בקשה להיתר בניה של בריכה פרטית בבית משותף

בקשה להיתר בניה של בריכה פרטית בבית משותף רקע מדובר על בקשה להקמת בריכת שחייה פרטית בבית אשר בנוי בבניינים המדורגים המכונים "מורדות הולילנד". היות והבריכה חורגת מנספח הבינוי ומקווי הבניין, נדרש הליך של הקלה ופרסום. לאור הפרסום הוגשו מספר התנגדויות. המשיבה מס' 1 דנה בהתנגדויות והחליטה לקבלן ולא לאשר את הבקשה לבריכת השחייה. על החלטה זו של המשיבה מס' 1 הוגש הערר. הערר בערר הבהירו העוררים כי למעט המשיבים 2 יתר המתנגדים אינם מתנגדים עוד לבריכת השחייה, ובכל מקרה אינם נפגעים היות והבריכה אינה נצפית מדירתם. גם לגבי המשיבים 2, ה"ה אורה ואברהם טמיר, הסבירו העוררים כי הבריכה אינה מצויה בקו עין ישיר לדירתם, ובכל מקרה ניתן למנוע את היזק הראייה באמצעים שונים. עוד טענו העוררים, כי צניעות אינה קשורה בהכרח לבריכה, וניתן להשתזף באופן לא צנוע גם ללא בריכה, ומאידך ניתן לשמור על צניעות גם בבריכת שחייה. העוררים הסבירו כי מדובר בבריכה לשימושם הפרטי בלבד, כך שלא ייווצר רעש מעבר לרעש העלול להיווצר מכל חצר דירת מגורים אחרת. עוד צורף לערר אישור רפואי כי הבריכה נדרשת להליך שיקומי לאור ניתוח גב שעבר העורר מר סידני ג'יי. ועדת הערר קיימה דיון אשר בסופו אפשרה לצדדים לקיים משא ומתן וזאת על מנת לסיים את הנושא בדרכי פשרה. לאחר שנכשל המשא ומתן, ערכה ועדת הערר סיור מקיף בדירת העורר, בחצר בה ממוקמת הבריכה, ובדירת המשיבים מס' 2, לרבות המרפסות שבדירה זו. במקרה שלפנינו מבוקשת הבריכה בבית משותף, אולם בחצר הצמודה קניינית לדירת העורר. התרשמנו, כי הבריכה מהווה ניצול סביר של החצר וכי מדובר בבריכה שאינה גדולת ממדים, אשר תשמש את העורר בלבד. כאמור אל מול האינטרס של העורר, אשר כפי שקבענו לעיל הינו סביר והגיוני, יש לבחון האם הבריכה יוצרת פגיעה לשכנים. במקרה שלפנינו, לא הוגשה כל התנגדות מדיירי הבית המשותף בו מצויה הדירה. כלומר, לעניין הבית המשותף עצמו, אין כל מניעה לאשר את הבריכה ולא שמענו התנגדות ממי מדיירי הבניין. ההתנגדות היחידה שנותרה הינה של דיירי בניין סמוך. נציין, כי ההתנגדות של דיירי הבניין הסמוך אינה נוגעת להקלה שנתבקשה מקווי הבניין, היות והקלה זו אינה נוגעת להם, אלא לעצם קיומה של הבריכה. הטענות של המשיבים 2 היו בחמישה מישורים: צניעות, רעש, איכות סביבה, ירידת ערך הדירות ומחלות וזיהומים. נבחן טענות אלו אחת לאחת: לגבי צניעות- באופן עקרוני שיקול צניעות יכול להוות שיקול תכנוני. עם זאת, לא מצאנו במקרה שלפנינו פגיעה במשיבים מס' 2 במישור זה. ראשית, העורר שתל שורה של עצים אשר מגבילים את קו הראייה מדירת המשיבים מס' 2 לבריכה. יתרה מזו, הבריכה אינה ממוקמת ישירות מתחת לדירת המשיבים מס' 2 והמבט לבריכה הינו רק מזווית המרפסת. לפיכך, גם המשיבים מס' 2 יכולים למנוע את קו המבט ממפרסת דירתם לבריכה באמצעים פשוטים כגון עציץ גדול וכד'. שנית, קיומה של בריכה אינו מהווה בהכרח פגיעה בצניעות. אף אם לא היינו מתירים את הבריכה, הרי חצר קיימת שם ותוותר שם, ואיש אינו מונע מדיירי הבית להשתזף בחצר הבית ולעשות שם מעשים שהצניעות יפה להם. לפיכך, אנו סבורים כי טיעון הצניעות אינו יכול להוות במקרה שלנו טיעון למניעת אישור הבקשה לבריכה. לגבי רעש- הבריכה מרוחקת מעל 20 מ' מדירת המשיבים מס' 2 ואיננו רואים כיצד יכול להיגרם היזק רעש למשיבים מס' 2. נשוב ונזכיר, כי הבריכה שלעצמה אינה גורמת בהכרח למפגע רעש מעבר לרעש שעלול להיווצר משימוש סביר אחר בחצר. לגבי איכות הסביבה- העוררים טענו כי מדובר במים עומדים אשר גורמים לזיהומים ויתושים. בסיור שערכנו במקום בחנו נושא זה ומצאנו, כי הבריכה מכוסה בפתרון של ברזנט נגלל. מדובר בפתרון קבוע ורציני ולא בפתרון זמני מאולתר. נציין, כי הבריכה מכוסה כולה בברזנט ואין כל מגע בין המים לאוויר. יתרה מזו, בעונת הרחצה מי הבריכה הם מי כלור, כך שהם אינם מאפשרים התפתחות של יתושים סביב הבריכה. לפיכך, אנו דוחים טענה זו. לגבי ירידת ערך הדירות- טיעון שכזה יש לתמוך בחוות דעת שמאית ולא ניתן להעלות כך סתם טיעון כי הבריכה מורידה את ערך הדירה. נציין כי קיימת דעה הפוכה, כי בניין בו קיימות בריכות שחייה- מקבל תדמית של בניין יוקרתי, מה שמשפיע על עלית ערך כלל הדירות בו. עוד נזכיר כי הבריכה כלל אינה מצויה במבנן בו מתגוררים המשיבים מס' 2 וקשה לראות איך קיום הבריכה ישפיע על ערך דירת המשיבים מס' 2. לפיכך, לא השתכנענו שיש בבריכה בכדי להוות פגיעה כלשהי בערך דירת המשיבים 2. לגבי מחלות וזיהומים- תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר") קובעות תנאים נוקשים להקמת בריכת שחייה ומניעת מפגעים שונים. לא מצאנו, כי הבריכה המבוקשת תגרום למחלות ולזיהומים, ובכל מקרה קשה להבין כיצד מחלות וזיהומים אלו יגיעו לדירת המשיבים מס' 2 המרוחקת הן אופקית והן אנכית מרחק רב מן הבריכה. שקלול ואיזון לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי שקלול ואיזון של האינטרסים השונים מוביל למסקנה כי ניתן לאשר במקרה זה את הבריכה המבוקשת. מחד גיסא, נוכחנו לדעת כי הבריכה מהווה שימוש סביר וראוי בחצר בית העורר ומאידך גיסא לא קיימת פגיעה משמעותית, אם בכלל, במשיבים מס' 2. עוד יש לציין, כי מדובר בבריכה שבגודל קטן, כך שמאופייה עולה כי מדובר בבריכה שאכן תשמש את דיירי הבית ואינה בעלת אופי ציבורי או מסחרי. בהקשר זה אף נציין, כי הוצגו בפנינו אישורים רפואיים כי הבריכה נדרשת לטיפולים רפואיים בעורר עקב ניתוחי גב שעבר. המסקנה, אפוא, הינה כי במקרה שלפנינו ראוי לאשר את הבריכה המוצעת. מסקנה זו מקבלת חיזוק משמעותי בכך שקיימות בריכות שחייה רבות בחצרות הבית המשותף הספציפי וחצרות הבניינים הגובלים. כך, במהלך הסיור ראינו לפחות עוד שתי בריכות שחייה בסמוך ממש לבריכה המבוקשת. לפיכך, נראה, כי בניית בריכות שחייה הינה דבר מקובל בבניינים אלו ותואמת את הציפיות של המתגוררים בהם. חיזוק נוסף למסקנתנו אנו מוצאים בכך שמדובר בבניינים המכילים מאות דירות, ולכן מאות מתנגדים פוטנציאליים, ולמרות זאת נותרה התנגדות משפחה אחת בלבד. אילו היה ממש בטענות המשיבים מס' 2 היינו מצפים למספר התנגדויות רב של שכנים רבים, אולם כאמור, אלו לא הוגשו. לפיכך, לא רק שהקמת בריכות שחייה הינה פרקטיקה המקובלת בפרויקט זה, אלא שזוהי פרקטיקה המקובלת על כלל השכנים אשר לא הגישו התנגדות או תגובות לערר. סיכום לאור האמור לעיל אנו מקבלים את הערר וקובעים, כי ניתן לאשר את בריכת השחייה המבוקשת, וזאת בכפוף לאמור להלן: הבקשה להיתר תתוקן כך שהעצים שנשתלו לאורך גבול המגרש יהווה חלק בלתי נפרד מהבקשה להיתר ומתנאי ההיתר. המשיבה מס' 1 רשאית להגביל, לפי שיקול דעתה, את שעות הפעילות בבריכה. לתוך הבקשה להיתר יוטעמו ההוראות הרלוונטיות מתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל- 1970, הנוגעות לבריכת שחייה. היתר בניהבריכת שחיה / בריכת מיםבתים משותפיםבניה