משרד עורכי דין במרתף, בקשה לשימוש חורג לצמיתות העורר מנהל משרד עורכי דין בשתי יחידות הקרקע ובמרתף בבניין המצוי בתל אביב, הבניין נבנה בשנות השלושים. השימוש כמשרד עורכי דין ביחידה המצויה בקומת הקרקע הפונה לחזית הבניין ובשטח המרתף המקורי של הבניין נעשה על פי היתר לשימוש חורג לצמיתות משנת 1993. השימוש כאמור ביחידה המצויה בקומת הקרקע והפונה לעורף הבניין נעשה על פי היתר לשימוש חורג ל- 10 שנים משנת 1998. בשנת 1996 אישרה הועדה המקומית לתכנון והבנייה תל אביב (להלן: "הועדה המקומית") לעורר בניית מרתף בגודל של 60.78 מ"ר, כהרחבה של המרתף המקורי, כאשר בהיתר הבנייה נקבע כי מאושר: "תוספת בנייה להגדלת המרתף לשימוש כמחסן בצמוד למשרד בקומת הקרקע (אושר כשינוי יעוד ל- 10 שנים)", הוא המרתף נשוא ערר זה. מרתף זה נבנה כאמור כמחסן, קרי כשטח שרות. לפי הוראות תוכנית ע' שהיתה בתוקף באותו מועד אסור היה כי גובה המרתף הנבנה על פי אותה תוכנית יעלה על 2.20 מ'. יצוין בהערת אגב כי לטענת העורר ההיתר האמור שגוי במובן זה שהוא הצמיד את המרתף ליחידה העורפית (שבה היתר השימוש החורג למשרד עורכי דין ל- 10 שנים בשנת 1998) בעוד שהחלטת הועדה המקומית בענין המרתף קבעה "לאשר את הבקשה להגדלת המרתף שישמש למחסן הצמוד למשרד שאושר כשימוש חורג לצמיתות", כך שהמחסן היה צריך להיות צמוד ליחידה שבחזית הבניין, אך אין לכך חשיבות לענינו. בשנת 2008 הגיש העורר בקשה להארכת מועד להיתר לשימוש חורג לדירה העורפית וכן ביקש העורר היתר לשימוש חורג לצמיתות למרתף שנבנה בשנת 1996 ממחסן למשרד וזאת מכח תוכנית ע' 1 אשר נכנסה לתוקף בשנת 2003, שמאפשרת לועדה המקומית להתיר שימוש במרתפים אשר ניבנו כשטחי שרות לאחר שנת 1985 למשרדים לבעלי מקצוע חופשי. הועדה המקומית סירבה לאשר את הבקשה לשימוש חורג לצמיתות למרתף משנת 1996 ממחסן למשרד מהנימוק כי: "גובה המרתף 2.20 מ' לעומת גובה מינימלי של 2.50 מ' הנדרש לפי תקנת התכנון והבנייה לכל שימוש עיקרי בבניין". טענות הצדדים לטענת הועדה המקומית תקנה 2.03(א) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל- 1970 (להלן: "תקנות התכנון והבנייה") קובעת כי: " גובהו של חלק בנין המפורט בטור א' לא יפחת ממספר המטרים (להלן-מ') המצוין לצידו בטור ב': טור א' טור ב' חלק הבניין גובה מזערי במ' מרתף המשמש למטרת שירות 2.05 מקלט או מחסה לשעת חירום 2.00 חדר שירות, פרוזדור פנימי ומקום שנועד למטרת שירות ושלא נקבעה לגביו הוראה מיוחדת 2.05 חדר הנועד למטרה עיקרית ושלא נקבעה לגביו הוראה מיוחדת 2.50 " לטענת הועדה המקומית, סעיף 132 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965 קובע כי: "תקנות לפי פרק יא'- כוחן יפה מכוחה של תוכנית, אם לא נאמר אחרת בתקנות, אולם אין בכוחן כדי לפגוע בתוכנית שאושרה כדין לפני התקנתן". ומאחר ושתקנה 2.03(א) הנ"ל נכנסה לתוקף בשנת 1992, דהיינו לפני תוכנית ע' 1 אשר אושרה בשנת 2003, הרי שהוראת תקנה 2.03 (א) חלה על ההוראה בתוכנית ע' 1 המתירה הפיכת מרתפים שניבנו לאחר שנת 1985 כשטחי שרות לשטחים עיקריים, וכי ההוראה האמורה בתוכנית ע' 1 כפופה לגובה המחויב על פי תקנה 2.03(א) דהיינו- 2.50 מ' גובה תקרה לפחות לשימוש כשטח עיקרי. הועדה המקומית ציינה כי היא אינה מתנגדת להפיכת המרתף שנבנה בשנת 1996 כמחסן למשרד לעורכי דין מצד השימוש, אך לטענתה, הדבר בלתי אפשרי בשל גובה המרתף שהוא כאמור 2.20 מ'. הועדה המקומית אף הצהירה כי אם העורר יגביה את גובה המרתף ל- 2.50 מ' (בדרך של הנמכת הרצפה) היא לא תתנגד לשימוש המבוקש. העורר טוען כי יש ללמוד מתקנה 2.03 (א) כי מרתף אינו "חדר" שכן תקנה 2.03(א)(1) מדברת על "מרתף המשמש למטרת שרות" בעוד שתקנה 2.03(א)(4) מדברת על "חדר הנועד למטרה עיקרית ושלא נקבע לגביו הוראה מיוחדת". מכאן מבקש העורר ללמוד כי ככל שמדובר במרתף, תקנה (4) אינה חלה עליו. כמו כן מבקש העורר ללמוד מהנוסח של תקנה 2.03(א)(4) הקובע כי : "חדר הנועד למטרה עיקרית..." כי זו חלה רק על שטח שייעודו בהיתר הבנייה היה כשטח עיקרי בעוד שהמרתף הנדון נבנה כשטח שירות ולפיכך אין התקנה חלה עליה. כמו כן טוען העורר כי תוכנית ע' 1 לקחה בחשבון כי מרתפים אשר ניבנו במקור כשטחי שרות לפי תוכנית ע' אינם מתאימים ככלל מבחינת גובהם להוראות תקנה 2.03(א)(4), שהרי תוכנית ע' חייבה כי גובהם לא יעלה על 2.20 מ' ובכל זאת היא התירה את הפיכתם למשרדים. לפיכך לטענתו יש לקרא לתוך הוראות תוכנית ע' 1 היתר לעשות שימוש במרתפים לצורכי משרד גם אם הגובה שלהם פחות מ 2.50 מ'. כמו כן טוען העורר כי עמידתה של הועדה המקומית על כך כי גובה המרתף יהיה 2.50 מ' כתנאי להפעלת ההוראה בתוכנית ע' 1 המתירה את הפיכת המרתף למשרדים, מרוקנת למעשה את ההוראה מתוכן שכן הדבר בדרך כלל אינו ניתן לביצוע. עוד טוען העורר בהשלמת הטיעון מטעמו, כי תוכנית ע' 1 מתייחסת להפיכת מרתפים קיימים למשרדים בעוד ששינוי גובה המרתף לשם התאמתו לגובה של 2.50 מ', הדורש קבלת היתר בנייה, משמעותו יצירת מרתף חדש, דבר אשר אינו מתיישב עם לשון וכוונת תוכנית ע' 1, שכן במקרה של בניית מרתף חדש הוראות תוכנית ע' 1 המתירה לעשות במרתף שימוש למשרד אינה חלה עוד. כמו כן טוען העורר כי הועדה המקומית יכולה לשאוב את סמכותה לתת את ההיתר המבוקש במסגרת תוכנית ע' 1 מהוראת תקנה 16 לתקנות התכנון והבנייה. עוד טוען העורר כי תוכנית ע' 1 אינה מבטלת בנייה שבוצעה כדין לפי תוכנית ע', וכי ניתן לאפשר את השימוש מכח תוכנית ע' 1. להצעת הועדה המקומית כי העורר ינמיך את רצפת המרתף וכך ייווצר מרתף בגובה של 2.50 מ' השיב העורר כי מבחינה מעשית/ טכנית לא ניתן להנמיך את רצפת המרתף. דיון והכרעה לאחר בחינת טענות הצדדים לעומקן הגענו לכלל מסקנה כי דין הערר להדחות. חוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965 קובע בסימן ח', אשר כותרתו "סדר העדיפויות של תוכנית" היררכיה ברורה בתחום התכנון והבנייה. כאמור קובע סעיף 132 לחוק כי "תקנת לפי פרק יא'- כוחן יפה מכוחה של תוכנית, אם לא נאמר אחרת בתקנות: אולם אין בכוחן כדי לפגוע בתוכנית שאושרה כדין לפני התקנתן". תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל - 1970 הותקנו מכח סעיף 265 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965 המצוי בפרק י"א לחוק ולפיכך, כוחן יפה מכל תוכנית, למעט תוכניות אשר הותקנו לפני התקנות, מצב שאינו מתקיים כאמור במקרה שלנו. מאחר שההוראה הקובעת את הגובה המזערי הדרוש בחלקי בניין שונים הותקנה בשנת 1992, ברי הדבר כי הוראות התקנה האמורה חלה על תוכנית ע' 1, וכי יש לקרוא את תוכנית זו כשהיא כפופה להוראות תקנה 2.03(א)(4) הדורשת כי כל חדר המשמש לשימוש עיקרי יהיה בגובה של 2.50 מ' לפחות. אכן נכון הדבר, כטענת העורר, כי קרוב לודאי שמרבית המרתפים שניבנו בעבר ולאחר שנת 1985 לפי לתוכנית ע' כשטחי שרות הינם בגובה של 2.20 מ', וזאת לנוכח ההוראה בתוכנית ע' הקובעת כי גובה המרתף לפי תוכנית זו לא יעלה על 2.20 מ' . לפיכך כאשר תוכנית ע' 1 קבעה כי ניתן להפוך מרתפים שניבנו לאחר שנת 1985 כשטחי שרות למשרדים התכוונה למחסנים שניבנו לפי תוכנית ע', שהגובה שלהם הוא 2.20 מ'. יוצא כי תוכנית ע' אפשרה לכאורה הפיכת מרתפים בגובה 2.20 מ' לשטחים עיקריים. אנו בדעה כי בין אם הדבר נעשה מתוך שגגה וחוסר תשומת לב, ובין אם הדבר נעשה בידיעה ובכוונה תחילה, תוכנית ע' 1 לא היתה יכולה לעשות כן לאור ההיררכיה החקיקתית הקבועה בסעיף 132, ואין בכוחה של תוכנית ע' 1 להכשיר מרתפים לשימוש עיקרי בעוד אלה אינם עומדים בגובה המזערי הנחוץ לפי תקנה 2.03(א)(4) לתקנות התכנון והבנייה. אין אנו מקבלים את טענת העורר כי מרתף אינו "חדר", וכי הוראת סעיף 2.03(א)(4) חל רק על חדרים ולא על מרתפים. המונח "חדר" הינו רחב יותר מהמונח "מרתף", והוא כולל גם מרתפים. בנוסף, פרשנות זו נוגדת לדעתנו גם את התכלית העומדת בבסיס תקנה 2.03(א)(4) הבאה להבטיח איכות חיים בסיסית למי שעושה שימוש עיקרי בשטח בנוי בדרך של קביעת גובה מזערי לשטח זה. כמו כן אין אנו מקבלים את פרשנות העורר כאילו הוראות סעיף 2.03 (א) 4 חלה רק במקרה בו המבנה נבנה מלכתחילה כשטח עיקרי וכי הוא אינו חל במקום שבו הופכים שטח עיקרי לשטח שרות. פרשנות זו אינה נובעת לדעתנו מלשון התקנה וגם היא נוגדת את התכלית העומדת בבסיסה. כמו כן אנו דוחים את טענת העורר כי הגבהת או הנמכת המרתף, לשם התאמתו לגובה הנדרש על פי התקנות, כמוהו כבניית מרתף חדש, וכי במקרה כזה הוראות תוכנית ע' 1 לא יחולו עוד על המרתף האמור. לדעתנו המדובר בעבודות שיפוץ והתאמה ולא בבניית מרתף חדש, מה גם שיש לדעתנו לקרוא את הוראות תוכנית ע' 1 כמתירות מכללה את העבודות האמורות לשם התאמת המרתף לאפשרות של שימוש עיקרי לענין גובה המרתף. סוף דבר אנו קובעים כי יש לקרוא את הוראות תוכנית ע' 1, המאפשרת הפיכת מרתף שנבנה כשטח שרות לאחר שנת 1985 לשטח לשימוש עיקרי למשרד בכפוף להוראת תקנה 2.03 לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל 1970 דהיינו, כי גובה המרתף שישמש כשטח עיקרי, ובמקרה הנדון כמשרד עורכי דין, יהיה בגובה של 2.50 מ'. לשם כך ניתן לבצע עבודות בנייה במרתף לשם יצירת הגובה הנדרש. לפיכך הערר נדחה. מרתףשימוש חורגעורך דין