לפנינו ערר על החלטת הועדה המקומית לתו"ב ראשל"צ (להלן:"הועדה המקומית"), לאשר תוספת של כ - 33.5 מ"ר כולל שיפור מיגון להרחבת דירה קיימת, בבית משותף, במקרקעין בכפוף לקבלת התחייבות ממבקשי ההיתר לפיה התוספת שהותרה לא תילקח בחשבון במסגרת חישובי השטחים בפרויקט פינוי בינוי. העורר טוען כי מדובר בתכנית המצויה בשלבי תכנון שאינם סטטוטוריים, ולפיכך אין בה כדי להגביל את זכויותיו על פי המצב התכנוני התקף, מדובר בפגיעה שלא כדין בזכות הקניין שלו. הועדה המקומית הצביעה על תכנית רצ / 132 / 8 / 6 (להלן:"התכנית שבהכנה"), אשר הומלצה להפקדה בתנאים על ידי הועדה המקומית ועומדת בפני דיון בפני הועדה המחוזית. כן המליצה הועדה המקומית לוועדה המחוזית לפרסם תנאים בהתאם לסעיפים 77-78 לחוק, על מנת שלא להכשיל את פרויקט הפינוי בינוי. המרכיב העיקרי בתכניות פינוי בינוי הינו מפתח השמאי לפינוי הדיירים מהמבנים הקיימים. הועדה המקומית טוענת כי קיים חשש המבוסס על ניסיונה כי עצם הכנתה של תכנית פינוי בינוי יגרור גל של ניסיונות לשיפור עמדות מצד הדיירים לצורכי מיקוח בעתיד, ובפתרון שמצאה לא נמנעת מהעורר אפשרות לרווח דירתו ולמצוא פתרון למצוקת הצפיפות. לצורך עריכת התחשיב הכללי להיתכנות פרויקט הפינוי הבינוי מבוצע מעין צילום של המצב הקיים, ושינוי מהותי במצב זה ישנה את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. בהקשר זה הפנתה הועדה המקומית לעת"מ 1404/01 בן טוב צ'רקי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון, שם נקבע כי בדין התנתה הועדה המקומית את מתן ההיתר בחתימה על כתב התחייבות, דוגמת זה שנדרש כאן. עם תום הדיון קבענו כי על הועדה המקומית להמציא בתוך שבוע ימים, נתונים בדבר מספר הדירות שהורחבו מתוך 18 הדירות בבניין. דיון והכרעה ראשית, מחוות הדעת השמאית שהוכנה לצורך התכנית שבהכנה עולה כי בכלל שטח הפרויקט קיימות 12 דירות של 2 חדרים ו - 22 דירות של 3 חדרים. על פי המפתח העומד בבסיס אותה פרוגראמה במצב החדש יקבלו הדיירים דירה חדשה הגדולה בחדר אחד מהדירה שיפנו. העולה מן האמור כי גם אם תעמוד הועדה המקומית בפני "שטף" בקשות דומות לבקשה קא עסקינן, ידובר בחיוב של 12 חדרים לכל היותר במצב החדש וזאת מקום בו על פי המצב המתוכנן יוקמו 4 בנייני מגורים, 2 בכל מגרש, בני 20 קומות כל אחד ובהם 372 יחידות דיור, בנות 3-4 ו - 5 חדרים. במצב דברים זה אפילו ינצלו כל בעלי דירות 2 החדרים את זכותם שבדין היום להרחבת דירותיהם, איננו סבורים כי יש בכך כדי לפגום בכדאיות הכלכלית של הפרויקט. במסגרת החומר שהומצא לנו על ידי הועדה המקומית נמצא כי 7 מתוך 18 יחידות הדיור הורחבו בהיתר בבניין נשוא הערר ואילו בבניין הנוסף הורחבה יחידת דיור אחת בלבד מתוך 16. יחד עם זאת ברי כי התחשיב בדבר הכדאיות הכלכלית של הפרויקט התבסס על הרחבות בפועל ולעניין זה גם ב"כ הועדה המקומית הבהיר כי קיימות יותר דירות מורחבות מהיתרים. אנו סבורים כי אין להנציח מצב בו חוטא יוצא נשכר ולהיפך, מאן דהוא אשר לא עשה דין לעצמו ומבקש היום להרחיב דירתו על פי זכויות תקפות שטרם הוגבלו, ימצא במצב נחות ביחס לאותם בעלי זכויות שכבר הרחיבו כדין או שלא כדין. שנית, נסיבות פסק הדין בעניין צ'רכי עליו נסמכת הוועדה המקומית, שונות מענייננו. באותו מקרה, דובר במבקשים אשר הרחיבו דירתם ללא היתר וביקשו להכשירה בדיעבד. זאת ועוד כעולה מפסק הדין הועדה המקומית באה אז לקראת המבקשים וחרף פרסום תנאים על פי סעיף 77 ו - 78 לחוק אפשרה הוצאת ההיתר בכפוף לקבלת ההתחייבות הנ"ל. הדברים שונים בענייננו. מדובר במשפחה בת 4 נפשות, המתגוררת בדירה בת 28 מ"ר וטרם התחילה בהרחבתה, כאשר אשתו של העורר מצויה בהריון מתקדם. על פי המצב הסטטוטורי התקף אין כל מניעה לניצול זכויות הבניה להרחבת דירתם של המבקשים. מסקנה זו נגזרת הן מהדין והן מעקרון הוודאות התכנונית המחייבת, בו אנו דוגלים. לעניין זה יפים הדברים שנפסקו זה מכבר בבג"צ 66/3/85 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' ועדה מחוזית ת"א כדלקמן: "רשות התכנון אינה רשאית לדחות בקשה להיתר בניה התואם תכניות קיימות, והסתמכה על תכנית חדשה שטרם הגיעה לשלבים שבהם מאפשר החוק התחשבות בה... היא רשאית אמנם להתלות תכנית ומשנתקבלה החלטה כזו ופורסמה אין להוציא היתרים על פיה, אך כל עוד ההתליה היא בגדר אפשרותה הנשקלת על ידי הרשות אין הרשות רשאית לסרב מתן היתר התואם את התכנית הקיימת." אמנם במקרה דנן דובר בהחלטה להוציא היתר בתנאים אלא שאותו עיקרון המשמר את הזכויות התכנוניות במצב הסטטוטורי התקף כל עוד לא נשתנה, חל גם בענייננו, לאור הנסיבות שתוארו לעיל. לפיכך הערר מתקבל. בניהפינוי בינויפינוי