זכות בלתי הדירה במקרקעין | עו"ד רונן פרידמן

##(1) זכות בלתי הדירה במקרקעין - הקדמה:## הכרה בקיומה של זכות או רשות בלתי הדירה, נעשתה ונעשית במקרים חריגים מאוד, בהם אי הכרה באותה זכות, יכול ותביא לחוסר צדק משווע ותשאיר את מקבל הרשות במצב בלתי אפשרי, כאשר מאזן האינטרסים בין הצדדים, נוטה באופן ברור, לטובתו של המחזיק. [בעניין זה ראה לדוגמא ע"א 56/67 אלימלך נ' ליאון יחיאל פ"ד כא(1) 666, וכן ע"א 289/65 רובינשטיין נ' רענן רון ואח' פ"ד כ(1) 454 וכן ספרו של המלומד, מוטי בניאן דיני מקרקעין (מהדורה שנייה) פרק 5]. דומה כי בתי המשפט נתנו דעתם, עת שבחנו קיומה של רשות בלתי הדירה, לסוגיות הנוגעות למקור שהייתו של הטוען לזכות במקרקעין, קיומה של הסכמה מפורשת או מכללא לאותו שימוש, משך תקופת ההחזקה, קיומה של ציפייה לשהייה לצמיתות מצד המחזיק, שינוי מצב לרעה על ידי המחזיק, ובמיוחד - שאלת תום ליבו של בעל המקרקעין. נקבע כי רישיון במקרקעין עשוי להיות הדיר או בלתי-הדיר. קרי, ישנם רישיונות אשר הבעלים יכולים לבטל כרצונם, וישנם רישיונות שלגביהם לא יוכלו לעשות כן (עא 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף (21.07.2015) להלן: " עניין היפר חלף") במסגרת הפסיקה נקבע כי ככלל, רישיון מכללא הוא מטבעו רישיון הדיר הניתן לביטול בכל עת (ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו , לא (3) 433 (21.07.1977) ; רעא 2272/11 מנשה ברכה נ' "בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ (04.05.2011)) וכן, כי מתן רישיון בלתי הדיר עשוי להשפיע גם על צד ג' (ראו ע"א 588/81 אריה ציזיק נ' דבורה הורוביץ , מ (1) 321 (12.02.1986)). ##(2) בר רשות בלתי הדירה:## באשר לנסיבות בהן הרשות לא תהיה הדירה ובעל הרישיון "יושתק" מלטעון לביטולו, הרי שנקבע כי רק בנסיבות מיוחדות בהן ניתן ללמוד על היווצרותו של קשר סיבתי בין הציפיה שבעל המקרקעין נטע כלפי בעל הרישיון לבין שינוי לרעה שהתרחש במצבו של זה האחרון, יהיה זה בלתי צודק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער מן ההבטחה או להתכחש למצג ובית המשפט יהיה רשאי לקבוע כי הרשות הינה בלתי הדירה ( פרופ' נ' זלצמן, במאמר אחר, "רשות חינם" במקרקעין כ"השאלת מקרקעין": גישת הסיווג והלכות ה"רישיון במקרקעין", עיוני משפט לה 265, 270–271; ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים פ"ד לט (2) 337, 342). כך, נקבע גם מפי כב' השופטת [כתוארה אז] ד' ביניש ב רע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג (3) 151, 170 כי: "כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך". ##(3) פינוי בר רשות בלתי הדירה:## בית המשפט הדן בבקשה לפינויו של בר-רשות ממקרקעין שבהם הוא מחזיק יכול לעשות שימוש בקשת רחבה של סעדים. בית המשפט יכול לקבוע כי פינויו של בר-הרשות צריך להיות מותנה בפיצוי, ואף ייתכנו מקרים נדירים שבהם הרשות תהפוך לבלתי הדירה, לתקופה מוגבלת או אף לצמיתות ." הלכה היא כי רשות חינם לתקופה בלתי מוגבלת ניתנת לביטול בכל עת על ידי מתן הודעה מתאימה לבעל הרישיון , החריג לכך הינו הימצאותם של טעמי יושר וצדק המחייבים שלא לבטל את רישיון החינם. עם זאת רשות ללא תמורה במקרקעי ציבור אינה יכולה להיות בלתי הדירה ( ראה רע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל-משרד הבריאות ואח', 17.5.06; ע"א 588/81 ציביק נ' הורוביץ, פד מ(1) 321; רע"א 1156/02 חיר נ' ליטאי, פ"ד נ"ז(3)949)). ##(4) זכות בלתי הדירה במקרקעין - סיכום:## יחד עם זאת, מקום בו מדובר ברשות אשר ניתנה ללא תמורה ובמיוחד מקום בו מדובר ברישיון נטען במקרקעי ציבור, הרי שגישת הפסיקה הינה כי האפשרות לטענה ולפיה קיימת רשות מכללא בכלל הינה נדירה עד כדי בלתי קיימת ויתרה מכך, בית המשפט שלל אפשרות להכיר בקיומה של רשות מכללא שאינה הדירה במקרקעי ציבור. מתי תקום זכות להחזיק במקרקעין מכח רישיון או רישיון מכללא ? רישיון במקרקעין של בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס, יכול להיות מעוגן בחוזה שנקשר בין הצדדים או להילמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה ושימוש שעושה אחר בנכס. על טיבו של הרישיון עמדה בקצרה כב' השופטת ד' ברק-ארז ברע"א 7244/13 סאלם נ' עזבון המנוח גרשון ולכינסקי ז"ל, 18.2.14, פסקה 16: "רישיון הוא מוסד משפטי שתוכנו עשוי להשתנות בהתאם לנסיבות (יהושע ויסמן דיני קניין: החזקה ושימוש 488 (2005)). הגם שרישיון ללא תמורה הוא ברגיל הדיר וניתן לביטול ישנם מקרים שבהם הצדק דורש למנוע מנותן הרישיון לבטלו (ויסמן, בעמ' 484-480; וכן מיגל דויטש קניין כרך ב 415-414 (1999)). ## (5) להלן פסק דין בנושא זכות בלתי הדירה במקרקעין:## לפניי תביעה במסגרתה עותרת התובעת כי בית המשפט יורה לנתבעים לפנות את המקרקעין הידועים כגוש 3972 חלקה 10 וגוש 3967 חלקות 29 עד 41 (להלן: "המקרקעין"). בנוסף, עתרה התובעת כי בית המשפט יורה לנתבעים לסלק מן המקרקעין את המבנים המצויים בם. בכתב התביעה טענה התובעת כי הנתבעים פלשו, מחזיקים ועושים שימוש במקרקעין אשר בבעלותה ללא היתר, לרבות על דרך של בנייה והחזקת מבנים, כמו גם הפעלת עסק והכול ללא היתר ומבלי שישלמו דמי שימוש כדין. בכתב ההגנה טענו הנתבעים כי הינם מתגוררים במקרקעין מזה שנים ארוכות ותוך השקעה כללית ניכרת כי הם קיבלו רשות מנציגי התובעת או גורם שלטוני אחר לשהות במקרקעין ולעשות בהם שימוש. לטענתם, יש לראותם כמו שקיבלו הבטחה שלטונית המתירה להם אחזקה ושימוש במקרקעין או כמו שהינם בעלי רשת מכללא ביחס אליהם. לחילופין טענו הנתבעים כי הינם בעלי רשות בלתי הדירה. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, שמעתי את עדויות הצדדים בפניי ונתתי את דעתי לסיכומי הצדדים, באתי לכלל מסקנה, כי דין התביעה להתקבל במלואה. טעמיי להלן. הגנת הנתבעים נשענת על שלוש טענות מרכזיות: א. הוכחת קיומה של זכות טובה להחזקה בקרקע עד כדי קיומה של הבטחה שלטונית, רשות בלתי הדירה או זכות מכללא. ב. קיומה של תכנית בניין עיר מספר לד/4/1300, במסגרתה נקבע כי המבנים המצויים בשטח הירוק, יוותרו בשטח זה והם אינם מיועדים להריסה. מכוח תכנית זו, מסיקים הנתבעים קיומה של הזכות להמשיך ולעשות שימוש במקרקעין. ג. שיקולי צדק המחייבים הותרת הנתבעים במקרקעין או לכל הפחות תשלום השבחת הנכס ומתן דיור חלוף כתנאי לפינוי. זכויות במקרקעין התובעת צרפה לעיוני נסחי רישום מקרקעין מהם אני למדה כי הבעלות בקרקע הינה של מדינת ישראל/רשות הפיתוח. למען הסר ספק יובהר, כי ביחס לנתבעים לא קיימת כל הערת אזהרה או כל רישום אחר ממנו ניתן להסיק כי לנתבעים עצמם זכות קניינית או אחרת במקרקעין. יש לזכור כי חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הביא לשינוי מהותי בהתייחסות לזכויות במקרקעין כאשר הבעלות או זכות קניינית אחרת במקרקעין, אינן נבחנות, בבסיסן, לפי החזקה או משך תקופתה, אלא לפי הרישום של הזכות הנטענת. מטעם התובעת העידו בפני, מר יצחק זרפשני , מודד, באשר לתחימת המקרקעין והמצוי עליהם, ומר עמיר גילת כפקח אשר ביקר במקום וצילם, בין היתר, את המקרקעין והבנוי עליהם. מעדותם של אלו, כמו גם מעדותו של הנתבע 5, שהינו המצהיר היחיד מטעם הנתבעים, עולה כי אין חולק על כך שהנתבעים מצויים, נכון למועד מתן פסק הדין, במקרקעין. מכוח כל אלו, כמו גם טיעוני הצדדים בכתבי הטענות, נדרשתי לבחון, האם, כטענת הנתבעים, עומדת להם זכות טובה המאיינת את זכותה של התובעת לעתור לפינויים. בפועל, לא הוכחה זכותם של הנתבעים, מכוח הבטחה שלטונית, רשות מכללא או רשות בלתי הדירה. הנתבעים לא הציגו כל מסמך או ראיה אחרת ממנה ניתן היה להסיק כי הובטח להם דבר מה, לא כל שכן כי הותר להם להיוותר במקרקעין ולבנות ככל אשר יחפצו. כל שהוכח הן זכויותיה של התובעת במקרקעין. ומן הכלל אל הפרט. הבטחה שלטונית בית המשפט העליון נתן דעתו לא אחת לסוגיה זו של הבטחה שלטונית, ומצא כי על מנת שיוכר קיומה של הבטחה מעין זו, יש להוכיח כי אותה הבטחה ניתנה על ידי בעל סמכות לתתה; כי המבטיח התכוון לתת תוקף משפטי מחייב להבטחתו; כי עסקינן בהבטחה מפורשת ומפורטת והיא ניתנת-מעשית-לביצוע; בנוסף, יש להראות כי לא קיים טעם סביר לשנות או לבטל את אותה החלטה. בעניין זה ראה בג"צ 135/75 סאי טקס קורפוריישן בע"מ נ' שר המסחר, פ"ד ל(1) 673. הנתבעים לא הוכיחו כי מתקיימים , במקרה שבפני, איזה מן התנאים הנקובים לעיל. הגם שהתביעה הוגשה כנגד עשרה נתבעים, הוגש תצהיר על ידי הנתבע 5 בלבד, בשם הנתבעים כולם. עובדה זו עומדת לחובתם של הנתבעים וניתן היה לצפות, ודאי נוכח היקף הבנייה על המקרקעין, כי הנתבעים יציגו תצהירים נוספים הנוגעים לזכויותיהם בקרקע, מועדי הבנייה, זהות הגורמים עמם נפגשו ומהות ההבטחות שהובטחו. מתצהירו של הנתבע 5, כמו גם בעדותו בפניי, לא ניתן היה להסיק דבר באשר לזהות הגורם אשר לשיטת הנתבעים, נתן את אותה הבטחה שלטונית או הציג את אותו מצג ממנו יכלו, לכאורה, הנתבעים להסיק כי עומדת להם זכות כזו או אחרת במקרקעין. לא נמסר שמו של האדם, תאריך הגעתו למקרקעין, תפקידו או הדברים המפורשים אשר נאמרו על-ידו. למעשה, מעדויות כל העדים בפני עלה כי, לכל היותר, ביקר במקום מאן דהוא, יתכן אף מטעם הרשות המקומית. הנתבעים, אשר כאמור לא ידעו לציין שם או תפקיד של גורם כלשהו אצל התובעת, ביקשו ללמוד מעדי התביעה, את דבר זהותם של נציגי המנהל אשר ביקרו במקום. בעניין זה העיד בפני מר אהוד גבריאלי, אשר עובד במנהל מקרקעי ישראל מזה 30 שנה, ומשמש כיום כמנהל מחלקת הפיקוח באזור. לשאלת ב"כ הנתבעים בעניין זה, השיב מר גבריאלי, במפורש: "לא עשיתי בדיקה ואיני צריך לעשות, בשטח יש מפקחים. מנהל מחוז לא מסתובב לבד בשטח, מנהל מחוז אם מסתובב, מסתובב עמי או עם מפקח ולא נשמע לי הגיוני שמשהו מהנהלה היה שם ללא ידיעתנו והבטיח איזה הבטחות." (ראה עמוד 36 שורות 25-27 לפרוטוקול מיום 9 באוקטובר 2012). דהיינו, הנתבעים עותרים לדחיית התביעה, בין היתר, מכוח קיומה של הבטחה שלטונית, כאשר אין בידם להציג ולו רסיס ראייה לעניין קיומה של אותה הבטחה, לפרט מי נתן אותה, אימתי, או פירוט ביחס להיקפה של אותה הבטחה. בהעדר כל אלו, דין טענתם זו של הנתבעים בדבר קיומה של הבטחה שלטונית, להידחות. רשות/רישיון מכללא מעדותו של הנתבע 5, במסגרת חקירתו הנגדית, עלה, כי טענות הנתבעים באשר לזכויותיהם במקרקעין, אינן שואבות מקורותיהן, בהכרח, מהבטחה מפורשת או ברורה, אשר נתנה על ידי אדם בעל סמכות, אלא, על דרך השלילה. דהיינו, לשיטת הנתבעים, מעצם העובדה שאיש מנציגי הנתבעת, או גורם שלטוני אחר, לא פעל כנגדם, קודם למועד נקיטת ההליכים בתיק זה, יש להסיק כי עומדות להם זכויות במקום. טענה זו, אינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק, פסיקתו של בית המשפט העליון או הגיונם של דברים. זה גם המקום לציין, כי התרשמתי כי הנתבעים מבקשים לעשות שימוש בשלוש החלופות, דהיינו הבטחה שלטונית, רשות בלתי הדירה ורשות מכללא, תוך עירוב ביניהן ומבלי שיציגו בפני בית המשפט את הראיות לצורך הוכחת, איזה מהן. מעבר לכך, דומה כי הבסיס העובדתי עליו נשענות טענות הנתבעים, ביחס לקיומה של הבטחה שלטונית אל מול זה של רשות מכללא, סותר זה את האחר. "הבטחה שלטונית" משמעותה, עובדתית, מעשה אקטיבי של הרשות אשר יש וניתן להסיק ממנו, דבר הקנייתן של זכויות. "רשות מכללא", עניינה המשמעות אותה יש לייחס, בתיק זה שבפני, לאי מחאתו או שתיקתו של בעל המקרקעין באשר למתן רשות שימוש במקרקעין. דהיינו, בעוד הבטחה שלטונית עניינה מעשה אקטיבי, רשות מכללא שואבת מקורותיה מן המחדל ואי המעשה. לא ברור היה כיצד מצפים הנתבעים שהאחד ידור עם האחר, בתיק זה שבפני. גם לגופן של טענות, לא הוכיחו הנתבעים כי עומדת להם רשות מכללא, או רשות מכוח הסכמה שבשתיקה מצד התובעת, וממילא גם אם הייתה כזו, יכול והיה בה כדי להשליך על שאלת תשלום דמי שימוש, אך לא באופן שיש בו כדי לגרוע מזכותה של התובעת לעתור להפסקת אותו שימוש ופינוי הנתבעים. למעשה, למעט טענה בדבר חלוף הזמן, אשר תידון בהמשך, לא הוצג דבר. במסגרת ע"א 346/62 פנינה ויעקב רכטר ואח' נ' מנהל מס עזבון ירושלים פ"ד יז, 708, קבע כבוד השופט מני, בין היתר: "רשות-חינם ניתנת לביטול בכל עת על-ידי כך שנותן הרשות מגלה דעתו כי אין ברצונו להרשות יותר את הפעולות לגביהן ניתנה הרשות; וכך באה הרשות לקצה על-ידי כל העברה של המקרקעין נשוא הרשות." ב"כ הנתבעים הפנה במסגרת סיכומיו לפסיקת בית המשפט העליון כמו גם לדברי מלומדים, וזאת בתמיכה לטענות הנתבעים לעניין קיומה של רשות מכללא. עיון באלו מלמד, כי אכן, יכול ותוכר זכות של רשות מכללא, למי ששוהה במקרקעין ופועל על בסיס צפייה מסוימת. עם זאת, גם מקום בו הוכר קיומה של רשות מכללא מצד בעל המקרקעין כלפי המחזיק, לא היה בכך כדי למנוע פינויו של המחזיק, ודומה כי המחלוקת בבתי המשפט התייחסה לפרק הזמן שנדרש לצורך הצגת דרישת הפינוי, ומימושה בפועל, אך לא ביחס לעצם זכותו של בעל המקרקעין להפסיק את השימוש או את מתן הרשות, וזאת גם כאשר בעל הזכויות במקרקעין שתק קודם לכן. מכאן, שגם אותו רישיון מכללא, ככל שהוכר בו, פוקע, לאחר שנותן אותו רישיון מודיע למחזיק, על סיומו. (בעניין זה ראה גם ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית הכנסת ובית מדרש חסידים פ"ד לא(3) 210, ע"א 304/72 ביאלר נ' ביאלר פ"ד כז(1) 533, ע"א 47/64 ששון נ' ששון פ"ד יח(4) 235, פרופ' זלצמן, "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב, חוברת א' עמוד 27 ואילך). משהוכח כי התובעת פנתה לנתבעים, עוד בשנת 2006 ודרשה פינוי של המקרקעין, ובהינתן כי התביעה הוגשה רק בשנת 2008, אין לראות את הנתבעים כמי שאוחזים, כיום ב"רשות מכללא" להמשך תפיסת המקרקעין. רשות בלתי הדירה לטענת הנתבעים, לחילופי חילופין, יש לראותם כמי שהינם בעלי רשות בלתי הדירה במקרקעין, או כזו אשר לכל הפחות מקנה להם זכות להיוותר במקרקעין עד ובכפוף קבלת פיצוי בגין השקעותיהם. סוגיית הפיצוי וזכותם של הנתבעים לפיצוי תידון בהמשך. השורות הבאות ייוחדו לשאלת קיומה של "רשות בלתי הדירה" של הנתבעים במקרקעין, דהיינו האם קיימת הצדקה להורות כי הגם שהזכות הקניינית נותרת בידי התובעת, היא מנועה בפועל, מפינוי הנתבעים, או מי מהם. רשות בלתי הדירה, כשמה כן היא, ויש בה כדי להקנות רשות שלא ניתן לבטלה. רשות מעין זו יכול ותיווצר בהסכם או בנוהג. אין באותה רשות כדי לגרוע מזכותו הקניינית של בעל המקרקעין, אלא שבדומה לטענת התיישנות, היא מונעת את האפשרות לפעול כנגד המחזיק. הכרה בקיומה של זכות או רשות בלתי הדירה, נעשתה ונעשית במקרים חריגים מאוד, בהם אי הכרה באותה זכות, יכול ותביא לחוסר צדק משווע ותשאיר את מקבל הרשות במצב בלתי אפשרי, כאשר מאזן האינטרסים בין הצדדים, נוטה באופן ברור, לטובתו של המחזיק. [בעניין זה ראה לדוגמא ע"א 56/67 אלימלך נ' ליאון יחיאל פ"ד כא(1) 666, וכן ע"א 289/65 רובינשטיין נ' רענן רון ואח' פ"ד כ(1) 454 וכן ספרו של המלומד, מוטי בניאן דיני מקרקעין (מהדורה שנייה) פרק 5]. דומה כי בתי המשפט נתנו דעתם, עת שבחנו קיומה של רשות בלתי הדירה, לסוגיות הנוגעות למקור שהייתו של הטוען לזכות במקרקעין, קיומה של הסכמה מפורשת או מכללא לאותו שימוש, משך תקופת ההחזקה, קיומה של ציפייה לשהייה לצמיתות מצד המחזיק, שינוי מצב לרעה על ידי המחזיק, ובמיוחד - שאלת תום ליבו של בעל המקרקעין. בעניינם של בעלי הדין שבפני, לא מצאתי כי נוצרה אותה "רשות בלתי הדירה", ואף לא בקירוב לכך. כפי שצוין לעיל, לא הוכח קיומה של רשות כלשהי (למעט הצורך לדון במשמעות חלוף הזמן שבין מועד תפיסת המקרקעין למועד הצגת הדרישה לפינוי, שתידון בהמשך), והנתבעים לא הביאו ראיות כלשהן לכך שאותה רשות אכן ניתנה בידם. לא הוכח בפני כי התובעת פעלה, מול הנתבעים, באופן שיש בו כדי ליצור ציפייה לגיטימית של הנתבעים כלפי התובעת להמשך שהייה במקום. למעלה מכך, יש לזכור כי מעדות הנתבע 5 עצמו עלה כי השטח שימש, לדבריו, "כמזבלה". עוד העיד הנתבע 5 כי הנתבעים סברו, כי המקרקעין המצויים לצד בית הוריהם, אינם בשימוש ובחרו לנקותם ולבנות את בתיהם. הבנייה החלה מיד עם ניקוי השטח. לא מדובר במקרה בו במשך שנים שהו הנתבעים על המקרקעין ורק לאחר זמן רב בחרו לממש את השהות על דרך של בנייה, אלא בבנייה קודם, וצפייה מאוחרת. בתיק זה שבפני, עיון בכלל הנסיבות הנוגעות לצדדים, מלמדת כי, לכל היותר (ומבלי לקבוע מסמרות בסוגיה זו) יכלו הנתבעים, גם לשיטתם שלהם, לסבור כי הינם ברי רשות במקרקעין, מכוח שתיקת התובעת, ביחס לאותו פרק זמן ולא מעבר לכך. לא הוכח כי הייתה לתובעת כוונה להקנות זכויות. ייעוד המקרקעין ,נכון למועד היום, הינו חקלאי, לא הוגשה כלל בקשה או פנייה לתובעת לצורך שימוש במקרקעין, לא ניתנה תמורה כלשהי ביחס לאותו שימוש. כפי שנזכר לעיל, הנתבעים לא הוכיחו כי קיבלו הנחייה, אישור או כתב הסכמה כלשהו מצד נציג כלשהו של התובעת, לא כל שכן גורם מוסמך. הנתבע 5 העיד אומנם כי פגש בשלושה אנשים מהמנהל. עם זאת, לטענתו, נאמר לו באותה פגישה כי עליו לשמור מרחק של 25 מטר מפסי הרכבת, ולא לגדר את בריכת הביוב אשר נמצאת באזור. (ראה בעניין זה עמוד 38 שורות 24-26 לפרוטוקול). לא ברור איזה אינטרס יש לבעל מקרקעין לעסוק דווקא בסוגיות הנוגעות למרחק מנתיבי תעבורה, או בנושאים הנוגעים לתשתיות ביוב. בהמשך חקירתו של הנתבע 5, הוא נשאל האם ייתכן והאנשים שהיו במקום היו נציגי העירייה והשיב כי אינו יודע, אך לא נאמר לו מפורשות שהם מהעירייה (ראה עמוד 39 שורות 1-4 לפרוטוקול). איני סבורה כי ניתן להכיר בקיומה של רשות בלתי הדירה על בסיס ביקור שלושה אנשים נעלמים, בשנת 1996 או שנת 1997, אשר דבריהם יוחדו לשאלת המרחק מפסי הרכבת והביוב. תקופת הבנייה וחלוף הזמן עד להגשתה של התביעה חלק מטענות הנתבעים, באשר לקיומה של רשות בלתי הדירה או רשות מכללא, התייחס לפרק הזמן הארוך שחלף, בין מועד תפיסת המקרקעין על ידי הנתבעים, ועד למועד הצגת דרישת הפינוי. לטענת הנתבעים יש לראות בשנים הארוכות אשר חלפו, ממועד הבנייה ועד למועד הגשת התביעה, כפרק זמן אשר יש בו כדי הקניית זכויות במקרקעין באופן ישיר, או לכל הפחות, ככזה אשר יש בו כדי למנוע פינוי, בין אם מכוח רשות מכללא ובין אם מכוח יצירת של רשות בלתי הדירה. לא מצאתי כי יש לראות, בפרק הזמן שחלף ממועד תחילת הבנייה במקום, ועד למועד הגשת התביעה, ככזה אשר יכול להקים "הבנה" כלשהי של הנתבעים בדבר קיומה של זכות, לא כל שכן הקנייתה בפועל. איני סבורה כי באי נקיטת צעדי פינוי או דרישות פינוי מידיות של הרשות, יש משום הקניית "רשות מכללא" , לא כל שכן, רשות בלתי הדירה בנסיבותיו של תיק זה שבפני. עדי התביעה פירטו כי כוח האדם המצוי מטעמה של התובעת באזור הינו מצומצם מאוד, ונדרש להתייחס להיקפים לא מבוטלים של בנייה בלתי חוקית, הנפרסת על פני שטחים רחבים. עוד אחזור ואדגיש כי לא נעלמה מעיני העובדה כי הנתבע 5 עצמו אישר כי מצא להתחיל לבנות על המקרקעין, מייד עם כניסתו אליהם, וכי יתר הנתבעים המשיכו והחזיקו אחריו. זה גם המקום לציין כי אני ערה לכך שהצדדים היו חלוקים, עובדתית, באשר לשאלת מועד הבנייה במקום. בעוד התובעת טוענת כי הבנייה החלה בשנת 1999, טוענים הנתבעים כי הבנייה החלה עוד בשנת 1996 והסתיימה עד לשנת 1999. ואולם, לאחר שנתתי דעתי לכלל הראיות אשר הוצגו בפני בסוגיה זו, מצאתי לבכר את גרסת התובעת על פני גרסת הנתבעים. התובעת הציגה לעיוני תצלומי אוויר, כמו גם מפות אשר נערכו על ידי המרכז למיפוי ישראל. מחוות דעתה של גברת מלכה עופרי עולה כי בשנת 1997, היו המקרקעין ריקים ורק בשנת 1999 ניתן לאתר שתי יחידות שטח מיושרות ומבנה חדש שאורכו כ-11 מטרים ורוחבו כ-9 מטרים. בשנת 2001 מאותרת בנייה נוספת וכנ"ל לגבי השנים 2002, 2003 ו-2007. מסקנתה של הגברת מלכה עופרי היתה כי למעט מבנה אחד אשר נבנה בין השנים 1997 ל-1999 נבנו יתר המבנים בין השנים 1999 ל-2002. למעט תצהירו של הנתבע 5, לא הוצגו ראיות אחרות מהן ניתן היה להסיק כי הבנייה בוצעה קודם לשנת 1999. ב"כ הנתבעים טען כי אין לייחס משקל לחוות דעתה של הגברת מלכה עופרי, מקום בו הודתה הגברת עופרי כי אין לה השכלה פורמאלית בכל הנוגע לניתוחי תצלומי אוויר. לא מצאתי לקבל טענותיהם של הנתבעים בסוגיה זו. שאלת מומחיותו של אדם אינה נשענת בהכרח על השכלה פורמאלית או תארים באוניברסיטה. רבים הם המקרים בהם מומחיותו של אדם מקורה בניסיונו ובעבודתו לאורך השנים. מחוות הדעת עולה כי הגברת עופרי עובדת משנת 1974 במחלקת המדידות, כיום המרכז למיפוי ישראל, במחלקת פוטו פיענוח, וכי בכל אותם שנים היא עוסקת בכל תחומי פיענוח של תצלומי אוויר, דהיינו קרוב לארבעים שנה. עוד עלה מחוות הדעת כי החל משנת 2002 היא משמשת כראש אגף פוטו-פיענוח. בנסיבות אלו, אני סבורה כי יש לייחס לחוות דעתה משקל של ממש כאשת מקצוע, ובתחום מומחיותה. זה גם המקום לציין כי לא מצאתי בחקירתה הנגדית כדי כרסום מהותי לאמור בתצהירה אלא שעדותה הייתה סדורה וברורה. מאידך, מצאתי את עדותו של הנתבע 5 בסוגיה זו כתמוהה. הגם שהנתבע 5 טען כי בנה את ביתו בשנת 1996, לא הובאו בפני ראיות כלשהן, מצד הנתבעים בתמיכה לאותה טענה. ניתן היה לצפות כי הנתבעים יוכלו להציג חשבוניות/קבלות/הזמנות של ציוד , תמונות ממהלך הבנייה, או נתונים אחרים, המלמדים על ביצוע הבנייה בפועל. דבר מאלו לא הוצג. טען הנתבע, כי ראש העיר דאז, מר בני רגב, הגיע למקום וחזה בבנייה בפועל (ראה עמוד 38 שורות 30-31 לפרוטוקול). עם זאת, הנתבעים לא ביקשו לזמן את מר רגב או כל עד נוסף אחר אשר יכול היה להצביע על מועד ביצוע הבנייה במקום. נוכח כל אלו, אין לי אלא להסיק כי הבנייה במקרקעין אכן נעשתה בעיקר, בין השנים 1999 ל-2002, (למעט מבנה אחד) ולא כנטען על ידי הנתבעים. למסקנה זו יש משמעות לא רק בהיבט לוחות הזמנים, אלא דווקא נוכח דברים אשר נאמרו על ידי הנתבע 5 עצמו, במסגרת חקירתו הנגדית. היה זה הנתבע 5 עצמו אשר העיד כי בשנת 1999, הגיע פלוני אלמוני למקום והבהיר לנתבעים כי ככל שתעשה בנייה נוספת, יידרשו להרוס את הכל. דהיינו, הנתבעים היו מודעים בשנת 1999, לכל המאוחר, שאין לבצע בנייה נוספת (ראה עמוד 40 שורות 19-21 לפרוטוקול). איני יודעת מי היה אותו גורם אשר הגיע למקום ומסר את אותה הודעה. עם זאת, מקום בו הנתבעים עצמם מאשרים כי נאסר עליהם, כבר בשנת 1999 לבצע בנייה נוספת, ועיקר הבנייה בוצעה לאחר אותו מועד, ייקשה עלי למצוא את המקור החוקי לקביעה על פיה עומדת לנתבעים רשות בלתי הדירה במקרקעין. אומנם, כלל הראיות בתיק זה מלמד כי דרישות ראשונות של התובעת לנתבעים, לפינוי המקרקעין, נשלחו בשנת 2006. בנוסף, דומה כי טוב היה אילו התובעת הייתה פונה בדרישה לנתבעים (או מי מהם) קודם לשנת 2006. עם זאת, בהעדר כל טעם נוסף, אין ולא ניתן לראות בחלוף הזמן, ככזה אשר יש בו כדי יצירת רשות בכלל, ורשות בלתי הדירה במקרקעין, בפרט. זאת ועוד, ייתכנו מקרים בהם בחוסר המעש של הרשות יהא כדי הבעת דעה או הסכמה לשהות כזו או אחרת. יחד עם זאת, שעה שעסקינן בזכויות במקרקעין, יש לאבחן : בין מתן היתר לפרק זמן זה או אחר, לשאלת הקניית זכויות קנייניות עקב אותה שתיקה; ובין מתן רשות לפרק זמן מוגדר, להכרה בקיומה של רשות בלתי הדירה. מכלול הנתונים בתיק שבפני, והתנאים הקיצוניים הנדרשים לצור הכרה ברשות בלתי הדירה מכוונים בתיק זה למסקנה, ברורה, על פיה - רשות כזו לא הוקנתה לנתבעים. תב"ע מס' לד/4/1300 (להלן: "תכנית בניין העיר") הוסיפו הנתבעים וטענו כי יש לראותם כמי שהוקנו להם זכויות במקרקעין, מכוח תכנית בניין העיר הנזכרת לעיל. לשיטתם, התובעת עשתה מעשה, על דרך של תכנון תכנית המתאר, באופן אשר אמור לפתור בעיה מוכרת וקיימת של אוכלוסייה שלמה , אשר בשל מצוקה ובצר להם, פעלו יחידיה על דרך של בניית ביתם על מקרקעין שונים, המצויים בתחומי אותה תכנית. עוד נטען כי תכנית בניין עיר זו, היא המשך, או דוגמא נוספת, למקרים בהם צרכי האוכלוסייה, הכתיבו הקניית זכויות קנייניות בדיעבד. אין בידי לקבל טענות אלו של הנתבעים. עיינתי בתוכנית אשר צורפה לתצהירי התובעת. בעניינה של תכנית זו יש לציין, כי מדובר בתוכנית אשר אינה בתוקף, נכון למועד מתן פסק הדין, ולא ברור אם ומתי היא תאושר. זאת ועוד, תכנית בניין עיר עניינה קביעת פרמטרים וייעוד תכנוני של מקרקעין. אין התוכנית מקנה ואינה יכולה להקנות זכויות קנייניות במקרקעין, בעניינם של הנתבעים. בעניין זה יש לאבחן במפורש ולומר, כי גם מקום בו הייתה התוכנית מאושרת ותקפה לא היה בכך כדי לסייע בידי הנתבעים, וזאת מקום בו לנתבעים אין כלל זכויות באותם מקרקעין. דומה הדבר למקרה בו יבקש פלוני לבנות גורד שחקים בשל אישור תכנית בניין עיר המתירה זאת, אך בקשתו תוגש ביחס למקרקעין אשר הינם בבעלות אלמוני. האם יעלה על הדעת כי יינתן לו היתר כזה, או כי יוקנו לו עקב אותה תכנית זכויות קנייניות במקרקעין, אך בשל העובדה כי תכנית בניין העיר מתירה זאת? הנתבעים ביקשו להפנות לסעיפים שונים בתוכנית, אשר מתוכנם ניתן להבין כי ייתכנו מקרים בהם לא ייהרסו מבנים קיימים בשטחים ציבוריים פתוחים. בעניין זה אני מפנה, בין היתר, גם לסעיף 4.5.1ג לתוכנית (ת/5). בעניין זה יש לאבחן בין מבנים אשר נבנו בהיתר לאלו שלא נבנו בהיתר, כמו גם לאבחן בין מי שיש לו זכויות במקרקעין למי שאין לו כלל זכויות קנייניות באותם מקרקעין. ויובהר, לנתבעים אשר בפני לא ניתן היתר, לאיזה מן המבנים המצויים בשטח, וממילא אין בקיומן של הוראות בתוכנית, כדי להקנות זכויות קנייניות למי שאינו אוחז בהן כדין. הוסיף ב"כ הנתבעים וטען כי יש לראות את התובעת כמי שהייתה שותפה להליך הגשת תכנית בניין העיר, על כל המשמעויות הנובעות מכך. עיון בתכנית בניין העיר, מלמד כי התובעת לא יזמה את התוכנית. בנוסף, הגם שלכאורה צודקים הנתבעים ותוכנית זו באה לתת מענה לקשיים האובייקטיבים של חלק מן האוכלוסייה המקומית בעיר לוד, היא מוגבלת לתוכנה, דהיינו לפאן התכנוני שבה, ואינה יכולה (בתחומי אותה תוכנית) להקנות זכויות קנייניות במקרקעין. שיקולי צדק הנתבעים ביקשו לעשות שימוש בסוגיה זו של "שיקולי צדק" במהלך כל ההליך המשפטי וזאת הן בהיבט של הקניית זכויות במקרקעין והן לעניין ההצדקה בהתניית הפינוי בתשלום פיצוי. כך לדוגמא, מעבר לטענות אשר נזכרו לעיל, באשר לקיומה של רשות או זכות מכוח תכנית בניין העיר, הוסיפו הנתבעים וטענו כי יש באותה תכנית בניין עיר כדי למנוע פינוים בשל אותם שיקולי צדק. אקדים ואומר, כי חלק מטענות הנתבעים, כפי שבאו לידי ביטוי בכתבי הטענות והסיכומים, אין מקומן במסגרת הליך אזרחי של תביעת פינוי. בפני נדון עניינם של בעלי הדין בלבד, ואין מטרת ההליך שבפני בחינה, בהיבט המנהלי, של מדיניות זו או אחרת, של רשות זו או אחרת. הובהר לבעלי הדין, במסגרת ישיבות קדם המשפט, כי הסמכות העניינית לדון בחלק מאותן טענות אשר הועלו על ידי הנתבעים, אינה לפתחו של בית משפט זה, אלא, ככל שמי מן הצדדים יבקש להעלותן, עליו לפנות לערכאות המתאימות, ובהליך המתאים. למעלה מן הצורך, אציין כי עיון בתוכנית בניין העיר מלמד כי זו הוגשה בשל משבר של ממש הקיים בכל הנוגע למגוריי אוכלוסיות שונות, בעיר לוד. כמו כן, העיד הנתבע 5 בפניי כי דרך זו של בנייה הייתה החלופה היחידה אשר עמדה לרשותו ולרשות בני משפחתו לצורך בניית בית מגורים. הגם שאני ערה למצוקה אותה הציגו הנתבעים בפניי, אין בכך כדי להצדיק דחייתה של תביעת הפינוי, או התנייתה. העובדה כי הנתבעים ביקשו להתגורר לצד הוריהם, וכי לא היה להם, לכאורה, דרך לרכוש מקרקעין אחרים, אינה יכולה כשלעצמה, להוות הצדקה לפלישה לקרקע של אחר ועשיית שימוש בה, במשך שנים ארוכות. קבלת טענות הנתבעים משמעותה שכל אזרח אשר לא יהא בידו הממון הנדרש לצורך רכישת זכויות במקרקעין, יוכל לבחור קרקע מדינה, לרבות זו המיועדת לשימוש ציבורי, ולבנות בה את ביתו כפי הבנתו ורצונו מבלי שהרשות תוכל לעשות לעתור לפינויו בבתי המשפט. הדרך מאישור דרך התנהלות זו לאנרכיה מוחלטת, הוא קצר. זאת ועוד, טענות בדבר הצורך ליתן מענה חברתי, כלכלי או מוסרי, לצרכיו של אדם מסוים, או אוכלוסייה מסוימת, אינן יכולות לבוא לידי ביטוי על דרך של "כיפוף" הוראות החוק, או שינוין מעת לעת, על דרך של טענת הגנה מפני תביעת פינוי, בבית משפט אזרחי. תשלום פיצוי במסגרת הדיון בשיקולי הצדק, אשר נזכר לעיל, הוסיפו הנתבעים וטענו שיש מקום להורות כי פינויים מן המקרקעין, ייעשה בכפוף לתשלום פיצוי ראוי בגין השקעותיהם במקום. הנתבעת התנגדה ואף הוסיפה וטענה כי ממילא יהא מקום להרוס את המבנים המצויים במקרקעין, בשל הייעוד של המקרקעין (לעת הזו, חקלאי), כמו גם העובדה כי עסקינן במבנים אשר נבנו ללא היתר. אף מבלי להידרש לטענות התובעת בסוגיה זו, אין בידי לקבל את טענות הנתבעים. גם מקום בו ניתן היה להתנות את הפינוי בתשלום פיצוי זה או אחר, היה על הנתבעים להוכיח את שיעורו וכן היה מקום ליתן את הדעת לטענת הקיזוז של התובעת ביחס לתשלום דמי השימוש הראויים. לכתב ההגנה צירפו הנתבעים חוות דעת מטעמם באשר לשווי עלויות הבנייה. זה גם המקום לציין כי בעוד כתב ההגנה נוקב בסכום של 1,000 דולר ארה"ב למ"ר של בנייה, הרי שהסכום אשר ננקב במסגרת תצהירו של הנתבע 5 היה בתחילה 1,000 דולר ארה"ב למ"ר (סעיף 20 לתצהיר הנתבע 5) ובהמשך לאותו תצהיר הפך להיות 2,000 דולר ארה"ב למ"ר (ס' 29 לתצהיר הנתבע 5). נוכח טענות הנתבעים בכתב ההגנה והודעתה של התובעת כי היא מבקשת לאפשר לה לבקר במקום לצורך הגשת חוות דעת מטעמה, מצאתי לבוא לצדדים בהצעה על-פיה ימונה מומחה מטעם בית המשפט אשר יבחן את סוגיית דמי השימוש הראויים, המצב העובדתי ושווי ההשקעות. (ראה פרוטוקול הדיון מיום 3.2.2011). הצדדים נתנו הסכמתם להצעתי זו וניתן לה תוקף של החלטה. נוכח אותה הסכמה, מונתה הגברת דוברת אולפינר כמומחית מטעם בית המשפט. באותו דיון ועקב אותה הסכמה, ויתרו הנתבעים על זימונו של העד המומחה מטעמם. ביום 14.6.2011 עתרו ב"כ שני הצדדים למינויו של מר רביב טיגרמן כמומחה מטעם בית המשפט חלף מינויה של השמאית דוברת אולפינר, וזאת בשל סוגיית העלויות, מצאתי להיעתר לבקשה. ביום 30.11.2011 הוגשה בקשה לאישור הסדר דיוני במסגרתה עתרו הצדדים לפיצול הדיון באופן שבו ראשית תידון סוגיית סילוק היד ורק לאחר מכן ובכפוף לה תידון סוגיית הפיצוי ודמי השימוש. במסגרת אותה הודעה, חזרו הצדדים על הסכמתם למינויו של מר טיגרמן וזאת תוך ויתור התובע על חוות הדעת שהוגשה מטעמו (ראה סעיף 2 להודעה). משלא עלה בידי להביא את הצדדים לכלל הסדר אשר ייתר את הצורך בשמיעת התיק לגופו, החלה ביום 15.12.2011 שמיעת הראיות, תוך שנקבע כי חוות הדעת מטעם בית המשפט תוגש עד למועד נדחה נוסף. בהמשך, התברר כי הנתבעים אינם נכונים לשאת בשכרו של המומחה מטעם בית המשפט וביום ה-18.7.2012 ניתנה החלטתי במסגרתה מצאתי ליתן ארכה לנתבעים לשלם את שכר המומחה וזאת לפנים משורת הדין. בנוסף, קבעתי כי ככל שלא ישולם שכרו של המומחה בתוך פרק הזמן הנקוב, לא תוגש חוות דעת לעניין המצב העובדתי וההשקעות, על כל המשתמע מכך. הנתבעים לא שילמו את שכר טרחתו של המומחה וחוות דעת לא הוגשה. המשמעות הינה כי לא הונחה בפני כל חוות דעת באשר לשווי השקעותיהם של הנתבעים במקרקעין. (בשולי סוגיה זו אציין כי המומחה מטעם הנתבעים לא התייצב לדיון). כפועל יוצא, יש לראות את הנתבעים כמי שלא הרימו את הנטל להוכיח מהו שווי ההשקעות במקרקעין ולמעשה אף זנחו טענתם זו. אדגיש, כי לא מצאתי לקבל את טיעוני הנתבעים במסגרת סיכומיהם בפניי בסוגיה זו, אשר עומדות בסתירה ברורה להסכמות דיוניות, הוראות תקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984, והתנהלותם בפועל של הצדדים בתיק זה. בבואו של בעל דין לעתור להתניית ביצוע פעולה זו או אחרת בקבלתו של פיצוי, מוטל עליו הנטל להוכיח מהו שיעור הפיצוי לו הוא זכאי. אין די בטענות כלליות ואין די בתצהיר אשר נוקב בסכום, עגול משהו, ללא כל תימוכין, לצורך קבלת טענותיו. בנסיבות אלו, איני מוצאת להתנות את מימושו של פסק הדין בתשלום פיצוי זה או אחר. התובעת עתרה למתן היתר לפיצול סעדיה. במסגרת הדיון ביום 3.2.2011 הותר לתובעת לפצל את סעדיה. אני מוצאת לציין כי אין בהחלטתי במסגרת הדיון שבפניי כדי למנוע מן הנתבעים להעלות כל טענה במסגרת הגנתם בהליך הנוסף, אם וככל שיוגש, לרבות לעניין ההשקעות. סוף דבר התביעה מתקבלת. ניתן בזאת צו לפנויים של הנתבעים, ומי מכוחם, מן המקרקעין הידועים כגוש 3972 חלקה 10 וגוש 3967 חלקות 29 ו - 41 (להלן: "המקרקעין") וזאת בתוך 90 יום מהיום. כן מורה בזאת לנתבעים להרוס את המבנים המצויים על המקרקעין וזאת בתוך 120 יום מהיום. הנתבעים, יחד ולחוד, יישאו בהוצאות ההליך בסך של 25,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל. רישיון / רשות / זכות - בלתי הדירהמקרקעין