מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא פינוי בינוי סירוב בלתי סביר: א. ההליך התובעים הם חוכרים לדורות של 16 דירות מגורים, מתוך 18 דירות מגורים, בבית המשותף הבנוי במקרקעין המזוהים כחלקה 11 בגוש 11196, וכתובתו ברח' חביבה רייך 41 - 43 - 45 (להלן - "הבית המשותף"). הבעלות בדירות רשומה על שם קרן הקיימת לישראל. בתביעתם שלפני עותרים התובעים, לכך שהנתבע יחויב לפצותם בסכום כולל של 1,790,000 ₪, כערכו לתאריך 3.6.2012 (תאריך הגשת כתב התביעה המקורי). 3. עילת תביעתם של התובעים מבוססת על הוראת סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו - 2006 (להלן - "חוק הפיצויים"), הקובעת לאמור: "הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו מקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה - בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה." 4. על פי סעיף ההגדרות בחוק הפיצויים, "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" הם בעלי הדירות - ולפי הגדרת "בעל דירה" בחוק הפיצויים וסעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, אף החוכרים לדורות - "שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות מכלל הדירות שבמקבץ, ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם ...". ככל שהדברים נוגעים לתובעים בתביעה שלפני, הרי הם "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות". התובעים הם בעלי זכויות החכירה לדורות ב- 16 דירות מתוך 18 דירות (כלומר, 88% מקום בו המינימום לפי החוק הוא 80%), ולדירותיהם צמודים 16/18 חלקים מהרכוש המשותף (כלומר 88% מהרכוש המשותף, מקום בו המינימום לפי החוק 75%). 5. תביעת התובעים הוגשה נגד הנתבע - עזבון המנוחה פוליקסנה X ע"ה (להלן - "הנתבע") - ואין מחלוקת בין הצדדים, שהיורשת היחידה של העזבון היא הגב' רגינה X (אף כי טרם ניתן צו ירושה או צו קיום צוואה). הגב' X, היא זו שכלפיה מופנות טענותיהם של התובעים, באשר היא זו המתנגדת, בשם הנתבע, להצטרף לתוכנית לפינוי ובינוי שהתובעים מבקשים ליישם בבית המשותף. ב. העובדות 6. כאמור, בבית המשותף הנזכר 18 דירות, והן רשומות בבעלות קרן הקיימת לישראל. לבית שלוש כניסות, והוא בן שלוש קומות. התובעים הם בעלי זכויות החכירה לדורות ב- 16 מדירות הבית המשותף. הנתבע הוא החוכר של יחידה מס' 4, המצויה בקומה השנייה, בה מתגוררת הגב' X. זכות החכירה ביחידה מס' 18 רשומה על שם הגב' מרגרוט גליק ע"ה. בתחילה הוגשה התביעה גם נגד עזבון המנוחה הגב' מרגרט גליק, אך לאחר שיורשי המנוחה הצטרפו לתוכנית שיזמו התובעים, התביעה נגד עזבון זה נמחקה. 7. כעולה מנסח רישום המקרקעין, אשר צורף לכתב התביעה, שטחה הרשום של כל דירה הוא 40 מ"ר, ולכל דירה צמודים 1/18 חלקים ברכוש המשותף. 8. בתאריך 4.7.2006 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה תוכנית מתאר מקומית, המהווה שינוי לתוכנית מס' חפ/2187, וכותרתה "התחדשות עירונית - עיבוי מתחם חביבה רייך". הודעה על אישור התוכנית פורסמה בתאריך 8.11.2007. התיקון לתוכנית המתאר נעשה על בסיס הוראת סעיף 33א' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965. סעיף 33א' לחוק התכנון והבניה הוסף לחוק זה בעקבות תיקון שנעשה בחוק לפי סעיף 18(5) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת 2002), תשס"ב - 2002 (ס"ח תשס"ב, 146). 9. בהסתמך על תוכנית המתאר לעיבוי הבינוי, החלה על האזור בו מצוי הבית המשותף, התקשרו התובעים עם יזם, לצורך ביצוע פרויקט לעיבוי הבניה. בקווים כללים, ההתקשרות עם היזם כרוכה בכך שצו רישום הבית המשותף יתוקן, ותיווסף לבית המשותף יחידה מס' 19, לה יוצמד כל הרכוש המשותף וכל זכויות הבניה. לאחר מכן יפנו בעלי הדירות את דירותיהם, והיזם יבנה בניין חדש במקום הבניין הקיים. עבודות הבניה תימשכנה לכל היותר 20 חודשים. במסגרת עבודות הבניה שתבוצענה, תתווספנה לבניין עוד 7 דירות חדשות. בתום הבניה יקבל כל בעל דירה בשטח של 75 מ"ר. כל דירה תכלול ממ"ד (כחלק משטח הדירה), מרפסת בשטח של 8 מ"ר, ומחסן בשטח של 2 מ"ר. כמו כן תיבנה בבניין מעלית. לצורך הבטחת התחייבויות היזם כלפי בעלי הדירות, התחייב היזם להמציא לכל בית אב ערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה - 1974 על סך 300,000 ₪. הערבות תופחת ככל שהבניה תתקדם, ותבוטל עם סיום הבניה. על פי המוסכם, בעלי הדירות יידרשו לפנות את דירותיהם במהלך תקופת הבניה, אך הם לא יישאו בעלות כספית כלשהי עבור הדירות החדשות שתיבנינה עבורם, שכן עלות הפרויקט תמומן ממכירת אותן 7 הדירות החדשות שהיזם יבנה בנוסף לאלה הקיימות בבניין. 10. בהסכם עם היזם נקבע, כי תנאי לתחילת הפרויקט הוא תיקון צו רישום הבית המשותף, והצמדת כל הרכוש המשותף ליחידה החדשה והנוספת שתרשם בבית. לצורך ביצוע הליך זה, כמו גם לצורך הוצאת הפרויקט אל הפועל לאחר תיקון צו רישום הבית המשותף, יש צורך בהסכמת כל בעלי היחידות בבית המשותף. הנתבע, באמצעות הגב' X, מתנגדת להצטרף לפרויקט, ואינה מוכנה ליתן הסכמתה לתיקון צו רישום הבית המשותף. כמו כן אין הגב' X מוכנה לכרות חוזה עם היזם לשם הוצאת הפרויקט אל הפועל. מכאן באה תביעתם של התובעים. ג. טענות הצדדים 11. התובעים טוענים, כי סירובה של הגב' X, בשם הנתבע, לחתום על המסמכים הדרושים ולהצטרף לפרויקט, גורמת להם נזק. לטענת התובעים, סירוב הנתבע להצטרף לפרויקט מונע מהם את השבחת דירותיהם, השבחה הבאה לידי ביטוי בחידוש הדירות, הגדלת שטחן, בניית ממ"ד, בניית מרפסת ומחסן, וכן התקנת מעלית, וזאת מבלי שבעלי הזכויות ישלמו ליזם, שכן המימון יבוא מהוספת דירות נוספות. על כן, בתביעה שלפני עותרים התובעים לכך שהנתבע יחויב לשלם להם הפיצויים הנתבעים בתביעה. 12. הגב' X, אשר ניהלה את ההליך בשם הנתבע, הגישה כתב הגנה וחקרה את העדים השונים, ואף העידה בעצמה. כמו כן הגישה הגב' X סיכומים בכתב. לטענת הגב' X, סירובה להצטרף לפרויקט הוא "סירוב סביר", ועל כן אין מקום לחייבה לפצות את התובעים. מבין כתבי בית הדין שהוגשו מטעם הנתבע, ניתן ללמוד, שטענת הגב' X היא, שהמסמכים עליהם היא התבקשה לחתום, כללו הוראה לפיה היא מצהירה כי הדירה נקייה מכל חוב, ועובדה זו אינה נכונה, שכן קיים חוב לעירית חיפה. על כן, לטענת הגב' X, אין היא יכולה לחתום על החוזה. עוד מוסיפה הגב' שווצברגר וטוענת, כי התובעים יזמו את הפרויקט מבלי לשתף אותה, והעמידו אותה בפני עובדות מוגמרות, ורק בעת שבו התבקשה הגב' שווצברגר לחתום על המסמכים, נתבררו לה העובדות הקשורות לפרויקט. לטענת הגב' X, היא התבקשה לחתום על המסמכים השונים מבלי שניתנה לה הזדמנות הוגנת לקרוא אותם ולהבינם, וכאשר ביקשה שתינתן לה הזדמנות שכזו, כעס עליה בא כוח התובעים וצעק עליה. הגב' X מוסיפה וטוענת (בסעיף 9 לכתב ההגנה), כי היא מוכנה להגיע להסדר מתאים עם התובעים, אך אין היא מוכנה לחתום על הסכם הנשען על אדני עובדות שקריות וכוזבות ואין היא מוכנה להסכים להצעה מקפחת לעומת ההטבות הניתנות לתובעים. 13. אעיר, כי במהלך הדיונים שהתקיימו לפני, הועלו בפני הגב' X מספר הצעות, ואלה הן: (א) להצטרף לפרויקט, וליהנות מאותן זכויות בדיוק מהן נהנים כל יתר בעלי הדירות, ומזכויות נוספות שלא ניתנו לתובעים, והן: (א) תשלום דמי שכירות למשך שנתיים; (ב) סילוק החוב שהצטבר לזכות עירית חיפה. (ב) רכישת הדירה תמורת סך 780,000 ₪, הכולל סילוק החוב לעירית חיפה. (ג) חליפין של הדירה בבית המשותף עם דירה בבניין סמוך, שם פרויקט זהה עומד בפני סיום (כך שהנתבע אמור לקבל באופן מיידי דירה "משודרגת", אם כי בבניין סמוך, לעומת יתר התובעים, שיהיה עליהם לחכות להשלמת הפרוייקט). (ד) חליפין של הדירה הנוכחית של הנתבע בדירה "משודרגת" שתיבנה בבניין בקומה גבוהה יותר (באותו בניין), וזאת לאור טענת הגב' X, כי בעקבות הפרויקט, הדירה שתקבל תהיה נמוכה יותר ממפלס הדירה הקיימת. (ה) חליפין של דירת הנתבע כנגד רכישת דירה שוות ערך במקום אחר בחיפה. הגב' X דחתה את כל ההצעות שהוצעו לה, וסופו של דבר שהצהירה, כי היא אינה מוכנה לחתום על מסמך כלשהו עם התובעים. בהקשר זה אפנה לשיחה שניהלתי עם הגב' X במהלך שמיעת הראיות (בעמ' 14 ו- 15 לפרוטוקול), בה ניסיתי לעמוד על נימוקי סירובה ולבחון עמה האם תהיה מוכנה להצטרף לפרויקט. ד. דיון בעילות הסירוב 14. בסעיף2(ב) לחוק הפיצויים, נקבעה רשימה של מקרים, שבהתקיימם, סירוב להעברת זכויות במסגרת תוכנית לפינוי ובינוי, לא יחשב כסירוב בלתי סביר, ואלה הם המקרים: (א) חוסר כדאיות כלכלית; (ב) העדר הצעה למגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש; (ג) העדר הצעה בטוחות הולמות לביצוע העסקה; (ד) נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב; (ה) העדר התאמות הדרושות לאדם עם מוגבלות, במקרה בו הדבר נדרש. בסעיף 40 לתצהיר עדותה הראשית, אזכרה הגב' X את סעיף 2(ב)(4) לחוק הפיצויים, שעניינו סירוב בשל נסיבות אישיות מיוחדות. בכתב הגנתה טענתה המרכזית של הגב' X הייתה, כי בא כוח התובעים ביקש להחתים אותה על חוזה, הכולל הצהרה בלתי נכונה, ולפיה דירת הנתבע נקיה מכול חוב. עם זאת, בסעיף 69 לתצהיר עדותה הראשית (מוצג נ/1) הרחיבה הגב' X את נימוקי סירובה להצטרף לתוכנית, ולהלן אבחן אותם אחד לאחד. 15. חתימה על הצהרה כוזבת בחוזה ההתקשרות: (א) הגב' X טענה, כי היא נדרשה לחתום על חוזה הכולל הצהרה כוזבת, והיא ההצהרה שהדירה נקיה מכל חוב, וזאת בשעה שעל הדירה רובצים חובות לעירית חיפה ולמינהל מקרקעי ישראל המגיעים כדי סכום של כ- 51,000 ₪ (וראו סעיף 18 לתצהיר). (ב) ראשית, הנני סבור, שהעובדה שחוב הרובץ על דירה פלונית בבית המשותף, אינו יכול לשמש נימוק סביר בידי בעל אותה דירה לעניין חוק הפיצויים. הטעם לכך הוא, שקשה להלום מצב בו חוב הקיים בגין דירה פלונית, יעכב את כל יתר בעלי הדירות וימנע מהם לשפר את דירותיהם ולהפיק את טובות ההנאה, החומריות והאחרות, הנובעות מכך. בעל דירה שכפופה לחובות שונים, צריך לעשות המאמץ לסלק חובותיו או להסדיר את ענייניו עם הנושה בכל דרך אחרת, באופן שלא יפריע לכל יתר הדיירים להוציא את הפרויקט אל הפועל. (ג) שנית, במקרה שלפני, הציע יזם התוכנית לגב' X לסלק את החובות לעיריית חיפה ולמינהל מקרקעי ישראל. על כן, ניתן היה, על נקלה, לתקן את טיוטת החוזה באופן שתשקף את העובדה שקיימים חוב לעיריית חיפה ולמינהל מקרקעי ישראל, ואת התחייבות היזם לסלקו. מכל מקום, משהציע היזם לגב' X לסלק את החובות הנזכרים, סירובה להצטרף לפרויקט, ככל שהוא נסמך על עובדת קיומם של חובות אלה, אינו יכול עוד לעמוד. 16. מיקום הדירה החדשה לעומת הדירה הקיימת: (א) הגב' X טענה, כי תוכניות הבניה מלמדות על כך, שהבניין החדש שייבנה, ייבנה בחלקו על שטח של החורשה הסמוכה לבניין הקיים כיום. הגב' X טוענת בתצהירה, כי מהחומר שהציג לה היזם, דהיינו התשריטים והדגם של הבניין שייבנה, התברר לה, שלאחר ביצוע עבודות הבניה, דירתה תהיה שתי קומות מתחת למפלס הכביש, והיא איננה רוצה לגור שתי קומות מתחת למפלס הכביש. הגב' X מסבירה בתצהירה, כי הכניסה לבניין שייבנה "תהיה מקומה 4, כשהגישה אליה היא באמצעות גשר ישירות ממפלס המדרכה. במילים אחרות, כל שלוש הקומות הקיימות בבניין כיום, תהיינה ממוקמות מתחת למפלס המדרכה/הכביש". (ב) בסעיף 7 לסיכומיה, פרטה הגב' X את החישוב, לפיו הספים התחתונים של חלונות דירתה כיום מצויים כיום בגובה של 0.42 ס"מ מתחת למפלס הכביש (ובכך ביקשה לתקן את התשובה שמסרה בחקירתה הנגדית, לפיה דירתה ממוקמת בגובה של 1 מ' מתחת למפלס הכביש). בסעיף 69(ה) לתצהיר עדותה הראשית, פרטה הגב' X, שכיום דירתה מצויה בקומה השנייה של הבניין, הבנוי על עמודים שגובהם כ- 2.30 מטרים, כך שלמעשה דירתה מצויה בקומה שלישית של הבניין. לעומת זאת, "בבניין החדש בהשוואה להיום דירתי תהיה כקומת קרקע". (ג) ראשית יצוין, שבבניין החדש שיקום במקום הבניין הקיים, צפוי הנתבע לקבל דירה בקומה שנייה ולא בקומת הקרקע. שנית, כיום, בבניין הקיים, מצויות בקומה השנייה 6 דירות (כולל דירת הנתבע), כך שהבעיה שמציגה הגב' X משותפת לכל אותן שש דירות. ואולם, בעלי יתר חמש הדירות שבקומה השנייה, אינם סבורים שהעובדה שמפלס דירותיהם יהיה נמוך יותר, מצדיקה את ביטול התוכנית. מכך שיתר בעלי חמש הדירות שבקומה השנייה אינם מסרבים לתוכנית, ניתן ללמוד לכאורה, שיתרונות התוכנית גדולים לעומת החיסרון שייווצר כתוצאה מכך שבבניין החדש, מפלס הדירות בקומה השנייה יהיה נמוך יותר. יתרה מזאת, אף בעלי הדירות בקומה השלישית כיום, אינם מתנגדים לכך שדירותיהם תהיינה "מתחת לגשר" בבניין החדש. (ד) שאלת סבירות הסירוב לפי חוק הפיצויים, חייבת להבחן על רקע היתרונות שהתוכנית מצמיחה לבעלי הדירות. לא יהיה זה נועז להניח, שלכל תוכנית לפינוי ובינוי יש יתרונות ויש חסרונות. יש אפוא מקום להעמיד את אלה מול אלה, ולבחון, האם היתרונות עולים על החסרונות במידה המאיינת את הסירוב אם לאו. ככל שהדברים נוגעים לעניין הנדון לפני, נראה הדבר, שיתרונות התוכנית עולים באופן ניכר על החיסרון הכרוך בכך שמיקומה של הדירה החדשה יהיה נמוך יותר. (ה) גם כיום דירת הנתבע מצויה, לפחות בחלקה, מתחת למפלס הכביש. על פי החישובים שחישבה הגב' X בסיכומיה, כדי להגיע לדירת הנתבע, יש לרדת 30 מדרגות, שגובה כל אחת מהן 15 ס"מ, ובסה"כ יש לרדת 3 מטרים מתחת למפלס הכביש. לאחר מכן יש לעלות 8 מדרגות, שגובה כל אחת מהן 17 ס"מ, ובסה"כ 1.36 מ'. מכן עולה, שרצפת הדירה, על פי חישוביה של הגב' X, נמוכה 1.64 מ' מתחת למפלס הכביש, ובמילים אחרות - חלק ניכר מגובהה של הדירה, מצוי מתחת למפלס הכביש. גם אם הדירה החדשה שתימסר לגב' X תהיה נמוכה ממפלס דירתה כיום, עדיין מדובר ביתרונות לא מבוטלים שטמונים בתוכנית, לעומת החיסרון, שהדירה, המצויה בחלקה כיום ממילא מתחת למפלס הכביש, תהיה נמוכה יותר. אזכיר, שבבניין החדש שמתוכנן לקום במקום, הגישה לדירה שיקבל הנתבע תהיה נוחה יותר, הן משום הגשר שייבנה והן משום המעלית שתתוקן בבניין. צאו וראו, כיום יש צורך לעלות ולרדת 38 מדרגות כדי להגיע לדירה במפלסה הנוכחי, ובעתיד, ניתן יהיה להגיע אליה באמצעות מעלית מגשר הכניסה, דהיינו, ללא אף מדרגה אחת, וזאת חרף היותה במפלס נמוך יותר. (ו) במהלך הדיון הוצע לגב' X להחליף את הדירה שהנתבע אמור לקבל בקומה השנייה שתיבנה בבניין בדירה אחרת בקומה השלישית, ובכך להסיר את חששה של הגב' X מכך שדירתה החדשה תהיה נמוכה יותר מזו הקיימת כיום. נראה לכאורה שפתרון זה אכן משיב לטענותיה של הגב' X. אמנם, יש לבחון את שאלת המיסוי העלולה להתעורר בעניין זה, אך ככל שחילופי הדירות אינו מטיל על הגב' X כל נטל כספי, כי אז הפתרון המוצע הוא פתרון ראוי. (ז) מכל מקום, לאחר ששקלתי הראיות וטענות הצדדים, הנני סבור, שככל שסירובה של הגב' שוורצגברגר מבוסס על כך, שהדירה החדשה שתקבל תהיה במפלס נמוך יותר מהדירה הקיימת כיום, כי אז לאור היתרונות שבתוכנית, הסירוב אינו סירוב סביר. 17. הנוף הנשקף מהדירה: (א) הגב' X טוענת, כי כיום נשקף מדירתה "נוף פסטורלי ופתוח המשקיף לגינה, לכביש למרחבים ירוקים ועטוף שמש כבר משעות הבוקר המוקדמות". לטענת הגב' X, בבניין החדש שייבנה, ישלל ממנה הנוף הנשקף מדירתה כיום, והנוף "יוחלף בקיר תומך (מאבן ו/או בטון) שאמור להגיע לגובה קצת יותר מעל ל- 3 הקומות". (ב) לאחר ששקלתי טענות הצדדים אינני סבור שיש מקום לקבל את נימוקיה של הגב' X. גם כיום, מצידה האחד של הדירה, בחזית הפונה אל הכביש, קיים קיר תומך, וכאמור לעיל, חלק מהדירה ממילא מצוי מתחת למפלס הכביש. באשר לחזית הפונה לכיוון החורשה, כי אז נוף החורשה לא יוחלף בשום נוף אחר, והגב' X תוכל ליהנות ממנו גם לאחר בניית הבניין החדש. 18. נסיבות אישיות מיוחדות: כאמור, בסעיף 40 לתצהיר עדותה הראשית, הגב' X מאזכרת את סעיף 2(ב)(4) לחוק הפיצויים, שעניינו סירוב להעברת הזכויות לצורך מימוש תוכנית לפינוי ובינוי בשל "נסיבות אישיות מיוחדות". ואולם, לא מצאתי שהתקיימו אצל הגב' X נסיבות אישיות מיוחדות, המצדיקות את סירובה להצטרף לתוכנית. דווקא משום שכל יתר בעלי הדירות מצאו שהתוכנית כדאית, היה על הגב' שווצברגר להראות נסיבות מיוחדות, שאינן משותפות לכל יתר בעלי הדירות, ולשכנע, שבעטיין של נסיבותיה האישיות המיוחדות האלה, יש מקום להעדיף את סירובה לתוכנית לעומת היתרון שתוכנית הפינוי ובינוי תצמיח לכל יתר בעלי הדירות בבניין. במהלך הדיון טענה הגב' X, כי מצבה שונה ממצבם של יתר התובעים, שכן רוב התובעים אינם מתגוררים בבניין, והם משכירים את דירותיהם לסטודנטים. גם נימוק זה אינו נימוק המצדיק את הסירוב לתוכנית. בסיכומו של דבר, גם לנתבע וגם ליתר התובעים יש נכסים שניתן להשביח את ערכם באופן ניכר, מבלי שיהיה עליהם לשאת בעלות העבודות הכרוכות בכך. על כן, אף העובדה שרוב בעלי הדירות המסכימים לתוכנית, אינם מתגוררים בבניין ודירותיהם מושכרות, לא תוכל להתקבל. 19. דירה חלופית ברח' חביבה רייך 27 - 31: בתצהיר עדותה הראשית התייחסה הגב' X להצעה שהוצעה לה, לקבל דירה אחרת בבניין הסמוך (רח' חביבה רייך 27 - 31). הגב' X פרטה בתצהירה החסרונות שקיימים בדירה שהוצעה לה. לטענתה, בה בשעה שבבניין הסמוך נעשו שיפוצים וחיזוקים, אך יסודותיו הם היסודות המקוריים, הרי שבבניין החדש שיוקם במקום זה בו מצויה הדירה כיום, מדובר על הריסת הבניין הקיים, ובניית בניין חדש תחתיו. מלבד זאת, מול הבניין הסמוך ממוקמת תחנת אוטובוס, הרחוב באותו מקום סואן יותר, ולא רחוק מהמקום, קיימת פנייה המובילה לבית החולים "פלימן". הגב' X אינה חייבת לקבל את ההצעה שהוצעה לה לקבל דירה בבניין הסמוך, בוודאי לא לפני שבחנה את ההשלכות הפיסקאליות הנובעות ממנה. עם זאת ברור הדבר, שאם תוכנית הפינוי ובינוי לא תצא אל הפועל, יסודות הבניין הקיים היום יוסיפו להיות יסודותיו המקוריים. על כן, לפגם שמצאה הגב' X בהצעה לקבל דירה בבניין הסמוך, אין כל משמעות. נראה הדבר, שההצעה שהוצעה לגב' X, לקבל דירה בבניין הסמוך, שם תוכנית הבינוי עומדת בפני סיום, נועדה לבוא לקראתה ולרצותה. יתרונה של הצעה זו היא, שהגב' X תוכל לקבל בתוך זמן קצר דירה "משודרגת", במקום דירתה הישנה, מבלי להמתין ככל יתר בעלי הדירות בבית המשותף. ואולם, כאמור, אין חובה על הגב' X לקבל את ההצעה, ואין לזקוף את הדבר לחובתה. עם זאת יצוין, שהיזם רשאי להציע לגב' X דיור זמני, לתקופת הבניה, באותו בניין, ובכך לצאת ידי חובתו להציע לה דיור חלופי בתקופת הבניה. 20. משקלם המצטבר של כל הנימוקים גם יחד: לא יהיה זה נכון לבחון כל אחד מנימוקי הסירוב כשלעצמו, ויש אף לבחון, האם כל נימוקי הסירוב, כאשר הם מצטברים גם יחד, מגיעים כדי "סירוב סביר" לתוכנית הבפינוי ובינוי. לדעתי, גם כאשר בוחנים את משקלם המצטבר של הנימוקים שהעלתה הגב' X גם יחד, עדיין משקלם המצטבר אינו מגיע כדי סירוב סביר. אוסיף ואעיר, שרוב נימוקי הסירוב של הגב' X אינם מיוחדים דווקא לה או לדירתה, והם משותפים לכל יתר בעלי הדירות בבניין. קשה להניח, שכל בעלי הדירות בבניין היו מסכימים לתוכנית שתגרום להם נזק. על כן, לאחר ששקלתי טענות הצדדים, הנני סבור, שלא עלה בידי הגב' X להוכיח, כי יש בידה נימוקים סבירים לסירובה להצטרף לתוכנית לפינוי ובינוי בבניין. סירובה של הגב' X, מונע את ביצוע התוכנית, ובכך גורם הוא נזק לכל יתר בעלי הדירות בבית המשותף, אשר אינם יכולים לשדרג את דירתם, ולזכות בדירה גדולה יוצר וחדשה יותר, הכוללת ממ"ד, מרפסת ומחסן, ובבניין בו מותקנת מעלית. 21. על כן, הנני מקבל את תביעת התובעים, והנני קובע, שעל הנתבע לפצות את התובעים בגין הנזק הנגרם להם, כתוצאה מכך שאינם יכולים להוציא לפועל את תוכנית הפינוי והבינוי בבית המשותף. ה. גובה הנזק ושיקולי צדק 22. מטעם התובעים הונחה בפני חוות דעתו של שמאי המקרקעין מר דותן דרעי (מוצג ת/1). מר דרעי סקר בחוות דעתו את כל הנסיבות שיש להביא בחשבון, והגיע למסקנות בדבר הנזקים שייגרמו לבעלי הדירות בבנין לפי מיקום דירותיהם (פינתית או פנימית בקומות הבניין השונות). על פי חוות דעתו של מר דרעי, הנזק הכולל לתובעים (ללא דירת הנתבע וללא דירה מס' 18) מגיע כדי סכום של 3,580,000 ₪. 23. התביעה במקורה הוגשה על סכום של 3,580,000 ₪, שנגזר מתוך חוות דעתו של מר דרעי, ואולם, לקראת שמיעת הראיות, ביקשו התובעים להקטין את סכום התביעה ולהעמידו על סכום של 1,790,000 ₪ בלבד, וזאת מטעמים הנוגעים לחישוב אגרת המשפט. 24. אמנם חוות דעתו של מר דרעי לא נסתרה בחוות דעת נגדית, ובמקרה הרגיל היה מקום לקבלה ולפסוק לתובעים הפיצוי המבוקש על ידם בתביעתם המתוקנת, ואולם, בסעיף 3 לחוק הפיצויים ניתן שיקול הדעת לבית המשפט להורות "מן הצדק", שדייר המסרב לתוכנית לפינוי ובינוי "יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות". 25. במקרה שלפני, הנתבע הפורמלי הוא עזבון המנוחה פוליקסניה X ז"ל, ומהראיות שבאו לפני התרשמתי, כי הנכס היחיד של העזבון היא הדירה בה מתגוררת עתה הגב' X. נראה על כן, שלצורך מימוש פסק הדין, יהיה על התובעים לממש את הדירה הרשומה בחכירת העזבון. מימוש הדירה לצורך גביית הפיצוי לו עותרים התובעים בתביעתם המתוקנת, לא יותיר כל סכום כסף בעזבון, ויותיר למעשה את הגב' X ללא קורת גג. יתרה מזאת, אם תמומש הדירה, אין להוציא מכלל אפשרות שהדירה תימכר לאדם שיהיה מוכן להצטרף לתוכנית הפינוי ובינוי, ואז למעשה יוכלו התובעים לממש את תוכניתם. במקרה שכזה, נזקם של התובעים יהיה נמוך באופן ניכר מהנזק שנישום על ידי השמאי דרעי, שכן הנזק יתבטא רק בעיכוב ביצוע התוכנית, ולא בהכשלתה הגמורה. 26. על כן, בנסיבות העניין, הנני סבור, שהצדק מחייב להתחשב במצב דברים זה, ויש מקום לפסוק לתובעים פיצוי נמוך מהפיצוי הנתבע על ידם. על כן, הנני מעריך את הפיצוי לכל בית אב, מבתי האב עליהם נמנים התובעים (16 בתי אב בסך הכל) בסכום של 25,000 (עשרים וחמישה אלף) ₪ לכל אחד, ובסה"כ 400,000 ₪. ו. עיכוב כניסת החיוב לתוקף 27. להתרשמותי, לתוכנית הפינוי ובינוי יש יתרונות לא מבוטלים, וראוי ליתן לגב' X הזדמנות לשקול אותם שנית, ולהיוועץ עם כל מומחה ובעל מקצוע שתבחר. על כן, כדי לאפשר לגב' X לשקול את עמדותיה פעם נוספת, החיוב על פי פסק דין זה יכנס לתוקפו בתאריך 2.4.2013. אם עד לאותו מועד תודיע הגב' X בכתב על הסכמתה להצטרף לתוכנית, ותחתום על כל המסמכים הדרושים, כפי שכל יתר בעלי הדירות חתמו, וכן כל המסמכים הדרושים לשם קבלת צו ירושה או צו קיום צוואה, לא יכנס החיוב על פי פסק דין זה לתוקף. ז. סיכום 28. על יסוד טענות הצדדים והראיות שהונחו לפני, הנני קובע, כי סירובו של הנתבע לתוכנית הפינוי ובינוי, כפי שבאה לידי ביטוי בטענותיה של הגב' X, הוא סירוב בלתי סביר, המזכה את התובעים בפיצוי על הנזק הכספי שנגרם להם. הגם שהתובעים זכאים לפיצוי בגובה הנזק הנתבע על ידם, שהוכח באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין, הנני סבור, כי מטעמי צדק יש להפחית את הפיצוי, ולהעמידו על סך 25,000 ₪ לכל בית אב, ובסה"כ 400,000 ₪. כדי לאפשר לנתבע לשקול עמדתו שנית, הנני מעכב כניסתו של החיוב לפי פסק דין זה לתוקף עד ליום 2.4.2013. ח. הוצאות המשפט 29. בהגשת התביעה שילמו התובעים את המחצית הראשונה של אגרת המשפט בסכום של 44,750 ₪, וכן עליהם לשלם את המחצית השניה, העומדת לפי סכומה המופחת של התביעה, על סכום של 22,375 ₪. אגרת המשפט מסתכמת אפוא בסכום כולל של 67,125 ₪. בנוסף לכך, זכאים התובעים להוצאות עבור חוות דעת השמאי ושכר טרחת בא כוחם. על כן, הסכום הכולל של הוצאות המשפט שיפסק לזכות התובעים יעמוד על סך 85,000 ₪. ט. סוף דבר 30. אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן: (א) הנני מחייב את הנתבע, עזבון המנוחה פוליקסניה X ז"ל (שנשאה בחייה ת"ז מס' X ), לשלם לתובעים סך 25,000 (עשרים וחמישה אלף) ₪ לכל בית אב מבתי האב עליהם נמנים התובעים (ובסה"כ 400,000 (ארבע מאות אלף) ₪). (ב) החיוב הנקוב בסעיף קטן (א) שלעיל, יכנס לתוקפו בתאריך 2.4.2013 בשעה 10:00 בבוקר, ורק ממועד זה ניתן יהיה להוציאו אל הפועל. (ג) ככל שהחיוב הנקוב בסעיף קטן (א) יכנס לתוקף, יישא החיוב הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מתאריך פסק דין זה ועד לתשלום המלא בפועל. (ד) הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים הוצאות משפט (כולל שכ"ט עו"ד) בסכום כולל של 85,000 ₪. תוקפו של חיוב זה יהיה מיידי, ועל הנתבע לשלמו בין אם יחליט להצטרף לתוכנית הפינוי ובינוי ובין אם לאו. חיוב זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מתאריך פסק דין זה ועד לתשלום בפועל. בניהפינוי בינויפינוי