דמי שימוש בגין שימוש חורג | עו"ד רונן פרידמן

הוגשה תביעה לתשלום דמי שימוש בגין שימוש חורג. במסגרת התביעה התובע ביקש לחייב את הנתבעים לשלם דמי שימוש עבור שימוש חורג שנעשה במקרקעין לתקופה של 11 שנים. התובע טען כי הנתבעים לא פעלו להסדרת חובם והשימוש החורג ועל הנתבעים לשלם דמי שימוש בגין שימושם במקרקעין, שימוש שנעשה שלא כדין וללא הסכמת המינהל, וכן עליהם לפנות את המקרקעין. לטענת הנתבעים, לאחר הגשת תביעת הפינוי נתקיימו מספר פגישות בין הצדדים בהן הובהר להם כי אין כוונה לפנות אותם מן המגרש וכי כוונת התובע היא לחלוקה מחדש של המגרש תוך פדיון זכויות החכירה בשטח של כדונם וקיזוז חובות. הנתבעים טוענים כי היה על התובע לפעול על פי הוראות הסיכום המחייב ואין מקום לחייב אותם בתשלום דמי שימוש, ויש לדחות גם את תביעתו לסילוק יד. ##להלן פסק דין בנושא דמי שימוש בגין שימוש חורג:## התובע, מנהל מקרקעי ישראל, (להלן: "המנהל" או "התובע") מנהל את המקרקעין הידועים כגוש 8150 חלק מחלקה 63 אשר היו ידועים בעבר כגוש 8150 חלקות 5-8 בכפר יונה (להלן: "המקרקעין") עבור בעליהם- הקרן הקיימת לישראל. ביום 1/1/68 נחתם בין המנהל לבין הנתבעים 1 ו- 2 ביחד עם מר וסו עזר הסכם חכירה לפיו הוחכרו המקרקעין למטרת הפעלת בית קולנוע. התובע הגיש נגד הנתבעים שלוש תובענות: ת"א 10608/06, ת"א 10676/06 ות"א 24794/11/09. בהתאם להחלטה מיום 17/8/09 הדיון בתביעות אוחד. התובע עותר לחיוב הנתבעים בתשלום דמי שימוש בגין שימוש חורג הנעשה במקרקעין לתקופה של 11 שנים משנת 1999 ועד 2009. כמו כן, עותר התובע לסילוק ידם של הנתבעים מן המקרקעין או צו עשה המורה להם לחדול מכל פעילות המנוגדת להוראות ההסכם. טענות התובע התובע מפנה להוראות סעיף 4 להסכם החכירה הקובע כי המקרקעין מוחכרים למטרת הפעלת קולנוע ואסור לחוכר להשתמש במוחכר או בחלק ממנו ללא הסכמה מפורשת של המחכיר. לטענת התובע מאז חתימת הסכם החכירה, נמנעו הנתבעים מלשלם את דמי החכירה השנתיים שנקבעו בהסכם. בנוסף, הנתבעים השתמשו במקרקעין, בניגוד להסכם החכירה, כאשר הסבו את הקולנוע לשימוש מסחרי (חנויות ובית קפה). הנתבעים אף משכירים חלק מהמקרקעין בשכירות משנה למטרות מסחריות והכל ללא הסכמת המנהל וללא אישורו. התובע מציין כי לאחר שלא שולמו דמי החכירה הוגשה כנגד הנתבעים בשנת 1984 תביעת פינוי וסילוק יד מהמקרקעין. בהמשך ניתן פסק דין לפינוי הנתבעים מן המקרקעין. הנתבעים הגישו בקשה להשהיית הליכי הפינוי וביצוע פסק הדין עוכב, אך הוא מעולם לא בוטל. התובע טוען כי במטרה להימנע מפינויים של הנתבעים מהמקרקעין נוהל בין הצדדים מו"מ להסדרת חוב דמי החכירה והסדרת השימוש החורג במקרקעין. אולם הנתבעים בחרו להתעלם ולא נענו לאף אחת מן ההצעות, ואף המשיכו להשתמש במקרקעין בניגוד להוראות ההסכם. בשנת 1991 החזיר התובע לחזקתו 900 מ"ר מן המקרקעין. לטענת התובע, החזרת השטח האמור נועדה, בין היתר, לעזור לנתבעים ולאפשר להם לקזז חוב דמי חכירה שנצבר עד ליום 4/2/91. לטענת התובע לאורך השנים הציע המנהל לנתבעים הצעות כספיות להסדרת החוב הנצבר של דמי החכירה שלא שולמו, וכן להסדרת השימוש החורג שנעשה במקרקעין על ידי עסקת שינוי ייעוד וניצול. אולם, הנתבעים לא נענו לאף אחת מן ההצעות ומשכך אף אחת מן ההצעות לא אושרה. לטענת התובע הנתבעים הם במעמד של פולשים במקרקעין וזאת עוד משנת 1984 עם הגשת התביעה לפינוי ומתן פסק דין. הנתבעים לא פעלו להסדרת חובם והשימוש החורג ומשכך ביטול החוזה נותר בעינו. על הנתבעים לשלם דמי שימוש בגין שימושם במקרקעין, שימוש שנעשה שלא כדין וללא הסכמת המנהל, וכן עליהם לפנות את המקרקעין. טענות הנתבעים הנתבעים ציינו כי לא נדרשו לשלם במשך עשור דמי חכירה, ומשהוגשה נגדם תביעת הפינוי בשנת 1984 בשל חוב דמי חכירה פנו הם אל התובע בבקשה להסדיר את תשלום חובם בתשלומים. לטענת הנתבעים, לאחר הגשת תביעת הפינוי נתקיימו מספר פגישות בין הצדדים בהן הובהר לנתבעים כי אין כוונה לפנות אותם מן המגרש וכי כוונת התובע היא לחלוקה מחדש של המגרש תוך פדיון זכויות החכירה בשטח של כדונם וקיזוז חובות. לאחר שביהמ"ש עיכב את ביצוע פסק הדין ניהלו הצדדים מו"מ ובסופו הגיעו להסכם מחייב אשר עיקריו הועלו על הכתב על ידי בא כוחם דאז, עו"ד מוטי בן חיל, במכתב מיום 13/3/89 המופנה למנהל המחוז דאז, מר ורדי. בהמשך עוגן ההסדר בסיכום מיום 4/9/90 שנערך על ידי מר מירון חומש, סגן מנהל המחוז. בהתאם לסיכום זה יוחזר למנהל שטח של 900 מ"ר ששוויו יקוזז מחוב דמי החכירה שנצבר, וניתן יהיה להשתמש ביתרת המגרש למטרת מסחר עפ"י התב"ע שבתוקף. בתאריך 4/2/91 תפס התובע חזקה בשטח של 900 מ"ר ומכר אותו לחברה אשר בנתה קניון בסמוך לבית הקולנוע. במהלך השנים פנו הנתבעים שוב ושוב לתובע וביקשו כי ימומש הסיכום, יוכן תחשיב וייחתם הסכם חכירה חדש, אך התובע לא מצא לנכון לממש את ההסדר ואף לא הפחית בספריו את שטח המקרקעין לאחר שכאמור תפס חזקה בשטח של 900 מ"ר. הנתבעים טוענים כי היה על התובע לפעול על פי הוראות הסיכום המחייב ואין מקום לחייב אותם בתשלום דמי שימוש, ויש לדחות גם את תביעתו לסילוק יד. הליך קודם בין הצדדים ביום 7/11/84 הגיש התובע תביעה לסילוק יד כנגד הנתבעים 1-2 ונתבעים נוספים, עזיז ופירוז עזר. מהמסמכים שצורפו לכתב התביעה עולה כי הנתבעים הנ"ל פנו בבקשה לביטול פסק הדין והליכי הפינוי עוכבו. פסק הדין מיום 25/2/85 צורף כנספח ז' לכתב ההגנה. התובע בסיכומיו טוען כי בין הצדדים התנהל מו"מ להסדרת חוב החכירה ואולם פסק הדין לפינוי מעולם לא בוטל. מאידך, הנתבעים צרפו החלטה מיום 10/10/88 לפיה הליכי ביצוע פסק הדין יעוכבו עד למתן החלטה בבקשה לביטול פסק הדין (נספח ט' לכתב ההגנה המתוקן), וכן אישור מיום 6/3/96 לפיו התיק בוער (נספח ז/1 לתצהיר הנתבע 3). לטעמי בנסיבות אלו אין לקבל את גרסת התובע לפיה פסק הדין בתוקף, כאשר התובע גילה במפורש דעתו כי פסק דין זה אינו יכול להועיל לו והגיש תביעת פינוי חדשה. ההליך הנוכחי בתחילה הגיש התובע 2 תביעות נפרדות; ת"א 10676/06 כנגד הנתבעים 1 ו-2 במסגרתה תביעת פינוי וסילוק יד, ות"א 10608/06 במסגרתה תבע מהנתבע 1 סך של 506,925 ₪ בגין אי תשלום דמי חכירה במשך 7 שנים שקדמו למועד הגשת התביעה. ביום 11/10/07 ביקשו הצדדים לאחד את הדיון ב-2 התביעות. ביום 15/7/09 עתר התובע לתקן את כתב התביעה על מנת לאפשר לו לתבוע דמי שימוש (ולא דמי חכירה) לשנים 1999-2009. על פי כתב התביעה המתוקן שצורף לבקשה, עתר התובע לחייב את הנתבעים 1 ו-2 בתשלום הסך של 2,274,758.30 ₪. הנתבעים התנגדו לבקשה זו וטענו כי התביעה לדמי שימוש התיישנה. בדיון מיום 18/10/09 החליט כב' השופט יקואל כי כתב התביעה יתוקן "בסייג הנוגע לתקופת ההתיישנות" כאשר "הנזקים נשוא כתב התביעה המתוקן יתייחסו לתקופה של 7 שנים חלף תקופה בת 11 שנים". התובע הגיש ביום 1/11/09 כתב תביעה מתוקן כנגד הנתבעים 1-3 וכן כנגד נתבע 4 עזר עזיז ונתבע(ת) 5 עזר פירוז. בכתב התביעה עתר התובע לחייב את הנתבעים לשלם לו הסך של 1,439,822.21 ₪ דמי שימוש במקרקעין לשנים 1999-2006. עוד עתר למתן צו לפינוי ולסילוק יד מן המקרקעין ולמתן צו מניעה האוסר על הנתבעים להשתמש במקרקעין שלא על פי אישור המנהל. ביום 22/11/06 הגיש התובע כתב תביעה נוסף כנגד 5 הנתבעים הנ"ל לתשלום הסך של 620,254 ₪, דמי שימוש לשנים 2007-2009. הנתבעים 1-3 הגישו כתב הגנה במסגרתו ציינו כי הנתבעים 4-5 נפטרו וכי הנתבע 3 הינו יורש של 1/7 מעיזבון הנ"ל והיורשים האחרים כלל לא צורפו. עוד חזרו בכתב ההגנה על הטענה כי התובע הגיש כתב תביעה מתוקן בהתעלם מהחלטת כב' השופט יקואל מיום 18/10/09 וכי יש לדחות את התביעה לדמי שימוש לשנים 1999-2002 מחמת התיישנות. הנתבע 3 כאמור כתב התביעה המתוקן הוגש גם כנגד נתבע 3. כאשר בכתב התביעה ציין התובע כי נתבע 3 מפעיל את השימושים המסחריים במקרקעין בניגוד לדין. בכתב ההגנה נטען על ידי נתבע 3 כי הוא יורש של 1/7 מירושת הוריו הנתבעים 4 ו-5 ז"ל, ולמעט חלקו זה אין לו כל שותפות עם הנתבעים 1 ו-2 והוא לא מפעיל שימושים מסחריים במקום (סעיף 71 לכתב ההגנה). בתצהירו שינה הנתבע 3 את גרסתו; לדבריו אחיו וסו עזר ז"ל רכש את הזכויות במקרקעין ביחד עם נתבעים 1-2 ושנתיים לאחר מכן נפטר. עם פטירתו הועברו זכויותיו בירושה להוריו, אך הוא שימש כנציג המשפחה היה בקשר עם הנתבעים 1-2 ואף דאג לעריכת הסכמי שכירות בעבור אחותו הגב' יחזקאל ברכה. בנסיבות אלו כאשר הנתבע 3 מודה כי הוא שותף מלא בניהול המקרקעין מאז פטירת המנוח הרי דינו כדין נתבעים 1-2 לעניין התביעות שהוגשו. מכתבו של מר מירון חומש מיום 4/9/90 כאמור התובע הגיש בשנת 1984 תביעה לפינוי הנתבעים 1 ו-2 ונתבעים נוספים מן המקרקעין בשל חוב דמי חכירה. הנתבעים פנו אל התובע וביקשו להסדיר את חובם (נספח ד' לכתב ההגנה). כמפורט בתצהיר הנתבע 1, לאחר שניתן פסק דין בהעדר הגנה, התקיים בין הצדדים מו"מ ממושך במסגרתו פנו הנתבעים פעם אחר פעם למנהל וביקשו להסדיר את החוב. ביום 4/9/90 מעלה על הכתב, מר מירון חומש, סגן מנהל המחוז דאז את סיכום הפגישה שהתקיימה בינו לבין ב"כ הנתבעים דאז, כאשר בפגישה זו השתתף גם א. פאר אדריכל המחוז. בסיכום נרשם כדלקמן: "הנדון : הסדר זכויות וחובות ח"ח חנוכה ועזר תרשומת לישיבה מתאריך 4 בספטמבר 1990 סוכם החוזה עם ממ"י יתוקן באופן הבא : גודל השטח החדש (א' עפ"י התרשים) יהיה כ- 2 דונם היתרה תוחזר לממ"י כנגד חובות עבר, יתרת הסכום, אם תהיה, תוחזר לחוכר או ניתן יהיה לקזזה מתשלום שיקבע לתשלום הוון הזכויות בקרקע. מטרת החכירה תהיה מסחר- עפ"י התב"ע שבתוקף היום, כל הפעולות האמורות למעלה יבוצעו בו זמנית." הנתבעים טוענים כי הסכם זה מחייב את התובע ומכוחו תפס התובע חזקה ביום 4/12/91 בשטח של כ-900 מ"ר מתוך המקרקעין, וצירף שטח זה לשטח הקניון שנבנה בסמוך. התובע טוען כי הצעה זו אינה מתקבלת על הדעת, וכי מר מירון חומש לא היה מוסמך להציעה או לחייב את המנהל למלא אחריה. עוד לטענתו הצעה זו לא זכתה לאישור מטעם ועדת הפשרות או כל גורם רלוונטי אחר אשר בסמכותו לאשר הצעה שכזו. התובע מציין כי גם הנתבעים לא סברו כי לסיכום הפגישה תוקף מחייב ולראיה הם ראו בו סיכום עקרוני בלבד (נספח ל"ח לכתב ההגנה), הם מעולם לא פנו בהליך משפטי בדרישה לאכוף את ההסכם, וגם בפניותיהם לתובע במשך השנים לא הסתמכו על מכתב זה. הנתבעים טוענים כי מדובר בהסכם מחייב ולמצער, כי ניתנה להם הבטחה שלטונית מטעם מר מירון חומש אותה על המנהל לקיים. תוקפה המחייב של הבטחה מנהלית הותנה בתנאים הבאים: נותן ההבטחה היה בעל סמכות להבטיחה; נותן ההבטחה התכוון להקנות לה תוקף משפטי; נותן ההבטחה הוא בעל יכולת למלא אחריה; אין צידוק חוקי לשנות את ההבטחה או לבטלה (ראה ע"א 9073/07 מדינת ישראל נ' אפרופים ( 3.5.12) פיסקה 31 לפסק הדין והאסמכתאות המפורטות שם). לטעמי הנתבעים הוכיחו את טענתם כי ניתנה להם הבטחה מחייבת וזאת מן הנימוקים הבאים: מר מירון חומש אינו פקיד זוטר, אלא בעל תפקיד בכיר אצל התובע. התובע לא מצא לנכון במהלך השנים להתנער מסיכום זה, אלא אך למתנו. ההסדר מופיע במכתבה של עו"ד יגרמן מיום 1/5/94 (נספח י' לתצהיר לידר קליין), ובהמשך היא מסייגת את האמור בו ומתלה את ההסדר באישור ועדת הפשרות. גם במכתבה מ-4/2/03 מופיע הסדר זה כהצעה "שהיתה מקובלת על שני הצדדים". התובע מעולם לא מצא לנכון לטעון כי ההסדר נערך בחוסר סמכות ואינו מחייב את התובע; המכתב מיום 4/9/90 מדבר בעד עצמו והוא כולל סיכום מפורש לפיו המנהל יקבל לידיו בחזרה שטח של כ-900 מ"ר לאחר מכן יערך חשבון ושווי של מגרש זה יקוזז בגין חובות עבר. אין בסיכום זה כל תנאי, או התלייה. מר מירון חומש לא מצא לנכון להתנות את הסיכום באישור הנהלת המחוז או הנהלת המנהל או גורם אחר; בסיכום לא נרשמה הסתייגות לפיה תוכנו כפוף לאישור ועדת פשרות וממילא בהסדר זה התובע אינו מוותר על זכות העומדת לו שכן הוא מקבל לידיו בחזרה שטח שאמור היה לשמש את הנתבעים וזאת כנגד תשלום חוב. בהעדר התניה לפיה יש צורך בקבלת אישור ועדת הפשרות או גורם אחר הרי שהסיכום הינו בגדר הבטחה מחייבת; התובע לא הצביע על כל צידוק חוקי לבטל או לשנות הבטחה זו. התנהגות הצדדים לאחר מכתבו של מירון חומש כידוע, התנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה מהווה כלי פרשני מהמעלה הראשונה (ע"א 49/06 שניר תעשיות צמר גפן רפואי בע"מ נ' עירית כפר סבא ( 7.12.09) בפסקה 8 לפסק הדין; ע"א 6491/06 מרסדה נ' סגל ( 15.12.09) בפסקה 6 לפסק הדין). בענייננו, התנהגות התובע מלמדת כי הוא ראה את עצמו מחויב לאותו סיכום המופיע במכתבו של מר חומש, והוא אף פעל להגשימו, כאשר בשנת 1991 קיבל בחזרה שטח של 900 מ"ר. בסעיף 10 לכתב התביעה המתוקן טען התובע כי: "במסגרת הסדר אליו הגיעו הצדדים לבקשת הנתבעים, ביום 4/12/91 תפס התובע חזקה בשטח של כ-900 מ"ר, מתוך המגרש של הנתבעים שהיה עד אז בסדר גודל של 2,929 מ"ר. השטח הועבר וצורף כחלק משטח הקניון הסמוך למקרקעין. מטרתו של ההסדר היתה לאפשר לנתבעים לקזז חוב דמי חכירה שהצטבר עד ליום 4/2/91". דהיינו, התובע מודה כי נכרת הסדר מחייב בינו לבין הנתבעים. במכתבו של מרון חומש נקבע כי "גודל השטח החדש יהיה כ-2 דונם" והנה התובע מודה כי השיב לידיו שטח של 900 מ"ר מתוך שטח של 2,929 מ"ר. במכתב נקבע כי היתרה תוחזר לתובע כנגד חובות עבר, וגם התובע מודה כי מטרת ההסדר הינו לאפשר קיזוז חוב דמי החכירה אשר נצבר עם השנים. בסיכומים מטעמו טוען התובע כי השטח של 900 מ"ר הוחזר לידיו מכוח הוראות סעיף 12 להסכם (שינויים שחלו בשטח המגרש או בגבולותיו) או מכוח הוראות סעיף 14 להסכם ביטול ההסכם לגבי חלק מהמגרש אשר החוכר אינו משתמש בו). התובע טוען כי החליט לגרוע שטח של 900 מ"ר, בהתאם לזכאותו על פי הסכם החכירה, והנתבעים בחרו שלא לערער על החלטה זו של המנהל לא בעת קבלת ההודעה ואף לא לאחר מכן, כאשר התובע תפס חזקה בשטח המגרש. אני דוחה טענה זו של התובע מן הנימוקים הבאים: המצהירה מטעם התובע, הגב' לידר קליין אינה מעלה טענה זו בתצהירה; טענה זו אינה נתמכת באסמכתאות. לו אכן בחר התובע לפעול לפי הסעיפים הנ"ל מן הסתם היה מודיע לנתבעים כי הוא פועל בדרך זו. התובע לא הציג כל פניה מטעמו בעניין לפיה בחר בשנת 1991 לפעול מכוח אחד מהסעיפים הנ"ל. לא למותר לציין כי סעיף 14(ב) להסכם קובע כי תנאי לגריעת השטח הינו משלוח מכתב רשום לידי החוכרים והעתק מכתב שכזה כלל לא הוצג; הטענה עומדת בסתירה לאמור על ידי התובע בסעיף 10 לכתב התביעה לפיה החזרת השטח הינה מכוח הסדר בינו לבין הנתבעים; הטענה עומדת גם בסתירה לעדותה של הגב' לידר קליין מטעם התובע לפיה הוסכם להחזיר למנהל דונם אדמה "בנסיון להפחית את החובות" (עמ' 40 לפרוטוקול); הטענה עומדת בסתירה למכתבה של עו"ד יגרמן מטעם התובע מיום 4/2/03 (נספח ל"ט לכתב ההגנה), לפיו הוסכם בין הצדדים כי יופחת "שטח של 900 מ"ר מהמגרש, שתמורתו תקוזז מחוב דמי החכירה של החוכרים"; דהיינו, גם לפי מכתב זה גריעת השטח הינה חלק מהסכם בין הצדדים אשר נועד להפחית את חוב דמי החכירה ואין מדובר ביוזמה עצמאית של המנהל; מנספח ט/1 לתצהיר הנתבע עולה כי התובע הזמין בשנת 1994 שומה באשר לשטח של כשני דונם עליו קיים בית הקולנוע ובאשר לשני מגרשים ריקים בשטח כולל של 900 מ"ר, לתאריכים שונים. העובדה שהתובע מבקש לקבוע את שווי השטח של 900 מ"ר גם היא מלמדת שהתובע ראה עצמו כמחויב להוראות הסיכום. התובע טוען כי גם הנתבעים לא סברו כי מדובר בהסכם מחייב; גם טענה זו יש לדחות. מנספחי כתב ההגנה עולה כי הנתבעים באמצעות ב"כ פונים שוב ושוב למנהל ומפצירים בו כי יוכן הסכם חכירה חדש, ויערך חשבון החובות והזכויות (נספחים ט"ז-י"ט לכתב ההגנה). העובדה כי הנתבעים לא פנו לבית המשפט בדרישה לאכוף את אותו סיכום אינה פוגעת בתקפותו. גם העובדה שבאחת הפניות (נספח ל"ח לכתב ההגנה) נוקט ב"כ דאז בלשון "סיכום עקרוני" גם היא אינה גורעת מתוקפו. לאור האמור, אני מקבלת את טענת הנתבעים לפיה ההסדר המפורט בסיכום הפגישה מיום 4/9/90 הינו הסדר מחייב. חובת התובע לפעול על פי ההסכם התובע פעל על פי ההסכם והשיב לידיו את השטח של 900 מ"ר והיה עליו להמשיך ולפעול על פיו לערוך תחשיב ולהציגו בפני הנתבעים. על אף, שהתובע גזר על עצמו בסיכום כי כל הפעולות יבוצעו בו זמנית הוא לא מצא לנכון לבצע את יתר הפעולות ואם ביצע, עשה זאת במחשכים מבלי לשתף את הנתבעים בפעולות אלו. כמפורט בתצהירי הנתבעים אלו פנו שוב ושוב לתובע ביקשו כי יערך תחשיב וכי ייחתם הסכם חכירה חדש. הנתבע 3 מעיד כי מעולם לא קיבל תחשיב מפורט ממנו ידע מה סכום חוב דמי החכירה הנתבע ממנו וכי פנה שוב ושוב למנהל, אך פניותיו לא נענו (עמ' 105-104 לפרוטוקול). כמפורט לעיל, נדמה כי המנהל פנה לשמאי וביקש להעריך את שווי המגרש שנגרע, ואולם חשבון מדויק לא נערך על ידו. הגב' לידר קליין מטעם התובע נחקרה בעניין זה והשיבה בתחילה כי "עשו חשבון לא מפורט" ובהמשך אישרה כי "לא יודעת מה החשבון" (עמ' 41 לפרוטוקול) . התובע לא הציג כל אסמכתא לאותו חשבון. לידר קליין מטעם התובע העידה כי החוכרים מעולם לא נתנו תשובה שהם מעוניינים במתווה כזה או אחר וכי הם "לא הודיעו בהודעה מפורשת מה ההצעה ומה הם מעוניינים לבצע" (עמ' 48 לפרוטוקול). נדמה כי התובע מבלבל את היוצרות; התובע הוא זה שמחויב על פי הסיכום לבדוק את שווי המגרש ולקזז שוויו מול חוב דמי החכירה . עריכת התחשיב מוטלת על כתפי התובע ואין מקום לגלגל לעבר הנתבעים את עריכת התחשיב . לאחר שיערך התחשיב רק אז ניתן לדרוש מהנתבעים כי יודיעו עמדתם בעניין. גם מכוח חובת תום הלב היה על התובע להוציא לפועל את הוראות ההסדר במלואן; חובת תום הלב המוטלת על התובע היא "חובה כפולה" הנשאבת לא רק מדיני החוזים, אלא גם מחובת ההגינות ומקורה בכללי המשפט הציבורי (ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פד"י נח(4) 28 פסקאות 14-15 לפסק הדין והאסמכתאות הנזכרות שם). חובה זו היא זו שהייתה אמורה להדריך את התובע בבואו להוציא לפועל את הוראות ההסדר. חובת ההגינות המוטלת על הרשות הינה חובה מוגברת ומחמירה יותר מזו הנדרשת מן הפרט ( ראה עת"מ 2541-08 עוזי ויהודה בע"מ נ. מועצה מקומית קדימה צורן עמ' 11 לפסק הדין והאסמכתאות המופיעות שם). התעלמות התובע מהוראות ההסכם, זניחתו והגשת התביעות קודם שנערך התחשיב, אינה עולה בקנה אחד עם חובותיו החוזיות של התובע ועם חובותיו כרשות מנהלית. במיוחד אמורים הדברים כאשר התובע קיבל לידיו את השטח של 900 מ"ר, וידע כי הנתבעים מסתמכים על סיכום זה. לסיכום, התובע והנתבעים הסכימו כי התובע יקבל בחזרה שטח של 900 מ"ר, יערך חשוב של יתרת החוב, וניתן יהיה להשתמש ביתרת השטח לשימוש מסחרי. התחייבותו זו של התובע הינה התחייבות תקפה, והחלטתו להתנער ממנה ולבטלה אינה עולה בקנה אחד עם חובותיו החוזיות וחובותיו כרשות מנהלית. יש לאכוף על התובע למלא אחר התחייבותו. הדרישה לתשלום דמי שימוש אין מחלוקת כי הנתבעים משתמשים במקרקעין ליעוד מסחרי (כמפורט בהרחבה בתצהירו של המפקח שי קרפ ובחוות דעת השמאי הרפז מטעם התובע). התובע טוען כי שימוש זה נעשה שלא על דעתו ובניגוד להוראות הסכם החכירה. התובע עותר לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש בשיעור של 6% לשנה, משנת 1999 ואילך. התובע מציין בסיכומיו כי בהתאם להחלטת הנהלה 1243 על הנתבעים לשאת בתשלום דמי שימוש בגין שימוש שנעשה במקרקעין ללא הסכמת המנהל. כאמור קיבלתי את טענת הנתבעים כי הסיכום מיום 4/9/90 מחייב את התובע. בהסכם זה נקבע כי הנתבעים רשאים להשתמש ביתרת המגרש לשימוש מסחרי "על פי התב"ע שבתוקף". מחוות הדעת של השמאי הרפז, עולה כי על פי הוראות התכניות החלות על המקרקעין יעוד הקרקע הינו מסחרי והשימוש המותר הוא לחנויות ומשרדים. לפיכך, יש לקבוע כי השימוש המסחרי תואם את התכנית ולשימוש שכזה ניתנה הסכמת התובע, כפי שצוין בסיכום מיום 4/9/90. לפיכך דרישת התובע לתשלום דמי שימוש אינה במקומה והיה עליו לתבוע דמי חכירה כפי שעשה בתחילת הדרך, ולא דמי שימוש ראויים. עריכת התחשיב העולה מן המקובץ הוא שעל התובע לערוך תחשיב בהתאם למכתבו של מירון חומש בדבר שווי השטח של 900 מ"ר. מסכום זה יש לקזז את חוב דמי החכירה שנצבר עד מועד מכתבו של מר חומש וחוב דמי החכירה שנצבר לאחר מכן, רק לאחר עריכת התחשיב וקיזוז שווי השטח של 900 מ"ר מדמי החכירה, ניתן יהיה לתבוע את דמי החכירה המגיעים לתובע. הנתבעים הפנו ל-נ/5 נוהל התובע מס. 31.23 בדבר שינוי יעוד לתעסוקה. וטוענים כי יש לחשב את הכספים המגיעים מהם בהתאם לנוהל. במסגרת זו מתעוררות שתי שאלות האחת, האם שולמו דמי חכירה ראשוניים ושניה, האם הוסכם בין הצדדים על תשלום דמי חכירה של 1% לשנה . שאלות אלו עלו במהלך ההוכחות ועל אף שאינן נדרשות להכרעה ישירה בסכסוך שבפני, מצאתי מקום לדון בהן בכדי שיהיה באפשרות הצדדים לערוך התחשיב כמפורט לעיל. תשלום דמי חכירה ראשוניים הנתבעים הופנו על ידי "שיכון עובדים בע"מ" לחתום על הסכם חכירה עם התובע. התובע מציין בסיכומיו כי "שיכון עובדים הייתה חברה משכנת שבנתה דירות במקרקעין בהם ניתנה לה זכות חזקה למטרת פיתוחם. שיכון עובדים הייתה למעשה גורם מתווך בין חוכרים פוטנציאלים ובין המינהל" (סעיף 27). עוד לדבריו, ככל שהנתבעים שילמו כספים ל"שיכון עובדים" הרי שאלו שולמו בגין עבודות פיתוח ובניית בית הקולנוע ולא למטרת תשלום דמי חכירה ראשוניים. הנתבעים מפנים למסמכים שונים שצורפו לתצהיר אשר מהם ניתן ללמוד כי שיכון עובדים שילמה דמי חכירה ראשוניים. בתום הדיון, הומצאו מסמכים נוספים ע"י "שיכון ובינוי" באשר למגרש. לאחר שבחנתי את המסמכים השונים, נראה בעיני כי יש לקבל את טענת הנתבעים לפיה שולמו דמי החכירה הראשוניים: במכתב מיום 31/3/1971 מאשר גזבר קק"ל, בעלת הקרקע, כי בקרקעות המפורטות ברשימה שצורפה למכתבו "נקבעו דמי חכירה ראשוניים בגובה 40% מערך הקרקע ששולמו לנו או הועמדו אצלנו בחשבון של שכון עובדים בע"מ". ברשימה שצורפה מופעים המקרקעין נשוא התביעה; הנתבעים מפנים להסכם פיתוח מיום 27/6/72 שנחתם בין המנהל לבין "שיכון עובדים" בו מצהיר המנהל כי שיכון עובדים שילם דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 40% בעד מגרשים המפורטים ברשימה שצורפה להסכם. ברשימה שצורפה מופיעים המקרקעין נשוא התביעה; "שיכון עובדים" פונה ב- 21/12/67 למנהל ומודיעה כי היא מעבירה לו תיק תכניות הגשה להקמת בית קולנוע. עוד היא מציינת במכתב זה כי "עלינו להעיר את תשומת ליבכם כי השטח הנ"ל נרכש על ידינו ולא חלים עליו דמי חכירה ראשוניים"; ממכתב "שיכון עובדים" לנתבעים מיום 22/1/68 עולה כי הנתבעים שילמו 9,000 ל"י "השתתפות ברכישת הקרקע והחזרת הוצאות החזקה" ו- 4,900 ל"י הוצאות פיתוח. דהינו, הנתבעים שילמו לא רק בעבור עבודות הפיתוח כטענת התובע, אלא גם בעבור רכישת הקרקע; המנהל פונה לחוכרים ביום 7/2/68 (כחודש לאחר חתימת ההסכם) ומודיע כי תשלום דמי החכירה יעמוד על 532 ל"י לשנה. נושא חוב דמי החכירה הראשוניים לא נזכר במכתב זה; לא הוצגה על ידי התובע כל דרישת חוב דמי חכירה ראשוניים וגם בכך יש להצביע כי בשנים שלאחר חתימת ההסכם, התובע לא סבר כי מגיע לו תשלום נוסף, מעבר לתשלום דמי החכירה השנתיים המעוגן בהסכם. התובע מציין כי הרשימות הנ"ל שצורפו למכתב קק"ל מיום 31/3/71 ולהסכם מיום 27/6/72 אינן רלוונטיות שכן הם מתעדות כאמור בהן "קרקעות פנויות" ואילו במועד זה בית הקולנוע כבר ניצב על מכונו. איני סבורה כי הכותרת של "קרקעות פנויות" סותרת את טענת הנתבעים כאשר ממכלול המסמכים עולה כי לשיטת שכון עובדים שולמו דמי חכירה ראשוניים על מגרש בית הקולנוע כמפורט במכתבה מיום 21/12/67. התובע טוען בסיכומיו כי נפלה טעות במכתב "שכון עובדים" למנהל "מיום 21/12/67, שם נכתב כי הקרקע נרכשה על ידי שיכון עובדים ולא חלים על המגרש דמי חכירה ראשוניים. התובע טוען כי עובדה שהקרקע נותרה בבעלות קק"ל, ועל כן הנימוק המופיע במכתב יסודו בטעות. איני סבורה כי מדובר בטעות שכן "שיכון עובדים" בעצמה גבתה כסף בעבור רכישת הקרקע. בנוסף, מכותרת הרשימה שצורפה למכתב קק"ל מיום 31/3/71 עולה כי הקרקעות נרכשו "ע"י שכון עובדים בהשתתפות קק"ל והועברו לבעלות קק"ל ". לפיכך, הקביעה כי הקרקע נרכשה גם על ידי "שיכון עובדים" אינה בגדר טעות. התובע טוען בנוסף, כי גם מהוראות ההסכם ניתן ללמוד כי לא שולמו דמי החכירה הראשוניים ולראיה סעיפים 6 א(1)(2) להסכם נמחקו ובהסכם צוין במפורש כי "אם דמי החכירה החד פעמיים אינם משתלמים, יש למחוק סעיפים 6 (א)(1)(2) ולמלא רק סעיף 6(ב)". לשיטתו מחיקת הסעיפים מלמדת כי דמי החכירה הראשוניים לא שולמו. לטעמי העובדה שסעיפים אלו נמחקו מלמדת כי לא נוצר חיוב בתשלום מעין זה. אם היה חיוב שכזה הרי המקום הטבעי לעגנו היה בהוראות ההסכם. העובדה שההוראה בדבר תשלום דמי חכירה ראשוניים נמחקה ובמקומה נקבע חיוב בדמי חכירה שנתיים בלבד תומכת במסקנה זו. את ההיגד "אם דמי החכירה החד פעמיים אינם משתלמים" יש לפרש כי אם אין חיוב לשלם דמי חכירה חד פעמיים אזי ימחק הסעיף. מסקנה זו משתלבת גם עם העולה מן המסמכים שפורטו לעיל. דמי חכירה שנתיים ממועד ההסכם הנתבעים טוענים כי ממועד ההסדר המפורט בסיכום הפגישה מיום 4/9/90, הם מחויבים בתשלום 1% לשנה בלבד. הנתבעים מפנים בעניין זה למכתבו של בא כוחם דאז מוטי בן חיל, מיום 13/3/89 (נספח י"א לכתב ההגנה). במכתב זה המופנה למנהל המחוז מר מיכאל ורדי, משרטט מר בן חיל את ההסדר המתגבש, לפיו יגרע השטח של 900 מ"ר שיועבר לידי המנהל, יערך חשבון חוב מעודכן בו שווי השטח יגרע מהחוב. עוד נכתב כי יערך חוזה חכירה חדש לגבי יתרת המגרש בחישוב דמי חכירה של 1%. אני דוחה טענה זו של הנתבעים; מכתבו של מר מוטי בן חייל אינו מלמד על הסכמת התובע לדמי החכירה וההסדר המוסכם מופיע במכתבו של מר מירון חומש מ- 4/9/90. במכתב זה אין התייחסות לגובה דמי החכירה החדשים ואת אלו יש לקבוע על פי כללי המנהל. תביעת הפינוי התובע טוען כי הנתבעים הפרו את הסכם החכירה ועל כן הסכם החכירה בטל ומבוטל ועל הנתבעים לפנות את המקרקעין (סעיף 11 לכתב התביעה בת"א 10676/06). כמפורט, לנתבעים ניתנה הרשות להשתמש במקרקעין שימוש מסחרי כך שבעניין זה לא הפרו את הוראות ההסכם. בכל הנוגע לאי תשלום דמי החכירה, הרי כמפורט לעיל, התובע הוא זה שעד כה לא עמד בסיכום עם הנתבעים, לא ערך תחשיב של יתרת חוב החכירה בניכויי שווי המגרש של 900 מ"ר, ולא דרש דמי חכירה על פי סיכום זה. דמי שימוששימוש חורג