פקיעת תכנית לפני הגשת בקשה להיתר בניה

פקיעת תכנית לפני הגשת בקשה להיתר בניה ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים (להלן:"המשיבה 1") מיום 12.6.2008 לסרב לבקשה להיתר בניה לתוספת בניה לבניין קיים. רקע מדובר בבקשה להיתר לתוספות שונות במבנה ברחוב בכר נסים בשכונת נחלאות בירושלים. אין מחלוקת בין הצדדים, כי הבקשה להיתר הוגשה מכוח תוכנית 3837 וכי המשיבה 1 דנה בבקשה להיתר לאור תוכנית 3837. ביום 12.6.2008 דחתה המשיבה 1 את הבקשה להיתר וזאת מהטעם, כי הבקשה להיתר סותרת את תוכנית 3837 וכי היא מהווה סטייה ניכרת מתוכנית זו. כלומר, החלטת המשיבה 1 התבססה על תוכנית 3837. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. בערר הסביר העורר, מדוע הוא סבור כי הבקשה להיתר אינה מהווה סטייה ניכרת מתוכנית 3837, וכן טען לגבי הפליה ביישום הוראות תוכנית 3837. המשיבה הגישה תשובה, בה היא הסבירה מדוע טועה העורר ואכן קיימת סטייה ניכרת מהוראות תוכנית 3837. ושוב, החלטת המשיבה 1 מסתמכת על תוכנית 3837. ביום 10.11.08 קיימה ועדת הערר דיון, אשר בסיומו אפשרה לעורר להגיש היתרים שניתנו מכוח תוכנית 3837 ואשר יוכיחו את טענת ההפליה ויישום הנכון של תוכנית. העורר אכן הגיש עררים שכאלו, ונקבע דיון נוסף ליום 12.1.2009. בדיון זה העלתה המשיבה 1, בפעם הראשונה, את הטענה כי כלל אין תחולה לתוכנית 3837 היות וזאת אינה בתוקף עוד. לאור טענה חדשה זו, אפשרנו לצדדים לטעון לגבי תקפותה של תוכנית 3837, ואכן הוגשו עמדות מטעם הצדדים. דיון: תוקפה של תוכנית 3837: תוכנית 3837 פורסמה למתן תוקף ברשומות ביום 21/7/1994  י.פ. 4232. סעיף 12 לתקנון התוכנית קובע: "תוקף התוכנית: תוקפה של התוכנית הוא 10 שנים בלבד מיום אישורה. לאחר מועד זה יוחזרו זכויות הבניה בכל החלקות אשר לא הוגשה בהן עדין בקשה להיתר בניה לזכויות שהיו קיימות קודם אישורה של תוכנית מס' 3837 זו" (הדגשה במקור! - ג.ה.) לפיכך, לאור סעיף זה, התוכנית פקעה בשנת 2004, זמן רב טרם הוגשה הבקשה להיתר נשוא ערר זה. לאור סעיף ברור זה, אין מנוס מלקבוע, כי תוכנית 3837, בהתאם להוראותיה הברורות, חלפה מהעולם בשנת 2004, ואין לה רלוונטיות לא לבקשה להיתר שלפנינו ולא להחלטה בערר זה. למען הסר ספק נבהיר, כי סעיף 12 לתקנון התוכנית אינו מהווה הוראת הקובעת זמן משוער לביצוע התוכנית אשר בה דן סעיף 84 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), ואשר לגביה נקבע כי אף שחלף המועד המשוער התוכנית אינה בטלה מאליה [ר' בג"צ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים נ. הועדה המחוזית מרכז ()] בענייננו, סעיף 12 מהווה הוראה ברורה וחד משמעית לגבי הפסקת התוקף של התוכנית, לרבות הוראות לגבי הזכויות לאחר ביטולה, כך שלאחר ביטול התוכנית לא נוצר ואקום תכנוני. אשר על כן, התוכנית 3837 אינה בתוקף עוד, ולכן יש לדחות את הבקשה להיתר שהוגשה על סמך הזכויות והמגבלות של תוכנית זו. הסתמכות, השתק והתנהגות המשיבה 1: העורר העלה טענות מתחום דיני ההסתמכות וההשתק כדי לבסס מתן תוקף לתוכנית 3837, בין היתר, אי העלאת הטענה בדבר התוכנית בהזדמנות הראשונה, הסתמכות, השתק וכיוצא בזה. כך מציין העורר, כי הסתמך על הנחיות המשיבה 1 ופעל לאורן. יתרה מזו, אף הערר הוגש לאור החלטה של המשיבה 1 המתייחסת לתוכנית 3837, אותה תוכנית שהמשיבה טוענת כעת שחלפה מהעולם. אכן לאור השתלשלות העניינים כפי שנתגלתה לעניינו נפל פגם משמעותי בהתנהגות המשיבה 1. לאורך תקופה ארוכה הנחתה המשיבה 1 את העורר לפעול לאור תוכנית 3837, קבלה החלטה לאור תוכנית 3837 והגיבה לערר לאור תוכנית 3837. נציין, כי חוק התכנון והבניה מטיל על המשיבה 1 חובה ליתן מידע תכנוני, לרבות התוכניות החלות על הנכס, והמידע שניתן במקרה שלפנינו שגוי היה מיסודו. עם זאת, אין במסירת מידע שגוי או בהסתמכות בכדי לשנות את התוצאה התכנונית אותה קבענו לעיל. ועדת הערר אינה ערכאת ערעור שיפוטית, אלא מוסד תכנון. כמוסד תכנון רשאית (שלא לומר חייבת) ועדת הערר לבחון את המצב התכנוני ולקבל החלטה תכנונית עצמאית ומושכלת. ר' עע"ם  4897/06 רבקה בוקובוזה נ. ועדת הערר מחוז ירושלים ואח' (): "בהיררכיה של מוסדות התכנון מצויה ועדת הערר מעל הועדה המקומית, והיא רשאית להחליף את שיקול דעתה התכנוני של הוועדה המקומית בשיקול דעתה התכנוני שלה ולקבל החלטה תכנונית אחרת מזו שקיבלה הוועדה המקומית" וכן ר' עת"מ (נצרת) 1138/06 שוקרון ואח' נ. ועדת הערר מחוז צפון ואח' (): "מהאמור מעלה עולה כי בשונה מבתי המשפט המנהליים, שסמכות התערבותם מוגבלת, הרי ועדות הערר יכולות לשקול מחדש את כל השיקולים הנדרשים לצורך קבלת החלטה תכנונית מתאימה, וזאת בין שההחלטה בוועדה המקומית התקבלה כדין ובסבירות בין אם לאו." לפיכך, ועדת הערר, כמוסד תכנון, אינה יכולה להורות על הוצאת היתר בניה מכוח תוכנית אשר אין לה תוקף וזאת אף אם קיימת הסתמכות של האזרח על מידע שגוי של הועדה המקומית. התרופה לאזרח במקרים שכאלו נמצאת במישור הנזיקי ולא התכנוני [ר' עמ"נ 2120/96 אריה קנדיל נ. ועדת הערר מחוז תל אביב ואח' ()]. במאמר מוסגר נציין, כי יתכנו מקרים חריגים בהם ניתן היתר בניה שאינו חוקי וועדת הערר לא תבטל את ההיתר למרות אי החוקיות וזאת לאור דוקטרינת הבטלות היחסית וטענות הסתמכות, אלא במקרה שלפנינו לא הוצא היתר בניה ודוקטרינת הבטלות היחסית למעשה אינה ישימה. סיכום והוצאות לאור האמור לעיל והיות והבקשה להיתר מבוססת על תוכנית 3837 שאינה בתוקף, הערר נמחק והבקשה להיתר במתכונתה הנוכחית מסורבת. עם זאת, אין במחיקת הערר בכדי למנוע מהעורר להגיש בקשה להיתר בהתאם לזכויות ולתוכניות טרם תוכנית 3837, ובקשה להיתר שכזו תבחן לגופה. אנו מנחים את המשיבה לדון בבקשה להיתר שכזו במהירות האפשרית לאור הימשכות ההליכים בתיק זה. כאמור, שאלת הנזק שנגרם לעורר כתוצאה מההסתמכות אינה בסמכות ודעת הערר. עם זאת, ועדת הערר רשאית לחייב בהוצאות ההליכים שהיו בפניה, היה ויתברר כי כתוצאה מהתנהלות המשיבה 1 נגרמו הוצאות מיותרות לעורר. אין מחלוקת, כי היה והמשיבה בהחלטתה הייתה מציינת כי תוכנית 3837 אינה בתוקף, היו נחסכים מהעורר כלל הוצאות הערר, כמו כן היה ובתשובתה לערר הייתה מציינת המשיבה 1 כי התוכנית אינה בתוקף היו נחסכים, לפחות, הוצאות הדיונים הראשון והשני, אלא המשיבה 1 העלתה טענה זו רק בשלהי הדיון השני. לפיכך, אין מנוס מלקבוע כי הוצאות של דיון אחד לפחות נגרמו לאור התנהלות לא נכונה של המשיבה 1. אשר על כן, אנו מחייבים את המשיבה 1 בהוצאות העורר בסך של 2,500 ₪ + מע"מ. היתר בניהבניה