סעיף 200 לחוק התכנון והבניה קובע כי על מנת לזכות בפטור, על המשיבה לעמוד בשלושה תנאים: האחד, כי הפגיעה נובעת מאחד המקרים המפורטים באותו הסעיף (אין מחלוקת כי תנאי זה מתקיים בנסיבות עררים אלו), השני, כי הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר, ואילו התנאי השלישי הינו כי אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים בגין הפגיעה. אין ספק כי התנאים הללו הינם מצטברים, ועל מנת לזכות בפטור על המשיבה לעמוד בכל התנאים (ר' לעניין זה ע"א 4390/90 אלישר נ' מדינת ישראל, הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז מרכז, פ"ד מז(3) 872, 877). בדנ"א 1333,1346/02 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' יהודית הורוויץ ואח', פ"ד נח(6) 289 (להלן: "פרשת הורוויץ") נדונה סוגיית הפטור מתשלום פיצויים חרף קיומה של תוכנית פוגעת. שופטי בית המשפט העליון הנכבדים, נחלקו בשאלה אשר עמדה בפניהם, לגבי התקיימותו של התנאי השני (סבירות הפגיעה), אולם כולם סברו כי יש לחייב את הועדה המקומית לשלם פיצויים, כל אחד מנימוקיו הוא (רוב השופטים סברו בנסיבות ד'שם, כי תנאי הסבירות לא התקיים, וכולם סברו כי יש לפצות את הנפגעת). כב' המשנה לנשיא (בדימוס) אור, קבע את העמדה אשר אומצה על ידי מרבית השופטים (מבחינה עקרונית, שכן כב' השופט מצא חלק על המסקנה באותו המקרה), אימץ את עמדת כב' הנשיא ברק בערעור, וקבע כדלקמן (שם, עמ' 303-304): "מהם השיקולים הקונקרטיים שיש לשקלם במסגרת עריכת האיזון בין זכות הקניין לאינטרס הכלל? בפרשת פרי הארץ הקריטריון המרכזי שנקבע בעניין זה היה שיעור ירידת ערך הקרקע. על הלכה זו נמתחה ביקורת בספרות אשר עיקרה הוא שלצורך בדיקת סבירות הפגיעה אין להסתפק רק בשיקול של ירידת הערך של הקרקע, אלא יש לקחת בחשבון גם שיקולים חברתיים רחבים יותר הנוגעים לחלוקת העושר והנטל בין מרכיבי החברה (ראו: ח' דגן במאמרו דיני קנין בעמוד 706 וד' לוינסון-זמיר בספרה פגיעה במקרקעין על ידי רשויות התכנון בעמודים 330 והלאה). אכן, בפסק דינו, הרחיב הנשיא את השיקולים הצריכים לעניין, מעבר לאלה שנקבעו בהלכת פרי הארץ. בלשונו:   "חוזרת, איפוא, השאלה למקומה: מהו האיזון הראוי בין הזכות החוקתית לקנין לבין טובת הציבור? בעניין זה אין לצפות לקביעה טכנית. אין לקבוע מסמרות בלבוש אחוזים אלה או אחרים. מושג הסבירות לא סובל גישה שכזו. כל שניתן הוא להעמיד מספר שיקולים שיש לקחתם בחשבון. מהם שיקולים אלה? השיקול הראשון הוא גודל הירידה בערך המקרקעין הנפגעים. זהו השיקול המרכזי שנלקח בחשבון עד כה. ככל ששיעור הירידה בערך המקרקעין הוא גבוה יותר, כך גדל הסיכוי כי הפגיעה תחשב כלא סבירה בנסיבות העניין. השיקול השני הוא זה של מידת "פיזור" הנזק. ככל שהפגיעה במקרקעין היא מסוג הפגיעות השכיחות, המתפזרות על חלק ניכר מהאוכלוסיה והמהוות חלק מהסיכון לתכנון עצמו, כן ניתן לראותה כמי שאינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין. השיקול השלישי נוגע ל"אינטרס ציבורי חיוני הגלום בתכנית". ככל שאינטרס זה הוא חריף יותר, כך גדל הסיכוי כי הפגיעה בקנין תחשב כסבירה בנסיבות העניין" (פסקה 12 לפסק דינו).  השיקולים הקונקרטיים שנמנו לעיל במסגרת עריכת האיזון בין זכות הקניין לאינטרס הציבור בסעיף 200 לחוק אינם מהווים רשימה סגורה. את השאלה בדבר קיומם של שיקולים נוספים שיש לשקול במסגרת זו יש להותיר להתפתחותה העתידית של ההלכה. הוועדה המקומית מבקשת כי במסגרת הדיון הנוסף, יידרש בית המשפט לטענתה לפיה היא חייבת בתשלום הפיצויים רק בגין פגיעה העוברת את האחוז שייקבע לגביו שהוא סביר. ובמילים אחרות, שייקבע שפגיעה עד אחוז מסויים מערך הנכס לעולם תיחשב סבירה. אין לקבל טענה זו. כמובהר לעיל, תנאי הסבירות ייקבע לפי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה ואין לקבוע אחוז שהוא יפה לכלל המקרים." על פי האמור בפרשת הורוויץ, שאלת הסבירות נדונה בכל מקרה לגופו. כאשר עלינו לבחון שאלה זו, עלינו לשקול שלושה שיקולים: שיעור ירידת הערך של המקרקעין, עקב אישור התוכנית הפוגעת, שיקולי "פיזור הנזק", והאינטרס הציבורי אשר גלום בתוכנית. בדיקת המקרה שבפנינו מגלה בבירור כי אין מקום לפטור את המשיבה מתשלום הפיצויים לעוררים. ראשית, סכום הנזק שנגרם, הינו משמעותי ורב. דומה כי אין איש אשר יחלוק על כך כי פגיעה של למעלה משני מיליון ש"ח, גם אם היא מתפרסת על פני 10 אנשים (9 בפועל, שכן העורר מס' 9 הינו בעלים בחלק מזערי מהקרקע), הינה פגיעה משמעותית בקניינם. גם בחינת שיעור הנזק מגלה כי המדובר בפגיעה קשה במקרקעי העוררים. המדובר בירידת ערך של כשישית משווי הקרקע (16.1%). על כן, לומר כי המדובר בפגיעה סבירה בקרקע, אינה תואמת את ממצאיו של השמאי מטעמנו. פגיעה כה משמעותית בשווי, הן מבחינת סכום הנזק, והן מבחינת שיעורו, מצדיקה, על פניו, את דחיית הטענה כי יש לפטור את המשיבה מתשלום. ככל שהדבר נוגע לשאלת פיזור הנזק, הרי שגם בעניין זה ניגפת טענתה של המשיבה כליל. המדובר בנזק ספציפי שנגרם לעוררים, בשל העובדה כי התכנית חלה על חלקותיהם. מי שהינו בעל זכויות בחלקות גובלות, לא נפגע כלל מהתכנית. זוהי התוצאה ההכרחית מקביעתנו כי בחלק החלקות בהן אין השפעה לתכנית, לא קיימת ירידת ערך. על כן, ברור כי הנזק אותה יצרה התכנית, הוטל כולו על כתפי העוררים. אין חולק על כך כי לתכנית תועלת חברתית וכלכלית רבה. הסוגיה אינה זו. השאלה היא על מי לשאת בעלויות הנגרמות ממנה. האם על מי שאיתרע מזלו ונמצא בשטח התכנית, או שמא ראוי להטיל זאת על יזם התכנית, ומי שעתיד גם לצבור רווחים ממנה. כאשר קיימים מספר רב של ניזוקים, והנזק "מתפזר" על פני מספר רב של אזרחים, ניתן למצוא הצדקה בכך כי הנטל נופל על כתפי רבים, וכך התועלת החברתית הקיימת מהתכנית ממומנת על ידי אותם בעלים אשר ניזוקים במידה דומה. אולם כאשר הנזק נגרם לשתי חלקות בלבד, ועל 10 בעלים בלבד, קשה למצוא הצדקה כי כל נזקי התכנית תיפול על כתפיהם. מדוע על מעטים כל כך לממן את התועלת החברתית שבתכנית? האם לא נכון יותר להטיל זאת על הציבור כולו (כאשר במקרה זה המשיבה באה, מבחינה סטטוטורית בנעלי הרשות הציבורית)? דומה כי התשובה לכך ברורה. שיקולים של צדק חלוקתי מצדיקים כי הציבור כולו ישא בעלויות הנזק שנגרם על ידי הרשות, שהרי בכוחה של הרשות לפזר את הנזק. אין כל הצדקה כי היחיד או היחידים שסבלו מהפגיעה, ישאו לבדם בעלויות הנזק שגרמה הרשות, ובפיזור הנזק נביא לפגיעה מעטה ברבים תחת פגיעה רבה במעטים. בנוסף, שיקולי צדק של הגנה על הצד החלש מפני שרירות השלטון מצדיקים כי נעניק סעד ליחידים, כאשר אלו נפגעים כתוצאה מתכנון מסוג זה. לפיכך, התוצאה המתבקשת היא כי הפגיעה שנגרמה לעוררים, אינה סבירה. היא גבוהה מאוד, מפחיתה בצורה משמעותית את שווי חלקותיהם, ואף גורמת לירידת ערך של נכסיהם בלבד. אין כל פיזור של הנזק, באשר הם נושאים בו, לבדם. על כן, אין כל סיבה למנוע מהם את הפיצוי בגין הנזק אשר נגרם להם (וזאת מבלי שאנו מתייחסים לעובדה כי המשיבה עתידה להרוויח מהתכנית, ועל כן אין סיבה כי היא לא תהיה זו אשר נושאת בנזקיה). על כן, אנו דוחים את טענתה של המשיבה כי יש לפטור אותה מתשלום בגין נזקי התכנית, על פי הכללים שנקבעו בסעיף 200 לחוק. התוצאה היא כי העררים מתקבלים, ועל המשיבה לפצות את העוררים בסכום הנזקים שנגרמו להם, בשווי של 2,349,000 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום 18.5.2005. סכום הפיצויים יתחלק בין העוררים, על פי חלקו היחסי של כל עורר בחלקות, כפי שאלו מופיעים בנסחי רישום המקרקעין המפורטים בסעיף 11 לחוות דעתו של השמאי מטעמנו. ככל שהדבר נוגע לסוגיית ההוצאות, קיבלנו מהעוררים מס' 3-5 תחשיב ההוצאות שנגרמו להם, העומד על כ-75,000 ש"ח. לא התקבל פירוט דומה מהעוררים האחרים, אולם מהמסמכים שהוגשו ניתן ללמוד על היקף ההוצאות שנגרמו גם לעוררים מס' 1-2. ראוי לציין כי מסיבה לא ברורה, על אף שהבעלים הינם כולם שותפים בחלקות הרלוונטיות, הוגשו שלושה עררים נפרדים. אנו סבורים כי במקרה זה, ניתן היה לצמצם את היקף ההוצאות, אם כולם היו פועלים יחדיו, ולא מפצלים את ההליכים לשלוש תביעות נפרדות. כן ראוי לציין כי קיים הפרש משמעותי בין חוות הדעת שהוגשה על ידי העוררים, לבין חוות דעתו של השמאי המכריע, אם כי אין המדובר בהפרש בסדרי הגודל שבין חוות הדעת של שמאי העוררת, לבין חוות הדעת של השמאי מטעמנו. בהתחשב בכל אלו, אנו סבורים כי יש לפסוק החזר הוצאות לכל העוררים, בסכום שאינו מלא, אלא על סך כולל של 150,000 ש"ח בלבד. סכום זה יתחלק באופן יחסי בין שלוש קבוצות העוררים - 20% לעוררים מס' 1-2, 30% לעוררים מס' 3-5, והיתרה לעוררים 6-10. כמו כן, יש לפסוק את שכר טרחתם של באי כוח העוררים. בעניין זה ראוי לציין כי אנו מוצאים טעם ממשי בטענות העוררים כי ההליכים נוהלו באופן מכביד על ידי המשיבה, אשר הרבתה מלל לרוב, והכבירה מילים במקומות בהם לא היה כל טעם לעשות כן. תגובה לעררים בהיקף של 43 עמודים, התייחסות לחוות הדעת השמאית בהיקף של 33 עמודים, וזאת מבלי להתייחס להיקף הטיעונים שנטענו בעל פה במסגרת הדיונים בערר ובמהלך הדיון בפני השמאי מטעמנו. הדבר חייב את העוררים ובאי כוחם בפעולות אשר לא היו דרושות כלל, אילו הטיעונים היו ממוקדים יותר, ומתאימים למחלוקות האמיתיות שבין הצדדים. בנסיבות הללו, אנו סבורים כי ראוי לחייב את המשיבה בתשלום שכר טרחה בשיעור 10% מסכום הפיצוי אותו פסקנו בסעיף 15 להחלטה זו, בצירוף מע"מ כחוק. הסכום יתחלק באופן שווה בין שלוש קבוצות העוררים, שכן לא מצאנו כי היה הבדל בהיקף העבודה שנדרש לשם ייצוג כל אחת מהקבוצות הנ"ל. התשלומים הנזכרים בהחלטה זו ישולמו תוך 30 יום ממועד מתן החלטה זו, אחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד ההחלטה ועד למועד התשלום בפועל. בניהחוק התכנון והבניהתכנון ובניה