוד הנתבעת במעמד של דייר מוגן. מכיוון שכך והגם שהדבר בבחינת למעלה מן הצורך, נתייחס רק בקצרה להוראה זו ולטענות הצדדים בעניינה ולו מן הטעם שנראה כי בכל מקרה, לא היה בה כדי לסייע לנתבעת. הוראת סעיף 154 מסדירה את המועד שהחל ממנו ייגבו דמי שכירות חדשים, כפי שנקבע לעניין זה בסעיף 42 בחוק, שעניינו דמי שכירות בדירה. זו לשונה: "דמי השכירות של דירה יהיו כדמי שכירות שהשתלמו בעדה ערב תשל"א (להלן - דמי השכירות היסודיים), בשינויים שייקבעו בתקנות לפי סעיף 45 (להלן - התקנות המשנות)". הגדרת "דירה" בסעיף 1 בחוק היא, "מושכר שלפי תנאי השכירות משמש למגורים". עוד נוסיף, שבסעיף 45 נקבע, כי בכל שנה יותקנו תקנות לשינוי דמי השכירות היסודיים, וכי ניתן לקבוע במסגרתן שינויים שתחילתם במועדים שונים, ובלבד שלא יחולו שינויים יותר מאשר אחת לשנה. סעיף 154 שכותרתו כאמור, "תחילת דמי השכירות החדשים" קובע כך: "דמי השכירות המגיעים מכוח סעיף 42, או מכוח תקנות משנות, יחולו מהיום שדרש בעל הבית, בכתב, את תשלומם; אולם רשאי בית הדין להחילם למפרע ממועד מוקדם יותר, אם ראה לפי הנסיבות שמן הצדק לעשות כן, ובלבד שלא יקדים מועד זה ליותר משנה לפני יום הדרישה כאמור, ולא יקדימו לתשל"א או ליום תחילתן של התקנות המשנות, לפי העניין". הוראת סעיף 154 בחוק מחייבת כאמור, שדרישה לשינוי בדמי השכירות תהיה בכתב וכן נקבע בה, כי השינוי בדמי השכירות יחול רק מיום דרישה זו. התובע טוען כי מאחר שהנכס לא שימש למגורים, ממילא שהוראה זו אינה רלוונטית. מנגד טענה הנתבעת, כי בפסיקה נקבע שהוראה זו אינה רלוונטית רק לגבי עסק, וכי מאחר שבענייננו, מטרת השכירות לא הייתה כלכלית-עסקית, ממילא שהפסיקה הנזכרת אינה רלוונטית. ככל הנראה, פסק הדין המאוחר ביותר שבו נדרש בית המשפט העליון לשאלת תחולתה של הוראת סעיף 154 על נכס המושכר בדיירות מוגנת שלא למטרת מגורים, הוא רע"א 6842/96 רות שוס נ' אריה קלמן, פ"ד נב(2) 625 (1998) (כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן). בפסק-דין זה עומד בית המשפט על השינויים שחלו בחוק הגנת הדייר בעניין עדכון דמי שכירות של דיירות מוגנת, על תכליתו של החוק ושל ההסדר שנקבע בסעיף 154 ועל מגמת "הגבלת כוחו של החוק". בנסיבות אלו והגם שהכרעה בשאלה לא הייתה דרושה באותו מקרה, נקבע, כי במקום שבו מדובר בהעלאת דמי שכירות עבור עסק, להבדיל מדירת מגורים, אין מקום לדרישת ההודעה בכתב הקבועה בסעיף 154. לפיכך אין בכך שבעל הנכס לא שלח דרישה להעלאת דמי שכירות, כדי לשלול ממנו את האפשרות להעלותם (שם, פסקאות 15-12). קודם לפסק-דין זה, נראה היה כי בית המשפט קבע שהוראת סעיף 154 חלה גם לעניין בתי עסק וזאת לאור פסיקה קודמת שכך נקבע בה (ע"א 17/77 רובינשטיין נ' מעון דוד בע"מ, פ"ד לא(3) 757 (1977), כבוד השופט ח' כהן, בפסקה 5; ע"א 509/91 מאליק נ' מקוב, פ"ד לח(4) 514 (1984), כבוד השופט ד' לוין, בפסקה 7). אולם לאור האמור בפסק-דין שוס גם לעניין הפסיקה הקודמת, נראה שאין עוד מחלוקת כי הוראת סעיף 154 עניינה רק בדירת מגורים. כפי שבין השאר נקבע שם (שוס, פסקה 12), הוראת סעיף 154 עוסקת בדמי שכירות שנקבעו מכוח סעיף 42, שעניינו בדמי שכירות של דירה ובעוד הוראה זו אף מצויה בפרק שעניינו "דמי שכירות של דירות". טענת הנתבעת הייתה, כי הקביעה באשר לאי תחולתה של הוראת סעיף 154 היא רק לעניין בתי עסק, בעוד שבענייננו לא דובר בעסק כלכלי, אלא במוסד חינוכי, ולכן אין לומר שישנו פטור ממשלוח הודעה בכתב על העלאת דמי השכירות. כפי שכבר נאמר, איני נדרשת להכריע בעניין. אולם לאור הטעמים העומדים ביסוד החלת הוראה זו גם על בית עסק, כפי שפורטו בעניין שוס, נראה כי ישנה מניעה להחלת הוראה זו גם על נכס המשמש למוסד חינוכי. כך במיוחד לאור המדיניות המצמצמת את זכויותיו של הדייר המוגן ובמיוחד במקום שהנכס אינו משמש קורת גג למגורים. כך גם לאור ההגדרה הרחבה של "בית עסק" בחוק, שלפיה הגדרה זו כוללת כל "מושכר שאיננו דירה". לפיכך בכל מקרה, לא חלה על התובע חובה לשלוח הודעה בכתב על העלאת דמי השכירות. 33. לעצם העניין, מאחר שכאמור, בתקופה הרלוונטית לא דובר עוד בדיירות מוגנת, הרי שהתובע זכאי לקבלת דמי שכירות ראויים כמקובל בשוק החופשי, להבדיל מדמי שכירות המשולמים עבור דיירות מוגנת. התובע ביקש להסתמך על מסקנותיה של השמאית בחוות-דעתה. מנגד טענה הנתבעת שורה של טענות כמפורט לעיל, שלפיהן אין להסתמך עליהן ובעיקר בשל כך שהסכימה לקבלת חוות-דעתה רק לצורך המשא ומתן שניהלו הצדדים אגב תביעת הפינוי. אכן, אין מחלוקת באשר לנסיבות קבלת חוות-דעת השמאית. גם אין מחלוקת על כך שחוות דעה זו הייתה של שמאית שבית המשפט מינה בהסכמת הצדדים ולפיכך יש יתר משקל למסקנותיה. התובע בחר להסתמך על ממצאיה ובנסיבות אלו, לא הייתה כל מניעה שהנתבעת תבקש לסמוך על חוות-דעה אחרת, שתבקש לסתור את ממצאיה, או לנהוג בכל דרך אחרת כדי לנסות להפריכן או להוכיח ששיעור דמי השכירות שונה מזה שקבעה השמאית. אולם הנתבעת לא עשתה כל אלו ומנגד, לא יכולה להיות מניעה לכך שהתובע יבקש להסתמך דווקא על חוות-דעת השמאית, אשר אותה מינה בית המשפט לקביעת דמי השכירות בגין הנכס ואשר ניתנה בזמן אמת (להבדיל מחוות דעה שהייתה ניתנת עתה, באשר לדמי השכירות הראויים לפני למעלה מעשר שנים). לפיכך, בהיעדר כל מניעה ממשית להסתמך על מסקנות השמאית ומאחר שהנתבעת לא סתרה זאת, הרי שדמי השכירות יהיו בשיעור שנקבע בחוות-דעתה (50,130$ לכל שנה שלמה), ובניכוי הסכום הזעום - שלא לומר מביש - ששילמה הנתבעת לתובע ביום 27.7.2002 (במועד זה שולם 29,900 ₪ עבור 18.25 שנים, כך שעבור כל התקופה הרלוונטית שולם סך של 3,447.37 ₪ בלבד). מאחר שהנתבעת גם לא חלקה על החישוב שערך התובע, הרי שסכום דמי השכירות שעל הנתבעת לשלם לתובע עבור התקופה הרלוונטית, הוא (בהתאם לחישוב המופיע בפסקה ב2 בסיכום טענות התובע) בסך של 495,586 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 29.7.2002 ועד התשלום בפועל. (4) טענת השיהוי 34. השאלה אם חל שיהוי בהגשת התביעה מתייחסת לתקופה של ארבעה חודשים (אפריל עד יולי 2002) מתוך התקופה הרלוונטית. לעניין זה הייתה רלוונטיות כל עוד נפסק שהתביעה כולה (אשר מלכתחילה התייחסה לתקופה של שמונה עשרה שנה) התיישנה, ונותרה רק תקופה מזערית של ארבעה חודשים. משנקבע כי יש לדון בדמי השכירות ביחס למלוא תקופה הרלוונטית בלבד, אין עוד מקום לדון בשאלה אם חל שיהוי לגבי ארבעת החודשים האחרונים של תקופה זו. לכך גם מצטרפת טענת התובע, שספק אם מלכתחילה היה מקום להידרש לטענת השיהוי, שהנתבעת כלל לא טענה. (5) טענת הקיזוז 35. לבסוף, יש לדחות את טענת הקיזוז שטען התובע, שלפיה ביקש לקזז את חובות מסי הארנונה שלו, ככל שישנם, כנגד חובה של הנתבעת לשלם את דמי השכירות, וזאת משני טעמים. האחד, מבלי להידרש לכל הכרוך בנושא האופן שבו יש להעלות טענת קיזוז (ובמיוחד במסגרת תביעה, להבדיל מטענת קיזוז כטענת הגנה), מדובר בטענה שגם אם אינה מתייחסת לחוב קצוב, הרי שיש להעלותה באופן מפורט ומדויק. לא ניתן להעלות טענת קיזוז באופן סתמי ומעורפל. בוודאי שלא ניתן להעלות טענה זו באופן תיאורטי, בעוד שהתובע עצמו טוען, כי מאחר שהוא, ההקדש, אינו מחזיק בעצמו בנכסים שבבעלותו, ממילא שאינו חייב בתשלום מסי ארנונה, ומנגד טען, כי אם יחויב בכך, הרי שיש לקזז זאת. לפיכך ומאחר שמדובר בטענה שגם לשיטת התובע היא תיאורטית, ממילא שאין מקום לדון בה. השני, עניינו בכך שמסי ארנונה, בהיותם מס הם בגדר "חוב מיוחד שאינו בר-קיזוז אלא אם נקבעה לגביו הוראה חוקית מיוחדת. ובהיעדר הוראה חוקית מיוחדת נראה ... כי חוב של ארנונה אינו חוב בר-קיזוז" (בש"א (מחוזי נצרת) 524/99, מדינת ישראל - משרד הביטחון נ' המועצה האזורית גליל תחתון (1999) כבוד השופט חטיב, בפסקה 10). ד. סיכום ותוצאה 36. לאור האמור, התביעה שכנגד מתקבלת. דמי השכירות שעל הנתבעת (עיריית ירושלים) לשלם לתובע (הקדש בתי ראנד) עבור התקופה הרלוונטית (מיום 21.6.2000 ועד יום 29.7.2002) הוא בסך של 495,586 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 29.7.2002 ועד התשלום בפועל. בשים לב לכל ההליכים שהתנהלו בתובענה הנדונה, לרבות ההליכים שבהם נאלץ התובע לנקוט בעקבות פסק הדין החלקי שניתן עוד ביום 8.7.2009 (ולאור קביעת בית המשפט המחוזי כי נושא ההוצאות בגין הליכים אלו יוכרע במסגרת פסק הדין הסופי), תשלם הנתבעת לתובע עבור שכר-טרחת עורך-דין ועבור הוצאות המשפט שהוציא, סך של 50,000 ₪. 37. לבקשת התובע ולמען הסדר הטוב יובהר, כי משנמחקו זה מכבר תביעות העירייה, נמחקת בזה גם ההודעה לצד השלישי. הנתבעת תשלם לכל אחד מהנתבעים בהודעה לצד השלישי עבור שכר-טרחת עורך-דין והוצאות משפט כלהלן: לצד שלישי 1 (יוחנן סופר), שייצג את עצמו, סך של 1,000 ₪. לצד שלישי 2 ו-3 (אברהם לינקר ונחמה לינקר), שהיו מיוצגים בידי עורך-דין, סך של 1,500 ₪ לכל אחד ובסך הכול 3,000 ₪. בעניין זה יובהר, כי חיוב העירייה נובע מכך שבדיעבד התברר כי חלה טעות בנכסים שלגביהם הוגשו תביעות העירייה וכי אלו הרשומים בתור מחזיקי אותם נכסים, שילמו מסי ארנונה באופן מסודר. 38. כל התשלומים ישולמו תוך שלושים יום מיום המצאת פסק הדין. דמי שכירותשכירותעירייה