ליקוי בנייה בבניין חדש בחיפה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ליקוי בנייה בבניין חדש בחיפה: בפני תביעה כספית לפיצויים בגין ליקוי בנייה, ירידת ערך ועגמת נפש של התובעים 1 ו- 2 בסך של 200,000 ₪ ושל התובעת 3 בסך של 325,000 ₪. התובעים 1 ו-2 (להלן: "התובעים") רכשו מאת הנתבעת 1 דירת מגורים ברח' שימקין 30/6 בחיפה (להלן: "הדירה") וחלק יחסי ברכוש המשותף עפ"י הסכם מכר מיום 30/06/99. התובעת 3 היא נציגות הבית המשותף (להלן: "הנציגות" או "התובעת 3"). הנתבעת 1 היא חברה פרטית (להלן: "החברה" או "הנתבעת") העוסקת בבנייה ומכירת דירות מגורים, החברה ביצעה את עבודות הבנייה בדירת התובעים וברכוש המשותף. הנתבע 2 הוא הבעלים והמנהל של החברה (להלן: "המנהל" או "הנתבע"). טענות התובעים 1-2 התובעים טוענים כי הנתבעים התחייבו כי הדירה תיבנה במיומנות, מחומרים טובים בהתאם למפרט הטכני (כתב תביעה, נספח ד') וכי העבודה, החומרים, האביזרים והכלים שיותקנו בדירה ע"י הנתבעים יהיו מסוג א' ולפי התקן הישראלי הנוגע לעבודות בנייה. כמו כן התחייבו הנתבעים כי הדירה תימסר להם עד ליום 30/6/00. בפועל נמסרה הדירה רק ביום 25/1/01, איחור של שבעה חודשים, וכאשר הדירה אינה ראויה למגורים עקב ליקוי חמור של חדירת מים לדירה (סעיפים 7-8 לכתב התביעה). ביולי 2001 ביצעו עובדי הנתבעת עבודות לאיתור ותיקון ליקויי רטיבות תוך שנגרמה לתובעים אי נוחות רבה. למרות זאת שבו והופיעו כתמי רטיבות בדירה. התובעים פנו למהנדס מטעמם, מר משה סיגורה וכן למומחה לאיטום מר חיון. חוות הדעת צורפו לכתב התביעה ובהן מפורטים ליקויי הבניה השונים בדירת התובעים וכן עלות תיקון ליקויים אלו. התובעים טוענים כי הנתבעים התרשלו בבנית הדירות, הפרו שורה ארוכה של חובות חקוקות שמקורן בדיני המכר או בדיני מכר דירות או בדיני תכנון ובניה או בתקנים מחייבים. טענות הנציגות הנציגות טוענת שלאחר מסירת הדירות לדיירים נתגלו ליקויים ברכוש המשותף המהווים סטייה מהמוסכם בין הצדדים, הליקויים מהווים אי התאמה לתוכניות המאושרות, לרבות תקן משרד התחבורה בנוגע לחניות בבניין. נציג מטעם האגודה לתרבות הדיור, הרצל סולימני, ביצע בדיקה לרכוש המשותף, אך למרות פניות של הדיירים והנציגות הנתבעים סירבו לתקן את הליקויים שפורטו בחוות הדעת של סולימני, למרות שחלקם הם בגדר ליקוי בטיחות. בעקבות כך, הדיירים והנציגות פנו למהנדס ד"ר א. בן עזרא (להלן: "המהנדס בן עזרא") שיחווה את דעתו בגין הליקויים הקיימים ברכוש המשותף ודרכי תיקונם. המהנדס בן עזרא מונה בחוות הדעת 9 ליקויים מהותיים ויסודיים (נספח ט"ז לכתב התביעה), ביום 7/12/06 התקיימה אסיפה של בעלי הדירות והוחלט ליפות את כוחה של הנציגות להגיש תביעה בגין ליקויים אלו (סעיף 16 לכתב התביעה, נספח א' לכתב התביעה). טענות הנתבעים הנתבעים טוענים כי הנציגות אינה רשאית לתבוע בשם בעלי הדירות. הנתבע טוען כי אין לתובעים ולנציגות עילת תביעה אישית כנגדו. לטענתו, פעל מול התובעים והנציגות כאורגן של החברה ולא באופן אישי, לפיכך יש לדחות את התביעה כנגדו. עוד לטענתו הנתבעת הינה סולבנטית, ובידי החברה לשלם כל פיצוי במידה שיפסק על ידי ביהמ"ש. עוד טוענים הנתבעים כי האיחורים במסירת הדירה נבעו ברובם המכריע ממחדלי התובעים 1-2. הנתבעים טוענים כי בניית הבית הסתיימה למעלה מ- 6.5 שנים לפני מועד הגשת התביעה, טופס 4 ניתן ביום 26/12/00 והדירה נמסרה ביום 25/01/01, לפיכך עבר המועד על פיו קיימת לנתבעים אחריות לליקויים. עוד לטענתם ליקויי הרטיבות תוקנו ונפתרו לחלוטין וגם בעיית רטיבות דומה בבית השכן של התובעים טופלה ותוקנה לשביעות רצונו המלאה. בכל הקשור לתביעת הנציגות מציינים הנתבעים כי חלק מהליקויים הנטענים תוקנו, חלק אינם בגדר ליקוי וחלק אחר הינו בגדר רכוש בעלי הדירות ולא רכוש משותף ועל כן הנציגות אינה יכולה לתבוע בגין נזק זה. הנתבעים עומדים על זכותם לתקן ליקויים שיימצאו בהתאם להוראות חוק המכר דירות (להלן: ה"חוק"). מינוי מומחים והסדר דיוני מר יצחק ברמן, מהנדס בנין ושמאי מקרקעין (להלן: "המהנדס ברמן"), מונה כמומחה מטעם ביהמ"ש לחוות את דעתו לעניין ליקוי הבנייה בדירת התובעים וברכוש המשותף. בהמשך ולבקשת התובעים מונה מר עמוס דנק, מהנדס ויועץ (להלן: "המהנדס דנק"), כמומחה נוסף מטעם ביהמ"ש בשאלת התיקונים הנדרשים במערכת הביוב בשל הליקויים שפורטו בחוות דעתו של המהנדס ברמן. בדיון קדם המשפט 13/07/10, הציעה כב' השופטת עובדיה כי בית המשפט יהיה רשאי לפסוק פיצוי בגין עלות התיקונים ברכוש המשותף על יסוד תביעת הנציגות, אך לא יפסק פיצוי בגין הנזק הלא ממוני. על יסוד הסכמת הצדדים ניתן ביום 21/7/10 תוקף של החלטה להסדר הדיוני. נציגות הבית המשותף הנתבעים טוענים כי הנציגות אינה מהווה אישיות משפטית הרשאית לתבוע בשם כל בעלי הדירות ועל כל בעל דירה לתבוע בשם עצמו. התובעים טוענים כי הנציגות מוסמכת לתבוע בשם בעלי כלל הדירות. כאמור ביום 13/7/10 אושר ההסדר הדיוני לעניין התיקונים ברכוש המשותף ועל כן התייתרה המחלוקת בעניין זה. יחד עם זאת נקבע כי ב"כ התובעים לא ישמש נאמן לבדו על הכספים ועל הצדדים להציע מנגנון להבטחת השימוש למטרת ביצוע התיקונים. ב"כ הצדדים לא הציעו מנגנון שכזה וב"כ הנתבעים הציע שהוא ביחד עם ב"כ התובעים ישמשו ביחד כנאמנים ולטובת כך יפתחו חשבון בנק משותף (סיכומי הנתבעים, סעיף 6). בהעדר מנגנון אחר יש לאמץ הצעה זו. אחריותו של הנתבע 2 התובעים טוענים כי הנתבע 2 הוא הבעלים והמנהל של הנתבעת, והוא האחראי לכל שלבי הבניה והשינויים לרבות בחירת קבלני המשנה לפיכך, הוא חב ביחד עם הנתבעת בפיצוי בגין ליקויי הבניה ובגין הפרת ההסכם (סעיף 3 לתצהיר התובעים). עוד טוענים התובעים כי הנתבע חתם ביום 23/1/00 על ערבות אישית עד לסכום של 200,000 ₪ למילוי התחייבויותיה של הנתבעת 1. בשל ליקויי הבניה לא הוחזרה הערבות לידיו וגם מכוחה קמה אחריותו לליקויי הבניה (סעיף 4 לתצהיר, כתב הערבות נספח ג' לכתב התביעה). הנתבע טוען כי התובעים דרשו ערבות בנקאית לפי חוק מכר דירות, וזאת בנוסף להערת אזהרה שנרשמה לטובתם. משנוכחו לדעת כי יהיה עליהם לשאת בעמלה הכרוכה בערבות זו החליט התובע להסתפק בערבות אישית של הנתבע. הנתבעים מדגישים כי אותה ערבות אישית נועדה להבטיח את מסירת הדירה, הא ותו לא. התובעים לא שכנעו אותי כי הערבות ניתנה להבטחת קיום כל התחייבות הנתבעת, וגרסתו של הנתבע לפיה הערבות נועדה להבטיח את מסירת הדירה בלבד , עדיפה בעיני; כתב הערבות קובע במפורש כי זו תוחזר לנתבע עם קבלת החזקה בדירה ויש בכך כדי לתמוך בטענת הנתבעים. גם התובע מאשר בחקירתו כי הערבות האישית נועדה להחליף את הערבות הבנקאית, אלא שלשיטתו, הנתבע התחייב בפניו להעמיד לו ערבות רחבה וטובה יותר (עמ' 19 לפרוטוקול). לטעמי העובדה שהיה על התובעים להשיב את הערבות בעת מסירת החזקה תוחמת את היקפה להבטחת מסירת הדירה ומשקיבלו התובעים את הדירה, אין מקום לחייב את הנתבע בחיובי הנתבעת ויש לדחות את התביעה כנגדו. איחור במסירה התובעים טוענים כי בהסכם המכר נקבע מועד מסירת הדירה ליום 30/06/00 ובפועל הדירה נמסרה רק ביום 25/01/01, קרי איחור של 7 חודשים במסירת הדירה. התובעים עותרים לפיצוי של 600$ לכל חודש (בהתאם להסכם), סה"כ פיצוי בסך של 4,200$. הנתבעים טוענים כי הדירה נמסרה באיחור בשל התנהגות התובעים, חוסר שיתוף פעולה מצידם ומחדלים שונים שלהם. הנתבעים מפנים בעניין זה למכתבה של הנתבעת מיום 30/6/00 בו מפרטת הנתבעת את תקופות העיכוב השונות בשל מחדלי התובעים. אני דוחה את טענת הנתבעים מן הנימוקים הבאים: הנתבעת לא פנתה לתובעים במשך כל תקופת הבניה והעמידה אותם על תוצאות התנהגותם. לו אכן היה קשר בין המחדלים המיוחסים להם לבין עיכוב הבניה בוודאי היא הייתה מתריעה בפניהם חודשים רבים טרם מועד כתיבת המכתב. מכתב זה, אשר נכתב כשבוע לפני מועד המסירה המובטח אינו אלא ניסיון ל"הקדמת תרופה למכה". הנתבעת לא הוכיחה כל קשר בין המחדלים המיוחסים לתובעים לבין העיכוב בבניה; ניתן לדוגמא להמשיך בבניה גם אם התובעים לא בחרו דלתות או ברזים. הנתבע העיד כי "טופס 4" לבניין ניתן ביום 26/12/00 (נספח ג' 1 לתצהירו) הנתבעת התחייבה למסור את הדירה לאחר קבלת טופס 4, כך שלא מחדל התובעים הוא שעיכב את המסירה. הנתבע אישר בחקירתו כי גם יתר הדירות בבניין נמסרו באותה תקופה (עמ' 29 לפרוטוקול), ועל כן ברור כי לא מחדלי התובעים הם שעיכבו את המסירה. הנתבע העיד בחקירתו הנגדית כי האיחור במסירה נגרם כתוצאה מכוח עליון (עמ' 27, שורות 2-7), אך אותו כוח עליון לא הוכח. אם כוח עליון הוא שמנע את המסירה הרי הדבר אינו קשור לתובעים. טענת "כוח עליון" לא נטענה בכתב ההגנה או בתצהיר וגם בכך יש כדי לפגוע באמינותו של הנתבע. ב"כ הנתבעים לא חקר את התובע 1 בחקירתו בנוגע לטענתו לאיחור במסירה בגלל עיכובים מצידם וחוסר שת"פ. מנגד, ב"כ התובעים חקר את המנהל שהעיד שהאיחור במסירה נגרם מעיכובים בלתי סבירים של התובעים ובשל "כוח עליון". סעיף 4.3 להסכם המכר מגדיר מה הוא כוח עליון לעניין איחור במסירת הדירה; "אם כתוצאה מגורמים שאינם תלויים בחברה או שאין לחברה שליטה עליהם, או אם כתוצאה מכוח עליון הכולל, מבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל, מלחמה, פעולת איבה, עוצר, סגר בשטחים, שביתות בענף הבנייה, שביתות כלליות במשק, מחסור בחומר בנייה, מחסור בכוח אדם, ימי גשם רבים מהמקובל, צווים ממשלתיים או עירוניים וכיוצ"ב,..." הנתבע לא הוכיח שכוח עליון מנע ממנו את מסירת הדירה בזמן, הוא אף לא פירט בעדותו מה הוא אותו כוח עליון שאליו הוא מכוון, טענת הכוח העליון הופיעה לראשונה בחקירתו של המנהל ואינה מופיעה בכתב ההגנה או בתצהיר הנתבע. בהעדר הוכחה, אני דוחה טענה זו. פיצויים בתקופת 90 ימי החסד לטענת התובעים, יש לחשב את הפיצוי בגין האיחור במסירה לתקופה של שישה חודשים מ- 30/6/00 (מועד המסירה המקורי) ועד ל- 25/01/01 (מועד המסירה בפועל), וזאת לאחר שהנתבעת לא מסרה את הדירה בתוך תקופת החסד. אכן ככלל ואם לא נקבע אחרת בהסכם אם הדירה נמסרה במועד המאוחר לתקופת האיחור המוסכמת, זכאים הרוכשים לפיצוי בגין כל התקופה: "איחור מעבר לתקופה שנקבעה מהווה הפרת החוזה, ומשהופר החוזה, זכאי הצד הנפגע לפיצוי מהיום שבו התחייב המפר למסור את החזקה, ולא מתום הארכה, אלא אם קבעו הצדדים אחרת". (ע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבניין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשטק, רשתות שיווק בע"מ, פ"ד נח(1) 799, 806). במסגרת סעיף 4.2, להסכם התייחסו הצדדים באופן מפורש למועד חישוב תקופת הפיצויים המוסכמים: "הקונה יהיה זכאי לתבוע פיצויים בגין האיחור במסירת הדירה אך ורק במקרה של איחור העולה על 3 חודשים, שאינו נובע מהסיבות המפורטות בסעיף 4.3 להלן. מובהר ומוסכם בזאת כי הפיצוי בגין האיחור במסירה, שלא נובע מהסיבות המפורטות בס"ק 4.3 ישולם החל מהיום ה91". דהיינו הוסכם בין הצדדים במפורש כי הפיצוי ישולם החל מהיום ה- 91. אשר על כן זכאים התובעים לפיצוי למשך 4 חודשים, בסך של 600$ לחודש. וסה"כ 2,400$ למועד הגשת התביעה. תוספות למפרט הטכני התובעים טוענים כי לפני החתימה על הסכם המכר התנהל מו"מ בינם לבין הנתבע על תוספות למפרט הטכני. לקראת החתימה על הסכם המכר הגיעו הצדדים להסכמה כי חלק מהאמור במסמך ואשר סומן בסימון V יהיה בגדר תוספת למפרט הטכני (כתב תביעה, נספח ה') והצדדים חתמו בחתימת ידם על מסמך זה. התובע 1 מעיד שנספח ה' נחתם באותו יום ובאותה שעה שנחתם הסכם המכר (עמ' 17, שורות 14-15), לטענתו המסמך נערך ביום 15/4/1999 אך נחתם במועד החתימה על הסכם המכר. הנתבעים טוענים שהמסמך שנושא כותרת "מפרט טכני" מיום 15/4/1999 (3.5 חודשים לפני חתימת הסכם המכר), היווה חלק מהמשא ומתן בין הצדדים טרם חתימת ההסכם ולא חלק מההסכם. הנתבעים מוסיפים שעד הגשת התביעה התובעים לא בקשו שום פרט מנספח ה' בכתב התביעה, לרבות בפרוטוקול מסירת הדירה, משום שכל מה שהוסכם מתוך המסמך הזה הוכנס למפרט הטכני החתום שנחתם במועד חתימה על הסכם המכר. כמו כן, מפנים הנתבעים לסעיף 1.4 בהסכם המכר שקובע שכל מסמך ו/או מפרט אינו תקף ואינו מחייב, אלא אם כן הוא חתום על ידי שני הצדדים ומצורף להסכם המכר (כתב הגנה, סעיף 15). מקובלת עלי עמדת הנתבעים שנספח ה' היווה חלק מהמו"מ בין הצדדים. התובע 1 והנתבע חתומים על המסמך, בעוד על הסכם המכר חתומה גם התובעת 2. הסכם המכר, המפרט הטכני (כתב תביעה, נספח ב') ונספח התשלומים חתומים בחותמת של החברה, בעוד נספח ה' אינו חתום בחותמת החברה. בהסכם המכר לא נרשם נספח ה' כתוספת מחייבת לחוזה המכר, ואין שום התייחסות לנספח ה' פרט לטענות התובעים. הדעת נותנת כי תוספות למפרט הטכני יצוינו לפחות בכתב יד בחוזה המכר או במפרט הטכני, אם לא כאחד מסעיפי החוזה. לא שוכנעתי כי נספח ה' נערך בתאריך הנקוב, 15/4/1999 ונחתם ביום החתימה על הסכם המכר,כטענת התובעים. גם בעניין זה הדעת נותנת כי מסמך שנחתם כ- 3.5 חודשים לאחר התאריך הרשום עליו, לפחות יתוקן בכתב יד ויופיע בו התאריך הנכון. בראש העמוד של נספח ה' רשומים שלושה סכומים 350,000$, 343,000$ ו- 344,000$, כידוע לבסוף חוזה המכר נחתם בסכום של 330,000$, מכאן ניתן ללמוד שאכן מדובר בהליך מו"מ בין הצדדים בנוגע למפרט הטכני ובהתאמה לכך- המחיר. מכל האמור לעיל, אני למדה שנספח ה' נחתם במועד אחר ולא כפי שטוען התובע 1 כאילו נספח ה' נחתם במועד החתימה על הסכם המכר. ליקויים בדירת התובעים התובעים טוענים שמיום 7/01/01 שהנתבעים הודיעו ש"הדירה מוכנה למגורים, כולל בעיית הנזילה שנפתרה" ועד למועד הגשת התובענה הם סובלים מליקויים חמורים של חדירת מים בדירה. ביום 25/01/01 התובעים קיבלו חזקה בדירה ונכנסו לגור בה בעיצומו של החורף. לגרסתם, הופיעו נזילות מים וכתמי הרטיבות בתקרה. ביולי 2001 בוצעו תיקונים ע"י הנתבעים, העבודות כללו הרמת חלק ממרצפות במרפסות, החלפת קטעים ממערכת ניקוז מי הגשמים, איטום נוסף, גירוד וסיוד מחדש של מוקדי הרטיבות. בנובמבר 2001 בגשם הראשון שוב נוצר מצב של נזילות מים בשני מוקדים בדירה. התובעים טוענים שכל חורף חזרה הרטיבות בדירה שבעקבותיה הנתבעים התחייבו לפתור את הבעיה בקיץ, בקיץ נעשו ניסיונות ע"י הנתבעים לתקן את הליקויים, ניסיונות אלה נכשלו כאשר בחורף חזרו נזילות המים וכתמי הרטיבות. הנתבעים מקבלים את האמור בחוות הדעת של המומחים (סיכומי הנתבעים, סעיף 10), פרט לסוגית הרטיבות בדירת התובעים. לטענת הנתבעים אין היום חדירת רטיבות וכל מה שיש בדירה אלו סימני רטיבות ישנים שהתובעים לא נתנו להם לתקן (סיכומי הנתבעים, סעיף 19). התובעים חולקים על חלק מקביעותיו של מומחה ביהמ"ש, המהנדס ברמן, בחוות דעתו, והם מבקשים מביהמ"ש לאמץ את חוות הדעת של המומחה מטעמם בכל מקום שבו ישתכנע ביהמ"ש כי שגה מומחה ביהמ"ש בפרשנות המשפטית שנתן להוראות חיקוקים שונים המסדירות את תחום הבנייה. מנגד, הנתבעים טוענים כי אין מקום לפנות לחוות הדעת של המומחים מטעם התובעים כאשר מונו בהסכמה מומחים מטעם ביהמ"ש. במקרים בהם בוחר בית המשפט להיעזר בחוות דעת מומחה, אין הוא פורק עצמו בכך מן החובה והאחריות להכריע בשאלה שמתעוררת בפניו; בית המשפט אינו משמש "חותמת גומי" לעמדת המומחה, סמכות ההכרעה לעולם נשארת בידיו והוא הפוסק האחרון. עד מומחה כמוהו ככל עד: בית המשפט הוא המחליט האם לתת אמון בחוות דעת המומחה, איזה משקל, אם בכלל, יש לייחס לה, ומה המסקנה הסופית העולה משקלול חוות דעת זו עם שאר הראיות שבתיק. אין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל את שיקול דעתו של בית המשפט. חוות הדעת, ותהא היא נחרצת, ברורה וחד משמעית ככל שתהא, לעולם אינה בגדר עובדה מוגמרת ומכרעת אלא בגדר המלצה בלבד עבור בית המשפט, ובית המשפט רשאי לקבל את עדות המומחה או לדחותה, כולה או מקצתה (ע"א 1240/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 569; בע"מ 27/06 פלוני נ' פלונית, תק-על 2006(2) 1055, סעיף 15 לפסק הדין). יחד עם זאת, ועל אף שההכרעה הסופית במחלוקת נותרת תמיד בידי בית המשפט, לא יטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן; משמינה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שיאמץ את ממצאי המומחה, אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין וכבדת משקל שלא לעשות זאת (בע"מ 27/06 פלוני נ' פלונית הנ"ל; ע"א 1240/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 569). ר' בעניין זה ע"א 3134/02 עיריית רחובות נ' בוטנרו אחזקה ופיתוח (1992) בע"מ, תק-על 2003(2) 4019 (סעיף 8 לפסק דין): "בית המשפט נדרש לעדים מומחים כדי שאלה יסייעו לו ללבן עובדות ולעכל נתונים להם דרוש ידע מקצועי, שבדרך כלל אינו נחלתו של השופט. מכאן, שהמומחים, אלה המובאים על ידי הצדדים ואלה הממונים מטעם בית המשפט, לא מתיימרים להציע מסקנה משפטית, ותחום זה היה ונותר נתון לבית המשפט, לו מסור שיקול הדעת להחליט איזו מבין חוות הדעת לאמץ, אם בכלל. עם זאת, כאשר ממנה בית המשפט מומחה מכריע מטעמו, אך טבעי שהוא יאמץ את ממצאיו, זולת אם קיימת סיבה כבדת משקל שתניע אותו שלא לעשות זאת, שהרי לכאורה מדובר במומחה ניטראלי, נעדר עניין, וככזה אין סיבה לחשוד בו כי הוא בחר לצדד בעמדה זו או אחרת מטעמים פסולים". הטעם לכך הינו ברור: משעה שבמומחה עסקינן (ובמיוחד כאשר המדובר במומחה מטעם בית המשפט) חזקה שמדובר בגורם אובייקטיבי ונעדר עניין, אשר פועל ללא משוא פנים, בהגינות, בתום לב ובמקצועיות על מנת לסייע בפתרון המחלוקת. ככזה אין סיבה לחשוד בו כי בחר לצדד בעמדה זו או אחרת מטעמים פסולים. פסילת חוות דעת מומחה לא תעשה כעניין שבשגרה, ולא כל שגגה או תקלה שנפלו בחוות הדעת יביאו בהכרח לפסילתה. ההחלטה אם לפוסלה תלויה בנסיבותיו של כל מקרה, ובין היתר, בשאלה אם פעל המומחה בתום לב, וכן בשאלה אם השגגה ניתנת לתיקון (רע"א 6116/97 שוחט נ' ציון חברה לביטוח בע"מ, תק-על 97(3) 1051, סעיף 4 לפסק הדין). פסילת חוות הדעת הינה צעד קיצוני וחריג, שיינקט במשורה, ושמור לאותם מקרים בהם המומחה גילה בהתנהלותו או בניסוח חוות דעתו נטייה כה ברורה ובלתי מוצדקת לטובת אחד מבעלי הדין, עד שיש בכך כדי להצביע על חוסר אובייקטיביות מובנה. חוסר שביעות רצון של בעל דין מקביעות המומחה לא יהווה, כשלעצמו, עילה לפסילת חוות דעתו או לגריעה ממשקלה. רק אם יתברר כי יש יסוד לביקורת עניינית על קביעותיו והערכותיו של המומחה רשאי בית המשפט לדחות את קביעותיו ולא לפסוק לפיהן (ע"א 1240/96 חברת שיכון עובדים שלעיל). המהנדס ברמן מונה בהסכמת הצדדים כמומחה מטעם ביהמ"ש, התבקש לחוות את דעתו המקצועית לעניין ליקויי בנייה בדירת התובעים וברכוש המשותף. המהנדס ברמן לא הוזמן ע"י מי מהצדדים להיחקר על הממצאים שבחוות דעתו וקביעותיו לא נסתרו. ככלל התרשמתי כי חוות הדעת נערכה באופן מקצועי ומקיף, תוך התייחסות מפורטת לטענות הצדדים ולא מצאתי כי נפלה שגגה בחוות הדעת או כי יש לדחות את מסקנותיו. המהנדס ברמן קובע כי סך עלות התיקונים בדירת התובעים היא בסך של 41,050 ₪, ובמקרה של ביצוע עבודות התיקונים ע"י התובעים באמצעות קבלן מטעמם סך של 55,400 ₪. מקובלת עלי קביעת המומחה בעניין עלות התיקונים, ובהמשך אדרש לשאלה אם התיקונים יבוצעו ע"י הנתבעים או קבלן מטעם התובעים. ירידת ערך בדירת התובעים התובעים עותרים לפיצוי של ירידת ערך בגין ליקויים הקיימים בדירה, כמפורט להלן: גובה התקרה בסלון ובממ"ד; גובה דלת היציאה מהחדר למרפסת מערבית; גובה דלת יציאה מהחדר למרפסת המזרחית; ליקוי אסתטי של טיח עקמומי; גובה מזקף הראש במדרגות הפנימיות; ריח טחב בארונית מתחת לשיש במטבח; חוסר התאמה בין אלמנטים שונים, כגון טיח לריצוף וכיוצא בזה. בגין הליקויים האמורים התובעים דורשים פיצוי בגין ירידת ערך בסך של 35,000 ₪. התובעים מוסיפים שבינואר 2006 נוצרה סתימה בצינור מי הביוב במטבח, כתוצאה מהליקוי הותקנה ע"י האינסטלאטור קופסה מקשרת ברצפה בפינת האוכל שמחוץ למטבח ועליה מכסה פלסטי, מהווה פגם אסתטי שמצדיק בפיצוי בגין ירידת ערך בסך של 2,500 ₪. המהנדס ברמן בחוות דעתו מעריך את ירידת הערך הדירה בגין הליקויים שאינם ניתנים לתיקון בסך של 16,300 ש"ח, בחוות דעתו מתייחס לגורמים הבאים: מהות הליקוי, השפעתו מבחינה פונקציונאלית, אסתטית, מאפייני הדירה, מיקום הדירה ועוד. מקובלת עלי הערכתו של המהנדס ברמן משלא נסתרה על ידי מי מהצדדים. ליקוים ברכוש המשותף המומחה ברמן התבקש לבדוק את הטענות בדבר ליקוי בנייה ואי התאמות ברכוש המשותף. המומחה בדק את טענות התובעים וקיבל חלק מטענות אלו (חוו"ד ברמן, נספח ב' - הרכוש השותף), באשר למערכת הביוב קבע המומחה כי "מדובר בליקויים מבניים בשיעור נרחב למדי" והציע לקבל חוות דעת של מהנדס אינסטלציה סניטרית ( עמ' 16 לחוות הדעת). מרבית המלצות המומחה ברמן אינן במחלוקת ולהלן אדון במספר המלצות אשר שנויות במחלוקת בין הצדדים: קולטי שמש התובעים טוענים כי קיימים ליקויים באופן הצבת קולטי השמש, וכן תפוקת החום קטנה מדרישת המינימום הקבועה בתקן. על כן יש להחליף את קולטי השמש לקולטים בעלי תפוקת חום גבוהה יותר ולהציבם בכיוון הנכון. הנתבעים טוענים כי אין מדובר ברכוש משותף, ולכן במידה וקיים ליקוי על כל דייר להגיש תביעה עצמאית מטעמו. עוד לטענתם, עד למועד הגשת התובענה לא טענו הדיירים לבעיה באספקת המים החמים. המומחה ברמן קובע בחוות דעתו כי על הנתבעת להמציא אישור של מכון התקנים או מעבדה מוסמכת אחרת על תקינות חימום המים ע"י הקולטים במצבם הנוכחי, בהתאם לנדרש עפ"י התקן שהיה בתוקף ביום קבלת היתר הבנייה. הנתבעים פנו אל המהנדס ברמן בשאלת הבהרה "האם מערכת קולטי השמש היא מערכת משותפת לכלל הדירות שבבניין? האם ניתן לבצע תיקון של דייר בודד או שיש צורך לעשות שינוי לכל המערכת ככל שנדרש תיקון?". המומחה השיב כי: "ככל הידוע לי וכפי שעולה מן המפרט הטכני של מתקני האינסטלציה הסניטרית ומכתב הכמויות, המהווים נספח להסכם ביצוע העבודות, מדובר ב-11 מערכות סולאריות נפרדות, אחת לכל דירה. כל מערכת כוללת דוד, קולטי שמש, חיבור חשמל, משאבת סיחרור וכל כיו"ב. ניתן אפוא לבצע תיקון ע"י דייר בודד, ככל שאין מדובר בתיקון המשליך על מערכות אחרות של דירות אחרות בבניין. ככל שנדרש תיקון הרי שלמעט במקרים יוצאי דופן אין צורך לעשות שינוי של כל המערכת." מתשובה זו עולה כי יש לקבל את טענת הנתבעים לפיה קולטי השמש אינם חלק מהרכוש המשותף, ועל כן אין מקום לדון בטענת התובעים ביחס לכלל דודי השמש והדיון יערך בדוד השמש השייך לתובעים 1-2. הנתבעים לא המציאו אישור כדרישת המומחה ועל כן יש לקבל את תחשיבו של המומחה בן עזרא מטעם התובעים (המומחה ברמן לא העריך את עלות החלפת הקולט). המהנדס בן עזרא אמד את החלפת הקולטים בסך של 16,500 ₪ לכלל הקולטים ובהתאמה עלות החלפת הקולט של נתבעים 1-2 הינו 1,500 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום עריכת חוות הדעת 9/11/06. חניה התובעים טוענים לליקויים חמורים בגישה לחניון המקורה ובמקומות החניה. הנתבעים שוללים טענה זו ומציינים כי החניה תוכננה ובוצעה בהנחיית מחלקת הדרכים בעירייה, בהתאם לתקן ובתיאום עם יועץ תחבורה. המומחה ברמן קובע כי מדובר בחניות פרטיות שאינן שייכות לרכוש המשותף, וכי אין ליקוי ברוחב החניות (עמ' 17 לחוות הדעת). בכל הקשור לכניסה לחניה קובע המומחה כי בהנחה שתוכנית המדרכה והחיבור לחניה אושרה על ידי העירייה, אין לראות במצב הקיים ליקוי. על התובעים הנטל להראות כי התכנית לא אושרה על ידי העירייה והם לא הוכיחו אחרת ועל כן טענתם נדחית. ביוב כאמור המהנדס ברמן המליץ כי ימונה מהנדס לאינסטלציה סניטרית אשר יבדוק את הליקויים הקיימים במערכת הביוב (נספח ב', סעיף 5(ה)). בהמשך להמלצה זו מונה אינג' עמוס דנק - כמומחה מטעם בית המשפט. בחוות דעתו מעריך המהנדס דנק את עלויות תיקון הביוב בסך של 30,000 ₪ כולל מע"מ. המהנדס דנק המליץ כי מר דוד גבאי יהיה קבלן המשנה שיבצע את התיקונים על רקע היכרותו את הצדדים ואת מערכת הביוב הקיימת. הנתבע העיד כי מר גבאי ביצע את התיקונים ע"פ חוות הדעת והוא שילם לו 17,000 ₪ (עמ' 29 ש' 32 לפרוטוקול). לסיכומים צירפו הנתבעים אישור של המומחה דנק מיום 4/8/10, אשר נשלח בשעתו גם לב"כ התובעים לפיו התיקונים המופיעים בחוות הדעת בוצעו בתאריכים 27-28/5/10 והושלמו לשביעות רצונו. התובעים מוסיפים וטוענים כי החברה ביצעה קו ביוב בשיפוע לא תקין ובמרחק קטן מהנדרש בהוראות הל"ת (הוראות למינהל תברואה תש"ל - 1970). על כן לטענתם יש להעתיק את קו הביוב ולחייב את הנתבעים לשלם את עלות העתקת הקו בסך 40,000 ₪. המומחה דנק קבע בחוות הדעת כי אכן שוחות הביוב הותקנו במרחק של 60-70 ס"מ מקו הבניין ולא במרחק של מטר כנדרש. המומחה קובע כי על אף ההפרה של דרישת הל"ת, עדיין אין מדובר בליקוי הנדסי המחייב תיקון. עוד הוא קובע כי הסתימות בקו הביוב אינן נובעות מליקוי זה (סעיף ב' לחוות הדעת). לא מצאתי מקום לסטות ממסקנת המומחה לפיה הליקוי הנ"ל אינו גורם נזק למערכת הביוב. במיוחד אמורים הדברים כאשר הליקויים האחרים במערכת הביוב תוקנו לפני כשנתיים ומאז אין בנמצא (או לפחות לא באו לידי ביטוי בפני) תלונות על סתימות נוספות. טענת התובעים בעניין זה נדחית. ליקויים נוספים ברכוש המשותף בחוות הדעת מפרט המומחה ברמן ליקויים נוספים אשר לא נסתרו על ידי הנתבעים. המומחה ברמן אומד את עלות התיקון בסך של 27,000 ₪ למועד עריכת חוות הדעת, 14/5/09, כאשר אם יבוצע התיקון על ידי הנציגות יעמוד עלות התיקון על סך של 37,400 (ללא מע"מ). ביצוע התיקונים הנתבעים טוענים כי יש לאפשר לנתבעת לבצע את התיקונים בעצמה. התובעים מנגד עותרים לבצע את תיקון הליקויים ע"י קבלן משנה מטעמם, לאור יחסי אי האמון שנוצרו עם הנתבעים, לטענתם זכותו של הקבלן לתקן את הליקויים אינה מוחלטת ויש לאפשר לקבלן אפשרות לתקן את הליקויים כאשר הוא מודה בקיומם. בשאלת הזכות לתקן אל מול הזכות לקבל פיצוי כספי, חוק המכר מחייב את הרוכש ליתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן את אי ההתאמות. סעיף 4 ג' לחוק המכר קובע כי אם: "התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר". בפסיקה נקבע כי זכות המוכר לבצע את התיקונים בעצמו תשלל ממנו כאשר הוא אינו נענה לפניות הקונה או כאשר נסיונות קודמים לביצוע התיקון כשלו. עוד נקבע כי הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו, אך ספק אם עומדת הזכות למוכר המכחיש את עצם הליקויים (ראה ע"א 472/95 זכריה זולצין נ' דיור לעולה בע"מ פ"ד נ(2), 858, בעמ' 863). בנסיבות שבפני כאשר הנתבעת שללה את טענות התובעים וכאשר בין הצדדים התגלעה מחלוקת כה עזה עד אשר איבדו התובעים את אמונם במיומנותה ובאמינותה של הנתבעת, איבדה הנתבעת את זכותה לביצוע התיקונים. לא למותר לציין כי התובעים פנו לנתבעת שוב ושוב בעניין נזקי הרטיבות וזו לא השכילה לנצל הזדמנות זו כראוי, ועל-כן עומדת לתובעים הזכות לקבל את הסעד הכספי ולבצע את התיקונים על ידי מי מטעמם. במיוחד אמורים הדברים כאשר התיקונים הנדרשים הינם רחבי היקף ומחייבים פיקוח צמוד, ויש מקום לנתק את הקשר בין הצדדים בכדי למנוע מחלוקת נוספת. ירידת ערך ברכוש המשותף הנתבעת 3 טוענת שבמהלך השנים נתגלו ליקויים ברכוש המשותף, ואי התאמה לתוכניות המאושרות ולתקן משרד התחבורה בכל הקשור לחניות בבנין ולגישה המפותלת מהכביש לחניון המקורה. ליקויים אלו גורמים לירידת ערך לבנין ולרכוש המשותף בסך של 150,000 ₪. המהנדס ברמן בחוות דעתו מעריך את ירידת הערך ברכוש המשותף בגין הליקויים שאינם ניתנים לתיקון בסך של 33,000 ₪. ירידת הערך ברכוש המשותף פוגעת בבעלי הדירות בבואם למכור את הדירה, בהתאם לכך פיצוי בגין ירידת ערך ברכוש המשותף, הינו פיצוי פרטי, לפיכך הדיון יערך עבור התובעים 1-2. המהנדס ברמן מעריך את ירידת הערך בסך של 33,000 ₪, מתוך הסכום הנ"ל יש להפחית את ירידת ערך שנקבעה בגין רוחב מצומצם בחניות מס' 5 ו-8 בסך של 2,000 ₪ (לשתיהן יחד), ורוחב מצומצם בחנויות מס' 6 ו-7 בסך של 4,000 ₪ (לשתיהן ביחד), שכן זוהי ירידת ערך ספציפית לדירות אלו. סך ירידת הערך של הרכוש המשותף הוא 27,000 ₪, וירידת הערך בגין הרכוש המשותף של דירת התובעים הינה סך של 2,455 ₪. . עוגמת נפש התובעים עותרים לפיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 10,000 ש"ח בגין תיקון הליקויים שבוצעו ביולי 2007, התיקונים נמשכו במשך כ-3 שבועות. התובעים עותרים גם לפיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 20,000 ₪, בהתחשב בתיקונים שבוצעו ובתיקונים אותם יש לבצע ובהתחשב בקביעתו של המומחה ברמן לפיה תקופת התיקונים תארך כ- 15 יום בהם לא יצטרכו התובעים לפנות את הדירה אך תיגרם להם אי נוחות (עמ' 19 לחוות הדעת), אני מעמידה את הפיצוי לתובעים 1-2 בגין עוגמת הנפש על בסך של 10,000 ₪. בהתאם להסדר הדיוני בין הצדדים לא מצאתי מקום לפסוק פיצוי שאינו ממוני לתובעת 3. סוף דבר הנתבעת תשלם לתובעים סך של 2,400$ בגין ארבעה חודשי איחור במסירת הדירה,בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום 30/06/00 עד לתשלום המלא בפועל. הנתבעת תשלם לתובעים סך של 55,400 ₪, בצירוף מע"מ כחוק בגין ליקויים בדירת התובעים ובצירוף הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום חוות הדעת 14/5/09, ועד לתשלום בפועל . הנתבעת תשלם לנתבעים סך של 16,300 ₪ בגין ירידת ערך לדירה ובצירוף הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום חוות הדעת 14/5/09, ועד לתשלום בפועל . הנתבעת תשלם לנציגות הבית המשותף סך של 37,400 ₪, בצירוף מע"מ כדין ובצירוף הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום חוות הדעת 14/5/09, ועד לתשלום בפועל. אני ממנה את ב"כ הצדדים כנאמנים לקבלת הפיצוי אשר יועבר לנציגות לצורך תיקון הליקויים ברכוש המשותף. הנתבעת תשלם לתובעים סך של 2,455 ₪ בגין ירידת ערך ברכוש המשותף ובצירוף הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום חוות הדעת 14/5/09, ועד לתשלום בפועל . הנתבעת תשלם לתובעים סך של 10,000 ₪,בגין עוגמת הנפש, בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. נוכח הפער בין הסכום הנתבע לסכום שנפסק-אין צו להוצאות. בנייןבניה