פיצויים לבעלי קרקע חקלאית עקב שינוי לייעוד של דרך ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 20.5.2008 אשר דחתה תביעת העוררת לתשלום פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"). רקע: העוררת הייתה החוכרת של מקרקעין הידועים כחלקות 39-44 וכן 149 בגוש 398 (להלן - "המקרקעין") על המקרקעין חלו במצב הקודם התכניות הבאות: תכנית 101/02/4, אשר עיקרה ייעוד הקרקע לאזור חקלאי עם תכליות שונות וכן תכנית 282/02/6 אשר התוותה מסילת ברזל בתחום החלקות. ביום 3.5.2005 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר מס' ד- 24/234/02/6 אשר לטענת העוררת הינה התכנית הפוגעת (להלן - "התכנית החדשה"). התכנית החדשה מתווה תכנון לבניית מחלף בין דרך מס' 4 לדרך מס' 3. אין מחלוקת, כי התכנית משנה ייעודם של כ- 15.5 דונם מהמקרקעין המוזכרים לעיל מייעוד חקלאי לייעוד של דרך, וכמו כן קובעת מגבלות שונות על שטחים נוספים במקרקעין. לאור התכנית החדשה הוגשה על ידי העוררת תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, וזאת על סך של 871,000 ₪, נכון לתאריך הקובע. התביעה לוותה בחוות דעת שמאי מטעם העוררים. הועדה המקומית דנה בתביעה, ודחתה אותה על הסף. הנימוק לדחיית התביעה נעוץ היה בהעדר הוכחת בעלות, או לכל הפחות, זכות אחרת במקרקעין, נכון למועד אישור התכנית הפוגעת. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. הערר: בערר מסבירה העוררת, כי היא חוכרת של המקרקעין, וזאת על פי חוזה חכירה מיום 28.9.1987 אשר אף צורף כנספח א' לכתב הערר. עוד טוענת העוררת בערר, כי זכות הפיצוי לפי סעיף 197 אינה מוגבלת לבעלים רשום או לחוכר לדורות, אלא לכל בעל זכות במקרקעין, ואף מפנה לפסיקה השונה לעניין זה. לאור הלכות אלו, טוענת העוררת, כי הייתה בעלת זכות מספקת לשם הגשת תביעה לפי סעיף 197 בתאריך הקובע, ולפיכך מבקשת העוררת להשיב את הדיון למשיבה על מנת שתכריע בתביעה לגופה. המשיבה מסבירה בכתב תשובתה, כי עוד ביום 31.12.2003 פג תוקפו של הסכם החכירה (ר' סעיף 3 להסכם נספח א' לכתב הערר) והיות ואין בחוזה אופציה להארכת תקופת החכירה, לא הייתה העוררת בעלת זכויות בעת אישור התכנית החדשה. לכן עומדת המשיבה על דעתה, כי לא הייתה לעוררת כל זכות במקרקעין במועד הקובע, ולכן, לטעמה, כדין נדחתה תביעת העוררת. המשיבה אף מציינת, כי המקרקעין נרשמו על שם עיריית אשקלון, וזאת ביום 9.10.2005, וזאת בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות"). ועדת הערר קיימה דיון בערר ובסופו של הדיון החליטה לקבל את עמדת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), הבעלים הרשום של המקרקעין, לגבי זכותה של העוררת במקרקעין נכון ליום אישור התכנית, כלומר, יום 3.5.2005. עמדת המינהל הוגשה ביום 2.3.2009, הצדדים הגיבו לעמדה זו, ומכאן החלטתנו זו. דיון: כללי: על מנת להכריע בערר זה, עלינו לבחון שתי שאלות: ראשית, מה היו טיב זכויותיה של העוררת במקרקעין בתאריך הקובע, ושנית, האם זכויות אלה מקנות זכות תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. אין מחלוקת בין הצדדים, כי הסכם החכירה שצורף כנספח א' לערר פקע בשנת 2003, ולכן במועד זה לא הייתה העוררת בעלת הסכם חכירה תקף. עם זאת, היעדר הסכם חכירה תקף בכתב, אינו מחייב כי אין הסכם חכירה, או שכירות קצרה, בעל פה, או אף בהסכמה שבשתיקה. .כמובן, כי את טיב היחסים בין בעל הקרקע לבין העוררת, יש לבחון לאור עמדת הצדדים ליחסים אלו, קרי עמדת מינהל מקרקעי ישראל והעוררת. מינהל מקרקעי ישראל, בתגובתו מיום 1.3.09, מסביר את עמדתו ביחס לזכויות העוררת בתאריך הקובע. בתגובתו מציין המינהל, כי בתום חוזה החכירה לא חודשה החכירה באופן אוטומטי, היות ואין סעיף הקובע את חידוש תקופת החכירה. יתרה מזו מציין המינהל, אף לא היה ניתן לחדש את החוזה לאור מדיניות המינהל ששררה באותה עת. המינהל אף טוען, כי שלח מכתב לעוררת בו הודיע, כי לא ניתן לחדש את חוזה החכירה וכי עליה לפנות את השטח ולהשיבו למינהל. המכתב הינו מיום 19.5.2004, קרי , טרם התאריך הקובע והוא צורף לתגובת המינהל. עם זאת, מסביר המינהל, היום ניתן לחדש את חוזה החכירה לגבי השטח עליו לא חלה התכנית. המשיבה טוענת, כי לאור תגובת המינהל ברור, כי בעת אישור התכנית לא היה לעוררת כל זכות במקרקעין ולכן יש לדחות את הערר. העוררת תומכת טענותיה בעניין זה בכך שהמינהל ציין, כי כיום הוא מוכן לחדש את חוזה החכירה. מסגרת הדיון: ברי, כי לשם הגשת תביעה לפי סעיף 197 יש צורך בזכות במקרקעין. לפיכך, על המשיבה, ולאחר מכן על ועדת הערר, לבחון האם קיימת זכות, ובמקרה של מחלוקת להכריע בכך. עם זאת, הועדה המקומית, ולאחר מכן ועדת הערר, אינן מוסמכות ואינן מסוגלות לחרוץ באופן סופי את גורל הזכות. מוסדות תכנון אלו יכולים רק על פני הדברים להכריע בנושא הזכות וזאת ביחס לתביעה לפי סעיף 197, אולם רק לצורך מסגרת זו. הכרעה סופית בדבר טיב הזכויות אמורה וצריכה להיעשות בבית המשפט המוסמך אשר לו יש כלים לרדת לחקר האמת, כגון תצהירים, חקירות, דיני ראיות וכו'. כלים אלו לא עומדים לרשות הועדה המקומית כערכאה ראשונה או לועדת הערר כערכאת ערעור. לפיכך, אנו סבורים, כי ההכרעה בערר זה, אשר נעשית על סמך החומר שהוצג לוועדת הערר, אינה מהווה מעשה בית דין בשאלת הזכויות והינה רק לצורך הערר העומד בפנינו כיום. האם לעוררת הייתה קיימת זכות במקרקעין בתאריך הקובע? התאריך הרלוונטי לבחינת זכויות העוררת הינו מועד אישור התכנית הפוגעת. לאור האמור לעיל, יש לבחון את מצבת הזכויות ביום 3.5.2003 ואין כל רלוונטיות לזכויות העוררת כיום, או בכל תאריך לאחר התאריך הקובע. לטעמנו, לאור תגובת המינהל ברור, כי ביום הקובע לא היו לעוררת זכויות חכירה, שכירות או בר רשות. מינהל מקרקעי ישראל מציין בתגובתו, כי חוזה החכירה של העוררת פקע בשנת 2003 וכי אין בו חידוש אוטומטי. למעשה אף העוררת אינה טוענת אחרת, ובכל מקרה לשונו של ההסכם ברורה. לכן, זכות חכירה או שכירות מכוח חוזה בכתב לא היו לעוררת ביום הקובע. נשאלת השאלה, האם היו לעוררת זכויות אחרות, כגון: שכירות קצרה על בסיס הסכמה שאינה מגובה במסמך בכתב או זכות בר רשות. אנו סבורים, לאור החומר שהיה בפנינו, כי אף זכויות של שכירות קצרה או בר רשות לא היו לעוררת, ונבאר: לתגובת המינהל צורף, כאמור, מכתב מיום 19.5.04. מכתב זה ברור וחד משמעי, המינהל כותב בו, כי לעוררת אין כל זכויות במקרקעין, כך שהעוררת נדרשה על ידי המינהל לפנות את המקרקעין ולהשיב את החזקה בהם למינהל. לפיכך, אף אם הייתה רשות של המינהל לעוררת בשתיקה להמשיך ולהחזיק במקרקעין, ואף עם רשות זו יצרה לעוררת זכות שכירות או זכות בר רשות, הרי מכתב זה מבטל את הרשות ו/או השכירות באופן ברור וחד משמעי. כאשר אלו פני הדברים, הרי אין מנוס אלא להגיע למסקנה, כי בתאריך הקובע לא היו לעוררת זכויות כלשהן במקרקעין. חשוב לציין, כי אף שניתנה לעוררת הזדמנות לכך, לא הוצג בפנינו כל מסמך אחר, הסותר את מכתב המינהל מיום 19.5.2004, מסמך אשר ממנו יכולים היינו ללמוד, כי העוררת החזיקה במושכר ביום הקובע ברשות ובזכות בניגוד למכתב שצוין לעיל. נציין, כי העובדה שהיום מוכן המינהל לחדש את חוזה החכירה עם העוררת, אינה מעניקה זכויות רטרואקטיביות לעוררת לתאריך הקובע. לפיכך, זכות התביעה ביום הקובע הייתה שייכת לבעל זכות הבעלות בקרקע בלבד, כלומר למינהל מקרקעי ישראל, והתובעת לא הייתה בעלת זכויות כלשהן בקרקע. לאור מסקנתנו זו, אין צורך לבחון את השלב השני העוסק בטיב הזכויות המזכה בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק. במאמר מוסגר נציין, כי היה והוכח בפנינו, כי העוררת הייתה בעלת זכות שכירות קצרה, בין בכתב ובין בעל פה, או אף בעלת זכות של בר רשות, הרי יש בזכות זו בכדי להוות זכות מספקת לקבלת פיצוי, בהתאם לסעיף 197 לחוק. ראה, לדוגמא, ע"ש (ת"א) 105/2000 חגור מושב להתיישבות חקלאית בע"מ נ' הועדה המקומית דרום השרון (). אולם, כאמור, במקרה שלנו לאור מכתב המינהל המפסיק את הרשות ככל שהייתה כזו, לא הוכחה בפנינו אף לא זכות של בר רשות. לפיכך בנסיבות אלה יש למחוק את הערר. בשולי הדברים נציין, כי טענת המשיבה בדבר הרישום על שם העירייה מכוח פקודת הקרקעות אין בה כדי להשפיע על ערר זה, היות והיא נעשתה לאחר התאריך הקובע. סיכום: לאור האמור לעיל, אנו קובעים, כי לא הוכחה בפני ועדת הערר כל זכות במקרקעין נכון ליום הקובע, ולכן הערר נמחק. עם זאת, נפנה לקביעתנו לעיל, כי ועדת הערר אינה הגוף המוסמך להכריע באופן סופי בזכויות הקניין, אלא בחינת זכויות הקניין נעשית רק לצורך הערר שבפניה. לפיכך, מחיקת הערר אינה מהווה סוף פסוק - כך שהיה ויהיה בידי העוררת פסק דין של ערכאה מוסמכת, על פיו במועד הקובע לתכנית החדשה הייתה העוררת, לכל הפחות, בעלת זכות שכירות או בר רשות במקרקעין, תהיה רשאית לפנות לועדת הערר בבקשה לחדש את הערר. היה ותוגש בקשה שכזו יצורף אליה העתק נאמן למקור של פסק הדין המצהיר על זכויות העוררת נכון ליום 3.5.2005. אשר על כן בשלב זה וכל עוד לא הוצג פסק דין הקובע אחרת , הערר נמחק. פיצוייםחקלאותקרקע חקלאית