האם יש פיצויים על בניית כביש על קרקע פרטית ? הערר הוגש בשל דחיית תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התו"ב ע"י המשיבה בטענה לפגיעה במקרקעי העוררים הידועים כגוש 6419, חלקות 19, 21, 22, 23, 24 וגוש 6518 חלקות 71, 77, 81 בהרצליה פיתוח, כתוצאה מאישור תכנית הר/1900 (להלן: "התכנית החדשה"), שפורסמה למתן תוקף ביום 4.9.03. התכנית קבעה בין היתר, כי במקרקעין הגובלים בחלקות העוררים (בשטח המזרחי) יעבור כביש המכונה "כביש הוואדי". טענות העוררים במצב התכנוני הקודם ה"וואדי" היה ביעוד של שטח ציבור פתוח ומסומנת רצועת שצ"פ ברוחב 50 מ' ממזרח לבתי העוררים. ה"וואדי" במצבו התכנוני הקודם היווה שמורת טבעי ייחודית, כלשונם, ובו נוף פסטורלי של צמחיה טבעית ועצים בני עשרות שנים אשר יצרו חיץ בין בתי העוררים לאזור התעשייה בהרצליה פיתוח. בתכנית החדשה מסומנת רצועת שצ"פ ברוחב כ-35 מ'. על פי נספח התנועה רוחב הכביש 14 מ' עם אפשרות הרחבה עד לכדי 24 מ', לקראת מיזוגו עם רחוב היהודים. כן נקבע בתכנית החדשה כי יעשה מאמץ לשמירת העצים הקיימים שיהיו בתחום המדרכות או אי התנועה וכי תנאי למתן היתר בניה לכביש יהיה אישור היחידה הסביבתית ומחלקת גינון ונוף בעירית הרצליה. תנאי לביצוע דרך הוואדי יהיה ביצוע מיגון אקוסטי משולב בביצוע חייצים נופיים וזאת לאחר תכנון משולב של הדרך יחד עם תכנון נופי אקוסטי כמקשה אחת, באישור היחידה הסביבתית של עירית הרצליה. מכאן שהכביש עצמו מהווה פגיעה במקרקעין שלהם. העוררים טוענים לראשי הנזק שלהלן: רעש; זיהום אויר, פיח ולכלוך; עומסי תנועה; פגיעה חזותית; והגדלת הוצאות (השקעות בדירה למיגון, איטום ניקיון וכיו"ב לרבות הוצאות בגין העתקת מקום מגורים). השווי הכולל של הפגיעה במקרקעי העוררים הועמד על סכום כולל של 5,746,000 ₪. טענות המשיבה אזור המגורים של העוררים גובל באזור התעשייה של הרצליה פיתוח. אזור זה מהווה אזור עסקים ובילויים פעיל עם שימושים מעורבים של תעשייה, מסחר, משרדים, חברות היי-טק ומועדונים. באזור הקרוב לנכסי העוררים קיימים מבני תעשייה ומלאכה ישנים - מוסכים וכדו'. לטענת המשיבה הוואדי מהווה מטרד סביבתי: במרכזו של ה"וואדי" ישנו תוואי תעלה של נחל גלילות המהווה למעשה - קו ביוב גלוי ופתוח של הרצליה ובו הצפות, מטרדי ריח קשים, התפשטות יתושים ועוד. בגין מטרדים קשים אלו הוגשו תלונות רבות לעירית הרצליה לרבות ככל הנראה ע"י העוררים או חלקם. לטענת המשיבה התמונה הפסטורלית של שצ"פ ירוק ושקט שנטענת ע"י העוררים מוטעית היא, הן בשל המטרדים הקשים בשטח השצ"פ שהיווה מקור לזיהום, ריחות וכו' והן ע"פ המצב התכנוני הקודם שאיפשר להקים בשצ"פ קיוסקים, בתי שימוש ציבוריים, מגרשי חניה, בריכות שחיה ותשתיות ביוב, תיעול, קווי חשמל וטלפון. בנוסף נטען כי בתיהם סמוכים לאזור תעשיה שוקק ופעיל והודגש כי במצב התכנוני הקודם היו כלולים גם שימושים של תעשיה מטרידה, בית מלאכה לנפחות, מפעלי צבע, מפעלים כימיים וכדו'. לטענתה בתכנית החדשה שונו השימושים והתכליות המותרות. כלולים בתכנית שימושים אך ורק לתעשיות ומלאכות שאין בהם מטרדים סביבתיים. התכנית גם מרחיבה שימושי תעסוקה למשרדים ומסחר. טענתה המרכזית של המשיבה היא כי התכנית ככללותה הינה תכנית משביחה ולא פוגעת. התכנית כוללת פתרון לבעיות הניקוז וההצפה של מי הביוב (הסדרת קו הביוב בתעלת בטון תת קרקעית סגורה וחיבור הניקוז למערכת ניקוז קיימת מדרום מערב). לא יהיו יותר מטרדי זיהום וריחות, הצפות וכו'. בנוסף - באזור התעשייה על פי התכנית החדשה לא ניתן יותר לעשות שימושים מטרידים ואשר על כן בכל אלו יש כדי להשביח את מקרקעי העוררים. לכך יש להוסיף את ההוראות הסביבתיות שבתכנית החדשה והמיגון האקוסטי אשר משפרים את נכסי העוררים. טענה נוספת של המשיבה כי יש לדחות את הערר מאחר ואין התייחסות בערר למלוא התכניות הרלבנטיות במצב התכנוני הקודם. במצב התכנוני הקודם יש פירוט של פיתוח דרכים סביב אזור זה למשל תכנית הר/1088 ותמ"א 23א' הקובעת על תוואי כביש הוואדי תוואי לרכבת הקלה. לטענת המשיבה אף אם טרם הוכנה תכנית מפורטת שיכול שתסטה מהתוואי המקורי יש לקחת בחשבון כי פני השטח הם כאלה שככל הנראה לא תהיה סטייה גדולה ובכל מקרה די בכך לצורך הקביעה כי במצב התכנוני הקודם היה פוטנציאל להעביר במקום קו רכבת. לגבי ראשי הנזק הנטענים כגון - מטרדי רעש, זיהום וכו' נטען כי הם לא הוכחו ובכל מקרה גם אם נגרמים רעש, זיהום וכו' ע"י הכביש הכל נבלע בהמולה שבזיהום של אזור התעשייה שממול. אשר על כן טוענת המשיבה כי טעה שמאי העוררים בכך שהתעלם בשומתו מכל רכיבים אלו שבתכנית החדשה. לעניין עסקאות ההשוואה שהובאו ע"י שמאי העוררים נטען כי אינן רלבנטיות מאחר והן אינן קרובות במקום, בזמן ובנסיבותיהן למקרקעי העוררים. אשר על כן טוענת המשיבה כי העוררים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם לפי סעיף 197 לחוק התו"ב ויש לדחות את הערר. בדיון בפנינו השיב ב"כ העוררים לטענות המשיבים כלהלן: בעניין עסקאות ההשוואה נטען כי העסקאות שהובאו ע"י שמאי העוררים הינן רלבנטיות לצורך הוכחת הפרש שווי מקרקעין הסמוכים לכביש ושאינם כאלו. לטענת קיומם של אלמנטים משביחים בתכנית החדשה והתעלמות מהם בחוו"ד שמאי העוררים נטען ע"י ב"כ העוררים כי כל האלמנטים המשביחים בתכנית החדשה לעניין אזור התעשייה אינם רלבנטיים למקרקעי העוררים המרוחקים ממנו (מניעת תעשיות ומלאכות מטרידות וכו'). לעניין הטענה לאלמנטים משביחים בוואדי עצמו - נטען כי גם אם יהיה פתרון לניקוז ותיעול הביוב אין בכך כדי להשליך על הפגיעה הנגרמת למקרקעי העוררים בשל מעבר הכביש במקום. אין מדובר בהתעלמות מרכיבים משביחים כיוון שאין כאלו לטענת העוררים. בעניין ראשי הנזק הנטענים טוען ב"ב העורר כי התשתית שהובאה על ידי שמאי העוררים די בה להוכחת פגיעה כיוון שעד לקיומו של הכביש בפועל בכל מקרה לא ניתן להביא נתונים בפועל על כמות הרעש והזיהום, עד אז בכל מקרה ניתן להסתמך על מודלים בלבד. לעניין המצב התכנוני הקודם טוען ב"כ העוררים כי ע"פ הוראות כל התכניות הקודמות שהובאו ע"י המשיבה, לרבות תמ"א 23א', ישנה אפשרות של סטייה בעשרות מטרים בהכנת התכנית המפורטת ולפיכך עד להכנתה אין ירידה של ערך הקרקע. גם בתכנית החדשה, הר/1900 נאמר במפורש כי תוכן תכנית מפורטת לעניין תוואי הרכבת. דיון והחלטה בכתבי הטענות ובדיון שבפנינו הועלו גם טענות בדבר העדר זכויות במקרקעין של עוררים 1 ו-10. ב"כ העוררים הציג בדיון ולאחריו מסמכים רלבנטיים בעניין. לפיכך ניתנה החלטת ביניים לפיה נוכח הצגת המסמכים ועמדת המשיבה לפיה איננה עומדת יותר על טענה זו, עוררים 1 ו-10 הינם בעלי זכות במקרקעין לצורך תביעה על פי סעיף 197 לחוק התו"ב. טענה מקדמית נוספת שנטענה בפנינו, וזאת ע"י ב"כ העוררים, כי יש לפסול את תשובת המשיבה וחוות הדעת שהוגשה כנספח לה היות ואין זו חוות הדעת המקורית שהוגשה לוועדה עובר לדיון בתביעתם. חוות הדעת החדשה נערכה ע"י שמאית אחרת, גב' דורית פריאל, היות והשמאי שערך את חוות הדעת הראשונה, מר פנחס וימר נפטר. בעניין זה כבר אמרנו את דברינו בערר הר/95119/07 פרעם בע"מ - נ - הוועדה המקומית לתו"ב הרצליה (החלטה מיום 28.9.2008), לאמור: לא מצאנו כי נכון הוא בנסיבות של פטירת שמאי לבקש משמאי אחר ש"יגן" על חוות דעתו כמות שהיא כדרישת העוררים. יש לזכור גם כי לעתים מוצגת חוות דעת שמאית ובה טענות חדשות לראשונה בפני ועדת הערר בנסיבות שונות (למשל אם מצורף משפה לערר וכדו'). ברוח הדברים המפורשים שנאמרו בהחלטה 167/07 שהזכרנו לעיל, הרי שלא מצאנו מקום לפסילת חוות הדעת השמאית מטעם המשיבה בנסיבות המיוחדות שנוצרו כאן, ולאי צירוף המסמך המבוקש על ידי העוררים. כך נאמר בהחלטה: "במסגרת הדיון בפני ועדת הערר מציגה לראשונה הועדה המקומית, כמו גם צדדים המצורפים לדיון מכח חובת שיפוי, את חוות דעת השמאי מטעמן המוגש לועדת הערר, לעיתים כערכאה ראשונה ממש. ועדת הערר עצמה מקבלת ראיות, ולעתים שומעת עדים כערכאה ראשונה לכל דבר. במסגרת זו מאפשרת ועדת הערר לצדדים כולם, הגשת ראיות, אשר לא בהכרח הוצגו בעת הדיון בועדה המקומית. גם כאן הגישו הצדדים שבפנינו ראיות לועדת הערר וכך גם נהגו המשיבים עצמם. (ערר (מרכז) 167/06 שפיץ אביבה ואח' - נ- הוועדה המקומית לתו"ב נתניה ואח')" אשר לטענות בעניין המצב התכנוני הקודם: גם המשיבה איננה חולקת על כך כי לא הוכנו תוכניות מפורטות על פי תמ"א 23א' והר/1088. כמו כן אין חולק כי בהכנת תכנית מפורטת תתכן סטייה של עשרות מטרים מהתוואי המופיע בתוכניות האב. עם אישור התכנית החדשה הפך תוואי הכביש מתוואי משוער לתוואי ודאי לפיכך איננו רואים מקום לדחיית הערר בשל אי התייחסות לתוכניות אותן ציינה המשיבה. יחד עם זאת אנו סבורים כי יש מקום לבחון תוכניות אלו ברמה הכללית יותר - לאמור, האם היה בהן כדי להשפיע באופן כלשהו על שווי מקרקעי העוררים, גם בהעדר תוואי ודאי לכביש או לרכבת. לאחר ששמענו את טענות הצדדים ועיינו במסמכים שהוגשו ע"י הצדדים, כמו גם בתכנית ובתשריט הגענו לכלל מסקנה כי המחלוקת בין הצדדים הינה שמאית במהותה. אין מדובר במקרה שלפנינו בשומה החסרה התייחסות לכל הפרטים ברקע התכנוני והשמאי כטענות המשיבה. מדובר בהערכה ושימוש בנתונים באופן שעליו חולקת המשיבה. בכל מקרה אין מדובר בפגמים הנטענים ע"י המשיבה, אשר גם אם יש באלו מהם ממש, די בהם כדי לדחות את הערר על הסף כטענת המשיבה. לא זה המקרה שלפנינו. (בעניין זה נסתפק בהפניה לערר (ת"א) הר/95119/07 וערר (מרכז) 176/06 שצויינו לעיל). השמאי המכריע יונחה ע"פ ההוראות המפורטות בהחלטתנו לרבות ההנחיות שלהלן: טענות השבחה - על השמאי המכריע לבדוק האם קיימים אלמנטים משביחים בתכנית החדשה בשטח השצ"פ כטענת המשיבה, אם יקבע כי ישנם רכיבים משביחים יהיה עליו לקבוע את שוויים.היה ויקבע השמאי המכריע כי יש פגיעה במקרקעין על פי ההנחיות שיפורטו בהמשך ויקבע את שוויה - יהיה עליו לקזז את שווי ההשבחה. התוצאה הסופית היא זו שתקבע אם הייתה או לא הייתה פגיעה במקרקעין.לעניין טענת המשיבה כי ישנם אלמנטים משביחים בתכנית החדשה לעניין השימושים המותרים באזור התעשייה - או דוחים טענה זו.אזור התעשייה איננו גובל במקרקעי העוררים מרוחק מהם ומופרד בשטח השצ"פ (הוואדי). העוררים גם לא טענו לפגיעה במקרקעיהם כתוצאה משימושים כלשהם במקרקעין באזור התעשייה. לפיכך ככל שקיימים אלמנטים משביחים בתכנית החדשה באזור התעשייה הם אינם רלבנטיים לשאלת הפגיעה במקרקעי העוררים. לפיכך אין להעלות טענה זו בפני השמאי המכריע אשר בכל מקרה יתעלם ממנה. לעניין ראשי הנזק הנטענים - אנו דוחים את טענת המשיבה לפיה כל ראשי הנזק של רעש זיהום וכו' נבלעים ברעש ובהמולה כלשונה של אזור התעשייה ואינם יוצרים מפגע עצמאי.בעניין זה כפי שפרטנו לעיל יש להפריד בין אזור התעשייה לאזור כביש הוואדי. על השמאי המכריע לבדוק האם נוצרו ראשי הנזק הנטענים כמפגע עצמאי באזור השצ"פ. קיומם של ראשי נזק דומים באזור מרוחק יותר ואשר איננו גובל במקרקעי העוררים אין בו כדי לאיין טענת פגיעה במקרקעי העוררים בגין ראשי נזק זהים הנגרמים ממקרקעין גובלים.לעניין ראשי נזק בגין הוצאות כלכליות שנטענו ע"י העוררים - בגין הוצאות ניקיון והעתקת מקום מגורים אין אלו מהווים פגיעה בתכונות המקרקעין ולפיכך אנו דוחים ראשי נזק אלו. בעניין זה נפנה בין היתר לע"א 650/83 הוועדה המקומית זבולון נ' קורן (פ"ד מ' (3) 640); ולפסקי הדין המחוזי והעליון - לת"א (ת"א) 1006/80 ליפשיץ נ' הוועדה המקומית ראשון לציון (פ"מ, תשמ"ו (2) 164); ע"א 761/85 אליהו ליפשיץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון ואח' (פ"ד מ"ו(1) 342). המצב התכנוני הקודם - על השמאי המכריע לבחון האם הייתה השפעה כלשהי של תוכניות תמ"א 23א' והר/1088 על שווי מקרקעי העוררים תוך לקיחה בחשבון של העדר תכניות מפורטות על פי תכניות אלו. הצדדים יטענו בפנינו את מלוא טענותיהם בעניין זה ויציגו בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים.אשר על כן כאמור לעיל אנו מחליטים למנות שמאי מכריע אשר ידון בהתאם להנחיותינו בהחלטה זו. הצדדים יוכלו לטעון טענותיהם בכפוף לאמור בהחלטה זו לרבות הטענות שהועלו בדיון בפנינו.על פי מדיניות ועדה זו על הצדדים להגיע להסכמה בדבר זהותו של השמאי המכריע תוך 14 יום מיום החלטה זו. לא הגיעו הצדדים להסכמה - תקבע הוועדה את זהותו.השמאי המכריע יקבע אם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם-כן, יקבע את שיעור הפגיעה.אם ימצא השמאי המכריע כי יש לשלם לעוררים פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התו"ב יפרט בהחלטתו את כל מרכיבי הפיצוי לגבי כל אחד מהעוררים.השמאי המכריע יהיה כפוף להוראות הדין המהותי והחלטתו תהיה מפורטת ומנומקת. השמאי המכריע יהיה כפוף להנחיות שפורטו בהחלטה זו.מזכירות ועדת הערר תשלח לשמאי המכריע את הפרוטוקולים מדיוני הוועדה ואת החלטותיה, ואילו הצדדים יעבירו לידיו את כתבי טענותיהם וכל חומר אחר שברצונם להציג לפניו תוך 15 יום ממועד קבלת ההחלטה בעניין זהות השמאי המכריע.השמאי המכריע יזמן את הצדדים לדיון תוך 30 יום מהמועד בו פנה אליו אחד הצדדים, וייתן את החלטתו תוך שלושה חודשים ממועד הדיון הראשון שהתקיים בפניו.אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המכריע תרצה המשיבה לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק תהיה רשאית להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 30 יום מהמועד בו הומצאה לה החלטת השמאי המכריע.אם ירצה מי מהצדדים לערור על החלטת השמאי המכריע - יוגש ערר במסגרת תיק ערר חדש, במועדים הקבועים בחוק ובתקנות.השמאי המכריע יודיע לצדדים גובה שכר טרחתו ו/או דרך חישובו בטרם יחל בעבודתו.בשלב זה ישאו הצדדים בשכר טירחת השמאי המכריע בחלקים שווים (מחצית על ידי העוררים ומחצית על ידי המשיבה) לאחר קבלת החלטת השמאי המכריע יוכלו הצדדים לפנות לוועדת הערר על מנת שתפסוק בשאלת ההוצאות. בניהפיצוייםכביש