שינוי באופי הסביבה מאזור כפרי, שקט ופסטורלי לאזור עירוני צפוף עם כבישים ראשיים הערר הנדון הוגש עקב דחיית תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התו"ב ע"י המשיבה בטענה לפגיעה במקרקעי העוררים בעקבות אישורה של תכנית הר/1200 , שפורסמה למתן תוקף ביום 29.5.2003 . הנכס ממוקם ברח' ההדרים , בצפון מערב הוד השרון , בסמוך לגבולה עם כפר מל"ל . הסביבה אופיינה בשנים האחרונות , בתנופת פיתוח ובניה , בין היתר הודות לנגישות הקלה שנוצרה עם סלילת כביש 531 . להלן תמצית טיעוני העוררים : הנכס נשוא הערר אינו כלול בתחום התכנית "הפוגעת" - הר/1200 , אלא גובל בה . קיימים בתכנית שני רכיבים עיקריים , שלטענת ב"כ העוררים פגעו בשוויו של הנכס : א. חלקה 26 , המצויה בתכנית הר/1200 וגובלת בנכס , היתה בייעוד חקלאי ואילו במסגרת התכנית שונה ייעודה לשלושה מגרשים לבניית 3 בנייני מגורים ( 7 קומות ע"ע , 9 קומות ע"ע 12 קומות ע"ע ) ומגרש נוסף בייעוד שצ"פ . ב. בתשריט התכנית , סומן כביש ברוחב 25 מ' , המסתיים בצומת , שאליו מתחבר רח' ההדרים ואשר יהפוך מכביש ללא מוצא , לכביש שינקז תנועה לצומת , מכוון דרום לצפון . - שמאי העוררים טוען לשינוי מהותי וקיצוני באופי הסביבה - מאזור כפרי , שקט ופסטורלי בבניה נמוכה לצד קרקע חקלאית, לאזור עירוני צפוף עם כבישים ראשיים . - לטענת שמאי העוררים - עסקאות שאיתר בסביבת הנכס מצביעות על תגובת השוק לשינויים הנ"ל , אשר מוצאות ביטוי בירידות ערך . - השמאי צירף לחוות דעתו מובאות מתוך מאמרים וקטעי עיתונות, המאששים, כדבריו , את טענתו בדבר השפעת רעש מהכבישים על שווי מקרקעין . ב"כ המשיבה טוען, כי לא חלה כל פגיעה בשווי הנכס בעקבות אישור תכנית הר/1200, מהסיבות הבאות : חטיבת הקרקע הכלולה בתכנית הר/1200 , היתה מסווגת ערב אישורה של התכנית , באזור מגורים ב', ע"פ תכנית מאושרת הר/במ/600. כמו כן, בתמ"מ/21/3, היא סווגה באזור פיתוח עירוני . האמור לעיל והעובדה שעל פי תכנית האב של הוד השרון, אשר הגדירה את צפון העיר הקרוב לכבישים 55 ו-531 באזור מגורים בצפיפות גבוהה - יכלו ללמד על סבירות הציפייה שייעוד הקרקע ישונה , כפי שאכן קרה . התכנית מכילה אלמנטים משביחים ששמאי העוררים התעלם מהם, כמו הרחקת הדרך ב-20 מ' מגבול החלקה, סימון רצועת שצ"פ מפרידה ברוחב 20 מ', הקצאת 52% משטח התכנית לצרכי ציבור, שיפור תשתיות הכבישים, ביטול גורם אי הוודאות . העסקאות שצוינו ע"י כ"א מהצדדים מצביעות על מסקנות סותרות, לכאורה. שמאי העוררים מציג לעניין "מצב קודם" עסקה משנת 2000, בעוד שהמועד הקובע הוא 29.5.2003 ( הפרש של 3 שנים ומעלה ). לעניין "מצב חדש", הוא מציג 2 עסקאות - האחת מ-3.3.2005 והשנייה מ - 16.9.2007, שמחירן הממוצע מצביע , לכאורה , על ירידת ערך שקלית של 20%. שמאית המשיבה טוענת ששמאי העוררים הציג עסקאות בטווח מועדים רחב מדי, למרות שקיימות עסקאות גם ממועדים סמוכים יותר למועד הקובע. עסקאות כאלה הוצגו על ידה, תוך "נטרול" השפעת שוק המקרקעין באותה תקופה. הממצאים הם, כנטען, שגם לאחר הנטרול - חלה עליית מחירים בתקופה הרלבנטית . לאחר ששמענו את הצדדים ודנו בחומר שהוצג בפנינו, הגענו לכלל דעה שיש למנות שמאי מכריע , אשר יבדוק הן את הרקע התכנוני הרלבנטי והן את העסקאות שכאמור, מצביעות על מסקנות סותרות. השמאי המכריע יבדוק את הפרמטרים המשפיעים על מחיריהם של נכסי ההשוואה ואף יוכל להמציא נתונים שיאתר בעצמו . לאור כל האמור לעיל אנו מחליטים למנות שמאי מכריע בערר זה. על פי מדיניות ועדה זו על הצדדים להגיע להסכמה תוך 14 יום בדבר זהותו של השמאי המכריע. לא הגיעו הצדדים לידי הסכמה, תמנה הועדה שמאי מכריע. השמאי המכריע יקבע אם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם כן - יקבע את שיעור הפגיעה. אם ימצא השמאי המכריע כי יש לשלם לעורר פיצוי לפי סעיף 197 יפרט בהחלטתו את כל מרכיבי הפיצוי. השמאי המכריע יהיה כפוף להוראות הדין המהותי והחלטתו תהייה מפורטת ומנומקת. כמו כן יונחה השמאי המכריע על פי החלטה זו. מזכירות ועדת הערר תשלח לשמאי המכריע את הפרוטוקולים מדיוני הועדה ואת החלטותיה, ואילו הצדדים יעבירו לידיו את כתבי טענותיהם וכל חומר אחר שברצונם להציג לפניו תוך 15 יום מתאריך החלטה זו. השמאי המכריע יזמן את הצדדים לדיון תוך 30 יום מהמועד בו פנה אליו אחד הצדדים, וייתן את החלטתו תוך שלושה חודשים ממועד הדיון הראשון שיתקיים בפניו. אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המכריע תרצה המשיבה לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק, תהיה רשאית להגיש בקשה מפורטת לועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 30 יום מהמועד בו הומצאה לה החלטת השמאי המכריע. אם ירצה מי מהצדדים לערור על החלטת השמאי המכריע - יוגש ערר במסגרת תיק ערר חדש, במועדים הקבועים בחוק ובתקנות. השמאי המכריע יודיע לצדדים גובה שכר טרחתו ו/או דרך חישובו בטרם יחל בעבודתו. בשלב זה ישאו הצדדים בשכר טרחת השמאי המכריע בחלקים שווים (מחצית על ידי העוררים ומחצית על ידי המשיבה). לאחר קבלת החלטת השמאי המכריע יוכלו הצדדים לפנות לועדת הערר על מנת שתפסוק בשאלת ההוצאות. קרקעותפיצוייםאזור כפריסעיף 197 לחוק התכנון והבניהכביש