תוספת בניה לא חוקית (ללא היתר)

מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא תוספת בניה לא חוקית: התובע מתגורר בבית אשר נמצא ברחוב פארן 4-6 באשדוד. הנתבעת 2 (להלן - "חברת אבו") בנתה על המגרש הצמוד לביתו של התובע בניין מגורים (להלן - "הבניין"). לטענת התובע, הנתבעות עשו יד אחת כדי לקדם בניה בלתי חוקית של תוספות בניה משמעותיות למבנה שנבנה על ידי חברת אבו ולאשרן בדרך פסולה. כן טוען התובע, כי הנתבעות בנו, ואפשרו בניה, של הבניין בניגוד לתב"ע ובניגוד להיתר שניתן. הנתבעת 1 (להלן - הוועדה המקומית") העלימה עין ממעשים חמורים שבוצעו על ידי חברת אבו, בבניה הבלתי חוקית, כאשר התנהגותן של הנתבעות מהווה הפרה של ההוראות החקוקות של חוק התכנון והבניה. לטענת התובע בכתב התביעה, נגרמו לו שלושה סוגי נזקים: נזקים שהם תוצאה של בניה בחלקה סמוכה, הכוללים פגיעה בגין התקרבות הבניין, התקרבות מרתף החניה ונזקים שנגרמו במהלך הבניה עקב הרעדה, עקירת עצים וצורך בשיפוץ. סה"כ לסעיף זה, 850,000 ₪. נזקים בגין בניה בחריגה או סטייה מהיתר. סה"כ לסעיף זה, 264,000 ₪. נזקים בגין שינוי התב"ע. סה"כ לסעיף זה, 264,000 ₪. בנוסף טוען התובע לנזקים שאינם נזקי ממון, וזאת בגין פלישה של חברת אבו אל מגרשו של התובע, הרעדה של הבית, גרימת סדקים והטרדה של מנוחתו של התובע. הקטנת השטח בין ביתו של התובע לבין הבניין פגעה בפרטיותו של התובע וכן להסתרה של השמש ולעוגמת נפש. לטענת התובע, לאור קרבת הבניין, תושבי הבניין יכולים לצפות על ביתו באופן חופשי וכתוצאה מהגבהת הקרקע, כל באי הבניין יכולים להסתכל אל ביתו של התובע. בשל כך, נאלץ התובע לבצע שיפוצים בביתו כדי לשנות את מבנה הבית. כמו כן, לטענת התובע, הוספת שטחים בבניין אפשרה הגדלת מספר הדירות וכתוצאה מכך גדלה צפיפות המגורים באזור, ועמה הגידול במצוקת החניה והזיהום הסביבתי. לטענת התובע, קרבת הבניין לביתו הגדילה את השפעת מטרדי הרעש והריח בביתו. התובע העריך נזקיו הלא ממוניים בסך של 500,000 ₪. הנתבעות הכחישו טענות התובע בתביעתו. לטענת הנתבעות, טענותיו של התובע כבר הועלו בפני ערכאות אחרות, והן נדחו. עוד נטען, כי מדובר בתביעה החופפת לתביעתו של התובע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ועל כן התובע מנוע מהגשת תביעתו. חברת אבו הכחישה את טענותיו של התובע ביחס לאופן ביצוע הבניה והשפעתה על ביתו של התובע. ההיתרים, התוכניות החלות וההליכים השונים שהתנהלו בקשר לבניה ביום 9.10.05 אישרה הוועדה המקומית את בקשתה של חברת אבו לקבלת היתר בניה לבניית בניין מגורים בן 13 קומות מעל קומת עמודים ומעל מרתף חניה. הבקשה כללה תכנית מתוקנת לעניין ביצוע חניה תת קרקעית במרחק של 1 מטר מקו המגרש. ביום 16.11.05 ניתן לחברת אבו היתר בניה להקמת בנין מגורים בן 13 קומות מעל קומת עמודים ומעל מרתף חניה. התובע, ביחד עם אחרים, הגיש עתירה מנהלית (עתמ' 347/05) לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע, במסגרתה ביקש לבטל את החלטת הוועדה המקומית לפיה אושרה בקשתה של חברת אבו להקמת הבניין ובו חניה תת קרקעית. ביום 26.12.05 ניתן פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בעתירה שהגיש התובע לביטול החלטת הוועדה המקומית לבניית מרתף לחנייה. בית המשפט דחה את עתירתו של התובע שעה שלא מצא בטענות התובע עילה להתערב בהחלטתה של הוועדה המקומית מיום 9.10.05 לאישור הקמת החנייה במרתף הבניין. התובע הגיש ערעור לבית המשפט העליון על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים (עע"ם 1163/06). בהמלצת בית המשפט, חזר בו התובע מהערעור ועל כן ביום 12.4.07 הערעור נמחק. ביום 8.8.07 אושרה בוועדה המקומית תכנית שעיקריה העברת זכויות למגרש בו נבנה הבניין, באופן המאפשר תוספת של 1,900 מ"ר וכן תוספות שונות. התכנית החדשה כללה גם שינויים במספר יחידות הדיור המותרות בבנייה. במסגרת התכנית אושר שינוי של חלוקת שטחי הבניה המותרים. עם זאת, התנגדותו של התובע ביחס לשינוי קו הבניין, התקבלה ונקבע כי אין לאפשר חריגה מעבר לקווי הבניין. ביום 19.12.07 אושרה בקשת חברת אבו להיתר בניה לשינויים שנערכו בבניין ביחס להיתר המקורי. בהמשך לכך, ביום 3.1.08 ניתן היתר הבניה לתוכנית השינויים שהוגשה על ידי חברת אבו. התובע הגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. תביעתו האמורה של התובע, נדחתה. בהחלטת ועדת הערר מיום 6.7.11 נקבע, כי התכנית החדשה אינה משנה את קווי הבניה העיליים. לפי החלטתה של ועדת הערר, התכנית המקורית קבעה קו בניין במרחק של כ-7 מטרים מגבולות המגרש. כך גם נדחו טענות התובע ביחס לקווי הבניין התת קרקעי ובנושא המרתף. בהקשר זה קבעה ועדת הערר, כי ספק רב אם התכנית החדשה עורכת שינוי בקו הבניין התת קרקעי ובנושא המרתף. מכל מקום, לא הוכח נזק בגין שינוי באלו. בנוסף, נדחו טענות התובע ביחס לנזקים כתוצאה מהוספת שטחים לרבות דירות גן, הוספה אשר כוללת הן תוספת יחידות דיור והן ניוד זכויות. בהקשר זה נקבע, כי לא הוכח קיומו של נזק. הפיכת החצר לכזו המשמשת את דירות הגן מקטינה את השימוש בה ולכן משקפת למעשה הטבה במצב. ועדת הערר קבעה, כי התכנית החדשה אינה יוצרת פגיעה במקרקעין של התובע. התובע הגיש עתירה מנהלית כנגד דחיית תביעתו לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. ביום 23.1.12 ניתנה החלטת בית המשפט לפיה נמחק הערעור שהגיש התובע. הראיות שהובאו על ידי הצדדים מטעמו של התובע הוגש תצהיר עדות ראשית. התובע מפרט בתצהירו את הפגיעה שנגרמה לו, לטענתו, כתוצאה מפעולותיהן של הנתבעות. מטעמו של התובע הוגשה חוות דעתה של שמאית המקרקעין גב' שושי שרביט-שפירא. המומחית מטעמו של התובע מתארת בחוות דעתה את שני הנכסים הרלבנטיים, ביתו של התובע והבניין שנבנה על ידי חברת אבו ואת המצב התכנוני הנוגע למקרקעין. כמו כן, פרטה המומחית את עמדתה ביחס לנזקים שנגרמו לתובע. במסגרת תיאור הפגיעה שנגרמה לתובע, התייחסה השמאית לראשי הנזק הבאים: סעיף 14.1 פגיעה בגין התקרבות מבנה בבניה רוויה. סעיף 14.2 פגיעה בגין התקרבות מרתף ורמפה. סעיף 14.3 נזקים בגין הבניה (עקירת שורשי העצים, הרעדה וצורך בשיפוץ). סעיף 14.4 פגיעה בגין בניה החורגת מהיתר: פגיעה בגין הרחבת שטח המבנה לכיוון מערב. סעיף 14.5 פגיעה בגין בניה החורגת מהיתר: פגיעה בחצר עורפית. בסעיפים 14.6, 14.7 התייחסה השמאית לפגיעה בגין אישור תכנית. הנזקים המפורטים בסעיפים אלו זהים למפורט בסעיפים 14.4, 14.5. מטעם חברת אבו הוגש תצהירו של מנהל החברה, מר אבו. מטעמה של חברת אבו הוגשה חוות דעת של שמאי מקרקעין, מר עופר עמיאל. השמאי מטעמה של חברת אבו מתייחס בחוות דעתו לרכיבים השונים שפורטו בחוות דעתה של המומחית מטעם התובע, כאשר לעמדתו לא נגרמו לתובע נזקים כלשהם. מטעמה של הוועדה המקומית הוגשה תעודת עובד ציבור של המהנדס אייל דוידוביץ, לה צורפו החלטות רשות הרישוי, היתרי הבניה, וכן ההחלטות ופסקי הדין השונים שניתנו בהליכים שהתנהלו בקשר לבניין. מסגרת הדיון אין מחלוקת, כי כל הנזקים אשר נובעים מעצם אישורה של התוכנית החדשה הינם אך ורק במסגרת תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תביעה אשר אומנם הוגשה על ידי התובע, ונדחתה. התובע טוען, כי מלבד הנזקים הנובעים מהתוכנית, הוא ניזוק כתוצאה ממעשים ומחדלים אחרים של הנתבעות, ועל כן תביעה זו אינה מתייתרת לנוכח דחיית תביעתו לפיצוי בגין ירידת ערך כתוצאה מאישור התוכנית. עניין נוסף, עליו יש לעמוד בפתח הדברים, נוגע לאפשרות תקיפת החלטותיה של הוועדה המקומית. תקיפה זו צריכה להיעשות במישרין בדרך של הגשת ערר ובהמשך בעתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים. תקיפה עקיפה של החלטות הוועדה המקומית יכולה להיעשות, רק במקרים בהם ההחלטה הינה החלטה בטלה (void). עילה ראשונה ביחס לחברת אבו - טענה לבניה ללא היתר התובע מפריד בסיכומיו בין עילות התביעה השונות. עילת התביעה הראשונה המפורטת בסיכומים נוגעת לביצוע בנייה ללא היתר (הכוונה היא לבנייה בסטייה מהיתר, שכן היתר לבניין אומנם ניתן, אך כפי שיפורט להלן, הבניין שנבנה בפועל לא תאם את ההיתר). לטענת התובע, חברת אבו בנתה מרתף חניה אשר בפועל נוצל ברובו למחסנים. הוועדה המקומית אישרה לחברת אבו לבנות מרתף חניה במרחק של מטר אחד מגבול המגרש, בתואנה כי הדבר דרוש להבטחת מקומות חנייה. התובע הגיש עתירה מנהלית והנתבעות הטעו את בית המשפט שעה שטענו כי המרתף הענק מחויב המציאות כדי לעמוד בדרישות החנייה. בפועל, רוב המרתף יועד לצרכי מחסנים, שהם שטחי בניה עיקרי ונבנו בניגוד למגבלות השטח בהיתר. טענות מסוג זה, המכוונות כלפי הכרעות הוועדות ובתי המשפט אשר דנו בעתירות התובע נגד מתן ההיתרים ואישור התכניות הנוגעות לבניין, אינן רלבנטיות להליך בתיק זה. גם אם התובע סבור, כי הנתבעות הטעו את בית המשפט לעניינים מנהליים, אשר דן בעתירתו נגד מתן היתר הבניה האמור לרבות בעניין הקמת מרתף החנייה, הרי שתחושתו זו של התובע אינה מעלה או מורידה. לאחר שניתן היתר הבניה והוא אף אושר על ידי בית המשפט לעניינים מנהליים, הרי שהוא תקף ומחייב. כל בנייה שנעשתה בהתאם לאותו היתר, נעשתה כדין, ואין התובע יכול לבסס בגינה עילת תביעה, אשר אחד מיסודותיה הינה פעולה שלא כדין. עוד טוען התובע, כי חברת אבו בנתה את הבניין מעבר לקו הבניין המקורי לו ניתן ההיתר המקורי. בכלל זאת, בנתה חברת אבו מרפסות בולטות בצורת קשתות. הנתבעות ניסו להכשיר את בניית מרפסות הקשתות באמצעות הקלה בקו בניין, אולם הדבר לא יצא אל הפועל ובסופו של יום הקשתות הוכשרו באמצעות פרשנות שניתנה לתשריט התב"ע לעניין קווי הבניין. ב"כ התובע מסביר בסיכומיו, כי המהלך העיקרי שנעשה כדי להכשיר את מרתף החניה ואת הקשתות נוגע להגדלת שטחי הבניה המותרים באמצעות ניוד זכויות בניה ממקום אחר לבניין. אלמלא הגדלת שטחי הבניה המותרים באופן ניכר לא ניתן היה להכשיר את שטחי הבניה הנוספים כפי שנבנו בפועל. לפיכך, עד לאישור התב"ע החדשה בשנת 2008, הבניין שבנייתו החלה בשנת 2005 נבנה תוך חריגות בניה בכל הנוגע לתוספות המחסנים במרתף החניה ותוספות המרפסות (הקשתות). מכך מסיק ב"כ התובע, כי לא ניתן היה לתת היתר בניה הואיל והתב"ע המקורית לא אפשרה בנייה בשטח הגדול מזה שצוין בהיתר המקורי. הראיות שהובאו בפני בית המשפט אכן מלמדות כי חברת אבו בנתה חלקים מהבניין ללא היתר בניה ולמעשה מדובר בבנייה בסטייה מההיתר שניתן. בפרט כך הדבר, לנוכח קיומו של ההליך הפלילי שהתנהל נגד חברת אבו בבית המשפט לעניינים מקומיים באשדוד. במסגרת תיק עמק' 2275/07, הוועדה המקומית הגישה נגד חברת אבו כתב אישום לבית המשפט לעניינים מקומיים, אשר עוסק בבנייתו של הבניין נושא תיק זה (הדיון בכתב האישום נערך ביחד עם הדיון בכתב אישום נוסף שהוגש נגד חברת אבו, המתייחס לעבירות בנייה במקומות אחרים, בתיק עמק' 1160/08). בכתב האישום יוחסה לחברת אבו עבירה של בניה בסטייה מהיתר. עיקר כתב האישום מתייחס לבניית מרפסות והגדלת מרפסות לרבות בצד הפונה לביתו של התובע. במסגרת הסדר טיעון, הודתה חברת אבו במיוחס לה בכתב האישום, הורשעה ונדונה לתשלום קנס בסכום משמעותי בסך של 650,000 ₪ (במצטבר, בשני התיקים שאוחדו). כעולה מהמפורט לעיל, הבניין שנבנה על ידי חברת אבו נבנה בהיתר. לפיכך, בנייתו של הבניין היתה חוקית ואין התובע יכול להעלות טענות בדבר נזקים שנגרמו לו כתוצאה מכך. אולם, חברת אבו בנתה את הבניין תוך סטייה מההיתר. עיקרה של הסטייה מההיתר היתה במרתף וכן במרפסות שנבנו, לרבות בכיוון ביתו של התובע. מאוחר יותר, תוקנה התכנית החלה, ובהמשך לכך, ניתן לבניין היתר בניה. ככל שלתובע ישנן טענות נגד התכנית שאושרה, הרי שטענות אלו הועלו במסגרת תביעתו לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. כמפורט לעיל, התביעה האמורה, נדחתה. לפיכך, יש להפריד בין פרק הזמן שעד למועד מתן ההיתר ביום 3.1.08, ובין פרק הזמן המאוחר למועד מתן ההיתר, אשר לגביו אין לתובע עילת תביעה נגד חברת אבו, הואיל וההיתר הכשיר את המצב הקיים. החל ממועד השלמת בנייתו של הבניין ועד למועד מתן ההיתר האמור, חברת אבו ביצעה עבירה של בנייה בסטייה מהיתר. משכך, בתקופה זו חברת אבו ביצעה הפרה של הוראה חקוקה והפרה זו יכולה להעמיד לתובע עילת תביעה בנזיקין נגד חברת אבו. לא בכל מקרה של בניה בלתי חוקית, המהווה הפרת חובה חקוקה, תעמוד לשכן המתגורר בסמוך למבנה שנבנה שלא כדין, עילת תביעה בנזיקין. יש לבחון האם התובע הוכיח כי נגרמו לו נזקים אשר קשורים בקשר סיבתי לבניה הבלתי חוקית. חוות דעתה של השמאית מטעמו של התובע התייחסה לפגיעה שנגרמה לתובע כתוצאה מבנייתו של הבניין (סעיפים 14.1, 14.2) וכן לנזקים שנגרמו בשל הבנייה שנעשתה בחריגה מההיתר (סעיפים 14.4, 14.5). ככל שהדברים נוגעים לנזקים בגין בניה חורגת מההיתר, הנזק המפורט בחוות הדעת מתייחס למצב דברים ארוך טווח, אשר בו היתה נותרת הבניה בלתי חוקית. כמפורט לעיל, התוכנית החלה תוקנה, ובהתאם לתכנית המתוקנת ניתן ההיתר אשר הכשיר את מצב הדברים בפועל. השמאית מטעמו של התובע פרטה בחוות דעתה גם את הנזק שנגרם לתובע כתוצאה מאישורה של התכנית, וזאת בסעיפים 14.6, 14.7. הנזק המפורט בסעיפים 14.6, 14.7 לחוות דעת השמאית, אשר נדון במסגרת תביעתו של התובע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הינו זהה לנזק הנטען המפורט בסעיפים 14.4, 14.5 לחוות דעתה של השמאית. אכן, כפי שהסבירה השמאית בעדותה בבית המשפט, מדובר באותו נזק, כאשר בסיסו שונה. הבסיס הראשון הינו בניה בסטייה מהיתר (כל עוד לא ניתן היתר) והבסיס השני הינו בניה התואמת את התכנית (בניה אשר ניתן לה היתר), כאשר השינוי בתכנית הוא זה שמהווה את היסוד לנזק הנטען (ראה: עמ' 30, שורות 8-17 וכן בעמ' 34, שורות 8-19 לפרוטוקול הדיון). החלטתה של ועדת הערר בתביעתו של התובע לעניין נזקים שנגרמו לו כתוצאה מאישור התכנית מלמדת כי לעמדתה של הוועדה, לא נגרמו לתובע נזקים כתוצאה מאישור התכנית. ההכרעות שנקבעו בתביעת התובע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מהוות השתק פלוגתא גם בהליך זה, הואיל והתובע היה צד לאותו הליך והיה לו יומו להעלאת הטענות שהתבררו במסגרת התביעה האמורה. כמפורט בהחלטתה של ועדת הערר, לאחר ניתוח הראיות שעמדו בפניה, הגיעה הוועדה למסקנה, לפיה הבניין לא נבנה קרוב יותר אל ביתו של התובע. ועדת הערר דחתה את עמדת התובע, כפי שנתמכה בחוות דעת השמאית מטעמו (אותה חוות דעת שהוגשה גם לתיק זה) לפיה נטען כי קו הבניין לפי התכנית הקודמת היה 16.6 מטרים, בעוד שבפועל, בהתאם לתכנית החדשה, קו הבניין הינו 7 מטרים מגבול המגרש. בהקשר זה נקבע, כי לא קיימת התקרבות של הבניין אל מגרשו של התובע. לפי תשריט התכנית המקורית, קו הבניין עמד על 7 מטרים. לפיכך נקבע, כי התכנית החדשה אינה משנה את קווי הבניה. כמפורט לעיל, קביעה זו מהווה השתק פלוגתא גם בהליך זה. גם לגופה, הכרעה זו של ועדת הערר מקובלת עליי והיא עולה בקנה אחד גם עם הראיות שהובאו בפני בית המשפט. התובע הסתמך בתביעתו בתיק זה על הטענה בדבר התקרבות הבניין אל ביתו של התובע והוספת הבניה לכיוון ביתו, וזאת במסגרת סעיפים 11.2.1, 11.2.2, 11.2.3, 11.3.1, לחוות דעת השמאית. הנזקים הנטענים, הקשורים לטענה זו, פורטו בסעיפים 14.1, 14.4 לחוות דעתה של השמאית. קביעה זו, בדבר העדר שינוי בקו הבניין, היתה רלבנטית להכרעתה של ועדת הערר, בנוגע לשאלת ירידת הערך בגין שינוי התכנית. קביעה זו רלבנטית גם לתביעה בתיק זה, לפחות בכל הנוגע לבחינת שאלת קיומו של נזק, בתקופה שעד למתן היתר הבניה האחרון, שהכשיר את הבניין כפי שנבנה בפועל. מקביעה זו עולה, כי גם בתקופה בה היתה קיימת בבניין סטייה מהיתר הבניה, אותה סטייה לא היתה חורגת מקו הבניין שהיה מותר לפי התכנית החלה. טענה נוספת שנדונה על ידי ועדת הערר, במסגרת תביעתו של התובע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, היתה לגבי ירידת הערך הנובעת מהרחבת שטח המבנה. בהקשר זה, כללה התכנית החדשה אישור לבניית שטחים נוספים, שעיקרם דירות גן. ועדת הערר דנה בטענת התובע, כפי שנתמכה בחוות דעת השמאית מטעמו, לפיה תוספת יחידות הדיור וניוד זכויות בנייה נוספות לשטח המגרש גרמו לפגיעה בתובע. ועדת הערר בדקה את מצב הדברים שיחול לפי התכנית החדשה ביחס למצב אשר חל לפי התכנית הקיימת והגיעה למסקנה לפיה תוספת דירות גן והפיכת חצר הבית המשותף לחצר המוגבלת לשימוש דיירי דירות הגן, שיפרו את מצבו של התובע, ולא מהווים פגיעה. קביעה זו מהווה השתק פלוגתא גם בהליך זה. גם לגופה, הכרעה זו של ועדת הערר לעניין השפעתה של הרחבת הבינוי בבניין מקובלת עליי והיא עולה בקנה אחד גם עם הראיות שהובאו בפני בית המשפט. התובע הסתמך בתביעתו בתיק זה על הטענה בדבר הרחבת שטח המבנה וכיוצא מכך טען לנזקים כגון פגיעה בפרטיות ומטרדים, וזאת במסגרת סעיפים 11.3.1, 11.3.2, לחוות דעת השמאית. הנזקים הנטענים, הקשורים לטענה זו, פורטו בסעיפים 14.4 14.5 לחוות דעתה של השמאית. מקביעה זו עולה, כי גם בתקופה אשר בה היתה עדיין קיימת סטייה מהיתר הבניה, אשר כללה הרחבה של שטחי הבינוי, לא נגרמה פגיעה משמעותית בתובע בגין כך. כל זאת, לנוכח האופן שבו בוצעה תוספת הבניה. כמו כן, ועדת הערר דנה בטענה נוספת של התובע, כפי שנתמכה בחוות דעת השמאית מטעמו, לפיה בניית מרתף עד קו האפס מהווה פגיעה בו. הועדה דחתה טענה זו, וקבעה כי בניית המרתף אינה רלבנטית לעניין הפגיעה בפרטיות והסתרת הנוף. כך גם נקבע, כי אף אם נבנה המרתף בחלקו מעל קו הקרקע הטבעי, עדיין תקרתו נמוכה מגדר רגילה המפרידה בין המגרשים, כך שאין בו לחסום אוויר, נוף או לפגוע בפרטיות. לעניין נושא הרעש, ועדת הערר לא מצאה כל מפגע רעש פוטנציאלי שיכול לנבוע מהמרתף ולהגיע לביתו של התובע ולא הוכח על ידי התובע כי המרתף מעלה את מפלס הרעש בביתו. גם קביעות אלו מהוות השתק פלוגתא בהליך זה. גם הכרעות אלו של וועדת הערר לעניין בניית מרתף החנייה מקובלות עליי והן עולות בקנה אחד גם עם הראיות שהובאו בפני בית המשפט. קביעות אלו היו רלבנטיות לדיון בפניי ועדת הערר והן רלבנטיות גם לתביעה בתיק זה, כאשר בהקשר האמור פורטו טענות התובע לנזקים במסגרת סעיפים 11.2.5 ו- 14.2 לחוות דעתה של השמאית מטעם התובע. טענות אלו, דינן להידחות. בסיכום הכרעתה ציינה ועדת הערר, כי לפי התכנית הקיימת מותרת במגרש בנייתו של בניין רב קומות. התכנית החדשה אינה משנה עובדה בסיסית זו. תוספת הבנייה שנעשתה בהתאם לתכנית החדשה, בוצעה באופן שאינו פוגע בתובע. התוספת האמורה כוללת דירות גן, שבאו על חשבון חצר משותפת, וכמפורט לעיל, מצב כזה אף מהווה שיפור מסוים. דברים אלו נכונים ורלבנטיים גם לתביעה בתיק זה. אפילו נעשו חריגות בנייה על ידי חברת אבו בעת הקמת הבניין, ואפילו מדובר בחריגות בנייה משמעותיות (בגינן כאמור נדונה חברת אבו בהליך פלילי ואף נגזר עליה קנס בסכום גבוה), הרי שבמכלול, הסטייה מהיתר הבניה המקורי (אשר הוכשרה בדיעבד), לא גרמה לתובע לנזק משמעותי, אשר יש לפסוק בגינו פיצוי בגין עוולת הפרת חובה חקוקה. כך או כך, התובע לא העמיד תשתית ראייתית לבחינת היקפו של הנזק הנטען, כתוצאה מביצוע סטייה מהיתר הבניה המקורי, בתקופה הקצרה יחסית אשר החלה בעת השלמת הקמת הבניין והסתיימה בעת שהוכשרה הבניה וניתן היתר הבניה הסופי. חוות דעת השמאית התייחסה לנזק ארוך טווח ולירידת ערך. אין בחוות הדעת כל בסיס אפשרי לכימות הנזק המוגבל לתקופה קצובה כאמור. הנה כי כן, מהמפורט לעיל עולה, כי חברת אבו בנתה את הבניין בסטייה מההיתר שניתן לה, דבר שאף עולה מהכרעת הדין בהליך הפלילי שהתנהל נגדה. סטייה זו מההיתר היתה קיימת תקופה קצרה יחסית, עד למועד שבו הוכשרה הבניה כולה בעת קבלת ההיתר הסופי למבנה (היתר שניתן לאחר שינוי התכנית החלה). בגין תקופה קצובה זו, עומדת לתובע טענה בדבר ביצועה של עוולת הפרת חובה חקוקה, אולם התובע לא הוכיח את קיומם וכן את שיעורם של נזקים הנובעים כתוצאה מאותה בנייה שנעשתה בסטייה מההיתר, בתקופה האמורה. עילה ראשונה ביחס לוועדה המקומית - מתן הקלה ושימוש חורג בסטייה ניכרת מתוכנית במסגרת סיכומיו, מציג התובע את עילת התביעה הנוגעת לוועדה המקומית. לטענת התובע, ההיתר שניתן בשנת 2008 התיר בניית תוספת שטח בניה בהיקף של 1,966.53 מ"ר בשימוש חורג. התוספות שאושרו היו בדרך של הקלה ומתן היתר לשימוש חורג. לטענת התובע, הוועדה המקומית חרגה מסמכותה שעה שנתנה הקלה והיתר לשימוש חורג כאשר בפועל היה בהם סטייה ניכרת מהתוכנית. לטענת התובע תיקון התב"ע לא יכולה לסייע לוועדה המקומית. תיקון התב"ע אפשר הגדלת אחוזי הבניה אך לא אפשר מתן הקלה או שימוש חורג בסטייה ניכרת מתוכנית. לא ניתן היה להכשיר את כל חריגות הבניה בעקבות התב"ע החדשה שכן הסטיות בבניין היו גם בנושאים אחרים שקשורים לתוספת והתרחבות כלפי מערב, לרבות השינוי בצורת הבניין ביחס לתב"ע. לטענת התובע, התכנית החדשה הוסיפה בסך הכל שטחי בניה, אך לא שינתה את יתר הוראות התב"ע התקפה. כך למשל, התב"ע המקורית כללה תשריט של הבניין, אשר היה קעור בצד המערבי בעוד שהבניין נבנה עם קימור. ההיתר משנת 2008 נועד להכשיר את תוספות המחסנים והקשתות ולמעשה הוא נועד לאפשר הגדלה של שטחי הבניה בכ- 40% נוספים, דבר אשר באופן ברור מהווה סטייה ניכרת מתוכנית. יש לדחות טענות אלו של התובע, המכוונות נגד היתר הבניה שניתן לחברת אבו ביום 3.1.08 (לאחר שינוי התכנית). התובע לא התנגד ולא השיג בפני הערכאות המוסמכות נגד מתן היתר הבניה. היה על התובע להעלות טענותיו ביחס לתוקפו של היתר הבניה, בפני הגורמים הדנים בתוקפו של ההיתר, במסגרת תקיפה ישירה. אף אם קיימת גם אפשרות לבחינת תוקפו וחוקיותו של ההיתר במסגרת תקיפת עקיפין, הרי שכמפורט בפתח הדברים, הדבר יכול להיעשות רק מקום שההחלטה המנהלית הינה בלתי חוקית, כגון שניתנה בחוסר סמכות, ועל כן הינה בטלה מעיקרה. בניגוד לטענות התובע, כלל אין מדובר בבקשה למתן היתר אשר מהווה סטייה ניכרת מהתכנית. בשלב זה, כבר חלה התכנית החדשה, אשר אישרה ניוד זכויות בניה למגרש. מטרתה של התכנית החדשה היתה לאפשר את הבנייה שנעשתה בפועל, אשר גם כללה תוספת של שטחים מבונים, כגון מרפסות ודירות גן. גם השמאית מטעמו של התובע מציינת בחוות דעתה מפורשות, כי התכנית החדשה מסדירה את המצב הקיים של בנייה בחריגה מההיתר הקיים. קביעה זו עומדת בניגוד לטענה שהועלתה בסיכומי התובע, לפיה לא ניתן היה להכשיר את כל חריגות הבניה בעקבות התכנית החדשה. הואיל והתכנית החדשה נועדה להכשיר ולהסדיר את הבנייה שנעשתה בפועל, הרי שברור, כי הבניה בפועל (לה ניתן היתר הבניה) תואמת את התכנית החדשה, ובוודאי שאין מדובר בסטייה ניכרת מהתכנית. התובע מציין בסיכומיו כי על הוועדה המקומית להראות ולהסביר מדוע תוספת של כ- 40% בשטחי הבניה, אינם סטייה ניכרת מהתכנית. אולם, אותה תוספת של שטחים, היא זו שאושרה בתכנית ולגביה לא ניתן לטעון לסטייה אשר קיימת כביכול בהיתר. הטענה לפיה התכנית החדשה אשרה רק הגדלת אחוזי הבניה אך לא את תוספות הבניה המהוות סטייה נכרת מהתכנית, אינה ברורה. התובע מפנה בסיכומיו לפסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב בת.א. 64487/07 ריבשטיין נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד (מיום 6.2.12). באותו הליך, הוגשה תביעה בקשר לבניין אחר שהוקם על ידי חברת אבו (שהיתה נתבעת 2 בהליך האמור). בין היתר, התבסס בית המשפט בפסק דינו על ההוראה לפיה הועדה המקומית רשאית לתת היתר הכולל הקלה המהווה סטייה מהתכנית החלה, אלא אם מדובר בסטייה ניכרת מהתכנית. באותו מקרה, סבר בית המשפט כי היה על הועדה המקומית לשלוח הודעות לתובעים על הבקשה להקלה, אשר נגעה לגובהו של הבניין ומשלא נעשה כן, נקבע על ידי בית המשפט, כי ההליך הנוגע למתן היתר הבניה לבניין נעשה שלא כדין והיה נגוע ברשלנות. אין כל דמיון בין אותו מקרה למקרה שלפנינו. באותו מקרה קבעה ועדת הערר, כי יש מקום לשלוח הודעות לבעלי המקרקעין ובית המשפט קבע, כי הנחיה זו לא בוצעה על ידי הועדה המקומית. הפגם נפל בהליך אישור הוצאת תכנית הבינוי, ובעקבותיו סבר בית המשפט כי התובעים זכאים לפיצוי. עילה שניה ביחס לנתבעות - התנהלות לא סבירה, פסולה ובחוסר תום לב התובע טוען, כי הועדה המקומית פעלה כלפיו בחוסר תום לב. בכלל זאת, התובע טוען, כי בעקבות התנגדותו הראשונה להיתר, התכנסה הועדה המקומית והחליטה לתקן את ההיתר בכך שהתירה בניית המרתף במרחק של מטר אחד בלבד מגבול המגרש, מבלי לזמן אותו ולשמוע את עמדתו. טענתו זו של התובע נדונה במסגרת העתירה המנהלית שהגיש. העתירה נדחתה. בית המשפט ציין, כי ראוי היה להודיע לעותרים (בהם התובע) על שינוי בבקשתה של חברת אבו, שעה שחזרה בה מבקשתה לבנות המרתף בקו בניין אפס. עם זאת נקבע, כי אין בעניין זה כדי ללמד כי זכות הטיעון של העותרים (ובהם התובע) נפגעה, עד כי מוצדק לבטל את החלטת הועדה המקומית. אינני סבור כי יש באמירה זו של בית המשפט לעניינים מנהליים כדי ללמד על התנהלות לא סבירה או פסולה, המעמידה בפני התובע עילת תביעה עצמאית בנזיקין. לטענת התובע, בניית הבניין בניגוד להיתר הבניה נעשתה בגלוי ולעין כל. מדובר בשינוי משמעותי בשלד הבניין ולא צריך להיות מומחה גדול בבניין כדי להבחין שבשינוי ביחס להיתר הבניה כבר בתחילת הבניה. לטענת התובע, היה על הועדה המקומית לעקוב אחר התקדמות הבנייה והתאמתו להיתר. אולם, כעולה מהמפורט לעיל, הועדה המקומית אכן פעלה וזאת בדרך של הגשת כתב אישום. אני דוחה את טענת התובע האמורה בדבר התנהלות הועדה המקומית לפיה כביכול אפשרה במודע ובמכוון בניה לא חוקית. טענה זו לא הוכחה, והראיות שהובאו, ובעיקר הגשת כתב האישום על ידי הועדה המקומית נגד חברת אבו, אינן עולות בקנה אחד עמה. לטענת התובע, הועדה המקומית עשתה יד אחד עם חברת אבו בכך שמלכתחילה אפשרה בניה בניגוד להיתר בידיעה שבסופו של דבר, היא תאשר את הבניה בדרך של שימו שחורג או הקלה. מעבר להעלאת טענות, לא הובאה כל ראיה אשר יכולה להוכיח טענות התובע להתנהלות מושחתת או טענותיו לפיהן הועדה המקומית יצאה מגדרה על מנת לאפשר בניה בלתי חוקית. לא מצאתי בעדותו של מנהל חברת אבו כדי להוות ראיה בעניין זה. תשובותיו לשאלות ביחס להבטחות שהתקבלו כביכול מהועדה המקומית לאישור החריגות היו בגדר עדות שמיעה בלבד, מה גם שבהמשך עדותו הכחיש מתן הבטחות כאמור. התובע מעלה טענות נוספות בקשר להתנהלות הועדה המקומית, ובכלל זאת בקשר לדיון בטענותיו נגד בניית הבניין. לא מצאתי כי התובע הוכיח, בדרך כלשהי, איזו מהטענות שהועלו על ידיו ובוודאי שאין בפני בית המשפט כל ראיה להתנהגות אשר מעמיד לתובע עילת תביעה נזיקית. התובע טוען לרשלנות רבתי של הועדה המקומית ובמיוחד בקשר לאי נקיטה בפעולות אכיפה ביחס לחריגות הבניה שבוצעו על ידי חברת אבו. כמפורט לעיל, הועדה המקומית נקטה בפעולות אכיפה, לרבות בהגשת כתבי אישום, ולא הוכח כי התרשלה בהעדר ביצוען של פעולות אכיפה. על כן, יש לדחות גם את הטענות המפורטות במסגרת עילת התביעה האמורה. כך גם לא מצאתי שיש ממש בטענות התובע, כפי שפורטו במסגרת סיכומיו תחת הכותרת: עילות נוספות המצדיקות הטלת אחריות על הנתבעות. טענות אלו דומות במהותן לטענות שהועלו ביחס לדרך התנהלות הנתבעות, כפי שהועלו במסגרת העילות המרכזיות, שפורטו לעיל. טענות לנזקים רכושיים-פיזיים כתוצאה מהבנייה כלל הטענות שפורטו לעיל, נגעו לתחום התכנוני. התובע מעלה בתביעתו טענות נוספות, המצויות במישור אחר, והנוגעות לנזקים שנגרמו לו כתוצאה מעבודות הבנייה של הבניין וכן כתוצאה מהבנייה עצמה. טענות אלו אינן רלבנטיות לועדה המקומית והן מתייחסות לאופן בנייתו של הבניין על ידי חברת אבו. התובע התייחס בתצהירו לנזקים הנוספים שנגרמו לו: בסעיף 58 לתצהירו מפנה התובע לחוות דעת השמאית מטעמו, לעניין הערכת שיעור הנזקים. בסעיף 59 לתצהירו, מפרט התובע נזקים שנגרמו כתוצאה מהרעדת הבית בעת הבנייה ועקירת עצים כתוצאה מהבנייה. השמאית מטעמו של התובע התייחסה לנזקים אלו במסגרת סעיף 14.3 לחוות דעתה, אשר מפרט הנזקים בגין הבניה (עקירת שורשי עצים, הרעדה והצורך בשיפוץ). להערכתה של השמאית מטעם התובע, הנזק בגין פגיעה בעצים עומד על סך 20,000 ₪, בהתבסס על גרימת נזקים ל- 20 עצים ולפי חישוב של 500 ₪ לעץ. כן העריכה השמאית מטעמו של התובע קיומו של נזק בגין סדקים למבנה והצורך בשיפוץ סדקים, בסך של 202,400 ₪. זאת לפי חישוב של שיפוץ בשטח של 253 מ"ר ובעלות של 800 ₪ למ"ר. לטענת התובע, הוא נאלץ להעביר את חדר השינה ובשל כך סבל מהוצאות כספיות הכרוכות בשינוי מבנה הבית והעתקת חדר השינה. לפי הערכתה של השמאית מטעם התובע, הנזק בגין שיפוץ לצורך העברת חדר שינה מסתכם בסך של 102,000 ₪, לפי חישוב המבוסס על שטח של 102 מ"ר ועלות של 1,000 ₪ למ"ר. יש לדחות טענה זו של התובע, שכן מדובר בטענה המבוססת על עילה בתחום התכנוני, ובמהותה מדובר בטענה הנסמכת על הטענות הנוגעות לעצם הקמתו של הבניין וצורתו, כמו גם לגבי התקרבות הבניין והפגיעה בפרטיות, טענות אשר נדחו. כמו כן נטען על ידי התובע, כי הוא נאלץ לרצף את החצר הקדמית. בהקשר זה העריכה השמאית מטעמו של התובע, כי הנזק לתובע בגין ריצוף חצר קדמית עומד על סך 20,000 ₪, לפי שטח של 135 מ"ר ועלות של 150 ₪ למ"ר. גם טענה זו של התובע נסמכת, למעשה, על הטענות הנוגעות למישור התכנוני, ובכלל זאת הטענות בדבר התקרבות הבניין ויצירת צל על חצרו. טענות אלו נדחו, ולפיכך יש גם לדחות את הטענה לנזק הנובע מריצוף החצר כתוצאה מהצל שנוצר על הדשא שהיה במקום. השמאי מטעמה של חברת אבו ציין בחוות דעתו, כי לעמדתו אין כל קשר בין השיפוצים שבוצעו בביתו של התובע לבין הבנייה של הבניין על ידי חברת אבו. כך גם מציין בחוות דעתו, כי העצים שנעקרו סביב המגרש, נעקרו כולם ללא קשר לבניה במגרש הסמוך (בו נבנה בניין). בהקשר זה מעיר השמאי, כי העצים נעקרו מעל הקרקע בגובה שבין 20 ס"מ ל-40 ס"מ ולשורשי העצים הללו לא נגרם כל נזק. העצים נגדעו מסיבות אחרות שאינן קשורות לבניית הבניין. לגבי קיומם של סדקים, השמאי מטעם חברת אבו מציין בחוות דעתו, כי מדובר בסדקים שנוצרו כתוצאה מבלאי טבעי והזנחה לאורך זמן. בהקשר זה מפנה השמאי לסדקים שנמצאו בחומה שאינה גובלת בבניין. התובע והשמאית מטעמו וכן השמאי מטעמה של חברת אבו נחקרו בחקירתם הנגדית גם ביחס לנזקים האמורים. במסגרת זו אף הוגשו לבית המשפט תצלומים צבעוניים, אשר ממחישים את מראה החלקים השונים בביתו של התובע, לרבות החצר וכן גדמי העצים. מהראיות שהובאו בפני בית המשפט עולה, כי אכן היתה תרומה מסוימת לעבודות הבניה של הבניין לגרימת נזקים לביתו של התובע, כגון כתוצאה מהרעדה, או פגיעה בעצים. התובע העיד על ביצוען של עבודות שגרמו לרעידות ממשיות בביתו, ובהקשר זה יש לזכור את הקרבה הממשית בין ביתו של התובע לבין הבניין, על חלקיו השונים, לרבות הכניסה למרתף החניה. עם זאת, לא ניתן לייחס את מכלול הנזקים שהועלו על ידי התובע וכן בחוות דעת המומחית מטעמו, רק לעבודות הבנייה. כך למשל, יש בהחלט מקום לייחס תרומה משמעותית לצורך בביצוע שיפוצים של סדקים, גם לגילו של המבנה. כמו כן, לפגיעה שנעשתה בעצים נוספה פגיעה כתוצאה מסערה גדולה בחורף שנה מסוימת. במצב דברים זה, על בית המשפט להעריך, בדרך של אומדנא, את שיעור הנזק היחסי שנגרם לתובע כתוצאה מעבודות הבנייה של הבניין, וכן יש להתחשב בכך שביצוע העבודות וגרימת הנזקים (החלקיים) הסבו לתובע ובני משפחתו טרדה ועוגמת נפש מסוימת. בחנתי את מכלול הראיות שהובאו, ומצאתי לנכון להעמיד את הפיצוי המגיע לתובע בגין נזקים שנגרמו לביתו כתוצאה מעבודות הבינוי שבוצעו על ידי חברת אבו וכן בגין עגמת נפש הכרוכה בעבודות שבוצעו ובתרומתן לקיומם של נזקים, על סך של 30,000 ₪. סיכום יש לדחות את עיקר התביעה. התביעה מתקבלת נגד הנתבעת 2, חברת אבו, ביחס לנזקים מסוימים שנגרמו לתובע בגין ביצוע הבנייה של הבניין בסמוך לביתו. על הנתבעת 2, חברת אבו, לשלם לתובע את הסך של 30,000 ש"ח. באשר להוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בהליך זה: תביעת התובע נגד הועדה המקומית, נדחתה במלואה. לפיכך, התובע יישא בתשלום הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד של הנתבעת 1, הועדה המקומית, בסך כולל של 15,000 ₪. תביעת התובע נגד חברת אבו נדחתה בעיקרה, למעט ברכיבים מצומצמים בלבד. בשים לב לתוצאה, היה ראוי לחייב התובע לשלם לחברת אבו סכום נכבד בגין הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד, וזאת בשים לב להיקף הדיון בתיק ולהוצאות שהיו לחברת אבו בהגשת חוות דעת השמאי ועדותו בבית המשפט. מנגד, יש לזכור כי נקבע שאומנם בוצעה על ידי חברת אבו בנייה בסטייה מהיתר, במהלך תקופה מסוימת (אף שלא הוכחו הנזקים הכרוכים בכך). בשים לב למכלול הנסיבות, מצאתי לנכון לחייב התובע בתשלום הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד של הנתבעת 2, חברת אבו, בסך של 10,000 ₪. חברת אבו תהיה רשאית לקזז הסך האמור מסך הפיצוי שנפסק לטובת התובע. תוספת בניהבניה לא חוקיתבניה