שינוי ייעוד קרקע מאזור למגורים צמוד קרקע לבית כנסת הערר שבפנינו הוגש בשל דחיית תביעה לפיצויים על פי סעיף 197 לחוק התו"ב על ידי המשיבה בגין טענה לפגיעה במקרקעין עקב אישור תכנית רש/מק/866 (להלן: "התכנית החדשה"). טענות העוררים על פי המצב התכנוני הקיים, חלקות העוררים גובלות בשטח ציבורי פתוח ומיועדות על פי תכנית לאזור מגורים צמוד קרקע. תכנית רש/מק/866, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 12.8.03, אשר הינה תכנית לאיחוד וחלוקה בהסכמת בעלים, מהווה שינוי לתכנית רש/210א' ותכנית 392/1 ומייעדת חלק מהשטח הציבורי הפתוח לבניין ציבורי. על פי בקשה להיתר בניה מס' 20060042 מיום 1.3.06, אושרה בניית בית כנסת, בהיקף של כ- 1,100 מ"ר. כן מייעדת התכנית 21 מקומות חניה בחזית חלקה 293, הפונה לרח' יבנה. ויתירה מכך - טוענים העוררים כי במצב הקודם, תכנית 1/392 (שינוי מס' 32 לתכנית מתאר רש' 210/א') נאסרה במפורש בניה בשצ"פ. סעיף 6 לטבלה קובע כי בשטח ציבורי פתוח: "כל בניה אסורה". לטענת העוררים הקמת בית הכנסת פוגעת במקרקעין בראשי הנזק שלהלן: מטרדי רעש; העדר פרטיות; פגיעה ביוקרתיות; הגדלת תנועה ובעיות חניה; שינוי אופי סביבה ממבנים צמודי קרקע יוקרתיים לסביבה מעורבת של מגורים ומבני ציבור; פגיעה בנוף ובאוויר הפתוח; השפעות פסיכולוגיות על קונים בכח והקטנת מספרם. ע"פ חוו"ד שמאי העוררים במועד הקובע חלקות העוררים היו קרקע בלתי מובנה המיועדת לבניית צמודי קרקע. לטענתו יש לאמוד את הפגיעה במקרקעין על פי שווי נכס בנוי וגמור כי כך רואה הקונה הפוטנציאלי את הקרקע שלפניו. לפיכך יש לאמוד לא את שווי הקרקע אלא את שווי הבית כגמור ובנוי, בניכוי עלויות הבניה. הפגיעה בחלקות השונות על פי חוו"ד שמאי העוררים נעה בין 17% עד ל- 30%-35%. טענות המשיבה התכנית לא שינתה ייעודי קרקע ומהווה תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש בהסכמת בעלים. התכנית לא שינתה את הנורמות התכנוניות החלות על מקרקעי העוררים, וכל כולה נועדה לשרת מטרה ציבורית. כל שעשתה התכנית החדשה, לטענת המשיבה, הוא ניוד הזכויות למבנה ציבורי מחלקה 252 (הממוקמת בדרום מזרח) לחלקה 293א' (הממוקמת בחלק הצפוני של חלקה 293). שטחי השצ"פ ושטחי המבנה הציבורי לא השתנו. גם על פי התכנית החדשה המבנה הציבורי יהיה מוקף מכל צדדיו בשטחים ירוקים ומגוננים שאסורה בהם בניה מכל מין וסוג שהוא. לטענת המשיבה מדובר בתכנית משביחה וטעה שמאי העוררים בהתעלמו מהרכיבים המשביחים שבתכנית. ראשית - מדובר בתכנית איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים ש: "במהותה היא תכנית משביחה המיטיבה עם בעלי הקרקע שאם לא כן, מן הסתם אלה היו מתנגדים לה, ובנסיבות כאלה הענקת פיצוי לפי ס' 197 כמוה כמתן פיצוי כפול פעם אחת פיצוי הגלום בגוף התכנית ופעם שנייה פיצוי לפי ס' 197 לחוק." כך במקור. (סעיף 7ו' לתגובת המשיבה). שנית - במצב הקודם השימושים המותרים בשצ"פ היו בין היתר, מגרשי משחקים, ספורט ושעשועים, בריכות שחיה, בתי שימוש ציבוריים, הקמת מסעדה, קיוסק ושירות ציבורי אשר כרוכים במשרדי תחבורה, רעש, ריח וזיהום הסביבה. על פי התכנית החדשה מאחר ויבנה בית כנסת לא ניתן יותר לעשות את השימושים הללו. בנוסף, במצב הקודם השימושים המותרים יכלו להגיע עד לגבול חלקות העוררים בעוד שהמבנה הציבורי, על פי התכנית החדשה, נמצא במרחק מדירות העוררים ותקיף אותו מעטפת ירוקה שיעשה בה גינון ופיתוח על חשבון בית הכנסת. מרחק המבנה מהקו הכחול של התכנית הינו בין 10 מ' ל-11.5 מ'. בנוסף ישנו מרחק של כ-13 מ' עד 15 מ' עד לבתי העוררים בקירוב. המשיבים מציינים גם קיומו של הסכם פשרה, מיום 24.11.2004, בין העוררים לבין מפעילי בית הכנסת לפיו, הוטלו מגבלות והתחייבויות על באי בית הכנסת בעניין אופי וזמני הפעילות במקום. כך למשל, נקבע בהסכם הפשרה כי מפעילי בית הכנסת התחייבו לנטוע עצים בוגרים ולהקים גדר שתפריד בין שטח המבנה לשצ"פ באופן שימנע מעבר בין שני צידי השצ"פ; גובה המבנה יונמך; החלונות בקומה א' יהיו אטומים ולא ניתנים לפתיחה או לפתיחה חלקית, ובלבד שיהיו סגורים בעת הפעילות במבנה; חלונות בקומות העליונות יהיו פתוחים רק בעת קיום פעילות שאינה יוצרת רעש, מטרד או אי נוחות; איטום חלונות ומיזוג אויר יותקנו בהתאם להוראות יועץ אקוסטי למניעת אי נוחות; לא תתאפשר תאורה לילית מסביב למבנה; הפעילות בבית הכנסת תהיה בעלת אופי תרבותי ושקט ותתקיים בתוך המבנה בלבד; המבנה לא ישמש כאולם שמחות; החל משעה 21:00 תתקיים כל פעילות עם חלונות סגורים ותסתיים עד לא יאוחר מהשעה 22:00; ועוד. כן נטען ע"י המשיבה כי לא הומצאו כל עסקאות השוואה רלבנטיות ע"י שמאי העוררים ולפיכך לא הורם הנטל המוטל על העוררים לפי סעיף 197 לחוק התו"ב. לטענת שמאי המשיבה העסקאות שהובאו ע"י שמאי העוררים נעשו בזמן אחר, במקום אחר ובנסיבות אחרות (מכרז ממ"י במתחם בתל-ברוך). כמו כן פירט שמאי המשיבה שתי עסקאות לפיהן נמכרו מגרשים באותו מתחם, מול מגרש לבנייני ציבור, בערכים גבוהים בהרבה מהעסקאות שהוצגו באותו מתחם ע"י שמאי העוררים. לעניין מחקר שוק שהוצג ע"י שמאי העוררים על הבדלי שווי בין דירות מגורים בבניה רוויה הפונות ושאינן פונות לשטח מבני ציבור, טוען שמאי המשיבה כי גם הוא איננו רלבנטי לטענתו. המחקר מדבר על דירות חזית הפונות לרחוב חד-סיטרי ודירות עורפית, כן מדובר שם בבית חולים ומתקנים בחצרו, שאינו דומה כלל למגרש המיועד לבית כנסת רפורמי. לגבי יתר העסקאות שהוצגו, נטען ע"י המשיבה כי הן כלליות ואינן באזור הספציפי של מקרקעי העוררים. זאת לעומת העסקאות שהוצגו ע"י שמאי המשיבה שהינן בגוש 6416 בחלקות הספציפיות וקרובות להן: 244 (מחצית צפונית), 248 (מחצית מזרחית), 250 (מחצית צפונית), 251 (2/3 דרומיים). מעסקאות אלו עולה כי לא חלה כל ירידת ערך. לבסוף, מדגישה המשיבה כי שמאי העוררים טעה טעות מהותית בהתעלמו מהמצב התכנוני של המקרקעין לפני אישור התכנית. במועד הקובע מדובר בחלקות קרקע פנויות ולא ניתן לשייך פגיעה במבנה שטרם הוקם על שווי קרקע. כן נטען כי יש להתייחס למחצית החלקות בלבד הגובלות עם התכנית, המיועדות לבניית יחידת דיור אחת ולא למחצית החלקה האחרת שאיננה גובלת עם התכנית. לפיכך, נטען למשל בדיון בפנינו לגבי עוררים מס' 2, כי יחידת דיור אחת שלהם הינה עורפית ולפיכך איננה גובלת בתחום התכנית. דיון והחלטה לאחר שמיעת טיעוני הצדדים, עיון במסמכים שהוגשו, בתוכניות ובתשריטים הגענו לכלל החלטה כלהלן: תכנית רש/מק/866 שינתה את מצב המקרקעין. מבנה ציבור שהיה מיועד להבנות במגרש 252, מדרום לחלקה 251, 'נויד' לצפון מערב חלקה 293, שכל כולה הייתה מיועדת לשצ"פ. חלקה 252 הפכה לשצ"פ. כמו כן יועד מבנה הציבור לבניית בית כנסת. לפיכך, אנו דוחים את הטענה כי התכנית החדשה לא שינתה דבר במצב התכנוני הקיים. השאלה הנשאלת היא האם כתוצאה מתכנית זו נפגעו מקרקעי העוררים. בעניין זה שמענו טענות שונות ומגוונות כמפורט לעיל. טענת השבחה בתכנית איחוד וחלוקה טענה אחת בעניין השבחה נטענה באשר לתכנית איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים אשר נטען כי במהותה משביחה היא. בעניין זה נתפסה המשיבה לכלל טעות. כל הדברים שנאמרו על ידה וצוטטו לעיל מילה במילה, כוחם יפה, אם בכלל, לבעלי המקרקעין אשר בהם נעשתה תכנית האיחוד והחלוקה (חלקות 252 ו-293). בעניין זה טעתה המשיבה ולא הבחינה בין העוררים שאינם בעלי המקרקעין בהן נעשתה תכנית האיחוד והחלוקה לבין בעלי המקרקעין עליהם חלה התכנית החדשה. לפיכך בוודאי שאין מדובר כאן כלל בחשש לפיצוי כפול. אשר על כן כל האמור והנטען על ידה בעניין זה איננו רלבנטי. השוואת מצב קודם שמאי העוררים ביסס את שומתו על שווי קרקע מבונה ולא על מצבה במועד הקובע - חלקה בלתי מבונה. בעניין זה יש לקבל את טענת המשיבה. על פי סעיף 197 לחוק התו"ב והפסיקה שנקבעה בעניין (בין היתר: ע"א 761/85 אליהו ליפשיץ ואח' - נ - הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון-לציון ואח', (פ"ד מ"ו (1)342); ע"א 1188/9 הועדה המקומית לתו"ב ירושלים - נ - גלעד ברעלי ואח', (פ"ד מ"ט (1)463); ועוד), יש לבחון פגיעה בערכם של המקרקעין תוך השוואת ערכם של המקרקעין (as is) לפני התכנית הפוגעת ולאחריה. קביעת שווי קרקע לפי שווי קרקע מבונה בקרקע שהייתה בלתי מבונית ערב אישור התכנית איננו השווי הנכון של הקרקע לפני אישור התכנית ועולה עליו בהרבה. לפיכך בסיס החישוב של שמאות העוררים הינו מוטעה ומוטה. טענת "גובלים" משנשמטה הקרקע בעניין הטענה להערכת המקרקעין כמקרקעין בנויים נשמטת מינה וביה גם הטענה בעניין "הגובלים". במה דברים אמורים ? טענת המשיבה כי חלק מחלקות העוררים אינו גובל בתחום התכנית נסמך על העובדה כי הבניה הינה רק במחצית החלקה או למיצער - למשל לגבי עוררים מס' 2 - יש להבחין בין יחידות הדיור הבנויות בין היחידה הפונה לשטח השצ"פ שהינה גובלת, לבין היחידה העורפית אשר בינה לבין גבול התכנית - מפרידה יח"ד הפונה לשטח השצ"פ (זאת על דרך האמור בהחלטת ועדת הערר בעניין נתיבי איילון - ערר 5775-51023/04 ועוד, בעניין דוד גלר ואח' - נ - הועדה המקומית לתו"ב חולון ואח'). משקבענו לעיל כי בערר שלפנינו יש להתייחס לחלקות כחלקות בלתי מבונות במועד הקובע הרי שמתיתרת מאליה סוגיית הגובלים כפי שבאה לידי ביטוי בטענות המשיבה. אין מחלוקת בין הצדדים כי החלקות, כחלקות בלתי מבונות, גובלות כולן בתכנית החדשה. אין גם מחלוקת בין הצדדים לעניין עוררים מס' 2, שם ישנה כיום יח"ד חזיתית ויח"ד עורפית, כי גם חלקה זו לא הייתה בנויה במועד הקובע. בעניין זה נזכיר גם את הדברים שנאמרו ע"י ועדת הערר במחוז מרכז, ערר 266/01 מרים בורק - נ - הועדה המקומית לתו"ב שרונים, לפיהם: "לדעת ועדת הערר המבחן לזכות התביעה בהקשר ל"גבילות" צריך להיות מבחן תכנוני. כל עוד מהווה חלקה 69 יחידה תכנונית אחת וכל עוד לא חולקה החלקה בתכנית חלוקה לפי חוק התו"ב הרי היא חלקה אחת וכל בעל זכות בה הוא בעל זכות במקרקעין הגובלים בתחום התוכניות נשוא ערר זה." (עוד בעניין זה ערר 172-189/04 פחימה מרים ועמרם ואח' - נ - הועדה המקומית לתו"ב פ"ת) אשר לטענה לפיה מחצית חלקה עורפית, הגם שאיננה בנויה, איננה גובלת עם התכנית, נזכיר את החלטת ועדת הערר במחוז מרכז, ערר 267/00 ועוד חנה וניסים רוב ואח' - נ - ועדה מקומית לתו"ב שורקות ואח' אשר קבעה לעניין נחלות, המחולקות לחלקה א' - מגורים וחקלאי, וחלקה ב', כי: "החלוקה בין חלקה א' ל-ב', ותחום חלקה א' לתחום חקלאי ותחום מגורים, היא חלוקה פנימית בתוך תחומיה של הנחלה ואיננה שוללת את הרצף והקשר בין תחומיה השונים של החלקה . . . נכון הדבר כי ככל שבית המגורים רחוק יותר מהכביש כך קטנה הפגיעה בו, אך זו שאלה של מידה שאין בכוחה לשלול על הסף את הזכות לתבוע ואף אין לשלול על הסף את הטענה כי תתכן גם פגיעה בשטח החקלאי עצמו." יפים הדברים גם לענייננו. כפי שציינו לעיל אנו סבורים כי לא ניתן לומר כטענת המשיבים כי התכנית החדשה למעשה לא עשתה דבר. נעשה שינוי. מבנה הציבור הועתק אל בסמוך לחלקות העוררים וייעודו נקבע כבית כנסת. לפיכך יש לבחון האם היה בשוני זה משום פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197. יתר טענות הצדדים בעניין זה הינן טענות שמאיות במהותן. נוכח המחלוקת שישנה בין השמאים לפיה או שישנה ירידת ערך המגיעה עד לכדי 30%-35% או שאין ירידת ערך כלל ואף השבחה, סבורים אנו כי יש להעביר את העניין להכרעתו של שמאי מכריע. יחד עם זאת השמאי המכריע יהיה מונחה על פי ההנחיות שניתנו על ידינו בהחלטה זו וההגבלות המפורטות בה, לאמור: השמאי המכריע יתייחס למצב המקרקעין במועד הקובע כפי שהיו במועד זה. קרי: מקרקעין לא מבונים. על השמאי המכריע לקחת בחשבון לגבי כל אחד ואחד מהעוררים את מיקום חלקתו ביחס למיקום בית הכנסת בתכנית החדשה ובהתאם לכך את מידת חשיפתו, אם בכלל, לפגיעות הנטענות ע"י העוררים. כך למשל, איננה דומה החשיפה והמיקום של חלקה 260 הנמצאת דרומית מערבית לקו הבניין של בית הכנסת, לעומת חלקות המקבילות ממש לקו הבניין של המבנה. כן יש לקחת בחשבון כי מצד מערב גובלת החלקה עם רחוב הבשור ומשם גם הכניסה אליה. בקביעת שווי החלקות על השמאי המכריע לקחת בחשבון את מיקומן במצב הקודם ובמצב החדש, בין היתר, כלהלן:חלקה 258 - החלקה גובלת מצפון בכביש ראשי, רח' יבנה. עניין זה לא נלקח בחשבון ע"י שמאי העוררים ולפיכך השווי שנקבע על ידיו בלתי סביר (בנוסף לרכיב הקרקע הבלתי מבונה, כמפורט לעיל).חלקות 248 ו-249 - על השמאי המכריע לקחת בחשבון כי במצב הקודם הגישה למבנה הציבור שהיה ממוקם בחלקה 252 הייתה מהכביש העובר בסמוך לחלקות מצד מזרח. עם העתקת מבנה הציבור בתכנית החדשה יש לקחת בחשבון הקטנת נפח תנועה, קשיי חניה, מטרדי רעש וכיו"ב לעניין חלקות אלו. ראשי הנזק הנטענים והסכם הפשרהבעניין ראשי הנזק הנטענים על השמאי המכריע יהיה לקחת בחשבון גם את הרכיבים הרלבנטיים בהסכם הפשרה אשר יש בהם משום הקטנת הנזק בחלק מראשי הנזק הנטענים ואת המגבלות הקבועות בו ככל שיש להן השפעה על שווי מקרקעי העוררים.כמו כן בעניין זה על השמאי המכריע לקחת בחשבון את המרחק והמיקום של כל חלקה ביחס למבנה בית הכנסת. טענות השבחה בעניין שימושי הקרקעעל השמאי המכריע לבחון את טענות המשיבה לפיה העתקת מבנה הציבור היטיבה עם מקרקעי העוררים והשביחה אותם היות ולא ניתן לעשות בהם יותר שימושים העלולים להיות טורדניים לעומת שימוש של בית כנסת (בתי שימוש ציבוריים, קיוסק וכו', כמפורט לעיל). עסקאות השוואהבעניין זה סבורים אנו כי הנתונים שהובאו ע"י שמאי העוררים אינם נקיים מספקות. אולם יחד עם זאת אין זה המקרה בו יש לדחות שומה על הסף מחמת פגמים שנפלו בה, ובשל כך לדחות ערר לגופו. לפיכך גם בעניין זה יטענו הצדדים את מלוא טענותיהם בפני השמאי המכריע ויציגו בפניו את כל הנתונים והמסמכים שבידיהם ותגובותיהם לטיעונים שהושמעו בפנינו.בנוסף לראשי הפרקים שפורטו לעיל הרי שכאמור לעיל יונחה השמאי המכריע על פי כל האמור בהחלטתנו זו.יחד עם זאת מדגישה הוועדה כי אין לגזור מכל האמור לעיל אמירה כלשהי של הוועדה לפיה נפגעו מקרקעי העוררים. את זאת בדיוק יבחן השמאי.הוועדה סבורה כי תכנית רש/מק/866 גרמה לשינוי אשר ראוי לבחינה לפי סעיף 197 אולם השאלה האם נגרמה או לא נגרמה פגיעה למקרקעין - תוכרע ע"י השמאי המכריע בהתאם להנחיותינו.אשר על כן אנו מחליטים על מינוי שמאי מכריע.על פי מדיניות ועדה זו על הצדדים להגיע להסכמה בדבר זהותו של השמאי המכריע תוך 14 יום מיום החלטה זו. לא הגיעו הצדדים להסכמה - תקבע הוועדה את זהותו.השמאי המכריע יקבע אם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם-כן, יקבע את שיעור הפגיעה.אם ימצא השמאי המכריע כי יש לשלם לעוררים פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התו"ב יפרט בהחלטתו את כל מרכיבי הפיצוי לגבי כל אחד מהעררים.השמאי המכריע יהיה כפוף להוראות הדין המהותי והחלטתו תהיה מפורטת ומנומקת. השמאי המכריע יהיה כפוף להנחיות שפורטו בהחלטה זו.מזכירות ועדת הערר תשלח לשמאי המכריע את הפרוטוקולים מדיוני הוועדה ואת החלטותיה, ואילו הצדדים יעבירו לידיו את כתבי טענותיהם וכל חומר אחר שברצונם להציג לפניו תוך 15 יום ממועד קבלת ההחלטה בעניין זהות השמאי המכריע.השמאי המכריע יזמן את הצדדים לדיון תוך 30 יום מהמועד בו פנה אליו אחד הצדדים, וייתן את החלטתו תוך שלושה חודשים ממועד הדיון הראשון שהתקיים בפניו.אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המכריע תרצה המשיבה לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק תהיה רשאית להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 30 יום מהמועד בו הומצאה לה החלטת השמאי המכריע.אם ירצה מי מהצדדים לערור על החלטת השמאי המכריע - יוגש ערר במסגרת תיק ערר חדש, במועדים הקבועים בחוק ובתקנות.השמאי המכריע יודיע לצדדים גובה שכר טרחתו ו/או דרך חישובו בטרם יחל בעבודתו.בשלב זה ישאו הצדדים בשכר טירחת השמאי המכריע בחלקים שווים (מחצית על ידי העוררים ומחצית על ידי המשיבה) לאחר קבלת החלטת השמאי המכריע יוכלו הצדדים לפנות לוועדת הערר על מנת שתפסוק בשאלת ההוצאות. שינוי ייעוד במקרקעין