נטען כי על פי תכנית הבינוי הקודמת תוכנן גובה אחיד לכל הבניינים הערר הוגש בגין דחיית המשיבה את תביעת הפיצויים שהגישו העוררים בטענה לפגיעה במקרקעיהם עקב אישורה של תכנית גב/390/א' שפורסמה למתן תוקף ביום 23.5.2004 (להלן - "התכנית החדשה"). דירת העוררים היא דירת דופלקס בגבעתיים טענות העוררים התכנית החדשה משנה ייעוד של מתחם הצמוד לדירתם ממגורים לבניין ציבורי; מכפילה את מספר יחידות הדיור מ-95 יח"ד בבניינים בני 4 קומות במצב התכנוני הקודם ל-178 יח"ד בשני מגדלים בני 17 ו-25 קומות; מכפילה שטח בניה מעל הקרקע מ- 15,550 מ"ר ל- 31,943 מ"ר; מגדילה שטחי מסחר ומשרדים; מגדילה שטח בייעוד ציבורי; מוסיפה שימוש לאמפיתאטרון בשצ"פ הסמוך לדירות העוררים ומגדילה שטח הבניה התת-קרקעית. בתגובה לטענה כי במצב התכנוני הקודם לבניין בו מצויה דירת העוררים היה צריך להיות צמוד בקיר משותף בניין שכן וכי היה גבוה יותר מדירות העוררים, טוענים העוררים כי על פי תכנית הבינוי במצב התכנוני הקודם תוכנן גובה אחיד לכל הבניינים ולפיכך הבניין הצמוד היה צריך להיות בגובה זהה שלא היה מאפיל ופוגע בפרטיותם. ראשי הנזק הנטענים: הגדלת צפיפות, רעש, הסתרת נוף ואור, פגיעה בפרטיות, ופגיעה כתוצאה מסמיכות הדירה למבנה ציבורי. טענות המשיבות חוות דעת שמאי העוררים היא סתמית ואיננה מבוססת על דברים שבמומחיותו, לפיכך יש לדחות את הערר על הסף. בין היתר, לא נבחן המצב התכנוני הקודם, לא נעשה חישוב שווי לפי מימוש מלוא הפוטנציאל במצב התכנוני הקודם, לא נבחן ערך הדירה בשני מצבי התכנון, לא הובאו דוגמאות, עובדות, הערכות, חישובים וניתוח נתונים להוכחת ירידת ערך הדירה. חוות דעת שמאי העוררים מתעלמת מאלמנטים משביחים שבתכנית המעלים את ערך הדירה. על פי המצב התכנוני הקודם, תוכנן בקיר משותף עם בניין העוררים, בניין הגבוה מבניין העוררים. כך עולה בין היתר לפי חישובי מפלסי הגובה ומפלס הכביש בבניין העוררים ובמגרש הסמוך לבניין העוררים. מפלס הקרקע של הבניין שתוכנן גבוה יותר ממפלס הקרקע של בניין העוררים, מכאן בהכרח שבניין ב"גובה אחיד" על פי תכנית הבינוי יהיה גבוה יותר מבניין העוררים. לטענת שמאי המשיבות בכל מקרה, המפלס התחתון של דירות העוררים לא נפגע כלל, מאחר וגם במצב התכנוני הקודם תוכנן להיבנות בניין הגבוה ממנו. לגבי מפלס דירת הגג - התכנית החדשה משביחה את ערכה היות ובמקום רצף בניינים הבנויים בבנייה צפופה זה לצד זה בטופוגרפיה עולה לכיוון מזרח החוסמת את הנוף מדירת העוררים ובקיר משותף, מתוכננים על פי התכנית החדשה 2 מגדלים המרוחקים מדירת התובעים כ-90 מ' ופארק נרחב, המשפר את נושא הפרטיות ואת הנוף מדירות העוררים לעומת המצב התכנוני הקודם, ויוצר שדה ראיה לפארק. לטענת שמאי משיבה 2, בדיקת שוק המקרקעין מראה כי ערך דירות הפונות לפארק ירוק בלב מיתחם עירוני גבוה יותר מדירות ללא נוף לפארק. לפיכך השפעת התכנית על דירת העוררים היא חיובית. לעניין הצפיפות, נטען כי זוהי צפיפות סבירה ולא גבוהה במרכזי הערים בגוש דן. לטענות בעניין עומסי תנועה נטען, כי ניתן מענה בתכנית וניתנו פתרונות לכל ההשלכות התחבורתיות של התכנית. בין היתר נטען, כי לעניין תחבורה וחניה נטען כי התכנית מוסיפה מקומות חניה מעבר לנדרש כחניה ציבורית לטובת תושבי האזור, משפרת נגישות רכבי שירות ואספקה למרכז המסחרי אשר היום עוברים ברחובות הצרים שבהיקף המתחם, על ידי מתן גישה ישירה מצומת בורוכוב - גולדשטיין באמצעות כיכר והסדרת הקטע בין הצומת לבין קצה המבנה המסחרי. פתרון אשר יקטין באופן ניכר את מטרדי הרעש וזיהום האוויר שהיו אמורים להיות במצב התכנוני הקודם. על פי חוות דעת מהנדסי תחבורה, תוספת התנועה הנטענת בעקבות אישור תכנית גב/390א', לא צפויה להשפיע על תיפקודה של מערכת התנועה. לעניין הסמיכות לבניין ציבורי נטען, כי במצב התכנוני הקודם, תוכנן קיר משותף בקו בניין אפס. במצב החדש מרוחק המבנה המתוכנן בכ- 5 מ' מדירת העוררים. דירת העוררים בנויה בקו בניין אפס ללא חלונות הפונים לכיוון המבנה הציבורי המתוכנן כך שאין לצפות להשפעה מהפעילות במבנה על ערך דירתם. המחקר שהביא שמאי העוררים לעניין השפעת סמיכות מבנה ציבורי על ערך דירה איננו רלבנטי מאחר ומדובר במקרים בהם יש חלונות ומבטים מהדירות לכיוון המבנה הציבורי. התוספת המתוכננת מעל המרכז המסחרי הקיים מרוחקת כ- 35 מ' מדירת העוררים ועדיין המבנה יהיה נמוך מדירת העוררים כך שלא יוגבל הנוף. הפירוט של שימוש השצ"פ בתכנית החדשה לא בא להוסיף על שימושים שהיו מותרים במצב התכנוני הקודם. לחילופין, טוענת המשיבה לחלותו של סעיף 200 לחוק התכנון והבניה. דיון והחלטה לאחר שבחנו את טענות הצדדים ועיינו בכתבי הטענות, המסמכים, התכניות והתשריטים הרלבנטים ולאחר ששמענו את הצדדים, אנו מחליטים כי בעניין שלפנינו המחלוקות בין הצדדים הן שמאיות במהותן ולפיכך יש למנות שמאי מכריע. להלן נימוקינו: לעניין הטענות שנטענו באופן כללי כנגד השומה שצרפו העוררים לא מצאנו כי יש בהן כדי לדחות את הערר. אין מדובר במקרה שלפנינו בשומה החסרה אלמנטים מהותיים או שנפלו בה פגמים מהותיים. אין מדובר בשומה החסרה התייחסות למצב התכנוני הקודם או שומה החסרה כל פירוט לעניין העקרונות, התחשיבים והנתונים לאומדן שווי ירידת הערך הנטענת. בשומת העוררים אגב, ישנו פירוט גם של תחשיב שיעור הפגיעה והאחוזים שניתנו לכל ראש נזק שנטען ואף צורף אליה נספח תחשיבים המפרט בין היתר מחירי דירות עם יציאה לגג בגבעתיים, התאמת שווי דירות ההשוואה לדירה נשוא השומה, פירוט מחקרים ויישומם למקרה הספציפי בעניין צפיפות וסמיכות הדירה לבניין ציבורי, חישוב מצב קודם לעומת מצב חדש במונחי מ"ר אקווילנטי מגורים ויח"ד - כלשון שמאי העוררים בנספח שצרף ועוד. דווקא במקרה זה, ספק רב אם ראוי היה לטעון טענה כללית של פגמים בשומה או טענה כי השומה סתמית. ראוי בכל מקרה כי, כאשר נטענת טענה כללית כנגד שומה שמאי מקרקעין לפרט מה האלמנטים החסרים בה ומדוע מהותיים הם לצורך הוכחת הפגיעה ושיעור הפגיעה. ודאי שאין ראוי לטעון זאת כטענה כללית ושבלונית החוזרת על עצמה בתשובת המשיבה בכל העררים שנדונו בפנינו בעניין תכנית גב/390/א'. בתשובה ובטענות יש להתייחס לערר הספציפי ולשומה הספציפית. כאמור לעיל, במקרה שלפנינו לא ראוי היה לטעון טענות אלו כנגד הערר וכנגד השומה. למותר לציין כי באמירותינו אלו אין כדי לקבוע דבר וחצי דבר לגבי תוכן שומת העוררים והנתונים שפורטו בה. לצורך כך בין היתר, אנו ממנים כאמור, שמאי מכריע. על השמאי המכריע לבחון בין היתר, את טענות הצדדים ואת כל המסמכים שהוגשו על ידם לעניין זה, בנוגע למיפלס האפס במצב התכנוני הקודם ובכל הנוגע לשאלה האם במצב התכנוני הקודם הבניין שהיה אמור להיות צמוד בקיר משותף לבניין העוררים היה אמור להיות גבוה יותר או בגובה זהה לבניין העוררים, דבר המשליך בהכרח על שאלת השפעתה של התכנית החדשה על ערך דירת העוררים. כמו כן יהיה על השמאי המכריע לבחון את טענות הצדדים בנוגע לקיומם או אי קיומם של אלמנטים משביחים בתכנית. היה ויקבע כי ישנם אלמנטים משביחים בתכנית, יבחן ויקבע את השפעתם על ערך דירת העוררים, והאם יש בהם כדי לאיין או כדי לקזז משיעור הפגיעה. על פי מדיניות ועדה זו על הצדדים להגיע להסכמה בדבר זהותו של השמאי המכריע תוך 14 יום מיום המצאת החלטה זו לצדדים. לא הגיעו הצדדים להסכמה - תקבע הוועדה את זהותו. השמאי המכריע יקבע אם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם-כן, יקבע את שיעור הפגיעה. אם ימצא השמאי המכריע כי יש לשלם לעוררים פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, יפרט בהחלטתו את כל מרכיבי הפיצוי לגבי כל אחד מהעוררים. השמאי המכריע יהיה כפוף להוראות הדין המהותי והחלטתו תהיה מפורטת ומנומקת. השמאי המכריע יהיה כפוף להנחיות שפורטו בהחלטה זו. מזכירות ועדת הערר תשלח לשמאי המכריע את הפרוטוקולים מדיוני הוועדה ואת החלטותיה, ואילו הצדדים יעבירו לידיו את כתבי טענותיהם וכל חומר אחר שברצונם להציג לפניו תוך 15 יום ממועד קבלת ההחלטה בעניין זהות השמאי המכריע. השמאי המכריע יזמן את הצדדים לדיון תוך 30 יום מהמועד בו פנה אליו אחד הצדדים, וייתן את החלטתו תוך שלושה חודשים ממועד הדיון הראשון שהתקיים בפניו. אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המכריע תרצה המשיבה לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק תהיה רשאית להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 30 יום מהמועד בו הומצאה לה החלטת השמאי המכריע. אם ירצה מי מהצדדים לערור על החלטת השמאי המכריע - יוגש ערר במסגרת תיק ערר חדש, במועדים הקבועים בחוק ובתקנות. השמאי המכריע יודיע לצדדים גובה שכר טרחתו ו/או דרך חישובו בטרם יחל בעבודתו. בשלב זה ישאו הצדדים בשכר טירחת השמאי המכריע בחלקים שווים (שליש על ידי העוררים ושליש על ידי כל אחת מהמשיבות) לאחר קבלת החלטת השמאי המכריע יוכלו הצדדים לפנות לוועדת הערר על מנת שתפסוק בשאלת ההוצאות. בנסיבות העניין אין צו להוצאות. בניין