פיצויים על ירידת ערך דירות עקב אישור תכנית בניה הערר הוגש על החלטת מר חיים בריקסמן שמונה כשמאי מכריע בעררים 312/01+64-67/03 כשמאי מכריע ע"י ועדת הערר בהחלטתה מיום 9.11.03. התכנית נשוא הערר היא תכנית פת/מק/ 1239/ 14 (להלן: "תכנית"), אשר לטענת העוררים/המשיבים פגעה וגרמה לירידת ערך לדירותיהם. מדובר על תכנית החלה על מקרקעין סמוכים ועיקריה: איחוד וחלוקה מחדש של חלקות 64 ו - 65, שינוי חלוקת שטחי בניה בתכניות מבלי לשנות את סך השטח הכולל המותר לבניה. הגדלת מספר יחידות דיור מ - 7 ל - 11, תוספת קומה וקומה חלקית, הבלטת גזוזטראות ושינוי קווי בניין. בערר ובדיון היום בפנינו נטענו טענות שונות כנגד שומתו של השמאי המכריע אשר לא ראינו מקום לדון בהם נוכח היקף ההתערבות המצומצם של ועדת הערר בהחלטת שמאי מכריע. בעניין זה ראה החלטתנו המפורטת בערר מס' 494+495/07 קליין ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק. יחד עם זאת בנושא אחד אנו מוצאים לנכון להתערב בהחלטת השמאי המכריע. לטענת העוררת הנזקים שנקבעו ע"י השמאי המכריע אינם ברי פיצוי לפי סעיף 197 לחוק. לטענתה טעה השמאי המכריע בקובעו כי שימוש נוסף בחשמל לצורך חימום דוד מים במידה העולה על השימוש טרם אישור התכנית מהווה פגיעה במקרקעין. לפיכך למשל, אף קבע כי מי שאין ברשותם קולט שמש (מש' פאלח - עררים 312/01, 65/03), אינם זכאים לפיצוי. טעה השמאי המכריע כאשר קבע כי הפגיעה הינה בשווי עלות חימום דוד מים. מדובר בנזק כלכלי ולא בפגיעה במקרקעין ולפיכך איננו נזק בר פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התו"ב. מנגד טוענים המשיבים כי השמאי המכריע קבע בחוות דעתו כי הפגיעה שנגרמה למקרקעין הינה הצללת יתר. השמאי חישב את שווי הפגיעה לפי הצורך בשימוש נוסף של חשמל. זוהי התוצאה של הפגיעה כלשונם, ולא הפגיעה עצמה. מדובר לכל היותר לטענתם, בדרך חישוב מתמטי והשימוש בקולטי שמש הינו כלי לחישוב. למען הזהירות בלבד, כלשונם, טוענים המשיבים כי לכל היותר, בעניין מש' פלח היה על השמאי גם להעריך את הנזק של הצללת יתר ועל ועדת הערר להורות לשמאי להשלים את חוות דעתו. השמאי המכריע אכן קבע בחוות דעתו כי ההפרש בין גובה הבניין במקרקעין הסמוכים לדירות המשיבים ערב אישור התכנית ולאחריה "גורם להצללת יתר על בניין העוררים" (עמ' 12 לחוות דעתו). בקביעה זו איננו מתערבים בהתאם לאמור לעיל בעניין היקף התערבותנו. אין גם מחלוקת בין הצדדים כי פגיעה בגין הצללת יתר הינה פגיעה היכולה להיות ברת פיצוי לפי סעיף 197. בהמשך חוות דעתו עשה השמאי חישוב מדויק לגבי ראשי נזק שונים אולם לבסוף לא נערכה כל השוואה לשווי ערך דירות העוררים /משיבים ערב אישור התכנית ולאחריה. בעניין זה טעה השמאי המכריע. השמאי המכריע טעה בכך ששם את ראשי הנזק אותם פירט בחוות דעתו כשלעצמם, מבלי שלבסוף בדק וקבע האם היה בהם כדי לפגוע בערך כל נכס ונכס על פי שוויו לפני אישור התכנית ולאחריה. ויתירה מכך - גם ההבחנה בין בעלי דירות שיש ברשותם דודי שמש לבין אלו שאין ברשותם כהבחנה המקימה עילה לפיצוי או לאי פיצוי לפי סעיף 197, מוטעית היא. הבדיקה שיש לעשותה כפי שנקבע גם על פי אותה פסיקה עצמה שציטט השמאי המכריע בחוות דעתו - אך מבלי שיישם אותה באופן מלא ונכון - היא, האם נגרמה פגיעה אובייקטיבית במקרקעין והאם ירד שווי ערך המקרקעין כתוצאה מאישור התכנית. לפיכך אנו מחזירים את התיק לשמאי המכריע להשלמת חוות דעתו בעניין קביעתו כי נגרמה פגיעה של הצללת יתר לדירות העוררים/משיבים. ההשלמה הנדרשת היא בדיקה של ערך המקרקעין לפני אישור התכנית ולאחריה. האם ישנו הפרש בין שווי הנכסים לפני אישור התכנית ולאחריה כתוצאה מהפגיעה בגין הצללת יתר זאת בין היתר, גם באמצעות פירוט עסקאות שנעשו לפני אישור התכנית ולאחריה כפי שהוא עצמו דרש מהצדדים ואשר ככל הנראה לא עשו כן, כעולה מחוות דעתו. על השמאי המכריע בחוות דעתו המשלימה לפרט ולבסס כאמור לגבי כל אחד מהנכסים בנפרד, האם היתה פגיעה של ירידת ערך בשווי הנכס ומהי לגבי כל אחד מהם. לאחר שיעמוד על הגובה הסופי של הפגיעה יהיה אפשר לבחון לפי בקשת הצדדים את הוראות סעיף 200. בחינה זו מוקדם לעשותה בשלב זה ואותה ניתן יהיה לעשות, ככל שיהא בכך צורך לאחר שיסתיימו הליכי השמאי המכריע כאמור בהחלטה זו. סיכומו של דבר אנו מחליטים לקבל את הערר באופן חלקי בלבד ולהחזיר את הדיון לשמאי המכריע להשלמה לפי האמור בהחלטה זו. בנסיבות אלו אין צו להוצאות. תוכנית בניהבניהפיצוייםמקרקעיןירידת ערך