דרישת פיצויים בגין הרכבת הקלה: מטרדי רעש זיהום אויר ואבק

דרישת פיצויים בגין הרכבת הקלה: מטרדי רעש זיהום אויר ואבק הערר מוגש בגין דחיית משיבה מס' 1 את תביעת הפיצויים שהגישו העוררים בטענה לפגיעה במקרקעיהם עקב אישורה של תכנית תמ"מ 1/5 שפורסמה למתן תוקף ביום 25.12.2003 (להלן "התכנית החדשה"). מקרקעי העוררים נמצאים ברחוב יהודה הלוי 8 בתל אביב, גוש 6923 חלקה 32. מדובר במבנה לשימור בצורת ח', בגובה שתי קומות. לטענת העוררים על פי התכנית החדשה החלק שמדרום וצמוד למקרקעין מסווג כאזור רצועת מסילה תת-קרקעית ודרך קיימת. ראשי הנזק הנטענים הם בגין הרכבת הקלה - מטרדי ומפגעי רעש, סכנה לקיום מבנה לשימור, זיהום אויר ואבק, רעידות, פליטת גזים מפירי אוויר, תאונות וסיכון, פגיעה בתשתיות בזמן ביצוע העבודות ולאחר סיומן, והפחתת דמי שכירות בזמן הביצוע. לטענת שמאי העוררים, בהעדר דוגמאות בארץ, נלקחו בשומתו כדוגמאות מחקרים בענין השפעות רעש מכבישים. משיבה מס' 1 טוענת כי בחנה בקפדנות רבה ובאופן עצמאי את טענות הצדדים והחליטה כי יש לדחות את התביעה מהנימוקים שהועלו ע"י משיבה 2. משיבה מס' 2 טוענת כי הפגיעה במקרקעין, אם בכלל, מקורה בתכניות קודמות - תכנית תא/1200, לפיה נקבע כי ייעוד רצועת הקרקע (רח' 3817) הצמודה מדרום למקרקעין נשוא הערר הינו לדרך, הכוללת על פי דין מסילת ברזל, וכן, ובעיקר, תמ"א 23/ א. לטענת משיבה מס' 2, תוואי הרכבת הקלה סומן ונקבע בתמ"א 23 /א . מתשריט התכנית ניתן לראות בבירור כי תוואי הרכבת הקלה עבר ברחוב 3817 הגובל במקרקעי העוררים מדרום. כן נטען כי לתוואי זה לא סומן תוואי חילופי בתמ"א 23/ א. כל ראשי הנזק הנטענים מתייחסים כולם לפגיעה שנוצרה בגין קירבה לרכבת קלה. דא עקא שקירבה זו כבר נקבעה וסומנה בתכניות קודמות. אשר לראשי הנזק הנטענים: לגבי מטרדי ומפגעי הרעש נטען כי שומת העוררים התעלמה מהיות המסילה תת-קרקעית בחלק זה שלה, וכי התכנית נשוא הערר אף קובעת מפורשות כי לא יחולו שינויים ביעודים התקפים במפלס הקרקע. כמו כן אינו דומה כביש לרכבת קלה. לכן מחקרים בדבר מטרדי ומפגעי רעש מכבישים אינם רלבנטים . בענין הרעידות נטען כי הוראות התכנית נותנות מענה מפורט לכך (בין היתר סעיף 12ח שם). בנוסף, בעת ביצוע העבודות נערכות בדיקות קפדניות בענין. בענין החשש מזיהום מפירי אויר נטען כי הטענה נטענה באופן כללי בלא שהוכח כי פירי האויר יהיו סמוכים למקרקעי העוררים. בכל מקרה סעיף 12 להוראות התכנית קובע כי : "מיקום פתחי האוורור יעשה תוך בחינת היבטים בטיחותיים, סביבתיים ועיצוביים ובהסכמת מהנדס הוועדה המקומית". בענין חששות פסיכולוגיים,תאונות וסיכון נטען כי אלו נטענו באופן כללי וסתמי וללא פירוט וכי אינם ברי פיצוי לפי סעיף 197 לחוק. אשר לנזקים במהלך ביצוע העבודות נטען כי גם הם אינם ברי פיצוי לפי סעיף 197 לחוק ואינם פגיעה בתכונות המקרקעין. בענין דמי השכירות נטען כי בחלק מהנכסים אף מתגוררים דיירים מוגנים. נטען כי הטענה בדבר פגיעה בתשתיות גם לאחר סיום העבודות נטענה על דרך הסתם ובאופן כללי. כן נטענו טענות שונות בנוגע לזכויותיהם במקרקעין של חלק מהעוררים. לבסוף נטען באופן כללי כי על מנת לעמוד בנטל השכנוע לא די בשומה המבוססת כל כולה על השערות בעלמא שלא נבדקו ולא הוכחו, וכי לא פורטו בה נתוני עסקאות לפני אישור התכנית ולאחריה וכיצד נקבע שווי המקרקעין שנקבע בה. כן נטען כי העוררים התעלמו מאלמנטים משביחים בתכנית. לאחר שעיינו בכתבי הטענות ובמסמכים שהוגשו ע"י הצדדים ולאחר ששמענו את הצדדים, אנו מחליטים כלהלן: מטרות תכנית תמ"א 23 /א, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 15.10.98, הן בין היתר, להתוות רשת של מסילות ברזל עבור רכבות מסוגים שונים לצורך לצורך מערכת הסעת המונים לפתרון בעיית הצפיפות התחבורתית בגוש דן. בתמ"א 23 /א נראה בבירור רחוב 3817 וגם נכתב שמו במלל , "3817", על גבי תשריט התכנית. אין מחלוקת בין הצדדים כי רחוב 3817 גובל מדרום במקרקעי העוררים. כמו כן סימון תחום רצועת הדרך של רחוב 3817 מסומן במפורש כרצועה לתוואי רכבת עירונית תת-קרקעית. בנסיבות המקרה הספציפי שלפנינו נראה כי לא יכול להתעורר כל ספק ביחס למיקומו הסופי של תוואי הרכבת הקלה כגובל עם מקרקעי העוררים. לפיכך, למעשה במקרה ספציפי זה, ככל שהיתה פגיעה במקרקעי העוררים הרי שהיא נוצרה והתגבשה, ככל שמדובר בנזקים נטענים מ"רכבת עירונית" כלשונם, עוד בתמ"א 23 /א. במקרה שלפנינו מדובר במקרה בו בתכנית מיתאר ארצית מסומן התוואי בבירור, ברחוב קיים עם ציון שמו. לפיכך, לא ניתן לטעון כאן להעדר מסוימות מספיקה בתכנית מיתאר ארצית. תוואי הרכבת העירונית ברחוב 3817, סומן בתכנית מיתאר ארצית ואף צוין, אף שהדבר אינו שכיח בתכנית מיתאר ארצית, שמו של הרחוב. לא היה צורך בהמתנה לתכניות נמוכות יותר במידרג ההיררכי לצורך גיבוש המסוימות והפגיעה הנטענת. במקרה ספציפי זה תכנית המיתאר הארצית היתה מסוימת דיה למרות קנה המידה בו היא ערוכה. כאן הוא המקרה בו המשיבות הוכיחו ב"אותות ובמופתים" (על דרך האמור בערר (מרכז) 338/08 יצחק רינה חן ואח' נ. הוועדה המקומית לתו"ב רחובות), כי התכנית נשוא הערר לא חידשה דבר בהקשר זה. בדיון בפנינו נטען ע"י העוררים כי על אף הסימון המפורש של תוואי הרכבת הקלה כגובל עם מקרקעיהם ולמרות כתיבת שמו המפורש של הרחוב בתמ"א 23/א, הרי משמדובר בעיקול במסילה תת-קרקעית, אפשר היה לסבור כי התוואי התת-קרקעי יוסט על מנת ליישר את התוואי התת-קרקעי כפי שנעשה במקרים אחרים לטענתם. זאת אף אם מדובר בתוואי שיעבור מתחת לבתים קיימים במקום ברחוב קיים, רחוק יותר ממקרקעי העוררים. רק בתכנית החדשה נקבע סופית שהתוואי לא יוסט. לטענה זו לא הובאו כל תימוכין או ביסוס כלשהו ולא הוברר מדוע לטענתם יש מקום לסבור כי תיתכן ותועדף מסילה תת-קרקעית מתחת בתים קיימים ושלא בתוואי רחוב קיים. מדובר ברחוב מבונה משני צידיו. טענה כי תוואי דרך המסומן בה יכול לסטות עשרות מטרים לכאן ולכאן נראית תמוהה על פניה בנסיבות הענין, ובפרט כאשר לא הובאו לה תימוכין או ביסוס כלשהם. על כן יש גם לדחות את טענת העוררים כי תמ"א 23 /א איננה מסוימת דיה בנסיבות הענין ומיקומם הספציפי של המקרקעין נשוא הערר. יודגש שוב כי כמפורט לעיל, במקרה ספציפי זה אף סומן שם הרחוב בתכנית מיתאר ארצית. בהקשר זה נפנה בין היתר לערר (מרכז) 213/04 אסמים בע"מ נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה. שם אף דובר בתוואי חלופי, מה שאין כן במקרה שלפנינו בו מסומן התוואי עצמו ממש. אשר על כן העולה מכל האמור לעיל כי יש לדחות את הערר. על אף שאין צורך בכך לגופו של ענין מצאנו לנכון להעיר כמה הערות בענין יתר טענות הצדדים: הבאת מחקרים כביסוס לשומה: במקום אחר עמדנו על כך כי אין פסול בעצם הבאתם כדי לתמוך ולבסס שומה. אולם, בכך לא די. על מנת שיהיה בהם כדי לתמוך בטענות הנטענות בשומה, על השמאי לפרט כיצד מחקרים אלו משליכים על המקרה הקונקרטי שבא לפניו, תוך ניתוח מאפיינים דומים ושונים. לא די בציון וציטוט מהמחקרים אלא יש להראות כיצד יש ליישמם באופן קונקרטי על נסיבות המקרה והמקרקעין הספציפיים . אשר על כן, כאשר למשל, במקרה שלפנינו, מובאים מחקרים בכל הנוגע לכבישים, אין לטעמנו לשלול זאת על הסף. אכן כטענת שמאי העוררים מחקרים כאלו יכולים לשמש ככלי עזר. אולם אז, כאשר מובאים מחקרים הנוגעים לענין אחר לגמרי, נדרשת מלאכה מרובה יותר מן השמאי להוכיח ולשכנע מדוע יש לעשות היקש מהם למקרה שבא לפניו, ועליו להסביר ולנמק באופן מקצועי, מה הרלבנטיות שלהם וכיצד יש ליישמם למקרה הקונקרטי, תוך ניתוח מאפיינים דומים ושונים ועריכת התאמות נדרשות. כאמור, במקרה שלפנינו לא נדרש מאתנו לבחון לעומק את טענות הצדדים בנוגע למחקרים שהובאו ע"י שמאי העוררים מאחר ודחינו את הערר לגופו.יחד עם זאת, מצאנו לנכון כאמור להעיר ולהאיר את עמדתנו הכללית בסוגיה זו. אשר לראשי נזק נטענים בזמן ביצוע העבודות גם בענין זה כבר אמרנו דברנו בהחלטות קודמות כי אינם ברי פיצוי בגין סעיף 197 לחוק ואין לראות בהם פגיעה בתכונות המקרקעין. אשר לראשי נזק אשר נטענו באופן כללי ללא כל ביסוס ופירוט ובעיקר טענות כמו תאונות וסיכון, סטיגמות, חששות והשפעות פסיכולוגיות נעיר כי אלו לוקים גם בהעדר פירוט וביסוס (בענין זה נסתפק בהפניה לערר גב/95042/07 דורון סמי ויעל נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים), מה גם שבשל היותם בבסיסם טענות כלליות הנוגעות להשפעות פסיכולוגיים הרי שדומות להן נדחו אך לאחרונה ע"י ועדת הערר בירושלים בערר 015/08-016/08 לופס אסתר ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים. סוף דבר, כאמור לעיל, אנו דוחים את הערר. העוררים ביחד ולחוד ישאו בהוצאות כל אחת מהמשיבות בסך 3,500 ₪ בצירוף מע"מ כחוק. ההוצאות ישולמו תוך פרק זמן של 60 יום מיום המצאת החלטה זו לצדדים. לאחר מכן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק. פיצוייםמטרדמטרד רעשזיהום אוויררכבת