מחלוקת לגבי מספר יח"ד שמותר לבנות על מגרש העורר הינו הבעלים של המגרש המצוי ברחוב מורדי הגטאות 23 ת"א, גוש 7068 חלקות 104 ו- 105. גודל המגרש הוא 577 מ"ר. תמצית המחלוקת בין הצדדים הינה ביחס למספר יחידות הדיור אותן מותר לבנות על המגרש. לטענת העורר מותר להקים על המגרש 9 יח"ד ואילו לטענת הועדה המקומית ניתן להקים על המגרש 7 יח"ד בלבד. את זכויות הבנייה בחלקה יש לקבוע לטענת הועדה המקומית לפי תוכנית 3448, אשר אושרה למתן תוקף אך טרם פורסמה. על פי תוכנית זו, במגרשים הגדולים מ- 300 מ"ר מותר לבנות 12 יח"ד לדונם. לפיכך, לטענת הועדה המקומית, מספר יחידות הדיור המותר במגרש, לרבות תוספת יחידות דיור לפי הכמות המירבית המותרת על פי סעיף 2(9) לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית) התשס"ב- 2002 (להלן: "תקנת שב"ס) הוא 7 יח"ד. העורר מעלה שתי טענות נגד דרך החישוב של הועדה המקומית. לפי איזו תוכנית נקבעת הצפיפות במגרש הטענה הראשונה בפי העורר הינה, כי סעיף 10.1.2 לתוכנית 3448 קובע כי: "זכויות הבנייה בחלקות 102-105 בגוש 7068 תהיינה ע"פ תוכנית זו או ע"פ התוכנית הראשית, לפי הזכויות הגבוהות מביניהן" אין מחלוקת בין הצדדים כי "התוכנית הראשית" היא תוכנית 87. בתוכנית 87 אין קביעה ביחס לצפיפות הדיור המותרת. לפיכך לטענת העורר, יש ללכת לעניין צפיפות הדיור המותרת לפי תוכנית 87, ולאפשר לבנות במגרש הנדון כל מספר של יחידות דיור בו יחפוץ העורר, ובלבד כי אלה יעמדו בגודל המזערי שנקבע על ידי הועדה המקומית לדירות דהיינו- 35 מ"ר לדירה. על כך משיבה הועדה המקומית כי משתכנית 87 לא מעניקה למעשה זכויות בנייה לעניין הצפיפות שכן, היא כלל אינה מגדירה צפיפות, הרי שהצפיפות הקובעת היא לפי תוכנית 3448. בעניין זה אנו מקבלים את טענת הועדה המקומית. לו תוכנית 87 היתה קובעת צפיפות מותרת, הרי שהצפיפות הגבוהה מבין שתי התוכניות היתה הקובעת. ואולם, משתוכנית 87 אינה קובעת צפיפות, הרי שעניין זה מוסדר בתוכנית 3448, וזו הצפיפות הקובעת. לפיכך יש לדעתנו לקרוא את הוראות סעיף 10.1.2 כי במקום בו נקבעו זכויות בנייה בתוכנית 87, הרי שזכויות אלה תגברנה במידה והזכויות בתוכנית 3448 קטנות/נמוכות יותר ואולם, במקום בו תוכנית 87 אינה קובעת זכויות כגון לעניין מספר יחידות הדיור, תיקבענה הזכויות לפי תוכנית 3448. חישוב מספר יחידות דיור לפי "תקנת שבס" עתה נותר לברר מהי כמות הדירות המירבית אותה ניתן לאשר לפי הוראות תוכנית 3448, כולל הקלה של 20% לפי תקנת שבס. הועדה המקומית טוענת כי יש לחשב את מספר יחידות הדיור כדלקמן: לפי היחס של 12 יח"ד לדונם מותר לבנות במגרש 6.92 דירות אותן יש לעגל ל- 6 יח"ד בהעדר "הוראות עיגול" בתוכנית, ובתוספת 20% הקלה במספר דירות מתקבלות 7.2 יחידות דיור, משמע- 7 יח"ד. הועדה המקומית מבססת את דרך החישוב שלה על עת"מ 1063/01 נירם בע"מ נ' הועדה המקומית כפר סבא (להלן: "פס"ד נירם"). פס"ד נירם ניתן לפי תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכר מתוכנית) תשכ"ז- 1967. בתקנות אלה נקבע כי סטייה ניכרת תיחשב בין היתר: "(11) הוספת דירות מגורים- בשעור העולה על 20% מהמספר המרבי על דירות המגורים, המותר על המגרש, על פי הוראות התוכנית החלה על המקרקעין. " התקנות האמורות הגדירו "דירת מגורים" כ: "חדר או תא או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים בלבד; ולענין מספר הדירות- לרבות חלק מדירה שהיא 50% ויותר" המחלוקת בין הצדדים בעניין נירם היתה, באיזה שלב מבצעים את עיגול יחידות הדיור. לטענת הועדה המקומית בפס"ד נירם עיגול מספר יחידות הדיור צריך להתבצע בשלב התוכנית דהיינו, אם מספר הדירות המתקבל לפי גודל המגרש קטן מ- 50% מעוגל המספר כלפי מטה, ואם מספר הדירות גדול מ- 50% מעוגל המספר כלפי מעלה, ורק על מספר הדירות המתקבל לאחר שלב העיגול כאמור מותר לאשר בהקלה תוספת של עד 20%, כאשר את מספר הדירות שמתקבל לאחר תוספת זו אין מעגלים פעם נוספת כלפי מעלה (אם מתקבל חלק דירה של 50% או יותר) אלא, רק דירות שלמות יובאו בחשבון. לעומת זאת, לדעת מבקש ההיתר במקרה של נירם, יש להוסיף את עשרים האחוז המותרים בהקלה על כמות הדירות המתקבלות לפי התוכנית (לרבות על מספר הכולל חלקי דירות), ואת מספר הדירות המתקבל לאחר תוספת זו יש לעגל כלפי מעלה או כלפי מטה לפי הקבוע בהגדרת המונח "דירת מגורים". בית המשפט קבע בפס"ד נירם כי יש לבצע את התוספת של 20% המותרת בהקלה על דירות שלמות קרי, את עיגול מספר הדירות הקבוע בהגדרה של המונח "דירת מגורים" יש לבצע בשלב התוכנית. אם לאחר תוספת ה- 20% על מספר הדירות השלמות שהתקבלו כתוצאה מעיגול זה מתקבלים חלקי דירות, אלה לא יעוגלו כלפי מעלה, ורק דירות שלמות המתווספות כתוצאה מההקלה תותרנה. בעניין נירם אף קבע בית המשפט, כי פרשנותו של מבקש ההיתר בכל מקרה לא יכולה לעמוד במידה ולפי פרשנותו תתקבלנה מספר דירות שמהוות יותר מ- 20% ממספר הדירות המקורי המותר, שכן הדבר יהווה סטייה ניכרת מהיתר. עוד נקבע בפס"ד נירם, כי במידה והתוכנית כוללת הוראות לעניין עיגול חלקי דירות, יש לפעול על פי הוראה זו. בשנת 2002, ולאחר פרסום פס"ד נירם, הוחלפו התקנות ונכנסו לתוקף תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מהיתר) התשס"ב- 2002. בתקנות אלה נקבע כי תוספת יחידת דיור מהווה סטייה ניכרת, אלא את התקיימו התנאים המצטברים הבאים: " במגרש בודד- תוספת דירות המגורים היא בשיעור של 20% או פחות, מהמספר המרבי של דירות המגורים, המותר לבנייה על מגרש, על פי הוראות התוכנית החלה על המגרש; שטחן הממוצע של הדירות במגרש לאחר מתן ההקלה עולה על 80 מטרים רבועים; הבקשה להקלה חתומה בידי כל בעלי הזכויות במגרש; ... על אף האמור בפסקאות משנה (א)(1) ו- (ב)(1) במקרה שבחישוב מספר דירות המגורים, לאחר הוספת התוספת המותרת, התקבל גם חלק מדירה שהוא 50% ויותר- הוא יעוגל לדירת מגורים שלמה; בפסקה זו- "דירת מגורים"- מערכת חדרים או תאים, שנועדה לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים בלבד; "שטח דירת מגורים"- שטחים בדירת מגורים שנועדו למטרות עיקריות, כמשמען בתקנה 9 לתקנות אחוזי הבנייה, בתוספת שטחו של מרחב מוגן דירתי כמשמעו בתקנה (9)(ד)(1) לתקנות האמורות;" אופן ביצוע עיגול מספר יחידות הדיור לפי התקנות החדשות נדון כבר בערר 197/04 (צפון) מורן חברה לבניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה מבוא עמקים, שם קבעה ועדת הערר המחוזית, בראשותו של עו"ד דרור אפרת כי: "כיום שונתה התקנה הנוגעת לעיגול. בעוד במועד מתן פסק הדין הנ"ל (הכוונה לפס"ד נירם ו.ע.ת.א) נקבע בצורה מפורשת בהגדרת "דירת מגורים" כי זו הינה "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים בלבד; ולענין מספר הדירות- לרבות חלק מדירה שהוא 50% ויותר", ועל כן היה מקום לבצע את העיגול בשלב חישוב מספר הדירות, הרי שכיום ההוראה הברורה של התקנות היא כי "במקרה שבחישוב מספר דירות המגורים, לאחר הוספת התוספת המותרת, התקבל גם חלק מדירה שהוא 50% ויותר- הוא יעוגל לדירת מגורים שלמה". לכן, בעוד על פי התקנות הקודמות, כפי שהדבר פורש על ידי בפס"ד נירם, היה מדובר בעיגול בשלב החישוב לפני התוספת ("שלב התוכנית"), הרי שכיום מורות התקנות לבצע את ה"עיגול" לאחר התוספת." (ההדגשה שלנו ו.ע.ת.א.) דברים דומים נקבעו בערר (חיפה) 14/06 עמר פינקו ייזום ובנייה בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה קריית אתא, שם קבעה ועדת הערר, גם היא בראשותו של עו"ד דרור אפרת כי: "הוראות התקנות הנ"ל ברורות הן. יש לבחון את מספר יחידות הדיור המותר בתוכנית, להוסיף עליהן 20%, ואז לבצע את העיגול. במקרה שבפנינו, מותרת הקמת 7.65 יחידות דיור במגרש. תוספת של 20% מביאה אותנו למעל 9 יחידות דיור, גם ללא צורך בעיגול התוצאה כלפי מעלה. על כן ברור כי אין הבקשה כוללת סטייה ניכרת מהוראות התוכנית." אנו מקבלים קביעה זו של אופן חישוב יחידות הדיור. לדעתנו לשון הסעיף מלמדת על כך כי תוספת עשרים האחוז המותרים בהקלה מתבצעת על מספר יחידות הדיור המתקבלות על פי התוכניות, גם אם המדובר בחלקי דירה, וכי את מספר יחידות הדיור המתקבלות לאחר התוספת האחוזית ניתן לעגל כלפי מעלה במידה והחלקהמתקבל הוא 50% או יותר. הוראת הסעיף אומרת: " על אף האמור בפסקאות משנה (א)(1) ו- (ב)(1) במקרה שבחישוב מספר דירות המגורים, לאחר הוספת התוספת המותרת, התקבל גם חלק מדירה שהוא 50% ויותר- הוא יעוגל לדירת מגורים שלמה..." המילים "התקבל גם" מלמדות לדעתנו כי עיגול מספר יחידות הדיור אינו מתבצע בשלב התוכנית- אלא בשלב שלאחר תוספת 20% יחידות דיור. את הדברים יש לסייג למצב שבו התוכנית עצמה קובעת הוראות עיגול. במקרה כזה יתבצע עיגול מספר יחידות הדיור בשלב התוכנית, על פי הוראות התוכנית, ורק לאחר מכן יתווספו 20% בהקלה על מספר יחידות הדיור השלם שהתקבל בשלב התוכנית, ומספר הדירות שיתקבל יעוגל כלפי מעלה או כלפי מטה. לסיכום, לפי תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית) תשס"ב- 2002, ניתן להוסיף את 20% תוספת יחידות הדיור המותרת על מספר יחידות הדיור המתקבל לפי התוכנית, לרבות על חלקי דירה, ושלב עיגול הדירות כלפי מעלה או כלפי מטה מבוצע לאחר תוספת אחוזית זו, למעט במקרה בו התוכנית כוללת הוראת עיגול, שאז התוספת של 20% מתבצעת על מספר היחידות השלמות המתקבלת כתוצאה מהוראת העיגול בתוכנית. ומן הכלל אל הפרט. במקרה דנן מותר לבנות לפי תוכנית 3448 על מגרשים הגדולים מ 300 מ"ר 12 יח"ד לדונם. התוכנית אינה כוללת הוראה לעניין עיגול חלקי דירות. לפיכך מותר לבנות במגרש הנדון, ששטחו 577 מ"ר 6.924 יח"ד. על מספר זה ניתן להוסיף 20% דירות משמע, מותר לבנות במגרש, לרבות ההקלה, 8.30 דירות. מספר דירות זה יעוגל כלפי מטה, ולפיכך מותר לבנות על המגרש הנדון 8 יח"ד. לפיכך אנו קובעים כי דין הערר בו התבקשנו לקבוע כי מותר לבנות על המגרש 9 יחידות דיור להדחות. עם זאת אנו קובעים, כי מותר לבנות על המגרש הנדון, כולל ההקלה לפי תקנת שבס, 8 יחידות דיור. קרקעותיחידת דיור